南昌城南板块房地产市场调研分析

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1、南昌城南南板块房房地产市市场调研研分析一、城南南的相关关状况1 地理位置置城南板块块，范围围为西起起雄溪河河（与象象湖自然然风景区区紧密相相连）、北北阻南隔隔堤、东东到京九九铁路、南南至振兴兴路、城城南绿城城规划中中的梅湖湖风景区区。该片区区历史悠悠久，民民风淳朴朴，文化化底蕴丰丰厚，名名胜古迹迹众多，八八大山人人纪念馆馆（青云云谱道院院）、徐徐孺子故故居座落落其中；象湖、梅梅湖景区区烟波浩浩淼，景景色宜人人；包家家花园广广场气势势恢弘。2 整体规划划根据南昌昌市“一一核五片片”的总总体规划划，城南南被市规规划委员员会定位位为“以以产业为为支撑的的开放式式城市副副中心”，具具体目标标是“本本着

2、可持持续发展展的原则则，对整整个区域域内的多多样功能能进行整整合，优优化城市市空间结结构，提提高城市市综合实实力，完完善城市市机能，把把南昌市市城南城城区建设设成为产产业发达达、基础础设施完完善、生生态环境境良好、生生活水准准较高的的城市综综合区。3 交通条件件城南板块块交通网网络纵横横，原来来就是交交通要道道。城南南客运站站和银三三角立交交桥，3320国国道、3316国国道、1105国国道、昌昌进高速速公路、迎迎宾大道道、南莲莲路等快快速干道道在银三三角立交交桥交汇汇,而城城南客运运站它将将逐步取取代长途途客运,成为南南昌最重重要的客客运中转转站.城城南长久久以来就就是南昌昌的南大大门，进进

3、入南昌昌的主要要入口之之一，是是新余、抚抚州、鹰鹰潭、上上饶、赣赣州，吉吉安等几几个地市市进入南南昌的必必经之路路，这几几个地区区约占整整个江西西南部的的三分之之二。从从公交情情况来看看，由于于各大商商贸、经经济的不不断成熟熟及人口口的不断断增加，城城南的公公交线路路也在不不断的增增加。116路、旅旅游2线线、200路、225路、2212路路、2221路、2230路路、2224路、2233路路、2335路、2241路路、3001路、2203路路、2336路、2239路路、6001路等等多路公公交构成成了城南南公交交交通网，基基本结束束了城南南居民进进城难的的时代。4、 配配套设施施目前城南南片

4、区基基本的银银行、教教育、商商场等生生活配套套等都具具备，并并且是整整个南昌昌市种植植和养殖殖基地，片片区还有有南昌市市最大的的农产品品批发市市场。未未来五年年整个城城南地区区将划分分成六大大综合开开发片区区，对1171个个重点项项目建设设进行强强力推进进。沃尔尔玛购物物广场也也将入驻驻青云谱谱区，选选址暂定定区政府府旁。城城南的商商业地产产也正形形成气候候,城南南的几个个商业项项目例如如:南昌昌国际商商贸城(33000亩，过过银三角角)，南南昌小商商品城（生生米大桥桥附近），禽禽蛋市场场（大湖湖之都旁旁边），化化工大市市场，华华东国际际等等都都在为城城南打造造新的商商业氛围围,进一一步完善善

5、了城南南地区的的配套。二 城南片区区近期房房地产发发展情况况城南楼盘盘众多,大大小小小的楼楼盘300多个,今年推推出的楼楼盘就接接近100个;城城南大盘盘多,银银河城、正正荣大湖湖之都、梦梦里水乡乡、康城城、绿地地山庄等等频频在在抓市民民的眼球球,这些些大盘少少则几百百亩,多多则上千千亩,其其大盘开开发商都都是实力力地产大大鳄,被被业界称称为在领领唱南昌昌地产“走走进大盘盘新时代代”。作作为南昌昌城市扩扩展的主主战场，将将给城南南的房地地产发展展带来非非常大的的机遇。随随着大型型商业的的不断进进驻，配配套的不不断完善善，越来来越多的的市内置置业者选选择城南南，使城城南片区区的销售售一路走走高。

6、大大盘的进进入，未未来的房房地产属属于城南南。三 城南片区区各楼盘盘的发展展情况正荣大湖湖之都项目地址址：南昌昌县小兰兰乡南莲莲路（墨墨山立交交桥西侧侧）开发企业业：正荣荣集团南南昌正荣荣（新加加坡）置置业有限限公司该项目占占地面积积为80000000，总总建筑面面积为99999999。一期期于20004年年12月月12日日开盘，推推出3栋栋小高层层，311栋多层层及7栋栋联排别别墅，总总计计114000余套，现现已售磬磬。20005年年12月月18日日二期开开盘，已已被洪都都航空工工业集团团和省建建设银行行团购。2006年10月7日三期观澜郡开盘，主要已二房（85.60104.65）、三房（

7、109.56138.77）为主，均价2500元/。建筑形态态：低层层别墅、小小高层、多多层主力户型型：二房房（855.6001044.655）、三三房（1109.561388.777）项目优势势：项目体体量大，影影响力大大；小区内内部配套套齐全；大规模模的内湖湖社区，整整体规划划好项目劣势势：项目体体量大，小小区跟进进速度慢慢；离城区区较远，交交通不便便利；周边配配套不齐齐全客源分析析：周边边居民、中中小学教教师、银银行职员员康城印象象项目地址址：南昌昌县迎宾宾中大道道5555号开发企业业：江西西金达利利康城城置业该项目占占地面积积5000亩，是是城南板板块中的的一个纯纯住宅楼楼盘，总总户数3

8、39000余户，共分三期，一期396户已经全部售完；期康城二期打造50万平米超大规模楼中楼社区。2006年8月4日，二期开盘，均价2500元/，主要以二房86、三房（107.79111.54）为主。建筑形态态：小高高层、多多层主力户型型：二房房86、三房房（1007.7791111.544）项目优势势：户型比比较稀缺缺；位于城城南客运运站旁，有有多路公公交经过过，交通通便利；规模大大；项目劣势势： 楼中楼楼尚未得得到南昌昌市民认认同，销销售存在在阻力；户型单单一，选选择性不不高；周边配配套不齐齐全客源分析析：周边边工作人人员、外外来投资资者尚南云顶顶项目地址址：南昌昌县迎宾宾大道007888号

9、(城城南客运运站对面面)开发企业业：江西西省世能能投资有有限公司司该项目占占地面积积241179，建筑筑面积88万多平平方米，由由4幢116-118层高高层住宅宅、1幢幢28层层准四星星级豪华华酒店及及近1.5万商业裙裙楼构成成。20006年66月3日日开盘，推推出1550套，当当天销售售1000多套，截截止066年6月月12日日已全部部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半，均价25002600元/。建筑形态态：高层层主力户型型：二房房（944.58897.28）、三三房（1117.921200.711）项目优势势：项目体体量小，便便于资金金回

10、笼；位于城城南客运运站旁，有有多路公公交经过过，交通通便利；园林设设计丰富富项目劣势势： 项目体体量小，影影响力低低；周边配配套不齐齐全；客源分析析：医院院职员、高高校教职职工绿地山庄庄项目地址址：南昌昌县迎宾宾大道上上海庄园园路1000号开发企业业：上海海绿地集集团 南南昌绿都都有限公公司该项目占占地面积积125500000，总总建筑面面积399100000。一期期、二期期、三期期已售完完，并交交付使用用。目前前在售四四期绿地地兰宫的的联排别别墅，面面积在2200多多，均均价41100元元/；双拼别别墅，均均价为446000元/。建筑形态态：别墅墅（联排排别墅、双双拼别墅墅、独栋栋别墅、叠叠

11、加别墅墅）主力户型型：2000左左右项目优势势：品牌优优势；建筑风风格多样样；纯别墅墅区，房房源比较较稀缺；与其他他楼盘别别墅相比比，价格格较低；广告投投放量大大项目劣势势：项目体体量大，小小区配套套跟进速速度慢；周边配配套不齐齐全；建筑形形态比较较单一；客源分析析：公务务员、白白领南昌居住住主题公公园项目地址址：南昌昌县象湖湖新城中中心区金金沙大道道开发企业业：南昌昌平海房房地产开开发有限限公司该项目占占地面积积93333800，总总建筑面面积100000000。分三三期开发发，第一一期开发发建筑面面积为339万平平方米，第第二期开开发建筑筑面积为为35万万平方米米，第三三期开发发建筑面面积

12、为556万平平方米，分分别兴建建多层、花花园洋房房、高层层、小高高层、联联排别墅墅、独栋栋别墅、双双拼别墅墅等高尚尚住宅小小区，共共有象湖湖南郡等等九个组组团，现现一期象象湖南郡郡已全面面交房，多多层均价价22000元/，花花园洋房房26000元/平米，别别墅35500元元/平米米，香榭榭丽居也也将于220066年底交交房，20006年55月1日日二期开开盘，多多层均价价27550元/，小小高层22700028000元/，高高层28800元元/。建筑形态态：高层层、多层层、花园园洋房、联联排别墅墅、独栋别别墅、双双拼别墅墅主力户型型：二房房（877.34489.36）、三房房（922.0441

13、533.988）项目优势势：销售以以组团为为主，去去化速度度快；建筑形形态多样样；整体规规划好项目劣势势：目前只只有一路路公交通通行，交交通不便便利；周边经经济环境境不成熟熟，配套套不齐全全；客源分析析：医院院员工、银银行职员员、中小小学教师师江西奥林林匹克花花园项目地址址：南昌昌县象湖湖新城，金金沙大道道西侧开发企业业：江西西奥林匹匹克花园园置业公公司该项目占占地面积积6477亩，总总建筑面面积约660万平平方米，分分四期开开发。220066年7月月16日日，雅典典海岸一一期开盘盘，共4476套套,其中中情景洋洋房2000套左左右,面面积1110平方方左右,均价225000元/平平米;花花样

14、洋房房为1330平米米左右的的户型,均价226000元/平平米;同同时还有有50平平米左右右的单身身公寓,均价定定为23300元元/平米米，截至至到9月月份还剩剩少量房房源。雅雅典海岸岸二期预预计20006年年10月月份开始始销售，均均价2775028000元/（暂暂定）。建筑形态态：多层层、小高高层主力户型型(二期期)：二二房（668.77692.35）、三三房（885.2251388.122）项目优势势：品牌优优势；以“运动+地产”为概念念来打造造社区是是江西省省首例，比比较稀缺缺；毗邻象象湖，环环境优美美；开发商商经济实实力雄厚厚，开发发经念丰丰富项目劣势势：交通不不便捷；周边配配套不齐

15、齐全客源分析析：市内内高收入入者、外外来投资资者、经经商者平安象湖湖风情项目地址址：南昌昌县象湖湖新城金金沙大道道开发企业业：江西西平安房房地产开开发有限限公司该项目占占地面积积40000000总建建筑面积积72000000。20006年55月288日，首首批房源源正式公公开即抢抢购一空空，均价价25770元/。77月份加加推了三三栋，总总计2000余套套，均价价26880元/，销销售情况况良好。预预计111月份再再加推三三栋。建筑形态态：多层层、小高高层、高高层、花花园洋房房、联排排别墅、双双拼别墅墅主力户型型：二房房（899.5881099.344）、三三房（1125.341711.522

16、）项目优势势：周边环环境优美美；小区内内部景观观设计好好；与周边边区域相相比，定定价较低低；该项目目周边区区域经济济较成熟熟，周边边配套比比较齐全全；项目劣势势：交通不不便利；广告宣宣传力度度不够；开发商商与周边边各在售售楼盘相相比，实实力较弱弱；客源分析析：市内内居民、周周边公司司员工四 片区部分分楼盘的的销售状状况正荣大大湖之都都：一期期总计114000余套，现现已售磬磬。20005年年12月月18日日二期开开盘，已已被洪都都航空工工业集团团和省建建设银行行团购。康城印印象：一一期3996户已已经全部部售完尚南云云顶：220066年6月月3日开开盘，推推出1550套，当当天销售售1000多

17、套，截截止066年6月月12日日已全部部售完。6月25日，2批房源推出。截至到2006年9月份，4栋高层600套房源已销售一半。绿地山山庄：一一期、二二期、三三期已售售完，并并交付使使用南昌居居住主题题公园：一期象象湖南郡郡已全面面交房江西奥奥林匹克克花园：20006年77月166日，雅雅典海岸岸一期开开盘，总总计4776套，截截至到99月份还还剩少量量房源五、片区区客源分分析市内置置业者逐逐渐增多多。一方方面城南南是南昌昌市战略略发展的的主要方方向，将将来政府府发展的的首要目目标就是是城南，政政府将大大力投资资建设城城南。随随着片区区的商机机逐渐的的显露出出来，配配套的不不断完善善，吸引引了

18、众多多市内置置业者；另一方方面，政政府对市市内采用用只拆不不建的政政策，使使市内房房源不断断减少，略略高的价价格使部部分置业业者考虑虑或选择择城南。团购成成为片区区楼盘销销售的主主导方向向。一方方面，由由于城南南楼盘大大盘居多多，开发发商为便便于快速速回笼资资金，比比较提倡倡团购；另一方方面，该该片区企企业、银银行多，比比较而言言团购价价比较低低，容易易形成团团购。南昌县县县区置置业者占占主导，市市内及外外来投资资者较少少。由于于南昌县县离南昌昌市中心心比较远远，交通通不便捷捷，配套套不完善善，大多多市民不不考虑在在这买房房；红谷谷滩、城城东片区区的崛起起，吸引引大部分分市内置置业者；广告投投

19、放力度度不够，不不能形成成较大影影响力。象湖新新城区成成为该片片区市内内置业者者的首选选。象湖湖新城环环境优美美，配套套相对而而言比较较完善，属属城南住住宅生态态区；周周边属高高档楼盘盘，而且且定价较较低。六、该片片区土地地出让情情况 编号位置面积成交时间间土地用途途DGC005177三店西路路以北17.996077亩20055/033/099市场、办办公、服服务业DGC005033三店西路路以南原原南昌罐罐头啤酒酒厂及周周边134.09662亩20055/044/188居住、商商业服务务DGC005355南莲路(原江西西省华达达化工公公司用地地)13.999588亩20055/077/200

20、工业用地地DGC006044青云谱区区广州路路以南220.44883亩20066/3/14商业、服服务业用用地DGC006066青云谱区区包佛路路5.5775亩20066/4/11交通设施施（加油油站）用用地DGC006144何坊西路路以北、迎迎宾大道道以东61.4481亩亩20066/5/16商业服务务、办公公、住宅宅用地DGC006155迎宾北大大道以东东一汽服服务站及及周边区区地块39.992977亩20066/5/19居住、商商业用地地DGC006200三店西路路以南(原南昌昌罐头啤啤酒厂生生活区)4.5亩亩20066/6/16住宅用地地DGC006344三店西路路以北（原原青云谱谱剧

21、院及及周边地地块）29.558366亩20066/099/055商业金融融用地（兼兼容行政政办公、文文化娱乐乐） 以上为220055年20006年99月份的的土地出出让情况况。从上述土土地出让让的列表表来看，土土地出让让具有以以下几个个特征：居住用用地交易易量少，仅仅出让两两宗，这这说明该该片区居居住土地地出让面面积逐渐渐减少，使使片区内内部竞争争相对得得到缓解解；商业、服服务业、工工业用地地交易数数量增多多，说明明片区的的配套将将会得到到进一步步的完善善，片区区的整体体竞争力力在不断断加强，对对该片区区人气的的集聚带带来非常常大的影影响；小面积积地块出出让居多多，只有有单宗土土地出让让面积较

22、较大；七、广告告投放情情况分析析该片区离离市区比比较远，各各开发商商急需开开拓市场场，对广广告的投投放非常常注重，所所以，该该片区投投放广告告的力度度比较大大。报纸。南南昌县区区的广告告大多都都是以推推出新房房源为主主，解述述楼盘形形象的广广告少之之又少，当当南昌县县楼市趋趋于平静静的时候候基本没没有广告告投放。象象湖板块块是城南南片区报报纸广告告投放量量最大的的区域。一一方面，该该板块离离市区比比较近，环环境优美美，而且且楼盘定定位高，消消费者比比较关注注，广告告投放有有效。另另一方面面，大盘盘多，开开发商综综合实力力强，在在推广楼楼盘形象象方面都都比较注注重。广播、电电视、灯灯箱、户户外。

23、由由于广播播、电视视的收费费高，而而且播出出时间短短，效果果不明显显，城南南板块各各楼盘的的广告投投放基本本不会选选择广播播、电视视。现只只有正荣荣大湖之之都、江江西奥林林匹克花花园等少少数楼盘盘利用广广播、电电视为传传播媒介介播出。灯灯箱、户户外是除除报纸外外，各楼楼盘运用用最多的的广告投投放工具具，绿地地山庄的的户外广广告就在在迎宾大大道部分分路段做做了大量量投放。八、城南南片区的的优劣势势分析优势：毗邻象象湖，环环境优美美（象湖湖公园、抚抚河观光光河等自自然景观观分布四四周，西西南面3300公公顷南昌最最大的生生态植被被绿化公公园）城南是是南昌城城市战略略发展“北北控南延延”中“南南延”

24、的的主战场场，这必必然给城城南片区区的房地地产发展展带来非非常大的的机遇；相对其其他同等等区域来来讲，定定价较低低；大盘居居多，土土地运用用比较宽宽松，建建筑形态态丰富；劣势：离市中中心较远远，各项项配套不不齐全；大部分分楼盘都都处于开开发过程程中，而而且离市市中心较较远，人人气不足足；部分区区域公交交线路只只规划一一条，交交通不便便捷；大盘居居多，开开发速度度慢，在在短时间间内很难难形成集集中的住住宅群落落；九、结论论根据南昌昌市委及及县委对对城南的的整体规规划，未未来城南南将成为为产业发发达、基基础设施施完善、生生态环境境良好、生生活水准准较高的的城市综综合区。城南是南南昌城市市战略发发展

25、“北北控南延延”中“南南延”的的主战场场，这必必然给城城南片区区的房地地产发展展带来非非常大的的机遇。从片区的的交通上上来看，交交通线路路分布不不均匀，江江西奥林林匹克花花园、象象湖风情情等楼盘盘只有一一条（225路长长班）公公交线路路，交通通还是不不便捷。由于该片片区离市市中心较较远，虽虽然片区区景观环环境不错错，但配配套设施施不完善善，一方方面，由由于片区区发展不不成熟，导导致配套套未跟进进；另一一方面，大大盘居多多，而且且都处于于开发阶阶段，小小区内部部配套跟跟进速度度慢。但但是作为为南昌扩扩展的前前沿阵地地，已经经吸引了了各大投投资商的的眼光，各各大商业业都在这这里入驻驻。从005-006年的的土地出出让情况况上看，工工业、商商业、服服务业地地块比较较多，这这必然给给城南的的配套设设施带来来进一步步的完善善，提高高该片区区的整体体竞争力力。