南宁市新大地华城策划报告页

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1、一、宏观观经济背背景园林城市市”、“联合国国人居环环境改善善良好范范例奖”和“中国人人居环境境奖”等多项项殊荣，良好的的居住环环境和得得天独厚厚的区位位优势，吸引了了越来越越多区内内外人士士到此投投资和定定居。而南宁市市作为中中国大西西南的出出海大通通道枢纽纽城市及及中国东盟自自由贸易易区桥头头堡的地地位，在在国内、国际上上的政治治经济地地位日益益凸显，因此城城市建设设也相应应需要提提升到一一个国际际化城市市建设的的新的高高度，在在全国房房地产业业进入调调整期的的情况下下，南宁宁市的房房地产行行业连续续数年保保持高速速健康的的发展，吸引了了国内外外大资本本的入驻驻。如马马来西亚亚东方资资本集团

2、团与广西西航洋投投资集团团联合投投资达228亿元元的香榭榭里花园园、大连连万达集集团投资资达111亿元的的万达商商业广场场，以及及新加坡坡财团投投资开发发的1880亩荣荣宝华商商城等,加剧了了房地产产激烈的的竞争，使南宁宁市房地地产业加加速了与与国际市市场接轨轨的进程程。二、大势势分析中国东东盟博览览会的召召开将大大幅度提提升南宁宁的知名名度，扩扩大南宁宁在全国国的影响响，吸引引更多外外来人员员。外来来人员的的增加，必然会会增进对对房地产产的需求求。对城城市化进进程和城城市规模模有巨大大的促进进和推动动作用，对南宁宁的相关关产业特特别是房房地产行行业有极极大的促促进。房地产的的发展从从未与经经

3、济大势势有所背背离。中中国经济济正在稳稳定、顺顺速成长长中，房房地产也也因此具具有成长长空间；中国城城市化水水平每年年以1%的速度度增长，为房地地产市场场创造了了巨大的的需求潜潜力。房房地产行行业经过过十年的的发展，为国民民经济提提出了巨巨大的贡贡献，而而且未来来的发展展前景和和潜力巨巨大。与沿海和和其他发发达地区区的房地地产也比比较，南南宁的房房地产发发展平台台并不高高。这两两三年时时蓬勃朝朝气，但但在全国国影响并并不大，作为西西南部欠欠发达地地区和老老少边穷穷地区，房地产产发展往往往比东东部沿海海慢半拍拍，但是是也有了了“后发优优势”。中国国东盟博博览会将将极大提提升南宁宁房地产产平台，为

4、本地地的房地地产开发发提供了了更大的的舞台和和发展机机遇，特特别是琅琅东、南南湖片区区开发的的楼盘会会得到前前所未有有的关注注，它们们将以南南宁城市市新形象象，呼应应“1366”工程，向世界界展现南南宁的风风采。目前，南南宁房地地产市场场已经进进入了新新一轮发发展周期期，“中国东东盟”的大环环境下，在1221文件件和188号文件件带来房房地产业业和金融融业共同同的规范范化、制制度化、市场化化的重要要契机面面前，开开发投资资和新建建商品房房交易将将会继续续保持在在较高水水平，投投资和消消费将会会继续同同步增长长。20033年，以以南宁国国际会展展中心为为标志，以东盟盟博览会会定址南南宁为转转折，

5、琅琅东一跃跃成为南南宁会展展经济的的核心，吸引了了全市、乃至全全国的目目光。以以会展经经济为中中心的房房地产发发展一触触即发，迅速推推出，一一大批商商务、高高尚住宅宅盘顺势势推出；不少项项目也随随机进行行改造和和提高。各个楼楼盘纷纷纷打出“会展商商圈”、“南宁CBBD”的概念念进行推推广促销销，楼盘盘的平均均价格指指数位居居南宁各各区域楼楼盘乃至至全区楼楼盘平均均价格指指数的榜榜首。目目前，琅琅东新区区居住人人口已达达10多万万，而且且云集了了来自全全区乃至至全国各各地政治治、经济济、金融融、商业业的精英英，初步步构建起起南宁中中央形象象区和会会展经济济核心区区域的雏雏形。“东盟概概念”将南宁

6、宁的区位位优势逐逐渐呈现现出来，必将释释放出更更大的能能量，激激发楼市市焕发出出蓬勃的的生机。随着新新区建设设和房地地产项目目的迅速速推进，今天琅琅东已经经成为南南宁市政政治、经经济发展展的中心心地区，成为金金融、信信息、会会展、商商业等行行业重点点发展的的首选区区域。在在“南博会会”的推动动下，市市政设施施、交通通路网、新商业业圈、高高速信息息网络陆陆续的构构架起来来，繁荣荣、活跃跃的商务务、会展展活动将将在这里里逐步展展开，巨巨大的资资金流、信息流流、人才才流将在在这里汇汇聚，引引领南宁宁乃至广广西区域域性经济济、文化化、信息息、商业业的中央央商务区区将在这这里形成成。三、环境境资源分分析

7、一）、自自然地理理环境南宁地处处中国东东南沿海海和西南南腹地的的结合部部，是广广西壮族族自治区区的首府府，是广广西政治治、经济济、文化化、科技技、教育育及金融融中心，是中国国大西南南对外开开放的重重要城市市，处于于大西南南出海大大通道的的枢纽地地位。南南宁始建建于东晋晋时期历历经了116800多年的的历史变变迁，凝凝聚了厚厚重的历历史文化化，特别别是这几几年来，随着城城市化进进程步伐伐的加快快，已发发展成为为一座充充满现代代气息的的新兴都都市。南宁市占占地总面面积1000299平方公公里，市市区18834平平方公里里，地处处北回归归线以南南，受海海洋气候候调节，属亚热热带季风风区，阳阳光充足足

8、，雨量量充沛，霜少无无雾。年年平均气气温211.7，年平平均降雨雨量达113000毫米。南宁市素素有中国国“绿城”的美誉誉，以绿绿色驰名名于世，20001年园园绿地面面积达448744公顷，街街头园艺艺绝色小小品众多多，市区区公园现现有133座以及及30多处处街头游游园，长长期的绿绿化和环环境保护护使得南南宁城市市空气质质量常年年达到国国家一、二级标标准。二）、人人口南宁市220011年全市市户籍人人口2994.556万人人,市区人人口1337.885万人人,南宁市市以壮族族为主,多民族族聚居的的城市,其中壮壮族人口口占633.333%。三）、交交通南宁市处处于中国国大西南南出海通通道的枢枢纽

9、地位位,同时具具有沿海海、沿边边、沿线线的优势势,交通便便捷无比比,已形成成航空、铁路、公路、水路交交织的立立体交通通网络.1. 航空已开通直直达北京京、广州州、深圳圳、昆明明、郑州州、桂林林、北海海、香港港等国内内航线及及国际航航线。2. 公路122条，可可通往全全区各地地及云南南、贵州州、广州州等地，其中桂桂海高速速公路（桂林南宁宁北海海）是目目前国内内最长的的高速公公路。3. 两条电气气化铁路路南昆线线、湘桂桂线与京京广线连连接，湘湘桂线还还与越南南铁路网网相接，打通了了陆地通通向东南南亚的陆陆地交通通要道。4. 水路货运运方面已已开通77条内河河航线。四）、购购买实力力年，南南宁房地地

10、产市场场保持产产销两旺旺的主要要因素，首先是是南宁作作为全区区政治、经济、文化、商业和和金融中中心，是是广西最最具综合合实力和和发展潜潜力的城城市，近近几年来来，投资资环境不不断改善善，各项项产业发发展迅猛猛。特别别是“南博会会”从年年起，每每年在南南宁举办办一次，意味着着中国与与东盟之之间的投投资项目目流和经经贸信息息流均向向南宁集集中，南南宁有望望成为中中国与东东南亚经经济文化化交流合合作的平平台，南南宁当然然可以凭凭借中国国东盟盟自由贸贸易区桥桥头堡的的位置强强势腾飞飞。而产产业经济济的拉动动，必将将吸引大大量的外外来人员员到南宁宁投资、经商，甚至落落户南宁宁，从而而形成有有较强购购买力

11、的的房地产产消费群群体。年月，南南宁市举举行的一一期国有有土地使使用权拍拍卖会创创下了单单个成交交价最高高、拍卖卖面积最最多和总总成交价价最高三三项广西西之最就就与“南博会会”的良好好预期有有关。其其次，经经过多年年的建设设，南宁宁已成为为“一个最最适合人人类居住住的城市市”，加上上良好的的教育环环境和创创业环境境，吸引引周边县县市许多多人为了了子女有有一个好好的学习习环境和和将来就就业问题题而不断断涌入南南宁购房房定居，极大推推动了住住宅消费费市场的的发展。 其三三，南宁宁城市居居民人均均可支配配收入不不断提高高。据有有关资料料显示：年南南宁城市市居民人人均支配配收入为为元，在西部部省省区中

12、位位居榜首首；年年上半年年南宁城城市居民民人均可可支配收收入元元，同比比增长。加上上住房货货币化的的大力推推进，增增强了居居民购买买力和支支付能力力，为住住房消费费提供了了基础。其四，年南南宁市“”工程拆拆迁面积积达万平平方米，且政府府以货币币补偿被被拆迁户户。旧城城改造的的力度加加大，使使拆迁户户住房消消费需求求成为刚刚性需求求，而货货币补偿偿方式在在很大程程度提高高了市民民的购买买能力。五）、南南宁市国国内生产产总值发发展走势势按近几年年南宁市市国内生生产总值值平均增增长率99%计算算，那么么南宁市市国内生生产总值值在未来来两年时时间的预预测曲线线走势如如下四、 南宁市房房地产业业发展状状

13、况自改革开开放以来来,南宁市市房地产产取得了了一定的的发展,下表是是自944年以来来南宁市市房地产产的历史史状况一） 、房地产产开发情情况:年份指标标1994419955199661997719988199992000020011完成投资资额(亿元)7.01111.44813.33913.99713.55313.88815.44718.229其中住宅宅(他元)3.7885.1006.2446.0116.3006.1448.3009.755施工住宅宅(万)155.18192.68296.29282.42298.95205.04319.41358.99其中住宅宅(万元)98.558104.3216

14、7.58174.04189.29139.75237.10282.60竣工房层层面积(万)33.44324.00953.00192.33394.00157.33357.667121.78其中住宅宅(万)9.918.1141.5572.8876.8844.5551.77104.93二）、销销售情况况:年份指标标199441995519966199771998819999200002001120022商品房销销售面积积(万)40.5547.65524.88744.22969.66352.77145.770108.98121住宅(万万)21.5526.84422.22940.55863.66542.8

15、8544.444101.17107.31商品房实实际销售售额(亿元)3.0550.9773.7886.46612.77310.4498.72224.33530住宅(亿亿元)2.5440.8883.2225.4119.5117.4998.36620.66326五、 南宁市房房地产竞竞争环境境分析去年以来来，有关关全国房房地产市市场局部部过热的的报道铺铺天盖地地而来，引起了了房地产产业的普普通警觉觉与密切切关注。中央政政府更是是把今年年定为房房地产的的“理性年年”，加强强了对房房地产的的宏观调调控，出出台了一一系列相相关的政政策，引引导房地地产开发发企业理理性投资资，住房房消费者者理性消消费。南南

16、宁市房房地产业业自20001年年以来，南宁市市房地产产市场开开发投资资连续两两年保持持了高增增长势头头。20003年年全市商商品房销销售面积积达1554.77万，销售额额达333.7亿亿元，而而开发的的商品房房空置率率为全国国最低。在全国国房地产产业局部部过热、空置率率过高、产品结结构不合合理，投投资风险险增大的的背景下下，南宁宁市房地地产业又又面对何何种境地地，我想想要从以以下几点点加以分分析。一） 、宏观环环境1、过去去5年，国国民经济济保持高高速成增增长，增增长率达达到7%以上，20003年1211文件和和18号文文件的出出台，规规范了房房地产行行业的土土地政策策及金融融政策，在一定定程

17、度上上控制了了房地产产泡沫的的产生。2、 随着我国国加入WWTO，房地产产市场逐逐步对外外开放，外资介介入房地地产领域域不断增增加，市市场竞争争日趋激激烈。3、 中国东盟自自由贸易易区的建建立，把把南宁从从中国边边陲重镇镇角色一一下推向向国际市市场竞争争的前沿沿重地。必定吸吸引大量量外部资资金的入入驻，南南宁市面面临有史史以来最最大的发发展机遇遇。城市市整体价价值得到到了极大大的提升升。4、 西部大开开发带来来的机遇遇。南宁宁市同时时享有西西部大开开发和少少数民族族自治的的优惠政政策，沿沿海、沿沿边、沿沿线，政政策优势势加上区区位优势势，促使使南宁成成为大西西南出海海大通道道的枢纽纽城市。城市

18、国国内、国国际地位位日益凸凸显。5、 泛珠三角角经济圈圈的建设设，把广广西的资资源优势势凸显出出来，丰丰富的自自然资源源、廉价价的劳动动力、出出海大通通道以及及成熟的的边境贸贸易。为为珠三角角经济圈圈的早日日实现提提供了基基础。二） 、政策环环境1、 自20001年底底以来，南宁市市实行了了经营性性土地使使用权拍拍卖挂牌牌出让制制度，为为开发商商创造了了一个公公平竞争争的平台台，没有有实力的的开发商商由于拿拿不到土土地会逐逐步被淘淘汰出局局，而有有实力的的开发商商通过市市场竞争争，拿到到“热地”直接开开发，使使房地产产能健康康稳定地地发展。2、 户籍制度度政策。南宁作作为47700万万人口的的

19、广西首首府，人人口规模模只占全全区总数数的7%，市区区人口只只有1550万，远远满满足不了了城市发发展的需需要。因因此，广广西已决决定加快快城市化化进程，才相应应进行了了户籍制制度的改改革，南南宁市城城区人口口到20010年年将达到到3000万人，按新增增人口每每人需增增加300的居居住面积积计算，那么要要新增住住宅面积积为45500万万，这这还不包包括旧城城改造拆拆迁户及及二次置置业者的的住宅需需求。3、 121号号文件和和18号文文件的出出台，对对房地产产用地及及金融贷贷款提出出了严格格的要求求，明确确要保持持房地产产业的健健康稳定定的发展展。新政政策出台台可能对对南宁楼楼市将造造成如下下

20、几点影影响： 高档高品品房的市市场竞争争更趋激激烈，主主要是受受新政策策的影响响，二次次置业者者会改变变投资方方向，置置业萎缩缩，从而而使高档档房价格格下滑。 中、低档档商品房房由于受受新政策策的影响响不大，消费者者反而增增多，价价格极有有可能上上升。 由于受现现房贷款款政策的的影响，那些自自有资金金少，主主要开发发资金是是靠银行行贷款定定资及预预收款来来维持项项目后续续开发房房地产公公司，将将会逐步步被淘汰汰出局。 二级市场场将会得得到很大大的发展展空间，进一步步得到快快速发展展。4、 南宁市“1366”工程的的实施，20002年第第一年就就实施了了城市道道路、沿沿江堤岸岸、旧城城区改造造等

21、1118个基基础建设设项目，总收入入达500多个亿亿。全市市拆迁面面积达882万，今年年计划拆拆迁面积积达1000万，若按按拆迁11会带带来2购买力力计算，今年只只是拆迁迁户需求求的住宅宅面积就就达2000万。而220022年南宁宁市全年年销售的的总面积积只是2212万万，因因此市场场发展空空间非常常巨大。三） 、南宁楼楼市分布布情况及及分布区区特征1、 20022年7月月1日南南宁市快快速环道道建成能能车，使使曾经处处在市郊郊边缘的的位置迅迅速推到到南宁楼楼市的前前台，引引起楼市市大震荡荡。沿环环线开发发的楼盘盘从数量量上将超超过南宁宁市楼盘盘总量的的50%。但由由于环道道沿线各各城区经经济

22、和文文化的发发展不平平衡性，导致了了沿线楼楼形成了了以下的的趋势 ： 在城市东东部琅东东新城区区，环道道四周已已形成以以竹溪大大道为“黄金走走廊”的高档档住宅社社区； 在东北部部厢竹路路与东沟沟岭一带带，形成成物流区区与高档档居住区区为主； 在白沙大大道与南南宁高新新技术开开发区沿沿线，住住宅的发发展将以以中、高高档为主主； 在较偏远远的沙井井沿线，大沙田田开发区区将以中中低档社社区为主主。2、 随着南宁宁楼市的的发展，区域特特征日趋趋明显。 新城区，包括琅琅东、凤凤岭等，已逐渐渐发展成成为都市市精英的的集结地地。琅东东经过110年的的发展，已初具具南宁CCBD的的雏形，在此汇汇聚了南南宁市一

23、一半以上上的高层层建筑，连续数数年占据据了南宁宁楼市的的最高价价。成为为南宁市市富人的的首选居居住区。也成为为所有市市民趋之之若骛的的地方。接下来来开发热热点逐步步向琅东东的延伸伸区域凤凤岭聚集集，20002年年新天地地和翡翠翠园已初初试牛刀刀，20003年年大自然然花园及及30000亩大大盘荣和和山水美美地的加加入，引引起楼市市的不断断震荡。 兴宁区、朝阳路路，仍是是目前南南宁商业业价值最最大的地地方，在在此每亩亩超过4400万万元的商商业地块块大有其其在。南南宁万达达商业广广场、新新朝阳商商业广场场、外滩滩新城、华星时时代广场场与百货货大楼等等将构成成南宁市市新的第第一商业业圈。 江南、城

24、城北区将将成为普普通大众众的最佳佳选择居居住地。这里房房价普遍遍在24400元元/左左右，而而且小区区品质不不断得到到提升，能很好好的实现现了南宁宁普通工工薪阶层层的安居居梦想。 127平平方公里里的相思思湖新区区以经济济神秘的的面纱，南宁市市西北区区将以相相思湖为为中心开开发成生生态型新新区，从从而迈出出了城市市发展向向西拓展展的步伐伐，相思思湖片区区将成为为继琅东东、凤岭岭之后最最大的南南宁房地地产开发发热土。四） 、市场热热点分析析20033年，南南宁楼市市最抢眼眼有两点点：一是是别墅楼楼盘异军军突起，二是小小户型销销售火爆爆，达到到白热化化的境地地。南宁市220022年以前前除了玫玫瑰

25、园还还算得上上象点别别墅样子子之外，其余的的都是以以卖地块块为主。如碧丽丽山庄、青秀山山庄等，直到220022年才出出现第一一家真正正意义上上的纯别别墅新天地地别墅，到了220033年只半半年时间间，别墅墅楼盘已已如雨后后春笋不不断出现现如：枫枫丹丽舍舍、龙胤胤花园、丽水湾湾、天池池山别墅墅、以及及翡翠园园和大自自然花园园分别有有50栋栋和1337套别别墅，整整个南宁宁市场别别墅供应应量已达达20000多套套，初步步估计，到20004年年南宁市市别墅量量已达到到40000余套套。因而而市场消消化压力力巨大，楼盘间间竞争激激烈。在在目前别别墅市场场还不够够成熟的的情况下下，加大大力度抢抢夺市场场

26、，会对对今后别别墅市场场的开发发造成负负面影响响，加上上国家限限制高档档商品房房、别墅墅消费贷贷款政策策的出台台，又增增加了别别墅销售售的难度度，增大大了别墅墅投资风风险。20033年南宁宁市楼市市刮起了了小户型型旋风，从年初初碧园数数码文化化城开盘盘当日就就创下了了销售1190套套的佳绩绩，销售售率达880%，接下来来永泰大大厦开盘盘当日销销售达660%,到青年年国际、东葛华华都、嘉嘉和自由由空间、岭南百百变式公公寓，无无不销售售火爆，青年国际更更是创造造了在不不到两个个月时间间内销售售了10000多多套小户户型的神神话。我我们对这这些楼盘盘作了调调查，总总结出了了如下几几点：a) 都地处中

27、中心繁华华城区，周边配配套成熟熟完善；b) 内部功能能齐全，配有卫卫生间、厨房、电梯、宽带等等；c) 带装修，即买即即住；d) 总价低、首付低低、月供供少；e) 投资回报报率和增增值潜力力大；主要表现现在，青青年人可可以滚动动置业，现可暂暂时居住住，日后后可租或或售，单单位租金金比大户户型要高高，相对对于投资资股票、证券等等风险小小，收益益稳定，此外，地处市市中心，其位置置具有不不可复制制性，增增值空间间大。五） 、市场发发育程度度近两年来来，南宁宁市的房房地产市市场总体体上运行行情况良良好，房房地产投投资、销销售等各各项指标标均有大大幅增长长，基本本保持与与国民经经济各项项指标的的协调发发展

28、，房房地产业业已成为为南宁市市经济增增长和投投资、消消费的主主要支柱柱产业。 20002年年南宁市市商品房房成交总总额为330亿元元左右，对购买买力的消消耗总量量仅略高高于GPPD提供供的自然然增量（28亿亿元），没有对对沉淀在在市场上上的原始始购买力力有效激激活，对对开发商商而言是是一个极极大的利利好。今今年一季季度南宁宁市房地地产完成成投资77.033亿元，同比增增长922.055，同同时南宁宁市商品品房价格格小幅上上涨，平平均销售售价格每每平方米米25116元，同比增增长2.35。南宁宁市商品品房销售售面积为为47.93万万平方米米，销售售成交数数量与竣竣工交付付面积基基本同步步。业内内

29、人士分分析，“销售成成交数量量与竣工工交付面面积基本本同步”表明南南宁市一一季度商商品房的的空置率率处于较较低水平平。在此此利好消消息影响响下，今今年一季季度南宁宁市商品品房价格格随即“水涨船船高”。 今今年一季季度，南南宁房地地产施工工面积为为5788.244万平方方米，同同比增长长约600。其其中，住住宅施工工面积约约4366万平方方米，占占施工总总面积的的75。由此此可见，南宁市市的房地地产开发发的主要要方向仍仍是住宅宅投资。今年一一季度的的竣工面面积也大大幅上升升，总竣竣工面积积约为555万平平方米，其中住住宅竣工工面积约约45万万平方米米。 六） 从开发规规模上来来看，由由于琅东东土

30、地资资源的稀稀缺、珍珍贵，因因此开发发规模普普遍偏小小，在大大家规模模相当的的情况下下，各项项目之间间只能比比拼个性性化的设设计及配配套的独独有性。七） 目前的项项目开发发多以纯纯住宅或或裙楼为为商铺、塔楼为为住宅、写字楼楼的开发发模式，没有进进行多样样式、多多角度的的开发探探索和研研究，住住宅产品品功能单单一，无无论是产产品或配配套都同同质化严严重，因因此有必必要从产产品和住住宅理念念上进行行深一步步的挖掘掘，提高高自身产产品的性性价比。八） 20033年，南南宁市人人均收入入已跨过过8600美元的的门槛，向10000美美元的目目标逼近近，按国国际发展展规律，人均收收入达110000美元时时

31、，房地地产业将将步入快快速、平平稳的发发展期，一般周周期为220年时时间。九） 一般认为为，南宁宁市的房房地产业业与东部部沿海经经济发达达地区大大约有着着5年时间间的差距距，因此此在开发发高性价价比的产产品上有有较大的的潜力。六、 南宁市房房地产发发展趋势势预测由上述分分析可知知，南宁宁市住宅宅需求每每年保持持12%的增幅幅稳步上上升，在在不考虑虑二手房房交易量量扩大及及其它因因素影响响的情况况下，未未来两年年市场规规模预测测曲线如如下图：七、琅东东区域房房地产市市场分析析琅东区位位于南宁宁市行政政区划的的新城区区东部，新城区区是自治治区党委委、政军军首脑机机关所在在地，辖辖区面积积1088公

32、里里，总人人口433.488万人，20003年生生产总值值7.8826亿亿元，城城镇人均均收入774488元人民民币，是是目前南南宁市经经济最发发达的区区域。而而琅东区区位于南南湖桥头头，桂海海高速公公路的入入口处，是南宁宁市重要要的交通通枢纽。区域内内路网四四通八达达，东行行可入桂桂海高速速公路、西行沿沿民族大大道进入入市中心心，南行行进入机机场高速速，北行行进入快快速环道道。是南南宁市未未来的新新都市中中心。政政府机构构、金融融、商业业、文教教、旅游游等日益益集中于于此，投投资潜力力无以伦伦比，是是南宁市市乃至广广西发展展标志性性区域，对外开开放的窗窗口，因因此成为为地产开开发商以以及代理

33、理商必争争之地。琅东的房房地产开开发已经经进入理理性阶段段，正逐逐步实现现增长方方式由速速度规模模型向质质量效益益型转变变，整个个区域的的发展机机制也由由过去的的主要依依靠行政政措施和和政策调调控向市市场机制制自身调调节转变变。针对对目前琅琅东房地地产现状状，业内内业外人人士都有有一个共共识，价价格高、档次高高、质量量高、楼楼体高。这“四高”已经成成为琅东东房地产产的生动动写照，特别是是楼价高高已经成成为不争争的事实实。相对对于其它它区域中中低档的的商品房房而言，该区域域商品房房设施较较为完善善，户型型较为合合理创造造出较为为好的居居住环境境。由于于档次高高，发展展商要实实现利润润最大化化，一

34、方方面依靠靠规划设设计和景景观配套套取胜，建筑风风格、环环境配套套从躁动动趋于平平实，荣荣和山水水美地均均价从开开始29900元元/到到现在332000元/一路飙飙升，而而且供不不应求；另一方方面，注注重产品品的创新新、品质质和可持持续发展展也是该该区域发发展商抢抢占市场场制高点点的尚方方宝剑，为住户户量身打打造科技技、舒适适、便捷捷、安全全及人性性化的现现代化居居家办公公环境也也是各个个发展商商发展的的重点。 南宁作为为区域性性的经济济、政治治、文化化、金融融等的中中心城市市，其两两小时经经济圈基基本涵盖盖全区各各主要城城市，便便捷的交交通甚至至辐射到到全国各各地乃至至国外，而琅东东作为进进

35、入南宁宁的门户户近几年年来成为为南宁房房地产市市场热点点之后，不断扮扮演着领领头羊的的角色。特别是是南博会会落址南南宁这一一利好势势头，更更坚定了了南宁作作为中心心城市的的位置，甚至跻跻身到国国际性区区域中心心城市的的行列。“地段论论”作为房房地产行行业的金金律，在在琅东再再次得到到了明证证。占尽尽天时、地利、人和的的琅东区区房地产产业实现现了点、线、面面的跨越越性发展展。“南博经经济”效应也也是琅东东楼市再再次腾飞飞利好因因素，为为本地区区、国内内甚至国国际的资资金流向向该区域域，也为为该区域域的房地地产服务务业与发发达地区区的同业业进一步步交流创创造了理理想的条条件。从从宏观上上看，当当居

36、民的的GDPP指标处处于8000115000美元之之间，居居民家庭庭因格尔尔系数也也由500%下降降到400%，居居民消费费支出将将得到有有效提升升，南宁宁市正处处在住宅宅高速发发展区域域。据统统计，南南宁楼市市的购房房群体，非南宁宁居民已已达三分分之一左左右的份份额，特特别是高高档楼盘盘，更是是超出这这一数字字。无疑疑城市化化进程的的加速，新增人人口的大大量涌入入，有效效的市场场需求是是琅东房房地产业业独领风风骚的后后备力量量。琅东区域域在出现现众多的的高价位位项目，没有出出现产品品滞销的的局面，也没有有出现像像其他行行业一样样的价格格战，反反而一路路飘红，遍地开开花，出出现供需需两旺的的局

37、面。台上三三分钟，台下三三年功，多年房房地产行行业发展展的沉积积功不可可没，各各大开发发商不再再一味追追求短期期效益，而是更更注重于于长期的的良性发发展，坚坚持以市市场为导导向。在在琅东区区域这个个大舞台台上，各各大发展展商各自自充当不不同的角角色，净净、旦、末、丑丑在这共共同上演演了一台台出色的的房地产产大戏，票房一一路飙升升。市场场主导者者坚持大大众化路路线，积积极维护护其市场场主导位位置。如如荣和山山水美地地、翡翠翠园等，市场利利基者则则避开冲冲突，努努力寻找找细小的的利基位位置以保保持自身身力量，如圣展展独立公公社的产产权式酒酒店以及及各开发发小户型型商务公公寓、写写字楼的的项目等等。

38、同时时各个开开发商业业因地制制宜,南南湖沿线线、金湖湖商圈、会展中中心等一一系列的的卖点为为琅东区区奉上一一台房地地产盛世世大戏。经济的的持续高高速发展展不断地地为南宁宁房地产产市场注注入新的的活力，琅东房房地产市市场继续续保持“高位运运行”。林林总总总，各种种利好因因素，一一直领跑跑着南宁宁房地产产业的琅琅东房地地产市场场仍将以以发展为为主题、结构调调整与规规范为主主线，继继续保持持高位运运行。同同时还将将以自己己独特的的发展特特点与模模式，向向南宁房房地产市市场发出出庄重的的宣言。一）、户户型的市市场缺口口分析1、 琅东在售售楼盘一一览表（琅东、琅西、南湖沿沿线）楼盘名称称地址开盘日期期总

39、套数起价最高价均价最小面积积最大面积积开发商销售情况况总建筑面面积中天世纪纪花园长湖路20033726300003400031000南宁中天天房地产产95%13万南湖国际际广场长湖路20044.393030000420003300087160南宁九鼎鼎房地产产15万太平洋国国际金州路20044.318928000450003300090200广西华海海房地产产3万佳得鑫水晶城城金湖广场场北侧20044.549931500430003500087240南宁佳德德鑫房地地产公司司17.44万城市花园园金浦路20044.538428000420003500036150广西昌达达房地产产公司33%9.

40、2万万城市杰座座金州路20033.54402980045000330003860南宁天驰驰房地产产公司90%3万汇金苑双拥路20044.6509300006000035000/4550045140南宁金水水房地产产公司80%4.8万万嘉和南南湖之都都民族大道道20044.536731000420003600030280南宁嘉和和置业有有限公司司55%4.1万万二）、琅琅东区域域（指琅琅东、琅琅西、南南湖沿线线）楼盘盘具体情情况A、基本本情况：在售楼楼盘总建建筑面积积达400.188万,总户数数达24489户户,其中一一房3662户，二房3348户户，三房房8066户，四四房8224户，五房22

41、0户，楼中楼楼1299户。区区域内准准备近期期推盘的的有南湖湖名都广广场、绿绿城画卷卷等。B、整个个琅东区区域楼盘盘作了一一个统计计，以一一房、二二房为主主的面积积从3001100的户户型占总总数288.5%，面积积三房、四房为为主的面面积从9952000的户户型占总总户数的的65.5%，而从从5层以上上的户型型面积从从15003600包括括楼中楼楼、占总总户数66%。琅东区域域在售楼楼盘总户户数统计计表户型面积（）户数比例（%）一房307733621455二房73446111034814三房9511818063244四房11920008243311五房15020002008复式1613600

42、12952合计24899100琅东区域域楼盘总总户型配配比情况况区域内主主力户型型与补充充户型的的比例如如下图:由此可推推理出，目前琅琅东的户户型以三三房、四四房为主主打户型型，一房房、二房房户型为为次户型型，五房房以上户户型包括括楼中楼楼为补充充户型。三）、总总价、单单价对客客户影响响分析C、区位位价格结合南宁宁楼市的的具体现现状，一一般公认认均价在在16000元/以下下的住宅宅为低档档住宅，16000元25500元元/的为为中档住住宅，225000元/以上上的为高高档住宅宅。琅东东区各楼楼盘均价价最低的的也达227000元/。整整个琅东东区域220022年实现现整体均均价为331000元/

43、，价价位是城城北区和和江南区区的13倍。因此，琅东楼楼价基本本上全部部属于高高档住宅宅。且朝朝向差价价较大，可观湖湖景的住住宅价格格要比非非观湖价价格高出出30006000元/。如如东方明明珠腾龙龙阁与聚聚龙阁之之间。220022年琅东东最高土土地挂牌牌拍卖价价格为2202万万元/亩，而而到20003年年价格已已升至3340万万元/亩。因因此，开开发商为为了回收收高地价价成本，最终不不得不提提高住宅宅单位价价格，由由此可推推理出今今后两年年内琅东东楼价仍仍然持上上升态势势。D、琅东东区市场场开发状状况及产产品发展展趋势从从区域内内现在住住宅开发发状况看看，主要要有以下下几个特特点：1、 项目定

44、位位以高档档为主，户型面面积倾向向于大户户型，项项目总价价较高，主力总总价多数数在355600万元/套之间间。2、 该区域沿沿民族大大道两旁旁多以高高层为主主，约约占南宁宁市高层层建筑的的50%，而往往琅西延延伸区域域以多层层和小高高层为主主，电梯梯公寓有有增多的的趋势。因小高高层电梯梯住宅能能够较好好的满足足大众对对居住空空间及通通风、采采光的需需求，因因此成为为项目开开发定位位的一个个重点因因素。3、 面临琅东东延伸区区域凤岭岭的强力力竞争。凤岭是是南宁市市继琅东东开发热热潮后的的另一个个热点开开发区域域。随着着城市中中心东移移，具有有雄厚实实力的开开发商都都争相进进入这片片15平方方公里

45、的的区域。目前汇汇集的大大盘项目目有：330000亩的荣荣和山水水美地，5000亩的翡翡翠园，2700亩的香香榭里花花园及118000亩的荣荣美春天天花园和和3000多亩的的凤岭山山庄，除除了香榭榭里花园园、翡翠翠园和大大自然花花园已开开盘外，其余的的也于近近期推盘盘，高档档、高品品质的住住宅供应应量骤增增，区域域激烈竞竞争势不不可免。4、 上市楼盘盘越来越越多，供供应量增增大区域域内市场场定位接接近、同同质性楼楼盘多，比较缺缺乏个性性化产品品，市场场竞争加加剧。成成交总量量放大，但个盘盘销售周周期延长长，整体体价格持持小幅上上升水平平。随着着南湖广广场、金金湖广场场、会展展中心、民歌广广场等

46、项项目的落落成，大大环境及及配套日日臻完善善，琅东东作为南南宁市CCBD的的雏形已已成。随随着市场场的成熟熟，推动动了新盘盘不断提提高楼盘盘质量和和设计水水平，激激发创新新能力，加强营营销力度度，提高高营销水水平。从以上分分析可以以看出，琅东区区域住宅宅开发存存在巨大大机会，但也同同时面临临激烈竞竞争和更更高水平平的挑战战。为满满足高地地价所需需回收较较多的成成本，因因此住宅宅产品定定位大都都以大户户型高总总价为主主力，小小户型为为辅的开开发路线线，目前前的户型型以3房、4房为主主力，面面积以11101500之间间为主，实现区区域均价价为31100元元/，主主力总价价范围为为36万元元600万

47、元，在地价价更贵的的情况下下，本项项目若在在推出时时与各大大盘正面面交锋，实非明明智之举举。因此此我们建建议在总总量分析析的考虑虑下，寻寻找市场场缺口，项目推推盘之前前必须进进行准确确的定位位，走市市场利基基的道路路，最终终才能立立于不败败之地，赢取辉辉煌。八、SWWOT动动静态分分析SWOTT分析是是研究项项目营销销基础的的基本工工具，但但往往单单纯的SSWOTT分析流流于现状状的表面面分析，我们认认为有效效的SWWOT分分析应该该动静态态结合，以充分分考虑到到市场的的动态变变化。静态SWWOT分分析：（一）SS（优势势）：l 项目地块块处于南南宁市新新概念的的高尚房房地产板板块南湖板板块，

48、。l 南湖作为为南宁市市最为稀稀缺、最最为珍贵贵的资源源与南湖湖仅一路路之隔。l 项目地块块与金花花茶公园园、南湖湖紧紧相相连，为为项目营营造了良良好的居居住环境境。l 与富有“南宁绿绿肺”之称的的青秀山山隔湖相相望。l 地块前面面与金花花茶路有有一定的的空间距距离，有有效隔绝绝了金花花茶路路路对本项项目造成成噪声污污染与灰灰尘污染染，有效效营造了了项目安安静的居居家氛围围。（二）WW（劣势势）l 项目地块块周边项项目的存存在，对对南湖的的景观视视觉有一一定的影影响。l 项目地块块高压线线的迁移移时间不不定，对对项目的的工程进进度造成成了一定定的影响响，是否否能在南南博会之之前把项项目推向向市

49、场值值得关注注，在一一定程度度上对项项目价值值的进一一步挖掘掘产生了了一定阻阻碍作用用。l 项目地块块规模较较小，使使项目的的小区规规划存在在一定的的局限性性。（三）TT（威胁胁）l 区域内南南湖国际际广场已已经在售售，而且且项目临临界线较较长，商商业价值值大，对对提升整整个项目目的整体体价值有有更大的的支撑点点。l 佳得鑫水晶城城以金湖湖广场的的绝对优优势，加加上177.4万万建筑筑面积的的量体，其中梦梦之岛进进驻4.7万上场的的恢宏气气势，足足以傲视视整个琅琅东地产产业。对对本项目目而言也也存在很很大的威威胁。l 凤岭片区区推出或或即将推推出的项项目特别别是诸如如荣和山山水美地地、翡翠翠园

50、等的的大盘，以其独独有的个个性资源源，让潜潜在客户户有了一一定的选选择余地地，也会会分流本本项目的的部分客客户。（四）OO（机会会）l 南宁市房房地产业业正呈快快速发展展态势，市场需需求旺盛盛，发展展空间较较大。l 经济环境境的逐步步改善，居民收收入的逐逐步提高高，在一一定程度度上增强强了商品品物业的的消费力力。l 外来人口口的不断断增加，在客观观上增强强了对商商品住房房的需求求。l 本项目地地块属于于南湖板板块，而而南湖资资源是南南宁目前前最为珍珍贵、最最为称缺缺的资源源，对追追求生活活品味的的富裕阶阶层有着着较强的的吸引力力。l 本项目紧紧邻南宁宁金花茶茶公园，客户来来说是一一个较有有吸引

51、力力的卖点点。l 从户型设设计、小小区景观观规划、外立面面创新、配套设设计、形形象包装装都有足足够的调调整空间间，使有有效打造造项目核核心竞争争力成为为可能。综述：项目地块块周边公公建配套套成熟，休闲景景观资源源丰富，交通便便利，空空气质量量良好，人文气气息浓，实属理理想的居居住用地地，可以以开发成成为富有有个性的的高尚物物业。动态SWWOT分分析的考考虑因素素包括：1) 政策影响响；2) 规划影响响；3) 供应量及及竞争影影响；4) 其他特别别影响的的应变。在整个营营销过程程中，我我们将密密切注视视市场的的变动因因素，并并据此动动态进行行SWOOT的后后续分析析，以调调整相应应的营销销策略与

52、与重点。九、大地地华城项项目客户户群体分分析大地华城城项目在在立足于于城市湖湖景和高高尚住宅宅区区域域优势的的前提下下，提出出了住宅宅新概念念，使项项目在南南湖湖景景住宅中中脱颖而而出，具具有极强强的个性性和差异异性。本本文通过过简要的的分析项项目的内内在优势势和差异异性，深深入的分分析本项项目目标标客户群群体的购购买欲望望和习性性及其他他相关的的特点。一）优势势分析1、地块块优势项目位于于南宁市市高尚住住宅区，项目周周边居住住人口平平均教育育水平高高，文化化素质高高，品位位高。南南宁市内内最大的的景观资资源之一一南湖使使本项目目的整体体价值得得以提升升，是本本项目物物业的所所有者和和使用者者

53、的身份份象征。2、居住住理念新的时尚尚居住理理念“BBHHOMEE”的提出出更让本本项目在在该地块块楼盘的的竞争中中脱颖而而出，具具有极强强的个性性和差异异性。二）项目目产品简简况住宅类别别：单体体高层，单元式式，复式式户型；住宅面积积：13301700；单价：330000元左右右；总价：44555万万，在单单元式住住宅中属属高档类类。三）、目目标客户户定位及及分析大地华城城项目提提供的是是一种亲亲身参与与构建的的、可在在各种用用途和使使用方式式之间进进行弹性性变化与与弹性组组合的物物业产品品形式及及相关的的服务体体系。依依托于地地理位置置优势及及周边优优秀的景景观优势势，结合合整个项项目的时

54、时尚、高高档定位位，营造造出清晰晰的市场场形象。我们主主要对住住宅部分分的目标标客户进进行分类类分析。1、自用用型客户户由使用用用途可分分为纯居居住型和和商住结结合型。l 纯居住型型：可分为原原住型（南宁市市的客户户）、外外来型客客户（区区内外欲欲移居南南宁的客客户）。A、原住住型1）客户户特征 年龄在22745岁岁之间的的事业成成功人士士，是同同龄人中中的佼佼佼者； 独立、个个性张扬扬、思想想前卫、乐于接接受新事事物； 社会地位位与文化化层面较较高，闲闲暇时间间多，爱爱读书看看报； 追求高品品质的居居住环境境与生活活环境； 目前居住住区域以以新城区区居多2）、影影响客户户购买的的因素 物业价

55、值值的平衡衡点，主主要表现现在单价价、总价价及付款款方式的的有机结结合； 项目新理理念的市市场推广广、充分分展示和和易操作作性； 能否提供供时尚生生活的享享受，以以体现个个人的价价值及社社会地位位； 物业管理理及生活活配套设设施的完完善程度度； 发展商、承建商商的社会会信誉、实力 项目周边边环境设设施、人人文科教教配套等等3）客户户管理该类客户户属于本本项目的的最主要要目标客客户群，须重点点对待和和把握。4）媒体体接受 早报等 新生活活等时时尚杂志志 属小车一一族，听听广播 活动区域域以新城城区为主主 网络B、外来来客户1）客户户特征 区内各地地成功人人士，消消费层次次较高，有一定定经济实实力

56、,认认可本项项目的生生活理念念； 家庭居住住人口多多且变动动大,需需要特别别户型的的外地人人； 意欲移居居南宁，向往城城市繁华华及文明明；2）影响响客户购购买的因因素 对居住环环境及户户型要求求较高； 户型结构构的影响响； 楼盘的社社会影响响力，是是否代表表时尚、现代，能否体体现其社社会地位位； 对南宁市市房地产产市场不不熟悉，主要通通过电视视、报纸纸广告及及亲戚朋朋友处了了解。3）客户户管理该类客户户中相当当部分属属于家庭庭居住人人口多且且变动大大,需要要特别户户型的外外地人，不具备备较前卫卫的思想想和接受受能力；在接待待过程中中不应歧歧视，应应给予其其亲身参参与设计计直至购购买的信信心。4

57、）媒体体接受 早报、八八桂都市市报等 都市空空间等等杂志 属小车一一族，听听广播 活动区域域以市内内繁华较较多l 商住结合合型1）客户户特征 兼做办公公与非居居家性简简易居住住使用，方便外外来公司司、机构构少数人人员居住住，节约约开支； 追求都市市时尚工工作生活活的SOOHO一一族；2） 影影响客户户投资的的因素对户型较较为关心心，要求求具备相相关生活活配套设设施；3）媒体体接受 早报等 都市空空间等等杂志 属小车一一族，听听广播 网络l 投资型客客户本项目因因户型面面积适中中，总价价合理，且属于于新概念念住宅，预计随随着房地地产良好好发展趋趋势，特特别是该该区域可可选择的的项目已已经不多多，

58、项目目升值潜潜力大，因此不不能忽略略投资型型客户这这一层面面的市场场。1）客户户特征 以南宁市市的客户户为主，身份复复杂，多多为专业业炒家； 资金较为为雄厚，投资慎慎重理性性，等候候机会出出手投资资，属例例行性购购买客户户； 爱读书看看报，密密切关注注南宁市市的城市市发展热热点，熟熟悉南宁宁市的房房地产发发展状况况； 对南宁市市的房地地产市场场认知程程度深刻刻，有一一定的专专业知识识，善于于发现有有潜质的的物业，由于近近期推出出的新概概念住宅宅成交及及升值较较为明显显，看好好本项目目的升值值空间； 以短线投投资为主主，力求求快进快快出，转转手即赚赚钱，具具一定的的冒险性性； 绝大多数数在开盘盘

59、当天以以低折扣扣优惠购购买。2）影响响客户购购买的因因素 开盘当日日现场的的火暴程程度和折折扣。 受硬广告告的影响响小， 易受专专家分析析、意见见及舆论论宣传的的影响；3）客户户管理 该类客户户在交际际圈中属属于房产产专家，对周边边人群购购买房产产的意向向有影响响，其从从自身利利益出发发宣传本本项目，具有较较强的推推广力度度，对项项目的推推广工作作有益。 由于短期期炒作造造成物业业升值，对于项项目形象象产生有有利的影影响； 但此类客客户如过过多则容容易造成成现场销销售秩序序失控，并影响响下期推推盘； 该类客户户较特殊殊，须通通过限时时限制更更名等各各种方式式将其控控制在一一定比例例 。4）媒体

60、体接受 关注早报报、晚报报等软文文； 都市空空间等等杂志； 网络； 业界知名名人士的的认同二）、投投资型客客户1）客户户特征 年龄在22745岁岁之间的的事业成成功人士士，是同同龄人中中的佼佼佼者； 独立、个个性张扬扬、思想想前卫、乐于接接受新事事物； 社会地位位与文化化层面较较高，比比较关注注市场的的热点情情况； 追求投资资风险低低，回报报率高的的行业； 家庭负担担压力小小，有一一定的经经济实力力。2）、影影响客户户购买的的因素 物业价值值的平衡衡点，主主要表现现在单价价、总价价及付款款方式的的有机结结合； 项目新理理念的市市场推广广、充分分展示和和易操作作性； 市场反映映情况，销售手手段及推推广策略略； 物业管理理及生活活配套设设施的完完善程度度； 发展商、承建商商的社会会信誉、实力; 项目周边边环境设设施、人人文科教教配套等等。3）客户户管理该类客户户属于本本项目的的二级客客户群，对市场场反应程程度比较较敏锐，同时相相对其他他类型的的消费者者而言房房地产专专业水平平较高，独立分分析能力力较强，对于这这部分人人需要在在营销手手段上下下功