惠州新浩斯营销策划公司鸿泰御府花园物业管理方案DOC_28

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1、目录第一章、惠惠州市新新浩斯营营销策划划有限公公司简介介2第二章、物物业概况况 3第三章、管管理目的的 3 第四章、管管理原则则、方式式、和内内容 4第五章、人人力资源源和架构构 9第六章、管管理工作作计划12第七章、服服务承诺诺和质量量标准14第八章、小小区的接接管验收收15第九章、小小区日常常物业管管理19第十章、管管理目标标和指标标21第十一章章、需完完善及购购置设备备费用 222第十二章章、有偿偿服务项项目 224第十三章章、营业业收支预预算表 226第十四章章、结束束语 228第一章、 惠州市新新浩斯营营销策划划有限公公司简介介惠州市新新浩斯营营销策划划有限公公司是在在惠州市市工商行

2、行政管理理局注册册,是专专业从事事房地产产策划销销售、物物业管理理、装饰饰装修、清清洁环保保、广告告策划等等多种经经营的独独立法人人机构。公公司坚持持“依法管管理、客客户至上上、服务务第一”的宗旨旨，严格格按照全全国物业业管理条条例和和ISSO90001：20000管理理体系标标准进进行物业业管理。公公司目前前在惠州州承接了了多个小小区的物物业管理理工作。新浩斯营营销策划划有限公公司自筹筹建开始始就对所所管理的的物业及及其附属属设施、设设备实施施专业化化、一体体化的管管理工作作，并实实行全封封闭式管管理，全全天244小时值值班巡逻逻并提供供服务。公司至今今已建立立健全了了一整套套安全防防范、消

3、消防、停停车场、清清洁、绿绿化、维维修、装装修等管管理、服服务规章章制度，并并通过推推行ISSO90001：20000质量量管理和和质量保保证模式式，结合合实际工工作经验验，明确确了各类类人员、各各岗位的的职责，使使服务和和管理始始终处于于受控状状态，把把服务质质量事故故和缺陷陷消除在在萌芽状状态，通通过244小时全全天候封封闭式管管理，以以军事化化管理加加现代化化管理为为主要管管理模式式，形成成了独具具特色、高高效规范范、运作作严密的的管理体体系，于于20001年通通过ISSO90001：20000质量量管理体体系认证证，也证证实了管管理和服服务符合合制度化化、规范范化、专专业化、标标准化要

4、要求。“客户满满意”是我们们不懈的的追求，“一流服务”是业主（住户）对我们工作的共同评价。新浩斯营销策划有限公司经过共同努力，所管理的物业项目也先后获得了一系列的荣誉称号和各级单位的认可。第二章 、 物业业概况物业概况况：地理位置置：鸿泰泰御府花花园小区区位于吉吉安市新新干县火火车站东东侧，占占据新干干县火车车站的钻钻石地王王地段，105国道贯彻其中,地理位置佳,投资环境优越,居住环境适宜。建筑布局局：小区区共由220栋连连排别墅墅,100栋122层带电电梯小高高层以及及10栋栋7层多多层住宅宅，中心心绿环超超大生态态闲广场场，沿街街黄金商商铺组成成，占地地面积逾逾380016平平方米,建筑总

5、总面积逾逾792266平平米。其其中沿街街商业街街面积1126006.44平方米米,高层层建筑面面积4004288.6平平方米,多层建建筑面积积133355平平方米,连排别别墅面积积128876.3平方方米。建建筑容积积率约为2.008，建建筑密度度约为33.1%，绿绿地率约约为43.2%,地上上车位数数90辆辆,地下下车位数数1200辆,总总户数为为3566户。建成后后将成为为新干县县城内标标志性的的高档豪豪宅小区区，主要机电电设备：彩色闭闭路电视视监控系系统、智智能门禁禁系统、红红外线报报警系统统、智能能停车场场管理系系统、水水泵设备备、配电电设备、垂垂直电梯梯10台台等。主要配套套设施：

6、有地下下车库、地地面专用用汽车位位、给水水系统、排排水系统统、供电电系统、消消防系统统等。第三章、 管理理目的1、保持持物业的的完好程程度。通通过加强强对小区区整体物物业的维维护、养养护和对对使用人提提供的服服务，防防止因使使用不当当而损坏坏物业。2、创造造良好的的环境。加加强宣传传，与小小区业主主（住户户）一起起，共同同维护小区环境境，营造造一个安安全、舒舒适、和和谐的绿绿色家园园。3、维护护住宅区区业主（住住户）的的权益。维维护大多多数业主主的利益益，引导导广大业主正正确使用用物业、公公共设施施设备和和场地。4、加强强对小区区实行社社会化、专专业化、一一体化管管理，不不断提高高服务管管理质

7、量，维维护和提提高隆生生地产的的社会声声誉。5、以良良好的售售后服务务维护企企业品牌牌，促进进房产开开发、销销售、物物业管理理的良性循循环，使使该小区区商品房房保值升升值。第四章、管管理原则则、方式式和内容容管理方式式： 成立立鸿泰御御府花园园物业管管理处对对小区进进行全权权管理，以以规范的的管理，精精细的服服务，实实现小区区社会效效益、经经济效益益和环境境效益的的同步发发展，提提升企业业知名度度，推动动楼盘销销售。管理原则则： 公司要要坚持遵遵循“以人为为本、真真诚服务务、报效效社群、创创物业品品牌”为服务务宗旨，贯贯彻“优质、诚诚信、创创新”和“让我们们大家住住得更好好”的管理理方针，竭竭

8、诚为业业主提供供规范化化、专业业化的物物业管理理服务。管理服务务内容：1、 小区房屋屋建筑本本体共用用设备设设施（共共用的上上下管道道，共用用照明、有线电视视线，供供水设施施，配电电系统、楼楼内消防防设施设设备等）的的维修、养养护、运运行和管管理。2、小区区房屋建建筑本体体共用部部位（天天面、梁梁、柱，内内外墙体体和基础础等承重结构构部位，外外墙面，楼楼梯间，走走廊通道道、门厅厅、电梯梯、设备备机房等等）的维维修养护护和管理理。3、小区区规划红红线内属属物业管管理范围围的公共共设施（道道路、室室外上下下水管道、化化粪池、沟沟渠、沙沙井、绿绿化、室室内泵房房、路灯灯、地下下停车场场等）的的维修、

9、养养护和管管理。4、区内内的各项项配套服服务设施施的维修修，养护护和管理理。5、公共共区域的的秩序维维护。6、公共共环境（包包括公共共场地、房房屋建筑筑物公用用部位）的的清洁卫卫生，垃圾的收收集，清清运。7、车辆辆交通、行行驶和停停泊管理理。8、配合合和协助助公安部部门、居居委会等等有关部部门做好好各项工工作。9、社区区文化娱娱乐活动动。10、物物业及物物业管理理档案、资资料。管理思路路：“一种模模式，二二项承诺诺，三个个重点，五五大措施施。”一种模式式：管理理模式为为：“一手抓抓物业管管理，一一手抓专专项服务务”建设，即在管理理服务过过程中，导导入我们们的管理理服务理理念：“内部管管理军事事

10、化，服服务客户户人情化化，客户户的满意意，我们们的追求求。”从接管开开始，我我们会秉秉持我们们的职业业操守：“岗不离离守，守守不离纲纲，威武武文明，全全心服务务”。我们深深信，通通过我们们的努力力，我们们一定能能够向鸿鸿泰御府府花园交交一份满满意的答答卷。二项承诺诺：1、 自接管物物业管理理之日起起，三年年内使该该小区成成为省级级物业管管理示范住宅小小区，并并向全国国物业管管理示范范住宅小小区荣誉誉称号努努力。2、自接接管鸿泰泰御府花花园之日日起，即即按照IISO990011：20000质质量体系系全面实施服服务。三个重点点：针对鸿泰泰御府花花园的特特点，我我们确定定了在管管理上的的三个重重点

11、：1、确保保因管理理原因造造成的治治安消防防事件发发生率为为零通过对我我们准军军事化的的管理和和对业主主人情化化服务，通通过技防防、人防防、物防防的有效效结合。可可以确保保小区内内因物业业管理原原因而造造成的治治安消防防事件发发生率为为零。2、维护护鸿泰御御府花园园的环境境和设施施设备及及物业本本身，使使该项目目物业保值、增增值小区楼宇宇结构合合理，建建筑质量量较高，各各种设施施设备齐齐全、配配套设施施完善，智智能化程程度较高高，环境境优美，只只有通过过专业的的管理和和不懈的的努力，才才能从根根本上展展示发展展商的发发展理念念，因此此我们在在管理中中，重点点是强调调专业管管理，使使其使用用寿命

12、增增长，从从而达到到保值增增值的目目的。3、树良良好形象象，使该该小区成成为口碑碑我们将从从人员形形象上，从从环境治治理维护护上，从从物业本本身维护护管理上上狠下功夫，狠狠抓威武武文明及及职业化化的特色色管理，在在适当的的位置设设置保安安人员，特特别在进进大门处处安排保保安人员员设立礼礼仪岗，文文明执勤勤、礼貌貌待客，使使该小区区从根本本上树立立良好形形象，给给到小区区的客人人和业主主留下良良好印象象，并为为管理叹叹服，使使该小区区因我们们的管理理成为口口碑。五大措施施：1、 根据该小小区特点点，在安安全防范范管理上上充分强强调人的的因素，所所有保安员由管管理处统统一指挥挥调度，强强调多重重结

13、合，即即流动岗岗与固定定岗相结结合，全全面防范范与重点点防范相相结合，保保安员与与其它人人员相结结合，白白天外松松内紧与与夜晚严严密相结结合，小小围合与与大围合合相结合合。在物物防上加加强对物物品进出出管理，提提高防范范能力等等，结合合管理处处统一管管理、快快速调度度，确保保治安万万无一失失。2、精心心养护小小区园林林绿化，实实施垃圾圾分流，加加强小区区环境文文化建设和环保保建设。养养护小区区园林绿绿化和管管理区域域卫生，以以保障小小区环境境优美、干干净整洁洁。第一一：维护护保养好好小区绿绿化，使使其保持持常青，始始终焕发发勃勃生生机；第第二：加加强和引引导环保保意识的的教育，使使每位小小区的

14、业业主和客客户都自自觉爱护护小区内内环境；第三：垃圾分分类收集集，建立立回收系系统；第第四：开开展环境境文化建建设和环环境形象象建设。3、保证证车辆有有序停放放。为防防止车辆辆乱停放放现象，我我们将对对业主和和客户进进行引导导培训与与现场温温馨管理理、提示示相结合合，以理理服人，对对无理的的人员以以批评教教育为主主，最后后达到整整齐、规规范停车车和秩序序井然的的目的；4、 实行大围围合整体体管理与与小围合合局部管管理相结结合的管管理办法法。这种种办法体现现在人员员安排、安安全防范范、消防防、卫生生设施、设设备管理理等各方方面。我我们以管管理处为为指挥机机构统一一集中管管理，同同时每块块区域设设

15、班、组组长负责责各自具具体业务务，各单单项业务务又设管管理人员员检查跟跟踪，做做到有条条不紊、规规范严密密。5、 我们在管管理服务务中将推推出244小时值值班巡逻逻和服务务的机制制，以解解决业主所需需。拟采取的的管理方方式对于不同同的物业业，必须须有不同同的管理理办法，我我们拟采采取的管管理方式式为：按照省级级物业管管理示范范住宅小小区的标标准实施施管理。基本思路路是：11、严格格选人、谨谨慎用人人，确保保各类人人员的专专业素质质和综合素质；2、提提供244小时服服务；33、严格格法规和和标准制制约、规规范组织织和个人人的管理理服务行行为；44、致力力精神文文明建设设，实施施品牌和和形象战战略

16、；55、军事事化管理理加现代代化管理理。具体体我们的的管理分分组织系系统、运运作程序序系统、激激励系统统三个部部分说明明。第五章、人人力资源源和架构构1、组织织架构及及人员配配备：如下图图所示：鸿泰御府花园管理处21人主任1人管理员1人收费员1人绿化班1人护卫班14人清洁班2人维修班1人2、人员员安排说说明序号岗位编制说明备注1主任1人负责小区区的全面面管理。2管理员1人协助主任任工作，负负责小区区管理工工作的具体体实施。3收费员1人主要负责责小区各各项费用用的收缴缴工作。4维修工1人维护小区区电梯系系统，给给水系统统、排水系统统、供电电系统、消消防系统统维护保保养等。5护卫员班长2人每班1人

17、人，全面面主要负负责小区区安全、消消防等工工作的巡巡查，护护卫班的的日常管管理。采取122小时工工作制，分分2班224小时时运转。大门岗8人南门、东东1门，东东2门，东东3门共计四个个大门岗岗，每门门1人，22个班共共8人。负负责小区区车辆、人人员进出出管理。入伙初期期可将东东门改为为一个门门。只需需1人/班，共共2人。巡逻岗2人每班1人人，共22人。负负责小区区地面、车库库、楼层层巡逻工工作。监控室岗2人每班1人人，负责责小区监监控系统统，消防系统统的244小时固固定值班班。6环保班绿化工1人负责整个个小区的的绿化修修剪。或发包给给专业公公司做小小区清洁洁、绿化化可节约约成本。清洁工2人南北

18、两个个片区，每每个区域域1人各各负责一一个片区区的清扫扫保洁。7合计21人运作程序序系统：1、 整体运作作程序拟写物业管理方案物管对象调研整改接管验收岗位培训组建机构日常管理2、内部部运作流流程指挥操作层管理层指挥各业务块员工金迪物业公司反馈监督管理处说明：1、在内内部运作作流程设设计中，坚坚持全过过程管理理，保证证指挥、监监督的封封闭性。管管理层既既是指挥挥者，又又是监督督者，计计划、组组织、控控制、反反馈集于于一身，避避免管理理环节出出现缺漏漏和盲点点，有效效保证管管理及时时到位。2、各层层职责明明确，工工作程序序有严格格的质量量文件进进行规范范。同时时充分授授权，在在权责范范围内最最大限

19、度度地调动动员工的的工作积积极性和和主动性性。（三）、激激励系统统：奖惩机制工资福利机制培养提升机制激 励 机 制企业文化机制思想工作机制说明：1、激励励机制重重在尊重重个体权权利，保保持团队队战斗力力，服务务用户，创创造经济济和社会会效益。2、思想想工作机机制重在在激发潜潜能，形形成共享享的价值值观，充充分发挥挥员工效效能和工工作积极极性，尊尊重个人人情感，针针对个性性心理及及时做思思想工作作，方式式有谈心心、座谈谈等。3、奖惩惩机制与与监督机机制相结结合，以以奖为主主，以惩惩为辅，坚坚持优胜胜劣汰，奖奖惩分明明，通过过奖励引引着员工工走，通通过惩罚罚“打”着员工工走，做做到人人人有动力力，

20、个个个有压力力。奖励励分为物物质奖励励和精神神奖励。4、培养养提升机机制在实实际工作作中极具具价值。我我们将培培训放在在集体和和个人发发展的重重要位置置，目的的是使员员工忠于于企业，一一专多能能，精益益求精，在在提升上上不拘一一格，能能者上、平平者让、庸庸者让，为为人才的的发展创创造有利利环境。5、工资资福利机机制重在在考核，考考核分月月考核和和年度考考核进行行，实行行浮动工工资，增增强工作作能力。6、通过过企业文文化的开开展，增增强凝聚聚力和向向心力，增增强员工工的自信信心和认认同感，通通过企业业文化的的凝聚力力、引导导功能、约约束功能能把员工工的目标标和公司司的目标标紧密结结合起来来。第六

21、章、管管理工作作计划（一） 前期管理理工作计计划序号项目内容时间1拟订详细细管理方案1、 总结以往往物业管管理经验验2、 结合调研研结果拟拟定管理理方案20077年底2接管合同同签订1、 方案送审审2、 签订合同同20088年初3组建管理理队伍1、选拔拔 22、培训训 33、上岗岗按合同签签订时间间为准4整改及完完善办公条件1、 安排管理理用房2、 安排员工工宿舍3、 物质装备备到位按合同签签订时间间为准5制订管理理制度1、 制订切合合实际的的各项物物业管理制度；2、 导入ISSO90001：20000按合同签签订时间间为准6物业接管管验收办理书面面移交手手续业主入伙伙前一个个月（二） 常规期

22、管管理工作作计划序号项目内容时间1房屋及共共用部位位维修保保养1、制定定大、中中修计划划方案；2、日日常零修修、急修修管理；3、日日常保养养巡查管管理；44、维修修质量管管理。接管验收收后开始始，部分分待施工工单位保保修期满满2共用设施施设备及及场所的的使用、维维修、养养护、管管理1、建立立档案，搞搞好基础础资料管管理； 2、运运行管理理；3、维维修保养养管理；4、险险情应急急管理；5、水水池水泵泵管理。接管验收收后开始始，部分分待施工工单位保保修期满满3安保消防防管理1、244小时值值班及巡巡查、监监控等安安全防范范管理；2、违违章乱搭搭乱建及及设立广广告管理理；3、消消防管理理；4、来来人

23、来访访管理；5、物物品出入入管理。接管验收收后开始始4车辆管理理1、进出出车辆管管理；22、停车车场管理理；3、车车辆行驶驶管理。接管验收收后开始始5清洁卫生生管理1、清洁洁卫生管管理；22、环保保管理；3、消消杀管理理；4、客客房清洁洁管理。接管验收收后开始始6绿化管理理园林绿化化日常养养护。接管验收收后开始始7业主服务务1、按开开发商所所签购房房合同确确定入伙伙时间；2、按按程序办办理业主主入伙手手续，签签订物物业管理理服务协协议；3、协协调开发发商及施施工单位位对入伙伙问题进进行整改改；4、接接待咨询询、投诉诉；5、家家庭有偿偿维修；6、家家政保洁洁；7、业业主走访访及意见见调查等等。接

24、管验收收开始8装修管理理1、业主主按照装装饰装修修管理服服务协议议办理理装修手手续；22、设立立装修岗岗每天巡巡查装修修情况，及及时纠正正违章现现象；33、进行行2次验验收，即即隐蔽工工程验收收及竣工工验收；4、装装修材料料搬运及及装修垃垃圾搬运运清理的的管理。业主入伙伙开始9标识系统统管理1、提供供标识制制作方案案；2、负负责安装装维护；3、制制订物业业管理企企业标识识；4、标标识管理理接管验收收后开始始10档案管理理1、建立立房屋共共用设施施设备档档案资料料；2、建建立用户户档案、房房屋及其其配套设设施权属属清册；3、建建立严格格的档案案管理制制度。接管验收收后开始始第七章、 服务承承诺和

25、质质量标准准部门服务承诺诺质量目标标护卫班设24小小时求助助电话：100%发生盗警警、火警警，3分分钟内到到达；100%环卫班日常生活活垃圾每每日至少少收集22次100%区内道路路、广场场、停车车场、绿绿地，每每天清扫扫2次；100%一层大厅厅每天拖拖洗一次次，二层层以上电电梯厅及及梯道每每天清扫扫2次，每每周拖一一次；100%玻璃每周周擦一次次；梯灯灯、路灯灯每月擦擦一次；100%污水管每每年疏通通一次，每每月检查查一次；100%化粪池每每半年清清掏一次次，每月月检查一一次；100%除“四害害”每月11次100%维修班办公时间间内故障障处理：供 水：15分分钟内派派技术人人员到现现场处理理电

26、 力：15分分钟内派派技术人人员到现现场处理理维 修：15分分钟内派派技术人人员到现现场处理理95%95%95%非办公时时间内故故障处理理：供 水：30分分钟内派派技术人人员到现现场处理理电 力：30分分钟内派派技术人人员到现现场处理理维 修：30分分钟内派派技术人人员到现现场处理理95%95%95%预先知道道停水停停电，224小时时前发出出通告突发停水水停电，110分钟钟内发出出通告100%100%简单照明明系统装装置于收收到报告告后1小小时内更更换需要特别别工具更更换的照照明系统统于收到到通知后后24小小时内办办妥95%办公室开通244小时投投诉100%咨询事项项，即日日处理；一般事事项，

27、224小时时内处理理；复杂事项项，3个个工作天天内解决决或转到到其它部部门、机机构并回回复98%业主意见见调查，每每年至少少进行11次，并并于2周周内回复复100%书信于3日内内回应100%电话于3次声声响内接接听100%约晤于2个工工作天内内会晤100%文娱活动动每天春节节、五一一、中秋秋、国庆庆等传统统节日举举行95%工程问题题2个工作作天内与与开发商商协调并并回复95%第八章、小小区的接接管验收收移交接管管1、 具体由管管理处负负责协调调开发商商相关人人员。验验收小组组按程序序文件接接管入伙控控制程序序执行行。2、 售楼部资资料移交交：准业主主资料，包包括业主主姓名、房房号、联联系电话话

28、等；售房合合同中的的附加条条款或补补充协议议；书面或或口头承承诺；同时，售售楼部应应定时期期将最新新资料知知会及传传递给管管理处。3、 根据接管管进度分分批招聘聘各类人人员到位位。4、 以鸿泰御御府花园园管理处处有关人人员组成成接管小小组，了了解小区区的设备备设施，熟熟悉设备备的构造造、性能能、强弱弱电、给给排水的的走向及及存在问问题，填填写有关关质量记记录，以以便尽快快得到解解决。1）移交交接管验验收遗留留问题统统计表。2）公共共配套设设施接管管验收表表。3）公共共配套设设施接管管验收遗遗留问题题统计表表。4）机电电设备接接管验收收遗留问问题统计计表。5、 鸿泰御府府花园工工程资料料的移交交

29、接管。1）物业业综合验验收资料料（复印印件）：A、建设设工程规规划许可可证；B、消防防部门验验收意见见；C、规划划设计部部门验收收意见；D、有线线电视电电话工程程验收合合格证；E、煤气气管道工工程合格格证；2）物业业以下资资料必要要时由开开发公司司协助管管理处完完善：A、市政政部门验验收意见见； B、环保保部门验验收意见见；C、供电电部门验验收意见见；D、建设设主管部部门验收收意见；E、质监监部门验验收意见见；F、园林林绿化部部门验收收意见；G、供水水部门验验收意见见；H、房产产管理部部门验收收意见；I、其它它有关资资料。3）工程程技术资资料（原原件）：A、小区区竣工总总平面图图。B、道路路绿

30、化竣竣工图。C、交通通标识组组织图（包包括小区区道路及及地下停停车场的的各种标标识）。D、给、排排水、消消防竣工工图。E、电话话电视线线路竣工工总平面面图。F、庭院院灯竣工工图。G、各栋栋建筑、结结构、电电气、水水道竣工工图。H、泵房房及水池池建筑、结结构、电电气、水水道竣工工图。I、其它它相关图图纸。4）设备备资料（原原件或复复印件）：A、水泵泵房、电电梯设备备有关合合格资料料； B、对讲讲、监控控、ICC卡系统统、背景景音乐等等系统合合格证、线线路图。C、其它它有必要要的有关关资料。6、鸿泰泰御府花花园接管管验收程程序：1）管理理处组成成接管验验收小组组；2）本管管理处验验收小组组按程序序

31、文件接接管入伙伙控制程程序核核对所接接收的资资料，签签发验收收复函。3）本管管理处验验收小组组同移交交人对房房屋质量量，使用用功能、外外观质量量，公共共配套设设施设备备等进行行接管验验收。4）对验验收中发发现的质质量问题题，由验验收小组组填写各各类质量量遗留问问题统计计表，约约定期限限由移交交人负责责整改，并并商定时时间复核核。5）对住住宅室内内物件无无明显不不全，符符合检验验标准要要求的房房屋由管管理处接接收锁匙匙，承担担保管责责任。6）业主主收楼时时，由售售楼员、小小区管理理员陪同同业主对对室内进进行全面面细致的的质量检检查，对对发现的的质量问问题经整整理确认认后由管管理处报报开发商商，要

32、求求施工单单位限期期逐项返返修，经经业主验验收后消消项。7）在保保修期内内，业主主在使用用过程中中发现由由于建筑筑施工或或产品制制造上的缺陷时时，报管管理处查查验证实实后，责责令施工工单位更更换或返返修。7、房屋屋接管验验收项目目及标准准。1）验收收项目：梁、柱柱、板主主体，墙墙体，分分户铁门门，供水水系统、排排污管道、地地漏、窗窗户、水水表、电电表、有有线电视视系统等等。2）验收收标准：参照建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准中中有关条条款及满足业业主产权权部份（住住房、车车库、商商场、天天台）使使用要求求。8、公共共设施接接管验收收项目及及标准。1）验收收项目：基础设设施：天天面、有有线

33、电视视系统、消消防设施施、小区区庭院灯、绿绿化、小小区道路路、车库库、沙井井、检查查井、化化粪池、围围墙设施施等。2）验收收标准：参照建建设部颁颁布的房房屋接管管验收标标准的的有关条条款以及达到到设计要要求。9、业主主收楼入入住前的的准备工工作：1）制订订入住工工作方案案；2）核实实拟定的的各类人人员的配配备和到到位情况况；3）了解解员工宿宿舍的落落实情况况；4）准备备入住资资料，作作好各种种表格和和资料的的印刷。如如住户手手册、装装修申请表表、业主主登记表表、各种种标示牌牌，装修修管理守守则等。5）拟定定物品采采购计划划。10、业业主收楼楼的管理理：收楼流程程图：验验证发放资资料签订合合约抄

34、水电电表交费发放锁锁匙归档。1）验证证：售楼楼部开具具的收收楼通知知书和和业主验验楼签回回的满意意书及房房屋销售售合同。2）发放放资料：住户手手册、业业主登记记表； 3）签订订合约：与住户户签订物物业管理理委托合合同及及公共契契约（在在住户手册中中）；4）抄水水电表：水电维维修工与与业主抄抄水电表表底数；5）收费费：按发发收楼通通知书之之日起或或购房之之日起计计收管理理费；6）发放放锁匙：发放给给业主该该套房锁锁匙。7）归档档：把业业主的有有关资料料进行归归档，并并存入电电脑。如如住户手手册、住户登记记表、收收楼满意意书。11、房房屋保修修工作的的管理：保修工工作流程程：申报报检验维修验证归档

35、1）保修修期内，业业主发现现房屋工工程质量量问题时时，先到到管理处处填写业业主（住户）维维修申请请表，由由管理处处跟踪整整改、维维修事项项。2）修缮缮服务部部工程师师及管理理处管理理员陪业业主到现现场察看看，判定定是否属属于工程质质量问题题，如果果是，由由修缮部部维修处处理，管管理处协协助；如如属业主主问题，管管理处应应协助解解决，费费用由业业主承担担。3）维修修完工，由由业主、修修缮部工工程师和和管理员员及施工工人员三三方到现现场验收收，合格格后签字字认可。4）把验验收及有有关资料料存入住住户档案案。第九章、小小区日常常物业管管理日常物业业管理是是物业管管理单位位实施管管理与服服务功能能的重

36、要要阶段，在在鸿泰御府花花园全面面推行IISO990011和ISSO1440011整合管管理体系系，各种种管理统统一纳入入公司规规范运作作规程，严严格执行行体系的的要求，确确保各种种管理指指标和经经济指标标的完成成，实现现经济效效益、环环境效益益、社会会效益的的良性互互动。常规期物物业管理理工作，包包括房屋屋、设施施、设备备维护、安安全防范范管理、消防管理理、车辆辆管理、客客户服务务管理、环环境卫生生管理、绿绿化管理理、社区区文化活活动管理理等多方方面内容容，其中中有些项项目已在在前面相相关章节节体现。在在此章节节我们只只是就其其有关内内容进行行阐述。一、安全全防范管管理1、 安全防范范管理分

37、分四个层层次：第第一层为为督导层层，全面面巡查防防漏堵漏漏；第二层为为门岗人人员进行行封闭控控制；第第三层为为监控系系统；第第四层为为最里层层，实行行步行巡巡查，发发现问题题及时处处理或汇汇报处理理，同时时我们将将编制专专项方案案进行演演练；2、消防防管理：我们将将建立消消防责任任小组，分分三级巡巡查：第第一级为为保安员巡查；第二级级为维修修人员巡巡查；第第三级为为管理层层人员巡巡查。另另外，我我们将编编制消防防应急方方案进行行演练。二、车辆辆管理（其其车位规规划方案案按金辉辉新苑统统一规划划执行）1、 我们将根根据规划划实行规规范管理理，包括括标识规规范、指指挥规范范、制度度规范等。2、 合

38、合理使用用停车场场资源，使使其资源源利用最最大化。三、环境境管理：1、对于于小区绿绿化，我我们将按按照绿绿化养护护制度严严格执行行，这里里不再细述；2、环卫卫管理上上：我们们首先实实行垃圾圾分类收收集，使使小区更更加环保保、美化化。其次是实实行人员员培训到到位、工工作到位位、检查查评比到到位、质质量到位位的“四个到到位”，始终终保持责责任区域域干净、整整洁。详详见清洁洁卫生管管理。四、物业业管理标标的中各各项目大大、中型型维修养养护和日日常小修修管理：管理处在在每年年年初，拟拟定年度度各项目目大、中中型维修修计划书书，并按按计划执行。对对于日常常的小型型维修，物物业处将将在第一一时间保保质保量

39、量进行维维修和按按年度计计划进行行养护。五、客户户服务管管理：我们设置置专门的的客户服服务部，由由文员和和收银员员组成，主主要负责责接待业主及住住户的咨咨询、投投诉，对对各种渠渠道反映映来的问问题进行行汇总分分流，并并跟踪问问题落实实的情况况。每周周及每月月对各部部门的服服务情况况及工作作完成情情况进行行检查上上报。我我们将人人员岗位位职责上上墙公布布，并要要求服务务人员统统一着装装、佩带带明显标标志，工工作规范范，作风风严谨，综综合素质质较高。六、社区区文化活活动管理理：我们将安安排有承承办大型型活动经经验的专专人负责责对社区区文化活活动的管管理，年初初拟定社社区文化化活动计计划，并并逐步落

40、落实。第十章、管管理目标标和指标标总目标：把鸿泰御御府花园园管理成成“安全、舒舒适、健健康、和和谐”的富有有文化内内涵的人人文绿色色住区，并并全面完完成公司司下达的的各项管管理指标标、服务务指标和和经营指指标。分项指标标：1)顾客客满意率率95%以上；2)管理理服务年年有效投投诉率55以下，处处理率、回回访率1100%；3)房屋屋完好率率、公共共设施完完好率998%以以上；4)绿化化完好率率1000%；5)维修修及时率率、合格格率1000%；6)因管管理责任任造成的的重大刑刑事安件件、进场场进库机机动车被被盗事故故为零；7)杜绝绝因管理理责任造造成的重重大火灾灾事故、安安全事故故；8)费用用年

41、收缴缴率在998%以以上；9)保证证提供充充足的资资源。10）大大型社区区文化活活动年不不少于22次，管管理处各各种形式式文化活活动不少少于6次。第十一章章、需完完善及购购置设备备费用由于鸿泰泰御府花花园小区区是一个个全新的的小区，因因此各项项物料设设备需重重新配置置，需购购置如下下设备：一、 设施设备备:名称数量单价总价备注发电机1台70万70万该设备属属前期配配套设施施设备需需由开发发商投入入。垂直电梯梯10台30万300万万智能道闸闸系统4套5万20万监控系统统1套15万元元15万元元楼宇对讲讲(含门门禁)系系统20套4万元80万元元合计485万万二、治安安、交通通、消防防管理装装备：项

42、目数量单价总价警棍10根60元600手提灭火火器10个50元500消防斧头头3把50元150专用消防防板手5把30元150防毒面具具5个200元元10000钢盔5个50元250消防鞋5对80元400合计30500元三、办公公用品费费用明细细表名称数量单价金额备注电脑部25000元25000元打印复印印机与售售楼合用用。办公桌椅椅一批20000元20000元管理处办办公室用用文件柜1个300元元300元元员工宿舍舍桌、凳凳、衣柜柜一批10000元铁架床10套200元元20000元保险柜1个10000元10000元财务专用用宿舍用电电视机1台800元元800元元厨房装备备用具1套20000元200

43、00元文具用品品一批500元元500元元员工服装装25套100元元25000元小计146000元四、环保保工具名称数量单价金额备注小区果皮皮箱20个200元元40000元绿化工具具一批300元元易耗清洁洁工具1批300元元300元元手推垃圾圾车1部300元元300元元小计49000元五、维修修工具名称数量单价金额备注手电钻1把200200套筒扳手手1套200200开口扳手手1套5050梅花扳手手1套2020活动扳手手1套5050大活动扳扳手1把15015013级铝铝合金梯梯1把 300300万用表1个100100钳形电流流表1个150150管钳1把300300台虎钳1套200200货架1个20

44、0200工具袋2个4080绝缘手套套1套5050数显式电电笔2支1530大螺丝批批2把1020小螺丝批批2把510黄油枪1把5050内六角扳扳手2套3060钢锯2把2550拉钉钳1把5050老虎钳2把70140斜口钳2把4080尖嘴钳2把3060大力钳1把5050小计26500第十二章章、有偿偿服务项项目类别序号服务项目目参考价格格备注家政服务1清洗排气气扇20550元/次2清洗抽油油烟机501100元元/次3清洗空调调过滤网网1元/张张4钟点家庭庭服务（日日常家务务）15元/小时/人5装修后“拓荒”1504000元/次次按照房屋屋面积6定点长期期服务（11小时/天）300元元/月7定点长期期

45、服务（22小时/天）450元元/月8定点长期期服务（33小时/天）600元元/月9木地板打打蜡2元/平平方米10家庭绿化化养护5300元/次次装修服务11拆空调、热热水器、抽抽油烟机机101100元元/次不含材料料费12安装窗帘帘、拦帘帘等10220元/次不含材料料费13安装热水水器601100元元/次不含材料料费14安装洗手手间洁具具501150元元/件不含材料料费15安装空调调2004000元/部部16安装灯具具、橱柜柜等10330元不含材料料费17修理、更更换门锁锁、信箱箱锁等10550元/次不含材料料费18修理、更更换水阀阀、各类类软管10330元/次不含材料料费19检修电路路5022

46、00元元/次20检修家用用电器103300元元/次21疏通下水水道502200元元/次22修理、更更换电表表、水表表、开关关、插座座等10550元/次不含材料料费23洗手盆堵堵塞、渗渗水处理理10550元/次不含材料料费24修理、更更换灯泡泡、灯管管10330元/次不含材料料费25贴地砖面议不含材料料费26贴瓷片面议不含材料料费27传真10元/张28打字0.044元/字字29复印1元/AA430电话市价31洗车10元/辆32车打蜡25元/辆33代租、代代售房屋屋面议27传真10元/张28打字0.044元/字字29复印1元/AA430电话市价31洗车10元/辆32车打蜡25元/辆33代租、代代售

47、房屋屋面议第十三章章、营业业收支预预算表鸿泰御府府花园月月营业收收入预算算表收费项目目收费名称称数量收费标准准月收入备注管理服务务费高层住宅宅物管费费404228.66M2404228.66M20.44元161771.444元多层住宅宅物管费费133555 MM2133555 MM20.335元46744.255元连排别墅墅物管费费128776.33 M22128776.33 M220.44557944.344元商业街物物管费126006.44M232877.188M22元32877.2元元小计299227.223元物业管理理经营收收入停车费数量月卡收入入临时卡收收入地面车位位停车费费90个1

48、00元元/月.位5元/车车.次90000元/月月地下车位位停车费费120个个150元元/月.位只限月卡卡车停放放180000元/月可实行买买断车位位8万元元/个.车位摩托车车车位停放放费100个个50元/月.位位50000元/月月自行车车车位费100个个20元/月.位位20000元/月月小计340000元公共设施施经营收收入小区场地地使用费费300元元/次10次30000元/月月场地及电电梯广告告费300元元/块10块30000元/月月大型外墙墙广告费费用另收收小计60000元其它有偿维修修30元/次30次900元元/月装修管理理费3元/平平方50000平方150000元/月居民生活活垃圾清清

49、运费元/月/户9.000根据市环环卫的标标准由物物业公司司代收代代付、按按月收取取小计159000元总计858227.223元鸿泰御府府花园营营业支出出测算明明细表（小区编编制211人、110部电电梯）项 目目明细项标准每月成本本备 注注公共水电电费公共水电电费100000元/月100000元/月由业主分分摊日常物料料消耗日常维修修费500元元/月500元元/月清洁绿化化用品100元元/月100元元/月办公电话话费 2000/元月月 2000/元月月办公用品品50元/月 500元/月月员工工资资主任工资资1人20000元/月月20000元/月月按人数计计算管理员工工资1人人12000元/月月12000元/月月收费员工工资1人人10000元/月月10000元/月月维修工11人800元元/月800元元/月保安员工工资144人800元元/月112000元/月环保员工工资3人人500元元/月15000元/月月电梯保养养年审费费电梯保养