某生态住宅区可行性研究报告

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1、大理4a541af47562a346c3f6960801c464de.docx可行性研研究报告告大理海湾湾生态住住宅区可行性研研究报告告（代项目目建议书书）昆明刘家家骏建设设工程项项目管理理咨询有有限公司司滇西办办事处泰宇集团团大理泰泰宇房地地产开发发有限责责任公司司二00六六年四月可行性研研究报告告（代项项目建议议书）编编写人员员负责人：杨正贵贵 经济济学专家家参加人：丁榆生生高级规规划师国国家注册册规划师师杨中雄 高高级工程程师杨凤鸣工工程师许连军工工程师杜德胜高高级工程程师国家家一级建建造师 张张文鼎 项项目投资资咨询策策划专家家寸浩森 项项目市场场营销部部经理目 录一、项目目背景与与建

2、设必必要性1、项目目背景2、项目目建设必必要性二、项目目概述1、项目目基本情情况2、项目目性质3、项目目开发单单位4、规划划的指导思思想和开开发理念念5、用地地及主要要经济指指标6、生态态住宅区区设计原原则和方方案三、投资资估算、资金筹筹措与投投资计划划1、总投投资额2、资金金筹措3、投资资计划四、项目目资源与与建设条条件1、项目目用地分分析2、施工工期间交交通、水水、电供供应3、建筑筑材料的的采供：五、项目目实施方方案和进进度安排排1、项目目实施方方案2、项目目实施的的组织计计划3、项目目实施的的进度安安排六、 市市场分析析与销售售计划1、大理理市场基基础与消消费状况况2、大理理市住宅宅需求

3、预预测3、售价价分析4、销售售对象5、销售售计划七、投资资效益与与财务分分析1、社会会效益2、环境境效益3、经济济效益与与财务分分析八、环境境保护措措施1、可能能形成的的污染因因素2、保护护和治理理措施：九、综合合评价与与结论附件：1、用地地规划地界界平面图2、项目目概念性性规划平平面图3、公司司营业执执照、法法人代码码证、税税务登记记证4、法人人代码证证5、税务务登记证证大理海湾湾生态住住宅区可可行性研研究报告告（代项项目建议议书）一、项目目背景与与建设必必要性1、项目目背景按照规划划，大理理市城市市性质确确定为：滇西经经济区的的中心城城市，大大理白族族自治州州州府所所在地，国家级级历史文文

4、化名城城和与国国际接轨轨的风景景旅游城城市，大大理市作作为滇西西地区交交通枢纽纽，滇西西商贸旅旅游中心心，滇西西经济区区的中心心城市。为使大理理成为最最适宜天天下人居居住和投投资创业业的城市市，城市市人口向向50万万人发展展；城区区面积将将达到335平方方公里，大理市市住宅市市场仍在在不断产产生新的的需求。无论通通过何种种途径增增加，城城市的发发展都需需要相应应的配套套建设和和住房。在不考考虑有效效购买力力的情况况下，单单从住房房需求分分析，大大理市每每年人口口增长拉拉动的住住房需求求，加之之城市外外来人口口的购买买需求和和城市拆拆迁需要要，将为为房地产产业提供供广阔的的发展空空间。所所以，这

5、这部分新新产生的的需求就就为我们们海湾生生态住宅宅区的项项目开发发建设提提供了一一定的市市场。2、项目目建设必必要性（1）住住宅建设设在大理理城市建建设中具具有重要要意义。居住是是人们生生存活动动的重要要条件，住宅是是人们满满足居住住条件的的物质基基础，安安居才能能乐业。城市经经济发展展、人民民生活水水平提高高，反映映在城市市面貌的的变化上上，其中中最直接接地反映映在城市市居民住住宅的变变化上。城市越越发达，居民住住宅建设设要求越越高。无无论是新新兴城市市的建设设还是老老城市的的改造，住宅都都需同步步规划建建设。大大理市政政府对城城市建设设长远规规划发展展中的住住宅建设设问题十十分重视视，该项

6、项目是充充分合理理利用荒荒山荒进进行开发发建设，对生态态住宅建建设用地地提供了了必要的的用地保保证。 建设海湾湾生态住住宅区符符合大理理市大力力发展旅旅游、居居住产业业的要求求，符合合云南省省委、省省政府提提出的把把大理建建设成为为“山水园园林大城城市,风风花雪月月大花园园”，使大大理成为为最适宜宜天下人人居住和和投资创创业的城城市的要要求，符符合省长长办公会会和州、市党委委政府开开发海东东的战略略思路。（2）本本生态住住宅区建建设项目目位于海海东镇下下和村龙龙沟箐，已纳入入大理市市建设规规划，主主要为大大理州、市的政政府机关关、企事事业单位位人员和和外来创创业人士士、经营营者提供供生态居居住

7、条件件，是成成规模的的生态住住宅生态态住宅区区。（3）海海湾生态态住宅区区项目的的建设，将带来来社会、环境、经济方方面的效效益。一一是通过过该项目目建设，可对大大理市投投资起到到一定的的推动和和促进作作用，提提升该区区人气，吸引外外来资金金投入开开发建设设；二是是该项目目建设，给大理理营造高高质量的的人居环环境和美美丽的家家园，同同时也将将促进周周围的环环境条件件得到很很大改善善；三是是该项目目的实施施将给国国家带来来税费和和财政收收入，也也给企业业带来一一定经济济收益，解决部部分就业业安排，对社会会、对国国家、对对企业都都是非常常有益的的。二、项目目概述1、项目目基本情情况项目名称称:大理理

8、海湾生生态住宅宅区（暂暂定名）项目地址址：大理理海东镇镇下和村村龙沟箐箐建设规模模与投资资： 项项目总用地面面积：33200001.6，4800亩 净净用地面面积：22190048.4，3288.6亩亩 总总建筑面面积：11074470 总总居住户户数：3332户户总投资：206332万元元，其中中：土地地投资224500万元，建筑工工程投资资102209万万元，基基础设施施建设费费42669万元元，不可可预见费费5000万元。建设周期期：3年年2、项目目性质把大理建建设成为为“山水园园林大城城市,风风花雪月月大花园园”，最适适宜天下下人居住住和投资资创业的的城市的的重点配配套工程程海湾湾生态

9、住住宅区。3、项目目开发单单位泰宇集团团大理泰泰宇房地地产开发发有限责责任公司司泰宇集团团是以房房地产开开发为龙龙头，以以整合社社会优势势人才、资金和和物资等等资源为为基础，集房地地产开发发、房产产营销、建筑设设计、施施工、监监理等为为一体，实行多多元化经经营的企企业集团团。集团核心心企业为为大理泰泰宇房地地产开发发有限责责任公司司、大理理市第一一建设工工程有限限责任公公司、大大理生源源水务工工程有限限责任公公司、漾漾濞县苍苍山西坡坡大花园园生态发发展有限限责任公公司、昆昆明刘家家骏建设设工程项项目管理理咨询有有限公司司滇西办办事处、云南监监协监理理咨询有有限责任任公司大大理项目目部等66个法

10、人人实体。集团可可在滇西西地区同同时开展展房地产产开发、房产营营销、投投资咨询询策划、可行性性研究、建筑设设计、工工程施工工、旅游游服务等等多个门门类业务务。集团是顺顺应大理理市“十一五”规划：把大理理市建设设成为滇滇西经济济区中心心城市，建设成成为最适适宜天下下人居住住和投资资创业的的城市，将城市市人口发发展到550万人人，城区区建设面面积达到到35平平方公里里这一目目标而建建立，是是响应州州、市政政府鼓励励发展旅旅游业、居住业业优势产产业而建建立。集团坚持持“高瞻远远瞩、至至诚至信信”的经营营理念，追求合合作共赢赢和共同同的成功功，集团团的建立立和发展展正是源源于社会会各界的的信任、关爱和

11、支支持。泰宇集团团的领导导团队：杨正贵：经济学学专家。曾任大大理市轻轻工局局局长、党党委书记记；大理理市计委委主任、党组书书记；大大理市人人大常务务副主任任、党组组副书记记；大理理锦兴股股份有限限公司董董事长、总经理理；中外外合资大大理永昌昌祥房地地产开发发有限公公司外方方代表、常务副副董事长长，是泰泰宇集团团的发起起人和组组织者。现任泰泰宇集团团总裁。杨中雄：高级工工程师。昆明刘刘家骏建建设工程程项目管管理咨询询有限公公司滇西西办事处处主任、云南监监协监理理询有限限责任公公司大理理项目部部经理。曾任大大理市设设计院院院长；大大理市建建委副主主任，大大理市建建设局党党委书记记、副局局长、总总工

12、程师师；大理理市供排排水公司司董事长长、总经经理；中中外合资资大理永永昌祥房房地产开开发有限限公司总总经理、总工程程师。现现任泰宇宇集团常务务副总裁裁，杨凤鸣：工程师师。大理理市第一一建设工工程有限限责任公公司董事事长、总总经理。大理市市第一建建设工程程有限责责任公司司目前年年产值逾逾亿元人人民币，近期建建设的标标志性工工程有大大理崇圣圣寺大雄雄宝殿，大理风风花雪月月大酒店店、澳霖霖广场等等。现任任泰宇集团团副总裁裁，许连军：工程师师。大理理生源水水务工程程有限责责任公司司董事长长、总经经理。现现任泰宇宇集团副总总裁，丁榆生：高级规规划师，国家注注册规划划师。曾曾任下关关市副市市长，下下关市人

13、人大副主主任，大大理市建建设局总总工程师师，中外外合资大大理永昌昌祥房地地产开发发有限公公司总工工程师。现任泰宇宇集团总工工程师。杜德胜：高级工工程师，国家一一级建造造师。大大理市第第一建设设工程有有限责任任公司副副总经理理。现任任泰宇集团团副总工工程师。大理泰宇宇房地产产开发有有限责任任公司成成立于220033年7月月，为泰泰宇集团团的核心心企业，已完成成房地产产开发面面积6万万多平方方，开发发的项目目有 “兴泰小小区”，“同心苑苑”和丽江江“中泰苑苑”等。公司司拥有工工程、经经济、会会计、统统计职称称人员1161人人，其中中工程系系列有1122人人（高中中级职称称34人人）；持持证上岗岗施

14、工员员50人人，安全全员100人，质质量检查查员122人，预预算员223人，技师222人，达到符符合部级级企业资资质标准准要求。目前，公公司注册册资本金金已增加加到10000万万元人民民币，年年开发建建设能力力可达110万平平方米。4、规划划指导思思想和开开发理念念规划指导导思想：面向二二十一世世纪人们们对高品品质、多多功能、新理念念、生态态型住宅宅的需求求，建设设山水相相映、充充满绿色色与阳光光的花园园式高尚尚海滨住住宅生态态住宅区区。“全景式式观海建建筑 纯生生态住宅宅区”是其项项目定位位。规划划方案将将围绕提提供居民民良好居居住体验验这个核核心，充充分考虑虑人的生生活需要要、交流流需要、

15、文化需需要、健健康需要要，配置置完备便便捷的生生活配套套，倡导导邻里交交流的场场所精神神，营造造良好的的文化氛氛围，提提供人性性化的服服务，从从实际意意义上实实现了理理想家园园的生活活意境，达达到人对对生活的的自然向向往和回回归。海湾生态态住宅区区创新的的开发理理念：（1）以以人为本本，尊重重自然海湾生态态住宅区区的规划划设计，贯彻“以人为为本”、“尊重自自然”与“可持续续性发展展”的思想想，以建建设生态态型居住住空间环环境为规规划目标标，满足足住宅的的居住性性、舒适适性、安安全性、耐久性性和经济济性，创创造一个个布局合合理、功功能齐备备、交通通便利、环境优优美、智智能化的的高品质质现代住住宅

16、区。规划布局局从实际际出发，根据城城市总体体规划与与设计要要求，着着眼海东东自然风风景和洱洱海自然然生态的的保护，在道路路、居住住组团、住宅单单位结合合地形进进行设计计，力求求使生态态住宅区区融于山山水优美美的自然然环境之之中，达达到以人人为本，人与自自然和谐谐融洽。（2）生生态先行行，保护护原始生生态系统统。海湾生生态住宅宅区的规规划充分分考虑保保护原生生态及生生态景观观。首先先，保护护原生态态系统，使地形形、溪流流、植被被等都有有其连续续性。其其次，对对周边的的生态环环境尽量量不破坏坏，而对对所开发发区内的的环境尽尽量加强强绿化，做到区区内区外外浑然一一体。第第三，对对人为的的破坏进进行再

17、恢恢复设计计，使之之为大自自然增添添美色。第四，不破坏坏山峰线线，保持持大自然然的美姿姿，尽量量按山地地等高线线设计，既使建建筑高低低错落有有致，又又尽量保保持原来来地貌。海湾生态态住宅区区在开发发过程中中强调选选择地形形、保护护地貌，通过艺艺术的眼眼光，因因地制宜宜、种植植相适应应的建筑筑，营造造出具有有诗意的的栖居之之地。（3）景景观先行行，做到到人工与与自然和和谐。园林设计计与景观观设计是是两个不不同的概概念，景景观设计计在我国国还比较较陌生。在海湾湾生态住住宅区的的开发中中，我们们提出了了“先造景景观，后后盖房子子”的建设设思想。在景观观设计的的中提出出“园林与与自然和和谐，景景观与文

18、文化交融融”的设计计理念，注重回回归自然然，以构构筑一幅幅阳光、清风、绿意与与蓝天的的美景，追求一一种“天人合合一”的意境境，留下下的将是是“人在画画中居，画作 长卷 观”并与山山河同存存的建筑筑。（4）人人自然建筑的的完美融融合。海湾生态态住宅区区讲究以以人建筑环境的的完美融融合作为为设计理理念，以以人的生生活及生生活感受受为设计计主线，以简约约的形式式、细腻腻的细节节、灵活活丰富的的空间，给人予予强大的的冲击力力，环境境设计上上更是以以亲近自自然，以以人为本本，体现现人文关关怀。为为客户描描绘了一一种独具具魅力的的生活方方式，通通过营造造出的临临水而居居的高尚尚生活社社区，带带给准业业主的

19、将将是一种种全新的的生活品品质。作作为未来来城市标标志性建建筑，让让拥有者者充分感感受到对对生活的的享受，成功与与自我的的实现.海湾生态态住宅区区建筑形态态讲究的的是通过过对地块块山形地地貌的理理解，找找到最佳佳的人与与自然和和建筑完完美融合合构思方方案。一一是减少少接地，尽量保保持地表表的原有有地形和和植被，有效地地保护地地貌，避避免较多多土方工工程建筑筑内部形形成不同同标高底底面；二二是不定定基面，合理利利用地形形高差和和山体形形态，沿等高高线随山山体布局局设计，形形成收放放自如、起伏跌跌宕的气气势；三三是山与与建筑共共融，使使每幢建建筑顺应应山势，与坡地地交错，既丰富富了住宅宅的立面面造

20、型，又避免免了对自自然山体体的破坏坏，形成成与山体体形态相相协调的的建筑风风格。（5）遵遵循国际际文明居居住标准准。海湾生态态住宅区区，一切遵遵循“国际文文明居住住标准”，最大大可能的的保留了了现有的的生态环环境，让让建筑与与自然和和谐融合合。“全景式式观海建建筑，纯生态态别墅”是住宅区区的项目目定位，其设计计理念、环保指标标、人居文化化必将领领航于大理海东东片区的的住宅产产业开发发。5、用地地及主要要经济指指标（1）海海湾生态态住宅区区用地平平衡表项 目占地面积积（亩）占地比率率（%）总 用用 地地475.8100净 用用 地328.670其中:建建筑用地地6413.66山 坡 面 积积14

21、6.330.88道路、绿绿化用地地265.555.66（2）生生态住宅宅区技术术经济指指标居住总户户数 3332户户居住总人人数 116600人总建筑面面积 10074770M2建筑密度度 133.366%容积率 0.334绿地率 633%住宅层数数 局部部3层6、生态态住宅区区设计原原则和方方案（1）设设计原则则：以人人为本，追求舒舒适的人人居环境境。具有有前瞻性性，使用用新材料料、新技技术，引引入新理理念，配配备现代代化管理理系统。达到功功能齐全全、安全全舒适、管理便便捷的优优良效果果。（2）设设计方案案单体设计计：独立庭院生生态住宅宅36户，双拼住住宅944栋188户，连排排住宅966户

22、，叠拼住住宅122户，共共计3332户。套型设计计：独立庭院生生态住宅宅净用地地1亩（3%），建筑筑面积约约350M2、双拼住住宅净用用地5分分（3%），建筑筑面积约约2500M2，连排排住宅住住宅净用用地3分（3%），建筑筑面积约约2000M2。叠拼住住宅建筑筑面积约约1800M2。底层设设停车房房、会客客厅、厨厨房、餐餐厅、卫卫生间、工人房房，二楼楼以上为为卧室、起居室室（或客客厅）、书房等等，三楼楼为卧室室、建身身房、露露台等。结构设计计：按九九度设防防、确保保结构体体系的安安全性、合理性性、经济济性。考考虑当地地常年有有风的情情况，趋趋利避害害。为适适应住宅宅空间的的灵活性性、多样样性

23、、适适应性和和可改性性的要求求，采用用框架结结构形式式，层高高2.88米。线网设计计：生态态住宅区区内采取取地下隐隐蔽线网网设计，不架设设明线。所有电电线、电电视、通通讯等线线路采用用专用地地沟埋设。三、投资资估算、资金筹筹措与投投资计划划投资估算算主要是是根据地地价、地地形、地地质状况况，大理理市当前前各种主主要建材材如钢材材、水泥泥、木材材、砂石石料、管管材、玻玻璃等材材料的市市场价格格，以及及大理市市房地产产开发平平均投资资成本，结合本本项目规规划设计计思路和和定位为为高尚住住宅生态态住宅区区的要求求来进行行测算并并适当放放宽投资资数额，以免物物价上涨涨或不可可预测的的情况导导致投资资增

24、长，造成实实际资金金紧张。1、总投投资额本项目总总投资2206332万元元，其构构成如下下：（1）土土地费：24500万元出让费：4755.8亩亩5万/亩=223799万元契 税税237793%=71万元元（2）前前期工程程费14500万元勘察设计计费：2250万万元三通一平平及土石石方工程程：12000万元（3）建建安装饰饰费 1102009万元元基础工程程费：11074470MM250元元/M22=537万元元建筑安装装工程：10774700M28000元/MM2=85998万元元装饰工程程：10074770M1000元/MM2=10744万元（4）基基础设施施建设费费4269万元供电：1

25、1074470MM25元/M2=54万元供、排水水：10074770M215元元/M22=1611万元通讯、邮邮电：11074470MM25元/M2=54万元 绿化、道路、照明等等：40000万元（5）公公共配套套设施费费 5000万元元保安 1100万万元停车场、棚 2200万万元公厕、拉拉圾清运运站、消消防等 2000万元元（6）管管理费（24550+14550+102209+4269+5500）=18887883%=5666万元（7）财财务费用用（包含含贷款资资金利息息及其它它费用）：500005.55%2.55=6888万元（8）不不可预计计费： 5000万元元 合计： 206550万

26、元元单位产品品投资额额为：2206332万元元10774700M2=19211元/MM2。2、资金金筹措建设项目目所需资资金主要要通过以以下渠道道解决：自筹资金金（含银银行贷款款）46600万万元预售商品品房收入入资金 1100883万元元引入合作作资金 660000万元3、投资资计划在投资计计划中，土地采采取一次次办理使使用手续续后，一次付付清土地地出让金金。开发计划划采取滚滚动开发发，分期期建设。第一期期20007年一220088年,为其建建设投资资期,主要集集中在220077年和220088年,完成成80%建设；第二期期为20009年20008年为为收尾阶阶段,主主要完成成20%建设和和

27、室外道道路、管管网、绿绿化等。四、项目目资源与与建设条条件1、项目目用地分分析位置：位位于海东东镇下和和村龙沟沟箐，属属大理市市满江规规划片区区。（1）依依山面水水，符合合中国五五千年来来对住宅宅科学选选址的原原则。古人选址址住宅的的原则是是要求住住宅须选选择：“背山面面水称人人心，山山有来龙龙昂秀发发，水须须围抱作作环形，明堂宽宽大斯为为福，水水口收藏藏积万金金，关煞煞二方无无障碍，光明正正大旺门门庭”（清姚延銮銮阳宅宅集成），这这是合符符科学的的选址。山地要要选朝阳阳、背山山面水，植被繁繁茂，地地面宽敞敞者，才才适宜于于人们建建宅、居居住。“风水”是中国国传统民民宅选址址的讲究究之一，玄学

28、讲讲究“藏风聚聚气”，求得得“人兴财财聚”。建筑筑风水学学选址法法则：好好的风水水要后方方高起有有靠山，前方开开阔有水水；左（青龙）右（白白虎）两两翼有小小山丘围围绕中央央平地，形成“四神相相应”，坐如龙椅。这这是风水水学上讲讲的场气气（微波波）最好好的态势势， 而海湾生生态住宅宅区的选选址恰好好符合建筑筑风水学学上讲的的条件：其地势就就是像一一把龙椅椅，背靠靠东南，面向西西北，其其地形简简洁明朗朗，背风风而聚气气，是藏藏龙卧虎虎，出人人才之地地。在纵纵的方向向上，与与自然相相融 一气哈哈成，可可纵观洱洱海全景景，苍山山全貌，坐览四四时的风风花雪月月。(2)交交通便利利，符合合人们“回归自自然

29、”的心灵灵追求。对海湾生生态住宅宅区，可可用八个个字概括括：“亲近都都市，拥拥抱自然然”，这正正是人类类追求居居所的最最高境界界。因为为它位于于大理市市繁华与与宁静交交汇处的的海东镇镇下和村村，地处处机场路路右边，环境优优美，交交通便利利（距州州政府行行政中心心区仅为为3里，距开发发区管委委会拟建建的办公公楼为22里，距距大理机机场约33里，距距大理火火车站和和客运中中心5里里，驱车车从州政政府行政政中心区区到海湾湾生态住住宅区仅仅为5分分钟，从从大理市市区到海海湾生态态住宅区区仅为110分钟钟），既既满足了了人们生生活、工工作的便便利，想想享受都都市生活活的种种种繁华，又远离离都市的的喧嚣、

30、感受大大自然的的沐浴，满足了了人性渴渴望回归归自然的本真。孔子说过过：“智者乐乐水，仁仁者。智智者动，仁者静静。”（论语语雍也），南朝朝宋的著著名文人人谢灵运运写有“山居赋赋”（宋宋书谢灵运运传）详详说山居居的由来来，说山山居具有有“网罗天天地于门门户，饮饮吸山川川于胸怀怀”的景观观意识。受其影影响人们们在保存存并发展展现代文文明的同同时，重重新将青青山叠翠翠、碧水水萦绕的的自然召召唤进入入人们的的生活，海湾生生态住宅宅区其依山面面水的地地理区位位，既可可乐水又又可乐山山，是智智者和仁仁者必选选的家园园。(3)符符合生态态环境对对人类的的健康要要求。国际上有有一种颇颇为流行行的“绿视率率”理论

31、，认为绿绿色在人人的视野野中达到到25%时，人人的感觉觉最为舒舒适。而而且森林林作为“城市之之肺”，其独独特的生生态服务务功能，早已获获得人们们的充分分认可。 海湾湾生态住住宅区现现状植被被好，土土层厚，山涧有有水，棕棕树、松松树已成成林，体体现着原原始质朴朴本色，环境优优美，到到处洋溢溢着烂漫漫而清幽幽的生活活气息。(4)符符合时代代居住发发展的主主流。大理是个个多山的的城市，依山而而居有着着十分悠悠久的历历史。随随着城市市的迅速速发展，人口的的不断增增多，道道路的畅畅通为城城市居民民迁出市市中心、到城市市周边的的山地建建造优美美的住宅宅创造了了条件，住宅势势必向着着资源丰丰富的山山地移动动

32、，山地地生态住住宅势必必成为时时代居住住发展的的主流。海湾生态态住宅区区倡导的的是自然然环境与与生态健健康的低低密度生生态住宅宅，有着着高绿化化率、低低密度、良好的的通风采采光条件件，将受受到人们们的青睐睐。海湾湾生态别别墅的建建设了符符合时代代居住发发展的主主流。(5)片片区开发发已初具具规模：东北有有马尾山山别墅项项目和在建的的东海岸岸国际花花园；西西南有新新大陆和和云南地矿开发的的石房子子山别墅墅区，以及及已经启启动的满江住宅宅片区，把把项目和和下关城城区连为为一体，区位优优势不言言而喻。2、施工工期间交交通、水水、电供供应交通：目目前已有有可供大大型车辆辆进出海海湾生态态住宅区区的机耕

33、耕道和矿矿山盘山山路从海海湾生态态住宅区区山顶通通过，施施工中材材料运输输较为方方便。电力：施施工动力力用电可可从就近近引入。施工用水水：城市市自来水水管网尚尚未进入入地块，可临时时取洱海海水用于于施工。3、建筑筑材料的的采供：现在基本本所有的的建筑材材料均已已全部取取消计划划供应。根据工工程计划划和进度度安排，可从市市场、厂厂家或商商家直接接订货和和购进。主要建建材、钢钢材、水水泥、木木材、玻玻璃、砂砂石等的的供应渠渠道，大大宗材料料直接从从厂家订订货，其其它从专专业市场场选购。五、项目目实施方方案和进进度安排排1、项目目实施方方案采取总体体规划、分期滚滚动实施施的办法法。拟分分为两期期开发

34、，自下而而上，先先易后难难。第一一期建双拼住宅宅1400户和部份份连排住宅宅以及独独立庭院生生态住宅宅，建筑面面积8229711平方米米。第二期期完成其其它住宅宅，建筑面面积244999平方方米和室外道道路、管管网、绿绿化等，第二期期待第一一期住宅宅销售至至60%时开工工。二、项目目实施的的组织计计划（1）现现场组织织管理项目的组组织与实实施由大大理泰宇宇集团负负责，由由项目开开发单位位、施工工单位和和工程监监理单位位组成现现场指挥挥部（或或联合办办公室），各方方密切配配合，现现场研究究解决施施工中出出现的问问题。现场指挥挥部 项目单单位现场办公公室 施工单单位项目经理理部 工 程程 监 理单

35、位现场场办公室室现场指挥挥部设指指挥长一一人，由由大理泰泰宇集团团工程负负责人担担任，主主要负责责召集、协调各各方关系系，共同同研究解解决现场场的有关关问题，成员为为项目单单位、施施工单位位、监理理单位现现场负责责人。（2）施施工力量量的组织织施工队伍伍的选择择：采取取招投标标方式选选择专业业施工队队伍。要要求：具具备科研研、设计计、采购购、施工工、服务务的能力力，具有有管理、技术、资金实实力和较较高的社社会信誉誉。工程质量量保障措措施：聘聘请工程程监理公公司进行行工程监监理。同同时本公公司现场场督促管管理。施工队伍伍的来源源：选择择知名度度较高的的正规建建筑公司司。3、项目目实施的的进度安安

36、排项目实施施进度，对项目目的经济济效益有有着直接接的影响响。严密密有效的的实施进进度安排排和高质质量的施施工组织织计划，是保证证项目顺顺利实施施的关键键。本项项目的实实施，应应根据开开发区统统一规划划布局要要求和基基础设施施配套工工程建设设情况而而确定。为使工工作顺利利开展，暂制定定项目实实施的具具体进度度计划，到时可可根据实实际情况况顺延和和调整。（1）办办理项目目前期有有关手续续： 20006.04一20006.061、可行行性研究究报告 20006.04一20006.062、项目目评估、立项 20006.04一20006.083、办理理用地手手续 220066.044一20006.104

37、、报批批初步规规划设计计方案 20006.04一20006.10（2）完完成前期期准备工工作 20006.04一220066.1221、勘察察、设计计、审定定方案和和图纸 20006.04一20006.082、办理理规划建建设的有有关手续续 20006.004一20006.093、项目目用地的的三通一一平 220077.01一220077.06（3）项项目开、竣工日日期 20007.01一220099.122一期工程程 220077.01一220088.122二期工程程 220088.06一220099.122六、 市市场分析析与销售售计划 1、大大理市场场基础与与消费状状况（1）市市场基础础

38、大理市房房地产业业从起步步到发展展，大致致经历了了三个阶阶段：119888年至119933年为第第一阶段段，以房房屋统代代建为主主，所建建住房多多为福利利性，商商品化率率低，房房地产业业处于萌萌芽状态态。19994年年至19998年年为第二二阶段，统代建建行为逐逐步消失失，商品品房开发发逐渐兴兴起。119999年至今今为房地地产业发发展与规规范阶段段。以旧旧城改造造和项目目的成片片开发为为起点，掀起了了城市建建设新一一轮高潮潮。尤其其20002年后后，城市市基础设设施建设设步伐加加快，城城市建成成区人口口、规模模迅速扩扩张，城城市建设设与房地地产开发发两者良良性互动动，房地地产场进进入有序序发

39、展时时期。到到目前为为止，大大理市房房地产业业基本实实现了创创业任务务，完成成了原始始积累。居民住住房质量量显著改改善，产产业结构构趋向合合理，市市场体系系基本建建立。大大理市房房地产经经营特点点主要表表现：一一是新区区开发与与旧城改改造相结结合；二二是外来来私营大大客商入入围开发发比重较较大；三三是典型型的借鸡鸡生蛋的的特点，投资项项目一经经确定，房地产产商即异异域贷款款或民间间融资购购置土地地，以预预定和预预售的方方式收取取购房款款，在建建筑市场场处于卖卖方市场场的条件件下，迫迫使建筑筑企业垫垫款施工工。从购房能能力看：伴随着着经济增增长，城城镇居民民可支配配收入逐逐年增多多，尽管管房价上

40、上涨，但但消费市市场仍保保持旺热热。从投资角角度看：由于股股市长期期低迷，银行存存款利率率低，而而房地产产业保值值、增值值功能显显著，使使得房地地产市场场成为投投资的重重要领域域。加上上银行信信贷的支支持，大大大刺激激了市场场的需求求，目前前通过按按揭贷款款购买商商品房的的比例大大为提高高。从消费结结构看：随着房房地产市市场的发发展，居居民住房房消费观观念发生生了明显显的变化化。人们们已不能能满足于于“够住就就行”的传统统观念，改善型型住房的的需求较较为明显显。住房房消费正正由“居住型型”向“享受型型”转变。二次置置业、三三次置业业的消费费群体逐逐步扩大大。房地产开开发与住住宅市场场：目前前,

41、大理理市房地地产开发发企业共共有五十十家，有有80%左右开开展了正正常业务务，600%的公公司已经经售房或或开始预预售房，另外有有少数昆昆明及县县区的房房地产开开发公司司已涉足足大理市市的房地地产开发发，但开开发规模模不大。 2、大理理市住宅宅需求预预测（1）住住宅需求求特点：对环境和和户型设设计要求求提高，人们喜喜欢生态态住宅区区环境优优美、阳阳光充沛沛、单元元住宅户户型在880一1130MM2/户，二室二二厅至四四室二厅厅；别墅墅户型在在1600一350M2/套的的住房。过去曾曾经热卖卖的底层层铺面，楼上住住宅的房房子已遭遭到冷落落；人们们喜欢购购地自建建，以便便节约资资金、保保证质量量、

42、合符符自己的的愿望。钟爱别别墅，经经济能力力较高的的人一般般都喜欢欢购别墅墅；部分分人购房房具有一一种投资资行为。（2）住住宅供需需现状大理市进进行房改改较早，多数机机关、事事业单位位和效益益好的企企业职工工都有了了住房或或通过集集资建房房拥有了了住房。一些私私营业主主、个体体户和收收入较高高者最近近几年也也相继购购房或购购地建房房。加上上现在房房地产企企业增加加，开发发量增大大，改变变了前几几年购销销两旺的的局面。住宅市场场仍在不不断产生生新的需需求，按按照规划划，大理理市城市市性质确确定为：滇西经经济区的的中心城城市，大大理白族族自治州州州府所所在地，国家级级历史文文化名城城和与国国际接轨

43、轨的风景景旅游城城市，大大理市作作为滇西西地区交交通枢纽纽，滇西西商贸旅旅游中心心，滇西西经济区区的中心心城市，无论通通过何种种途径增增加，都都需要相相应的配配套建设设和住房房。在不不考虑有有效购买买力的情情况下，单从住住房需求求分析，大理市市每年人人口增长长拉动的的住房需需求，加加之城市市外来人人口的购购买需求求和城市市拆迁需需要，将将为房地地产业提提供广阔阔的发展展空间。所以，这部分分新产生生的需求求就为我我们的项项目建设设提供了了一定的的销售市市场。（3）海海湾生态态住宅区区优势海湾生态态住宅区区项目建建设符合合大理居居民的需需求特点点，并且且有明显显的区位位环境优优势。根根据需求求特点

44、，进行规规划设计计和建设设，使其其至善至至美，完完全可以以满足消消费者的的要求。依山旁旁海，临临风望月月，远眺眺苍山如如画，近近看洱海海似银，处于最最好的位位置，海海湾生态态住宅区区区一定定是新的的需求者者最佳置置业选择择地点。3、售价价分析（1）大大理住宅宅售价情情况：调调查结果果显示，房价平平稳上升升，其主主要原因因是土地地价格上上涨；另另外由于于对生态态住宅区区环境绿绿化、美美化和配配套要求求提高，用地成成本和建建筑成本本相应增增加。（2）价价格定位位定价的依依据和原原则：本本生态住住宅区住住宅定位位的主要要依据一一是建设设成本；二是大大理住宅宅市场销销售价格格；三是是大理市市居民对对住

45、宅的的消费承承受力；四是大大理市居居民的收收入水平平；五是是生态住住宅区的的地理位位置和环环境。定定价的原原则是高高品位、中价位位，低利利润。定定价的策策略：采采取成本本价、吉吉祥数字字入市，先买优优惠，分分期定价价的办法法。住宅基本本定价: 依据据比较定定价和市市场定价价相结合合的原则则，就该该项目的的预算综综合定价价为：独独立庭院生生态住宅宅净用地地1亩（3%），建筑筑面积约约350M2的一幢生生态住宅宅销售价价格1005万元。双拼住住宅净用用地5分分（3%），建筑筑面积约约2500M2的一户生生态住宅宅销售价价格755万元。连排住住宅净用用地3分（3%），建筑筑面积约约2000M2的一户

46、生生态住宅宅销售价价格600万元。4、销售售对象（1）总总体市场场定位：为21世世纪大理理人和事事业成功功人士量量身打造造的海滨滨高尚住住宅生态态住宅区区。地域域以大理理市为中中心辐射射周边市市县，以以滇西及及外销市市场为辅辅。（2）市市场划分分：大理理70%，周边边县市220%，外销（指大理理州以外外）100%（3）主主力客户户群大理市及及其周边边市县中中高收入入者,这这类客户户拥有年年4万元元以上的的稳定收收入,年年龄在330一445岁之之间,家家庭结构构简单,生活品品位较高高,拥有有较高的的学历层层次,并并拥有一一定的身身份和事事业。（5）主主要对象象：大理知名名企业的的中高级级职员和和

47、营销精精英；当地金融融、通信信、医疗疗、保险险等企业业就职的的成功中中级阶层层；当地从事事个体、小规模模加工的的私营业业主、建建筑业老老板等；机关、事事业单位位中层以以上干部部；投资房地地产保值值增值的的人士；周边或外外地的工工商界人人士、私私营业主主；二次置业业者。5、销售售计划（1）销销售的分分期目标标计划总销售面面积10074770M2，其中中：一期期工程的的销售面面积500000M2，二期期工程的的销售面面积574770M2。（2）销销售工作作的组织织人员、机机构由公公司策划划品牌室室、销售售部负责责实施营营销计划划，售后后服务由由公司组组建管家家中心或或委托专专业屋业业公司负负责。（

48、3）销销售工作作的内容容和时间间计划制订销售售方案，进行销销售人员员培训，做好销销售的准准备工作作，时间间为20006年年10月月一20006年年12月月进行广告告制作与与投放，规划设设计销售售环境，营造销销售现场场，树立立公司形形象，推推广项目目的品牌牌和概念念，提高高公司和和项目的的知名度度，推动动项目的的预售和和内部认认购。时时间为220066年122月一220088年6月月完善销售售环境,组合推推出广告告,展开开现场销销售和直直销活动动,全面面进入强强势销售售。时间间为20006年年10月月-20009年6月月 寻求求销售难难点,针针对性地地进行突突破,做做好销售售工作。时间为为200

49、09年6月月-20009年122月。（5）做做好广告告与公关关抓住四个个有利时时机进行行公关：一是奠奠基仪式式（开盘盘）；二二是内部部认购（造市）；三是是结构封封顶（展展开）；四是全全面竣工工（强化化）。抓好广告告的优化化组合。充分利利用电视视、报纸纸、网站站、广播播、路牌牌、宣传传册以及及车身广广告等形形式，优优化组合合进行发发布投放放，形成成全方位位、立体体的促销销网络。七、投资资效益与与财务分分析1、社会会效益海湾生态态住宅区区项目的的开发实实施，所所产生的的社会效效益主要要体现在在以下几几方面：（1）增增加就业业机会：本项目目形成的的社区管管理、服服务系统统将提供供约2000人以以上的

50、就就业机会会，对社社会稳定定具有积积极作用用。（2）为为社会提提供了高高尚住宅宅：增加加了住房房的有效效供给，为国家家推行住住宅商品品化和货货币分房房增加物物质基础础。（3）为为国家财财政增加加收入：本项目目建设将将为国家家和地方方带来上上千万元元的税费费收入，为当地地经济建建设作出出一定贡贡献。（4）促促进经济济开发区区基础设设施建设设：项目目启动后后，政府府必将启启动用地地及周围围片区的的基础设设施建设设，才能能保证项项目实施施。（5）促促进大理理市项目目招商引引资：本本项目建建设将使使周围环环境得到到改善，带动基基础设施施完善，集聚人人气，增增强投资资者的信信心，从从而促进进招商引引资工

51、作作。2、环境境效益（1）社社区及周周围交通通条件得得到改善善：生态态住宅区区建设将将使该片片区形成成新的、四通八八达的路路网，向向周围辐辐射，增增加城市市的可入入性。（2）促促进新的的社区文文化形成成：高尚尚住宅社社区的建建成，将将使这片片本来毫毫不引人人注意的的冷清地地方显现现出生机机勃勃的的景象，随着商商业、教教育、娱娱乐等各各种设施施的完善善，住户户的入住住把各种种知识、信息、技术带带进社区区，社区区将形成成独特的的文化氛氛围。（3）改改善了社社区及周周围环境境质量：生态住住宅区建建设不仅仅因上述述交通条条件改善善和社区区文化形形成，给给周围村村庄居民民带来生生活环境境方面质质的改善善

52、，而且且生态住住宅区独独特的建建筑和区区内绿化化将起到到示范性性效果，使周围围居民重重视环境境绿化，以提高高环境质质量。3、经济济效益与与财务分分析（1）销销售收入入与税金金本项目除除去各种种配套公公建设施施外，实实际销售售面积为为10774700M2。销售售定价为为独立庭院生生态住宅宅净用地地1亩（3%），建筑筑面积约约3500M2，每一幢幢生态住住宅销售售价格1105万万元。双双拼住宅宅净用地地5分（3%），建筑筑面积约约2500M2，每一户户生态住住宅销售售价格775万元元。连排排住宅净净用地33分（3%），建筑筑面积约约2000M2，每一户户生态住住宅销售售价格660万元。A销售总总收

53、入： 2335500万元36套1055万元+1888户75万元元+966户60万元+112户*45万万元=235550万万元B税金： 112733万元营业税2235550万元元5%=11777万元元城乡建设设维护税税11777万元元5%=59万元元教育费附附加12236万万元3%=37万元元单位税收收：1227310774700=1188元/MM2（2）成成本估算算A直接成成本 1188778万元土地出让让费 224500万元前期工程程费 11450万元建安装饰饰费 1102009万元元基础设施施费 4269万元元公共配套套设施费费 5500万万元B间接成成本：21333万元元管理费用用 55

54、92万元元销售费用用 22355501.55%=3353万万元财务费用用 6888万元元不可预见见费用 5500万万元C项目总总成本： 1188778+21333=210111万元元D单位销销售成本本： 221011110774700=19555元/MM2E单位经经营成本本：单位销售售成本+单位税税收=119555+1188=20773元/M2（3）利利税总额额利税总额额：销售售收入一一项目总总成本=235550-210111=25339万元元利润总额额：利税税总额一一销售税税金=225399-12773=12666万元元企业所得得税：11266633%=4118万元元企业净利利润：利利润总额

55、额一所得得税=112666-4188=8488万元（4）盈盈利能力力分析从财务分分析的数数据可知知，若所所建盖的的生态住住宅能按按预期目目标和价价格销售售，则本本项目有有一定的的经济效效益和盈盈利能力力。本项目主主要静态态财务指指标如下下：商品房销销售收入入 235550万万元总成本费费用 2110111万元利税总额额 25339万元元税金 12273万万元利润总额额 12266万万元企业所得得税： 4188万元企业净利利润 8488万元投资利税税率=利利税总额额/项目目总投资资1000%=111.442%投资利润润率=利利润总额额/项目目总投资资1000%= 12.3%销售利润润率=利利润总

56、额额/销售售总收入入1000%= 12.81% 投资净利利润率=企业净净利润/项目总总投资1000%=110.01%。八、环境境保护措措施由于本项项目处于于洱海边边，位置置特殊，所以在在建设之之前就认认真分析析将来可可能形成成的污染染因素，并提出出相应的的治理措措施，确确保项目目在建设设过程中中和新的的社区形形成后，不对周周围环境境和洱海海形成污污染。1、可能能形成的的污染因因素生活污水水：厨房房、卫生生间、洗洗衣等形形成的生生活污水水；生活拉圾圾：家庭庭生活拉拉圾、市市场、道道路清扫扫的拉圾圾；汽车噪声声：汽车车喇叭声声和起动动马达声声在宁静静社区中中显得特特别突出出；烟、尘：生态住住宅区内

57、内使用不不当的燃燃料、小小餐馆的的油烟，建设施施工时的的尘土等等都可能能形成烟烟尘污染染。2、保护护和治理理措施：生活污水水的处理理：生态态住宅区区内雨、污分流流，将生生活污水水归集到到市政地地下管网网，由市市政统一一进行处处理和排排放。化化粪池的的建造确确保不参参漏。生生态住宅宅区雨水水通过单单独的下下水道排排入小河河，通过过小河的的自洁后后排入洱洱海，还还可以结结合生态态住宅区区美化修修一水塘塘，在水水塘经过过沉淀、自洁后后再入洱洱海。生活拉圾圾的处理理：在各各组团设设一拉圾圾归集点点，生态态住宅区区建一拉拉圾清运运站，由由有关部部门统一一定点处处理。汽车噪声声：汽车车喇叭噪噪声、发发动时

58、的的马达声声主要对对生态住住宅区的的内环境境有一定定影响，可以通通过规划划设计、绿化、建立有有关管理理制度来来减少和和控制其其噪声的的影响。烟、尘的的治理：一是在在规划设设计时，生态住住宅区的的燃料就就定为清清洁的天天然气或或使用电电炊，不不准使用用木材和和煤等固固体燃料料；二是是对区内内的餐馆馆进行一一定限制制。必须须有油烟烟、油污污等处理理系统；三是建建设施工工过程中中先修区区内道路路，勤洒洒水，减减少尘土土飞扬。九、综合合评价与与结论该项目是是大理市市满江规规划区项项目之一一，符合合国家发发展房地地产业的的政策和和大理城城市规划划的要求求。从现现代居住住观念和和长远发发展眼光光来看，本项目目具有一一定的自自然环境境优势和和市场潜潜力。1、项目目总投资资为人民民币2006322万元。建设规规模10074770平方方米，规规划用地地4755.8亩亩，建设设期3年年，分为二二期建设设。2、项目目建设的的部分条条件已具具备，但但还需政政府解决决规划、用地、林业、基础设设施配套套等问题题。3、本项项目销售售定价为为独立庭院生生态住宅宅净用地地1亩（3%），建筑筑面积约约3500M2，每一幢幢生态住住宅销售售价格1105万万元。双双拼住宅宅净用地地5分（3%），建筑筑面积约约2500M2，每一户户生态住住宅销售售价格775万元元。连排排住宅净净用地33分（3%），建