江苏宿迁财富广场项目营销策划方案

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1、江苏XXXX财富富广场项项目营销销策划方方案市场篇一、市场场调查与与市场机机会分析析1. 市市场调查查分析（1）宿宿迁房地地产市场场调查与与分析1-1、宿宿迁全市市经济近近年来迅迅猛发展展，为房房地产业业的发展展带来了了一个成成熟的时时机。220055年宿迁迁市完成成房地产产开发投投资233.3ll亿元，占占全市固固定资产产投资的的11.8%，房房地产业业增加值值14.28亿亿元，占占GDPP比重的的4.225%。房房地产业业已成为为宿迁市市地方财财政收入入的重要要来源，在在经济建建设中占占据着举举足轻重重的地位位。1-2、当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价

2、2005年达到1450元/，其中市区住宅均价为1786元/，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。1-3、自自20001年来来，宿迁迁市政府府取消经经济适用用房建设设，积极极推进住住房商品品化、货货币化改改革，建建立多层层次住宅宅保障体体系，合合理开发发高档、中中档、普普通住宅宅，以满满足不同同层次的的住宅需需求，促促进住宅宅建设的的健康发发展。在在房地产产市场价价格保持持总体稳稳定上升升的同时时，将投投资商品品住宅建建设作为为该市当当前房地地产开发发的重点点目标，同同时引导导投资于于办公楼楼和商业业营业用用房在整整个房地地产业发发展中保保持合理理的比例例，全市市开发资资金的投投资方

3、向向和投资资结构日日趋合理理。1-4、为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，宿迁市政府积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。 1-5、宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大。商品房需求量将继续大幅度上升，到2010年，宿迁市区城市人口要达到50万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。同时随着人均经济收入的不断

4、增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。1-6、从从理性的的角度出出发，在在看到宿宿迁房地地产市场场总体大大发展的的前景之之下，这这个市场场同时也也存在着着诸多的的矛盾，宿宿迁老城城区、新新区、宿宿豫新区区三大板板块的市市场饱和和度日益益趋近，商商品房空空置率不不断增大大，宿迁迁本地房房地产的的发展增增速明显显高于GGDP及及居民收收入的增增速，这这就隐含含了经济济泡沫于于其中，加加上国家家关于房房贷按揭揭利率的的上调，对对房产投投资的适适度政策策加压等等市场政政策影响响，

5、实际际上对开开发商来来讲都是是一种考考验。所所以，把把握机遇遇，认清清形势，才才可以在在大环境境中立足足。分析：宿宿迁市房房地产市市场的规规模日趋趋壮大，这这与宿迁迁建市八八年来城城市化水水平的不不断发展展壮大是是分不开开的。居居民生活活水平的的提高，对对商品房房需求量量的增长长，加上上政府的的大力招招商引资资，对房房地产开开发的若若干优惠惠政策，客客观上刺刺激了房房地产市市场的发发展。同同时也出出现了由由于房地地产开发发过热、发发展增速速过快、投投资者比比例大于于自用者者比例，也也导致了了部分商商品房空空置率过过高等现现象。（2）市市内各区区域竞争争楼盘调调查与统统计分析析宿迁市区区由京杭杭

6、大运河河和古黄黄河两条条河自然然分割成成城东、城城中、城城西三个个区域，运运河以东东为城东东片：即即宿豫区区，两河河之间为为宿迁老老城城中中片，古古黄河以以西为城城西片，即即新区。城东片由由于区位位上在宿宿豫，市市区居民民对其认认同感较较低，房房屋售价价在三个个片区中中最低。但但随着运运河“五桥”的相继继建成通通车，宿宿豫区进进市区的的途径将将更加便便利。同同时宿豫豫新区的的建设工工作也在在推进，该该区域的的房地产产开发量量迅速攀攀升。代代表性楼楼盘为江江山国际际花园与与中通名名仕嘉园园。江山国际际花园概况：116万平平方米，建建筑以多多层为主主，配以以底层商商业，与与一部分分别墅，其其中住宅

7、宅占133.5万万平方，酒酒店与约约2万平平方。价格：116000-18800元元/平方方米，跃跃层12200-13000元/平方米米（面积积2000多平方方米）地理位置置：宿豫豫新区 开发商：宿迁新新城房地地产开发发有限公公司建筑设计计：浙江江工业大大学建筑筑设计研研究院 江江苏都市市建筑设设计有限限公司宣传重点点：高档档生活开盘时间间：20005年年8月锦华名园园概况：330万平平方米，建建筑以多多层为主主，配以以底层商商业、小小高层公公寓，建建筑错落落有致；容积率：1.228楼间距：1：11.4绿化率：43.16%价格：116000-18800元元/平方方米，跃跃层12200-13000

8、元/平方米米（面积积2000多平方方米）地理位置置：位于于宿迁城城东。京京杭大运运河以东东珠江路路和长江江路之间间。开发商：锦华房房地产开开发有限限公司（浙浙江杭州州湾投资资集团公公司子公公司）建筑设计计：上海海同济大大学规划划建筑设设计研究究院宣传重点点：景观观配套销售情况况：仅剩剩跃层，其其余销售售结束。开盘时间间：20004年年初城中片：即老城城区，宿宿迁本地地人对该该片区认认同感最最高，由由于周边边商业、银银行、学学校、医医院、服服务等设设施配套套齐全，成成为购房房的首选选区域，首首价在三三个片区区中最高高，目前前总上市市楼盘中中商业项项目占很很大比重重，城中中片区代代表性楼楼盘为时时

9、代广场场与金港港国际广广场。时代广场场概况：总总建面3350000平方方米，建建筑以商商业为主主，配以以住宅及及办公。价格：商商业：一一层1660000260000元元/平方方米，二二层80000100000元元/平方方米，三三层3660046000元/平方米米；住宅宅1800020000元/平方米米地理位置置：幸福福中路 开发商：宿迁万万兴房地地产开发发有限公公司建筑设计计：江苏苏建筑科科学研究究院宣传重点点：宿迁迁黄金地地段开盘时间间：20004年年7月发展现状状：已开开业兴鸿名城城概况：建建筑是小小高层，配配以底层层商业，建建筑错落落有致；价格：222000元左右右/平方方米地理位置置：

10、市府府路与黄黄河路交交汇开发商：宿迁市市兴鸿房房地产有有限公司司宣传重点点：景观观配套开盘时间间：20005年年5月金谷 盛盛世康城城概况：多多层建筑筑，配以以高档会会所，总总建筑面面积5.2万平平方容积率：1.220绿化率：38%总户数：10557户车库建筑筑面积：32000平方方价格：220000元/平平方米左左右地理位置置：黄河河北路左左侧开发商：宿迁市市金谷房房地产开开发有限限公司建筑设计计：浙江江省城建建设计研研究院 江江苏省徐徐州十城城乡设计计研究院院宣传重点点：高档档开盘时间间：20004年年浩源国际际购物中中心概况：总总建面积积5万多多平方，商商业SHHOPPPINGG MMA

11、LLL概况：330万平平方米，建建筑以多多层为主主，配以以底层商商业、小小高层公公寓，建建筑错落落有致；主力套型型：200-700平方可售套数数：10000户户价格：885000元/平平方米， 50000元/平方米米，30000元元/平方方米，地理位置置：幸福福中路2257号号开发商：宿迁浩浩源房地地产开发发有限公公司宣传重点点：黄金金地理位位置销售情况况：3月月份达到到55%开盘时间间：20004年年8月金鼎名座座（上海海城）概况：小小高层建建筑，地地层两层层商铺价格：220000多一点点元/平平方米地理位置置：中山山路与黄黄河路交交界 开发商：南通鼎鼎典置业业有限公公司宿迁迁分公司司宣传重

12、点点：位置置，高档档开盘日期期：20004年年上半年年凤凰城（东东大街）概况：多多层建筑筑，地层层两层商商铺地理位置置：东大大街与黄黄河路交交界 宣传重点点：位置置，高档档开盘日期期：20004年年上半年年现状：住住宅基本本正常入入住，商商业经营营状况一一般，招招商不到到位城西片：即新城城区，是是目前宿宿迁市房房地产发发展的重重点，市市民对新新城区基基本认同同，以住住宅项目目为主，市市场价格格较低。代代表性楼楼盘为富富丽莱嘉嘉苑与天天星花园园。天星花园园概况：多多层，221幢住住宅楼，幼幼儿园和和部分沿沿街商店店价格：116000-18800元元/平方方米，跃跃层12200-13000元/平方

13、米米地理位置置：人民民大道和和威海路路交界 开发商：宿迁天天星房地地产开发发有限公公司宣传重点点：周边边配套及及周遍自自然环境境开盘时间间：044年以前前通城山庄庄概况：建建筑以多多层为主主，配以以商业价格：116000-18800元元/平方方米 地理位置置：青岛岛路右侧侧开发商：宿迁市市通成房房地产开开发有限限公司宣传重点点：欧洲洲风格目前情况况：销售售积压下下的少量量套数开盘时间间：较早早富丽莱嘉嘉苑概况：111万平平方米，建建筑以多多层为主主，配以以底层商商业、小小高层公公寓，建建筑错落落有致；绿化率：35%价格：116500-20000元元左右/平方米米 地理位置置：新区区平安大大道左

14、侧侧开发商：宿迁路路建房地地产开发发有限公公司宣传重点点：建筑筑设计造造价开盘时间间：二期期7月份份（3）项项目概况况分析项目案名名：江苏苏XXXX财富广广场总建筑面面积：3389220平方方米项目位于于幸福中中路、黄黄河路、东东大街的的交汇处处，宿迁迁市中心心，当时时以宿迁迁“天价”拍得该该地，是是宿迁公公认的“地王”。项目目对面是是宿迁也也相对关关注的时时代广场场，目前前已经正正式营业业，住宅宅的销售售率接近近1000%。（4）项项目SWWOT分分析优势本案地地处宿迁迁市中心心地域，宿宿迁市最最繁华的的商业街街幸福福中路以以及商业业街东大大街凤凰凰城之间间，左右右逢源，是是本地人人公认的的

15、商业好好地段，具具备了先先天上的的地利优优势；原轻工工市场是是宿迁公公认的良良好商业业地段，当当地人认认同感强强，原轻轻工市场场的众多多经营户户就是比比较稳定定的目标标客户层层，广大大宿迁市市民又是是比较稳稳定的消消费客户户层，有有利于项项目的商商业成熟熟并将其其影响扩扩大到住住宅上面面；项目目目前已经经有了一一定的招招商成果果，商业业的成熟熟带动住住宅的配配套成熟熟；项目的的规模适适中，开开发、规规划、设设计容易易操作；项目建建成以后后必定会会成为宿宿迁市中中心的标标志性建建筑，受受关注性性强。劣势宿迁当当地居民民对多层层比较偏偏好，而而对小高高层及高高层认同同感不高高，很多多项目的的小高层

16、层及高层层的销售售情况一一直处于于低靡状状态，这这种态势势也将对对本项目目的销售售产生一一定的影影响。由于项项目位于于宿迁繁繁华的商商业街，寸寸土寸金金，又是是天价地地王，但但是临主主要商业业街在规规划上要要受到11：1退退路的制制约，可可能会影影响地块块的利用用率；周边的的环境整整体来讲讲还是上上不了档档次，具具体改造造的时间间都是未未知数，受受制于政政府，这这方面比比宿迁新新区的规规划可能能就较落落伍；地块密密集、通通透性差差，人流流及车流流组织方方面规划划难度较较大；由于很很多宿迁迁市民都都了解本本项目的的“天价地地王”，很多多人都在在缺乏一一定的科科学依据据的前提提下对本本项目都都有了

17、一一定的估估价；机会宿迁市市房地产产市场整整体形势势较好，总总体走势势还是处处于上升升通道中中，特别别是当地地居民对对商业用用房及住住宅用房房的投资资的认识识和积极极性较高高；宿迁市市区作为为区域中中心城市市的地位位正在逐逐渐确立立，无论论是消费费群体还还是投资资经营群群体均有有扩大的的余地，给给予本项项目以宏宏观环境境上的机机会；本项目目地块拍拍卖的高高成交价价已经使使得当地地人对幸幸福中路路商业用用房及住住宅用房房的价格格预期已已经提高高，而且且加上对对面时代代广场的的高销售售价及高高销售率率对本项项目也会会产生一一定的影影响。宿迁当当地政府府对小高高层、高高层采取取支持态态度；竞争宿迁当

18、当地的市市场容量量极为有有限，随随着几年年开发量量的增加加，市场场供求关关系趋于于饱和；宿迁商商业物业业的保有有量、商商业房年年销售额额还是人人均消费费能力均均处于较较低水平平，市场场供求关关系很容容易趋于于饱和；项目周周边已经经有若干干个项目目已经销销售完毕毕或基本本完毕，本本项目的的有效客客户层已已经被逐逐渐消化化，新增增客户群群的培育育需要有有一定的的时间，这这对本项项目有一一定的冲冲击性。2. 市市场机会会分析(1) 市区商品品房市场场竞争程程度评估估分析目前宿迁迁市区处处于开发发阶段的的在售或或预售楼楼盘的总总数量大大致有四四五十家家，其中中，处于于城东板板块的有有六七家家，城中中板

19、块的的约十三三四家，剩剩下的约约二十多多家均位位于新区区板块。由由于宿迁迁城市人人口基数数及人均均消费能能力均处处于较低低的水平平，市场场的供求求关系已已经趣于于饱和。(2) 项目市市场机会会分析宿迁市房房地产市市场整体体形势较较好，总总体走势势处于上上升通道道中，特特别是宿宿迁当地地居民对对改善居居住环境境要求高高，以及及对商品品房投资资的认识识和积极极性也在在提高。宿宿迁市区区作为区区域中心心城市的的地位正正在确立立，市区区近郊乡乡镇多数数居民都都有意向向住入城城区，对对城市生生活的向向往程度度较高。宿宿迁新区区近几年年的发展展使得很很多人对对这一区区域充满满了期待待，加上上新城区区各种配

20、配套设施施的不断断完善，包包括部分分原老城城区的住住户在内内的许多多消费者者都产生生新区购购房的意意向。在在这样的的环境之之下，市市场给予予项目本本身很多多机遇。(3) 介入市市场身份份设定项目介入入市场后后的最大大卖点可可以从区区位、品品质、配配套着手手，介入入市场做做“宿迁首首席尊贵贵住宅”。二、项目目市场定定位1 项目市场场定位这部分我我们将在在已经认认识和把把握的本本项目各各项特点点的基础础上，全全面确立立本案在在市场中中的“定位”。“定位”的目的的，就是是在现有有的市场场环境下下，寻求求最匹配配的产品品，保证证阶段效效益最大大化。通通俗的讲讲就是要要充分明明确在市市场中我我们的产产品

21、和其其他产品品的“差异”，鲜明明的区别别于竞争争对手，让让消费者者能够清清楚的识识别和接接受我们们的产品品。“定位”就是要要给那些些购买我我们产品品而不选选择其他他产品的的人们一一个完美美而充分分的理由由。(1) 项目总体体定位定位原则则提升本项项目、本本开发公公司在宿宿迁的知知名度和和美誉度度；在满足预预期经济济目标的的前提下下，将打打造成一一个高档档的精品品住宅小小区并将将其商业业项目产产生联动动效应；在规划设设计阶段段，要把把项目的的规划设设计和周周边的城城市建设设及其配配套统筹筹考虑，以以提升整整个区域域的价值值；通过产品品创新，以以赢得区区域开发发的领先先地位，提提高项目目的利润润，

22、塑造造企业的的形象。市场论证证宏观市场场房地产产经济环环境和市市场大环环境运行行良好区域房地地产市场场处于上上升阶段段置业者对对多层产产品比较较认可消费群体体越来越越注重小小区的品品质和各各项配套套项目周边边地区住住宅项目目竞争激激烈程度度较低。住宅定位位本项目要要打造成成“宿迁首首席尊贵贵住宅”，充分分利用自自身的优优势与机机遇，避避开不足足之处。将将重点落落在小区区的地段段、配套套设施，并并在此基基础上提提高品质质，细化化品质，在在户型、景景观、外外立面、材材质等方方面独创创一面，做做成以“宿迁市市中心繁繁华路段段，配套套齐全，环环境优美美，户型型实用，适适度超前前”的宿迁迁一流精精品社区

23、区。商业定位位本项目商商业部分分为负一一层至六六层的商商场，其其中一至至五层作作规模较较大的仓仓储式超超市。商商场的负负一层，适适合做大大型餐饮饮美食项项目，商商场的六六层，适适合做休休闲娱乐乐、美容容美发、洗洗浴等，可可以作为为幸福中中路的一一大亮点点。同时时也是财财富广场场的住宅宅小区的的商业生生活娱乐乐的配套套所用。(2) 项目目目标客源源定位主要目标标群 宿迁地地区中高高等收入入阶层（1）社社会层面面1、255-400岁，处处于社会会中层以以上，年年收入在在4万以以上2、行业业包括：教师、企企业的管管理层，金金融、贸贸易、高高科技、咨咨询服务务业的白白领，政政府的公公务员，个个体及私私

24、营企业业主等。3、正在在或刚构构建家庭庭，事业业处于上上升阶段段。（2）心心理层面面1、 实在、现现代、追追求生活活品质2、 生活丰富富多彩，喜喜欢交际际活动，关关注时尚尚3、 工作压力力大，常常通过结结交朋友友缓解紧紧张情绪绪（3）购购买动机机：追求求生活质质量，寻寻求个人人品位。他们共有有的特点点生活小康康，比较较富有追求品位位、有一一定文化化层次追求高品品质居住住环境自我主见见性强、自自信、有有进取心心和自我我奋斗的的价值观观追求自我我利益、自自我个性性、生活活品位的的实现和和满足，认认同文化化附加值值渴望忙碌碌工作后后享受生生活，具具有感性性消费心心理，理理性消费费行为的的交叉状状态关

25、于选择择居所，他他们在乎乎的： 环境：优越的的自然环环境、安安逸轻松松的生活活环境对对生活质质量提升升的巨大大支持。 生活：休闲的的生活感感觉：一一个让人人放松，充充分感受受宁静、安安逸的感感觉，缓缓解压力力。 人文：居住人人群档次次相当、极极具高尚尚生活品品位的人人文环境境，体现现自己的的品位、文文化层次次，社会会层面。住宅客户户群：特征分析析； 主主要来自自宿迁市市区，少少部分为为宿城、宿宿豫区乡乡镇 他他们注重重小区地地段，注注重小区区的生活活配套设设施 对对生活品品质有一一定要求求，住得得舒适、安安心 投投资期望望大，对对环境以以及住宅宅本身要要求高 事事业与家家庭对于于他们都都很重要

26、要 住住宅主要要客户群群年龄处处于255-500岁之间间 收收入中高高等，接接受总价价20万万以内的的居所商业客户户群：特征分析析； 主主要来自自宿迁市市区，少少部分为为宿城、宿宿豫区乡乡镇 大大部分购购置商铺铺的客户户用于投投资 投投资数量量较多，在在市区多多数地方方购置商商铺出租租 收收入较高高，手上上闲钱多多 对对地段很很注重(3) 项目价价格定位位定价理念念：物有所值值，物超超所值，让让实际价价格低于于认知价价值，创创老百姓姓买得起起的好房房子。定价原则则：价格制定定是一个个敏感因因素，其其合理程程度直接接影响到到营销力力度和销销售周期期，并且且时一步步影响整整个项目目的投资资回收和和

27、利润指指标等。销售周期期与利润润指标之之间具有有某种矛矛盾。预预期利润润过高，会会造成销销售周期期过长，甚甚至形成成物业滞滞销，损损失资金金的时间间价值和和机会成成本，增增加项目目风险；低价入入市尽管管会造成成旺销局局面，却却以损失失较多的的预期利利润为代代价，是是否合适适应视个个案实际际情况而而决定。具具体参考考成本、市市场竞争争、市场场整体发发展等系系列因素素而定。项目市场场价格比比较本项目的的所处的的周边已已处于成成熟状态态，周边边可参照照的对象象有数个个。结合合本项目目在市场场上的位位置，区区位上更更靠近，品品质上更更接近，可可以参照照的楼盘盘项目主主要有“金鼎名名座（上上海城）”、“

28、时代广场”、“香港城”等。竞争个案案均价图图表竞争个案案上海城时代广场场香港城住宅均价价（元/平方米米）220002000020000根据周边边同类住住宅、商商铺市场场的价格格情况，建建议本项项目住宅宅（高层层）价格格控制在在28000元/平方米米左右，商商铺（负负一层、六六层）价价格在3300元元/平方方米左右右，以低低价入市市开拓市市场。由由于本项项目的具具体区位位上较周周边其他他项目更更具一定定优势，如如果能在在本案的的产品品品质上加加大成本本，提高高小区居居住品质质，本案案价格还还将有上上升的空空间。预预计开盘盘及销售售过程中中，价格格随着市市场的波波动可能能有5左右的的浮动空空间。(

29、4) 项目档档次定位位根据宿迁迁房产市市场的需需求状况况，消费费群体对对中档住住宅小区区最为青青睐，所所以建议议本项目目做成中中高档化化住宅小小区，中中档的价价格，高高档的享享受。(5) 项目形形象定位位住宅小区区形象定定位：荣耀宿迁迁 精致实实用 美好好生活 极极具升值值潜力的的地段， 让让人心动动的房子子， 让让人赞叹叹的建筑筑单体， 都都市时尚尚生活配配置， 时时刻感受受城市节节奏的理理想居所所，商业形象象定位：以便利生生活为特特色，宿迁市中中心大型型商业服服务综合合体。 建成小区区的完美美商业、服服务配套套，小区区生活不不可或缺缺的一部部分； 与周围其其他商场场形成对对照和呼呼应， 勾

30、画出“市中心心商业地地标”之品牌牌形象，为为其投资资者和未未来进驻驻的商家家创造良良好的商商机，增增强他们们的投资资信心。2项目目建筑策策略(1) 项目建建筑风格格建议抓住现代代人崇洋洋心态，比比较喜好好欧式风风格，小小区建筑筑设计可可以考虑虑欧式风风格进行行规划设设计。(2) 项目建建筑功能能建议墙体注重隔隔音、隔隔热效果果窗户注重隔隔音效果果屋顶统一安安装太阳阳能楼梯大理石石铺地面面提高质质感，另另需注意意防滑智能可视对对讲、智智能报警警、防逾逾越系统统等(3) 项目户户型优化化建议完美户型型设计原原则：洁洁污分区区、干湿湿分别、动动静分离离、全明明设计。尽可能地地使客厅厅和餐厅厅南北贯贯

31、通，形形成穿堂堂风。使主卧室室和大部部分户型型的厅及及次卧室室朝南，北北面一侧侧布置卫卫生间、厨厨房等。做做到明厨厨、明卫卫。有二二卫的户户型至少少有一卫卫是明的的，客厅厅、餐厅厅、卧室室等尽量量开大窗窗、凸窗窗，增加加采光面面积，便便于通风风，形成成卫生、舒舒适的生生活环境境。同时、餐餐厅、厨厨房、卫卫生间（至至少一卫卫）全明明，日照照采光条条件好。餐餐厅、卫卫生间间间隔远则则更好。所有房型型注重留留有一定定的储藏藏空间，便便于以后后装修设设计。大房型中中普遍细细化和适适当放大大了功能能空间，精精巧实用用，避免免了大而而不当的的浪费。由于主要要消费群群体为中中高等收收入群体体为主，这这部分消

32、消费群体体的投资资意向强强，目前前1000平方米米以内的的户型为为广大购购房群体体所追捧捧和青睐睐，所以以目前本本项目的的80平平方米左左右的户户型比较较适合市市场的需需求。(4) 项目外外立面设设计建议议采用封闭闭式阳台台，外立立面窗户户大量运运用落地地、转角角、外飘飘窗，采采光面最最大化；欧式设计计风格的的屋顶造造型；外立面采采用涂料料，色彩彩鲜艳并并进行跳跳色处理理，提高高观赏性性，提升升品质。三、项目目卖点塑塑造1项目目概念塑塑造（1）宿宿迁现推推项目概概念分析析景观锦华名名园、兴兴鸿名城城、天星星花园、江江山城市市广场、东东城水岸岸、名都都水景豪豪宅、腾腾辉翠屏屏南园等等分析：此此类

33、项目目一般距距离市中中心（商商业中心心）较远远，但项项目本身身靠近特特定的景景观，比比如古黄黄河、大大运河，天天然水景景，或者者项目本本身占地地面积较较大，小小区内部部易于人人工造景景。地段金鼎名名座（上上海城）、时时代广场场、金港港国际广广场、香香港城、浩浩源购物物中心等等分析：此此类项目目一般位位于市中中心或距距离市中中心较近近，其中中商业项项目占主主导，由由于地段段的不可可复制性性，消费费群体对对此类项项目的认认同感较较强。配套项王小小区、天天星花园园等分析：此此类项目目地处新新区，配配套渐渐渐成熟但但还达不不到老城城区的高高度，但但就新区区内部而而言配套套成熟是是一大有有力卖点点。品质

34、、高高档富丽莱莱嘉苑、通通城山庄庄、云峰峰帝景、金金谷盛世世康城、上上海城、江江山国际际花园、欧欧洲花园园等分析：此此类项目目距离市市中心距距离较远远，周边边的配套套还未成成熟，可可利用的的自然景景观少，推推广的卖卖点主要要以自身身品质着着手弥补补先天的的不足。（2）本本项目概概念形成成分析本项目要要做成“宿迁中中高等收收入人群群为主，环环境优美美，价位位适中，户户型实用用，配套套齐备，适适度超前前”的宿迁迁一流精精品社区区，实际际上也是是根据其其先天条条件优厚厚而推出出的。项项目本身身无天然然景观，但但地段条条件相对对好，配配套成熟熟，所以以只要再再做强做做好品质质则就是是一个更更佳的途途径

35、。升升华一下下，由品品质本身身出发向向档次化化发展，在在景观及及内部配配套方面面进一步步下功夫夫，小处处着手，人人性化设设计，让让购房业业主体验验到被关关怀，进进一步提提升小区区的档次次。通过概念念的炒作作，突出出本项目目的特别别卖点，与与周边其其他项目目形成差差异化序 号卖 点点利益支持持一地段决定定价值地段无法法复制，地地段凝聚聚着历史史沧桑与与现实经经济利益益，占据据钻石地地段，万万人期待待和瞩目目，得天天独厚的的位置确确保升值值潜力。二配套改变变生活市中心，应应有尽有有的配套套设施，自自身大超超市的广广聚人气气，一旦旦形成，生生活的便便利处处处感觉得得到。三全智能化化的生活活重在“全全

36、”，综合合布线系系统、三三表远传传、预埋埋电话线线、预留留空调管管孔、空空调放置置平台、空空调冷凝凝水接管管，并引引进可视视对讲系系统、楼楼道感应应控制灯灯、紧急急报警系系统、小小区夜间间巡更系系统、电电视监控控系统、周周边防翻翻越系统统、自动动喷淋防防火设备备、广播播系统、一一体化屋屋面太阳阳能系统统等等，细细节上略略微多加加以处理理，给业业主带来来更多人人性化关关怀。四将节能进进行到底底墙体采用用隔热隔隔音材质质，太阳阳能供水水供热系系统，更更加节能能环保，冬冬温夏凉凉，从长长远利益益角度来来看，更更是节约约业主的的支出成成本费用用。五会呼吸的的好房子子克服高层层项目的的缺陷，良良好的户户

37、型设计计，通风风性能佳佳；选用用的材质质环保健健康，立立体绿化化，自然然造氧。有有条件可可引进中中央机械械式新风风系统，采用“双向流热回收式机械通风系统”，使房屋在不知不觉中完成通风换气。六“放心房房”，让人人好放心心房屋的质质量之高高让所有有购买的的业主能能够放心心购买、放放心入住住；星级级服务保保障、完完善的物物业配套套让所有有业主省省心安心心放心。七户型，还还是户型型户型设计计好了可可以成为为很大的的卖点，以以家为本本，健康康、舒适适、精致致、理性性、经济济，自然然采光、通通风性能能好，厅厅室面积积比协调调，利用用效率高高，一眼眼就能看看出的好好户型。户户型小一一点、环环境好一一点、月月

38、供少一一点。八欧洲的艺艺术殿堂堂利用小区区主入口口通道做做成艺术术走廊，添添加音乐乐广场、夏夏日凉亭亭、别致致廊桥、喷喷泉、叠叠水，突突出人文文气息，可可考虑做做成欧式式风格，配配合建筑筑自身的的欧式风风格，比比如纯意意大利式式、纯法法国式、纯纯德式等等等，占占用的面面积不大大，但可可以增添添不少生生活情趣趣。地段配套套智能节能能换气放心心户型艺术术我们把推推广的理理念重点点落在小小区自身身，作好好品质，作作强名气气。作为为新推楼楼盘，宣宣传初期期赢得好好奇心理理，才能能更好的的吸引客客户的关关注。（3）本本项目概概念目标标客户接接受度预预测分析析消费者在在接受房房产广告告信息的的时候，往往往最注注重地段段，在售售楼部现现场看房房的时候候，则把把眼光集集中在户户型、立立面、配配套、价价格等方方面。事事实上，多多数客户户比较注注重舒适适度，如如果能辅辅之以一一个比较较诱人的的价格，那那么，目目标客户户的接受受程度则则会更高高。