深圳某商业城营销推广方案

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1、谨呈：深深圳xxx实业发发展有限限公司XX深圳圳某商业业城营销销推广方方案深圳市xxx物业业咨询有有限公司司目录 第一一部分 物物业定位位 第第一章 市场场调查分分析 一 深圳圳市总体体商业市市场背景景 二 南山山商业市市场综述述 三 同类类主题市市场调研研 八八卦岭片片区典型型可比商商场调研研 田田贝片区区典型可可比商场场调研 笋笋岗片区区典型可可比商场场调研 本本区域典典型可比比商场调调研 四四 总总结分析析 第二二章 物业发发展建议议 一一 商商场平面面布局规规划设计计 铺位分分割 过道设设计 商场人人流图绘绘制二 商场场卖场设设计三 商场场经营品品种分区区设计四 商场场各层租租金估算算

2、及租金金价格表表制定五 商场商业业经营管管理建议议六 建筑外立立面之装装饰、色色彩修改改建议七 商场休闲闲广场规规划设计计建议 第二部部分 招招租推广广策略 一一 主体体推广方方案及广广告推广广要点 二二 阶段段推广计计划时间间表三组合媒媒体发布布计划四销售卖卖场策划划 五 造势手手法策划划第一部分分 物物业定位位 第一章章 市市场调查查分析 一、 深圳圳市总体体商业市市场背景景 第一章 11、商场场分割小小铺位销销售已风风光不再再第二章第三章 曾经轰动动一时的的“西部电电子”，开业业后远未未达到人人们预期期，“东方巴巴黎”至今仍仍无法开开业，这这使得将将统一产产权的商商场划分分成小铺铺位卖的

3、的销售形形式难度度增大，让让投资客客重新建建立起信信心的难难度增强强。事实实上，即即使后来来彩福大大厦的裙裙楼商场场因新一一佳著名名商家的的进驻，和和发展商商不惜血血本100年8%的回报报率而使使彩福大大厦裙楼楼销售良良好，也也不可以以轻易断断言市场场可以接接受这种种商场铺铺位划分分的形式式。第四章第五章 因为，这这种形式式存在许许多的问问题尚未未解决：第六章第七章 * 产权与与经营权权不统一一的矛盾盾始终未未能解决决。第八章 怎样使小小业主的的利益得得到保障障？一旦旦大商家家退出商商场，谁谁来负责责重新招招租，各各小业主主之间的的利益谁谁来平衡衡？第九章第十章 * 铺位划划分过细细、过小小不

4、利经经营者使使用。第十一章 发展商为为了尽快快销售铺铺位，常常常将铺铺位划分分过细、过过小，以以减少铺铺位总值值，降低低置业门门槛，扩扩大购买买层面。而而实际的的经营者者无法接接受和使使用过小小的商铺铺，这种种矛盾只只好通过过重新划划分、整整合铺位位来解决决，从而而导致销销售铺位位与经营营铺位完完全不同同的局面面，一旦旦经营客客退出重重新招租租时，必必将引发发各种矛矛盾。第十二章第十三章 * 经营管管理水平平是影响响商场存存活的关关键因素素。第十四章 商场内各各铺位利利益相关关，彼此此一荣俱俱荣、一一损俱损损，这需需要商场场经营管管理部门门统一的的管理协协调商场场才能做做旺。但但往往发发展商将

5、将商铺分分割售出出后，就就不再理理会经营营的问题题，这是是导致目目前众多多商场失失败的直直接原因因。第十五章第十六章 * 发发展商能能否“放水养养鱼”是招商商工作的的关键。第十七章 一个新的的商场开开业需要要培育市市场的时时间,发发展商需需要给经经营客适适当的优优惠来增增强其对对商场的的信心，从从而吸引引进场，这这就需要要发展商商在一段段时间内内承受短短期利益益的损失失，如减减免租金金、管理理费等，这这些措施施对发展展商的资资金压力力较大，发发展商面面临能否否坚守难难关的困困惑；而而发展商商如果不不“放水养养鱼”给租客客以适当当优惠，则则商场招招满有一一定困难难，严重重的会导导致无法法开业，发

6、发展商届届时将面面临更为为严峻的的形势。第十八章第十九章 22、街铺铺始终受受市场钟钟爱第二十章第二十一章 与上述情情况不同同，街铺铺产权独独立，受受其他干干扰因素素少，客客流量仅仅受街道道人流的的影响，生生意好做做长久，租租金稳定定。因此此，商铺铺的售价价也稳定定而高企企，街铺铺的价值值为许多多投资客客和经营营者认可可，易受受市场追追捧。第二十二章第二十三章 3、专专业市场场增多，竞竞争更加加激烈第二十四章第二十五章 订立明确确的主题题，走专专业化路路线来吸吸引客户户的专业业市场越越来越多多。第二十六章 但是做专专业市场场需要一一定条件件才能成成功：第二十七章第二十八章 * 可可借用的的资源

7、优优势第二十九章 * 规规模、交交通、配配套等自自身硬件件条件第三十章 * “放水养养鱼”的可持持续发展展策略第三十一章 * 和和竞争对对手或潜潜在竞争争对手相相比具有有比较优优势第三十二章 * 有有较强昭昭示力第三十三章 * 原原则上不不单纯依依赖批发发客户，还还应具备备较多的的周边零零第三十四章 售售客户，以以积聚人人气第三十五章 * 专专业的商商业经营营管理第三十六章 * 充充足的资资金、人人才储备备第三十七章第三十八章 只有满足足上述全全部或多多项条件件的专业业市场，才才有可能能成功，如如：享誉誉全国的的赛格电电子配套套市场，就就是依靠靠华强北北是众多多的电子子生产商商集结地地这一大大

8、的资源源优势，配配合便捷捷的交通通、畅旺旺的人气气、较强强的昭示示力等综综合优势势而发展展起来的的，并逐逐步发展展成为辐辐射全国国的专业业市场。第三十九章第四十章 虽说专业业市场的的成功案案例很多多，但更更多的专专业市场场由于自自身缺乏乏上述的的条件或或不具备备比较优优势，往往往在竞竞争中惨惨遭淘汰汰，或是是做痛苦苦的挣扎扎。第四十一章第四十二章 4、二二层以上上物业销销售难度度大凡是出售售的商业业物业，无无论是开开放式商商场还是是独立式式商铺，二二层以上上的部分分大多销销售困难难，最终终只能通通过招租租解决。 二、 南山商商业市场场综述 1、 南山商业业市场面面临的历历史契机机第四十三章 深

9、圳城城市中心心的西移移，滨海海大道的的建成通通车，西西部跨海海大桥的的规划，给给予了南南山商贸贸物业发发展的历历史契机机。而南南山房地地产市场场整体的的火爆则则直接成成为南山山商贸物物业发展展的澎湃湃动力。如如今，南南山居住住，市区区上班已已成为部部分深圳圳人的时时尚生活活。随着着南山本本地商业业需求与与日递增增，南山山商贸物物业在近近两年来来呈现出出一派旺旺销景象象。在南南山购物物环境日日渐改善善的条件件下，南南山商贸贸物业将将彻底一一改完全全区域内内消费的的特征，将将有力地地辐射宝宝安及其其周边地地区，吸吸引港人人前往购购物的前前景也不不是奢望望。 2 南山山商业市市场的消消费群体体分析满

10、足本地地市场需需求 从南山山本地人人口及现现时在售售、在建建和在营营业的商商服物业业总量比比例来看看，南山山商服物物业在未未来发展展中可满满足本地地商业的的发展需需要，可可满足本本地消费费者对良良好的购购物休闲闲环境和和多姿多多彩、琳琳琅满目目的购物物场所的的需求。南南山在建建、在售售的商服服物业逾逾万万平方米米，截止止到今年年底其商商服物业业空置量量达万万平方米米，二项项相加南南山在未未来一年年内的商商服物业业供应量量将达到到万平平方米，南南山居住住人口万，平平均每人人拥有平方米米的商服服物业，此此种比例例远高于于其它地地区商业业配套比比例。在在南山未未来的商商服物业业发展中中，如何何定位，

11、形形成自身身特色，强强力吸引引本地居居民消费费，满足足本地居居民需求求是重中中之重。 辐射周边边居民 周周边指科科技园、西西丽和宝宝安。历历史上南南山与这这三个地地区有着着千丝万万缕的联联系，商商业更是是相互补补充，南南山在近近几年的的商业发发展中已已形成了了以几大大商场为为龙头的的成熟大大商圈，而而科技园园、西丽丽和宝安安的商业业还显得得不成规规模、不不具特色色、不上上档次，由由于南山山与这三三个地区区的交通通方便，路路程近，人人与人之之间的联联系较多多，所以以有理由由相信，在在未来的的南山商商服物业业的发展展中，它它能吸引引周边的的居民加加入到本本地商场场的消费费群体中中来。 吸引港人人购

12、物 罗罗湖区已已成为港港人置业业和购物物的理想想区域，已已成为不不争的事事实。港港人每天天到罗湖湖大包小小包购物物已成为为罗湖东东门老街街及其它它购物商商场的一一大景观观。港人人前往罗罗湖购物物是因为为港人可可以最近近、最便便利到达达罗湖，是是因为港港人对罗罗湖商服服物业有有较深入入的了解解，是因因为罗湖湖的购物物环境已已接近和和达到香香港水平平。随着着西部跨跨海大桥桥的建成成开通，南南山与香香港的距距离缩短短，坐车车只需十十几分钟钟，这使使得大多多数港人人可便利利前往南南山。一一方面，跨跨海大桥桥的开通通可吸引引港人南南山置业业居住，居居住南山山的港人人可增加加本地的的商业消消费需求求；另一

13、一方面，交交通便利利，通关关方便，两两地物价价差和南南山购物物环境的的日臻完完善，会会使得一一部分港港人把购购物的区区域转移移到南山山，从而而可使得得南山的的商业需需求总量量得以增增加，商商业发展展步入更更高的平平台。3 南山山商圈状状况分析析南山商服服物业在在分布上上呈商圈圈和沿交交通干线线分布的的特征，特特别在商商圈分布布上，南南山商业业发展的的龙头商商场的带带动作用用不可估估量，至至今已在在南山形形成了：以人人乐乐、沃尔尔玛为中中心的商商圈；以家乐福福为中心心的商圈圈；以女儿国国、愉康康商城为为中心的的商圈。这三个商商圈，是是南山商商业发育育得最为为成熟的的繁华区区。本项项目位于于以人人

14、人乐、沃沃尔玛为为中心的的商圈，又又称“沃尔玛玛商圈”，此商商圈目前前发展最最具潜力力，不仅仅档次高高，而且且多为知知名度高高、有很很强消费费支撑力力和号召召力的大大型商场场，再加加上顺电电近期的的加盟，使使得该商商圈更具具分量，另另外，本本项目XX商商业城和和相临的的佳腾电电器城也也是有一一定规模模的商场场，大家家主题不不同，各各有侧重重，使得得该商圈圈经营业业态丰富富。4 南南山商业业街道分分布状况况分析南新路南山老城城区，人人流量大大，商业业繁荣，低低档为主主，业态态多样常新路商业繁荣荣，业态态多样，餐餐饮业最最发达，有有家乐福福商场南山大道道人流量大大，主要要服务于于周边居居民区，有有

15、愉康超超市、女女儿国南油大道道商业前景景好，以以档次较较高的大大型商场场为主，有有海雅百百货、沃沃尔玛、佳佳腾、XXX等，但但交通干干线不聚聚人气，且且分布分分散。登良路业态以五五金配件件、汽车车修理为为主，装装饰材料料也较发发达内环路不聚人气气，基本本无商业业，有东东方巴黎黎在售东滨路商业繁荣荣，业态态多样.随着后后海大批批住宅兴兴起，被被众商家家看好小结：从从上表看看出，南南油大道道的商业业目前档档次高，且且较为集集中，有有形成“南山华华强北”之势。5 南南山商业业供应量量分析 进年来来，蛇口口沃尔玛玛购物广广场，南南新路女女人世界界，姊妹妹城，南南山商业业文化中中心的海海雅百货货新形象象

16、商场先先后开张张营业，西西部电子子商场、佳佳腾电器器城、XXX商业业场、东东方巴黎黎服装城城等商服服物业铺铺天盖地地广告宣宣传及层层出不穷穷的多种种促销的的活动的的开展，形形成了南南山商服服物业争争抢市场场的一个个个火爆爆场面。 截止到今今年上半半年，南南山在建建和在售售的商服服物业逾逾万万平方米米，其中中总建筑筑面积在在平方方米以上上的有南南城购物物广场、西西部电子子时代广广场、XXX商业业城、南南油佳腾腾电器城城、东方方巴黎时时装城、女女人世界界南山分分店、姊姊妹城、南南景园商商场、仓仓前锦福福苑商场场、富嘉嘉名阁商商场、大大陆庄园园商场、星星海名城城一期商商场及国国兴苑商商场等十十几家，

17、其其中在今今年十月月以前开开业的商商场有五五家。这这十几家家在售和和在建的的大型商商场，大大都以主主题商场场宣传，鲜鲜明界定定和划分分终端目目标消费费群。 在在深圳市市全市的的商服物物业区域域构成比比例中，南南山区去去年商服服物业施施工面积积，占到到全市的的。新开开工面积积占全市市的，竣竣工面积积占全市市的，楼楼花销售售面积占占全市的的。以上上数据表表明，南南山商服服物业已已成为深深圳商服服物业中中的主要要组成部部分，南南山商服服物业的的稳步发发展，为为南山区区商业环环境的日日臻完善善提供了了基本的的条件。项目名称称位置商场面积积（M2）入伙时期期经营项目目南城购物物广场南新路30000020

18、000.100百货精品品展望西部部电子时代代广场南油大道道与学府府路交界界处16633920000.6电脑、通通讯、办办公自动动化、音音响器材材苏豪名厦厦商场桃园路/南新路路2000020000.4深圳秭妹妹购物城城桃园路5000020000.5服装及女女性产品品南贸市场场桃园路8283320000.100小商品批批发、肉肉菜市场场仓前锦福福苑裙楼楼南新路/学府路路5000020000.122XX商业业城南油大道道15000020000.100家居广场场南油金晖晖家居广广场南油大道道10000020000.5电脑、音音像、通通讯器材材、家电电、台湾湾高档家家具东方巴黎黎时装交交易广场场内环路/

19、南山14477820000.100尚未开业业女儿国南南山分店店桃园路/南新路路3000019999.122女性及儿儿童用品品女人世界界南山分分店桃园路/南新路路3600020000.4女性及儿儿童用品品沃尔玛蛇蛇口分店店南油大道道/内环路路3000020000.4百货超市市海雅百货货南油大道道/滨海大大道35000020000.1百货商场场6 南山山商业商商业特征征分析* 档次次低、规规模小，经经营品种种不全这也是造造成以往往南山商商业气氛氛平淡的的一个重重要原因因。南山山商服市市场，包包括人人人乐、家家乐福、愉愉康仓储储商场，总总体商业业规模不不大，三三家商场场营业面面积加起起来才22万余平

20、平方米。加加上各类类商铺门门店，总总的商业业面积约约2030万万平方米米，由于于商业不不集中，分分布在从从南头到到南油的的广阔区区域，十十分分散散，又大大都采用用地铺式式经营，因因而经营营的各种种商品品品种较少少，档次次较低，显显得比较较零乱。以以服装为为例，无无论是已已经倒闭闭的金太太阳商业业城，还还是南新新路口的的南新时时装商场场，登良良路的登登良自选选商场，都都以经营营低档时时装为主主，除人人人乐购购物广场场和新开开业的女女儿国南南山分店店、海雅雅百货外外，很难难能见到到较高档档的商品品。除此之外外，就只只有近千千家经营营饮食、日日用百货货、鞋帽帽服饰、珠珠宝钟表表、五金金交电器器件、低

21、低档家私私的商铺铺门店，如如常兴路路商业街街等。* 商圈圈形象未未能深入入人心，人人气不旺旺滨海大道道通车后后，罗罗湖上班班，南山山居住成为一一部分人人的梦想想。而现现在南南山居住住，福田田、罗湖湖购物却是活活生生的的现实。由由于几个个主要大大商场相相隔较远远，中间间的小商商铺又不不成气候候，使得得相当一一部分人人不得不不到市中中心区甚甚至罗湖湖去购物物。特别别是科技技园的中中高收入入者，大大部分身身居南山山，却很很少为南南山的商商业发展展作贡献献。除了了必要的的日常用用品外，购购买衣物物、电脑脑、家电电、家具具等，南南山均不不是首选选，甚至至压根儿儿就没想想到南山山。据统统计，到到华强北北和

22、东门门购物的的南山人人比例达达到255以上上。这部部分有相相当购买买力的消消费者的的分流，无无疑是南南山商业业发展的的一大损损失。* 整体体规划分分散零乱乱，无统统一布局局在南山购购物，有有可能遇遇到这家家卖皮鞋鞋，而紧紧邻的那那家却在在卖五金金配件，再再过去是是饮食店店，而饮饮食店隔隔壁却在在卖陶瓷瓷建材的的情况，由由于设有有统一规规划，这这些大都都是由住住宅楼的的底层改改建的商商铺就给给人一种种特别零零乱的感感觉。7 南山山商业发发展趋势势分析当众多的的发展商商把眼光光盯向南南山的住住宅开发发时，一一些精明明的发展展商早就就瞄准了了南山的的商服市市场。近近两年来来，南山山商服楼楼盘推出出速

23、度之之快，规规模之大大，档次次之高，非非往年堪堪与比拟拟。有114个商商服楼盘盘竣工入入伙或即即将开业业，面积积近200万M22，大部部分商场场面积均均在50000MM2以上，上上千家新新推的商商铺门店店招租在在即。而而商业用用房面积积达4000000M2以上的的南油购购物公园园将把南南城购物物广场以以南的姊姊妹购物物城、家家乐福、海海雅百货货、XXX商业城城、人人人乐购物物广场、沃沃尔玛、筹筹建中的的天虹商商场等联联成一片片，形成成一个完完整的商商业圈，南南山商业业文化中中心规划划中的面面积为22875500MM2的商业业用房的的全面建建成将使使南山商商业圈真真正与东东门、华华强北三三足鼎立

24、立、强势势互动。* 各大大型主题题商城粉粉墨登场场今年就有有7家大大型主题题商城开开业，西西部电子子时代广广场是集集电脑、通通讯、办办公自动动化、音音响器材材、电子子元配件件、电子子玩具、网网络系统统为一体体的专业业化电子子配套市市场；姊姊妹购物物城是经经营全品牌女性服服装为主主的主题题商城；女儿国国、女人人世界的的女性品品牌主题题早已深深人人心心；南油油佳腾电电器城率率先在南南山开电电器主题题商城之之先河。* 大型型综合类类商场问问世，惨惨淡经营营海雅百货货规模3350000M22，在海海雅百货货开业之之前，南南山尚无无一家大大型百货货商场。其其起点高高，规模模大，经经营品种种齐全，并并规划

25、有有大型停停车位，而而且在经经营理念念，操作作手法上上都有全全新突破破，但受受周边人人气影响响，尚处处于惨淡淡经营之之中。* 品牌牌商家大大举抢滩滩登陆女儿国购购物城南南山分店店己于去去年底开开业，今今年，女女人世界界南山分分店、沃沃尔玛购购物广场场也相继继登台亮亮相。特特别是沃沃尔玛蛇蛇口分店店，坐镇镇蛇口与与南油交交汇处，是是深圳规规模最大大的沃尔尔玛购物物广场，以以其无形形的金金字招牌牌的强强大凝聚聚力必能能够将蛇蛇口、南南油、南南头三块块断档的的商网紧紧密地衔衔接，将将片区内内几十家家分散的的商家以以统一的的商业形形象重新新展现，而而老牌牌劲旅人人乐乐购物广广场与沃沃尔玛比比肩而立立，

26、逐鹿鹿南山商商圈，辐辐射关外外，从而而带旺南南山商圈圈的人气气，大力力提升整整体形象象。* 南山山商圈架架构被重重组商圈内大大商家变变得密集集，以两两家超市市为主导导的商业业格局被被打破。综综合类大大商场、主主题商城城、专业业商场、仓仓储式商商场均登登台唱戏戏，抢夺夺领班权权。以南南城购物物广场、姊姊妹购物物城、女女人世界界为中心心的南新新路口商商业区，以以西部电电子、愉愉康商场场、女儿儿国购物物城为中中心的愉愉康商业业区、以以沃尔玛玛、人人人乐、XXX商业业城、南南油佳腾腾电器城城、顺电电为中心心的沃尔尔玛商业业区将在在家乐福福、海雅雅百货的的承南启启北下形形成一个个完整的的商业圈圈。* 南

27、山山商业将将向中高高档方向向发展滨海大道道通车后后，创世世纪滨海海花园、鸿鸿瑞花园园、招商商海月花花园、中中海丽苑苑、海典典居、海海珠城等等住宅区区业主的的大规模模入住，加加上科技技园、深深大片区区原有中中高收人人阶层的的存在以以及西西部硅谷谷、跨跨海深港港大桥通通车的宏宏伟蓝图图，使商商家不断断看好这这里的中中高档市市场。规规划中的的南山商商业文化化中心，南南油购物物公园均均有大规规模的住住宅和商商业用房房开发，南南山商圈圈内充满满了无限限商机。* 竞争争激烈导导致商家家不断有有新的促促销手段段家乐福超超市的进进驻曾使使南山最最有名气气的愉康康商场改改为仓储储式商场场，不断断增加经经营品种种

28、，改善善购物环环境，而而后两家家商场均均打出了了最低低价的的招牌，力力争以价价平取胜胜，以招招徕更多多的顾客客。海雅百货货的开业业，如同同浅水湾湾里开来来了一艘艘航空母母舰（家家乐福、人人人乐、愉愉康商场场三家商商场加起起来还不不够海雅雅百货面面积大）；南山商商圈内竞竞争压力力激增。目目前，家家乐福、人人人乐、海海雅百货货三家商商场都开开通了免免费接送送选购物物大巴，各各种各样样的购购物送礼礼、集团购购物热线线的优优惠促销销活动不不断出笼笼；一些些取悦悦消费者者、吸引引口头客客的举举措更让让消费者者有一种种上帝帝的感感觉。如如人人乐乐购物广广场推出出的真真心换真真情活活动，如如果消费费者在人人

29、人乐购购物广场场遇到下下雨，不不管有没没有购物物，都可可以获赠赠雨伞一一把，一一周内还还回即可可。可以以想见，消消费者将将从中获获得更多多的方便便和实在在。三 同同类主题题市场调调研* 八卦卦岭片区区典型可可比商场场调研居家装饰饰城：开开业时间间较长，已开一、二、三期，其中一、二期位于八卦路，为2栋相临厂房，均为2层，每层面积约1400平方米，生意甚是红火。一层经营各种装饰材料，品种齐全，二层为众多家居设计公司，有名气的有：怡庭、雅庭、吉祥如意、居众、创典居等公司。三期位于八卦三路，与国际展览中心相临，只开业一层，生意一般。均独立收银，可讲价，铺位面积由20-60平米不等，租金水平约为160元

30、/平米。雅居装饰饰城：位位于八卦卦四路，已已开业一一至四期期，与居居家装饰饰城毗邻邻，生意意很好，规规模、布布局、经经营品种种等均与与居家相相若，都都是凭借借八卦岭岭地缘优优势、便便利交通通、成行行成市的的规模效效应和廉廉价的仓仓库用地地而蓬勃勃发展起起来的，其其租金水水平约为为1288元/平米。八卦岭装装饰材料料城：居居家装饰饰城对面面，位于于工业区区内，不不临街，档档次较居居家低，规规模不大大，共一一层，面面积约110000平方米米，人气气不旺，生生意较惨惨淡。指指望旁边边鹏基大大厦招商商使用后后，能带带旺生意意。经营营品种不不十分齐齐全。* 田贝贝片区典典型可比比商场调调研金丽家居居广场

31、：田贝金金丽家居居广场营营业面积积逾万万平方米米。商品品按家庭庭装修工工序呈递递进式布布局。 金丽家居居广场经营范围围1F：地地砖、马马桶、淋淋浴房、按按摩浴缸缸、木地地板、水水龙头、门门锁等。2F：橱橱柜、木木门、布布艺、木木地板、洁洁具 3F：灯灯饰、布布艺、床床上用品品、橱柜柜、地毯毯4F：家家私、家家装设计计公司管理费30元/月全包包实用率50-660%租期1年档次中高档另外，还还辟出了了专门的的装饰设设计中心心，该中中心由市市建设局局、市装装饰行业业协会负负责管理理。以老老字号雅雅庭装饰饰公司为为首的数数十家正正规家庭庭装修公公司的资资深设计计师现场场演示。金丽是深深圳家居居装饰市市

32、场的典典范之作作，其先先进的商商业管理理、大量量的商业业宣传推推广、合合理的平平面布局局、明确确的功能能分区以以及“一口价价”的招租租策略和和“质量保保证”等手段段均显示示出其自自身的不不凡实力力，处处处走在行行业的前前列，是是我们学学习的榜榜样。* 笋岗岗片区典典型可比比商场调调研香江装饰饰广场：位于宝宝安北路路，人才才大市场场旁，是是规模最最大，经经营划分分最细致致，管理理最严格格的一个个商场。共共6层，总总面积约约600000平平方米，现现已开业业，租户户独立收收银，自自主经营营。香江装饰饰广场经营范围围1F：精精品家私私、橱柜柜城、瓷瓷片、洁洁具2F：陶陶瓷城：瓷片、洁洁具、淋淋浴房、

33、蒸蒸气房、按按摩房、小五金3F：地地板城：地板、门门类、铁铁艺、地地毯、墙墙纸4F：灯灯饰城：灯饰、工工艺品、布布艺管理费28元/月实用率60%租期1年档次中高档铺位面积积20-880平米米不等香江装饰饰城：位位于梅园园路，共共一层，面面积约335000平方米米，经营营品种齐齐全，生生意不错错，独立立收银。香江家具具城：位于宝宝安北路路，香江江装饰广广场旁边边。主营营各类家家具：沙沙发、桌桌椅、床床、餐台台等各种种普通家家具及少少量高档档家私。* 本区区域典型型可比商商场调研研金晖主题题商场：位于南南油大道道，本项项目的相相临位置置，该商商场原本本是以电电器为主主题的商商场，但但最近有有所转型

34、型，转向向家具、装装饰商场场。金晖主题题商场经营范围围1F：通通信产品品、电子子类产品品2F：电电器、音音响类产产品3F：橱橱柜等家家居用品品4F：罗罗敏娜家家私管理费15元/月，不不包空调调费、水水电实用率50%租期3年档次中档铺位面积积柜台、440-880平米米不等海雅百货货：这家家位于滨滨海大道道与南山山大道交交汇处的的商城，是是海雅集集团投资资三亿多多元修建建的超大大型百货货商场，上上下共八八层，总总面积为为万平方方米，是是目前深深圳西部部最大的的百货商商场，同同时也是是我市单单体面积积最大的的商场。海海雅百货货外观气气势雄伟伟，内部部装修豪豪华，四四周广场场宽阔、停停车位充充足，各各

35、种配套套设施十十分完善善。 海雅百百货经营营品种多多样齐全全，场内内分设了了大型超超市、精精品世界界、时装装商场、男男士用品品、家用用商场、儿儿童天地地、美食食广场等等，真正正实现了了“一站式式”购物。海海雅百货货斥巨资资设置了了太空娱娱乐城，集集智力开开发和娱娱乐为一一体，新新鲜、刺刺激，在在深圳独独树一帜帜。海雅雅百货实实行会员员制管理理，公司司承诺，在在所有商商品价格格不高于于市区同同类商场场相同货货品的基基础上，对对会员实实行大约约百分之之五的会会员优惠惠，同时时开展丰丰富多彩彩的会员员活动，如如啤酒竞竞饮、书书法大赛赛、会员员联欢等等，吸引引会员入入会。为为了更好好的服务务消费者者，

36、除了了电话订订货、送送货上门门、免费费修补等等之外，海海雅百货货还开设设了购物物巴士，免免费接送送顾客。 四四 总总结分析析1、 深圳家装装市场主主要集中中在：八八卦岭、笋笋岗、田田贝一带带，南山山目前尚尚无大的的家装市市场，本本项目应应很好地地抓住此此机会点点。2、 目前以居居家、雅雅居为首首的八卦卦岭家装装市场规规模最大大，最具具市场号号召力，租租金较贵贵，生意意较好，本本项目与与其相比比没有太太多可比比优势。3、 金丽家居居广场有有许多值值得我们们借鉴的的地方，无无论从商商场布局局、功能能分区和和广告推推广方面面都较为为先进。4、 海雅百货货在经营营管理及及各种促促销手段段方面值值得我们

37、们借鉴和和学习。 第第二章 物业业发展建建议一 商场场平面布布局规划划设计 * 商场场格局设设计 独独立收银银、商场场中部开开放式格格局，相相临铺位位间隔板板高度 11.1-1.33米；靠靠墙四周周采取半半开放式式或封闭闭式格局局。 * 铺位位分割（见见附图） 铺位位以标准准面积分分割为主主，具体体招商操操作时，根根据商家家实际需需要，可可相临商商铺合并并使用。铺铺位面积积主要为为20平平米、440平米米两种。 * 过过道设计计（见附附图）商场布局局紧凑，过过道适当当，不宜宜过宽，否否则不易易积聚人人气，这是是成功商商场的“必杀招招”。 因因此，本本商场过过道设计计为： 临临大门及及电梯口口的

38、主通通道宽度度为2.0米，视视消防要要求。 其其他过道道（也即即次过道道）宽度度为1.2米。这样做既既使得购购物者觉觉得商场场商品集集中，人人气鼎旺旺，又可可以提高高商场面面积使用用率，增增加商场场的租金金收入。 * 商商场人流流图绘制制（见附附图）二 商商场卖场场设计* 背景景音乐：刘德华华演唱的的亲爱爱的马桶桶* 商场场内装修修标准：天花部部分只装装大厅，其其余部分分不吊顶顶，空调调管、喷喷淋系统统裸露，空空调管简简单用锡锡纸包装装，天花花统一喷喷白；11-2层层地板只只铺大厅厅和通道道，铺位位部分商商家自行行处理；3-44层地板板可全部部铺浅色色防滑釉釉面瓷砖砖，全场场色彩明明快大方方，

39、给人人视觉空空间开阔阔、通透透之感。* 商场场用电：地面预预留用电电插座。* 广告告灯箱：柱子简简单刷白白，并做做广告灯灯箱；大大堂醒目目位置，做做几个灯灯箱广告告位，可可租可送送。* 标识识、导示示系统：每层于于电梯口口设功能能分区、经经营品种种牌、洗洗手间指指示、电电梯及紧紧急出口口指示等等。* 休闲闲设施：于电梯梯附近或或位置较较宽松的的地方设设置休闲闲椅，供供购物者者休息之之用。* 促销销气氛营营造：几几种颜色色的彩带带装饰，形形成色彩彩缤纷、热热闹喜庆庆的气氛氛，有利利于销售售和良好好购物心心情的培培养。* 楼下下为楼上上的商品品做广告告：一层层用三种种不同颜颜色的彩彩旗代表表二、三

40、三、四层层的商品品，并标标明：“# 商品请请上？楼楼”以此来来推销上上面的产产品；二二层则用用两种颜颜色的彩彩旗；三三层用一一种颜色色的彩旗旗推荐四四层的产产品。三 商商场经营营品种分分区设计计* 本商商场经营营品种主主力推荐荐方案：1F 洁洁具浴室室 陶瓷瓷 浴室室五金（水水龙头、毛毛巾架）2F 橱橱柜木地地板 石石材 五五金（把把手、锁锁） 防防火板 塑钢门门 窗3F 布布艺 地地毯 墙墙纸 文文化石 艺术墙墙面 涂涂料 油油漆4F 灯灯具 饰饰品 铁铁花 艺艺术玻璃璃 艺术术天花 装饰公公司其中“兰兰色”字体的的经营品品种为该该层的主主力品种种，其他他为辅助助品种。此种方案案可以根根据实

41、际际的招租租情况进进行调整整变化，将将会引起起上述变变化的条条件有： 1） 如果某某层已租租满，但但仍有属属于该层层的经营营品种范范围的商商家想进进驻，原原则上可可以放在在上面一一层。如如：陶瓷瓷的商家家众多，如如果一层层已经招招满，可可考虑部部分陶瓷瓷类的商商家放在在二层。 2） 如果遇遇到相当当知名品品牌或大大户欲进进驻与其其经营品品种不相相符的楼楼层，视视其实力力与行业业影响力力及其提提出条件件是否苛苛刻，可可适当满满足其要要求。如如：某知知名品牌牌的木地地板商家家想租一一层，为为了提升升本商场场档次及及增加品品牌号召召力，就就可放宽宽条件满满足其要要求，但但是此种种情况应应严格控控制，

42、否否则会影影响整个个商场的的经营分分区状况况，造成成混乱。 3）正正规的装装修公司司对家居居商场是是一种促促进作用用，有利利于老百百姓“装修一一条龙”服务，因因此，建建议每层层都招11-2家家。 4）若若招不满满，则可可加些辅辅助类的的经营品品种。* 商场场各经营营品种所所占比例例分析三大家居居市场不不同经营营品种之之商家数数目比例例表市场名称称商品名称称金丽居家雅居洁具8.5%12%3.6%浴室4.6%5%3.6%陶瓷4.6%15%4.8%木地板17.00%22%18.22%厨柜10.88%8%12.11%浴室五金金4.7%五金3.9%10%7.3%涂料3.1%7%3.6%玻璃2.3%2%3

43、.6%布艺10.88%3%2.4%灯饰7.7%4.8%铁艺2.3%3%3.6%门8.5%3%6.0%石材1.6%墙纸2.3%5%7.3%天花1.6%2%2.4%地毯1.6%2%1.2%装饰品1.6%1%2.4%炉具2.3%三大家居居市场不不同经营营品种之之所占面面积比例例表市场名称称商品名称称金丽居家雅居洁具13.00%15%6.0%浴室12.00%9%6.0%陶瓷8.0%18%15.00%木地板15.00%25%18.00%厨柜10.00%6%13.00%布艺10.00%10%8.0%灯饰6.0%5%6.0%门9.0%0%12.00%其它17.00%12%16.00%参照以上上两表，可可粗略

44、制制定本商商场各类类经营品品种之比比例，并并依据所所占比例例，分配配面积；且按照照不同品品种产品品对铺位位的要求求条件，摆摆放位置置。主要要经营品品种所在在位置和和分区情情况将在在附图中中标明，辅辅助类的的产品由由于数量量不多，要要求面积积不大，可可在具体体招租过过程中灵灵活安排排。 四 商商场各层层租金估估算及租租金价格格表制定*最理性性租金市场比比较法租租金通过对可可比商场场的租金金分析比比较，利利用市场场比较法法来确定定本商场场的最理理性租金金。“可比”的定义义是：规规模、经经营品种种相似的的商场（金金丽、香香江）或或地理位位置接近近的商场场（如金金晖）的的租金也也有一定定的参考考价值。

45、表一：各各主要可可比商场场租金价价格比较较表 名称楼层金丽（元/MM2）香江（元/MM2）居家（元/MM2）金雅（元/MM2）金晖（元/MM2）达利（元/MM2）1F12015813080-998118-13881002F709848903F4588584F3048不详由上表：通过对对主要可可比商场场租金的的比较，本本项目的的最理性性、市场场可接受受、风险险性较小小的一种种租金价价格制定定如下：1F 1100元/MM22F 900元/MM23F 400元/MM24F 355元/MM2* 按照照年8%回报率率推算出出的理论论租金 按照照公式：月租金金=销售售单价*8%/12 推算算租金则则 ：

46、表表二：理理论租金金表均价（元元/M22）租金（元元/M22）1层2467741602层1602221063层120116804层11411576* 由于于改变商商场使用用率所引引起调整整后的租租金 由于商商场原来来设计的的通道宽宽度为11.8米米和1.5米，现现在调整整为1.2米和和1.55米，减减低了商商场的公公摊面积积，同时时由于招招租重新新划分了了商场铺铺位，使使原来的的部分通通道改变变成为新新的铺位位，也增增加了使使用面积积，两者者影响的的结果相相加，经经粗略计计算将增增加5%的使用用率，新新增的使使用面积积换算成成租金再再除上每每层的总总面积，则则每平方方米租金金约下降降了6元元钱

47、。因此，上上述之每每层租金金价格改改为： 表三三：调整整后的理理论租金金表租金（元元/M22）租金（元元/M22）1层1601542层1061003层80744层7670总结：显显然，上上表通过过回报率率推出的的理论租租金值与与市场比比较法得得出的最最理性租租金值相相差很大大，尤其其是1层层和4层层的租金金明显偏偏高市场场价，如如果按照照表三的的租金进进行实际际招租的的话，市市场、商商家势必必不接受受，会对对招商工工作很不不利，因因此，本本着以下下4条考考虑我们们建议本本商场的的租金为为：第一条：放水养养鱼，培培育市场场是招租租工作的的关键，需需要给商商 家以信信心，毕毕竟我们们是市场场的开拓

48、拓者，有有一定的的风险。第二条：租金偏偏高即使使可以招招满并开开业，但但是商场场很难长长久 兴旺，因因为在市市场还不不成熟的的情况下下，高租租金无疑疑使 商家生生意难做做，这无无异于“杀鸡取取蛋”。第三条：由于租租金每年年有6-8%，甚甚至是110%的的租金递递增，因因 此，第第一年商商场的租租金可以以适当定定低些，等等第二年年 市场场做旺之之后，再再提租金金也不迟迟。第四条：如果租租金定的的高，与与金丽、香香江等知知名家居居商场持持 平，甚甚至还高高于他们们，那么么，我们们的竞争争优势在在哪儿 呢？很很可能出出现招租租周期长长，推广广难度大大等问题题，风 险大，不不宜采取取。 表四四：建议议

49、租金表表市场比较较租金（元元/M22）理论租金金（元/MM2）建议租金金（元/MM2）1层1101541202层90100903层4074604层357045上表的建建议租金金仅为内内部认购购价，在在内部认认购期内内视市场场反应及及时做出出调整，如如果市场场不接受受，则仍仍需调低低；若市市场反应应良好，则则租金马马上涨价价。另外，租租期建议议为1年年。租约约1年11签的好好处是：可以及及时、灵灵活地根根据市场场变化对对租金进进行调整整，而且且对于租租客来讲讲也放心心（担心心每年的的租金递递增值太太高，承承受不起起）。管理费按按照市场场的调查查情况，多多数在330-440元之之间，我我们建议议本

50、商场场的管理理费为330元左左右，空空调费、水水费全包包，电费费自理。五 商商场商业业经营管管理建议议* 高薪薪聘请金金丽家居居广场的的总经理理或副总总来本商商场任总总经理，负负责全面面的经营营管理工工作，以以快速增增加管理理经验及及借鉴完完善管理理机制。 * 商场场外搞促促销，以以吸引人人气。如如：放置置一个抽抽奖大转转盘，凡凡是在本本商场购购买商品品的顾客客，都可可以参加加抽奖，并并有精美美礼品送送，礼品品费用由由各商家家分摊。 * 聘请请一位年年轻貌美美的模特特身着泳泳装在橱橱窗内的的豪华按按摩浴缸缸内洗澡澡，肯定定可以吸吸引人气气并引起起轰动效效应。 * 进行各各种各样样的抽奖奖、促销

51、销活动，制制造热卖卖气氛，多多造节、多多过节，这这是很多多大型商商场的制制胜法宝宝。 * 设置商商场购物物专车，并并在车身身做广告告，在南南山即将将入伙和和刚刚入入伙的楼楼盘之间间转悠，一一方面为为商场拉拉客；一一方面可可以起到到很好的的广告宣宣传作用用。 * 商场外外墙每遇遇南山某某楼盘入入伙，即即打巨型型条幅祝祝贺，既既为商场场造声势势、提高高知名度度，又可可以招揽揽该楼盘盘的住户户前来购购物，一一举两得得。六 建建筑外立立面之装装饰、色色彩修改改建议 * 建建议外立立面挂一一个醒目目的大广广告牌，列列明各层层经营品品种、功功能分区区等，形形成良好好的导示示系统。 * 一一层的外外玻璃幕幕

52、墙保持持通透，在在适当高高度悬挂挂0.88米高的的灯箱，统统一装修修格式，上上写各大大入驻品品牌的名名称，既既为品牌牌打了广广告，又又提升了了商场档档次，增增加了吸吸引力。七 商商场休闲闲广场规规划设计计建议* 广场场地面为为硬地，注注意地面面颜色搭搭配，及及图案拼拼制；并并种植少少量观赏赏树木（高高度适中中，不能能遮挡视视线）以以增加景景观和可可识别性性。* 休闲闲椅的设设置，以以吸引人人气，并并留住顾顾客* 砍掉掉门前的的道路绿绿化树，以以开阔广广场视野野，并增增强商场昭示力力第二部分分 招租推推广策略略一、主体体推广方方案及广广告推广广要点1、市场场定位 招租客客户与投投资客户户完全不不

53、同，他他们不仅仅仅需要要发展商商对远景景所进行行的虚幻幻的承诺诺，更看看重眼前前实实在在在的利利益。 即即：我为为什么到到这里来来？ 来了了以后有有没有生生意，能能不能赚赚到钱？ 会不不会一年年半载有有需要离离开？ 因因此，为为了吸引引租客到到来，必必须具有有实实在在在的利利益吸引引。我们设定定物业招招租市场场定位如如下：顺应南山山开发与与商业经经营变革革浪潮，应运而生生的核心心区位大大型家居居主题商商场。 定定位释义义及租客客前来的的理由： * 为什什么要去去南山？顺应南南山开发发浪潮。 随着着交通条条件的改改善，城城市西移移步伐明明显加快快。近年年来南山山每年新新开发面面积逐年年上升，现现

54、在已占占全市新新开发面面积一半半以上，蔚蔚蓝海岸岸、星海海名城、招招商海月月等数十十万平米米大型社社区不断断涌现，家家居用品品销售中中心的转转移也是是大势所所趋。 * 为什什么要选选我们： A 南山区区核心位位置，沃沃乐玛商商圈 B 南油大大道旁，昭昭示力强强劲 C 200000万万平方米米超大规规模 D 主题化化商场经经营 2、主主题推广广核心方方案 所谓主主题推广广核心方方案，就就是从租租客户最最终做生生意的角角度出发发，以租租客的现现实需要要为前提提条件，以以租客的的消费心心理为价价值取向向，以租租客的审审美情趣趣作参照照比例，以以租客容容易接受受的方式式，采用用理性诉诉求与感感性渲染染

55、相结合合的方式式去打动动客户的的表现核核心。该该表现核核心将直直接影响响租客是是否进场场，有的的物业包包装奢华华，讲天天讲地就就是不讲讲楼，但但消费者者会为了了那些漂漂亮的词词语而买买楼吗？物业推推广，漂漂亮是基基础，品品味是要要点，简简洁明了了是根本本，而最最最重要要的是讲讲清楚为为客户所所带来的的利益，并并提供相相应的证证明，以以打动客客户的心心。A、 区位主题诉求求：是困困守罗湖湖，还是是杀入南南山？是生存还还是发展展？ 市区区亦或南南山？进进攻还是是防守？谁不想抢抢占市场场份额？谁不想想永续经经营？ 南山山家居大大蛋糕，不不容错过过。 提供客客户利益益：南山山5年内内近千万万平方米米开

56、发量量，家居居市场规规模 近百亿亿。 证明：* 楼楼盘列表表（含LLOGOO、开发发面积、总总户数、入入伙时 间）例例，蔚蓝蓝海岸880万平平方米，星星海名城城80万万 平方米米，招商商海月440万平平方米等等。 * 开开发图片片列表。B、 商圈主题诉求求：南山山华强北北在哪里里？当然然是沃尔尔玛商圈圈。 提供供客户利利益：位位处南山山开发的的核心位位置，龙龙头商家家率先出出击，生生 意意自然好好做。最最有发展展潜力之之地，生生意自然然才久， 永续经经营不是是梦。 证明明：* 区位地地图表现现，开发发楼盘环环绕身旁旁，交通通必达要要地。 * 大型商商家捷足足先登。沃沃尔玛、南南山顺电电、金晖晖

57、家居 广场。C、 位置及昭昭示力主题诉求求：南油油大道咽咽喉要地地，物业业形象深深入民心心。提供客户户利益：南油大大道车来来车往，临临街面长长，商场场将在短短时 间内树树立知名名度，吸吸引客户户前来选选购，生生意机会会 多。 证明：* 物业与与南油大大道背景景图牌。 * 南油大大道交通通汇总表表（含大大巴、中中巴） 15小小时车流流量统计计表D、 规模及主主题商场场主题诉求求： 2200000平方方米专业业商场设设计，规规模优势势明显 提供客客户利益益：专业业组织、专专业营销销，形成成规模效效应，客客户家庭庭 装装修必到到一站。气气派大堂堂，开间间方正实实用，电电梯、扶梯、观观光梯数数量充足足，照度度充足，空空调舒适适等，完全全不同于于以往装装饰市场场黑、乱乱、脏