金辉广场项目可行性报告

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1、金辉广场项目可行性报告一、项目的基本情况（一）项目概况金辉广场 居住区由 东方置业发展有限公司 组织开发。某市城市规划局已批准了 项目的建设用地，同意征用土地 496.266亩（33.08 公顷），并出了红线图。市国土局 发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着 手进行。自 1995年7 月起，已停耕填土的地块面积为 312.04亩，现已被公司征用， 属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为 179.226亩，另有 5 亩为农村留用地。金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区 30 多千米，该区的西面和北面为香 蕉园和自然村用地，

2、南面隔河为经济技术开发区的东基工业区， 东面紧邻的 220KVA 开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为 33.08 公顷。其中居住区用地为 24.77 公顷，地上总建筑面积399260川，建筑密度为20.76%,容积率为1.61 （详见规划设 计要点）。（二）可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：总建筑面积：399260 m2其中：住宅面积：351476 m公建面积： 47784 m总投资： 126108万元（不含贷款利息）自有资金投入： 25222万元经分析研究,本项目主要经济指标为：多层住宅得房成本：3275/川高层住宅得房成本：3925元/ m2税后利润： 1474

3、7万元全部投资净现值： 1430 万元自有资金净现值： 3172 万元全部投资内部收益率： 10.86%自有资金内部收益率： 17.05%总投资利润率： 25.1%自有资金投资利润率： 58.5%二、项目投资环境与市场研究（略）三、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概括1、自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块 北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌 连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常 年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度 83%，为多雨

4、潮湿区。2、地物情况规划区内以东的夏利大道红线宽 60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重 点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。占地 3.26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担 负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是 110KVA 碧 开线，南边是 220KVA 黄开线，另有一条 110KVA 高压线至该区，在用地红线内边 缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些 线路在规划设计之中，经过有关各方的协商

5、之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。（二）项目发展条件1、优势分析（1）区位优势。本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东 北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成 具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区 与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水 等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共 服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合

6、城市副中心区都将与其发生 相互促进，共同发展的关系。（2）自然条件优势。本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质 较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。2、劣势及对策分析（1）变电站和高压线已建成的 220KVA 变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划 的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低 变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿 化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线 的距离都应在 18M 以上。2）铁路。规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有

7、一些影响，但铁路专用线运 输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护 绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低 限度。（三）地块征用情况 因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面 征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地 345.066 亩、河滩 地 151.2 亩。在该征地红线范围的 496.266 亩地以内，实际征地面积为 491.266 亩， 其中已填土面积 312.04亩，未填土面积 179.226 亩，划给原土地所在村自留地面积 为 5 亩。本地块的征地总费用初步估算为 158

8、21 万元。目前征地情况进展顺利。（四）项目规划设计构思方案根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下： 1、规划目标（1）以具有 21 世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活 环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适 应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范 小区。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和 小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小 区具有良好的空

9、间布局形态。4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能2、规划结构和空间布局（1）规划结构 本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带” 。 “三片”。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片 又被规划河涌分为东西两片。 “两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。 “两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护 绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。 “两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带， 以改善居住环境。 （ 2）空间布局形态。 北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然

10、村视觉上的隔 离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效 果。 小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化 轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。 三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。 “十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水 体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间 融为一体，创造了优美的空间景观。3、公共服务设施规划 规划配置的公共服务设施见表 421。公 共 服 务 设 施 表（421）编号项 目建筑面积/川用地面积/数量1幼儿园1500+1

11、8001800+200022小学4500r 850013中学90001400014卫生站45035文化活动中心40016球类场地255027粮油店30018:肉菜市场200019副食品店400210饮食店500211饭店500112小吃店300313综合百货店500114:日用杂品店260115:五金交电建材店120116理发店100117废品收购店100118书报销售店60119公共电话亭40520:中西药店80121水果店90122综合修理店260123储蓄所200124邮政所200125电讯营业所200126汽车停车场（库）54000 （1800 个车位）1727自行车（摩托车）停 车场

12、（库）14790 （9860 个车位）3928变电房300529路灯配电室30700130:净化石油气站40131公共厕所150332垃圾集散点150333小区综合管理处400134居民委员会42064、道路交通规划道路红线和断面见表 4 2 2道路红线和断面表（42 2）序号道路红线/M道路断面/M备注1385( 8) 20 5城市道路，括号内为咼压线下绿化隔离带236510( 6)105城市道路，括号内为咼压线下绿化隔离带330520 5城市道路420510 5城市道路5153 93小区道路6154 74小区道路7122.5 72.5小区道路83 43 4组团道路92.52.5宅间小道5、

13、主要技术经济指标（1） 土地使用指标。本区的土地使用情况见表4 2 3,其中高压线控制用地内包括防护绿化地、 道路停车场。用地平衡表（4 23）项目用地面积/公顷所占比重/%人均面积/ （川/人）居住区规划总用地33.08中其 中居住用地24.7710019.38其；住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共绿地4.2717.243.34河涌用地0.71咼压线控制用地4.18城市道路用地3.42(2) 密度指标。本区的密度指标详见表 424主要经济技术指标表424居住套数3652 套居住人口12782人总建筑面积399260 m

14、2其住宅建筑面积351476 m中公共建筑面积47784 m住宅平均层数8.47 层人口毛密度516人/公顷住宅面积毛密度14190 m /公顷住宅面积净密度28529 m /公顷容积率1.61总建筑密度20.76%绿地率43.26%四、项目开发建设及经营的组织与实施计划（一）建设方式 建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工 期、成本、质量。（二）开发方案设想与分析 考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河 1 号桥（含引道）一座，主干 道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66

15、609 。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配 套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得 尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。 本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引 买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593 。该区临近夏利大道，便于市场推广。第三期将建北片左下组团及中部 3栋高层，住宅建筑面积101296 （其中多层 26471川，高层74825 m2） o本期有利于小区成型及公建配套设施

16、的落实建设，对销 售有利。第四期建北左上组团及余下 4栋高层，建筑面积127977 m （其中多层33210 m, 高层94767 m）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人 气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。（三）建设进度项目建设拟共八年，分四期进行。第一期（二年）1998 年 10 月 2000 年 9 月第二期（二年）2000年 10月 2002年 9月第三期（二年）2002年 10月 2004年 9月第四期（二年）2004年 10月 2006年 9月详见项目实施计划表（表 4 25）五、项目投资估算、资金筹措计划（一）开发成本1、土地成本（征地

17、费、土地有尝使用费）（1）征地费。 征地补偿费：496.266亩X 19万/亩=9429.05 （万元）（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、 青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价 16.5万 元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%, 即：17.5万元/亩X 8%=1.4万元/亩） 填土工程费：496.266亩X 39950.20元/亩=1982.59 （万元）（注：填土工程单价按25.5元m .m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高 度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为 666

18、.67 m2/亩X 2.35元/ m2X 25.5元m =39950.2 元 /亩）。 工程立项初期工作补偿费：496.266亩X 39950.20元/亩X 12.8%=253.77（万元）。 耕地占用税：496.266亩X 5333元/亩=264.66 （万元）。（注：按8元m计征，666.67 m2/亩X 8元/ m2 =5333元/亩，交市财局）。 耕地垦复基金：496.266亩X 8000元/亩=397.01 （万元）。（注：按12元/m?计征，666.67 m2/亩X 12元/ m2 =8000元/亩，交市国土局，可申 请减免）。 新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩X 31581

19、元/亩=1567.26 （万元）。（注：按每亩前三年平均产值的 9倍计征，即为：3509元/亩X 9=31581元/亩， 交市蔬菜办公室,可申请减免） 。 征地管理费：496.266亩X 19万/亩X 2%=188.58 （万元）（注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局） 土地登记费：约为2.42 （万元）。（注：首1000 m叫攵200元，每超过500川加收40元） 已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填 土费的利息共计：1735.91 （万元）合计：15821.25 （万元）。（2）土地有尝使用出让金。根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价

20、为697元/m 820元/m不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地 使用权出让金标准定在200元/m,则其土地使用权出让金总价合计为：351476 m2X 200 元/m =7029.52 （万元）（3）合计土地成本为：22850.77 （万元）。将以上各项汇总表426所示：土地成本汇总表（426）序号项目金额/万元1征地补偿费9429.052填土工程费1982.593工程立项初期工作补偿费253.774耕地占用税264.665耕地垦复基金397.016新采地、鱼塘开发基金1567.267征地管理费188.588土地登记费2.249已付利息1735.9110土地

21、有尝使用出让金7029.5211合计22850.772、建安工程费（1）多层住宅建安费（427）多层住宅建安费（427）序号项目单价/元/ m2工程量/ m金额/万元1土建及装修工程费125018188322735.382水电安装工程费1001818831818.833小计135018188324554.21（2）咼层住宅建安费（表 4 2 8）。高层住宅建安费（表428）序号项目单价/元/m工程量/ m金额/万元1土建及装修工程费158016959326795.72水电安装工程费2201695933731.053电梯1501695932543.94消防50169593847.955小计200

22、016959333918.6（3）建安工程费合计：58472.81 （万元）3、前期工程费（1）筹建开办费:58472.81 X 2.5%=1461.82 （万元）（2）可行性研究费：58472.81 X 1.5% =87.71 （万元）（3）规划勘测设计费：58472.81 X 3%=1754.18 （万元）（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。（5）合计前期工程费用为：3303.71 （万元）。4、基础设施配套费（红线内外工程费，表 429）基础设施配套费（429）序号项目计算依据金额/万元道路工程42.13万元/公顷X 33.08公顷= 139

23、3.66 万元1393.60排水管道工程37.6万元/公顷X 33.08公顷= 1243.80 万元1243.80河涌改造工程8.58万/公顷X 33.08公顷=283.83 万元283.83跨横窖河工程一座约981.12万元981.12中小桥5座约501。96万元501.96污水泵站一座约287.39万元287.39公共广场25000 m2 （高压线下的公园、车场）X 320元/ m2 =800万元800公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450mX1200 元/m=54 （万元）54绿化工程5.4万元/公顷X 33.08公顷= 178.63 万元178.6供水工程15万元/公顷

24、X 33.08公顷=496.20 万元496.20供电工程65万元/公顷X 33.08公顷=2150.2 万元2150.2电信工程7万元/公顷X 33.08公顷=231.56 万元231.56煤气工程7万元/公顷X 33.08公顷=231.56 万元231.56合计8833.905、公建配套费（见表 4 210）公建配套费（4 210）序号项目建筑面积/ m2单价/元/m金额/万元幼儿园1500+1800850153.15小学4500900405中学9000900810卫生站45060027文化活动中心400100040球类场地2550 （用地面积）784200粮油店30060018肉菜市场2

25、000600120副食品店40060024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货店50070035日用杂品店26060015.6五金交电建材店1206007.2理发店1006006废品收购店1005005书报销售店606003.6公共电话亭405002中西药店806004.8水果店906005.4综合修理店26060015.6储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业所20060012汽车停车场（库）54000（1800个车位）12006480自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）9001331.1变电站30050015路灯配电室3

26、05001.5净化石油气站406002.4公共厕所1506009垃圾集散点1503004.5小区综合管理处40060024居民委员会42060025.2合计9904.056、不可预见配套费（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05 X 5%=4377.20 （万元）7、开发期间税费（表4 2 11）开发期间税费（4211）序号项目计算依据金额/万元1配套设施建设费58472.81 （万元）X 6%3508.372投资方向调节税58472.81 （万元）X 5%2923.643工程质量与施工安全监督费58472.81 （万元）X 4%。233.894供水管

27、网补偿费住宅按0.3吨/人，600 元/吨计，1278人X 0.3吨/人X 600元/吨230.085供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480 元/KVA 计，3652 户 X 4KVA/ 户 X 480 元/KVA701.186其他税费58472.81 （万元）X 2%1169.467合计8766.62&开发成本为以上7项之和，共计为：116509.06 （万元）（二）开发费用（表4 212）开发费用汇总表（4 212）序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本 x 3%=116509.06X 3%3495.272销售费用(2.1) + (2.2) + (2.3)6103.872.1广告及

28、市场推广费销售收入X 0.5%872.02.2销售代理销售收入X 2%3487.912.3销售手续费销售收入X1743.963贷款利息详见“贷款还本付息表”另计4合计9599.14销售收入来源详见“销售收入预测表”。（三）投资成本费用估算汇总表（表 43 13）投资成本费用估算汇总表（表43 13）成本项目总额/万兀得房成本（万兀/）多层(181883 m2)高层(169593 m)（）土地成本22850.776506501、征地补偿费15821.254504502、土地使用权出让金7029.52200200（二）建安工程费58472.8113502000（三）前期工程费3303.719494

29、（四）基础设施配套费8833.90251251（五）公建配套费9904.05282282（六）不可预见费4377.20125125（七）开发期间税费8766.62250250（八）开发费9599.14273273（九）投资总额合计126108.232753925（四）资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入 扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资

30、的 20%，由 此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资 合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本项目投资计划与资金筹措情况详见表 4 214 “投资计划与资金筹措表”。2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资 后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银 行最新公布的中长期贷款利率 7.65%。具体还本息计划详见表 4215 “贷款还本 目付息估算表”。投资计划与资金筹措表（4 214）序号项目合计建设经营期1234567891投资总额1430681391

31、31853520151209441769018760172681466911381.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123921.2贷款利息1696029178313672160286132712812227711382资金筹措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有资金252226022600037603760284028402.2借款（含利息）52260789154831036711160786132712812227711382.3销售收入再投入6558670

32、25602460246989126491445612392贷款还本付息估算表（4215）单位：万元序 号项目合计建设经营期1234567891年初借款累计7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年应计利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息偿还522609271981217158160195年末借款累计7891133742374134901427623676229762148816归还借款本息来源5226092719812171581601

33、96.1投资回收522609271981217158160196.2其他收入注：1、贷款利率为7.65%2、当年利息二（年初借款本息+当年借款/2）X年利率。六、项目销售收入及利润的估算（一）住宅销售单价的确定根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为 3300元/ （分两批推出，第一批推出50%,售价为3200元/ m2,第二批再推出余下50%售价为3400 元/川，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/m?；第三期多层住宅售价 均价4100元m,高层住宅售价均价为5300元/ m?；第四期多层住宅均价为4500元/ m,高层住宅售价均价为5700元/ m。车位售价

34、初步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决 定的。本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价30元/ m2 .月，高层均价40元/ m2 .月。（二）销售收入的确定根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4 2 16所示。销售收入预测表4216分类可销售面积/ m2建议销售面积/m销售收入/万元多层第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批1323640005294第二批1323542005559第四期

35、第一批1660544007306第二批1660546007638高层住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482车位1800 （个）8 （万元/个）14400合计176421（三）销售收入分期比例的测算根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。在本项目预计8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片， 管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小

36、 区完工一年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表 4217所示，各年销售收入汇总如 表42 18所示。（注：下表中，A1 期多层，A2 二期多层；A3 三期多层；A4 四期多层;B3三期高层；B4四期高层；C车位）销售收入分期按比例测算表4 217销售计划分年度销售金额/万兀年 份销售比 例销售面 积/tf23456789合计250%A1A1 :333051065812018C : 170（个）1360350%A1A1 :333041132312683C : 170（个）1360450%A2A2 :277971000711143C : 142（个）1136550%A2A2 :277

37、961056211698C : 142（个）1136650%A3A3 :1323652942682150%B3B3 :3741319455C : 259（个）2072750%A3A3 :1323555592783350%B3B3 :3741220202C : 259（个）2072850%A4A4 :1660573063647350%B4B4 :4738426535C : 329（个）2632950%A4A4 :1660576383775250%B4B4:4738327482C : 329（个）2632合计100%12011268311143116982682127833364733775217

38、6421各年销售收入与预测汇总表4 218项目合计建设经营周期123456789多层住宅68347106581132310007105625294555973067638高层住宅9367419455202022653527482车位1440013601360113611362072207226322632合计1764211201812683111431169826821278333647337752（四）项目利润估算项目土地增值税估算表如表 4219所示，增值率0,增值税率0;项目可运用资金估算表如表 4220所示；项目税后利润测算如表4221所示，项目税后利润总额为14747万元土地增值税计

39、算表4219序号项目金额/万元备注1扣除项目金额1777141.1 + 1.2+1.3+1.41.1开发成本116509详见开发成本构成表1.2开发费用26559销售费用+管理费用+财务费用1.3销售税金及附加11344销售收入X 6.43%1.4加扣20%233021.1X 20%2销售收入1764213增值额12932 14增值率05增值税率06增值税免交项目可运用资金估算表42 20序 号项目合计建设经营丿周 期1234567891销售收入17642112018126831114311698268212783336473377522销售税金 及附加11343773815716750172

40、41791234724272.1营业税882160163455758513411392182418872.2教育专项甘仝基金35224252223545673752.3教育 附加费26518191717404255572.4城市维护 建设税6174244394094981281322.5防洪工程 维护费31822232021485066682.6印花税及交易管理费970667061641471532012083土地 增值税4可运用资 金（1 23）1650781124511868104271094825097260423412635325税后利润测算表4221序 号项目合计建设经营周期1234

41、567891销售收入17642112018126831114311698268212783336473377522总成本 费用14306897461028590369486217502257229578306153营业税882160163455758513411392182418874教育专项基金35224252223545673755教育附 加费26518191717404255576城市维 护建设 税6174244394094981281327防洪工 程维护 费31822232021485066688印花税及交易管理费970667061641471532012089土地增 值税10利润总

42、额220101499158313911462334734704548471011所得税7263495523459482110511451500155412税后利润14747100410609329802242232530483156（注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算）七、项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设 项目经济评价方法与参数（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的 实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财 务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润。由于本项目并非长期经营

43、 项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。 评价指标的计算过程详见表 4222、表42 23所示。（一）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于 零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态 评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目 现金流量表（表4222及表42 23）（全部投资及自有资金）计算可得：1、 全部投资的财务内部收益率为：10.86%2、 自有资金的财务内部收益率为：17.05%基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营

44、的风险程度以及经营的目 标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本 项目贷款利率为7.65%,故基准收益率I取10%，由表42 22及表4 2 23计算 结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。财务现金流量表4222序 号项目合计建设经营周 期1234567891现金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1销售收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其他收入2现金 流出14471413622190202012219959

45、1606118318173921623939812.1建设投资12610813622177521878418784148291548914456123922.2销售 税金 及附 加1134377381571675017241791234724272.3土地 增值 税2.4所得 税726349552345948211051145150015543净现 金流 量31707-13622-7002-7439-8816-436385031044120234337714折现现金流量1430-12383-5787-5589-6021-270948005358943914322动态计算指标静态财务内部收益率：

46、10.86%财务净现值（1=10%） : 1430万元全部投资利润率=（31707/126108）X 100%=25%现金流量表（自有资金）表4223序 号项目合计建设经营周 期1234567891现金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1销售收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2其他收入2现金 流出161674602214320111221095911061275892720433397200002.1自有 资金252226022600037603760284028

47、402.2销售 收入 再投 入6558670526024602469891264914456123922.3销售 税金 及附 加1134377381571675017241791234724272.4土地 增值 税2.5所得 税726349552345948211051145150015542.6贷款 本息 偿还522609271981217158160193净现 金流 量14747-6022-23021561184637-7686293076177524折现现金流量3172-5474-19021173126396-43432314357529财务内部收益率：17.05% 动态计算指标财务净现

48、值（1=10%） : 3172万元全部投资利润率=(14747/25222) X 100%=58.5%静态（二）财务净现值（FNPV）财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流 量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标， 净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为10%，由此计算可得（表4 222,表4223）1、全部投资的财务净现值为：1430万元2、自有资金的财务净现值为：3172万元本项目财务净现值全部大于零。（三）投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资饿比值。是静态指标。由

49、表4222及表42 23计算结果为：1、总投资利润率=25.1%2、自有资金利润率=58.5%（四）项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表 4224所示：项目经济效益评价指标绘总表4 224计算基础动态指标静态指标财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）投资利润率全部投资10.86%1430 （万元）25.10%自有资金17.05%3172 （万元）58.50%（五）资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依 据，本项目资金来源与运用表 4225所示。从表中可以看出，本项目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表4225。资金 来源与 运用表（财务平衡表）42 25序 号项目合计建设经营 周期1234567891资金来源2539031391323501268102606322399329323064538750388901.1销售收入17642112018126831114311698268212783336473377521.2自有 资金252226022600037603760284028401.3贷款含 利息）52260789154831036711160786132712812227711381.4其他收入