上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向125p

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1、上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向同策房产咨询股份有限公司写字楼事业部Shanghai TOSPUR Real Estate Consulting Co.Ltd.2012.08一、上海城市背景及行业现状二、上海写字楼发展历程三、推动写字楼发展动因总 纲一、上海城市背景及行业现状上海长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标GDP（万亿）占全国比重经济增长率长三角8.217.4%10.5%珠三角4.49.3%9.2%京津冀5.1410.9%11.9%到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心 到2020年，基本建成航运

2、资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心 2011年，长三角实现GDP8.2万亿元 占全国比重17.4%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，将推动上海产业经济升级及发展，从而推动城市商务地产的发展速度。城市地位5上海是长三角都市圈的核心区域，城市区位优势突出150Km35Km100Km300Km沪宁铁路沪宁高速公路京沪高铁城际轻轨上海位于长三角都市圈的核心区域，是我国华东区域的发展核心，肩负着面向世界、服务全国、联动“长三角”的重任重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极

3、大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化更加完善。城市地位经济增长：具备较强的经济基础，产业结构逐渐优化，GDP 增速放缓经济增长在回调中趋缓，增速低于全国水平。同时，上海市人均GDP 高达82560 元，处于近十年来最高水平，且位居全国第一。产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升居民收入增长速度为近四年来最高，收入的绝对水平与全国差距进一步扩大。2011 年，上海市城镇居民人均可支配收入达36230 元固定资产投资增速与上一年基本持平，房地产开发投资比重有所上升。城市经济上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势上海苏州扬州

4、无锡杭州宁波嘉兴常州镇江南通舟山台州泰州湖州绍兴n核 心对外窗口 n第一圈层次级辐射中心n第二圈层专业产业基地、专业市场n第三圈层原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞

5、争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。城市地位外资主导频现外资收购上海写字楼，租金一路上扬。07年上海写字楼空置率达到历史低位，浦东空置率仅为0.8%，浦西空置率为1.9%。风暴再袭美国金融危机，外资撤离上海的办公市场受国外资本市场影响较为严重，在经历了大起大落之后，目前受国内宏观住宅市场调控影响，商业办公市场出现了较为明显的升温；鉴于上海办公楼市场中跨国公司强劲

6、的扩张需求和有限的供应量，上海办公市场前景被看好，市场表现活跃，热度将延续。行业发展上海的写字楼从无到有发展仅20余年，却已经形成了一个相对成熟的市场格局，租金也日益与国际接轨；目前，上海的甲级办公楼的平均租金为每天每平方米7.8元(相当于每年每平方英尺41美元)，位列亚太区第11位、中国内地第一位。行业发展陆家嘴区域甲级写字楼，约占全市总量70%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，约占全市总量的15%。未来，预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹口区北外滩、普陀长风板块及闸北区大宁等二三线板块一带。上海

7、市甲级写字楼集中在人民广场及其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区，这些都是上海一线办公楼板块。市区甲级办公主要分布近年来，上海办公市场蓬勃发展，目前已形成以陆家嘴、淮海路、人民广场、南京西路、虹桥、徐家汇六大板块为主导的CBD区域；陆家嘴板块目前主要以金融服务业类企业为主导；淮海路、南京西路板块目前主要以跨国企业为主导；人民广场板块以本土大企业、货代公司为主导；徐家汇、虹桥板块以服装类、加工类日企为主导，区域特征明显。核心商务区企业现状人民广场：来福士广场13元/平米-天、华旭国际大厦10元/平米-天、外滩中心10元/平米-天、都市总部大厦9元/平米

8、-天南京西路：恒隆广场14元/平米-天、波特曼9元/平米-天、会德丰广场14元/平米-天淮海中路：香港新世界8元/平米-天、嘉华中心11元/平米-天、香港广场8元/平米-天徐家汇：港汇广场9元/平米-天、飞洲国际广场6元/平米-天、嘉汇国际广场6.5元/平米-天虹桥：虹桥上海城6元/平米-天、东方国际大厦6元/平米-天、万都中心7元/平米-天陆家嘴：环球金融中心14元/平米-天、国金中心14元/平米-天、金茂大厦12元/平米-天目前，上海六大CBD板块的办公价格最高的是陆家嘴板块，达到60292元/平方米，最低的是虹桥板块的20384元/平方米；租金方面，最高的仍然是陆家嘴板块，达到14元/平

9、方米/天左右，最低的是虹桥板块的6元/平方米/天；总体来看，陆家嘴板块的办公项目是上海市办公项目的标杆区域，代表了目前上海办公楼的最高品质。各办公板块行情办公市场现状二、上海写字楼发展历程写字楼概念定位上海目前写字楼包括：1、政府部门自己经营使用管理的办公楼2、企事业单位自建自用自管的办公楼3、面向市场出租或者出售的办公楼本报告研究主要界定为：面向市场用于出租或者出售的办公楼，即经营性办公。1、上海写字楼发展历程写字楼发展历程时间第一阶段19491990起步阶段1.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；5.第三产业发展。背景发展区域【徐家汇

10、】【人民广场】【外 滩】【南京路】【淮 海 路】传统核心形成基础第二阶段19911998发展阶段1.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。【陆家嘴】【虹 桥】政府政策推动第三阶段19992008稳定发展阶段1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。4.美国次贷危机【长风板块】【四川北路】【金 桥】产业升级导致的企业外溢第四阶段2008年至今快速发展阶段1.09年城市升级二个中心；2.世博时代3、政府行政手段干预房产市场【五角场】【后世博板块】产业及城市升级人均三产GDP（美元）1500150060006000740

11、0写字楼发展历程时间第一阶段19491990起步阶段1.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；5.第三产业发展。背景发展区域【徐家汇】【人民广场】【外 滩】【南京路】【淮 海 路】传统核心形成基础第二阶段19911998发展阶段1.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。【陆家嘴】【虹 桥】政府政策推动第三阶段19992008稳定发展阶段1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。4.美国次贷危机【长风板块】【四川北路】【金 桥】产业升级导致的企业外溢第四阶段200

12、8年至今快速发展阶段1.09年城市升级二个中心；2.世博时代3、政府行政手段干预房产市场【五角场】【后世博板块】产业及城市升级人均三产GDP（美元）15001500600060007400p区位：徐家汇商业商务中心位于上海徐汇区。徐汇区位于上海中心城区的西南部，与静安区、黄浦区、长宁区、闵行区接壤，与浦东新区隔江相望，依托徐浦大桥相连接；辖区54.7平方公里、108.5万人（2010年人口普查数据）。p经济：徐汇区积极发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业。2011年区域经济总量956.67亿元，三产占比82%。p徐家汇商业商务中心：徐家汇商业商务中心位于徐汇区北部，距离人民广场

13、5公里，地段优势明显，规划面积2.2平方公里。p交通：徐家汇商业商务中心位于徐汇中心，是 华山路、虹桥路、肇嘉浜路、衡山路、漕溪路的交汇处，道路交通便捷；拥有四个地铁站点，已建设和在建地铁线路6条，其中1、9、11号线交汇于徐家汇，轨道交通将更加便利。p商业发展：徐家汇商圈2011年建成投入使用商场65万平米，日均人流量高达55万人次，经过十余年发展形成集购物、娱乐、观赏、餐饮、旅游为一体的大型商圈。其中百货、餐饮、娱乐文化成为核心业态，数码电子高度聚集，素有“上海中关村”美誉。徐家汇板块板块简介上海城市中心区西南部，是最早发展，最早成熟、目前最繁华的城市副中心之一人民广场陆家嘴徐家汇5公里p

14、历史沿革：1914年，法国实行第三次扩张，在徐汇区境内强行辟建20余条马路，又迫使清政府将肇嘉浜以北4.5平方公里的地区列为法租界，并在区域内发展电灯、电话、电车等现代公用事业，城市发展显著，国内外富商豪绅、达官显宦争相择地营造私人庭园，开发经营房地产。从20世纪初开始的近20年间，逐步发展成为花园别墅林立、西式公寓成片的高级住宅区。法商东方百代唱片、英商可的牛奶和俄商克莱夫特食品厂等外企应运而生。形成高端居住、国际交流氛围。当时建设的衡山路目前成为徐家汇极具特色的休闲文化餐饮商业街。徐家汇板块发展动力“法租界”历史为传统高端居住、国际交流形成源头，90年代城市改造再现并升华城市繁荣历史建筑基

15、础上发展起来的衡山路特色文化商业街城市改造运动中新建的城市商业商务中心p城市改造：90年代随着上海城市发展，上海出台上海市城市总体规划明确了上海市中心城多心、开敞的布局结构，基于此契机，1992年，徐汇区启动徐家汇改造，定位徐家汇为上海城市副中心，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心，规划用地约2.2平方公里，并提出了绝对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设施，建成一个高档次的商业中心。徐家汇板块发展阶段徐家汇地区高端商务聚集效应自05年后发展形成，其市场发展具有典型的商业发展推动特征发展阶段空白期起步期发展期成熟期二次扩建时间轴92年前92-96年97-04年05-2010年2011

16、年至今大事记五个副中心城市规划确立，徐家汇商城集团成立、徐家汇商场开工徐家汇二期建设完成，恒隆地产进驻并发展写字楼市场港汇中心写字间开业徐家汇中心项目正式立项、规划并筹备交通建设公交地铁1号线地铁1、3号线地铁1、3、4、9、10号在建11号线及换乘枢纽区域情况以零售网点为主，百货仅有上海六百，低端零售为主，无写字楼东方商厦、太平洋百货等进驻，零售档次提升，写字楼市场仍空白区域新增港汇广场、汇金广场，商业形式由百货向购物广场转变，数码专业市场地位奠定、宜山路建材专业市场成型，出现第一批4座写字间城市西南部商业中心地位稳固，写字间供应激增至9座共50万方办公面积，商务聚集区成型，高端办公区认知成

17、型城市高价值地段，与人民广场等核心商业商务区齐名典型写字楼美罗广场港汇中心港汇中心、徐家汇中心（待建）典型办公企业数码信息类公司微软、阿迪达斯、百胜餐饮荷兰银行、纽威咨询、微伯克等500强企业或知名企业写字楼租金典型案例恒隆港汇广场徐家汇高端综合体代表作，区域写字楼市场建设领军物业，塑造区域高端办公形象p简介：由香港恒隆集团主要投资及管理的大型综合性项目。位于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40万平方米。p物业组成：大型购物中心-港汇广场7万平，甲级写字楼-港汇中心13.4万平，高档涉外酒店式公寓及住宅-港汇广场服务式公寓、港汇花园8.5万平。

18、225米，51层双塔写字楼p设计单位：美国凯里森建筑设计院（以商业设计见长）。p运营方式：商业自持运营，写字楼双塔一座塔自持租赁，另一座塔整体出售给恒基集团，由恒基集团进行运营。p开发次序：1999年购物广场及港汇花园1期、2005年双塔写字楼、2006年港汇花园2期及服务式公寓。徐家汇板块典型案例恒隆港汇广场商业先行，特色调整，形成品牌，聚拢人气，帮助推升写字间租赁速度及价格p兰桂坊：168米长、17米宽的L型休闲餐饮街，提供精致静谧的 商务、休闲空间p港汇新翼：以女性时尚生活馆、儿童用品及家居用品形成区域特色业态p引入俏江南、华润OLE精品超市、水华电影城、金数码城及阿玛尼等知名品牌1F：

19、万裕食街2-4F：港汇新翼（原为富安百货）兰桂坊步行街1-6F：购物中心，休闲、娱乐、餐饮、零售及配套服务徐家汇板块典型案例恒隆港汇广场地标性高端甲级写字间，高端配置项目详情项目详情总层数51层，办公楼 7-48层低区7-23层，中区25-39层，高区40-48层乘客电梯14部进口Schindler（载重量：16人/1800kg）服务于3个办公区域数量为：低区：5部 中区：5部 高区：4部运行速度（米/秒）低区：5/秒 中区：6/秒 高区：7/秒标准层面积低区：1676.67m2 中区：1731.41m2 高区：1845.32 m2 消防电梯2部进口Schindler（载重量：1800kg）服

20、务于整个办公楼，运行速度5米/秒避难层7层、23层、38层（以自然层计）空调系统美国特灵牌中央空调系统，总制冷量不小于3500冷吨室温冬季18 20摄氏度，夏季22 24摄氏度新风量：50立方米/小时（约7平方米/人）净高(米)2.7电力系统总供电容量不小于7500千伏，办公区内每平米供电量不少于0.17千伏室内照明标准不少于500lux，每7平米安装1双位插位 安装备用紧急发电机，保证电梯、公共照明、消防系统和救生设备的运作标准地板承载量300公斤/平方米通讯系统每层不少于200根电话直线每层提供光纤干管和通讯设备，方便ISDN、ADSL、DDN宽带系统接入停车费RMB1500/月/个装修标

21、准吊顶：金属天花吊顶，格栅灯，风口百页，烟感，喷淋地面：100mm高架网络地板，地毯，木脚线墙面：乳胶漆盥洗室/茶水间：高级内装修，冷热水配置7-39空间划分一致，交通核变化41-48层平面图交通核交通核徐家汇板块典型案例恒隆港汇广场国际知名企业入驻，区域价格标杆港汇中心租金远超区域其他写字间，达10元/平/天。吸引微软、优酷网、天联广告有限公司上海分公司、上海得斯威国际货运有限公司、苏格兰皇家银行、香港中亚石油化工集团有限公司、上海人头马贸易有限公司、上海对外服务有限公司、阿迪达斯上海分公司等国际知名企业及500强企业上海总部。昔日的跑马厅，今天的上海行政、文化、商业中心1861年被英国跑马

22、总会董事征用为跑马厅，解放后人民政府才收回了跑马厅，逐步改建成人民公园、人民广场、人民大道等。如今的人民广场被人们誉为“城市绿肺”，是上海行政、文化、交通、商业中心。城市中心，四通八达的交通系统人民广场是上海市重要的交通枢纽,有大量公共交通线路的起点站，轨道交通一号线、二号线和八号线均经过该处并设有人民广场站。人民广场商务区历史背景及区位条件人民广场6.5km虹桥开发区2.7km陆家嘴总体发展阶段1990年80年代，人民广场改造，方向是“政治集会性质的广场”。90年代初，政府启动新一轮改造，方向集中在“市民的文化、休闲场所”，并修建一些列标志性建筑。1993年，上海第一个地下商业人民广场香港名

23、店街开业。随后迪美购物中心、华盛街相继开业。1990年，天安中心大厦落成，代表入驻企业：梅赛德斯奔驰。1995年，东海商业中心一起发售即售罄，二期97年底竣工。代表项目：天安中心大厦1997年市政中心、交通中心、商业中心促高端写字楼崛起2007年至今自1997年起，随着对人民广场城市中心功能的加强，对交通环境、商业配套的不断发展和完善，人民广场写字楼市场由初具规模进入飞速发展期。代表项目：来福士广场、明天广场、百联世贸国际广场等城市中心地位不断加强，交通、商业环境不断完善，写字楼市场进入飞速发展期中心板块成熟、新增有限，促区内高端写字楼市场进入稳步上升发展阶段板块内现有的写字楼资源和有限的未来

24、新增供应都将成为写字楼租金上涨的重要支撑；另外上海日益突出的国际金融中心地位吸引越来越多的跨国公司将亚太区、中国区总部设在上海，促使板块内的写字楼市场保持持续稳步上涨趋势。代表项目：创兴金融中心人民广场商务区该板块地处上海市的城市中心、市政府所在区域，加上日趋完善的交通配套和商业配套，是上海最早形成的高端写字楼板块之一，是集商贸、金融、高级住宅于一体的中央商务区。80年代，人民广场改造，方向是“政治集会性质的广场”。90年代初，政府启动新一轮改造，方向集中在“市民的文化、休闲场所”，并修建一些列标志性建筑。1993年，上海第一个地下商业人民广场香港名店街开业。随后迪美购物中心、华盛街相继开业。

25、1995年，东海商业中心一起发售即售罄，二期97年底竣工。依托便利的交通环境和初成规模的商业配套，人民广场高端写字楼市场在1990年初步崛起。人民广场商务区市政中心、交通中心、商业中心促高端写字楼崛起人民广场商务区崛起阶段典型案例：东海商业中心物业地址黄浦区延安东路588号开发商兴泰房地产投资发展有限公司落成时间1995年总建筑面积52042平方米，商业9000平方米建筑层数地上23层，地下3层物业管理永南物业管理有限公司物业费23元/平米/月标准层面积1500平方米租金范围4-5元/平米/日产品特点高级进口建材及设施入驻行业国际贸易、管理咨询、货运代理等行业东海商业中心，一期95年落成，连夺

26、中国三大建筑优质奖“白玉兰奖”、“鲁班奖”和“国家优质工程奖”等，作为人民广场商务区落成较早的写字楼，标志着人民广场高档写字楼市场的初步崛起。自1997年起，随着对人民广场城市中心功能的加强，对交通环境、商业配套的不断发展和完善，人民广场写字楼市场由初具规模进入飞速发展期。人民广场商务区城市中心地位不断加强，交通、商业环境不断完善，写字楼市场进入飞速发展期物业名称建造时间总建筑面积（万m2）港陆广场19974.2港泰广场19983.6延福大厦19982.91中区广场19983.74百腾大厦19983.91金融广场19992.61金陵海欣大厦20003.74世界贸易大厦20004海通证券大厦20

27、026.5来福士广场20038.77明天广场200312百联世茂国际广场200458华旭国际大厦20062.9创兴金融中心20087 从右图可以看出，97年至07年的十年间，人民广场写字楼市场发展迅速，大量写字楼物业集中兴建；2000年人民广场成为轨道交通1、2号线换乘点后，写字楼物业单体体量较2000年之前有明显增加，多座地标级写字楼建成投入运营；据了解，人民广场写字楼板块入驻行业主要以工业制造、化学化工、金融行业以及部分中介、咨询、广告设计的现代服务行业为主，并未形成比较明显的产业聚集特征；2007年以后，人民广场区域内新增写字楼供应不多，基本以消化现有写字楼为主。至此，人民广场写字楼市场

28、进入平稳发展期。人民广场商务区飞速发展期典型案例：来福士广场物业地址黄浦区黄浦西藏中路268号发展商凯德置地开业时间2004年04月29日总建筑面积87700平方米建筑层数共59层，其中办公51层，购物中心8层物业管理宏腾国际物业费31元/平米/月标准层面积2198平方米租金范围6-10元/平米/日产品特点集大型购物中心和甲级智能写字楼于一体入驻行业进出口贸易、管理咨询等行业来福士广场作为凯德置地在上海打造的标杆商业项目，它的落成标志着人民广场写字楼市场进入飞速发展阶段。人民广场商务区稳步发展期典型案例：创兴金融中心物业地址黄浦区黄浦南京西路南京西路288号号开发商上海黄浦廖创兴房地产开发有限

29、公司 开业时间2008年总建筑面积70000平方米建筑层数共36层物业管理戴德梁行物业费32元/平米/月标准层面积1420平方米租金范围7-12元/平米/日产品特点国际级甲级写字楼，注重智能环保入驻行业进出口贸易、管理咨询等行业国际级甲级写字楼创兴金融中心的落成，标志着人民广场高端写字楼市场进入稳步发展阶段。人民广场商务区中心板块的成熟、新增供应的有限，促区内写字楼市场进入稳步上升发展阶段n 写字楼租金呈稳步上升态势 板块内现有的写字楼资源和有限的未来新增供应都将成为写字楼租金上涨的重要支撑；另外上海日益突出的国际金融中心地位吸引越来越多的跨国公司将亚太区、中国区总部设在上海，促使板块内的写字

30、楼市场保持持续稳步上涨趋势。n 入住率持续保持较高水平版块内的甲级写字楼入驻率普遍较高，基本都可以达到95%以上。乙级写字楼中，除因受地段因素影响较大的几个物业入驻率在90%左右以外，其他楼盘基本在93%以上，一些地段位置较佳，周边交通较为便利，物业品质较高的写字楼入驻率已达到了98%以上。1.独特的区位优势不可复制的城市中心区位成为该板块写字楼发展的首要前提2.四通八达的交通网建设区域内十分完善的交通环境建设极大地促进了写字楼市场快速扩展3.成熟完善的商业配套建设版块内拥有全上海最成熟和完善的商业配套，进一步促使商务办公环境的发展4.高品质的写字楼产品5A甚至超5A甲级的高品质产品极大地满足

31、了来自全球众多知名企业对办公硬件设施条件的要求人民广场商务区写字楼发展研究小结决定人民广场商务区成功发展的4大要素：p区位：外滩金融商务区位于黄浦区。黄浦区地处黄浦江和苏州河合流处的西南端。与虹口、闸北两区相望；与浦东新区一江之隔；全区面积为20.52平方公里。p经济：黄浦区以金融为核心，以现代服务业为主体。2011年区域经济总量1291.57亿元，三产占比94.5%。p外滩金融聚集带：滨江岸线长约4.8公里，总用地面积约2.6平方公里，重点吸引证券、基金、投资银行、资产管理、融资服务等金融机构及会计、律师事务所等中介机构，打造有国内外影响力的资产管理中心、资本运作中心和金融服务中心。p交通：

32、北京东路、延安路等8条干道构成外滩便捷路网；半径2公里内拥有6条地铁线路，共11个站点，轨道交通极为便捷，通过延安路、人民路隧道与浦东相连，形成外滩-陆家嘴金融商务圈。p商务氛围：1949年上海解放时统计，外滩共有外国银行驻在机构600余家，外国登记商业团体4000多个，目前仅外滩一线29栋老建筑中汇集12家银行、保险等金融类机构，上海清算所等要素类市场也驻扎外滩，形成外滩高度聚集的金融商务服务氛围。外滩板块板块简介上海金融商务发源地，与陆家嘴金融城构成上海“一城一带”金融中心格局，打造金融商务聚集带人民广场陆家嘴外滩历史：p贸易先行，繁华城邦：1840年上海被迫成为清政府五个通商口岸，外国殖

33、民开始在黄浦江沿岸外滩区域进行贸易活动，洋行发展迅速，区域逐步繁华，随后英法两国抢占外滩成为英法租界，独立管理，强化城市建设。p银行聚集，价值飙升：区域繁华后，19世纪末期及20世纪初期外资及华资银行开始在外滩建设银行总部（如1923年落成汇丰银行大厦）从而将外滩 由最初的贸易聚集地变成金融聚集地，区域价值飙升。p资本涌入，万国建筑：价值飙升后，区域成为资本实力及身份的象征，外资及中外商人抢占外滩后大兴土木，并不断翻建建筑，最终形成外滩万国建筑群，十里洋场大上海繁华似锦的都市地位就此稳固。p良性循环，金融聚集：据1949年上海解放时统计，外滩共有外国银行驻在机构600余家，外国登记商业团体40

34、00多个，成为当时中国最大的国际贸易和金融中心。特别是金融市场的规模继伦敦和纽约之后，位居世界第三，超过东京、苏黎士和香港，成为“远东的华尔街”。外滩板块发展动力“远东华尔街”辉煌历史是政府两次金融中心建设选址外滩的根本动力，区域发展具有历史特殊性旧日外滩外滩重塑：p92年邓小平南巡讲话深化改革开放，外滩金融街重塑思想形成，94年正式启动“清巢引凤”金融机构回归，外滩金融街逐渐重现；p2007年上海政府报请中央政府批准建设上海国际金融中心规划方案，“一带一城”金融中心格局初步落定，外滩金融聚集带规划使外滩迎来首次扩建，规划金融功能更加完善，对全国乃至世界影响更加深远。今日外滩发展阶段缓慢发展期

35、恢复期升级期再发展期时间轴92年前93-1999年2000-2008年2009-今大事记解放后各大银行外迁，政府部门进驻外滩建筑，新建写字楼稀少93年上海市政府进行金融街重塑规划，清巢引凤，政府等机构外迁，房屋置换国内外银行如花旗、摩根等回归外滩开发注重对商务功能的补足及物业升级，新建外滩中心、启动外滩源国际金融中心建设得到国家批复，一城一带规划确立，外滩投资公司成立运作外滩金融商务聚集带建设、09年上海清算所落户外滩、11年QLFP试点启动从产业上再次提升区域金融产业生态完善度交通建设公交，延安东路北线延安东路南线，地铁1号线地铁1、2、4、8、9号线新增10号线区域情况市政职能，旅游观光新

36、建7栋办公楼，各大银行回归，金融街金融服务功能恢复，成为上海名片金融聚集性依靠自身凝聚力提升，商务配套改善依托政府引导金融产业发展再获新动力，扩容外滩金融街建设启动典型写字楼古象大厦、安利大厦华隆大厦、联谊大厦、海湾大厦外滩中心、久事大厦（南外滩）外滩中心、绿城黄浦8号（在建）典型办公企业中咨律师事务所上海分所、锦江国际金融事业部妙光国际货运代理、神原汽船船务有限公司、全州贸易美国必百瑞律师事务所驻上海代表处、惠普上海分公司、德勤华永会计师事务所公司、摩根士丹利上海分公司、正信银行外滩板块发展阶段政府推动的商务区，政策影响鲜明，2000年后开始升级，目前因产业升级而进入新的发展阶段历史传承及政

37、府推动因素影响，商务办公氛围浓厚，但办公物业档次较低，配套不完善加入世贸组织，经济快速发展，配套建设启动，办公物业向外围扩散规划带动区域发展新契机，更注重产业升级，通过产业升级促进企业建设，办公物业市场再次增大外滩板块典型案例外滩中心外滩高端办公代表作，除老建筑外的标志性建筑，拥有江景资源的景观写字楼p简介：由上海金光外滩置地有限公司打造的酒店办公项目。位于外滩核心地段，占地2万平，总面积19万平方米。p物业组成：westin酒店5.9万平，甲级写字间8.9万平。p设计单位：约翰波特曼建筑设计事务所（以商务建筑设计见长）。p运营方式：自持、只租不售。p开发次序：1994年购地，原始规划一栋26

38、层建筑为酒店式公寓，开发期间取消公寓改为酒店，构成当前物业组成。198米，50层26层26层外滩板块典型案例外滩中心引入westin酒店及悦榕庄会所，打造高端商务配套pWestin酒店：570间豪华客房，特设3间残疾人房p悦榕庄：以五行为主题的悦榕庄千平spa，设13间带淋浴及蒸汽浴的豪华护疗室及美容美发室p商务休闲餐饮：中、日、泰、意大利等风味餐厅及各色酒吧饮吧共计9家外滩板块典型案例外滩中心高配写字间，国际知名企业入驻，实现高租价项目详情项目详情总层数50层办公楼 5-50层乘客电梯21部三菱电梯服务于3个办公区域，高中低区各三部，候梯时间不超过30秒标准层面积低区：2270m2 中区：2

39、264m2 高区：2253 m2 设备标准四管式恒温变风量空调系统,供电量设计标准，60瓦/平方米，应急电源2台2,250千瓦的应急发电机，室内照明标准500Lux桌面照度，通讯系统，两路光纤接入，光纤及超5类电缆垂直布线，通讯设备可支持ADSL、ISDN、DDN、E1及宽带接入，充足电话直线净高(米)2.7空调系统约克中央空调，冷 量:90瓦/平方米，鲜风量:35立方米/平方/人地板100厚网络地板，标准承重200公斤/平大堂10米挑高大堂租价8.7-11元/平物业高力物业，31元/月/平租客行业金融、物流、贸易、信息技术、咨询服务、律师事务所典型租客雷格斯、诺基亚、APP、美国必百瑞律师事

40、务所驻上海代表处、卢森堡国际货运航空公司上海代表处、达飞轮船有限公司、德勤华永会计师事务所公司、惠普上海分公司、德勤企业管理咨询公司、摩根士丹利亚洲有限公司上海代表处、光大保德信基金管理有限公司等200平至整层租赁交通核南京路板块板块现状南京路板块陆家嘴p区位：主要以静安寺以东，南京路两侧的带状街区，北至北京西路-愚园路，南至威海路-延安路，东至成都路高架，西至镇宁路，总面积1.8平方公里。p交通：通达性好，主要通过两条高架快速道路及七条城市干道，距离人民广场约3公里，距离虹桥机场约12公里，距离浦东机场约48公里；板块内部有地铁2、7及未来14号线共设有8个地铁站点，15、21、37、40、

41、927、939等公交线路环绕周围。p写字楼现状：上海市最高端的商业商务区，目前写字楼体量达到480万方。近来来供应量偏小，甲级写字楼普遍保持只租不售的状态。p入驻客户：南京西路写字楼是全市各商务区行业集中度最高的写字楼群，入驻客户主要以IT行业和专业服务业为主。借IT行业巨大的派生需求，专业服务业（会计师、律师、咨询等行业）又有广泛的延展空间；整体客户以IT、通讯科技、信息咨询、广告策划、航空服务、传媒等行业为主。上海最昂贵的地段，高端服务业聚集，传统高端商务商业区南京路板块发展动力中华商业第一街，国际顶尖品牌聚集地，优越的地理位置及最具影响力的高端商圈支撑自然发展而成p自上海开埠以来，南京路

42、就一直是上海人乃至长三角区域居民心目中的顶级地段，现在，有着“中华商业第一街”美誉的南京路依然是人们心目中繁华大上海的象征，有着不可取代的地位。目前商业总体量达115万平，拥有最大的人流成为上海最具影响力的商圈。p以梅、泰、恒、金四极擎天和入驻众多品牌旗舰店的形态立足世界顶级商业区行列。LV、爱马仕、阿玛尼、宾利，这里汇集了你所能想到的任何国际奢侈品牌，是身份与声誉的象征，同时也是世界500强等大型跨国企业和国际顶尖品牌总部在上海的聚集地。南京路板块发展阶段1862年早期英美租界区，南京路始建于1862年，中国第一条西式马路，以供运兵之用；19世纪下半叶，沿线最早得以兴建私人园林；19世纪末，

43、租界房地产开发热开始波及沿线，建造自用花园住宅、开发新式里弄住宅、兴建近代公寓大楼，沿路的娱乐、餐饮及商业服务设施也随之发展；1920-40年代，南京路成为上海最为高档的生活区和闹中取静的“十里洋场”1949年闹中取静的“十里洋场”1992年国际化商务办公的快速发展时期1997年2004年20世纪50年代，上海市政协、外办、侨办等落址，这里成为上海重要的政务办公区和对外接待中心；1983年落成的上海宾馆，刷新了原上海老租界区最高层标志性建筑的高度；1988年开业的静安希尔顿酒店成为上海首次利用外资建造和经营管理同时也是第一座五星级酒店；1990年开业的上海商城成为上海最早的甲级写字楼，以满出租

44、率和高租金成为当时上海外资写字楼的“皇冠”代表项目：上海商城至今高端写字楼发展的鼎盛时期1992年，邓小平南巡讲话发表成为第二波发展高潮的起点，“整个上海市中心改造当中，静安南京路是重头”；南京路CBD开发历史成为是上海写字楼变迁的写照；1997年，梅龙镇广场的竣工成为南京路上树立的第一幢甲A级写字楼代表项目：梅龙镇广场停滞时期1997年后，东南亚金融危机爆发，随着亚洲金融风暴影响而供应渐趋停滞代表项目：恒隆广场、中信泰富广场2004年，上海推出总部经济政策；2006年静安区政府提出“开放的静安南京路，高档的商业商务区”战略；2008年静安区政府推出针对写字楼企业入驻的“39计”优惠政策；20

45、08年，越洋广场竣工并成为上海市租金最高的写字楼之一代表项目：越洋广场、SOHO东海广场稳步发展时期国际化商务办公的快速发展时期高端写字楼发展的鼎盛时期停滞时期稳步发展时期南京路板块典型项目物业地址上海南京西路1468号开发商SOHO中国占地面积5100平首层层高6.6米建筑面积约81000平标准层高3.6米项目规划一栋57层高217米的超高层电梯三菱电梯（低区3+3，中区3，高区4）外墙材质玻璃幕墙整层面积1200-1450平物业类型商业、办公单价起价6.8万-10万商业建面（1-2F）3842平总价5700万-1亿办公建面（3-57F）67829平物业公司第一太平戴维斯租售模式可整层或单元

46、分割出租，可整层或者半层出售SOHO东海广场南京路上唯一的散售国际甲级写字楼南京路板块典型项目标准层建面：1451.7平/层全精装写字楼：架空网络防电地板；轻钢龙骨石膏隔板墙；吸音铝合金板吊顶，飞利浦灯具；玻璃地弹门；美国霍尼韦尔全智能楼宇控制系统、全套德国Bosch安防系统。SOHO东海广场产品表现：全精装写字楼高15米的南向大堂前台与液晶水牌首层电梯厅大堂水吧南京路板块典型项目SOHO东海广场入驻企业：以信息技术、贸易、投资管理、咨询信息为主的国内私营企业楼层主要商户低层1F-22F萍州投资管理公司、上海长濑贸易公司、安帕西管理咨询公司、DIOR HOUSE、天阿广告公司、北京东道信息形象

47、公司、易飞航空公司、南京美瑞制药公司、北京开心人信息科技公司、美国苹果贸易有限公司等37家中层23F-37FPUBLICIS阳狮集团、阿文美驰投资公司、上海对外贸易实业公司、卓昱房地产经纪公司、FIMA GLOBAL INVESTMENT、贝加艾奇建筑设计咨询公司、伯乐留学家等11家高层38F-57FSisley希思黎（上海）化妆品商贸有限公司、上海狄邦教育管理公司、镇江凌空网络技术公司、畅中信息科技公司、浩泽投资管理公司、SOHO中国等14家淮海路板块板块现状区位：主要分布在南北高架以东，西藏路以西的淮海中路两侧，处于卢湾和黄埔两个中心城区内。交通：便捷快速，通过南北高架桥直达火车站及通往市

48、区内环线，15-20分钟内到达虹桥国际机场或是浦东新区，10分钟到达陆家嘴，在区内设有6个地铁站点。写字楼现状：目前写字楼体量约为90万方，受板块土地供应不足、旧建筑物保护等问题，板块写字楼长期没有供应，只有整体收购形式略有出现，主要以租赁为主，租赁情况稳定，租金稳步上升。在目前的市场环境下，只租不售的方式是板块写字楼的共同推广方式。入驻客户：以外资、港资和中外合资企业为主，主要涉及通讯科技、网络、证券、投资咨询、房地产行业、广告策划等。具有浓厚文化气息的现代高端商务商业区陆家嘴淮海路板块淮海路板块发展动力世界顶级商业与深厚文化底蕴的完美融合而自然发展的重要商务区具有优雅气息的繁华大街，海派文

49、化发源地淮海路原处法租界，建筑风格多样，情调优雅。同时又有众多国际品牌进驻，充满了各种不同地域的风情，有东方“香榭丽舍大街”之称。淮海路分东、中、西三段打造，形成中外商业高雅海派文化的商业风格东段之高级商务圈（西藏南路-重庆南路）云集了诸如香港广场、上海广场等高档写字楼和百脑汇、赛博等电脑广场，规模较大商厦有太平洋百货淮海店和大上海时代广场。中段之高档商业圈（重庆南路-陕西南路）打造活力创新，通过调整改造和引进,催生以“生活设计”为主题的创新消费新特色，汇聚包括百盛、华亭伊势丹、H&M、C&A以及ADIDAS旗舰店等快时尚消费品牌。西段之时尚购物圈（陕西南路-常熟路）通过引进经典品牌，形成商业

50、文化与建筑风貌的完美融合。布局是名表、珠宝以及高级成衣订制，目前有包括百盛、巴黎春天等大型百货商店，江诗丹顿之家、登喜路之家等全球新业态，以及国泰公寓、人民坊一些经典品牌旗舰店。淮海路板块发展阶段1900年处于法租界区内，于1900年修建，1901年通车，两侧以专营商店和洋行为主；1920-40年代，俄乔社区逐渐形成，俄乔商业发展吸引他国侨民和华商资金的投入，聚集多国商家的商业街迅速发展1978年集多国风情的高雅商业街1999年现代化商业催生的商务萌芽时期2004年20世纪80年代后期，淮海路第一次改造；1992年随着地铁1号线的建设，在淮海中路西段建成国际购物中心、久事复兴广场、益民商厦、新

51、华联商厦、雪豹商城、二百永新等一批大中型商业设施建筑。以新建的巴黎春天和二百永新百货为标志，淮海路第一次有了现代化的商业设施；1996年，落成甲级商办综合楼瑞安广场代表项目：瑞安广场至今高端写字楼快速发展时期自1999年，淮海路二次改造，九龙仓、新鸿基、丽兴、新世界、力宝、中海建设等集团公司纷纷进入，建成瑞安广场、柳林大厦、上海广场、香港广场、力宝广场、大上海时代广场、金钟广场、兰生大厦、中环广场等14栋大型甲级商务写字楼；2003年，随着香港新世界大厦落成，淮海中路基本上形成了东段为国际化、现代化、智能化的高端商务区代表项目：大上海时代广场、香港新世界大厦稳定发展时期2004年，企业天地的落

52、成成功吸引了一批跨国公司的入驻，其中包括四大会计师事务所之一的普华永道；2007年起，瑞典“快时尚”品牌H&M进驻淮海路。全球知名的路易威登、杰尼亚、卡地亚、寇驰、苹果、芭比娃娃等专卖店、概念店、旗舰店先后开业；2008年，提出第三次淮海路改造计划，打造商务和商业融合的现代服务业聚集区2010年全球第五家爱马仕品牌旗舰店“爱马仕大厦”项目正式启动代表项目：企业天地、新茂大厦淮海路板块典型项目物业地址太平桥现代园区开发商上海瑞安房地产开发有限公司占地面积5100平层高3.5米建筑面积78000平净层高2.8米项目规划2栋小高层电梯品牌奥的斯建议风格Art-Deco标准层面积2210-3018平外

53、墙材质石材+玻璃幕墙单元分割面积100、280、300平物业类型办公楼层电梯比1.6租售模式整层或单元分割出租物业公司新昌物业管理有限公司产品特色湖景资源、设计考究、个性化服务企业天地板块最具人气的甲级5A写字楼典型项目企业天地优异的综合产品力受到国际实力企业的追捧企业天地自竣工以来便广受跨国实力企业的追捧，租赁300平米以上居多，物业基本处于满足的状态，租金和入驻水平始终保持市场领先水平。项目硬件配置各项指标超越国际甲级办公标准，处于上海整体办公市场领先水平；软性物业服务上提供标准菜单外的个性化服务，如楼内员工庆生会等。单层规则菱形与三角形，采用中间无支柱的楼层设计，A座：2210-3018

54、平，B座：1902-1907平车位地下两层，500个外立面ArtDeco风格，采用大量石材和玻璃幕墙结合，与新天地石库门建筑保持和谐统一公共部分大堂挑高3层设计，高级石材贴面，豪华大气，功能分区清楚，并以桌椅、灯具、内置雕塑等体现软装饰的艺术品位电梯客梯14部（低区7部，高区7部），货梯2部，最繁忙时段等候时间29秒A座B座淮海路板块企业天地四大竞争优势21企业天地四大独特优势，引领淮海办公市场淮海路板块典型项目稀缺的办公环境尊享1.2公里太平湖第一岸线上海市区独一无二的办公景观，环境极佳与之毗邻的新天地，为租户们提供了商务休闲的良好场所考究的产品设计建筑排布和平层设计考虑到地块限制和湖景资源

55、最大化的双重因素顶部设计优化项目高宽比例，给客户带来美感，造成一定视觉冲击外立面设计采用Art Deco风格，与周边建筑浑然一体，再现老上海人文气息瑞安集团倾力打造完善、高标准的配套环境，公寓、会馆、新天地休闲商业等超五星级尊雅酒店更是提升区域的商务配套水平3完善的商务商业配套4良性循环的品牌效应作为瑞安天地系列的商务产品，企业天地充分发挥了其品牌优势，吸引海外公司进驻大批知名企业无形中又增加了项目的品牌知名度和美誉度，扩大了市场影响特征总结传统核心写字楼发展历程时间第一阶段19491990起步阶段1.改革开放政策的确立；2.社会主义市场经济的确立；3.外资引入；4.办公房的商业属性开始体现；

56、5.第三产业发展。背景发展区域【徐家汇】【人民广场】【外 滩】【南京路】【淮 海 路】传统核心形成基础第二阶段19911998发展阶段1.第三产业快速发展；2.浦东大开发；3.外资、外地企业大量进驻；4.东南亚金融危机。【陆家嘴】【虹 桥】政府政策推动第三阶段19992008稳定发展阶段1.上海经济稳步增长；2.世界500强企业进入上海；3.办公房市场内外销并轨。4.美国次贷危机【长风板块】【四川北路】【金 桥】产业升级导致的企业外溢第四阶段2008年至今快速发展阶段1.09年城市升级二个中心；2.世博时代3、政府行政手段干预房产市场【五角场】【后世博板块】产业及城市升级人均三产GDP（美元）

57、15001500600060007400陆家嘴金融中心区位于上海浦东新区西北角黄浦江的转折点处，呈现出一个半岛形态，总用地约1.7km2。因明朝大文学家陆深世代居于此地，且从浦西望去犹如一只金角兽伸出脑袋张开嘴巴在饮水，由此得名。新中国成立前，由于黄浦江的阻隔，两岸一面是“万国博览会”的十里洋场，一面是农作物为主的农耕田园，形成了鲜明的对比。新中国成立后，浦东地区的经济得到了长足的发展，特别是在钢铁、石化、造船、建材等大工业方面，初步奠定了浦东及陆家嘴地区的经济基础。陆家嘴中央金融区历史背景及区位优势人民广场6.5km虹桥开发区2.7km陆家嘴距浦东机场约29km总体发展阶段1990年1990

58、年，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，在浦东建立以陆家嘴为核心的国家级金融贸易区。1990年编制的的浦东新区总体规划明确规定：陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、贸易中心和经济中心的重要组成部分。代表项目：金茂大厦1997年政府政策导向下的金融区初步崛起期2009年至今1997年全球金融风暴过后，知名金融机构包括上海证券交易所开始涌入陆家嘴中央金融区，他们分别在区域内建造自己的写字楼。自2000年开始，众多国际著名金融机构迅速聚集，区内写字楼出租率由原来的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上涨到0.8美元左右并始终维持在高位。到2003年12月底，陆家嘴已成为中国资本最

59、密集的地区。代表项目：汇丰银行大厦、花旗集团大厦等金融产业迅速聚集，高端写字楼快速发展时期办公需求外延，金融区稳定发展时期随着08年全球金融海啸的远去，以及上海建设“2个中心”政策的逐步实施，陆家嘴商务区在不断发展和完善中已日趋成熟。随着产业发展的逐渐成熟，办公需求外延，拉动周边区域形成大陆家嘴金融商贸区，至此，陆家嘴金融区进入稳定发展阶段。代表项目：环球金融中心、国金中心、21世纪大厦等陆家嘴中央金融区1990年，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，在浦东建立以陆家嘴为核心的国家级金融贸易区。1990年编制的的浦东新区总体规划明确规定：陆家嘴金融贸易区是上海建设金融中心、贸易中心和经济中心的

60、重要组成部分。由此，陆家嘴作为上海市CBD金融区，开始进入崛起时代。n1991年，东方明珠开始动工建设，投资总额达8.3亿元人民币，高467.9米，是亚洲第三、世界第五高塔。n1994年，金茂大厦动工，这座高420.5米、当时的上海第一高写字楼的开工，标志着陆家嘴金融商务区的初步崛起。n1995年，中国人民银行上海分行率先迁入陆家嘴并建造了自己的写字楼，紧随其后的是上海房地产管理局。陆家嘴中央金融区国家政策导向，促陆家嘴金融区初步崛起陆家嘴中央金融区初步崛起阶段典型案例：金茂大厦物业地址浦东新区世纪大道88号开发商中国金茂（集团）股份有限公司开工时间1994年5月10日竣工时间1999年3月1

61、8日总建筑面积29万平方米建筑高度420.5米物业管理金茂(上海)物业服务有限公司（与欧洲领先的设施管理公司英泰合资成立）标准层面积2,3582,788平方米租金范围8-15元/平米/日建筑特色直径27米、净空高达142米的“空中中庭”入驻行业银行业、证券业、保险业、跨国贸易等金茂大厦的开工建设，标志着陆家嘴中央商务区的初步崛起。陆家嘴中央金融区初步崛起阶段典型案例：金茂大厦奢华地标性酒店：上海金茂凯悦大酒店拥有555间豪华客房，11间各具特色的餐厅和酒吧拥有能容纳1200人的大宴会厅、800人的嘉宾厅及10个多功能厅全国首批4A旅游景点：金茂大厦88层观光厅高度340.1米，建筑面积1520

62、平方米，两台每秒运行9.1米的超高速垂直升降电梯，一次可乘载33位游客，只需45秒钟就可将游客从地下一层直送88层。JLIFE金茂时尚生活中心坐落在上海金茂大厦裙房，汇集了零售、私人护理及个性服务、中西餐饮等知名品牌的多家旗舰店，是浦东高端的生活服务中心之一。1997年全球金融风暴过后，知名金融机构包括上海证券交易所开始涌入陆家嘴中央金融区，他们分别在区域内建造自己的写字楼。自2000年开始，众多国际著名金融机构迅速聚集，区内写字楼出租率由原来的40%以下迅速提升至70%以上，平均日租金由0.45美元上涨到0.8美元左右并始终维持在高位。到2003年12月底，在陆家嘴中心区1.7平方公里集聚的

63、外资银行营运资产总额突破200亿美元，平均每平方公里引资逾117亿美元，成为中国资本最密集的地区。代表性金融机构项目名称租金价格 （元/M2/天）汇丰银行汇丰银行大厦10-13招商银行上海分行招商局大厦4-6中国农业银行金穗大厦3-4上海证券交易所上海证券大厦4-5花旗银行花旗集团大厦7-9渣打银行渣打银行大厦7-9中国银行中银大厦6-8中国人民保险公司中国保险大厦4-5上海浦东发展银行浦东发展银行大厦4-5上海银行上海银行大厦6-8我们认为2000年以来陆家嘴中央金融区写字楼的飞速发展主要原因有三：中国加入WTO并全面开放境外金融机构进入，促使甲级写字楼市场回暖陆家嘴金融区有着针对金融机构的

64、优惠政策和优越的金融环境传统商务区如外滩、南京西路、淮海路的甲级写字楼趋于饱和陆家嘴中央金融区金融产业迅速聚集，出租率及租金大幅上升，进入飞速发展阶段陆家嘴中央金融区飞速发展阶段典型案例：汇丰银行大厦物业地址浦东新区银城中路101号发展商日本森茂房产投资株式会社竣工时间1998年总建筑面积116824平方米建筑高度230米物业管理上海陆家嘴贝斯特物业管理有限公司物业费37元/平方米/月标准层面积2280平方米租金范围10-13元/平米/日建筑特色智能化大厦，24小时不间断的商务活动空间入驻行业银行业、证券业、保险业、日资跨国企业等汇丰银行大厦是陆家嘴中央金融区飞速发展阶段的高品质物业的典型代表

65、。随着08年全球金融海啸的远去，以及上海建设“2个中心”政策的逐步实施，陆家嘴商务区在不断发展和完善中已日趋成熟。形成四大商务板块n 小陆家嘴中央金融区已迁入近百家世界知名金融机构、大型跨国公司、律师行及保险业企业，区内写字楼大部分 只租不售，租金引领上海甲级写字楼发展趋势。n 新上海商业城板块该板块由于商业的发展和完善，出现一些品质较高的销售型写字楼，约占板块内总供应量的20%左右，且由于地理位置优势及较好的品质，销售状况良好。部分出租型办公楼的档次则较低。整体入驻企业以中小企业为主，行业构成五明显特征。n 九六广场板块九六广场写字楼建造时间较早，现在看来略显陈旧，但由于其靠近轨道交通及繁华

66、商圈，任然吸引了不少中小企业级企事业单位的入驻，整体出租率约在95%左右。n 竹园商贸区板块由少量5A甲级写字楼、部分次甲级写字楼及部分高端酒店组成，入驻企业档次较高，主要以港台、日本、韩国等东南亚企业客户为主。区内也有一定量的出售型写字楼。陆家嘴中央金融区产业日趋成熟，办公需求外延，拉动周边形成大陆家嘴CBD商务区陆家嘴中央金融区日趋成熟阶段典型案例：环球金融中心物业地址浦东新区世纪大道100号开发商日本森大厦株式会社开工时间1997年年初竣工时间2008年8月29日总建筑面积38.16万平方米建筑高度492米物业管理上海锦日物业管理有限公司标准层面积3300平方米租金范围10-16元/平米/日建筑特色上海第一高楼，474米全球最高观光厅入驻行业银行业、证券业、保险业、跨国贸易等环球金融中心的落成，标志着陆家嘴中央商务区进入日趋成熟的发展阶段。陆家嘴中央金融区日趋成熟阶段典型案例：环球金融中心酒店只设客房174间，所有客房都能眺望黄浦江和浦东的壮丽景致标准客房面积由55至60平方米，所有客房的顶棚高度均设定为3.1米高，使客房更增加宽敞感。世界最高的观光厅：474米观光天阁观光设施位