房地产项目开发流程与运营管理.ppt

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1、房地产项目开发流程与运营管理,讲师：张志飞 2016/07/04,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,房地产项目开发流程（住宅项目）,前期,土地获取,策划定位,规划设计,工程施工,开盘销售,入伙交房,1,2,3,4,5,6,7,土地信息收集 政策、市场调研 可行性研究,获取土地使用权 签订土地出让合同 获得用地规划许可证 确权 办理土地证,区域市场调研 项目定位 设计建议,方案设计 施工图设计 方案送审 取得施工许可证 工程招标

2、,七通一平 施工图纸、资料、材料、设备准备 临时用地或临时占道手续办理 施工许可批文及办理开工手续 设计、施工、监理单位的协调,申办预售证或销售许可证 商品房销售 办理银行按揭,竣工验收建设工程规划验收 进行权属登记，取得相关证书 物业移交,3,房地产项目的整体开发流程企业视角与客户视角,4,看楼,决策,签约,等待,收楼,收拾,乔迁,比较,居住,项目论证,企业视角的房地产流程,客户视角的房地产流程,各节点与时间标准,项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规

3、划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；,各节点与时间标准,主体开工（指总包单位进场，以地下

4、室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。,项目时间计划管理的工具,房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）,设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工,项目取得 项目策划阶段,竣工,入伙 产品交付阶段,项 目 发,展,营 销,设 计,工 程 采 购,组织项目论证 项目取得,市场调研 初步项目定位,规划要

5、点/规划草案,项目定位,概念规划设计,项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累）,方案设计,扩初设计,施工图设计,主体结构施工至 具备预售条件,工程施工至 竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、租售配合及入园手续配合,租售事务管理,成 本,前期成本估算,测算,设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架,动态成本管理 工程实施阶段的成本管理,结算,产品交付管理 入住事务管理,客 服,战 略,用地规划许可证 国有土地使用证,规划许可证 （办理房地产预售 施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证）,产权初始 登记,工程施工配合,物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘,销售配

6、合,工程条件评估,投资估算,投资目标执行监控 项目计划动态管理,项目后 评估,项目运营策划 （含项目计划）,景观/专项二次设计、部品策划,内部立项 项目论证阶段,项目策划会 方案评审会 方案设计阶段 初设-施工图阶段,主体结构开工 开盘销售 程管理阶段 销售管理阶段,项目计划管理的工具,项目计划管理 项目里程碑管理 项目节点管理 项目供应商管理 招标与合约管理 风险管理,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,房地产企业土地获取主要

7、渠道,获取土地五类渠道： 政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌） 收购、合作 招商引资，配套土地 变更土地性质 划拨,拿地及价格考虑因素,市场未来预期 项目或区域发展预期 规划条件的市场实现及经济实现 企业发展战略和机会成本 竞争对手状况分析,拿地各部门职责,投资开发部：收集土地信息项目立项报告（分公司）项目立项审批（董事会）项目可研报告（集团）项目投资决策（董事会）项目获取（招牌挂、股权收购）成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标

8、、成本控制系统规范）、可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,房地产项目开发四大核心要素,决策资金 决策项目 决策人力 决策时间,地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！,房地产项目开发决策模型,项目常规五种投资开发模式 城市运营投资模式 城市运营与大盘结合模式 现金流项目开发模式 高周转开发模式 稀缺资源开发模式 万科：7对眼

9、睛项目决策模型 龙湖：城市地图决策体系,项目定位决策各部门职责,投资开发部：建设规划许可证国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。 设计部：概念设计任务书概念设计深化方案。 工程部：编制项目工程节点计划。 财务部：概念版投资收益（三个指标）。 成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位） 。 关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控

10、制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,前期策划与设计周期指标,论证阶 段,设计管理阶 段,概念规划,施工图,策划阶 段,55天(多层) 70天(高层),实施方案,概念规 划草案 大盘至少3个月 至少11.5个月,概念规划/ 战略规划 大盘180天 中小盘55天,市场定位：15天； 概念规划：32天； 成果确认：8天；,方案设 扩初设 计 计 高层/复杂户型多层90天 多层70天,设计前准备：0天； 设计过程： 高层：方案50天+ 扩初35天 多层可省扩初，方案65天； 成果确认：5天；,设计前准备：0天； 设计过程：多层55天 高层70天； 成果确认：不计

11、时间,拿地与项目论证时间,设计周期：高层215天；多层180天 大盘（一期多层）305天,18,房地产设计管理程序优化,土建扩初,建筑、规划方案 结构、设备,初步方案,施工图设计,建筑、 规划方案,部品 设计及 定板,概念规 划草案,概念规 划方案,施工图,概念规 划草案,概念规 划方案,方案设计,施工图设计,景观概念方案设计,景观施工图设计,扩初设计,实施方案设计阶段,销售配合资料 产品、技术创新研发,论证阶段,拿地节点 策划阶段,方案报建 设计管理阶段 扩初设计,工程 管理,景观方案设计 销售示范区设计,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,产品配置建议,施工图设计指引 模型研究,

12、结构设计,设备选型,建筑平面,19,主要设计阶段与周期,概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周； 单体方案：大概12周； 扩初方案：大概6周； 施工图设计：施工标准和结构形式大概10周； 景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周,常见的问题： 进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经验的缺失。,设计控制点,概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 单体确认 限额设计 设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）,实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计 设计周期,项目重要节点,详规报建 方案报建

13、初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间,各部门职责,投资开发部：方案设计报批批复意见书建设工程规划许可证基础施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书规划设计方案评审（含单体设计方案）景观方案评审初步设计成果评审（含基坑支护设计图）建筑施工图评审（含基础设计图）正式施工图评审。 工程部：地质初堪地质详堪土方开挖及边坡支护基础施工。 财务部：方案版投资收益（三个指标）。 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估算）。,各部门职责,采购部：施工图顾问单位景观、室内、方案设计单位监理单位招标土建总包招标工程材料设备采购。 客服、物

14、业部：物业策划方案。 关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护,关注风险点,工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图 工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和报建图纸,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,项目报批报建流程,房地产项目一般报批报建流程,加快项目报批报建进程,内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时

15、间、图纸变更（报建图纸的变更）； 现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,施工建设阶段控制关键要点,关键要点： 质量控制！ 进度控制！ 成本控制！ 协调管理！,工程

16、建设的相关知识,工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：912个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到2年半。 施工组织次序： 基础部分主体工程外墙装饰及安装园区管线景观施工竣工验收。,项目进程设计与实施,房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰： 工程施工因素 房地产政策因素 市场环境因素 开发商资金因素 当地政府规划与关系因素 外部干扰因素 其它不可抗力因素,房地

17、产开发前期工作的质量管理,房地产开发前期工作 挑选咨询单位 重视可行性研究报告的质量 严格项目前期工作成果的质量评审,房地产开发设计质量（功能质量）管理,建立了基本的工作流程，为规范设计质量管理奠下基础； 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前， 根据设计管理的控制流程，从以下两阶段完成设计质量（功能质量）的有效管理： 1、规划设计阶段质量管理 2、施工图设计阶段质量管理,房地产开发施工质量（工程质量）管理,施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段。 工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械

18、设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。 工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。,房地产开发施工质量（工程质量）管理,施工阶段的质量控制 制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。 强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理

19、体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！,房地产开发施工质量（工程质量）管理,现场有效质量管理关键环节 工程样板先行 技术方案先行 施工关键工序控制,项目工程阶段成本目标确立与管理,项目实施阶段成本管理,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制,项目营销策划与推广销售三个阶段,售前阶段,售中阶段,售后阶段,市场、客户、产品,客户、传播、销售服务、价格、促销,风险控制,策划咨询、代理公司,销售代理、广告代理、

20、媒体,律师行、银行、房管部门,关键节点,组建销售团队； （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师） 项目形象定位； （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等） 项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等） 项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等） 项目营销推广方案； （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等） 项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）,关键节点,合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等） 项目第一次广告出街； 公司及项目品牌推广； 项目展示区

21、开放； 项目价格听证会； 项目一期开盘； 营销费用预算。,各部门职责,投资开发部：面积预测报告取得预售许可证。 营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。 设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。 工程部：施工进度达到预售条件（产品类型不同、城市不同，情况有异） 成本部：项目动态成本（成本月报）。 采购部：分包工程及材料设备采购。 关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘,目录,房地产项目的整体开发流程 土地获取节点计划与控制 项目定位决策节点计划与控制 产品设计节点计划与控制 项目报建节点计划与控制 施工建设节点计划与控制 推广销售节点计划与控制 入伙交付节点计划与控制

22、,关键节点,客户预验房流程；（工地开放日） 交付风险检查流程；（内部验收） 模拟验收流程；（业务验房） 集中交付现场接待流程； 交付后房屋维修。 （物业、客服）,各部门职责,投资开发部：面积实测报告竣工验收备案。 营销部：持续销售售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。 设计部：竣工图确认。 工程部：组织各专项验收竣工验收（毛坯）组织整改移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）,各部门职责,财务部：项目决算报告项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。 成本部：竣工结算（项目结算报告）。 采购部：分包工程及材料设备采购。 客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。 关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。,谢谢！,