某写字楼项目销售现场包装策划方案

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1、某写字楼楼项目销销售现场场包装策策划方案案20008-009-110 114:335:114 来源： 房地地产营销销策划网网 作者： 一、整整体安排排要点： 1、施施工场地地与销售售接待展展示地尽尽量分开开。建议议另劈主主要施工工车辆入入口。 2、参参观人流流从看楼楼广场进进入售楼楼处后，可可不用再再出露天天就可以以直接通通过看楼楼通道上上楼参观观，以确确保其安安全舒适适。 3、参参观人流流所能接接触到的的地方都都要利用用起来展展示或体体现楼盘盘价值。 二、售楼处 1、售楼处布局建议 A、总建筑面积控制在300平方米左右 B、设在一楼并与实景电梯厅、办公入口大堂、“员工加油中心”等相连通。 C

2、、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。 2、设计要点： A、分区合理，各功能位置齐全； B、体现信息科技时代感、精致高档感； C、体现出发展商的认真负责的态度； D、注意人流的特点； E、注意与售楼前广场的协调与利用。 3、售楼处办公用品清单 A、销售大厅： 汇线通8线：传真机、复印机、饮水机、POS机、点钞机各一台；音响（提前接线）、无线MIC、大屏幕背投影电视各一套；接待台（双层）一套； B、办公室 办公台椅4套（英龙、世联各两套）；文件柜；更衣架；IDSN上网电脑、打印机各两台；保险柜、饮水机各一台； C、其它 烟灰缸、纸娄、纸巾、复印纸一批

3、三、看楼通道 1、要点： 保证通道的采光与通风；保证整洁、干净、有装饰；墙面应有处理，布置一定的展板；有导示牌指引方向； 2、注意点： 通风与采光要好，灯光展示板宣染出的气氛，通道中的导示明显； 四、售楼处前广场 1、参照“XX大厦”实景 2、注意点： 室外的广场的状态直接表达了开发展的开发理念，环境的提高前透支是一种信心、实力的体现。 五、形象墙注意点： 大面积的、个性化的形象墙展示为对消费者的多层渗透的一部分。同时可以吸引“眼球”，扩大项目影响力。 六、户外导示、昭示系统注意点： 户外导示、昭示系统可以最大程度的节省推广成本，“眼球”效应明显。 七、条辐/楼体广告： 条幅的设置是最低成本但

4、相当有效的宣传方式；本项目主要考虑项目北面的展示面，高度应高于树高5米以上 八、交楼标准房/样板房： 建议本项目的封顶前的交楼标准房设在第7层，封顶后再提前赶出第25层。样板房早期建议在第6层，具体根据“征集样板客户，赠送样板装修费”活动结果实施装修；后期根据需要增设第8层复式样板房和高层样板房。 九、费用预算郑新桥：写字楼楼的经营营开发和和管理有有10年年的经历历了，对对行业有有比较深深的感情情。说不不上是讲讲，是跟跟大家一一块沟通通和交流流。在座座的很多多是写字字楼方面面的实践践专家和和相关行行业的专专家。在在这一个个过程当当中，通通过跟大大家的交交流，对对我们在在写字楼楼开发过过程当中中

5、怎么样样整合有有一个沟沟通，从从而使大大家有一一个提高高。 写写字楼开开发如何何整合？一二线线城市，开开发商对对写字楼楼开发时时间比较较早，遇遇到的问问题比较较多。在在这一个个过程当当中，如如果开发发商不能能有效的的整合资资源，可可能在产产品整个个开发打打造过程程当中会会遇到种种种的问问题。相相应来说说，不能能够得出出比较好好的结果果。针对对这样的的状况，我我把自己己的感悟悟跟大家家一块分分享。有有很多地地方不一一定很完完善，我我希望在在交流的的过程当当中，大大家把你你们更好好的地方方提出来来，我们们共同探探讨。 写字楼楼的概念念引进中中国是在在80年年代的时时候，在在中国传传统的 叫法是是办

6、公楼楼。实际际上是一一种产品品，是两两种叫法法。中国国在建国国之外，引引用了计计划体制制。办公公环境怎怎么样做做？自己己单位需需要多大大办公楼楼，自己己建多少少，自己己建自己己用。这这一种情情况下没没有社会会的流动动。那一一个时候候的办公公业态是是办公楼楼。随着着市场经经济高度度发达，你你需要办办公的楼楼，不是是自己建建的。可可能你开开发的办办公楼不不是你自自己用的的，这一一个过程程当中出出现了写写字楼的的概念。 大陆最最早引用用的是香香港办公公楼的概概念，写写字楼是是经济市市场化的的结果。凯凯晨世贸贸中心高高总做了了凯晨世世贸中心心有关产产品的介介绍和交交流。因因为金融融贸易的的发展，这这和

7、中国国很多知知名的商商业银行行、管理理银行、相相关的金金融机构构都进入入了这一一个地方方，形成成了这一一个地方方高端写写字楼的的集中。在在市场经经济高度度发达的的时候，经经济也高高度发达达，促进进了写字字楼的发发展。 最早的的写字楼楼都出现现在市场场经济发发 达的的国家和和城市。像像纽约曼曼哈顿，历历时1个个多世纪纪，现在在估值也也几十万万亿。形形成了世世界最著著名的金金融中心心。 还还有，香香港中环环，在220、330年代代开始发发展，形形成了第第二大的的CBDD。 还还有，东东京新宿宿在二战战之后大大规模发发展起来来。 还还有，巴巴黎拉德德芳斯新新区。在在世界公公认中，以以国贸中中心为中中

8、心形成成了第五五个CBBD。 这几个个有一个个重合，金金融贸易易业的融融合，写写字楼怎怎么样跟跟金融贸贸易业融融合？世世界公认认的四个个办公区区跟金融融中心对对比之后后，发现现世界最最大的金金融中心心在纽约约曼哈顿顿、香港港中环、英英国伦敦敦等，前前6位金金融中心心和CBBD，至至少有44个是融融合的。 中国市市场经济济发展历历程： 19778年，中中国改革革开放开开始。从从19778年作作为最重重要的分分水岭，在在此之前前中国主主要是计计划经济济时期，那那一个时时候存在在的是办办公楼。改改革开放放之后，开开始提供供了写字字楼的土土壤。自自己办公公的地方方可以不不自己建建，自己己建的办办公地方

9、方可以让让别人用用 。 到了了80年年代中后后期，写写字楼引引入到了了中国发发达的一一线城市市。从研研究的一一些资料料来看，以以国贸中中心为中中心的CCBD，国国贸中心心是中国国大陆上上第一栋栋真正的的写字楼楼，也是是最具有有代表性性。中国国的CBBD随着着中国经经济的强强有力的的发展，它它的排位位会更加加的靠前前，可能能会挤入入世界前前三大、四四大CBBD。 到了990年代代中后期期，写字字楼的概概念逐步步深入到到二三线线城市和和内地区区域。形形成产品品的实体体是在990年代代中后期期。5年年、8年年之后，二二三线城城市的甲甲级写字字楼将会会逐渐的的成型。 计划经经济体制制，只有有办公楼楼的

10、业态态。市场场经济之之后，才才有了写写字楼的的业态。 中国当当前写字字楼市场场的状况况： 由由于中国国改革开开放和市市场经济济发展历历程比较较短暂，决决定了中中国大陆陆上的写写字楼处处于不成成熟的状状态。就就像中国国房地产产开发，如如果跟市市场经济济发达的的国家，像像跟美国国、香港港相比，我我们开发发相对来来说远远远的落后后。像房房地产开开 发模模式，深深圳把香香港的模模式学过过来了，大大陆的把把深圳的的模式学学过来了了。中国国市场经经济开放放时间短短，在吸吸收和学学习写字字楼开发发过程当当中，还还处于不不成熟阶阶段。瑞瑞士再保保险大厦厦，设计计理念、和和周围环环境的融融合都达达到了一一定的境

11、境界，如如果放在在大陆可可能不被被接受，因因为造价价太高了了。凯晨晨世贸中中心也是是处于比比较高端端。 中中国写字字楼不成成熟的表表现： 1、开开发商的的不成熟熟。我非非常想把把这一些些年对写写字楼的的感受和和对写字字楼的理理解和考考察研究究跟大家家分享。 首先，我我们要正正视我们们的不成成熟。写写字楼的的开发商商，有几几个原因因去形成成写字楼楼开发： A、拿拿到了一一块适宜宜做写字字楼的土土地。很很多开发发商不是是想做写写字楼，而而是因为为客观机机缘拿到到了适合合做写字字楼的土土地。比比如说临临街的土土地，不不适合做做住宅，就就做了写写字楼。 B、有有写字楼楼需求大大客户进进行合作作。当你你

12、有土地地的时候候，还没没有选择择 好业业态的情情况下，有有很多购购买客户户，说一一下子要要多少平平方米。这这一种情情况下，把把你的土土地作为为写字楼楼的开发发。而不不是事先先做了很很多的准准备。 C、写写字楼大大的投资资者。以以前，在在二三线线城市相相对来说说比较少少，随着着基金的的进入，这这一些机机遇在二二三线城城市越来来越多。 很多开开发商不不是因为为具备了了综合开开发能力力，或者者有很好好的准备备的时候候去建写写字楼，有有可能是是拿到了了适合做做写字楼楼的土地地或者有有大客户户需求才才做写字字楼开发发。写字字楼开发发需要种种种条件件。如果果没有条条件的时时候做写写字楼，会会有盲目目性，会

13、会很不成成熟。 2、消消费者的的不成熟熟。 在在国内一一线城市市，这一一种现象象不是很很明显。高高总的楼楼销售到到480000，在在这一块块的住宅宅是2000000多，达达到了11：2的的比例。高高品质的的写字楼楼和高品品质的住住宅售价价比是11：3.5到11：2.5。同同一个区区位的住住宅卖1100000，写写字楼可可以卖2250000到3350000。在在沈阳出出现了高高品质的的写字楼楼跟高品品质的住住宅 价价格基本本上一致致，到了了三线城城市出现现了写字字楼的倒倒挂。为为什么出出现这一一种情况况？ 这这是表现现了消费费者的不不成熟。很很多人认认为，买买一平方方米写字字楼跟买买一平方方米住

14、宅宅是没有有差别。如如果我们们作为消消费者，我我们不会会以那样样的思想想来想。中中国做得得最好的的住宅拿拿出来，跟跟写字楼楼远远没没法儿比比。现在在，消费费者考虑虑不到性性价比，而而是仅仅仅谈价格格。 冯冯卫平：市场价价格毕竟竟是供求求因素所所决定的的，为什什么写字字楼的价价格和住住宅的价价格存在在差距不不大。不不仅仅是是大家没没有意识识到，当当地企业业承受的的租金成成本这是是很重要要的一个个方面。 另外，我我去了很很多省会会城市，写写字楼卖卖不出来来价格，因因为这一一个行业业缺少组组织。写写字楼话话语权淹淹没在市市场的声声音当中中。当地地企业成成长过程程当中，租租金是很很重要的的成本。 郑新

15、桥桥：冯总总说的观观念非常常好。在在二三线线城市，写写字楼跟跟住宅的的价格差差距不大大 ，反应了了消费者者不成熟熟。 11、对产产品没有有意识。 2、消消费者没没有这一一个承受受力。 3、消消费者的的需求。 当世界界5000强进入入中国的的时候，在在CBDD里面只只选择了了国贸中中心。因因为国贸贸中心给给它带来来了品牌牌的效应应。在二二三线城城市，所所遇到的的消费者者没有这这样的意意识和需需求。 我在你你最好的的办公楼楼办公也也好，在在商住办办公也好好，在住住宅办公公也好，基基本上不不影响我我的业务务。随着着市场的的发展，你你的办公公形象和和办公环环境足以以影响业业务的时时候，环环境发展展会促

16、进进消费者者成熟。比比如说你你是非常常有实力力的公司司，在商商住两用用地方办办公，如如果影响响到你的的业务，你你就会在在写字楼楼办公，这这样就会会形成比比较好的的现象。 在郑州州这一个个城市，高高品质的的住宅和和高品质质的写字字楼相比比，住宅宅成本是是在30000块块左右，写写字楼每每一平方方米高出出20000、330000元，但但是售价价只是高高出10000多多。这一一个时候候，消费费者不从从写字楼楼交通位位置、产产品配置置、给他他提供 办公效效率的改改善来分分析，而而是从价价格来分分析。比比如说同同样用电电梯，不不同梯速速的价格格是不一一样的。我我跟公司司的人员员谈一个个例子，比比如说农农

17、村很落落后的地地方有一一个亲戚戚，给他他一辆奔奔驰6000和55辆桑塔塔纳选择择，他肯肯定会选选择5辆辆桑塔纳纳，因为为他会认认为5辆辆桑塔纳纳的价格格比一辆辆奔驰6600的的价格高高，其实实他没有有想到一一辆奔驰驰6000是几百百万。 3、社社会环境境不成熟熟。有一一些在飞飞机航线线下不能能达到多多高。因因为故宫宫是北京京最中心心的位置置，对周周围的建建筑有限限高。其其实在很很多情况况下，不不应该做做限高的的。针对对中国土土地面积积问题，如如何提高高容积率率？拿美美国和中中国的土土地做比比较，在在10年年、200年前，大大家对我我们的了了解是地地大物博博。大家家忽略了了很关键键的问题题，就是

18、是有效的的土地是是多少。 中国人人口是美美国的44倍多，美美国本土土面积9930跟跟中国的的9600，但是是它有效效的土地地是我们们的4倍倍多，跟跟美国相相比，我我们中国国有效土土地供 应是非非常少的的。大家家到美国国会有很很强的感感受，平平地上会会种植树树木和草草。在中中国有效效土地比比较少的的情况下下，不把把容积率率提高，面面临着土土地利用用率相对对比较低低。在规规划政策策里面，为为什么限限高？除除了飞机机航道影影响之外外，规划划局往往往是拿住住宅的感感觉来理理解写字字楼。世世界上最最好的标标志性的的写字楼楼没有一一个是低低的，都都是很高高的。本本身高度度是一个个标志。住住宅里面面，很好好

19、的住宅宅未必是是高的。在在这一种种情况下下，在政政府的政政策中间间，最好好是不限限高。 还有金金融政策策，没有有推出新新的宏观观调控的的时候，写写字楼是是5X110年按按揭。所所以在这这一种情情况下，大大量开发发了SOOHO的的概念商住住两用，这这样不能能有利于于写字楼楼的发展展。 国国贸中心心三期做做出来之之后，作作为持有有的写字字楼。凯凯晨世贸贸中心做做得非常常不错，为为什么不不持有？当你自自己持有有，单一一产权会会让你的的收益维维持到一一个比较较稳定的的水平。为为什么不不 持有有？因为为没有资资金。为为什么没没有资金金？就是是因为金金融政策策不配套套。我跟跟一个公公司的运运营总裁裁聊天，

20、美美国的金金融政策策和土地地政策，对对房地产产运行的的成熟程程度远远远高于我我们国家家。在金金融政策策配套里里面，比比如说开开发商购购买一块块土地，只只要支付付了300%定金金，剩下下的700%，任任何一个个代理商商都可以以来代理理。在美美国，开开发一栋栋写字楼楼，一般般投入的的总资金金是155%至220%，剩剩下的是是基金或或大的公公司之前前注入资资金。在在我国，实实力相对对小的开开发商，还还没有做做完就卖卖掉，这这一个时时候写字字楼的品品质会受受到影响响。 冯冯卫平：很多写写字楼做做得很急急促。很很多写字字楼盖出出来之后后赶快卖卖给个人人，它不不可能保保证它的的品质。 郑新桥桥：散售售之后

21、，对对品质没没有办法法保证。中中国写字字楼市场场面临着着巨大的的需求： 1、与与国际接接轨的需需要。 过去在在二三线线城市，谈谈到与国国际接轨轨没有感感受，现现在这样样的感受受越来越越强。现现在除了了北 京京、上海海、广州州、深圳圳，与国国际接轨轨的概念念越来越越深入到到二三线线城市。与与国际接接轨促成成商务办办公意识识的苏醒醒。过去去感觉到到不到自自己的效效率低，但但是跟国国际发达达国家先先进企业业接轨过过程当中中，会感感觉到办办公效率率存在很很大问题题。我们们开发一一栋写字字楼之前前，我们们租用了了别人普普通的办办公楼，我我们跟深深圳公司司接轨中中间，我我们感觉觉到，我我们办公公效率低低。

22、我们们搬到办办公楼之之后，各各方面对对接方面面好，办办公效率率感觉到到有明显显的提高高。 22、世界界5000强企业业还没有有完全进进去中国国大陆。有有9成多多的世界界5000强企业业进入中中国了。像像通用电电器、花花旗、汇汇丰银行行等都进进入了中中国。这这样企业业自身的的办公需需求非常常智能化化，对各各种环境境条件都都有专业业的要求求。与他他们有商商业往来来的商业业合作伙伙伴到他他们的办办公室，这这样也会会带来一一些新的的需求。 3、004年，中中国在外外贸出口口方面超超过日本本，成为为第三大大贸易大大国 。在在5年前前，不可可想象。中中国的外外汇储备备已经达达到了11.4万万亿美金金。 4

23、4、在十十六大和和十七大大期间，中中央政治治局开了了46次次学习会会议，其其中有222次的的学习议议题与国国际问题题有关。不不仅仅是是国际军军事、国国际战略略，还有有国际经经济，这这意味着着国际化化的要求求越来越越高。国国际化之之后，对对写字楼楼行业的的发展会会有一个个非常大大的推动动和拉动动。 以以上种种种条件，促促成了近近二三十十年内写写字楼在在中国处处于高速速发展期期。市场场经济时时间比较较短，写写字楼发发展不成成熟，也也是写字字楼高速速发展期期。如果果开发商商有效的的整合资资源，就就能适应应二三十十年写字字楼高速速发展。 写字楼楼特性： 1、投投资大且且集中。冯冯总问高高总凯晨晨世贸中

24、中心投了了多少钱钱，高总总说这一一个数字字不方便便说。大大家明显显的感觉觉到，写写字楼开开发资金金需求量量非常大大。同样样开发110万平平方米的的写字楼楼和住宅宅，成本本有很大大差距。从从第一笔笔投入到到交付使使用，需需要连续续投 资金，不不管有没没有新的的资金来来源，都都得投，否否则你的的产品不不可能交交给客户户。住宅宅可以根根据资金金力量来来投，如如果没有有资金，可可以分期期开发。但但写字楼楼没有这这样的。再再加上写写字楼单单位造价价远远高高于住宅宅，造成成写字楼楼密集开开发占用用了大量量的资金金。在大大中城市市的烂尾尾楼，基基本上是是都是写写字楼，很很少有住住宅的。 2、开开发周期期比较

25、长长。写字字楼的开开发周期期是住宅宅的2到到3倍。 3、产产品复杂杂。目前前拿住宅宅比较好好的设备备跟写字字楼相比比，远远远不能比比。因为为写字楼楼的数量量和质量量标准是是住宅的的好多倍倍。 还还有，装装饰标准准比较高高。有开开发经验验的朋友友，都非非常熟悉悉了。刚刚才凯晨晨世贸中中心提到到了呼吸吸式的玻玻璃幕墙墙，现在在在高档档写字楼楼大量推推广了。在在住宅里里面，没没有用呼呼吸式的的玻璃幕幕墙。 还有，对对交通组组织要求求高。因因为写字字楼人员员比较密密集，车车辆也是是比较密密集，所所以对交交通组织织要求高高。 在在郑州，跟跟 媒体体和很多多朋友谈谈，我说说开发写写字楼产产品的企企业跟开开

26、发住宅宅的企业业相比，写写字楼产产品的复复杂程度度相当于于大学生生，住宅宅的复杂杂程度相相当于中中学生。 开发写写字楼，在在市场、资资金、建建设和销销售方面面都要充充分的准准备，否否则会变变成烂尾尾楼。怎怎么样做做好充分分的准备备？就要要有效的的整合资资源。 开发商商如何有有效整合合各种资资源？ 首先要要有意识识。还有有，实际际操作办办法问题题。 写写字楼开开发商在在整合资资源当中中： 11、有很很强的合合作意识识。写字字楼周期期这么长长，资金金密集度度这么大大，同时时复杂性性很高。如如果不能能够跟各各个方面面合作，很很难开发发一个很很成功的的写字楼楼。凯晨晨世贸中中心做了了一个很很好的例例子

27、，比比如说自自动化用用的是谁谁，玻璃璃幕墙用用的是谁谁等等。需需要有效效的整合合。在整整合的过过程当中中，不要要怕别人人把钱挣挣走，你你挣到自自己应该该挣的钱钱就可以以了。比比如说，给给你做设设计，他他肯定要要设计费费。高品品质的 设计商商，把你你产品设设计好，对对你负责责的情况况下，要要求的设设计费比比较高。该该给人家家的钱要要给人家家。而不不是说把把所有钱钱放在自自己兜里里。随着着社会分分工越来来越细，我我们需要要跟各方方面的专专业公司司合作，比比如说，跟跟专业的的设计院院、营销销代理商商、物业业顾问商商合作。 比如说说国贸中中心物业业做得非非常成功功，如果果你聘请请国贸中中心做你你的物业

28、业顾问，你你的物业业管理水水平会有有很大的的提高。跟跟你付的的物业费费相比，你你付的钱钱是值得得的。 2、充充分信任任对方。合合作过程程当中，要要真诚的的信任、沟沟通，双双方充分分交流、信信息高度度共享。作作为专业业代理商商站在专专业角度度，给你你提出更更好、更更专业的的建议。同同时，把把你的资资源给合合作方提提供之后后，通过过交流，形形成有效效的整合合，会产产生很大大的附加加值。 如果跟跟其他专专业商，不不能充分分信任和和交流，实实现不了了信息共共享，资资源在你你手里面面或者在在专业商商手里面面，如果果不整合合，价 值就不不能最大大化。 3、内内部资源源评估分分析。 比如说说，前期期市场调调

29、研交给给顾问商商了，我我们设计计交给了了设计院院了，营营销代理理交给了了专业营营销代理理商，物物业顾问问交给物物业顾问问商了，开开发商做做什么？开发商商是把这这一些资资源整合合。在整整合的过过程当中中，一定定要对你你内部的的资源进进行深度度的综合合评估。评评估之后后，对你你的资源源你会很很清楚，你你的能力力是什么么，你有有哪一些些资源，你你要搞清清楚你自自己想要要什么。你你想把写写字楼做做到当地地最高档档，或者者让这一一个写字字楼弥补补你的现现金流，你你就决定定自己下下一步应应该怎么么样做，哪哪一些是是专业机机构做，哪哪一些自自己做。 不管做做写字楼楼也好，还还是做住住宅，会会遇到几几个问题题

30、。代理理商会出出几套方方案，一一个是利利润比较较高，现现金流比比较慢；一个是是利润比比较低，现现金流比比较快；有的时时候，利利益会损损失，但但是对你你的品牌牌会有提提升；有有的时候候，品牌牌会提升升，但是是，现 金流比比较慢。这这一个时时候，适适应你的的是对的的。要看看你的战战略是什什么，你你的项目目贡献是是什么，是是贡献品品牌、利利润、现现金流？这几个个之间要要组合。 4、写写字楼开开发过程程中的几几个关键键环节。 A、前前期市场场调研。写写字楼开开发商不不成熟，往往往请专专业顾问问公司给给我们做做专业的的市场调调研。一一些成熟熟的地区区或者成成熟的地地产商，他他们有自自己的调调研机构构。在

31、香香港几个个大的开开发商，都都是他们们自己做做的。在在国内，因因为我们们不成熟熟，需要要交给专专业的代代理商。聘聘请前期期市场调调研专家家的时候候，会遇遇到很多多问题，比比较典型型的问题题： 请请大牌的的顾问商商，一定定要搞清清楚有没没有写字字楼的经经验。有有一些代代理商牌牌子很好好，但是是对写字字楼未必必专业，这这一个时时候做的的调研未未必是好好的。要要请对写写字楼熟熟悉并对对你的地地域有一一定了解解的顾问问商做顾顾问。 同时要要整合你你的力量量进行调调研。内内部调研研的时候候，你对对内部资资 源最最清楚，你你对区域域情况和和消费力力等最清清楚。有有的东西西短时间间能够调调研，有有的时候候是

32、一种种感受。两两种体系系一印证证，使得得调研比比较的正正确。 B、产产品定位位。在前前期调研研之后，产产品定位位是非常常关键的的。要与与专业代代理商充充分沟通通，专业业代理商商会提出出一系列列的方案案。沟通通的时候候，必须须把你有有关的问问题跟专专业商充充分的展展示。比比如说你你企业战战略是什什么，发发展的定定位是什什么等，让让它做产产品整体体定位的的时候，一一定要跟跟企业战战略和现现阶段发发展的定定位相适适应。即即使一个个再好的的方案，如如果跟你你的战略略和方案案不适应应，不说说是错误误的，起起码是一一个不太太理想的的定位。 C、设设计。凯凯晨世贸贸中心卖卖到4880000一平方方米的，可可

33、以请到到SOMM。如果果二三线线城市开开发商，请请这么大大牌的设设计师，可可不可以以？ 11、你的的成本会会大大提提高。 2、大大的设计计公司是是最先进进的设计计理念，你你的设计计成本会会很高，你你的市场场能不能能承受。选选 择设设计公司司的时候候，要分分前期设设计和施施工设计计。前期期设计的的时候，要要选有超超前的眼眼光和创创新意识识的，但但要跟你你的区域域相适应应。施工工设计一一般是在在当地选选择，可可以节约约施工费费用，同同时出了了问题，可可以有效效的沟通通和处理理。 DD、营销销代理。好好多代理理商是国国内比较较优秀的的、知名名的品牌牌代理商商，代理理团队往往往没有有做写字字楼，在在这

34、一块块，大家家要注意意。选择择优秀代代理商，团团队关键键人员一一定要有有写字楼楼的经验验。我们们开发商商用卖住住宅的手手段卖写写字楼，两两种不同同产品是是两种不不同的营营销手段段。住宅宅里面，选选产品的的客户可可能是家家庭主妇妇，社会会眼界等等其他方方面比较较低。如如果开发发一栋比比较好的的写字楼楼，最次次的是一一个办公公室主任任去看，最最终决定定的要不不是总经经理，要要不是董董事长，这这一些人人是有一一定层次次和有一一定品位位。如果果像对待待住宅一一样销售售，肯定定会失败败的。如如果用写写字楼专专业 代代理机构构，一定定要熟悉悉这一个个产品。 E、物物业顾问问与后期期管理。尽尽量选择择物业顾

35、顾问公司司做一定定时期的的顾问。做做一段物物业顾问问，使你你的物业业水平得得到很大大提高，使使你的附附加值得得到很好好的提升升。 55、开发发商在写写字楼开开发过程程中应该该起到的的作用。 在整合合过程当当中，使使上下游游之间有有效配合合，避免免脱节。写写字楼开开发商最最应该做做整合和和最应该该注意的的地方。即即使聘了了每一项项最专业业的公司司，但是是很难能能够保证证你的效效果是最最理想的的，因为为他们需需要一定定配合。比比如说前前期设计计公司一一定要与与市场调调研进行行沟通，通通过和产产品调研研和定位位沟通，知知道理念念是什么么，用材材是什么么等，这这一个时时候对设设计有一一个指导导。在大大

36、的框架架下设计计，设计计出来的的产品有有创新性性，在文文化等各各方面与与企业是是相适应应的。 还有，施施工设计计应及早早参与和和听取前前期设计计的过程程汇报。如如果前期期设计商商做好 了简单交交给施工工设计商商，对前前期设计计不能有有效理解解，不能能理解就就没有接接受，不不能接受受就不能能很好的的传承。 物业顾顾问要及及早介入入到设计计阶段，对对设备配配置、功功能布局局提出建建议。物物业公司司大量的的时间是是跟客户户打交道道，他最最清楚客客户的需需求是什什么，市市场的要要求是什什么，他他把客户户的需求求和市场场的要求求综合起起来反馈馈到设计计上，设设计的产产品从理理念、设设备配置置、装修修档次

37、等等更好的的适应客客户。 营销代代理及早早介入，尽尽早熟悉悉产品定定位及功功能设计计。 开开发商要要全程参参与各专专业过程程，同时时，衔接接协调上上下游专专业，使使整个过过程连贯贯一致。从从市场调调研和定定位到物物业顾问问，都是是围绕着着一个主主线进行行，同时时让这一一条主线线跟战略略定位有有效的融融合在一一块，才才能够形形成比较较好的写写字楼产产品。 冯卫平平：接下下来是讨讨论环节节。 今今天议题题讲了楼楼宇开发发方面的的问题，今今天讨论论的重点点是楼 宇运营营过程当当中出现现的一些些问题。而而且是针针对持有有写字楼楼。这一一方面，北北京城建建集团的的高宝书书先生有有很多经经验可以以介绍。

38、这一位位是负责责大连软软件园的的资产管管理的赵赵作文先先生，他他们写字字楼的情情况和高高先生的的写字楼楼情况不不一样，是是很有特特点的。 高总负负责的写写字楼是是在市中中心，而而赵总负负责的项项目不在在市中心心。请他他们两位位做一个个介绍。 高宝书书：我是是写字楼楼年会的的受益者者。这一一个写字字楼年会会第一期期我参加加了，中中间几期期没有参参加。这这一次冯冯总邀请请我过来来跟大家家交流。我我本来是是想来听听的，听听听大家家的经验验。包括括郑总和和高总讲讲得挺好好的。国国贸中心心，是我我们创业业的时候候学习的的榜样。 借这一一个机会会，我谈谈一下我我们自己己的体会会，我们们是北京京城建集集团的

39、，在在建筑开开发业，大大家都了了解，城城建集团团作为国国有大型型企业集集团，我我们是880年代代的试点点企业之之一，建建筑行业业是三 家，我我们是其其中之一一。这一一个单位位是833年百万万大裁军军的产物物。现在在发展成成为大型型企业集集团，主主要的产产业是四四大板块块， 第第一大板板块是建建筑施工工是我们们主业。 第二大大板块是是房地产产开发，包包括商业业房地产产开发、运运营和经经营管理理。 第第三大板板块是设设计咨询询，我们们有全国国甲级设设计院，从从中国第第一条铁铁路的设设计施工工到管理理，都是是我们在在管理。现现在全国国的地铁铁也是我我们设计计的。 第四大大板块是是写字楼楼开发。我我们

40、这一一个公司司组建得得相当比比较晚，我我们原来来在集团团主要搞搞建筑施施工。搞搞开发高高档写字字楼是从从我们这这儿开始始的。 01年年开始组组建。很很多人到到了北三三环能够够看见这这一个钢钢结构的的玻璃幕幕墙。001年的的时候开开始开发发建设，写写字楼是是12661800平方米米。我们们作为业业主的单单位承担担了前期期的设计计、开发发、建设设管理到到后期的的营销和和经营管管理，是是一个全全过程的的参与。001年，响响应建设设部的要要求，实实行项目目法人制制，我们们组建了了一个公公司全程程参与这这一个建建设。我我们搞施施工没有有问题，在在全国建建筑行业业处于领领先的地地位。但但是搞高高档写字字楼

41、的建建设，就就像郑总总介绍的的，产品品定位怎怎么样定定，工程程布局、设设备的选选型以及及经营管管理都有有一系列列的问题题。我们们公司从从成立就就开始广广泛的学学习。在在第一次次写字楼楼年会，听听取了很很多经验验，我们们一直保保持着紧紧密的联联系。220011年，在在全市最最高档的的20多多个写字字楼，我我们带了了一班人人去考察察学习。学学习之后后，我们们形成了了一个系系统的考考察报告告，产品品定位、设设备选型型的资料料形成了了。对这这样对开开发和经经营管理理高档写写字楼是是非常有有利的。在在开发写写字楼的的时候，前前期介入入，前期期的市场场调研是是非常重重要的。 早期市市场调研研采取了了两条腿

42、腿走路： 1、请请专业的的市场顾顾问公司司，他们们毕竟有有经验和和一定资资源。但但是靠市市场顾问问公司也也是有缺缺陷，它它不知道道业主的的 意图图和需要要什么样样的产品品，包括括今后的的发展思思路。所所以，我我们采取取两方面面相互印印证。从从我自己己的体会会来说，这这是非常常好的。如如果没有有这一个个，对后后期运行行管理和和营销会会带来很很多的毛毛病。 在高档档写字楼楼设计的的时候，自自己投资资、自己己设计、自自己施工工、自己己经营管管理，是是“四自自”方针针。如果果没有后后期经营营管理企企业前期期进入，对对后期经经营管理理会带来来很多问问题。设设计方虽虽然我们们有设计计院，但但是他是是没有考

43、考虑到后后期。施施工方是是设计成成什么样样，就做做成什么么样，不不管经营营是不是是顺手。包包括前期期顾问公公司提供供的是顾顾问方案案，你要要超前的的就给你你超前的的，把各各种设备备配置弄弄最高档档的，投投资就大大了。作作为开发发商，要要考虑投投资超前前性，也也要考虑虑投资的的成本。简简单的来来说，像像自动化化系统的的配备，我我们都强强调5AA级甲级级写字楼楼，现在在有超55A的，但但是超到到什么程程度？在在北三环环，也是是地标性性的建筑筑 。北北京有一一个总体体规划，三三环附近近的写字字楼不能能超过限限高1550米，我我们到了了1033米。设设计这一一个建筑筑也想现现代化、高高档，钢钢结构和和

44、玻璃幕幕墙是比比较超前前的。我我们当时时投入上上亿，这这一个投投入太大大了。国国贸中心心、嘉里里中心、远远洋大厦厦等比较较先进的的写字楼楼，有一一些系统统非常的的先进，现现在很多多系统还还没有用用上。现现在各个个商家进进来之后后，相互互之间的的文件、文文档都要要保密，按按照传统统的手段段是撕碎碎了，每每一家一一户买一一个碎纸纸机也不不太现实实，在每每一个楼楼层都有有碎纸机机。这一一个很先先进，但但是投入入很高。我我们当时时要上，但但是成本本很高，我我们企业业还没有有到这一一个程度度，这一一个系统统我们后后来没有有上。 还有一一些高档档写字楼楼有同声声传译，搞搞国际性性的电话话会议。同同声传译译

45、在国内内用得比比较少，国国贸中心心有这一一个系统统，但是是用得比比较少。包包括功能能定位，我我们高档档写字楼楼定位是是商业综综合体。高高档 写写字楼里里面，白白领比较较多，跟跟办公相相关的产产业要进进来。我我们写字字楼的定定位，有有商场，办办公用品品不出楼楼可以采采购，银银行、邮邮局都有有，还有有配套的的相应的的服务，像像餐饮、娱娱乐、健健身等。写写字楼和和宾馆、饭饭店又不不同。当当初设计计的时候候，6层层的时候候，有一一个大型型的游泳泳池，这这一个设设计理念念比较的的超前。经经过调查查认证，这这一个投投入成本本大，后后期的维维修服务务费用太太高，还还有这是是一个潜潜在的风风险，再再加上高高档

46、写字字楼是办办公用，不不是做商商务活动动。如果果是宾馆馆、饭店店就不一一样了，后后来我们们取消了了。包括括之前设设计的地地下是娱娱乐，包包括保龄龄球和卡卡拉OKK厅都有有，经过过我们调调查，高高档写字字楼跟商商场和酒酒店不一一样，这这一些设设施没有有必要，我我们就全全部取消消了。要要搞好写写字楼开开发，前前期的介介入是非非常重要要的。包包括装修修的标准准，早期期介入，早早期的提提出自己己的想法法。施工工过程当当中发现现问题，也也可以及及时改 进，这这样大大大降低了了后期的的成本。前前期介入入可能有有资金问问题、领领导干预预问题，可可能会对对后期带带来负面面的影响响。不管管是开发发商还是是物业管

47、管理商和和营销代代理，前前期就要要介入，对对后期的的经营和和管理和和销售都都是非常常好的。 还有，作作为一个个持有写写字楼，和和销售的的写字楼楼不一样样。开发发商关心心的是投投资回报报，把楼楼卖出去去就完了了。持有有写字楼楼必须得得注重服服务。我我们坚持持销售和和服务并并重，两两条腿走走路。销销售方面面，我们们跟其他他的写字字楼不一一样，我我们没有有完全委委托给代代理商。我我们公司司由于是是全程介介入，从从前面的的设计、建建设管理理和营销销都是自自己做，这这一个自自己做，不不是一家家独打天天下。这这一个过过程当中中，得利利用专业业化公司司优势。我我们没有有委托独独家代理理，但是是有一些些委托给

48、给专业公公司，这这样可以以把握好好客户的的选型和和销售的的进度，对对业主来来说有自自主权。 再有，有有利于整整合个人人的 资资源。两两条腿走走路，销销售公司司给我们们带来一一些客户户。我们们自己还还可以选选择客户户。我们们多种手手段并举举，对我我们营销销非常有有利。我我们044年9月月28号号开业，当当年招租租是822%，第第二年达达到了884.66%，第第三年是是91%，现在在是977.2%。连续续三年被被评为最最受欢迎迎的楼盘盘。这是是清华管管理学院院和几个个网站采采取社会会投票和和网络点点击的方方式评选选出来的的。我们们采取多多种方式式并举，对对持有型型的物业业营销是是非常好好的。 还有

49、，善善于整合合资源。有有一些需需要专业业公司做做的，也也需要。包包括请顾顾问公司司。顾问问公司要要收顾问问费和进进场费。它它有它的的优势，专专业化程程度比较较高。我我们采取取了变通通的方式式，我们们请一些些顾问，但但是不采采取直接接入场顾顾问的形形式。因因为我们们在前期期调研当当中，跟跟北京的的高档写写字楼行行业很熟熟悉了，我我们请他他们来做做顾问，这这样采取取了他们们的智慧慧，我们们从社会会当中招招聘了一一些人来来做运营营维护、营营销等。包包括从世世邦魏理理士和第第一太平平戴维斯斯招聘了了一些人人才，取取百家所所长为我我所用。 冯卫平平：从筹筹备到运运营，你你是单一一的业主主。很多多大一点点

50、公司把把写字楼楼的开发发和经营营权分开开，独立立成立公公司。你你公司的的条件是是非常好好的。你你这一个个楼很有有特点，是是在北三三环，是是在市中中心。客客户构成成是什么么样的情情况？ 高宝书书：我们们地理位位置是属属于中关关村科技技园区的的东南角角，享受受着中关关村科技技园区的的优惠政政策，我我们客户户有相当当一部分分是电子子行业的的。我们们旁边是是北京师师范大学学和北京京政法大大学和北北京邮电电学院等等学校，入入驻的有有教育产产业公司司。我们们是城建建集团在在建筑行行业有一一定影响响力，我我们又叫叫城建大大厦，这这一个行行业入驻驻了一些些新加坡坡、香港港的公司司，这是是和城建建相关的的。 还

51、还有一些些保险行行业。像像银行等等是配套套的。 冯卫平平：你们们还有大大中电器器、苏宁宁电器，商商业和办办公环境境会干扰扰吗？ 高宝 广告素材材图库书：我们们充分考考虑到这这了一点点。高档档写字楼楼要求比比较要安安静。但但需要有有商业配配套，必必须动静静分开。我我们商业业先招的的。商业业跟写字字楼是隔隔开的，这这对写字字楼经营营管理是是非常好好的。 冯卫平平：是市市中心的的写字楼楼，你的的经营跟跟别的写写字楼没没有很大大差异。 赵总的的大连软软件园不不是市中中心，那那一个楼楼是什么么样的情情况？ 赵作文文：我是是大连软软件园资资产管理理部的。第第三届写写字楼年年会我来来参加了了，学习习了不少少

52、东西。这这一次人人这么少少，为什什么人这这么少？可能是是经过这这么多届届的写字字楼年会会，很多多东西学学会，大大家不愿愿意来了了。还有有住宅房房地产吸吸引走了了大量的的人才。去去年，我我做了一一段时间间的住宅宅房地产产。房产产方面的的人才都都转移到到住宅房房地产了了。在写写字楼方方面，少少了很多多的人才才。但是是，写字字楼是下下一步中中国房地地产业的的非常有有潜力的的领域。就就像大家家买完车车之后再再买房子子一样，房房地 招商加盟盟产的热点点有可能能往工作作地点方方面转移移。 物物业分为为两种，一一种是CCBD物物业，一一种是郊郊区物业业。随着着交通、人人的拥挤挤，逐渐渐往郊区区挤压，在在上海

53、和和北京已已经出现现了。在在大连二二级城市市出现了了这样的的趋势，而而且很有有规模，出出租率非非常高，将将近有三三万人在在这儿工工作。大大连软件件园在中中国是首首屈一指指的软件件园，这这是中国国软件园园的代表表。靠中中国自身身产业的的发展和和经济发发展，大大连还没没有具备备跟北京京、上海海一样做做郊区物物业的条条件。但但随着互互联网技技术的提提升，把把大量工工作转移移到中国国来做，服服务外包包产业大大量的承承接了日日本方面面的工作作，我们们有一堆堆日语人人才。跟跟印度承承接美国国的外包包是一个个模式。这这样的产产业背景景之下，大大连软件件园做得得不错。 我们成成立了资资产管理理部。现现在我们们

54、把这一一个模式式复制和和拷贝，要要在武汉汉、苏州州等地做做郊区物物业，就就是把服服务外包包转到各各个城市市当中去去 冯卫卫平：你你们只租租不售，你你们客户户是哪一一些客户户？ 赵赵作文：软件园园客户有有三部分分，其中中最早的的是GEE公司，现现在已经经是25500名名员工，惠惠普是220000多人，爱爱森哲是是10000多人人，还有有松下、索索尼等公公司。这这一些大大公司人人多，像像GE公公司用了了一栋楼楼。在大大连，我我们是113栋楼楼，一共共是300万平方方米。 冯卫平平：是全全球分工工的产物物。像美美国把很很多数据据放在印印度。日日本离大大连很近近，听说说日本人人周末到到大连来来打高尔尔

55、夫球。所所以他们们把外包包放在软软件园。你你们怎么么支持软软件园的的运行？ 赵作作文：首首先，有有地理位位置的优优势。 还有，大大连曾经经是日本本殖民地地。像印印度也有有是美国国殖民地地的背景景。大连连有一批批会日本本语的人人才，我我们劳动动力成本本低，还还有这样样的园区区，还有有政策等等等，是是综合的的因素。我我们做的的园区，我我们希望望是做成成生态型型的，和和员工的的居住地地离得非非常近。这这是未来来办公楼楼转移的的趋势。 我们把把甲级写写字楼搬搬到了郊郊区 。 冯卫平平：租金金非常怎怎么样？ 赵作作文：非非常低。 冯卫平平：感谢谢赵总，大大连软件件园运行行和软件件产业的的发展有有一个紧紧

56、密的联联系，像像你们客客户有惠惠普、IIBM等等，这跟跟IT产产业关系系非常的的紧密。 高总是是市中心心的写字字楼。这这是两种种不同模模式的写写字楼。由由于时间间的关系系，我们们今天的的讨论到到此结束束，谢谢谢大家。俗话说“世界钢钢铁看中中国、中中国钢铁铁看上海海、上海海钢铁在在钢领”。近日日，本报报记者专专访了“钢领”上海海国际钢钢铁服务务业中心心市场总总监刘雄雄发。据刘雄发发介绍，上上海“钢领”的最初初定位，就就是致力力于组建建全国型型钢铁产产业生态态聚集群群，努力力汇聚钢钢铁上、中中、下游游产业，集集中钢铁铁行业内内大、中中、小型型企业，以以集群的的优势整整合行业业，锻造造钢铁供供应链。

57、“几年来来，我们们一直坚坚持着把硬的的做软，把把短的做做长，努力力把钢铁铁的刚性与服务务的柔性相结合合，努力力延伸钢钢铁服务务链。”刘雄发发告诉记记者，其其实钢领领建筑只只是前期期（硬性性）基础础工作，更更重要的的是，我我们还将将持续做做好售后后（软性性）服务务。刘雄雄发还向向记者谈谈到“钢领意意在打造造四大服服务中心心”的核心心理念，具具体来讲讲：打打造信息息与沟通通服务中中心针对信息息方面，“钢领”将努力联合全球钢厂、交易市场、信息服务企业，提供市场供需信息、行业资讯、政策导向等综合性服务。目前，钢钢铁资讯讯企业mmy ssteeel已经经入驻钢钢领，以以my steeel信信息咨询询网站

58、为为载体，最最快来融融汇钢铁铁上游到到下游企企业的第第一手信信息，通通过“钢领”办公，这这些信息息可以通通过举办办座谈会会、茶话话会、论论坛，甚甚至一起起打球等等机会，顺顺利实现现彼此之之间及时时的信息息交流。另另外，“钢领”还将与与美国WWSD、英英国BBBS、德德国MEEPS等等建立数数据互联联及分析析关系，形形成有效效的价格格发现机机制，发发布宝山山钢铁指指数，力力争成为为世界钢钢铁行情情的风向向标。而在沟通通方面，“钢领”不仅要实现企业和企业的沟通，还要实现企业与政府之间的沟通，致力搭建一个公共沟通平台。如果企业和政府不能得到及时有效的沟通，政府便不会知道企业究竟需要什么，企业也不会知

59、道政府当前的具体政策导向。对于企业业来讲，“钢领”可以帮助其去政府获知、争取一些有利政策，譬如企业所得税，增值税奖励等，而对于政府，及时做到向其反馈企业信息的功效。譬如，政府每年都要发放一些企业扶持资金，但政府一时不能确定放发给哪家企业，就要提供这方面企业信息，帮助政府、企业合理的衔接在一起。当然，反过来，倘若企业要争取一些资金，也可以帮助企业减少一些中间复杂程序，使其尽早尽快的办理下来。除此之外外，还可可以向企企业提供供一些员员工医疗疗、子女女户口、档档案管理理等相关关咨询服服务。一一些优秀秀企业，虽虽然经营营上搞的的不错，但但是往往往会为一一些琐碎碎的事儿儿挠头，“钢领”就是要做到为企业真

60、正有效的服务。打打造交易易与物流流服务中中心“钢钢领”努力实实现交易易与物流流中心，其其核心就就是实现现“商流”和“物流”中心，通通过“钢领”这一服服务平台台把钢铁铁上、中中、下游游资源连连接起来来。“商流”方面，“钢领”除了与与中国诚诚通集团团合作建建立起了了一个大大型钢材材现货交交易市场场外，还还与myy stteell合作组组建了一一个钢材材电子交交易平台台（BAANK STEEEL），借借助“钢领”这一平平台，打打造一个个现货与与电子交交易结合合起来的的聚合体体，实现现钢材交交易的有有形与无无形、现现货与远远期、信信息流与与商流的的有机结结合。从“物流流”方面看看，在“钢领”周围大大大

61、小小小的仓库库约有三三、四十十家，如如果未来来“钢领”能够产产生强劲劲“商流”，形成成大的市市场，大大的交易易量，“纲领”便可以以来整合合这些仓仓库，以以担保公公司为纽纽带，把把“商流”和“物流”完全结结合在一一起。打打造资源源与资金金服务中中心为解决中中、小民民营钢贸贸企业资资金少、融融资难的的问题，“钢领”引进了浦发和建设银行服务，将来还将与渣打银行、花旗银行等一些国际金融机构合作成立钢铁发展基金，通过企业集群，近距离沟通，联通银企，建立诚信体系，对优质企业进行重点扶持，为所有入驻企业提供最佳融资服务。去年，“钢领”还申报报建立了了钢领担担保公司司。通过过担保公公司，把把票据交交易、物物流

62、、仓仓储、融融资等结结合起来来，解决决钢贸企企业融资资难的问问题。在在实现资资金便利利的基础础上，集集中“钢领”入驻钢钢贸企业业需求，联联合采购购，统购购分销，满满足钢厂厂批量要要求，降降低采购购成本，改改变钢贸贸商一向向没有话话语权的的局面。显而易见见，实现现这一奋奋斗目标标是任重重而道远远的，但但“我们一一直在向向这个目目标步步步迈进，尤尤其最近近钢铁产产业出现现拐点之之际，正正是实现现统购分分销的有有利时机机。”刘雄发发表示。打打造会议议与展示示服务中中心刘雄发说说，在“钢领”的二期期规划中中，我们们将建设设一个集集会议、展展示、信信息发布布等功能能于一体体的大型型会议与与展示中中心，开

63、开展独具具钢铁特特色的沙沙龙和俱俱乐部活活动，为为企业产产品发布布，企业业形象展展示提供供一个大大的舞台台，以更更加个性性化的面面貌迎接接来自世世界各地地的“铁哥们们”，打造造钢铁产产业生态态型的共共同市场场。“钢领”凭借这这种全心心服务钢钢铁行业业的理念念和实践践，已被被上海市市经委确确定为“上海二二十个现现代生产产性服务务业集聚聚区”之一。最后，刘刘雄发告告诉本报报记者，“我们最终希望入驻钢领的所有企业都能够在此真正享受到商务低成本的优势，都能够顺利做大、做强，创造出更多的价值，树立起自己的品牌，走向世界。”上海钢领领：宝山山区 最最大规模模的综合合服务总总部园区区，以其其独特的的产业优优

64、势,借借助房地地产载体体,发展展及形成成楼宇经经济,总总部地产产经济。钢领-钢钢铁总部部园区-概述宝山区“钢领”-上海海国际钢钢铁服务务中心，借借助房地地产载体体，发展展楼宇经经济、总总部经济济，钢领领既是商商务办公公的集聚聚地，也也是餐饮饮、休闲闲、娱乐乐的汇集集场所 ，区内内各类企企业相互互依存，在在有限的的空间里里实现高高密度、高高效率集集中，形形成各种种功能集集聚的商商务区 。 目目前一期期共122栋独立立企业总总部大楼楼，5栋栋综合性性写字楼楼，其中中独栋办办公楼已已销售过过半，另另外，园园区计划划建造四四星级酒酒店以及及近3万万方的配配套。钢领-钢钢铁总部部园区-区位地处宝山山吴淞国国际物流流园区内内友谊路路以南，铁铁山路以以西，是是吴淞国国际物流流园区内内的核心心地块，紧紧贴宝山山新城区区，宝钢钢集团及及各大钢钢铁企业业聚集于于此。长长江黄金金水道，虹虹桥国际际机场、浦浦东国际际机场辐辐射长三三角，