后湖花园完整可行性报告研究

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1、武汉后湖花园完整可行性研究报告江岸区后后湖乡，属于武武汉市“十五”计划确确定的三三大住宅宅新区之之一。本本文通过过对江岸岸区后湖湖乡石桥桥村1225.559亩的的一国有有拍卖地地块的开开发经营营环境的的市场调调查分析析，以及及周边主主要同类类竞争物物业的比比较后，依据江江岸区后后湖乡当当地的目目前市场场状况和和对未来来的预测测，对项项目的可可行性与与开发经经营策划划提出初初步意见见，并结结合项目目的特点点优势，对项目目进行了了投资分分析、财财务评价价和风险险分析，以期探探讨该地地块进行行住宅开开发经营营的可能能性。依依据本文文的方案案，项目目总建筑筑面积111.772万平平方米，项目总总投资1

2、155994.885万元元。经测测算项目目财务净净现值336200.111万元，项目财财务内部部收益率率27.1%，因此项项目在经经济上具具有较强强的可行行性。关键字字后湖湖花园 项项目投资资 开开发经营营ABSTTRACCTThe Houuhu couuntrry iin JJianngaan aareaa beelonngs to onee off thhe tthreee nnew ressideentiial disstriictss whhichh coonfiirmeed bby tthe “Fiifteeentth PPlann” oof WWuhaan. Aftter givv

3、ingg a marrkett reeseaarchh annalyysiss too thhe ddeveeloppmennt aand mannageemennt eenviironnmennt oof oone aucctioon aareaa whhichh iss onne hhunddredd annd ttwennty fivve ppoinnt ffivee niine Mu ownned to Nattionn annd ccomppariing to thee moostlly ssimiilarr coompeetittivee reesiddenttiall diist

4、rrictts nnearrby. Acccorrdinng tto tthe preesennt sstatte oof tthe marrkett annd fforeecasst oof tthe futturee , theen tthiss arrticcle givves thee prrojeect - HHouhhuGaardeen aan aanallysiis oof iinveestmmentt, aan aapprraissingg off fiinannce andd ann annalyysiss off riiskss inn orrderr too diiscu

5、uss thee prrobaabillityy too deevellop andd maanagge. In ligght of thee prrogrram plaanedd inn thhis artticlle ,thee prrojeect willl bbe oone hunndreed aand sevventty ttwo thoousaand arcchittectturee accreaage squuaree meeterrs aand thee tootall innvesstmeent willl bbe oone hunndreed aand fiffty fiv

6、ve mmilllionn annd nninee huundrred andd foortyy eiightt thhoussandd annd ffivee huundrred Yuaan. Aftter callcullatiing, thhe pprojjectt wiill proofitt thhirtty ssix milllioon aand twoo huundrred andd onne tthouusannd aand onee huundrred Yuaan iin ffinaancee ,aand thee innterrnall raate of retturnn

7、iss 277.1%.Soo thhe pprojjectt iss prrobaabillityy annd aadapptivve tto ddeveelopp annd mmanaage.keyy woordHouuhuGGardden prrojeect invvesttmennt devveloop aand mannagee目 录第一章 前言一、报告告编制目目的二、报告告编制依依据三、项目目概况第二章 项目开开发经营营环境分分析一、20000年年国内经经济及房房地产市市场回眸眸二、武汉汉市房地地产市场场分析三、有利利投资经经济形势势成因分分析第三章 项目周周边物业业市场调调查分析析

8、一、投资资地块的的地理环环境二、后湖湖地区区区域分析析三、项目目周边主主要物业业分析四、后湖湖乡消费费者调查查分析第四章 项目开开发经营营优势点点与机会会点分析析一、房地地产投资资项目开开发经营营机会形形成模式式二、项目目开发经经营优势势点三、项目目开发经经营机会会点第五章 项目目定位一、目标标市场定定位二、产品品定位第六章 项目目规划、建筑设设计建议议一、项目目总体规规划建议议二、住宅宅建筑设设计建议议三、小区区配套设设施建议议四、环境境艺术设设计建议议第七章 项目开开发经营营策略及及投资估估算一、项目目开发经经营策略略二、项目目投资估估算三、项目目实施进进度安排排四、项目目投资与与筹资计计

9、划第八章 项目开开发经营营状况分分析一、项目目销售计计划二、项目目销售收收入估算算三、项目目经营成成本估算算四、项目目利润估估算五、项目目现金流流量、财财务净现现值及财财务内部部收益率率第九章 项目开开发经营营风险分分析 一、项项目盈亏亏平衡分分析 二、项项目敏感感性分析析 三、项项目开发发经营主主要风险险及对策策分析第十章 结论与与建议第十一章章 结束束语第十二章章 附录录及主要要参考文文献第一章 前 言一、报告告编制目目的 1、在对项项目开发发经营环环境进行行详细分分析的基基础上，结合项项目所处处的区位位环境，对该地地块的市市场价值值进行合合理的评评估。 2、对项目目的可行行性与开开发经营

10、营策划提提出初步步意见，并对项项目的规规划设计计、建筑筑方案设设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。 3、结合公公司的状状况和项项目的特特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。 4、对项目目进行投投资分析析和风险险分析。5、对项项目决策策及其实实施的优优化提出出建议。二、报告告编制依依据 1、武汉市市规划局局规划方方案； 2、亿房网网站）； 3、国家建建设部及及武汉市市颁布的的与房地地产相关关法律与与政策； 4、武武汉市220000房地产产年鉴；5、现场场勘察和和实地调调研所得得资料。6、武汉汉市新洪洪泰中介介代理公公司提供供的资料料三、项目目概况该地块位位于江岸岸区后湖湖乡石桥桥村

11、，总总面积约约1255.599亩，属属于武汉汉市“十五”计划确确定的三三大住宅宅新区之之一后湖乡乡居住组组团，对对于新型型住宅开开发有极极其重要要意义。根据武武汉市规规划局的的要求，该地块块已经基基本平整整通水通通电，经经市人民民政府武武政土字字200012号文文批准同同意，且且可以免免收城市市基础配配套费。并确定定该地块块的主要要用途是是住宅用用地，容容积率不不超过11.4，建筑密密度222.5%，绿化化率不低低于400%。主主要建筑筑形式为为多层，建筑限限高一般般在244米以下下，也也允许建建高层（40米米以下），但比比例不得得超过220%。根据调查查分析及及以上资资料，项项目产品品定位为

12、为中等档档次的住住宅新区区。建筑筑形式采采用组合合式：多多层600%，小小高层440%,并初步步确定项项目主要要技术指指标如下下：总用地地面积：8.337公顷顷，合1125.59亩亩。容积率率：1.4总建筑筑面积：11.72万万M2 其中中：多层层住宅：6.772万MM2 小高高层住宅宅及别墅墅：4.48万万M2 公公建面积积：0.5万MM2建筑密密度：222.55%绿化率率：400%（以上数数据是依依据周边边物业的的指标参参考提出出的，该该方案仅仅为初步步方案，在很多多方面还还有待于于进一步步优化）第二章 项项目开发发经营环环境分析析一、20000年年国内经经济及房房地产市市场回眸眸投资机会

13、会孕育于于经营环环境之中中，作为为基础性性、先导导性的房房地产业业更是如如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。20000年根据据经济发发展的要要求，我我国坚持持扩大内内需的方方针，继继续实行行积极的的财政政政策和稳稳健的货货币政策策，大力力推进经经济结构构调整，加强农农业基础础，加大大国有企企业改革革和脱困困的力度度，实施施西部大大开发战战略，采采取多种种措施扩扩大出口口，这些些重大措措施的实实施，使使得我国国国民经经济保持持了较快快的发展展势头，呈现出出积极变变化。投投资，消消费和出出口增长长加快，社会需需求进一一步回升升，结

14、构构调整稳稳步推进进，基础础设施建建设得到到加强，经济体体制改革革取得新新的进展展，企业业效益和和财政收收入大幅幅增加，经济运运行质量量进一步步提高。（新新华文摘摘200015）同时全国国房地产产开工，竣工面面积增势势不减，据国家家统计局局固定资资产投资资统计局局提供资资料显示示，20000年年“国房景景气指数数”值达到到1044.066点，比比上年增增加2.6点，保持了了快速上上升的发发展趋势势，房地地产开发发呈现以以下特点点：房地地产开发发投资与与到位资资金持续续快速增增长；商商品房销销售面积积与销售售收入增增势强劲劲；商品品房平均均销售价价格稳中中趋升；商品房房施工总总量不断断扩大；新开

15、工工项目快快速增加加（如下下表），各级政政府消化化空置面面积的努努力初见见成效，商品房房空置面面积出现现大幅度度回落，房地产产市场呈呈现出产产销两旺旺的局面面。随着着国家经经济形势势的好转转和相关关政策的的出台，投向房房地产的的资金明明显增加加，投资资结构进进一步改改善，房房地产业业呈现强强劲的增增长势头头，（中国统统计CChinna SStattistticss 200015），房地产产市场也也呈现出出以下主主要特征征：全国房地地产开发发及销售售情况表表20000年实际际 比上上年同期期+%住宅投资资（亿元元） 333188.7 25.8商品房新新开工面面积（万万平方米米） 2282995

16、330.66商品房竣竣工面积积（万平平方米） 2330277.9 16.4商品房销销售建筑筑面积（万平方方米） 169984.1 226.99商品房销销售额（亿元） 35571.0 330.11其中：销销售给个个人（亿亿元） 28440.33 511.9占总销售售额的比比重（%） 779.55 -1 开开发投资资量持续续增长，投资结结构趋于于合理。20000年全全国房地地产开发发完成投投资49901.73亿亿元，与与上年同同比增长长19.5%，占固定定资产投投资的220.22%。其其中：商商品住宅宅开发完完成投资资33118.774亿元元，与上上年同比比增长225.88%。2 消消费主题题发生

17、变变化，销销售总量量逐年上上升。220000年，个个人购买买商品住住宅1.32亿亿平方米米，占商商品住宅宅销售面面积的887.551% ，比上上年提高高7.99个百分分点。3 销销售价格格稳中有有升，消消费信贷贷不断扩扩大。220000年商品品房每平平方米平平均售价价21005元，较上年年上涨55.988%，商商品住宅宅平均售售价19951.6元，上涨88.144%，办办公写字字用房平平均售价价44337元，下跌77.955%，商商业营业业用房平平均售价价32221.118元，上涨33.477%。个个人住房房贷款逐逐年翻番番。四家家商业银银行个人人住房贷贷款余额额三年累累计增长长17.4倍。其

18、中建建设银行行20000年末末个人住住房贷款款余额达达13990亿元元，占该该行全部部贷款余余额的110.66%，当当年新增增个人住住房贷款款占该行行当年全全部贷款款新增额额的400%。4 二二级市场场日趋活活跃，租租赁市场场渐成气气候。现现已形成成新建商商品房增增量市场场、二手手房交易易市场和和房屋租租赁市场场三分天天下的局局面，带带来了房房地产市市场的繁繁荣。5 需需求状况况发生变变化，市市场供求求呈现多多样。从从各城市市反映的的情况看看，随着着个人买买房的兴兴起，面面积不大大，设计计合理，功能齐齐全的中中套型住住房（990平方方米左右右）总体体好销，环境，绿化，配套，物业管管理的好好坏越

19、来来越为购购房者重重视，住住宅产品品的创新新加快，品牌意意识得到到加强，品牌楼楼盘受到到青睐。（中中国房地地产信息息200015 RReall Esstatte IInfoormaatioon oof CChinna 谢谢家瑾）以上资料料表明，国家宏宏观经济济形势是是良好的的，房地地产市场场也在稳稳步发展展，加之之相关政政策法规规的出台台，进行行住宅投投资是适适宜的，是和国国家形势势相一致致的。二、武汉汉市房地地产市场场分析1 220000年房地地产市场场 220000年武汉汉市的房房地产市市场形势势是总体体上处于于稳步攀攀升，逐逐渐走高高的态势势。一是是全市房房地产开开发总投投资达1101.

20、29亿亿元，较较19999年增增长111.077%；全全市总开开工面积积13443万平平方米，比19999年年增长33.688%；总总竣工面面积为4454.11万万平方米米，比119999年增长长2%；其中住住宅竣工工面积达达3777.311万平方方米，占占全市总总竣工面面积的883.009%，比19999年年增长88.6%；全市市商品房房销售总总面积为为3033.766万平方方米，其其中住宅宅为2444万平平方米，占总面面积的880.333%，销售额额达600.2亿亿元；空空置商品品房从119999年的1150万万平方米米下降为为1155万平方方米。二二是在房房地产租租赁市场场上，全全市房屋

21、屋租赁总总户数为为194481户户，比119999年增长长11%，租赁赁总面积积为800.155万平方方米，比比19999年增增长177%，年年租金总总额为33.366亿元，比19999年年增长552%。三是在在房地产产抵押方方面，全全市房地地产抵押押总户数数为2116477户，比比19999年增增长1222.88%，说说明个人人购房贷贷款正迅迅速地增增长。以以上情况况表明：武汉市市20000年房房地产宏宏观经济济指标开开始回暖暖，房地地产市场场开始步步入了成成长期，正朝着着新的繁繁荣上升升期转变变。（1）个个人购买买率进一一步增加加。商品品房个人人购买率率是反映映地区房房地产市市场购买买力水

22、平平的重要要指标，20000年第第四季度度商品房房销售额额为8亿亿元，其其中个人人购买为为6.991亿元元，个人人购买率率为866.433%。从从图中可可以看出出：20000年年武汉市市商品房房个人购购买率是是持续上上升，至至第四季季度已经经达到886.443%的的水平，个人购购买率的的不断上上升，也也从一个个侧面表表明房地地产市场场发育良良好，房房地产消消费已经经启动并并且持续续增长，为房地地产市场场的持续续快速发发展提供供了条件件。（2）房房地产投投资进一一步加大大，投资资结构更更趋合理理。20000年年第四季季度房地地产投资资总额为为35.79亿亿元，在在上季度度的基础础上进一一步增长长

23、， 从从左图看看出：220000年各季季度武汉汉市房地地产投资资增长非非常迅速速，增幅幅很大，表明房房地产业业新的增增长周期期已经到到来，同同时也可可以看出出房地产产需求对对投资强强有力的的拉动作作用。价格 指指数一季度 19441.88 10000二季度 19663 110100.9三季度 20003.993 110311.9四季度 20221.666 110411.033（3）截截止20000年年11月月份，全全市完成成住宅投投资200.877亿元，占房地地产总投投资的558.333%，20000年武武汉市住住宅累计计总投资资75.82亿亿元，占占房地产产总投资资的855.588%。其其中

24、住宅宅类物业业价格指指数具体体见下表表：各季度武武汉市住住宅加权权平均价价格水平平与价格格指数变变化如下下图所示示:通过下图图可以看看出，第第四季度度住宅价价格继续续上涨，但涨幅幅小于上上季度，原因是是二季度度的住宅宅价格基基数相对对较低，导致三三季度住住宅价格格增幅较较大，第第四季度度在三季季度住宅宅价格基基数相对对较高的的基础上上难以继继续保持持较大的的增幅，但总的的趋势是是住宅价价格保持持攀升。2市场场特点分分析2.1宏宏观市场场特点：亿房房1住房房分配制制度改革革的历史史性突破破，为房房地产市市场的发发展提供供了动力力。20000年年，武汉汉市正式式步入住住宅的商商品时代代。自1199

25、88年122月311日延续续了近550多年年的福利利分配住住房制度度退出历历史舞台台，货币币分房制制度取而而代之，住宅的的商品属属性逐渐渐被还原原出来。经过119999年的过过度转换换，从220000年开始始，实物物分房已已完全停停止，居居民“等、靠靠、要”的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变。20000年年6月330日以以前，凡凡购买公公房一次次性付款款的，可可享受220%的的折扣优优惠；220000年岁末末，购买买现住公公房一次次性付款款享受110%优优惠也全全部结束束，从今今年元旦旦开始则则实行“零折扣扣”。住宅宅这个人人们生活活消费中中占用资资金量最最大的商商品在22000

26、0年完全全纳入了了市场经经济轨道道。2空置置商品房房消化能能力加强强。20000年年武汉房房地产市市场的销销售情况况趋暖，市场容容量扩大大，除可可吸纳上上市的商商品房外外，还消消化一部部分往年年的空置置商品房房。19999年年武汉市市空置商商品房为为1500万平方方米，220000年新增增9万平平方米，到20000年年底还剩剩1155万平方方米，因因此在220000年共消消化了444万平平方米。3 经经济适用用房建设设取得较较好成效效。20000年年武汉市市不断推推进和完完善经济济适用住住房建设设。全年年经济适适用房施施工面积积为1995万平平方米，竣工面面积为665万平平方米，占全市市住宅总

27、总竣工面面积的117.223%，全年销销（预）售1115.114万平平方米，其中预预售388.966万平方方米，销销售率超超过1000%，解决了了1万余余户居民民的住房房问题，先后开开发了百百步亭花花园，华华锦城花花园等几几个规模模大、环环境好的的重点经经济适用用房小区区。4 房房地产二二、三级级市场联联动效应应初步显显现。220000年武汉汉市房地地产市场场结构趋趋于合理理，存量量房交易易明显放放大，二二手房市市场活跃跃程度较较高。根根据房地地产发达达地区的的经验，二手房房市场的的活跃会会直接刺刺激住宅宅一级市市场的发发展，存存量房买买卖的增增加并不不意味着着增量房房市场的的萎缩，而是带带动

28、增量量房市场场的增长长。广州州、深圳圳存量房房交易大大大超过过了增量量房的交交易，而而武汉市市现在存存量房的的交易确确小于增增量房的的交易，因此利利用二手手房交易易拉动住住宅一级级市场的的操作空空间很大大。20000年年武汉市市增量房房市场交交易3000100起，交交易的建建筑面积积达2444万平平方米，而存量量房市场场交易达达到2771300起，建建筑面积积为4778.662万平平方米。存量房房交易的的兴起和和已售公公房的上上市交易易，大大大推动了了武汉房房地产市市场的梯梯级消费费需求。住房一级级市场（增量房房） 住住房二级级市场（存量房房） 住住宅总量量起数 3300110起 271130

29、起起 5771400起建筑面积积 2444平方方米 4478.62万万平方米米 7222.662万平平方米5 金金融系统统成为房房地产业业的坚实实后盾。银行方方面：已已经把个个人住房房贷款作作为房地地产贷款款业务的的主体，部分银银行将个个人贷款款的上限限提至“8成330年”的期限限。20000年年全市各各银行发发放个人人住房贷贷款共计计29.17亿亿元，比比投资到到建设环环节的贷贷款总额额11.79亿亿元多出出一倍多多。公积积金方面面：公积积金贷款款购房面面积占全全年总销销（预）售面积积的1/4强。20000年新新增归集集住房公公积金55.388亿元，比19999年年增长333.994%。共批

30、准准发放个个人住房房贷款990199户，共共计5.41亿亿元，同同比增长长97.8%；支持个个人购房房建筑面面积达991.776万平平方米，房屋总总价值达达12.56亿亿元。（上图）6住房房抵押对对房地产产市场起起到举足足轻重的的作用。20000年房房地产抵抵押总户户数为2216447起，比19999年年增长1122.8%，说明抵抵押的户户数增多多，个人人购房选选择银行行贷款按按揭的增增多，公公积金小小额度贷贷款的增增多。同同时银行行加快了了放款速速度和放放款条件件，为市市场资金金融通起起到非常常重要的的作用。19999年底底成立了了武汉市市住房担担保公司司，20000年年全年办办理担保保业务

31、3300起起，发放放贷款440000万元，其中550%为为购买新新建商品品房的贷贷款，550%为为住房抵抵押融资资。7 房房地产中中介服务务为房地地产二、三级市市场的启启动发挥挥了积极极作用。20000年武武汉市围围绕加快快启动住住房二级级市场开开展的各各项住房房消费服服务十分分活跃，住房消消费的中中介服务务领域有有了很大大拓展，为房地地产市场场的繁荣荣起到了了重要推推动作用用。截止止20000年，共有2218家家中介企企业遍布布全市，形成了了中介服服务的有有形网络络。与此此同时220000年8月月底举办办了“百家房房地产中中介机构构承诺提提供放心心中介联联合宣言言活动”，年底底又开展展了打击

32、击非法中中介的整整治工作作，不仅仅规范了了武汉市市中介市市场的服服务行为为，而且且带动了了整个行行业的规规范和自自律，为为活跃武武汉市二二、三级级市场起起到了十十分重要要的作用用。8、 房房交会为为活跃房房地产市市场提供供了重要要的舞台台。20000年年武汉市市各区联联动举办办“房交会会”，进一一步了活活跃住房房市场。6月和和11月月举办了了两次全全市规模模的大型型房交会会，同时时各城区区不失时时机地举举办了区区级房交交会，既既促进了了增量房房市场的的发展，而且也也活跃了了存量房房的交易易。据统统计，220000年全市市的房交交会，共共销售商商品房556622套，成成交面积积86.31万万平方

33、米米，成交交金额113亿元元；二手手房成交交16881起，成交面面积155万平方方米，成成交金额额1.33亿元；办理权权证18876起起；办理理抵押、按揭2245起起。2 22微观市市场特点点1从地地理位置置来看，城市周周边地区区由于前前几年政政府的基基础配套套设施完完善，环环境、道道路情况况都得到到了较大大的改善善，使周周边地区区的投资资和销售售量均高高于中心心地区。从销售售情况看看最旺的的是徐东东和洪山山光谷，20000年在在徐东路路上纵横横不下110个楼楼盘发售售，十分分旺销，形成了了扎堆效效应。徐徐东作为为武昌的的新区，在桥梁梁经济的的影响下下已成为为武昌最最具生气气的区域域，成为为武

34、昌居居民购房房的首选选。同样样光谷也也是20000年年的亮点点，不仅仅汇集了了大量楼楼盘，人人文环境境一流，而且220000年华工工科技的的成功上上市，光光谷地区区经济捷捷报频传传，其购购买力的的强劲推推动都是是光谷房房地产迅迅速发展展的原因因。随着着我市大大力发展展光谷的的战略决决策的落落实，这这一带的的房价还还在不断断地攀升升。2从楼楼盘结构构和户型型来看，砖混结结构的楼楼盘已逐逐步退出出历史的的舞台，目前市市场上的的结构主主要是框框架结构构。户型型设计方方面，随随着市民民生活质质量的提提高，三三室两厅厅两卫的的户型逐逐步取代代了两室室两厅户户型的市市场主力力地位，受市场场的青睐睐。而面面

35、积大都都在900-1220平方方米之间间。3从楼楼盘的层层高看，小高层层楼盘的的销售开开始启动动，改变变了多层层楼盘占占主导地地位的格格局。这这主要是是由于小小高层的的楼盘带带电梯，避免了了多层要要上楼的的麻烦，同时跟跟高层建建筑比较较又有通通风采光光好，户户型结构构好，有有效使用用面积多多等优势势，因此此成为220000年销售售的一个个新变化化。4从楼楼层的销销售情况况看，顶顶层销售售情况好好于往年年，主要要是技术术方面的的突破带带来的结结果，不不少楼盘盘的顶楼楼销售都都采取了了送阁楼楼的促销销手段，因此顶顶楼在空空间利用用上更合合理了，价格也也略低一一些，对对客户有有一定的的吸引力力，销售

36、售也比较较顺利。例如：统建千千禧园，从20000年年11月月开始销销售，顶顶楼已经经全部销销售完毕毕。5从价价格上看看，20000元元/平方方米左右右的商品品房是最最能被市市场接受受，也是是市民购购买商品品房时认认为最为为合理的的价位，而经济济适用房房1000%的被被市场接接受，现现在我市市经济适适用房的的平均价价位在113000-14400元元/平方方米之间间。6从楼楼盘设计计上看，20000年开开盘销售售的楼盘盘设计风风格各异异，以满满足市场场日益张张扬的个个性化需需求，220000年整个个市场中中有欧式式风格，古典风风格、中中西合璧璧的风格格等多种种特点，可谓百百花齐放放。不仅仅体现了了

37、我市发发展商市市场意识识的进步步，而且且也说明明了建筑筑设计单单位水平平的提高高。7从楼楼盘环境境来看，由于消消费者的的需求层层次提高高，有追追求环境境优美的的需求，20000年我我市发展展商都十十分注重重楼盘硬硬环境的的美化和和完善。发展商商在增加加小区的的绿化面面积，在在小区内内营造环环境艺术术等方面面都做了了较大的的投入。例如常常青花园园四号小小区，小小区内绿绿化点、线、面面结合，人均公公共绿地地3.119平方方米，绿绿地率440%，通过实实物造园园造景，利用色色彩及空空间处理理，形成成多层次次文化品品位。带带动了四四号小区区的销售售，20000年年已销售售了188万平方方米，占占总销售

38、售的500%以上上。8从楼楼盘配套套设施来来看， 20000年不不少发展展商的楼楼盘都配配有远程程抄表、三网合合一、红红外监控控、便民民店、会会所、健健身房等等设施，注重以以业主的的需求为为中心，提供全全方位的的配套服服务。例例如百步步亭花园园，不仅仅远程抄抄表、三三网合一一、红外外监控、便民店店、会所所、健身身房等基基本配套套一一健健全，引引进了武武汉名校校育才小小学附属属一分校校，把教教育嫁接接到小区区内部，利用育育才雄厚厚的师资资力量，帮助业业主解决决了子女女的就学学和受教教育问题题。9从楼楼盘的卖卖点来看看，20000年年房地产产销售突突出的是是智能化化概念。其实这这个概念念进入武武汉

39、的时时间不算算短，但但一直都都未广泛泛推广。20000年随随着丽岛岛花园、常青花花园四号号小区、学府佳佳园打出出“智能牌牌”，逐渐渐将这一一概念置置根于市市场中。20000年111月224日举举办的智智能化楼楼宇博览览会也使使“智能化化”概念形形成了一一种趋势势。智能能化将成成为每个个楼盘不不可缺少少的功能能。10从从楼盘销销售宣传传上看，市场虽虽处于买买方市场场，但消消费者还还未到达达理性化化的地步步，卖方方的有效效引导对对买方的的购买决决策会起起到很重重要的作作用。例例如蓝湾湾俊园项项目，运运用了多多种宣传传手段，在江城城刮起了了一阵蓝蓝湾旋风风，使得得一大批批有购房房意向的的消费者者最终

40、都都成为了了蓝湾的的业主。11、 从品品牌上看看，城开开、统建建、富强强、康居居、百步步亭等企企业的楼楼盘以“购买安安心、质质量放心心、居住住舒心”的特点点，成为为市民购购房的首首选。20000年武汉汉房地产产市场总总体情况况是很好好的，但但是也有有一些缺缺憾。例例如在某某些区域域中存在在着住宅宅商品性性价比不不合理等等一些问问题，部部分发展展商在开开发楼盘盘过程中中还存在在着较多多片面追追求高利利润的短短期行为为，如选选材不精精、建筑筑质量不不合格，乱收物物业管理理费等。33分分类物业业特点（亿房）据武房房指数统计，20000年四四个季度度，武汉汉市房地地产价格格持续增增长，住住宅、写写字楼

41、价价格指数数情况如如下：从以上数数据可以以看出，20000年住住宅增长长较快，写字楼楼的增长长较为平平缓。总总的来说说，我市市商品住住宅的开开发、销销售都取取得了较较大的发发展，销销售价格格、销售售量一年年中均有有较大增增长，写写字楼市市场也逐逐渐走出出低迷的的阴影，步伐虽虽慢但形形势喜人人。通过过上图进进行简单单的回归归分析可可知，在在20001年的的一季度度，住宅宅、写字字楼及综综合物业业指数的的趋势仍仍将上升升。住宅住宅类物物业一直直都是房房地产市市场的中中坚，无无论投资资开发还还是销售售，一直直都是市市场的热热点，我我市住宅宅房屋销销售面积积已占总总销售面面积的994.55%, 个人购

42、购买住宅宅类房屋屋的销售售占总销销售面积积的944.7%。20000年年四个季季度我市市住宅价价格分别别为19945.49元元/平方方米、119633元/平平方米、20003.993元/平方米米、20021.66元元/平方方米，呈呈现出逐逐步攀升升的态势势，（见见右图）全年平平均价格格为19983.52元元/平方方米。1普通通商品房房销售情情况稳中中有升，少数项项目售价价略有下下调，但但仍然是是市场内内聚集人人气的热热点；2经济济适用房房，走势势良好，产销两两旺，是是市场的的抢手品品种，价价格比119999年上涨涨3.11%；我我市经济济适用房房均价在在13000元-14000元/平方米米之间

43、；3别墅墅、高档档公寓市市场有回回暖趋势势，在都都市花园园、丽岛岛花园的的带动下下都有反反弹的迹迹象，价价格较119999年上涨涨5.66%，成成为新的的市场亮亮点。写字楼由于宏观观经济环环境的转转好20000年年我市写写字楼价价格较往往年都有有提高。20000年四四个季度度写字楼楼价格分分别为440033.955、40048、40558.333、440700.777元/平平方米，平均售售价为440322元/平平方米，租价为为25元元/平方方米，较较19999年上上涨6%。20000年年写字楼楼市场的的特点是是写字楼楼的地域域分布对对其价格格的影响响程度加加大。220000年由于于写字楼楼的密

44、集集区域转转向了建建设大道道“金融一一条街”，因此此20000年写写字楼最最高均价价地区是是“金融一一条街”。写字字楼地段段-价格格分布图图如下：1建设设大道上上自青年年路，下下至香港港路一带带是武汉汉市高档档写字楼楼最密集集的地方方。汇集集了招银银大厦、建银大大厦、新新世界国国贸大厦厦、信合合大厦、瑞通广广场等众众多的高高档写字字楼。该该地段真真正是我我市“寸土寸寸金”的黄金金地段，平均售售价在775800元/平平方米 ，平均均月租价价为600元/平平方米，平均入入住率为为60%左右。2解放放大道至至武胜路路这一地地段也是是我市中中高挡写写字楼较较密集的的地段，武汉广广场、泰泰合广场场、中原

45、原大厦、化工大大厦、良良友大厦厦。平均均售价为为50336元/平方米米，平均均月租金金为333.8元元/平方方米，入入住率为为55%，退居居次席。3胜利利街至江江汉路一一带、沿沿江大道道。聚集集了武信信大厦、金涛大大厦、长长航大厦厦、金冠冠大厦等等写字楼楼，平均均售价为为41660元/平方米米，平均均月租价价为322.88元/平平方米，入住率率为500%左右右。4中南南路至武武珞路沿沿线。中中商广场场、发展展大厦、中南大大厦、江江天大厦厦、汇通通大厦、亚贸广广场，该该地段平平均售价价为40091元元/平方方米，平平均月租租价为335.99元/平平方米，入住率率达700%。5宝丰丰路、汉汉阳地区

46、区。平均均售价为为38110元/平方米米，平均均月租价价为300元/平平方米，平均入入住率为为80%左右。加入WTTO后随随着外商商外资企企业的进进入，会会消化一一部分的的空置写写字楼，因此我我市的写写字楼市市场会有有一定的的改观，但写字字楼市场场的整体体走强还还要靠我我市宏观观国民经经济的拉拉动。商业服务务用房20000年已经经遏制了了下滑趋趋势，开开始反弹弹走强。主要得得益于220000年市政政府所进进行的一一系列改改造建设设工程如如：江汉汉路改造造为步行行街，洪洪山广场场、鲁巷巷广场、首义广广场的设设立等等等，这些些都为百百货销售售服务业业带来了了巨大的的商机，也为商商业服务务用房的的发

47、展提提供了机机会。我我市20000年年新开大大型商场场2家庄胜胜崇光和和鲁巷购购物广场场，百年年老店中中心百货货重新市市场定位位，重新新改变形形象，武武商三家家店连为为一体形形成商业业城，这这些都刺刺激了商商家对商商业服务务用房的的需求，促使商商业服务务用房价价格回涨涨。20000年年汉正街街也提出出了二次次创业，大夹街街商城5500个个商铺全全部发售售完毕。但由于于还有部部分地区区的商业业用房没没有配套套支持，没有形形成规模模，空置置现象还还是比较较严重，经济效效益不好好，价格格很低，比如徐徐东路上上的商铺铺。从以上资资料可以以看出，武汉市市房地产产市场环环境是良良好的，各类物物业正朝朝着有

48、利利的方向向发展，尤其是是住宅投投资，将将得到进进一步发发展。320001年年及未来来武汉市市房地产产市场展展望（亿亿房）20000年湖北北省房地地产价格格从低迷迷状态中中走出，呈现出出逐季上上扬的态态势。因因此20001年年也是武武汉市房房地产发发展的重重要一年年。120001年年武汉市市的十大大工程计计划之一一就是房房地产开开发方面面的投资资达到1100亿亿，住宅宅竣工面面积达5500万万平方米米，这预预示着将将掀起一一轮新的的房地产产经济热热潮。220011年开发发主要集集中在后后湖、常常青、南南湖、四四新及长长丰地区区，人流流分布将将向城市市外围分分散，武武昌、汉汉口、汉汉阳人口口居住

49、和和用地将将相对平平衡。220001年年，武汉汉市房改改的总体体目标是是全面推推行住房房分配货货币化，提高住住房社会会化、商商品化程程度，建建立适应应社会主主义市场场经济的的城镇住住房新制制度，落落实住房房补贴分分配，释释放购买买力。3继续续加强经经济适用用住房的的建设，并在220011年武汉汉市将建建立起经经济适用用房的审审核机制制。经济济适用房房的总量量在与商商品房协协调发展展的基础础上实现现三个控控制：一一是销售售对象的的审核控控制；二二是完善善价格审审核控制制，三是是面积标标准的控控制。420001年年，武汉汉市市级级和各区区级房地地产有形形市场即即将全面面建成并并实现互互相连通通。将

50、提提供规范范交易场场所，提提供大量量市场信信息，提提供快速速的交易易服务，对促进进市场流流通将有有重要的的推动作作用。5建立立高效的的房地产产行政管管理体系系，积极极推进房房地产交交易与权权属管理理一体化化，落实实简化化房地产产交易与与房屋权权属登记记程序的的指导意意见，切实解解决目前前房地产产交易与与权属登登记中审审批环节节多、提提供要件件繁杂、办件时时间过长长等问题题。推行行一个窗窗口收件件，一个个窗口发发证，简简化程序序，降低低收费，为促进进房地产产交易起起积极的的推动作作用。6规范范物业管管理，明明确物业业管理收收费的定定价原则则、定价价方式和和价格构构成，规规范物业业管理收收费并加加

51、强监管管。同时时修订和和完善原原有的政政策法规规，对物物业管理理发展和和市场行行为进行行有效规规范，力力争形成成一个系系统完整整的物业业管理政政策法规规体系。7积极极推进武武汉市国国民经济济和社会会信息化化进程，启动房房地产信信息化、网络化化的建设设，扶持持一批像像“亿房网网”一样的的高科技技企业，建立、完善和和规范房房地产信信息咨询询服务体体系，大大力发展展房地产产业的电电子商务务。另据专家家预测，20001年房房地产价价格的大大趋势是是上升，但上升升幅度不不强，呈呈“软升“状态。支持软升升的主要要有以下下因素，首先是是多项房房地产扶扶持政策策联动将将拉动房房价上扬扬，20001年年这些能能

52、影响房房市的政政策主要要有：住住房分配配体制改改革，住住房供应应体制的的重大调调整，二二手房交交易市场场的进一一步开放放，住房房金融培培育和加加快发展展，加强强住宅产产业化，提高住住宅建设设整体质质量等，这些政政策极有有可能将将住房的的巨大潜潜在需求求转化为为有效需需求。另外银行行的多次次降息也也有利于于居民增增加对住住房的投投资，住住宅消费费的可能能性和市市场将会会扩大，加上有有关金融融政策措措施的实实施，也也会对房房地产起起推动作作用，如如20000年国国家加大大住房公公积金的的归集力力度，重重点发展展住宅组组合贷款款业务，延长按按揭期限限，完善善住房贷贷款保障障等，都都对促进进市场消消化

53、，提提高市场场价格起起到积极极作用。（长长江日报报200009）(三)有有利投资资经济形形势成因因分析（亿房）（一） 国家宏宏观经济济的影响响 截止111月份份，我国国经济保保持8.2%的的高速增增长。是是亚洲金金融危机机以来表表现最好好的一年年。主要要表现如如下： 11月月份，全全国完成成工业增增加值221711亿元，比上年年同月增增长100.6%，继续续保持比比较快的的增长势势头。11-111月累计计完成工工业增加加值2113277亿元，比上年年同期增增长111.5%。国有有和股份份制企业业生产增增长速度度超过集集体、外外商及港港澳台投投资企业业生产增增长，表表明我国国经济已已经走上上健康

54、发发展轨道道。 工工业产品品销售率率稳定提提高。111月份份工业产产品销售售率为997.442%,比上年年同月提提高0.12个个百分点点，与上上月产销销率基本本持平。1-111月累累计，工工业产品品销售率率为977.277%,比比上年同同期提高高0.666个百百分点。前111个月累累计出口口交货值值比上年年同期增增长266.1%，仍保保持了快快速增长长的势头头。 111月份份全国居居民消费费价格总总水平比比上月上上涨0.7，比去年年同月上上涨1.3%，1-111月累累计平均均，全国国居民消消费价格格总水平平比去年年同期上上涨0.2%。其中居居住商品品和服务务项目价价格分别别比上月月上涨11.0

55、%和0.3%。 （二） 武汉市市经济发发展势头头良好 今年以来来，武汉汉市GDDP 一一直保持持10%以上的的增长率率，因GGDP增增长带来来的财政政收入增增长额约约为133亿元左左右。110月份份，全市市国有工工业及年年销售收收入5000万元元以上的的非国有有工业企企业完成成工业增增加值224.885亿元元，按可可比价格格计算，比上年年同期增增长166.355%。各各种经济济类型工工业竞相相增长，外商及及港澳台台经济增增幅最高高。国有有经济、集体经经济、股股份制经经济、外外商及港港澳台经经济分别别完成工工业增加加值122.622亿元、1.448亿元元、5.66亿亿元和44.599亿元，比上年

56、年同期增增长100.6%、111.0%、166.9%和300.3%； 11100月份，全市完完成固定定资产投投资1993.443亿元元， 比比上年同同期增长长6.77%。其其中基本本建设完完成投资资71.28亿亿元，增增长3.6%；更新改改造完成成46.91亿亿元，增增长2.9%；房地产产完成770.226亿元元，增长长4.99%。消消费品市市场繁荣荣兴旺，外贸出出口大幅幅增长。对外贸贸易100月份实实现外贸贸出口334511万美元元，比上上年同期期增长331.33%，保保持较高高的增长长幅度。截止111月底底，全市市国有工工业企业业总产值值同比增增长144.4%，产品品销售收收入增长长22.

57、8，实实现利税税增长770.99%，实实现利润润总额由由去年同同期的负负2亿元元到今年年盈利66.7亿亿元，亏亏损企业业的亏损损额由去去年同期期的7.9亿减减少到55.4亿亿元。 （三）全全国整体体房地产产市场发发育发展展情况良良好 111月，空置面面积分类类指数值值为988.188点，明明显低于于去年同同期1004.882点的的水平。 今年年前111个月，商品房房空置面面积的增增长速度度为111.8%，当月月净增空空置面积积1699万平方方米。 在销售售持续升升温的推推动下，商品房房销售价价格稳中中趋升。截至111月，全国商商品房平平均销售售价格为为每平方方米20091元元，同比比增长22.

58、2%，是下下半年以以来的最最高增幅幅。其中中，商品品住宅销销售价格格为每平平方米119622元，比比前100个月增增加477元。 今年，房地产产开发投投资明显显快于同同期基本本建设和和更新改改造投资资增长速速度。今今年前111个月月，全国国完成房房地产开开发投资资37444.33亿元，同比增增长244.111%，增增幅比去去年同期期提高33.7个个百分点点，房地地产开发发投资占占固定资资产投资资比重达达20.6%。 受房房地产开开发与销销售快速速增长的的影响，土地开开发面积积明显高高于去年年同期。前111个月，全国累累计土地地开发面面积53337万万平方米米，同比比增长336.99%。 （三）

59、 积金归归集、商商业银行行住房贷贷款的有有力支持持 据统计，今年全全市公积积金归集集额为55亿元，超过政政府4.5亿的的目标，公积金金使用44.866亿元，截止今今年，公公积金历历年累计计归集额额为222亿元。另外，商业银银行住房房贷款的的程序简简化、贷贷款额度度的加大大及贷款款年限的的延长都都为启动动房地产产市场个个人消费费创造了了条件。在充分的的资料基基础上，综合上上述房地地产投资资环境分分析和经经济形式式成因分分析，可可得出结结论：国国家宏观观经济形形式是可可喜的，与房地地产有关关的政策策和法规规有利于于房地产产市场的的进一步步发展和和活跃，因此可可以说后后湖花园园项目在在投资机机会选择

60、择决策、地段选选择决策策这两个个方面是是有充分分科学根根据的。第三章 项目周周边物业业市场调调查分析析项目调查查是可行行性研究究工作的的基础，是在地地域选择择后进行行的多项项生活指指标的调调查。本本次调查查分析主主要是针针对拟投投资地块块的地理理环境，后湖地地区区域域房地产产市场，地区既既有的生生活消费费条件，后湖地地区住宅宅消费者者等几个个方面的的调查，为项目目的可行行性分析析和研究究提供充充实的研研讨依据据。该项目位位于江岸岸区后湖湖乡，现现在先对对江岸区区房地产产市场作作简要的的概述。下图表表是江岸岸区20000年年的房地地产价格格和指数数：江岸区价价格 江江岸区指指数一季度 22118

61、.778 110000二季度 22227.338 110033.8776三季度 22223.224 110022.866四季度 22226.224 110033.220000年第四四季度江江岸区的的价格指指数走势势由上季季度的下下跌转变变为小幅幅上扬，但指数数仍没有有达到二二季度高高度，因因为江岸岸区的房房地产价价格水平平在武汉汉市是属属于较高高的，而而今年房房地产开开发大多多集中在在江南地地区，使使得该区区的住宅宅价格徘徘徊不前前，江岸岸区由于于自然条条件的限限制使得得住宅开开发投资资大部分分都分布布在中北北部地区区，建设设大道南南北，台台北路、香港路路一带，是房地地产开发发投资较较集中的的

62、地带，主要原原因是该该地区的的建筑密密度较小小，交通通便利，距离中中央商业业区较近近，这一一代拥有有台北花花园、台台南花园园、德富富花园、澎湖高高级公寓寓、台北北花苑，碧波公公寓、国国信城园园林小区区等众多多的住宅宅小区。位于高高雄路的的国信城城园林小小区，119988年5月月开盘，目前已已属尾房房，但第第四季度度以23350元元/平方方米的现现房价格格出售了了45000平方方米，销销售业绩绩较好。 后湖、竹竹叶山一一带也是是该区房房地产投投资的热热点地区区之一，这一地地带是相相对较偏偏的地段段，根据据“城市空空心化”的理论论，离市市中心区区有一定定的距离离，自然然环境较较好，并并且有开开发大片片住宅小小区的条条件，是是未来最最适合居居住的地地区之一一。这一一带已经经有佳海海华苑别别墅、竹竹叶山花花园、后后湖生态态花园等等住宅小小区。这这一地区区在未来来升值的的可能性性较大。位于该该地区的的东方恒恒星园，本季度度期房销销售价格格为18886元元/平方方米，低低于江岸岸区的均均价，本本季度销销售了11.655万方。 一、投资资地块的的地理环环境土地是不不可再生生资源，一个项项目的土土地价值值是有多多种因素素综合作作用的结结果。土土地所处处的地理理位置，周边的的自然环环境，人人文环境境，市政政配套及及临近楼楼盘的品品质等，