商铺投资的主体

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1、商铺投资资的主体体商铺投资资的主体体指投资资商铺的的是个人人还是机机构。在在此对商商铺投资资的主体体加以区区分，完完全在于于商铺投投资的特特殊性：并非所所有商铺铺都适合合任何类类型的投投资者，可可能有些些商铺适适合个人人投资，但但有些商商铺适合合机构投投资。显然然，个人人商铺投投资者和和机构商商铺投资资者的区区别并不不仅仅在在于资金金规模上上，而是是由于商商铺隶属属项目的的类型、规规模、定定位等所所引发的的深层区区别。在在后面章章节将就就各类商商铺的投投资主体体适应性性做分析析、介绍绍。商铺投资资的回收收周期商铺投资资的回收收周期，指指商铺投投资者以以一次资资本投入入，然后后在长期期租赁经经营

2、中回回收投资资的时间间跨度。很显显然，不不同国家家、地区区、城市市、方位位的商铺铺的投资资价值是是显著不不同的，所所以在此此我们只只能按现现在的市市场行情情，大略略估计商商铺的投投资回收收周期，根根据对北北京、上上海商铺铺投资市市场的分分析，目目前国内内商铺投投资的回回收周期期约为66年到8年。商铺投资资的形式式商铺投资资的形式式主要分分为购买买和租赁赁两种。购购买和租租赁也同同时是其其他各种种房地产产通常的的投资形形式，有有极大的的相似性性。但仔仔细对商商铺投资资研究可可以发现现，其中中包含很很多个性性化的内内容。（1）、商商铺购买买商铺上上市初始始交易购购买商铺铺上市初初始交易易购买，即即

3、商铺投投资者从从商铺的的开发商商手里购购买的、尚尚未投入入运营或或尽管已已经投入入运营，但但产权依依然在开开发商手手里的商商铺购买买形式。商商铺上市市初始交交易购买买方式发发生在商商铺投资资者和开开发商之之间，显显然商铺铺投资者者在投资资过程中中面对的的大多是是擅长房房地产市市场运做做的开发发商，商商铺投资资者能否否透过开开发商对对该商业业房地产产项目的的包装，对对该商业业房地产产项目的的价值做做出准确确的判断断，目前前似乎是是一件并并不容易易的事情情。商铺铺投资者者在此过过程中的的辨别能能力、专专业能力力将决定定其投资资成败及及投资收收益的高高低。众所所周知，目目前北京京、上海海等大城城市商

4、铺铺销售价价格持续续盘升，而而且不少少势力雄雄厚的商商铺投资资者出手手极为阔阔绰，那那么这些些城市商商铺的价价格到底底是否合合理，自自然成为为商铺投投资者关关注的内内容。本本书的核核心内容容就是告告诉读者者、商铺铺投资者者如何正正确、科科学进行行商铺投投资。商铺铺上市初初始交易易购买的的方式所所需要投投入的资资金多，尽尽管投资资者可以以采取银银行按揭揭的方式式，但440%的的首付款款也不是是一笔小小数目。我们们之所以以将这种种商铺购购买形式式称之为为上市初初始交易易购买，是因因为这类类商铺购购买方式式就仿佛佛股票市市场中在在一级市市场发行行的股票票在二级级市场上上市交易易一样，市市场监管管越严

5、格格，市盈盈率控制制越低，商商铺投资资者越有有可能拿拿到接近近商铺本本身价值值的商铺铺；如果果商铺投投资者属属于战略略投资机机构，通通过私幕幕参股的的方式成成为该商商业房地地产项目目的投资资商之一一，那么么它就可可以得到到类似于于原始股股的原始商商铺；如果果该战略略投资机机构是通通过类似似于股票票一级市市场认购购的方式式去买商商铺，那那么因为为购买的的面积可可能比较较大，所所以可以以享受比比较大的的价格优优惠；商商铺投资资者通过过市场交交易的方方式，购购买商铺铺，善于于市场运运做的开开发商完完全有可可能以较较高的市盈率率将商铺铺卖给商商铺投资资者上述之之原始商商铺和一级商商铺与股票票市场的的原

6、始股股、一级级市场申申购的股股票相比比喻，可可能有不不尽合理理的地方方，但商商铺上市市初始交交易购买买和股票票原始认认购及一一级认购购有一个个共同的的特点，就就是投资资者必须须对开发发商、项项目的具具体状况况等或上上市公司司进行深深入的研研究和了了解，避避免最终终投资失失败。以以上比喻喻方式在在此仅供供投资者者参考。二手购购买二手手商铺购购买，指指商铺投投资者从从别的商商铺投资资者手里里购买商商铺的商商铺投资资方式。二二手购买买方式发发生在商商铺投资资者之间间，所以以与原始始商铺购购买方式式不同。在这种商商铺购买买方式中中，商铺铺投资者者需要判判断拟购购商铺的的价值，如如果需要要也可以以委托专

7、专业商铺铺咨询机机构进行行指导。在二二手商铺铺购买过过程中，购购买价格格是核心心的谈判判内容。商商铺投资资者如果果投资操操作足够够科学、准准确，那那么他最最终可以以买到物物美价廉廉的商铺铺，就仿仿佛从股股市上买买到后来来股价翻翻番的股股票一样样；与此此相反，商商铺投资资者可能能成了接接力赛中中的最后后一个选选手，购购买后无无法赢利利出手，更更坏的是是，万一一买上垃圾商铺，那那么投资资失败将将不可避避免。（2）、商商铺租赁赁商铺直直接租赁赁商铺铺直接租租赁，指指商铺投投资者从从商铺产产权方直直接租用用商铺，目目的不是是为了自自己经营营，而是是出租的的投资方方式。商商铺直接接租赁的的方式中中，商铺

8、铺投资者者以比较较低的租租金将商商铺租下下来，再再转租。进行行商铺直直接租赁赁的投资资者如果果不能从从商铺产产权方拿拿到足够够低的租租金，那那么这种种投资的的可行性性是值得得怀疑的的。如果果租金太太高，和和市场租租金之间间的差距距不大，那那么在加加入市场场费用及及管理费费用等后后，极有有可能发发生投资资亏损。转租转租租指投资资者从商商铺租户户手上租租商铺的的投资方方式，目目的也不不是为了了自己经经营，而而是为了了出租的的投资方方式。转转租投资资的情况况比较少少发生，而而且操作作难度也也比较大大，毕竟竟经过转转租后，留留给投资资者的利利润空间间已经很很少。商铺投资资特点俗话话说：家有万万贯，不不

9、如有个个店面、一铺养养三代。一般般来说，一一个市场场繁荣的的程度从从当地商商铺经营营的收入入情况可可以一目目了然，而而经营收收入的多多少会直直接影响响到商铺铺的租金金多少，可可以说，商商铺的交交易行情情是消费费市场的的晴雨表表。据来来自北京京、上海海、深圳圳、杭州州等大中中城市的的信息显显示，其其商铺价价格正在在不断上上涨。作作为房地地产的重重要组成成部分，商商铺和住住宅产业业相比，总总量虽然然不大，但但由于其其发展潜潜力看好好，回报报率高，所所以受到到投资者者的关注注。其发发展势头头之迅猛猛，连业业内人士士都始料料未及。（1）、商商铺投资资的稳定定性特点点业内内专业人人士分析析认为，投投资商

10、铺铺具有稳稳定性。住住宅的租租约期限限一般为为半年至至一年，相相对较短短，而商商铺的租租约通常常为3至5年或更更长。承承租户对对商铺的的装修投投资、赢赢利预期期及长期期规划，决决定了商商铺租约约的稳定定性。此此外，租租金的递递增保证证了商铺铺长期的的收益增增长。租租金预付付的付款款方式使使租金收收取也较较有保障障。（2）、商商铺增值值的特点点商铺铺投资是是一个长长期过程程，它不不会因房房龄增长长而降低低其投资资价值。相相反，好好的商铺铺因其稀稀有性或或特定供供应条件件，会随随着商圈圈的发展展成熟不不断升值值，价值值提升的的同时，租租金增长长是必然然的。长长期租用用从资金金成本的的角度肯肯定不如

11、如买下来来，如果果说住宅宅的价值值还可以以相对准准确地衡衡量，那那么成功功商铺的的价值却却正所谓谓无价。（3）、商商铺投资资回报率率较高与人人们传统统的资本本增值方方式比起起来，投投资商铺铺利润率率高。据据业内人人士分析析，尽管管前几年年，北京京等大城城市涉外外公寓、别别墅的投投资回报报率曾经经达155%-220%，但但目前，住住宅用房房的投资资回报率率基本上上下降到到大约66%8%，但但商铺的的投资回回报率单单租金收收益则可可能达110%15%，有的的甚至达达到200%以上上。购买买社区商商铺的业业主，随随着业主主入住，人人气上升升，商铺铺价值提提升成为为必然。需要要指出的的是，除除商铺租租

12、金收益益之外，精精明的商商铺投资资者还充充分利用用商铺增增值提高高投资收收益，在在商铺买买价升值值到一定定水平时时及时卖卖出，完完成该商商铺的投投资过程程。关于于这一内内容，赛赛睿顾问问将在后后面章节节进行专专门研究究。（4）、商商铺的投投资潜力力目前前在国内内，商铺铺投资的的概念还还未全面面普及，一一般商铺铺与住宅宅的价格格之比还还远不到到成熟市市场情况况下的44151，可见见商铺价价格还有有较大的的上涨空空间-商铺铺投资者者不可以以依据此此比例去去套用投投资操作作，因为为市场环环境、市市场供应应状况的的差异等等将对商商铺的价价格发生生重大影影响，而而且如果果住宅价价格透支支，这一一比例更更

13、不可以以参考。我我国加入入世贸组组织后，商商业、零零售业、服服务业将将会出现现蒸蒸日日上的局局面，许许多金融融机构、零零售业开开始了一一轮又一一轮的对对于商铺铺的圈地运运动。（5）、商商铺可出出租、可可经营，方方式灵活活调查查显示，商商铺的投投资者主主要有两两种：一一是专业业的商铺铺投资商商，拥有有较雄厚厚的经济济实力，通通常会做做大型商商铺交易易，即购购买一些些商铺的的产权或或经营权权，然后后出租给给各个经经营商，自自己也捎捎带经营营，但不不以经营营为主；二是小小型商铺铺投资商商，通常常是拥有有一定闲闲置资金金，投资资一两个个商铺。这这中间有有55%的人是是为了出出租后赢赢利而购购买商铺铺的

14、，而而处于自自营目的的的购买买商铺的的人为335%，另另外有110%的的人纯粹粹是为了了在买进进卖出中中赚取差差价。据据测算，目目前上海海市场商商铺投资资的回报报率为110%14%。商铺投资资比较商铺铺投资作作为当前前市场关关注的投投资形式式，其投投资方式式、状态态、收益益能力、风风险度等等与其他他投资品品种有着着很大的的区别，本本节将就就此进行行介绍。1、商铺铺投资与与证券投投资商铺铺投资作作为房地地产投资资形式的的一种，具具有房地地产投资资普遍的的低风险险特点，尤尤其在当当前国内内商业房房地产所所处的发发展初期期，其收收益能力力明显较较高。一一方面商商业房地地产市场场逐步走走向成熟熟，阶梯

15、梯式推进进商铺的的增值；另一方方面，中中国商业业零售业业保持高高速发展展，助推推商业房房地产市市场的发发展。以以上各项项因素最最大限度度降低商商铺的投投资风险险，保证证了商铺铺的投资资收益率率。与商商铺投资资相比，证证券投资资风险较较大，投投资回报报较低。20011年20002年年的两年年中，国国内深圳圳、上海海股市股股指大幅幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫熊途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终

16、收盘至 1357 点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。当然然，我们们并不是是否定股股市的投投资收益益能力，但但赛睿顾顾问认为为，对于于绝大多多数个人人投资者者来讲，在在中国证证券市场场投资赚赚钱的确确很难，因因为散户户投资者者从股市市赚钱等等于说是是和投资资机构竞竞争操作作能力，换换言之，是是从投资资机构兜兜里赚钱钱；但商商铺投资资却属于于典型的的以商业业房地产产市场和和商业零零售市场场为依托托，进行行的产业业投资。对对证券投投资和商商铺投资资做以上上对比，相相信读者者能够建建立基本本的对比比思维。

17、2、商铺铺投资与与住宅投投资商铺铺投资和和住宅投投资相比比，商铺铺的投资资收益率率、投资资回报率率明显高高于住宅宅，在目目前的市市场情况况下，住住宅投资资收益率率约为88%左右右，商铺铺的投资资收益率率约为110%15%。另外外，如前前文所述述，商铺铺投资的的稳定性性都要优优于住宅宅投资。商商铺的客客户租用用商铺之之后往往往都要进进行装修修改造，并并配备必必要的设设施，这这些都意意味着比比较大的的投入，鉴鉴于客户户资金投投入的原原因，投投资回收收目标需需要较长长的租约约-可能商商铺一次次租约的的租期会会达到33-5年年，而且且很可能能租户期期望的租租期更长长，只是是商铺投投资者考考虑租金金行情

18、的的原因，通通常不会会签太长长的租约约。当然然，商铺铺投资较较高的回回报率对对商铺投投资者的的专业能能力有较较高要求求：商铺铺进入市市场后要要面对两两级客户户，一级级即经营营者，另另一级即即消费者者，两级级客户需需求无疑疑对商铺铺有各种种要求，假假如投资资者购买买的商铺铺能够满满足以上上两级客客户需求求，那么么该商铺铺的投资资就是成成功的，但但事实上上，达到到以上两两级客户户的需求求比较难难，对商商铺投资资者是一一个考验验；住宅宅所面对对的客户户只有一一级，那那就是租租户，而而且用途途就是居居住，很很显然住住宅投资资对专业业能力的的要求相相对较低低。商铺铺投资者者专业能能力的提提高就是是赛睿顾

19、顾问的专专业价值值。3、商铺铺投资与与写字楼楼投资商铺铺投资的的特点及及两级客客户的需需求我们们已经做做了介绍绍，不用用再进行行说明。写字字楼投资资的收益益率就北北京写字字楼市场场而言，从从整个市市场来看看，投资资收益率率可以达达到100%左右右，但问问题是目目前市场场的供应应量比较较大，有有些地方方呈现饱饱和的状状态，而而且写字字楼升值值空间有有限，投投资对资资金的要要求比较较高。对对于一个个供需均均衡或饱饱和的市市场，其其投资灵灵活性值值得商榷榷。赛睿睿顾问认认为良好好的投资资品种首首先是有有长足发发展空间间的品种种，商铺铺投资与与写字楼楼投资比比较的话话，很显显然前者者属于更更有发展展空

20、间的的投资类类型。商铺投资资种类铺投资的的种类可可以有很很多种分分类的方方法，赛赛睿顾问问在本书书中按照照商铺的的开发形形式对商商铺进行行分类，具具体分类类如下：1、商业业街商铺铺投资；2、市场场类商铺铺投资；3、社区区商铺投投资；4、建筑筑底商商商铺投资资；5、百货货商场、购购物中心心商铺投投资；6、商务务楼、写写字楼商商铺投资资；7、交通通设施商商铺投资资商铺投资资的概念念商铺是一一种不可可多得的的投资品品种，它它有较高高的保值值增值功功能，而而且风险险小、回回报高。鉴鉴于上述述投资特特点，我我们将进进行商铺铺购买、租租赁的行行为称之之为商铺铺投资。商商铺投资资作为房房地产中中比较新新的投

21、资资类型具具有很高高的市场场关注率率。商铺铺投资真真正的市市场吸引引力在什什么地方方呢？赛赛睿顾问问认为商商铺的投投资价值值是商铺铺投资的的魅力所所在。关关于商铺铺的投资资价值在在商铺投投资的特特点部分分将具体体进行介介绍。商铺分类类从商铺的的概念可可以看出出，其范范围极为为宽泛，不不对它进进行有效效分类是是无法深深入进行行相关研研究，更更不要说说对商铺铺投资进进行专业业的剖析析。本节节将对商商铺进行行分类，便便于读者者理解和和后面对对商铺投投资进行行探讨。商铺铺的形式式多种多多样，在在各种商商业区、各各种住宅宅区、各各种专业业市场，以以及大型型购物中中心等商商业房地地产里面面，随处处可见商商

22、铺-商商业设施施就是由由大大小小小的商商铺组成成。尽管管都是商商铺，但但很显然然，不同同地方、不不同类型型的商铺铺，其商商业环境境、运营营特点、投投资特点点都会显显著不同同。在此此对商铺铺进行必必要分类类，有助助于读者者对商铺铺的个性性化了解解，以及及便于后后面对其其进行研研究。1、按照照开发形形式进行行分类（1）、商商业街商商铺商业业街指以以平面形形式按照照街的形形式布置置的单层层或多层层商业房房地产形形式，其其沿街两两侧的铺铺面及商商业楼里里面的铺铺位都属属于商业业街商铺铺。商业街过过去十年年在国内内取得了了良好的的发展，其其中包括括建材、汽汽车配件件、服装装精品街街、酒吧吧街、美美容美发

23、发用品街街等。上上述以某某类商品品为经营营内容的的商业街街起步较较早的，大大多数目目前已经经取得了了成功，有有些跟风风项目的的经营情情况却并并不好。当当然也有有不少商商业街采采取各类类商品混混业经营营的方式式，商业业街的命命名只体体现地点点特征，这这类商业业街取得得成功的的较少。与商商业街的的发展紧紧密联系系的就是是商业街街商铺，商商业街商商铺的经经营情况况完全依依赖于整整个商业业街的经经营状况况：运营营良好的的商业街街，其投投资者大大多数已已经收益益丰厚；运营不不好的商商业街，自自然令投投资商、商商铺租户户、商铺铺经营者者都面临临损失。（2）、市市场类商商铺在这这里，我我们所说说的市场是指各

24、各种用于于某类或或综合商商品批发发、零售售、经营营的商业业楼宇，有有些是单单层建筑筑，大多多是多层层建筑。这这类市场场里面的的铺位即即我们所所谈的市市场类商商铺。市场场类商铺铺在零售售业中所所占比重重比较高高，在全全国各地地都有大大量从事事某种商商品经营营的专业业批发和和零售市市场，比比如，图图书交易易市场、电电子市场场、家用用电器市市场、家家具城、建建材城等等。（3）、社社区商铺铺社区区商铺指指位于住住宅社区区内的商商用铺位位，其经经营对象象主要是是住宅社社区的居居民。社区区商铺的的表现形形式主要要是1-3层商商业楼或或建筑底底层商铺铺，有些些铺面可可以直接接对外开开门营业业，但多多数属于于

25、铺位形形式。（4）、住住宅底层层商铺住宅宅底层商商铺,指位于于住宅等等建筑物物底层（可可能包括括地下11，2层及底底上1，2层，或或其中部部分搂层层）的商商用铺位位。住宅宅底层商商铺是目目前市场场极为关关注、投投资者热热衷的商商铺投资资形式，很很多房地地产开发发商充分分认可住住宅底层层商铺的的巨大价价值，不不仅避免免了过去去住宅底底层不好好卖的尴尴尬局面面，而且且获得了了更大的的投资收收益。对对于住宅宅底层商商铺的投投资者来来讲，鉴鉴于住宅宅底层商商铺上面面建筑将将会带来来的稳定定的客户户流，住住宅底层层未来的的客户基基础将相相对可靠靠，换言言之，投投资者的的投资风风险相对对较小。（5）、百百

26、货商场场、购物物中心商商铺百货货商场、购购物中心心商铺指指百货商商场、各各种类型型购物中中心里面面的铺位位。百货货商场及及各种类类型购物物中心的的运营好好坏对里里面商铺铺的经营营状况影影响直接接而深远远。目前前，国内内有很多多这类正正在运营营的项目目，另外外也有不不少大型型SHOOPPIING MALLL项目目在国内内多个大大中城市市开发建建设。（6）、商商务楼、写写字楼商商铺商务务楼、写写字楼商商铺指诸诸如酒店店、商住住公寓、俱俱乐部、会会所、展展览中心心、写字字楼等里里面用于于商业用用途的商商业空间间。这类类商铺的的规模相相对较小小，但商商业价值值很值得得关注。（7）、交交通设施施商铺交通

27、通设施商商铺指位位于诸如如地铁站站、火车车站、飞飞机场等等交通设设施里面面及周围围的商铺铺，以及及道路两两侧各类类中小型型商铺。以上上是按照照商铺的的开发形形式对商商铺进行行的划分分。该种种分类方方式便于于投资者者对商铺铺项目的的类型从从开发形形式的角角度进行行理解，便便于对不不同开发发形式的的商铺建建立基于于开发观观念的理理解。2、按照照投资价价值分类类商铺作为为房地产产中新兴兴的典型型投资形形式，其其投资收收益能力力以及其其投资价价值对于于商铺投投资者来来讲，无无疑属于于最关心心的问题题。所投投资的商商铺如果果投资价价值不高高，对于于商铺投投资者来来讲，至至少意味味着短期期的失败败。北京京

28、普通住住宅价格格在公寓寓的2倍以上上，东方方银座卖卖到4倍，香香港要卖卖到100倍。对对于街区区商业的的定价应应该是住住宅的22倍到3倍，而而对于核核心商圈圈的商铺铺价格来来说，其其售价可可以达到到住宅的的3倍到5倍。鉴于于商铺投投资价值值的重要要性，下下面按照照商铺的的投资价价值对商商铺进行行分类，便便于投资资者从投投资收益益的角度度去判断断投资方方向，以以及投资资目标。（1）、都市型型商铺-绩优股股都市型型商铺指指位于城城市商业业中心地地段的商商铺。鉴鉴于其特特殊的位位置以及及所在地地区自身身的商业业价值，通通常，都市型型商铺的的客流量量长期比比较稳定定，换言言之，该该类商铺铺的商业业运营

29、收收益水平平较高。商商铺的商商业运营营水平自自然将体体现出商商铺的租租金收益益能力：都市型型商铺的的投资收收益稳定定，而且且收益比比较高，所所以我们们将都市型型商铺称称之为商商铺中的的绩优股股，应该该是比较较贴切的的。都市型型商铺的的案例不不胜枚举举，从北北京王府府井大街街、西单单商业街街，到上上海南京京路，其其所在地地区的商商铺都属属于典型型的都市市型商铺铺。如果果我们说说，王府府井大街街的商铺铺属于绩优股股商铺，应应该不会会有人表表示怀疑疑。试想想每天几几十万客客流量对对于这里里的商铺铺将意味味着多少少营业额额？！都市型型商铺多多用作物物品业态态的经营营，体验验业态和和服务业业态站的的比重

30、相相对比较较少，这这比较符符合商业业价值原原则-在客流流量很高高的地区区，单位位面积商商业价值值很高，只只有物品品业态才才能够实实现这一一目标。（2）、社区型型商铺-潜力股股社区型型商铺和和我们上上一部分分谈到的的社区型型商铺属属于同样样的概念念，之所所以称之之为潜力股股原因在在于：商商铺所在在社区通通常都要要经过从从无到有有的过程程，从不不成熟到到成熟的的过程。实实际上，一一个社区区成熟的的过程就就是价值值提升的的过程：一个新新的社区区就仿佛佛证券市市场的原原始股，只只要项目目定位准准确，发发展环境境良好，社社区成熟熟所带来来的商铺铺价值提提升无庸庸质疑。需要要指出的的是社区区商铺价价值增长

31、长的特点点并不代代表商铺铺的价格格将永远远增长。也也许有些些投资者者不能理理解其中中的原因因，赛睿睿顾问要要说明的的是社区区商铺价价值提升升的同时时，也存存在商铺铺价值提提早被透透支的情情况：有有些操作作策划能能力很强强的开发发商在商商铺投资资市场不不成熟的的阶段，通通过对商商铺项目目良好的的包装，从从而达到到提高市市场预期期的目的的，最终终商铺销销售叠创创新高，比比如单位位售价最最初仅11.5万万/平方米米的商铺铺，最高高可以卖卖到2.5万/平方米米，事实实上，最最高售价价相当于于该商铺铺5年以后后，甚至至10年以以后的价价值，如如果商铺铺投资者者在这种种氛围下下进行投投资，其其投资安安全性

32、降降低，其其投资收收益从商商铺增值值加上商商铺租金金，极有有可能缩缩减到只只有商铺铺租金收收入。关于于商铺投投资价值值的掌控控问题，本本书将在在后面的的章节进进行专门门介绍。（3）、便利型型商铺-冷门小小盘股便利型型商铺指指用于以以食品、日日常生活活用品等等经营为为主的、位位于社区区周边、社社区里面面、写字字楼里、写写字楼周周边等地地方的、补补充大百百货商场场不足的的小面积积商铺。之之所以称称其为便利型型商铺是是因为其其所经营营的商品品均属于于便利类型，如如写字楼楼里面的的小超市市，公寓寓社区里里的小超超市，住住宅社区区的干洗洗店等都都属于该该种类型型。便利型型商铺鉴鉴于其功功能性特特点和所所

33、处位置置特点，其其经营收收益并不不低，属属于商铺铺市场细细分的类类型。目目前在国国内有很很多从事事便利型型商铺经经营的零零售商，美美国的77-111就属于于典型的的便利店店运营商商，其市市场规模模极大。便利型型商铺，通通常面积积不是很很大，从从经营的的角度也也不需要要很大，这这无疑降降低了对对投资者者资金势势力的要要求，另另外，鉴鉴于其适适应性较较强，所所以出租租、转让让、转租租都比较较容易，这这正体现现出小型型商铺的的小盘股股特点。正正所谓船船的好掉掉头！之所所以用冷门来形容容便利型型商铺，完完全因为为该种商商铺属于于市场细细分的类类型，很很多投资资者并不不是很了了解，但但其投资资价值不不容

34、小视视。在后后面的章章节我们们还将专专门对其其进行介介绍。（4）、专专业街市市商铺-高科科技股专业业街市商商铺指经经营某类类特定商商品的商商业街或或专业市市场里面面的商铺铺。该类类商铺的的价值和和商业街街或专业业市场所所经营的的产品关关系密切切。比如北京京中关村村海龙电电子市场场属于专专业经营营电脑整整机、电电脑配件件、数码码产品、存存储设备备、网络络设备、电电脑耗材材、软件件等的专专业市场场，经过过长期成成功经营营，目前前海龙电电子市场场每平米米商铺的的价值达达8万人民民币，其其投资价价值可见见一斑。从从此不难难理解把把专业街街、市商商铺称为为商铺高科技技股。（5）、其其他商铺铺-一般般股票

35、 其他他商铺，指指除过上上述四大大类商铺铺以外的的商铺，包包括百货货、超市市、购物物中心、商商品批发发市场、非非专业类类商业街街等里面面的商铺铺。我们们将它们们称之为为一般股股票，并不不是说其其投资价价值低，只只是因为为这类商商铺通常常由大型型投资机机构、开开发商进进行投资资开发，主主要采取取出租经经营的方方式，散散户可投投资的空空间相对对较小，加加上这类类项目专专业性较较高，投投资风险险不易控控制。从投投资收益益的角度度，如果果该类商商铺的投投资商、开开发商、管管理商足足够专业业，对项项目定位位、市场场规模、市市场策略略的判断断足够准准确，那那么该类类商铺的的投资收收益决不不会低。比比如，北

36、北京国贸贸商城一一期、二二期总计计商业面面积达6640000平方方米，从从规模看看，在北北京激烈烈的商业业竞争市市场，显显然会面面临较大大的竞争争压力，但但在保持持95%以上出出租率的的状况下下，其单单位面积积租金水水平在北北京商业业设施中中始终名名列前茅茅，换言言之，北北京国贸贸商城商商铺的投投资价值值很高，属属于商铺铺中的绩优股股。从上上述分析析可以看看出，商商铺的价价值随着着所在地地区商业业环境的的优化，其其价值会会得到极极大地提提升，可可以从一般股股票转变成成绩优股股。只是是依赖于于开发商商、运营营商对项项目准确确的开发发判断，另另外也需需要时间间。有眼眼光的商商铺投资资者往往往善于把

37、把握这种种价值提提升，赚赚取投资资收益。3、按照照商铺的的位置形形式分类类按照照商铺的的位置形形式可以以将商铺铺分为铺铺面房和和铺位。下下面就其其概念及及区别进进行介绍绍。铺面面房，是是指临街街有门面面，可开开设商店店的房屋屋，俗称称店铺或或街铺。铺铺位，一一般只是是指大型型综合百百货百货货商场、大大卖场、专专业特色色街、购购物中心心等整体体商用物物业中的的某一独独立单元元或某些些独立的的售货亭亭、角等等，俗称称店中店店。由于于物业本本身属性性的不同同，必然然导致其其差异性性的存在在。（1）、唯唯一性差差异铺面面房通常常占有地地域上无无可取代代、不可可复制的的唯一性性优势，而而铺位则则是少则则

38、几十，多多则几百百个相连连或相近近的复制制品，故故缺乏唯唯一性优优势。对对房地产产来讲，地地域上唯唯一性优优势意味味着其良良好的投投资价值值。（2）、商商业业种种业态局局限性差差异铺位位所能经经营的商商业业种种及业态态完全受受制于所所处商用用物业大大环境的的制约。如如在一个个专业建建材大卖卖场里去去经营服服装或食食品是不不允许的的。而铺铺面房，除除了政府府法规规规定的不不能经营营的某些些特殊的的业种业业态之外外，其商商业业种种及业态态选择的的灵活性性就大得得多。（3）、营营业时间间差异铺位位的营业业时间不不能随心心所欲。如如一个规规定晚上上九点打打烊的百百货百货货商场，超超过九点点钟后铺铺位业

39、主主就是想想再多做做点生意意通常不不会被允允许，而而铺面房房就不会会遇到这这种情况况，经营营者晚上上干到多多晚，完完全取决决于自己己的意愿愿。（4）、行行业规划划调整风风险差异异铺位位经营范范围及经经营持续续性除受受制于市市政建设设规划外外、还受受制于商商业规划划的调整整，故风风险较大大。在国国内大中中城市发发生一条条街由于于规划调调整的需需要，一一夜之间间就从熙熙熙攘攘攘到门可可罗雀的的情况屡屡见不鲜鲜。（5）、物物业运行行费用差差异对于于整个商商用物业业的运行行费用，如如空调运运行、统统一形象象宣传、发发布广告告、组织织促销活活动等费费用的分分摊并不不由铺位位业主自自己说了了算。因因此，铺

40、铺位的运运行费用用通常高高于铺面面房。（6）、物物业出租租选择范范围差异异相比比之下，铺铺位出租租选择租租赁客户户的范围围较窄。至至少对铺铺位所经经营的业业种、业业态不熟熟悉的人人是不会会来租用用这一铺铺位的。由由于铺面面房的业业种、业业态可以以随租赁赁客的变变更而随随意改变变，因此此，其选选择租赁赁客的范范围就大大得多。（7）、投投资风险险差异时至至今日，所所谓的商商铺热，商商铺的投投资回报报率高，说说到底就就是铺位位的过热热。因为为铺位的的价格已已经被炒炒上去了了。这一一炒作过过程让人人看到了了钱途，尝尝到了甜甜头。如如某市220000年开张张的一个个服饰市市场的铺铺位价格格已由当当初的1

41、10万元元炒到了了目前的的50万元元。其实实，任何何炒作的的东西非非但有风风险，而而且很难难持久。炒炒得越高高风险越越大。不不少人，怀怀着一铺养养三代的良好好愿望投投资铺位位，但稍稍不留神神难免也也会误入入一铺套套三代的陷阱阱。而铺铺面房，其其价格升升幅远不不及铺位位。相比比铺面房房，可以以说铺位位的投资资风险已已经不小小了。另外外，值得得提醒的的是，对对有些铺铺位的租租赁权的的炒作，其其风险就就更大了了。（8）、炒炒作难易易程度差差异铺面面房与铺铺位的另另一个差差异就是是炒作的的难易程程度。铺铺位由于于很容易易被复制，故易易炒作。凡凡要炒作作就要有有一定的的量。量量过少无无法炒，量量过大则则

42、炒不高高。但炒炒到鸡犬犬升天时时，为时时已晚。从从此角度度看，铺铺面房则则不易被被炒作。商铺概念念商铺，由由市演变而而来，说说文将将市解释为为集中交交易之场场所，也就就是今日日之商铺铺。唐宋宋是中国国封建社社会鼎盛盛时期。唐唐都城长长安是当当时东西西文化、商商贸交流流的中心心，长安安东西两两市，商商贾云集集，店肆肆无数，商商业十分分繁荣。北北宋商铺铺和市场场是分开开的，首首都东京京（开封封）是当当时最大大的商业业中心城城市。据据历史记记载：（东东京）东东大街至至新宋门门，鱼市市、肉市市、漆器器、金银银铺最为为集中，西西大街至至新郑门门有鲜果果市场、珠珠宝玉器器行，皇皇城东华华门外，无无所不有有

43、。清清明上河河图曾曾翔实地地记录了了古代商商铺、商商业街市市的景况况。位于于长江三三角洲东东端，北北濒长江江口，南南临杭州州湾的上上海，明明清时期期仅为江江苏省的的一个县县。上海海的第一一次崛起起，是在在上一世世纪二、三三十年代代，当时时的上海海已成为为全国最最大的经经济和商商业中心心，远东东最大的的商业中中心城市市。据上上海通史史记载载：19933年年上海共共有商铺铺7.22万户，平平均每平平方公里里1366.5户户，各地地巨贾名名商纷纷纷落户上上海，十十六铺、南南京路、静静安寺、霞霞飞路（今今淮海路路）等商商业中心心街区初初具雏形形。根据据以上对对商铺历历史的回回顾，我我们可以以对商铺做以

44、下下定义，即即商铺是是经营者者为顾客客提供商商品交易易、服务务及/或感受体体验的场场所。和和过去商商铺的定定义相比比有相同同的地方方，即商商铺首先先是商品品交易的的场所；区别之之处是现现代商铺铺的概念念不仅包包含了交交易功能能，而且且包含了了服务功功能和感感受体验验的功能能。商铺铺作为交交易的场场所，很很容易理理解，从从百货、超超市、专专卖店到到汽车销销售店都都是规模模不等的的商品交交易场所所。对于于绝大多多数人来来讲，理理解这一一点很容容易。商铺铺作为提提供服务务的场所所，简单单举例很很容易理理解，比比如餐饮饮设施、美美容美发发设施等等。消费费者在这这种商铺铺里，通通过得到到经营者者提供的的

45、服务，享享受服务务的品质质。商铺铺作为提提供感受受体验的的场所，比比如电影影城、KKTV量量贩、健健身设施施等，消消费者在在这类商商铺里充充分感受受经营者者创造的的特别的的情景、设设施、氛氛围等，从从中得到到美感、娱娱乐、健健康等，而而经营者者在此过过程中实实现收益益。从商商铺的概概念我们们可以发发现，商商铺已经经经历了了很大的的发展，已已经从最最初的经经营物品品商品，增增加到经经营服务务商品、体体验商品品的层面面。很显显然，以以上不同同经营商商品的形形态将直直接影响响商铺的的位置、交交通条件件、定位位、大小小、空间间、结构构、装修修方法、风风格、商商品类型型、配套套条件等等。在此此，对商商铺

46、的概概念做足足够的分分析，有有利于商商铺投资资者在投投资过程程中做初初步的判判断。租金收益益和价值值升值收收益与各各因素的的函数租金收益益与各因因素的函函数F，表述述了租金金收益和和商情、客客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系；价值升值收益与各因素的函数F，表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望读者能够建立初步的概念。商铺投资资贷款规规定1、商铺铺贷款条条件（1）年年满188周岁具具有完全全民事行行为能力力的中国国公民，具具有本市市常住户户口或有有效居留留身份证证明，具具有稳

47、定定的收入入，有偿偿还本息息的能力力；（2）借借款人与与房产开开发商签签订了购购买商铺铺合同，已已支付不不低于所所购商铺铺全部价价款400的首首付款，并并同意以以其所购购商铺作作抵押担担保，且且办妥房房产保险险手续、房房地产抵抵押登记记（预售售）及合合同公证证；（3）在在农行开开立储蓄蓄存款账账户，并并持有农农行银行行卡（白白玉兰卡卡、金穗穗借记卡卡）；借借款人为为外省市市户口且且不在本本地工作作的，必必须提供供本市户户口的委委托代理理人的身身份证件件、住址址、电话话、单位位等资料料并办理理公证；（4）所所购商铺铺须为现现房。 2、贷贷款额度度贷款款最高额额度不超超过所购购商铺全全部价款款的6

48、00。3、贷款款担保方方式借款款人向银银行申请请个人商商铺贷款款，必须须以其所所购商铺铺作抵押押。4、贷款款期限及及利率最长长不超过过10年。利利率按照照中国人人民银行行公布的的同期同同档次贷贷款利率率执行。 5、申请人人应提供供的资料料本人人及财产产共有人人的身份份证、户户口簿（户户籍证明明）以及及婚姻状状况证明明；借款款人及财财产共有有人的收收入及财财产证明明（如存存折、存存单、税税单、有有价证券券、房产产等）；营业执执照、组组织机构构代码证证。未申申办营业业执照的的需提供供所购商商铺的用用途情况况说明；个人商商铺贷款款申请表表；购买买商铺的的合同原原件；支支值险共共铺登购购买商铺铺的发票

49、票（首期期付款）原原件；贷贷款行需需要提供供的其他他资料。投投保险种种为财产产险，保保险费由由借款人人支付。投投保金额额不得少少于所购购商铺的的总价值值，投保保期限不不得短于于贷款期期限，并并在保险险单上注注明农业业银行为为第一受受益人。办办理房产产抵押登登记，根根据中中华人民民共和国国担保法法和贷贷款通则则规定定，个人人商铺贷贷款必须须在房屋屋土地管管理部门门办理抵抵押登记记手续，借借款合同同自办妥妥登记之之日生效效。 66、办理流流程借款款人填写写贷款申申请表并并提供有有关资料料银行受受理与调调查贷款审审核、审审批签定借借款合同同、抵押押合同、划划款委托托书办理房房屋保险险、公证证、抵押押

50、登记发放贷贷款借款人人还款贷款全全部还清清办理贷贷款清户户与撤押押 7、贷款偿偿还方式式借款款期在一一年内（含含一年）的的，采用用利随本本清的还还款方式式；借款款期限一一年以上上的，可可采用按按月还款款方式，具具体可选选择月等额额还款法法或月等额额本金还还款法偿还贷贷款本息息，即贷贷款行按按划款款委托书书的委委托，通通过每月月20日从从借款人人指定银银行卡内内主动扣扣收，办办理还款款转账手手续。借借款人提提前归还还部分或或全部的的贷款，应应提前一一个月向向银行提提出书面面申请。提提前归还还部分贷贷款的，剩剩余贷款款可按月还款款额不变变，缩短短贷款期期限或贷款期期限不变变，月还还款额减减少的方式

51、式还款，贷贷款利率率按原合合同期限限利率执执行。商铺投资资政策性性规定与商商铺投资资有关的的政策性性规定，有有七项，与与出让金金、贷款款政策、面面积标准准、水电电费用、物物业管理理费、特特殊要求求、空置置等相关关。在前期购购买环节节应注意意：第一，商商业建筑筑的土地地出让金金要比住住宅高，土土地出让让年限只只有年；第二，在在贷款政政策方面面，住宅宅底商的的贷款是是成年，利利率是66.255%。但但只有工工程到了了具备竣竣工备案案条件后后，银行行才会放放款。因因此，住住宅底商商贷款的的月供是是在房子子即将投投入使用用时才发发生的。第三，住住宅底商商不是按按套销售售，而是是按最小小销售面面积销售售

52、。具体体面积标标准因项项目而异异，有平平方米的的，也有有平方方米的，也也有不打打散卖的的。在后期使使用过程程中以及及硬件配配备上应应注意的的有：第一，水水、电、气气、热等等需按专专门的商商业市政政标准缴缴费；第二，物物业管理理费高于于普通住住宅，一一般在元月平平方米左左右；第三，根根据经营营范围，各各行业的的主管部部门对房房屋有些些特殊要要求，如如餐饮业业要专设设污水隔隔油池等等特殊设设备；第四，由由于按面面积出租租，刚性性的空置置是住宅宅底商经经营不可可避免的的。商务楼、写写字楼商商铺易铺网 n 页面功能能【字体体：大中中小】【打打印】【关关闭】商务楼、写写字楼商商铺的类类型商务务楼、写写字

53、楼商商铺可以以按照商商铺项目目在整个个建筑中中的规模模进行划划分，分分为两大大类：底底商商铺铺项目和和零散商商铺。前前者，开开发商是是将底层层个别楼楼层或多多个楼层层整体作作为商业业用途；而后者者，开发发商只是是将底层层各楼层层中部分分建筑面面积做商商业用途途。商务务楼、写写字楼底底商商铺铺和住宅宅底商商商铺有明明显的共共同点，即即都是以以上面住住户、租租户为目目标客户户群；不不同点在在于，商商务楼、写写字楼底底商商铺铺的定位位基本上上都高于于住宅底底商的定定位。比比如北京京王府饭饭店世界界精品街街汇萃世世界一线线品牌，北北京丰联联广场上上面是写写字楼，下下面四层层是商业业，以高高档专卖卖店、

54、知知名特色色餐饮设设施和银银行为主主要租户户等。商务楼、写写字楼底底商商铺铺项目的的特点1）建筑筑形式特特点商务务楼、写写字楼底底商商铺铺项目指指开发商商将酒店店、商住住公寓、俱俱乐部、会会所、写写字楼等等底层（可可能包括括一层、二二层、三三层和/或地下下层）部部分大规规模用做做底层商商铺项目目的发展展，规模模大，牵牵涉到整整体定位位、整体体包装、整整体商业业组合等等问题，所所有商铺铺作为一一个完整整的商业业项目的的内容而而存在。北京京的王府府饭店、北北京丰联联广场、北北京时代代广场、北北京嘉里里中心底底层商业业都属于于大规模模商务楼楼、写字字楼底商商商铺项项目，面面积规模模比较大大，项目目本

55、身具具有很强强的市场场吸引力力，其主主要客户户范围已已经超越越了上面面住户、租租户，而而是通过过其市场场运做将将周边、甚甚至所在在城市的的某个消消费阶层层覆盖进进来。北京京国贸商商城实际际上就是是一个典典型的商商务楼、写写字楼底底商商铺铺项目，只只是规模模宏大，人人们更多多把它当当作是一一个城市市中心购购物中心心项目，其其建筑形形式，以以及后面面要谈到到的经营营形态、投投资回收收形态都都体现出出一个彻彻头彻尾尾的商务务楼、写写字楼底底商商铺铺项目的的特点。2）铺面面、铺位位类型商务务楼、写写字楼底底商商铺铺项目一一层会有有不少属属于铺面面形式，其其他楼层层基本上上都是铺铺位形式式。3）经营营业

56、态特特点商务务楼、写写字楼底底商商铺铺项目经经营业态态主要包包括服装装专卖店店、超市市、便利利店、咖咖啡店、特特色餐饮饮、银行行、美容容美发店店、旅行行社、机机票代理理、干洗洗店、彩彩扩店、国国际诊所所、娱乐乐项目等等，其定定位通常常为中高高档消费费者，而而且国际际品牌在在当中占占很大的的比重。4）投资资回收形形态商务务楼、写写字楼底底商商铺铺的投资资回收形形态有出出租和出出售两种种。对于于规模超超过2万平方方米以上上的该类类项目，只只要开发发商实力力足够，为为了确保保对整个个底商商商铺项目目整体运运营的有有效引导导，建议议开发商商只要采采取出租租的方式式，即使使出售，也也应该主主要以投投资机

57、构构为销售售对象。投资策略略商铺铺投资者者选择商商务楼、写写字楼底底商商铺铺的原则则是：首首先确定定哪个商商铺从外外部、内内部具有有最好的的可视性性；选择择较好的的楼层；以客流流量为考考虑参数数，进行行深入挑挑选；最最后结合合拟选择择商铺的的上述条条件及自自身资金金状况，和和开发商商进行购购买价格格或租金金的洽商商。商铺铺投资者者选择商商务楼、写写字楼零零散商铺铺的原则则是：首首先确定定哪个商商铺从外外部、内内部具有有最好的的可视性性；以客客流量为为考虑参参数，进进行深入入挑选；最后结结合拟选选择商铺铺的上述述条件及及自身资资金状况况，和开开发商进进行购买买价格或或租金的的洽商。商务务楼、写写

58、字楼商商铺的规规模相对对比较小小，但投投资风险险并不高高，比较较适合个个人投资资者投资资。商务楼、写写字楼零零散商铺铺的特点点1）建筑筑形式特特点该类类商铺所所属的商商务楼、写写字楼，商商业功能能不是其其主要功功能，里里面的商商铺仅仅仅是为了了满足住住户、租租户等的的需要，鉴鉴于上述述原因，这这些零散散商铺主主要集中中在这些些建筑的的一层，数数量少，规规模也不不大。2）铺面面、铺位位类型商务务楼、写写字楼零零散商铺铺主要属属于铺位位形式，但但鉴于这这些建筑筑客户的的特定光光顾方式式，无论论是写字字楼、饭饭店，其其住户、租租户都会会从这些些商铺的的门前走走过，所所以这些些零散商商铺具有有一定的的

59、铺面的的价值。3）经营营业态特特点商务务楼、写写字楼零零散商铺铺的主要要经营业业态和底底商商铺铺基本相相似，只只是其中中规模较较大的经经营业态态出现的的较少，而而且只有有个别经经营业态态同时出出现在一一个商务务楼或写写字楼的的零散商商铺里。4）投资资回收形形态零散散商铺规规模较小小的特点点，实际际上比较较适合商商铺的功功能调整整，换言言之，零零散商铺铺的经营营不需要要有专门门的运营营机构特特别强调调统一定定位、统统一的经经营理念念，而是是由商家家自己通通过市场场去调整整，这些些特点说说明零散散商铺比比较适合合商铺出出售的投投资回收收方式百货商场场、购物物中心商商铺百货商场场商铺的的特点（1）百

60、百货商场场规模特特点百货货商场规规模通常常在2万平方方米左右右，比如如北京赛赛特购物物中心的的面积为为1.88万平方方米。（2）百百货商场场规划设设计特点点百货货商场通通常采用用3-55层的多多层建筑筑，不需需要对设设计荷载载做过多多的考虑虑，除过过层高、柱柱网、消消防、外外部交通通方案、电电梯、货货物流、包包括POOS系统统在内的的各种智智能化系系统之外外，商场场里面对对消费者者的有效效引导，即即动线布布置和公公共空间间的设计计都将是是百货商商场规划划设计中中的重要要问题。（3）百百货商场场运营特特点百货货商场主主要采取取统一经经营的管管理模式式，由运运营商对对项目的的定位、市市场策略略、管

61、理理模式等等进行基基于战略略考虑的的统一运运做。统统一经营营的管理理模式有有利于打打造项目目的品牌牌价值，便便于提升升项目的的竞争力力。（4）百百货商场场商铺特特点商铺的的形式百货货商场商商铺基本本上都是是铺位形形式，个个别百货货商场会会将一层层某些或或某个铺铺面出租租或出售售给商家家，比如如宾利汽汽车租用用北京赛赛特购物物中心一一层的铺铺面做汽汽车展示示，宝马马汽车租租用北京京永安里里贵友大大厦一层层的铺面面做汽车车展示等等。投资回回收形式式百货货商场铺铺位商铺铺有的是是专卖店店的形式式，从空空间上相相对独立立；部分分是采取取柜台的的方式；大部分分采取开开放空间间内专卖卖区的形形式，各各个品

62、牌牌销售区区只是通通过地块块的划分分有所区区别。百百货商场场铺位绝绝大多数数采取出出租或按按照营业业额流水水提成的的方式，也也有些采采取租金金和流水水提成结结合的方方式。购物中心心商铺的的特点（1）购购物中心心规模特特点第一一章中已已经对购购物中心心的规模模进行了了深入介介绍，在在此不做做重复说说明。但但目前在在国内大大型商业业房地产产开发领领域，极极富市场场感召力力的超级级购物中中心SHHOPPPINGG MAALL项项目值得得商铺投投资者首首先对它它们建立立基本的的了解，有有助于商商铺投资资者辨析析市场机机会，规规避投资资风险。（2）购购物中心心规划设设计特点点购物物中心规规划设计计所牵涉涉到的技技术内容容很多，赛赛睿顾问问在中中国超级级购物中中心SHHOPPPINGG MAALL投投资开发发指南一书中，对此进行了深入的分析，在此仅做概要性介绍。购物物中心项项目的规规划设计计包括购购物中心心项目的的方案设设计、初初步设计计及施工工图设计计等。项项目规划划与设计计对于项项目的成成败有极极大的决决定作用用，其中中，尤其其以方案案设计为为重中之之重：方方案设计计可以称称之为宏宏观设计计，牵涉涉到用地地分配、功功能分区区和规划划、外部部交通设设计、及及城市环环境设计计，将决决定购物物中心项项目的外外部布局局、内部部功能、土土地的利利用效率率、室内内空间的的利用效效率、商