华庭街项目管理策划方案

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1、华庭街项项目市调调报告华庭街项项目市场场调查（定位）情况 目录：1、嘉兴兴目前城城市现状状2、嘉兴兴目前的的主要业业态3、嘉兴兴目前主主要业态态分布4、华庭庭街地块块特征5、华庭庭街项目目区域市市政配套套分析6、嘉兴兴市民对对地块的的看法7、华庭庭街项目目目前主主要竞争争市场8、华庭庭街项目目产品定定位1、嘉兴兴目前城城市现状状a、嘉兴的的地理位位置嘉嘉兴位于于浙江省省的东北北部、长长江三角角洲杭嘉嘉湖平原原腹心地地带。东东临大海海，南倚倚钱塘江江，北负负太湖，沪杭甬甬高速公公路、京京杭大运运河贯穿穿境内。东接上上海、北北邻苏州州、西通通湖州，南接杭杭州，嘉嘉兴与这这几个城城市相距距均不到到百

2、公里里。铁路路、公路路、水路路网络交交织，四四通八达达，交通通十分便便利。目前，乍嘉苏苏高速公公路（乍乍浦嘉嘉兴苏苏州）已已通车，杭州湾湾跨海大大桥（宁宁波慈溪溪嘉嘉兴乍浦浦）也于于20002年开开始动工工兴建，并将220066年正式式通车，嘉兴的的交通将将越将发发达。b、嘉兴的的经济发发展状况况嘉兴兴作为浙浙江的北北大门，同时也也是浙北北的经济济重镇。国内生生产总值值、财政政收入、城镇居居民收入入等主要要经济指指标的增增幅领先先全省，所辖五五个县（市）（即桐乡乡、海宁宁、嘉善善、平湖湖、海盐盐）全部部进入全全国县（市）综综合发展展水平前前50位位，综合合经济实实力进一一步增强强。c、嘉兴的的

3、人口嘉兴兴城区现现有人口口约400万，城城区面积积30平平方公里里。未来来十年人人口将达达到500万。新新兴的产产业和居居住大多多集中在在城市的的西部和和北部。城南以以政府机机关、文文化教育育体育、展览为为主，加加上南湖湖的旅游游功能，将成为为嘉兴文文化价值值较高的的区域，本项目目地块与与城南的的联系也也较为密密切。2、嘉兴兴目前的的主要业业态零售业态态：百货货店、超超市、大大型综合合超市、便利店店、专业业市场、专卖店店等；餐饮类：大型酒酒店、风风味美食食店、休休闲小吃吃店等；娱乐类：迪厅、茶吧、咖啡吧吧等；文化类：电影院院、书店店等；虽然然主要的的业态包包括了许许多种类类，但都都缺乏一一定的

4、品品牌和知知名度，也都没没有形成成一定的的经营规规模和经经营思路路。3、嘉兴兴目前主主要业态态分布（1）百百货店：a、江南南大厦：位于于市中心心禾兴北北路和中中山路交交界处，是嘉兴兴市仅有有的二个个大型购购物中心心之一。该大厦厦由南北北楼组成成，营业业面积11.8万万平方米米，就业业人员110000余人，整幢大大厦共55层，地地下一层层，地上上四层，其中地地下一层层为各类类家用电电器，地地上一层层经营家家电、化化装品、黄金珠珠宝，二二层经营营男女服服饰鞋帽帽，三层层经营书书籍文具具、床上上用品与与工艺品品等，四四层为儿儿童娱乐乐广场与与美食城城，南楼楼的一二二层部分分区域为为超市。大厦主主要经

5、营营中档商商品。现现在一楼楼生意尚尚可外，其余楼楼层的经经营状况况一般。主要是是有品牌牌的东西西太少，因为现现在人们们的生活活水平越越来越高高，已不不满足原原有的状状态。该该大厦的的顾客为为中高收收入阶层层，其出出行方式式80%为非机机动车和和步行，20%为机动动车，由由于经营营场地前前无停车车场，因因此整个个交通组组织略显显混乱。该大厦厦零售总总额虽大大，但赢赢利能力力低。b、戴梦梦得购物物中心是嘉兴兴市最高高档的购购物中心心，位于于禾兴南南路，与与江南大大厦隔路路相望，为266层高的的戴梦得得大酒店店的裙房房。该购购物中心心原为杭杭州百货货大楼嘉嘉兴分店店，后因因租金过过高，加加之百货货业

6、利润润较薄，于20000年年撤出，由戴梦梦得自行行接管。其周边边围绕中中山影城城、麦当当劳等休休闲场所所。现在在此购物物中心经经营布局局不是十十分合理理，来此此的人经经常抱怨怨买不到到好的东东西。戴戴梦得购购物中心心营业面面积约11万平方方米左右右，共设设5层：地下一一层为超超市；地地上为一一层经营营黄金珠珠宝、化化妆品、工艺品品；二层层为男女女服饰鞋鞋帽；三三层经营营家电；四、五五层空置置。该购购物中心心主要经经营中档档商品，消费导导向以高高档服饰饰为主，但其家家电种类类、品牌牌比江南南大厦贫贫乏。戴戴梦得购购物中心心经营状状况一般般，人气气比江南南略逊。从以上上两点可可以看出出，嘉兴兴目前

7、缺缺乏一个个规模大大、有档档次的购购物中心心或购物物场所，以此来来满足嘉嘉兴人民民越来越越高的生生活水平平，这同同时也说说明，华华庭街内内将设立立一万多多平方米米的主力力百货店店（简称称主力店店）的思思路是十十分正确确的，同同时它也也会带动动华庭街街整个街街区的繁繁荣。（2）超超市a、江南南超市：于119999年9月月20日日开业，位于市市中心禾禾兴北路路和中山山路交界界处的江江南大厦厦内，营营业面积积15000平方方米左右右，装修修较为简简单，以以经营各各种中档档食品为为主，价价位中档档，整个个超市共共两层。整个超超市经营营状况良良好，人人气旺盛盛，在春春节等高高峰期营营业额可可达200万元

8、左左右/天天，平均均日营业业额在55100万元之之间。但其其略势有有1、场场地前交交通组织织混乱，2、规规模小，摊货场场地拥挤挤，购物物环境差差，3、打折促促销活动动少。b、戴梦梦得超市市：于220000年开业业，位于于戴梦得得购物中中心底层层，营业业面积约约3000平方米米左右，中档装装修，以以经营中中高档食食品和中中高档酒酒类为主主，兼顾顾部分日日用品。经营状状况良好好。C、大润润发超市市：于于20000年开开业，位位于嘉兴兴市中山山西路，距市区区较远，只有99路专线线车，来来回市区区接送顾顾客。营业业面积11.5万万平方米米左右，共一层层，是目目前嘉兴兴规模最最大的超超市，实实行仓储储式

9、经营营，日用用品批量量采购，价格与与市区其其它超市市相比较较低。由由于该超超市距市市区较远远，加之之受本地地人购物物观念影影响不习惯惯批量采采购，因因此经营营状况一一般。从以以上的几几个超市市的情况况可以说说明，嘉嘉兴目前前缺乏一一个既在在市中心心、配套套设施又又十分齐齐全的大大型超市市，而华华庭街将将设立一一万多平平方米的的地下超超市正符符合了这这一点。华庭街街地下超超市（1）准准备请国国内外著著名的超超市进行行经营管管理，（2）超超市旁边边有大型型的地下下停车场场，（33）在真真正的市市中心，（4）逛完超超市再到到上面的的步行街街，可以以享受“一站式式”的购购物全新新体验。所以，华庭街街的

10、地下下超市肯肯定会有有十分旺旺盛的人人气。（3）专专卖店a、少年年南路专专卖店少年年南路，位于嘉嘉兴市区区北部，是中低低档服饰饰的集聚聚地。此此路为二二车道支支路，机机非混行行。两边边多为五五六层的的商住楼楼，多数数建成于于90年年代初，外立面面陈旧，一楼为为各种服服饰店，店面面面积小，大部分分在二三三十方，个别店店面达七七八十方方。路上上的商家家原先都都在建国国路开店店经营，后因建建国路拆拆迁改造造，才搬搬迁于此此。以经经营中低低档服饰饰、大众众休闲品品牌为主主，而知知名品牌牌较少。店面996年售售价1220000元/平平方米，20001年售售价1770000元/平平方米，店面租租金1770

11、2200元元/平方方米/月月，各店店经营状状况良好好，但与与前几年年相比，营业额额普遍下下降1/3，部部分承租租户抱怨怨租金高高。少年年路路窄窄店密，尺度宜宜人，但但由于街街道功能能的限制制，加之之人车混混行，外外部购物物环境较较差，因因此形不不成真正正意义上上的步行行街。b、勤俭俭路专卖卖店生活活性交通通次干道道，两车车道，机机非划线线分隔，道路两两侧建筑筑多为底底商上住住宅或写写字楼。商业形形态以条条商为主主，块商商为辅，整条街街集聚了了众多的的专卖店店。店面面租金11001800元/平平方米/月。华庭庭街今后后的经营营除了大大型主力力百货店店和大型型地下超超市后，另一个个重要的的业态就就

12、是单个个专卖店店的经营营，而且且，华庭庭街内的的专卖店店将弥补补以上街街区存在在的不足足：（11）华庭庭街今后后将划功功能区块块进行经经营，如如服饰、黄金珠珠宝、鞋鞋帽、工工艺品、儿童游游艺馆等等将各有有各的区区块，这这样有利利于统一一管理，也有利利于带动动整条街街的人气气；（22）靠近近建国路路，交通通便利，而且有有大型的的地下停停车场；（3）将对各各业态进进行品牌牌招商，使其进进入街内内的专卖卖店进行行经营，而且突突出招商商的品牌牌性；（4）品品种将会会十分的的齐全，真正让让顾客享享受到一一种“一一站式购购物”的的体验。（4）便便利店a、阳光光购物中中心于997年开开业，营营业面积积800

13、00平方方米左右右，经营营日用百百货、服服饰及家家电。因因远离市市区，经经营状况况较差，相比之之下其市市区内的的连锁店店则人气气旺盛，经营状状况甚佳佳。b、可的便便利店于220022年底开开始进入入嘉兴，并且迅迅速在市市区内开开出多家家分店，由于其其为244小时经经营，经经营状况况良好。（5）专专业市场场a、嘉兴兴商城位于于建国南南路，营营业面积积70000平方方米左右右，共两两层，第第一层各各类低档档服饰，二层经经营灯具具、童装装、床上上用品、窗帘等等。摊位位面积小小，多为为1520平平方米，其余为为70平平方米左左右。主主要经营营低档商商品。977年开业业，租金金一层为为901200元/月

14、月/平方方米，二二层为114元/月/平平方米，现在商商城的租租金已远远远高于于开业之之际的租租金水平平，二层层的租金金比一层层低，但但一楼与与二楼的的经营状状况良好好。b、姚氏氏广场20000年年9月228日开开张，位位于勤俭俭路、中中山路之之间，标标准层面面积在33000040000平平方米，一楼部部分为商商场、银银行；二二楼为名名门和贵贵属大酒酒店，且且有地下下停车场场；三、四楼空空置。租租金1000元/月/平平方米左左右。（6）其其它其它它的专业业市场包包括，嘉嘉兴大都都市、电电脑市场场、家电电市场、灯具城城、窗帘帘城、家家具城等等经营状状况都一一般，主主要是缺缺乏有效效的管理理。（7）

15、大大型酒店店嘉兴兴的大型型酒店包包括，金金龙船海海鲜城、戴梦得得大酒店店、名门门大酒店店、贵属属酒家、金悦大大酒楼、太阳宫宫大酒店店等，其其经营状状况都非非常好。一个城城市的流流动人口口决定了了其市场场的兴旺旺，而专专业市场场更是由由此原因因受制约约，嘉兴兴的专业业市场由由于没有有统一有有效的管管理，开开设的情情况参差差不齐，而华庭庭街决不不会走专专业市场场这条路路，而是是向集多多种业态态的步行行商业街街方向发发展；位位于华庭庭街北端端的大型型观景酒酒店将满满足嘉兴兴市民希希望更有有经营特特色菜肴肴出现的的需求，使人们们就餐有有了一个个新的去去处，也也是最理理想的一一个去处处，让市市民在就就餐

16、的同同时，也也能欣赏赏窗外美美丽的古古运河与与保存完完好的古古名居，让吃饭饭也真正正成为一一种享受受。（8）风风味美食食店包括括五芳斋斋、永和和豆浆等等，其经经营状况况都良好好，但有有特色的的小吃店店较少。（9）休休闲小吃吃店包括括麦当劳劳、肯得得基、唯唯新食品品等经营营状况都都尚可。嘉兴兴目前的的各类小小吃种类类不是很很多，市市民也急急盼有新新的种类类出现，而华庭庭街今后后将引进进各类洋洋快餐及及全国各各地的各各类风味味小吃品品种，以以满足市市民的普普遍需求求，同时时将弥补补目前嘉嘉兴市场场上存在在的空缺缺。（10）娱乐类类迪厅厅包括凯凯旋门夜夜总会、滚石夜夜总会、太阳吧吧、金碧碧辉煌等等，

17、每天天生意都都十分火火爆。茶茶馆包括括钻石雨雨、香菊菊、蓝沙沙、上岛岛咖啡、名典、迪欧等等，其经经营档次次不同，但其经经营都甚甚佳。（11）文化类类包括括中山影影城、新新华书店店等经营营状况都都一般。目前嘉嘉兴的娱娱乐和文文化设施施档次都都十分的的低，与与嘉兴的的城市发发展极不不匹配，华庭街街建成后后将开设设一个五五星级的的多厅影影院，同同时，摄摄影展、书画展展等将会会不定期期的在华华庭街内内举办，将增强强整条街街的文化化内涵；华庭街街也将引引进相关关的休闲闲娱乐设设施，如如酒吧、咖啡吧吧、茶吧吧等，以以弥补嘉嘉兴市场场存在的的空缺。4、华庭庭街地块块特征（1）、华庭街街地块位位置华庭庭街地块

18、块东靠建建国中路路、南依依勤俭路路、北频频环城北北路、西西临少年年路。从从华庭街街地块周周围区域域看，有有众多的的老字号号分布；华庭街街所在的的建国路路在历史史上就是是嘉兴最最繁华的的商业中中心、文文化中心心，被称称为“北大大街”，虽然现现代商业业的发展展逐步西西移，但但其商业业黄金中中心地段段的概念念仍在嘉嘉兴市民民和周边边地区市市民心目目中保留留着重要要的地位位。从城城市中心心区域看看，华庭庭街项目目地块位位于中心心区东北北部，与与禾兴路路并行成成为南北北向贯穿穿市中心心区域的的主要干干道。且且为规划划中子城城轴（详详见城市市发展与与城市规规划）北北部。从从整个嘉嘉兴市区区范围看看，本项项

19、目地块块位于城城市中心心区域，是城市市东部、西部、北部人人流进入入市中心心的主要要入口。从未来来城市发发展看，嘉兴城城市中心心（环河河内环线线以内）不会随随着城市市发展而而变迁，只会随随着城市市规模的的扩大而而进一步步增强。（2）建建国路历历史变迁迁建国国路被确确定为具具有深厚厚历史文文化积淀淀的、可可加以挖挖掘的传传统商业业文化街街区。如如该地块块上曾有有百年老老店五芳芳斋粽子子店（原原在华庭庭街地块块地块上上）、正正春和布布店（原原在华庭庭街地块块上）等等；有孩孩儿塔、严助墓墓、天宁宁寺等文文物古迹迹和特色色建筑，周边尚尚有明伦伦堂、瓶瓶山、文文庙等文文物古迹迹，这些些历史文文化遗产产体现

20、了了城市原原有的场场所文化化内涵和和空间序序列，可可重点恢恢复少量量在城市市历史文文化环境境中曾有有重要作作用、知知名度高高，在市市民心目目中仍保保留有亲亲切记忆忆的建筑筑物，如如正春和和布店、孩儿塔塔等，以以后都将将在华庭庭街项目目中重现现。建国国路（原原先也为为步行街街）在880年代代中旬前前一直是是嘉兴最最繁华的的商业中中心，是是嘉兴市市民和郊郊区进城城农民购购物、餐餐饮、娱娱乐最主主要的去去处，880年代代后期，因城市市向西发发展，建建国路繁繁华程度度减弱，建国路路道路改改造破坏坏了原有有步行街街的格局局。本项项目属于于旧城复复兴项目目，在嘉嘉兴人民民的心目目中有着着重要的的影响和和地

21、位，华庭街街项目的的建设和和今后的的经营发发展会时时刻牵动动着嘉兴兴人民的的心，所所以也志志在必得得。5、华庭庭街项目目区域市市政配套套分析（1）华华庭街项项目周围围道路状状况及人人流方向向本项项目南至至勤俭路路，北至至环城北北路，东东靠建国国路，周周边的主主要交通通干道为为建国路路、环城城北路、勤俭路路及中山山路。拓拓宽后的的建国路路为机非非实物分分割的四四车道市市级主干干道，南南起环城城南路，北至中中环北路路。环城城北路同同样为市市级交通通主干道道，与环环城东路路、环城城西路相相连，形形成市中中心内环环线。人流流的导入入主要通通过三条条路进来来，即建建国路、勤俭路路、环城城北路，建国路路是

22、最大大人流导导入量的的道路，主要方方向为建建国北路路由北向向南，将将嘉兴市市北部人人流输入入建国中中路，虽虽然北部部由嘉禾禾北京城城项目扼扼守，但但其无论论是规模模或规划划都无法法同本案案匹敌，虽然可可能有部部分客流流流失，但可能能只是很很小的一一部分，相反的的还可以以与之形形成客源源的互补补。建国国南路由由南向北北，另两两股人流流方向是是从环城城北路直直接进入入建国中中路，环环城北路路西段与与禾兴路路交汇，直接将将嘉兴市市北部西西北部人人流输入入到建国国路上，东段的的环城北北路连秀秀州路，环城路路为第二二大人流流导入口口。而勤勤俭路由由于路幅幅较窄，且人车车混流，它将是是主要以以步行进进入本

23、项项目的人人流主要要导入口口，禾兴兴路、少少年路上上诸多客客流可通通过勤俭俭路间接接导入本本项目。勤俭路路为城市市中心区区生活性性干道，因商业业气氛较较浓，甚甚至有夜夜市。现在在勤俭路路、少年年路由于于没有形形成统一一的规划划管理，而且车车辆通行行也十分分困难，据调查查分析，勤俭路路、少年年路一带带的经营营户都认认为现在在这两条条街虽然然人气比比较旺，但由于于缺乏好好的规划划，等华华庭街开开出后都都表示愿愿意进入入经营；况且，原先少少年路上上的许多多经营户户都是从从华庭街街地块上上拆迁过过去的。（2）项项目地块块及周围围的公交交线路建国国路及周周围的主主要干道道上有相相当多的的公交线线路。建国

24、路上上有四条条公交线线路，位位于地块块南端建建国路上上和环城城北路地地块西侧侧：4路路，从东东方路火车车站66路，从从火车站站汽汽车西站站233路，从从阳光小小区大润发发超市其周围主主要干道道上有其其他公交交线路可可到达本本项目地地块：55路，从从昌盛北北路三水湾湾小区99路，行行政中心心秀秀州花园园2路路，从科科技馆东栅栅3路路，从汽汽车西站站火火车站12路路，从汽汽车北站站王王江223路，阳光小小区秀州公公园551路，从城建建培训中中心火车站站一条条商业街街的兴旺旺主要靠靠人流来来带动，这些公公交路线线的设立立都会给给本项目目导入诸诸多的客客流。（3）、靠近地地块的市市政设施施建国路：市二

25、医医院、中中国银行行嘉兴支支行、瓶瓶山公园园、五芳芳斋粽子子店、贵贵属酒楼楼、名门门大酒店店勤俭路路：博物物馆、市市一幼、嘉兴卫卫校、银银行少年年路：实实验小学学、郊区区电影放放影公司司、房管管处中山山路：嘉嘉兴三中中、戴梦梦得大酒酒店、市市自考办办、省荣荣誉军人人康复医医院、子子城乐园园禾兴路路：第一一医院、工行市市分行这些些设施都都会给入入华庭街街经营的的客户提提供方便便，同时时这也是是吸引客客户入市市的一个个重要原原因，而而且今后后华庭街街内也将将会设立立银行、邮局等等设施。6、嘉兴兴市民对对地块的的看法根据据专业机机构对嘉嘉兴市区区的实地地考察及及有目的的性深入入性的需需求调研研，并结

26、结合调查查的实际际数据，得出对对华庭街街地块的的看法，这也是是客户能能入市经经营的一一个重要要因素。下面的的几个问问题都是是对本项项目有着着重要的的意义。（1）是是否平时时经常到到这一带带（建国国中路地地块）去去？在调调查的人人数中有有83.6%常常去该地地区，这这一比列列足以说说明这一一结论：华庭街街项目地地块所处处地区在在嘉兴市市民心目目中有相相当高的的地位，是市民民消费去去处的一一个重要要组成部部分，也也是居民民生活的的一个必必去之处处。（2）平平时一个个月会去去几次（建国路路该地块块及附近近）？在调调查者总总数当中中，分别别有377.5%、200.4%、166.7%和166.1%的人平

27、平均每月月会到该该地区44次以上上、12次、344次和223次次。数据据显示，每月去去建国路路4次以以上的占占总样本本量的337.55%，占占据了最最高份额额，每月月去14次的的占总样样本量的的53.2%，两者之之和为889.77%。可可见，将将有九成成的受访访者会定定期到本本区域来来，由此此，建国国路本身身在嘉兴兴市民心心目中就就有非常常的知名名度，也也验证了了建国路路是嘉兴兴市民习习惯性消消费或休休闲的一一大区域域。（3）到到这一区区域的主主要目的的是什么么？从调调查结果果显示，有511.5%的受访访者到此此区块的的主要目目的是购购物，除除此之外外，有224.77%的人人是散步步，有99.

28、4%的人是是娱乐，以上三三项合计计共占被被调查总总数的885.66%，可可以看出出，建国国路是嘉嘉兴市民民的理想想的购物物、休闲闲场所。滚石等等大型娱娱乐厅的的开设，为建国国路带来来了不少少的人流流。人流流即代表表了商机机，虽在在以娱乐乐为目的的抵达的的人流比比例相对对小是因因为嘉兴兴或本区区域娱乐乐设施的的提供较较为稀缺缺，意向向未被激激发罢了了。所以以，在华华庭街上上设立娱娱乐、休休闲设施施是十分分必要的的，它在在带动人人气的同同时，就就是带动动了整条条街的商商机。（4）对对这一区区域最满满意的是是？购物物是受访访者最满满意的，占总量量的588%，可可见，虽虽然建国国路在拓拓宽后造造成的客

29、客源流失失、商业业气氛减减弱，但但改建后后的建国国路环境境有所提提升，老老牌的商商业街的的印象在在嘉兴市市民心中中仍占有有相当高高的地位位，加上上许多商商家对建建国路的的肯定，在嘉兴兴人心目目中建国国路依然然是购物物的好去去处。接接下来依依次为娱娱乐/休休闲、交交通和环环境卫生生选项。可见见，建国国路除了了购物方方面的优优势外，也存在在着其他他方面的的优势，但这些些优势表表现不很很明显，所以建建国路的的再次复复兴，务务必要做做到各方方面包括括环境、配套服服务等多多方面的的改进和和提升，而本项项目是嘉嘉兴市政政府重点点支持的的建设项项目，对对本项目目的优惠惠措施和和相关的的配套服服务措施施相当的

30、的多，这这将会带带动整条条建国路路的兴旺旺。（5）在在印象中中，这一一区域以以前最具具特色的的方面是是什么？从调调查中显显示，本本建设区区域以往往就是嘉嘉兴市民民主要的的购物、饮食和和娱乐场场所，这这对日后后的建设设是十分分有利的的。分别别有533.7%、199.3%、177.3%的消费费者认为为以往该该地区最最大的特特色是购购物、饮饮食和娱娱乐。在在建国路路未拓宽宽以前，更是由由于商业业的聚集集而一直直是嘉兴兴市中心心所在区区域。所以以，华庭庭街会借借助建国国路原有有的特色色，设立立更有特特色的产产品，也也将进一一步繁荣荣华庭街街。（6）嘉嘉兴目前前最具特特色的购购物场所所或购物物街？对最最

31、具特色色的购物物街嘉兴兴市民对对江南大大厦、建建国路、少年路路、中山山路、勤勤俭路、北京路路认同的的比例分分别是332.77%、224.44%、115.11%、112%、10.4%、2.77%，尽尽管近两两年建国国路、勤勤俭路一一带的商商贸地位位有所削削弱，但但到目前前为止，它在嘉嘉兴市民民心目中中仍然占占有相当当高的地地位。调调查还显显示，嘉嘉兴目前前还未形形成富有有特色的的餐饮业业市场，市民对对饮食方方面具有有较高的的需求，所以，华庭街街设立一一个大型型的观景景酒店是是十分必必要和正正确的；嘉兴市市民在喜喜爱家乡乡所特有有的文化化外也希希望有一一点酒吧吧歌舞表表演等外外来的新新鲜事物物来充

32、实实他们的的生活，提高他他们的生生活质量量，因此此，华庭庭街将引引进一些些外来的的休闲文文化。7、华庭庭街项目目目前面面对主要要的竞争争市场（1）、写字楼楼前几几年，嘉嘉兴市场场的写字字楼有些些怪，有有些楼盘盘的写字字楼均价价比住宅宅还便宜宜。不过过，最近近一段时时间写字字楼市场场开始活活跃，价价格也逐逐步的开开始上升升。而华华庭街写写字楼的的面积不不大，而而且又处处于黄金金地段，所以，根本不不存在着着有竞争争市场，反而会会带动整整个嘉兴兴的写字字楼市场场。a、众安安商务中中心位于于禾兴北北路，地地理位置置优越，共7层层，总面面积约332000平方米米，地下下一层为为车库，一层为为商铺，二至七

33、七层为写写字楼、住宅。写字楼楼均价220000元/平平方米，有一部部国产电电梯。众众安商务务中心作作为中高高档纯写写字楼的的出现，填补嘉嘉兴市场场的空白白，销售售率达1100%。目前前已逐步步装修入入户，办办公楼环环境好，但因场场地前无无停车场场，临时时停车不不方便。b、禾兴兴北路写写字楼共六六层，为为普通商商住楼，每层的的建筑面面积约为为8000平方米米，均价价20000元/平方米米。c、少年年北路写写字楼于988年竣工工，老式式商住楼楼，共六六层，无无电梯，每层面面积约为为四、五五百方，均价119000元/平平方米，租售率率85%。因少少年北路路路窄店店多，客客户普遍遍反映车车辆通行行不便

34、，停车较较为困难难。d、勤俭俭路写字字楼共77层，无无电梯，均价115000元/平平方米。从以上上的写字字楼可以以看出，目前嘉嘉兴还没没有设施施齐全的的写字楼楼，也急急需这样样的写字字楼出现现，而华华庭街正正好弥补补这一空空缺。（2）、同类产产品开发发情况a、少年年路商业业步行街街（中和和路步行行街）开发单位位：嘉兴兴兴嘉房房地产有有限公司司设计单单位：嘉嘉兴中房房建筑设设计研究究院总占占地面积积50225平方方米，总总建筑面面积1225600平方米米，一、二层商商铺高33.6米米，开间间3.66米，进进深122米，334层层以上为为办公。沿少年年路商铺铺的单个个店面，面积约约为400多平方方

35、米，单单个店面面单价已已达2000000元/平平方米，目前已已全部售售完，二二、三层层均价在在20000330000元，都都已售完完。沿中中和路的的店面，单个店店面单价价为1770000元/平平方米。银行提提供六成成十年按按揭。但但是，步步行街没没有统一一管理，私人业业主在招招租，而而且此地地交通也也不方便便，且没没有停车车场。b、嘉禾禾北京城城开发商：浙江东东方莱茵茵达置业业有限公公司建筑筑设计：杭州江江南工程程设计院院此项项目总地地价1.6亿元元，土地地单价221255元/平平方米，楼面地地价13328元元/平方方米。嘉嘉禾北京京城建筑筑占地面面积3112988平方米米，总建建筑面积积12

36、001911平方米米，商业业面积4467992平方方米。建建筑为二二层的条条型结构构，分别别沿北京京路和建建国路布布置，由由于北丽丽桥产生生的高差差，使得得桥边的的入口广广场高度度与地面面产生22米左右右的高差差，进入入地面层层需从广广场一侧侧的台阶阶向下步步行，二二层则通通过向上上的台阶阶方能进进入。这这使得嘉嘉禾北京京城的主主入口人人流将受受到严重重影响，从而影影响整条条街的人人流和经经营情况况。据销销售人员员介绍：北京城城是集商商贸、旅旅游、休休闲、娱娱乐为一一体的步步行街。具体经经营内容容为：流流行服饰饰、化妆妆品、音音响制品品、传统统工艺品品、连锁锁快餐、酒吧、茶楼、小影院院等，但但

37、它没有有明确的的功能分分区和定定位，即即使对建建筑结构构有较大大要求的的餐饮业业，设计计上也无无特别安安排（如如上下水水、排气气、厨房房位置等等）。从从客户购购买用途途看，同同样无明明确意向向。从以以上可以以看出，北京城城的经营营将会受受到严重重影响。而华庭庭街在每每个店面面都考虑虑了上下下水、排排污等设设施，经经营户入入内后无无需再考考虑这些些问题。商铺铺从20000年年12月月开始预预定，220011年5月月正式销销售（11）沿建建国路一一层店面面，每间间面积约约为1550平方方米，小小面积也也有，单单价1335000元/平平方米，开间靠靠建国路路8*115米、靠住宅宅区8*7.55米；（

38、2）北北京城内内纯底楼楼店面，每间面面积约为为40多多平方米米，单价价95000元/平方米米；（33）北京京城内一一楼一底底店面，各间面面积不等等，单价价底楼885000元/平平方米，二楼338000元/平平方米（4）沿沿北京路路中庭步步行街，一层靠靠南沿河河8*99米，两两面开门门，靠北北面住宅宅区为44*122米。住住宅共110幢楼楼，均价价26000元/平方米米。客户户80%为投资资客，温温州人与与本地人人相当，欲经营营内容不不明。付付宽方式式是预定定是以总总房价的的10%作为订订金，五五月份签签定合同同，再付付20%的房款款，其余余70%作为按按揭。目前前，北京京城的经经营业态态已在原

39、原先的基基础上进进行了调调整，变变成以家家居（装装）一条条街、小小商品市市场与苏苏宁电器器业态为为主，而而且经营营状况一一般。8、华庭庭街项目目的产品品定位a、综合合各方面面因素，本项目目产品定定位为具具有下列列特征的的综合性性商业文文化娱乐乐设施：（1）、以小型型商铺为为主（零零售店）、在节节点上间间插规模模较大的的主力店店（一万万多平方方米），以步行行街方式式进行组组合，地地下设立立大型超超市及大大型地下下停车场场。（2）、功能：零售业业（包括括大型超超市）、餐饮、文化娱娱乐、美美容健身身及运动动设施，主要功功能为零零售业，但强调调文化娱娱乐运动动、餐饮饮等功能能对带动动本地人人气的作作用

40、。（3）、经营内内容：超超市、服服饰、现现代家居居用品及及饰品、文化旅旅游、银银行、大大型中高高档餐饮饮和美食食小吃、儿童娱娱乐设施施、影城城、美容容美发及及健身。零售业业经营内内容除服服饰外，还挖掘掘大商场场中适宜宜于小规规模、面面对面服服务的商商品，丰丰富商品品种类，强调顾顾客的“一次购购齐”。（4）、建筑环环境宜人人、室内内外空间间设计优优美的商商业步行行街。b、与其其他商业业形态的的关系（1）、不受建建国路已已有的商商业形态态影响。（2）、嘉禾北北京城在在原先业业态未调调整前与与华庭街街在销售售、招商商上都存存在着竞竞争，但但后期嘉嘉禾北京京城经过过业态调调整，已已不存在在着真正正意义

41、上上的竞争争。如有有竞争也也是相当当竞争，既与之之形成竞竞争，有有需要共共同繁荣荣，增加加本区域域的兴旺旺。若北北京城经经营成功功，将带带旺这一一带人气气。本项项目在功功能定位位、建筑筑形态、物业经经营管理理等方面面竞争优优势明显显。c、本项项目优势势（1）、有深厚厚的商业业文化底底蕴，在在市民心心目中仍仍有相当当重要的的地位； （2）、位于以以文化休休闲为主主题的子子城轴，符合现现代商业业向娱乐乐型、休休闲型发发展的趋趋势；（3）、城市北北部复兴兴或新区区开发速速度加快快，本地地人口增增加；（4）、建国路路为二车车道的生生活性干干道，机机非以划划线分隔隔，易形形成商业业环境；（5）、道路通通

42、达程度度好，交交通便利利；（6）、本项目目建筑环环境与经经营内容容方式互互相配合合，将是是与其他他商业设设施竞争争的一大大优势。d、本项项目机会会（1）、比较目目前市中中心其他他商业形形态，缺缺乏有良良好购物物环境、结合娱娱乐休闲闲、建筑筑形态优优美的新新型商业业设施，这为本本项目提提供了市市场机会会；（2）、少年路路离本项项目地块块不远，其聚集集的人气气是宝贵贵的资源源，而其其购物环环境的恶恶劣为本本项目提提供了竞竞争机会会；（3）、利用建建国路将将在本项项目建成成后通至至中环路路、而另另一条南南北向道道路禾兴兴路将作作为交通通干道的的机会，将目前前分布在在禾兴路路上的店店铺引至至本项目目；

43、（4）、嘉兴市市民以市市中心为为工作场场所、以以自行车车为交通通工具、购物小小量而频频繁、主主要以市市中心为为购物地地点的特特征在较较长时间间不会改改变，说说明市中中心有机机会设置置一大型型超市，江南大大厦和戴戴梦得中中超市的的兴旺就就说明这这一点，但应该该说这两两家都不不是真正正意义上上的超市市，其天天然缺陷陷为真正正超市提提供了市市场机会会。（5）、从房地地产市场场需求看看，虽然然存量商商业用房房量已经经足以满满足需求求，但由由于人们们投资增增值保值值的心理理，在投投资回收收期已较较长的情情况下，对商业业用房的的需求仍仍十分强强烈，而而且可以以预计，在本项项目销售售期内，这种现现象还将将持续。华 庭 街 位位 置 图9.17.202217:5717:57:0822.9.175时57分5时57分8秒9月. 17, 2217 九月 20225:57:08 下午17:57:082022年9月17日星期六17:57:08