南湖春晓商务楼市调报告

《南湖春晓商务楼市调报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南湖春晓商务楼市调报告（31页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 南湖春晓晓商务楼楼市调报告告苏州工业业园区新新鸿泰房房地产投投资顾问问公司目 录壹、南京京市商务务楼统计计指标概概析一、 20011年南京京商务楼楼统计指指标二、 南京市119966-19999年商商务楼空空置情况况贰、项目目商务楼楼分析一、 河西商务务楼概述述二、 南京市商商务楼调调研比较较表三、 南京市商商务楼市市场分析析四、 南湖春晓晓项目商商务楼建建议叁、项目目临街门门面房分分析一、 店面（含含店面、店店铺）现现状调查查二、 个案调研研三、 南湖春晓晓临街店店面建议议肆、结论论壹、南京京市商务务楼统计计指标概概析一、20001年年南京商商务楼统统计指标标类 别指 标标办公楼商业营业业

2、用房房地产开开发投资资额（万元）1085537904006施工面积积（万平方方米）126.0996.229新开工面面积（万平方方米）19.88029.229竣工面积积（万平方方米）40.77127.996销售额（万元）7035521087712销售面积积（万平方方米）14.11619.331销售均价价（元/平平方米）4968856300出租面积积（万平方方米）5.1448.522从20001年统统计数据据来看，办办公楼竣竣工面积积与销售售面积之之差为226.555万平平方米；商业营营业用房房竣工面面积与销销售面积积之差为为8.665万平平方米。按按此去化化速度，撇撇开这些些剩余面面积和2200

3、22年将新新开工的的面积，仅仅当年新新开工的的面积量量就足以以供南京京市场220022年的需需求，与与火热的的住宅市市场相比比，南京京的商务务楼市场场显得有有些波澜澜不惊。二、南京京市19996-19999年商商务楼空空置情况况（单位：万平方方米） 类类 别年 份办公楼商业营业业用房199669.9009.122199779.7888.8221998812.99513.995199997.28810.443高层商务务楼，市市场前景景不妙近几年，我我市竣工工和在建建的高层层商务楼楼越盖越越多，许许多商务务楼的低低层和高高层空置置严重。初初步匡算算，目前前全市至至少有约约十几万万平方米米商务楼楼的

4、底层层商业用用裙楼和和高层的的商住处处于空置置状态。如如地处鼓鼓楼区的的金鹏大大厦、地地处栖霞霞区的金金港大厦厦约有55.3万万平方米米的商场场卖不掉掉，有层层高不够够的原因因，也有有因购买买者不愿愿与下层层的拆迁迁户一同同上、下下电梯而而使交易易落空的的，而普普遍的原原因是高高层住宅宅的物业业管理费费用高,早晚高高峰上下下电梯不不便。有有的低层层的裙楼楼一般不不零卖,必须整整幢或整整层购买买,由于于购买力力不足只只好空置置,如玄玄武区大大石桥裙裙楼、中中华路、雨雨花路上上大片商商业营业业用房均均属于此此种情况况。贰、项目目商务楼楼分析一、河西西商务楼楼概述20011年122月111日，南南京

5、市传传来消息息：南京京城建的的热点在在河西、潜潜力在河河西、希希望在河河西。河河西作为为南京城城市发展展进程中中浓墨凸凸写的一一笔，相相对于江江宁、东东郊、城城北地区区，河西西独占天天时、地地利、人人和：长长江的雄雄浑、秦秦淮河的的细腻、投投入2.6亿元元巨资进进行的城城市基础础建设、奥奥体中心心的勃勃勃生机再再加上市市政府未未来城市市CBDD的规划划，无不不占尽先先机。预预计十年年内，河河西地区区将崛起起一个近近55.7平方方公里、资资产存量量近千亿亿的新城城区。但目前河河西地区区仍有城城郊结合合部之痕痕迹，尚尚未形成成浓厚的的商业气气氛，因因此商务务楼项目目较少，且且集中于于江东北北路两侧

6、侧，目前前销售中中的项目目仅为南南京商会会大厦和和文汇大大厦。二、南京京市商住住楼调研研比较表表案 名文荟大厦厦民生商会会大厦位 置草场门大大街1001号定淮门大大街111号层 数18F26F主力面积积（m22）110-2000107、1155、1149办公时间间24小时时8：000-200：000诉求重点点公共部分分豪华装装修、河西商务务宝地星级酒店店式物业业管理车位情况况以个数论论价，可可租可售售地下出售售：155-166万元/个地面出租租：6000元/个.月月地面、地地上均有有车位地下出售售：111万元/个售 价价47700元/m2起售，每每上一层层约加660元/m2左右每层建面面150

7、00m2，1FF作银行行,2-5F作作商场,5F以以上，起起售价335800元/m2,每上上一层加加50-80元元/m22。租 金金40元/m2.月。 只售不租租物业管理理费3元/mm2.月1元/mm2.月配套设施施浦发银行行、大酒酒店、4台电梯梯中行楼房状态态期房（220033年7月月交付）期房（220033年2月月交付）案 名御景园商商务大厦厦新大都大大厦位 置太平南路路常府街层 数21F（11-5FF为裙楼楼，6-19为为主楼）15F主力面积积（m22）每层建筑筑面积113000m2，可自由分分割面积积自由分割割面积办公时间间24小时时24小时时诉求重点点全方位秘秘书服务务地段佳车位情况

8、况地面、地地下均有有车位，地下是双双层机械械停车，12.88万元/个。地下停车车场售 价价46800元/m2起售，每每上一层层约加880元/m2左右54800元/m2起售，每每上一层层约加660元/m2左右租 金金只售不租租只售不租租物业管理理费3元/mm2.月（含含电梯费费）3元/mm2.月配套设施施浦发银行行、送餐餐服务，4台电梯梯主楼有银银行楼房状态态准现房期房（220033年5月月交付）案 名金轮大厦厦华泰证券券大厦位 置汉中路1100号号中山东路路90号号层 数28F28F主力面积积（m22）114.32、1118.91、1145.19、1152.41、1172.92、7751.91

9、自由分割割面积71.777 mm2以上均均有办公时间间24小时时24小时时诉求重点点地段佳、价价格优、智能办公公、套型型丰富5A智能能，涉外高级级写字楼楼车位情况况地下停车车场地上停车车费：1150元元/月地下停车车费：3300元元/月售 价价57400元/m2起售，每上一层层加2000元/m281900元/m2起售 租 金金只售不租租2.4元元/m2.天起起租，221F租租金2.8元/m2.天物业管理理费未定8元/mm2.月配套设施施电梯两台台、其它它设施暂暂无浦发银行行、188F酒店店、5F餐厅厅楼房状态态期房（220033年下半半年交付付）现房案 名谷阳世纪纪大厦东方名苑苑位 置珠江路6

10、600号号石鼓路（中中央商场场斜对面面）层 数22F29F主力面积积（m22）/50.996、556.558、1168.62、1170.61、1179.33办公时间间24小时时/诉求重点点商铺与写写字楼的的完美集集合、珠珠江路IIT核心心中的核心商住两用用车位情况况只租不售售，地面面、地下下均有停停车场只租不售售，地下下二层停停车租金：3300元元/个.月售 价价未装修房房：54000元/m2起售， 每每上一层层加500元/m2装修房： 61330元/m2起售51800元/m2起售，每上一层层加500元/m2左右租 金金只售不租租只售不租租物业管理理费5-6元元/m2.月/配套设施施设有配餐餐

11、中心银行、餐餐厅均有有楼房状态态现房期房（220022、122月交付付）案 名福鑫国际际大厦投资大厦厦位 置洪武路水西门大大街与中中山南路路交汇处处层 数34F31F主力面积积（m22）自由分割割面积最小1550m22，自由由分割面面积办公时间间/诉求重点点地段好、55A智能能大厦开发商品品牌车位情况况地面、地地下均有有停车场场地下两层层停车售 价价65800元/m2起售， 117F约约为70000元元/m267000元/m2起售，每上一层层加1000元/m2租 金金只售不租租1.8-2.44元/m2.天物业管理理费/4元/mm2.月配套设施施银行、餐餐厅均有有1- 5层是裙裙楼，银行、餐餐厅

12、均有有楼房状态态期房（220033、7月月交付）现房案 名南京国贸贸中心隆盛大厦厦位 置中山东路路18号号洪武路223号层 数33F27F主力面积积（m22）自由分割割面积自由分割割面积办公时间间24小时时8：000-222：000诉求重点点CBD原原点写字字楼、无无压力租租购、配配套齐全全品牌车位情况况地下停车车场，只只租不售售租金：5500元元/个.月地下停车车场，只只租不售售租金：6600元元/个.月售 价价65800元/m2起售，每上一层层加1000元/m265500元/m2起售，每上一层层加500元/m2租 金金50元/m2.月起起租，14F为为55元元/m2.月65-775元/m2

13、.月物业管理理费5元/mm2.月（不不含电梯梯费，若若是购买买，免一一年管理理费）5.8元元/m2.月（含含电梯费费）配套设施施有工行、农农行、餐餐厅3楼设有有餐厅，无无银行楼房状态态现房现房案 名新世界中中心位 置珠江路55号层 数44层（共共二幢，一一幢写字字楼，一一幢办公公楼）主力面积积（m22）写字楼：1922 m22以上；办公楼：71-2455 m22办公时间间24小时时诉求重点点立体社区区，全方位秘秘书服务务车位情况况地下二层层停车售 价价写字楼：基价:55000元/ m22，每上上一层加加1100元/ m2。商住楼：基价：54000元/ m22，244层以下下，每上上二层加加11

14、00元/ m2，24层以以上，每每上一层层加1110元/ m22。租 金金只售不租租物业管理理费未定配套设施施写字楼11-7FF做裙楼楼，5FF做会所所，有健健身房、中中央空调调、百货货超市、茶茶吧、休休闲娱乐乐设施楼房状态态20033年下半半年交付付三、南京京市商务务楼市场场分析按调研的的商务楼楼分布情情况，结结合其广广告诉求求重点，将将其分为为河西、夫夫子庙商商圈、新新街口、珠珠江路、中中山路五五个区域域来分析析。1、 商务楼销销售l 南京市商商务楼价价格是越越邻近市市中心和和繁华地地段，售售价越高高。如南南京国贸贸中心、华华泰证券券大厦等等。l 商务楼起起售价在在60000元/平方米米以

15、下的的，楼层层每平方方米加价价大都在在1000元以下下，而660000元/平平方米以以上，则则楼层加加价多在在1000元，甚甚至达到到2000元。l 河西地区区在售商商务楼项项目较少少，基价价多数在在40000元/平方米米左右。B、商务务楼出租租l 从调研比比较表上上看出，南南京市商商务楼以以售为主主，少量量商务楼楼由于售售价较高高等原因因，是实实行出租租方式。如如投资大大厦、南南京国贸贸中心、隆隆盛大厦厦等。l 目前远离离市中心心各商务务楼由于于销售不不是很理理想，部部分采用用租售并并举的方方式，一一般租金金都在1100元元/平方方米.月月以下，租租金随着着楼层的的变动不不是太大大。部分出租

16、租商务楼楼起租租租金图:（元/ m2.月）C、租售售面积l 商务楼的的特点决决定了其其面积的的大小，多多数是在在80-2000平方米米左右；框架的的结构，可可以根据据客户的的需求有有所改变变面积大大小。D、商务务楼车位位调查l 商务楼车车位多以以出租为为主，部部分采取取租售并并举的方方式。l 车位一般般以个论论价，标标准面积积在188-255平方米米，价格格在111-155万元/个。l 一般商务务楼车位位出租租租金在3300元元/个.月，部部分停车车设施较较好的商商务楼可可达到6600元元/个.月，如如隆盛大大厦。四、南湖湖春晓项项目商务务楼建议议根据南湖湖春晓项项目个案案特点，结结合河西西商

17、务楼楼市场情情况综合合分析，提提出以下下建议。（1）商商务楼销销售销售基价价：33350-34000元/平方米米起，按按楼层加加价500-800元/平平方米。销售均价价：34450元元-35500元元/平方方米。（2）商商务楼出出租建议先采采用只售售不租的的方式，试试探市场场反映，且且战且走走。出租价位位：455-555元/平平方米.月。楼楼层越往往上，可可适当增增加租金金。（3）面面积大小小以1000-2000平方方米为主主，可灵灵活自由由分割，适适当配置置1000平方米米以下和和2000平方米米以上的的面积组组合。（4）配配套设施施电梯、银银行、餐餐厅、停停车场，应应该是必必须的设设施；其

18、其余可通通过店面面招商的的经营业业种来实实现。（5）物物业管理理费建议2-3元/平方米米.月（含含电梯费费）收取取。（6）车车位销售售考虑到车车位的数数量和停停车实际际情况，建建议以出出租为主主。部分分出售。租租金：3300元元/个.月；售售价：110万元元/个。叁、项目目临街门门面房分分析一、店面面（含店店面、店店铺）现现状调查查现有开开店不满满意度（依顺序序1-66号排列列）顺序细项自有店面面积分名次租赁店面面积分名次123456123456规划设计计12032345281510161362304建筑质量量2014113257141711821826物业管理理023030364111391

19、51051985租金过高高320011186545411503991来客多寡寡3101144031364520222892配套合理理0132345812813181272453自有店店家，不不满意依依序是配配套不合合理，规规划设计计未尽理理想，来来客量不不足，物物业管理理不如人人意，建建筑质量量差，和和按揭费费高。 而租租赁店家家，则是是依序为为租金高高，来客客少为一一、二，再再接下来来是配套套不合理理，规划划不理想想，物业业管理差差及建筑筑质量不不佳。显而易见见，租金金多为租租用者心心里的痛痛，而来来客量无无分自有有或租用用皆嫌少少。现有开开店满意意度（依顺序序1-66号排列列）顺序细项自有

20、店面面积分名次租赁店面面积分名次123456123456规划设计计04003129461211139112264建筑质量量0124113535312171652205物业管理理2120302554916121192273租金过高高30000639227125311121906来客多寡寡111125501915595323071配套合理理11330024613810614132302自有店店家和上上题相较较，有550分积积分者非非常满意意，可能能生意不不俗，而而租赁者者也呈现现极有趣趣的现象象，来客客量充足足，因此此租金也也列尾，不不认为过过高。您购买买店面时时，优先先考虑的的因素（依重要要顺序

21、11-8填填写）顺序细项自有店面面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理理1132211543建筑质量量123265配套完善善2511474交通方便便12141474楼层132111226开发商信信誉5111177顺 序细项租赁店面面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理理51116279632885建筑质量量41226206102367配套完善善710131023953104交通方便便104261639134533楼层221510814102696开发商信信誉211795155122278自有店店面的主主人，重重

22、视首要要是地段段，其次次是价格格，和租租赁者完完全一样样，地段段、价格格永远是是考虑至至深的先先决条件件，当然然交通是是否方便便，也很很重要，但但也可列列属于地地段的归归属之一一。您购买买店面时时，优先先考虑的的因素（依重要要顺序11-8填填写）顺序细项自有店面面者积分名次12345678地段2141241价格11221062物业管理理1132211543建筑质量量123265配套完善善2511474交通方便便12141474楼层132111226开发商信信誉5111177顺序细项租赁店面面积分名次12345678地段1414868151价格123965227412物业管理理511162796

23、32885建筑质量量41226206102367配套完善善710131023953104交通方便便104261639134533楼层221510814102696开发商信誉211795155122278自有店店面的主主人，重重视首要要是地段段，其次次是价格格，和租租赁者完完全一样样，地段段、价格格永远是是考虑至至深的先先决条件件，当然然交通是是否方便便，也很很重要，但但也可列列属于地地段的归归属之一一。二、个案案调研调研以南南湖春晓晓周边个个案为主主，强调调“实事求求是”之精神神，使之之具有可可比性、参参考性。案 名调研情况况天都芳庭庭上下两层层，面积积在3557平方方米左右右，必须须两层同同

24、时购买买，一层层价位：80000元/平方米米，2FF价位：65000元/平方米米。可十十年600%贷款款，已是是现房，物物管费未未定。云锦美地地店面房处处于住宅宅小区规规划道上上，只有有一层，220033年5月月才会有有，据该该案的销销售员估估计价格格在70000-80000元/平方米米。民生商会大厦1F:880000元/平平方米，22F：770000元/平平方米3F:660000-65500元元/平方方米，44F:555000-58800元元/平方方米，55F:445000-48800元元/平方方米。金虹花园园小区中间间，每层层18000平方方米，共共分四层层，全框框架结构构，无电电梯，租租

25、与售还还未确定定。百子亭334号（临近湖湖南路、鼓鼓楼）只租不售售，共两两层，992年造造好，上上下各7700平平方米左左右，租租金1.5元/平方米米.天，有有电梯。案 名调研情况况积善新寓寓（江东北北路）小区内门门面房，面面积在110-220平方方米/间间，可分分割，只只租不售售，租金金为455元/平平方米.月，水水电自付付，半年年起租，押押金20000元元。银轮花园园（集庆门门大街1198号号）由清江实实业公司司开发，220022年4月月竣工，只只租不售售，路边边底层门门面房, 有4470平平方米，租租金为445元/平方米米.月（含含物管费费），半半年起租租，未装装修，水水电费自自付。典雅

26、居(江东北北路)南京嘉盛盛房地产产开发公公司开发发，临近近五洲装装饰城，路路边底层层门面房房，面积积在1886平方方米/间间，可租租售。租金：555元/平方米米.月。售售价：665000元/平平方米。三、南湖湖春晓临临街店面面建议1、规划划面积应应考虑220-330平方方米和3300平平方米以以上两种种为主。同同时有880-1150平平方米之之间分割割的面积积。2、店面面面宽与与其店面面面积规规划有关关，3000平方方米以上上的面积积，多以以大型商商场超市市等之用用，宽度度最好在在8米以以上，中中型的店店面宽在在6-88米间为为宜，小小型店面面则在33.5-4米居居多。3、店面面深度不不宜过大

27、大，以55-9米米之间最最好，大大型商场场或小型型店面可可以适当当调整。4、店面面销售l 1F: 70000-885000元/平平方米，建建议以775000元/平平方米起起售，均均价80000元元/平方方米。l 2F：660000-70000元元/平方方米，建建议以665000元/平平方米起起售，均均价70000元元/平方方米。5、临街街店面出出租新建商品品房的临临街店面面在一般般情况下下，都以以出售为为主，本本案建议议以出售售为主，如如有出租租，给出出参考租租金。1F：550-550元/平方米米.月2F：445-550元/平方米米.月楼层越高高，租金金可适当当降低，但但基本维维持在550元/

28、平方米米.月左左右的价价位。l 以上价位位，可根根据市场场情况适适时调整整，对于于特殊情情况（如如客户整整层购买买或承租租），可可在此价价位上适适当予以以优惠。l 项目临街街店面不不应超过过四楼，而而根据本本项目实实际情况况及规划划方案，11F做店店铺，22F以上上做商务务办公楼楼。故对对南湖春春晓临街街店面销销售价位位建议到到二楼为为止。l 项目各楼楼层的租租售价位位高低与与其用途途有关，同同样的楼楼层做店店铺的租租售价位位应高于于做商务务办公楼楼的租售售价。肆、结论论从目前河河西地区区及南湖湖路未来来规划发发展来看看，南湖湖春晓商商务楼及及临街店店面房的的招商可可持比较较乐观但但谨慎而而行的态态度，在在做好充充分的规规划和市市场分析析基础上上，踩准准商用房房的开发发节拍，迎迎接市场场的挑战战。31