企业管理第十章 城市房地产管理法律制度

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1、第十章章城市市房地产产管理法法律制度度第一节 城市市房地产产管理法法概述一、 城市房地地产管理理法的概概念城市房地地产管理理法是指指调整城城市房地地产管理理过程中中发生的的法律关关系的法法律规范范的总称称。房地产是是土地、房屋财财产的总总称。在在我国，按照土土地资源源状况和和土地利利用总体体规划，将土地地分为农农用地、建设用用地和未未用地。而房屋屋是指土土地上的的居民住住房、工工商业用用房、办办公用房房（写字字楼）等等建筑物物及其构构筑物，如铁路路、桥梁梁等。 房产与与地产有有时可分分，有时时不可分分。从物物质形态态上看，当土地地作为耕耕地或者者空地时时，它只只是地产产；当在在土地上上建房时时

2、，地产产与房产产则连为为一体，称为房房地产。就全国国整个土土地而言言，大部部分是在在农村，因而土土地上没没有建筑筑物的占占大多数数，土地地上有建建筑物的的占极少少数；城城市的情情况则恰恰恰相反反，土地地上有建建筑物的的占大多多数，土土地上没没有建筑筑物的占占少数。所以，“房地产产”一词有有广义狭狭义两种种用法，有时指指土地或或房屋，有时指指土地和和房屋。正是由由于房产产与地产产的有机机结合，才会产产生城城市房地地产管理理法这这种调整整整体意意义上的的城市房房地产关关系的法法律。综综合起来来说，房房地产作作为一项项财产，在法律律上反映映为房地地产权。其中，当土地地单独作作为地产产时，指指的是土土

3、地所有有权、土土地使用用权；当当房屋单单独作为为房产或或者出租租时，指指的是房房屋所有有权、房房屋使用用权；当当土地与与房屋连连为一体体时，指指的是房房屋所有有权和其其占用范范围内的的土地所所有权，或房屋屋所有权权和其占占用范围围内的土土地使用用权。房地产业业是商品品经济和和城市发发展的产产物。伴伴随着商商品经济济的进一一步发展展，房地地产业也也得到了了较快发发展。在在许多发发达国家家，房地地产业日日益成为为国民经经济的支支柱行业业，成为为基础性性、先导导性产业业。房地产管管理，包包括房地地产的行行政管理理、企业业管理及及物业管管理等。房地产业业的主要要经营活活动包括括：组织织建房用用地的基基

4、础设施施建设，房屋的的营造、维修、更新、迁移等等生产性性活动；从事土土地使用用权的出出让、转转让、和和房屋的的买卖、租赁等等流通性性活动及及其管理理工作。随着我国国经济体体制改革革的进行行，城市市土地使使用权有有偿的实实施和住住宅商品品化的发发展，我我国房地地产业正正日益成成为一个个重要的的经济部部门。建建立健全全房地产产市场，是建立立我国社社会主义义市场体体系的重重点之一一。房地地产业对对其他各各个产业业的发展展，对金金融的振振兴，对对消费结结构的变变革以及及对整个个社会政政治的稳稳定，都都有极为为重要的的影响。二、城市市房地产产管理法法立法概概况近几年来来，伴随随着土地地使用制制度的改改革

5、，住住房商品品化政策策和城镇镇住房制制度改革革的推进进，房地地产业发发展迅速速，因此此，中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法（以下下简称城市房房地产管管理法）于119944年7月月5日经经第八届届全国人人大常委委会第八八次会议议通过，并于119955年1月月日起实实施。这这对加强强城市房房地产的的管理，维护房房地产市市场秩序序，保障障房地产产权利人人的合法法权益，促进房房地产业业的健康康发展有有重要作作用。该该法的适适用范围围是：在在中华人人民共和和国城市市规划区区国有土土地范围围内取得得房地产产开发用用地的土土地使用用权，从从事房地地产开发发、房地地产交易易，实施施房地产产管理，应当遵遵

6、守本法法。城市房房地产管管理法的立法法原则是是：国家家依法实实行国有有土地有有偿、有有限期使使用制度度的原则则；国家家根据社社会、经经济发展展水平，扶持发发展居民民住宅建建设，逐逐步改善善居民的的居住条条件的原原则。城市房地地产开发发、交易易的主管管部门是是国务院院及地方方各级建建设行政政主管部部门和土土地管理理部门。第二节 城市房房地产开开发法律律制度一、 房地产开开发概述述（一）房房地产开开发的概概念房地产开开发，是是指在依依法取得得国有土土地使用用权的土土地上进进行基础础设施、房屋建建设的行行为。全全面、正正确领会会这一概概念应当当注意如如下两点点：1、 取得国有有土地使使用权是是房地产

7、产开发的的前提如前所述述，中国国现时的的土地所所有权分分为两种种，一是是国家所所有权，一是集集体所有权权。城市房地地产开发发用地必必须是国国有土地地，取得得国有土土地使用用权是城城市房地地产开发发的前提提；农村村集体土土地不能能直接用用于房地地产开发发，只有有在由国国家通过过征用转转为国有有土地后后，才能能成为房房地产开开发用地地。2、 地产开发发既可以以是进行行基础设设施建设设，也可可以是继继之进行行房屋建建设房地产是是房产和和地产的的总称。房地产产开发是是以土地地利用和和房屋建建设为投投资对象象而进行行的生产产活动。前者通通常称为为土地开开发或再再开发，后者则则称为房房屋开发发。土地地开发

8、，也称“三通一一平”或“七通一一平”。所谓谓“三通一一平”，就是是将开发发区域以以外的道道路、给给水排水水管、供供电线路路等引入入施工现现场，对对施工现现场的土土地进行行平整。所谓“七通一一平”，包括括道路通通、上下下水通、雨污排排水通、电力通通、通讯讯通、煤煤气通、热力通通和平整整场地。土地开开发就是是通过“三通一一平”或“七通一一平”，把自自然状态态的土地地变为可可供建造造房屋和和各类设设施的建建筑用地地，即把把生地变变为熟地地。土地地再开发发，就是是在不增增加城区区现有土土地使用用面积的的情况下下，把城城区原有有土地进进行再开开发，即即进行改改造，通通过一定定量资金金、劳动动等投入入，调

9、整整用地结结构，完完善城市市基础设设施，以以提高现现有土地地的使用用功能，提高土土地利用用效益。房屋开开发，就就是经过过开发或或再开发发，在具具备建设设条件的的城市土土地上建建筑各类类房屋，包括住住宅、工工业厂房房、商业业楼宇、办公用用房和其其他专门门用房。综上所述述，可以以看出，房地产产开发并并非仅限限于房屋屋建设或或者商品品房屋的的开发，而是包包括土地地开发和和房屋开开发在内内的开发发经营活活动。（二）房房地产开开发应该该遵循的的原则1、 房地产开开发必须须严格执执行规划划的原则则我国城城市规划划法第第29条条规定：“城市规规划区内内的土地地利用和和各项建建设必须须符合城城市规划划，服从从

10、规划管管理。”在城市市开发建建设中，房地产产开发是是其中的的重要组组成部分分。因此此，房地地产开发发必须严严格执行行城市规规划，这这是城市市规划能能够落到到实处的的保证。2、 房地产开开发必须须坚持经经济效益益、社会会效益和和环境效效益相统统一的原原则房地产业业是国民民经济的的支柱产产业，房房地产业业的发展展，必将将影响整整个社会会经济的发展展，影响响城市建建设和社社会文化化事业的的发展。没有经经济效益益的提高高，不可可能有社社会事业业的发展展，环境境的改善善；但是是，又绝绝不能以以牺牲社社会效益益和环境境效益为为代价，片面追追求经济济效益，必须做做到经济济效益、社会效效益和环环境效益益三者的

11、的统一。3、 房地产开开发应当当坚持“全面规规划、合合理布局局、综合合开发、配套建建设”的方针针和原则则这是在总总结我国国多年来来城市建建设、房房地产开开发的经经验基础础上，提提出来的的一条应应当长期期坚持的的正确方方针和原原则。二、房地地产开发发用地（一）土土地使用用权出让让1、土地地使用权权出让的的概念和和特征国有土地地使用权权出让，是指国国家将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。这这是国有有土地有有偿使用用的第一一种方式式。土地使用用权出让让是我国国土地制制度的一一项重大大改革，19998年七七届人大大一次

12、会会议通过过了宪宪法修正正案，在宪法法中删去去了禁止止土地“出租”的条款款，增加加了土地地使用权权可以依依法转让让的内容容，为土土地使用用权的出出让和转转让提供供了宪法法依据。19998年112月，七届全全国人大大常委会会第五次次会议通通过了修修改土土地管理理法的的决定，删去禁禁止土地地出租的的规定，增加了了“国有土土地和集集体土地地的使用用权可以以依法转转让。土土地使用用权转让让的具体体办法，由国务务院另行行规定。”19990年55月199日国务务院发布布城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例，同时发发布外外商投资资开发经经营成片片土地暂暂行管理理办法，标志志着我国国土地使使用权有

13、有偿使用用制度正正式确立立。土地使用用权出让让具有以以下法律律特征：（1） 土地使用用权出让让是一种种特殊的的民事法法律行为为，或称称经济法法律行为为。出让土地地使用权权的一方方是国家家，一般般是以各各级人民民政府土土地管理理部门为为代表，称为出出让人；另一方方是自然然人或法法人，称称为受让让人。国国家在这这里是以以所有者者的身份份出现。因此，双方必必须遵守守平等、自愿、有偿的的原则。受让人人必须为为取得土土地使用用权付出出代价，既缴纳纳土地使使用权出出让金，表现为为一定数数额的货货币。（2） 土地使用用权出让让附有特特殊限制制，表现现为权利利的有限限性和有有期性。土地使用权权出让均均具有一一

14、定年限限且不得得超过法法定最高高年限的的规定。土地使使用权出出让的最最高年限限规定为为：居住住用地770年，工业用用地500年，教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年年，商业业、旅游游、娱乐乐用地440年，综合和和其他用用地500年。使使用期满满，国家家可以无无偿收回回土地使使用权及及地上建建筑物和和其他附附着物所所有权，使用者者如需继继续使用用，可以以向政府府申请延延期，征征得同意意后，重重新签订订合同，补交土土地出让让金。受受让方取取得的土土地使用用权附有有许多使使用限制制，如必必须遵守守出让方方制定的的土地用用途、开开发强度度、配套套要求等等方面的的条件，不得随随意更改改。出

15、让让土地使使用权的的范围，仅限于于城市规规划区内内的国有有土地。城市规规划区内内的集体体所有的的土地，经依法法征用转转为国有有土地后后，该幅幅国有土土地的使使用权方方可有偿偿出让。也就是是说，农农村集体体土地使使用权不不得直接接出让。2、土地地使用权权出让的的方式土地使用用权出让让方式，按城城市房地地产管理理法第第12条条规定：可以采采取拍卖卖、招标标或者双双方协议议的方式式。商业业、旅游游娱乐和和豪华住住宅用地地，有条条件的必必须采取取拍卖、招标方方式；没没有条件件，不能能采取拍拍卖、招招标方式式的，可可以采取取双方协协议的方方式。这这项规定定，与国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例第

16、第13条条规定的的“（一）协议；（二）招标；（三）拍卖”在顺序序上正好好相反，反映了了市场经经济体制制逐步建建立后，市场要要求公开开、公平平、公正正出让土土地使用用权的客客观要求求。广东东省人民民政府119988年7月月颁布城镇国国有土地地事业全全招标拍拍卖管理理办法，规定定从19998年年8月11日起，所有经经营性用用地必须须经过招招标、拍拍卖取得得，不得得采取协协议方式式出让。（1）拍拍卖，又又称竞投投。这是是指出让让人在指指定的时时间、地地点，组组织符合合条件的的土地使使用权的的有意受受让人到到场，就就拟出让让使用权权的地块块公开竞竞投，按按“价高者者得”的原则则确定土土地使用用权受让让

17、人的出出让方式式。拍卖与招招标不同同：拍卖卖是按“价高者者得”确定受受让人，招标是是按最优优者得确确定受让让人，招招标中最最高标价价不一定定赢得竞竞投，还还要综合合考察其其他条件件，如规规划设计计方案。招标方方式中，各投标标人互不不知道他他方所提提竞投条条件，投投标人也也只有一一次投标标机会，投标书书一旦投投出，不不能随意意更改，而拍卖卖则是各各应买者者之间的的公开竞竞投，报报价可以以随时提提高。拍卖的一一般程序序是：出出让人发发出拍卖卖公告，将土地地使用权权拍卖事事宜向社社会公布布；竞买买，即在在拍卖场场所，竞竞投人以以报价方方式向拍拍卖人作作出应价价；签约约，应价价高者与与出让人人签订土土

18、地使用用权出让让合同；履约，受让人人交付土土地使用用权出让让金，出出让人交交付土地地，办理理土地使使用权登登记手续续，受让让人领取取土地使使用证书书。（2）招招标。这这是指在在指定的的期限内内，由符符合条件件的单位位或者个个人以书书面形式式竞投某某地段的的土地使使用权，由出让让人即招招标人根根据一定定的要求求择优确确定土地地使用权权受让人人的出让让方式。招标出让让的一般般程序为为：招标标、投标标、定标标、签约约、履约约五个阶阶段。招招标通常常是以招招标通告告的形式式公告出出让的地地块的位位置、面面积、用用途及其其他相关关事项。投标则则是经资资格审查查合格的的人，以以接受标标书为条条件向招招标人

19、发发出的订订立合同同的意思思表示。投标人人在规定定的时间间内，向向招标人人交纳投投标保证证金后，方可在在规定的的期限内内将密封封的投标标书投入入指定的的标箱。定标是是招标人人公布所所有的投投标书并并公开进进行评比比，对评评定的最最优投标标人允诺诺与其订订立合同同的意思思表示，定标一一般又经经过开标标、评标标、决标标三个阶阶段，决决标后向向中标者者发出中中标证明明书。（3）协协议出让让。这是是指出让让方与受受让方经经过协商商，就土土地使用用条件及及双方的的权利义义务达成成一致意意见的一一种出让让方式。协议出出让一般般有以下下程序：申请、协商、签约。协议出出让首先先要由有有意受让让方向土土地管理理

20、部门提提出使用用土地的的申请，经双方方平等协协商，达达成一致致意见后后签订协协议。协协议出让让是一对对一的协协商，受受让人有有较大的的讨价还还价的机机会，在在实践中中容易产产生土地地条件相相当而出出让进差差别较大大的情况况，因此此，19994年年颁布的的城市市房地产产管理法法已限限制这种种方式的的运用。3、土地地使用权权出让合合同（1）国国有土地地使用权权出让合合同的概概念国有土地地使用权权出让合合同，是是指市、县人民民政府土土地管理理部门代代表国家家（出让让人）与与土地使使用者（受让人人），就就特定地地块土地地使用权权有关事事宜达成成的、明明确双方方权利义义务关系系的书面面协议。城市房房地产

21、管管理法第144条规定定：“土地使使用权出出让，应应当签订订书面出出让合同同。”“土地使使用权出出让合同同由市、县人民民政府土土地管理理部门与与土地使使用者签签订。”（2）国国有土地地使用权权出让合合同的主主要条款款有：出出让合同同双方当当事人；出让地地块的位位置、面面积和自自然状况况；土地地使用权权出让年年限；土土地使用用权出让让金、土土地使用用金价格格；出让让地块的的用途及及规划要要求、建建设管理理要求；交付出出让地块块的期限限和方式式；有关关土地使使用权及及地上建建筑物、其他附附着物转转让的条条件；违违约责任任。3、土地地使用权权出让的的法律控控制为了防止止和克服服房地产产开发用用地供应

22、应总量失失控现象象，形成成国家对对房地产产一级市市场的有有效垄断断，城城市房地地产管理理法对对土地使使用权出出让规定定了严格格的法律律控制措措施。其其主要规规定有：（1）禁禁止集体体所有土土地使用用权的有有偿转让让为了切实实贯彻实实施保护护耕地的的基本国国策，明明确规定定集体所所有的土土地不能能开发经经营房地地产，房房地产开开发用地地必须是是国有土土地。为为此，城市房房地产管管理法第8条条规定：“城市规规划区内内的集体体所有的的土地，经依法法征用转转为国有有土地后后，该幅幅国有土土地的使使用权方方可转让让。”（2）土土地使用用权出让让，必须须符合土土地利用用总体规规划、城城市规划划和年度度建设

23、用用地计划划城市房房地产管管理法第9条条规定：“土地使使用权出出让，必必须符合合土地利利用总体体规划、城市规规划和年年度建设设用地计计划。”之所以以作出这这样的规规定，是是因为土土地使用用权出让让，直接接涉及到到土地利利用总体体规划、城市规规划和年年度建设设用地计计划的落落实。土地利用用总体规规划，是是土地利利用方面面总体性性的、战战略性的的、指导导性的长长期计划划。城市市规划，是指国国家为了了实现一一定时期期内的经经济和社社会发展展目标，确定城城市性质质、规模模和发展展方向，合理利利用城市市土地，协调城城市布局局和各项项建设的的综合部部署和具具体安排排。建设设用地计计划，是是国民经经济和社社

24、会发展展计划的的组成部部分，是是加强土土地资源源宏观管管理的重重要措施施，是审审批建设设用地的的依据之之一。（3）土土地使用用权出让让，必须须拟订年年度出让让使用权权总面积积方案在房地产产三级市市场中，一级市市场是关关键。国国家为了了垄断一一级市场场，并控控制土地地使用权权出让供供给总量量，城城市房地地产管理理法第第10条条规定：“县级以以上地方方人民政政府出让让土地使使用权用用于房地地产开发发的，须须根据省省级以上上人民政政府下达达的控制制指标拟拟订年度度出让土土地使用用权总面面积方案案，按照照国务院院规定，报国务务院或者者省级人人民政府府批准。”（4）土土地使用用权出让让，必须须按照法法定

25、程序序房地产产法第第11条条规定：“土地使使用权出出让，由由市、县县人民政政府有计计划、有有步骤地地进行。出让的的每幅地地块、用用途、年年限和其其他条件件，由市市、县人人民政府府土地管管理部门门会同城城市规划划、建设设、房产产管理部部门共同同拟订方方案，按按照国务务院规定定，报经经有批准准权的人人民政府府批准后后，由市市、县人人民政府府土地管管理部门门实施。直辖市市的县人人民政府府及其有有关部门门行使前前款规定定的期限限，由直直辖市人人民政府府规定。”（二）土土地使用用权划拨拨1、土地地使用权权划拨的的概念土地使用用权划拨拨，是指指县级以以上人民民政府依依法批准准，在土土地使用用者缴纳纳补偿、

26、安置等等费用后后，将该该幅土地地交付其其使用，或者将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为。以划拨拨土地取取得土地地使用权权，是出出让方式式以外的的另一种种取得国国有土地地所有权权的方式式。土地使用用权划拨拨具有以以下法律律特征：（1）土土地使用用权划拨拨是一种种具体的的行政行行为，国国家行使使社会经经济管理理者的行政权力力，将土土地使用用权进行行分配和和调整。（2）土土地使用用权划拨拨是一种种无偿的的行为，土地使使用者取取得使用用权无需需支付地价，但但这并不不等于使使用者不不需支付付任何费费用，一一般情况况下，土土地使用用者必须须对原先先土地使使用者支支付补偿偿费和安安置费，

27、同时土土地使用用者必须须按照城镇土土地使用用税暂行行条例的规定定缴纳土土地使用用税。（3）土土地使用用权可以以是有期期限的，也可以以是无限限的，城市房房地产管管理法第22条条规定：“依照本本法规定定以划拨拨方式取取得土地地使用权权的，除除法律、行政法法规另有有规定外外，没有有使用期期限的限限制。”（4）划划拨的土土地使用用权，不不可以转转让、出出租、抵抵押。国有土土地使用用权出让和转让让暂行条条例第第44条条规定：“划拨土土地使用用权，除除本条例例第四十十五条规规定的情情况外，不得抵抵押。”而第445条规规定的情情况就是是要求补补签土地地使用权权出让合合同。2、土地地使用权权划拨的的范围城市房

28、房地产管管理法第233条规定定，下列列建设用用地的土土地使用用权，确确属必需需的，可可以由县县级以上上人民政政府依法法批准划划拨：（1）国国家机关关用地和和军事用用地；（2）城城市基础础设施用用地和公公益事业业用地；（3）国国家重点点扶持的的能源、交通、水利等等项目用用地；（4）法法律、行行政法规规规定的的其他用用地。3、划拨拨土地使使用权的的转让、出租、抵押划拨土地地使用权权，只有有在符合合一定条条件情况况下才可可以转让让、出租租、抵押。条件件：土地地使用者者必须是是企业、公司、其他经经济组织织和个人人；这就就排除了了非营利利性的单单位，如如机关、事业单单位享有有此项权权利的可可能性。领有国

29、国有土地地使用权权证；具具有地上上建筑物物、其他他附着物物合法的的产权证证明；依依照有关关土地使使用权出出让的规规定签订订土地使使用权出出让合同同，向当当地市、县人民民政府补补交土地地使用权权出让金金或者以以转让、出租、抵押所所获得收收益抵交交土地使使用权出出让金。上述规定定表明，划拨土土地使用用权转让让、出租租、抵押押，必须须经过由由划拨土土地使用权到到有偿出出让土地地使用权权这一体体制的转转换；未未补办土土地使用用权有偿偿出让手手续，不不得转让让、出租租、抵押押。从法法律原意意上理解解，这种种土地使使用权的的性质，是以协协议方式式实现的的，因为为转换后后的土地地使用者者，仍是是原划拨拨的土

30、地地使用人人。如果果是以拍拍卖或招招标方式式实现，则等于于国家已已把划拨拨的土地地使用权权收回。只有在在国家已已收回国国有土地地使用权权的前提提下才能能采取拍拍卖或招招标方式式出让土土地使用用权。4、 划拨土地地使用权权的收回回依照国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例第447条，收回行行政划拨拨土地使用权的的前提有有以下两两种：一一是土地地使用者者因迁移移、解散散、撤销销、破产产或者其其他原因因而停止止使用土土地的，市、县县人民政政府应当当无偿收收回其划划拨土地地使用权权；二是是对划拨拨的土地地使用权权，市、县人民民政府可可以根据据城市建建设发展展需要和和城市规规划要求求无偿收收回。中

31、华人人民共和和国土地地管理法法规定定的可以以收回划划拨的国国有土地地使用权权的情形形更为具具体：为为公共利利益需要要使用土土地的；为实现现城市规规划进行行旧城区区改建，需要铁铁子调整整使用土土地的；土地出出让等有有偿合同同约定的的使用期期限届满满，土地地使用者者未申请请续期或或者申请请续批未未或批准准的因单单位撤消消、迁移移等原因因，停止止使用原原划拨的的国有土土地的；公路、铁路、机场、矿场等等经核准准报废的的。5、 国有企业业改革中中划拨土土地使用用权的处处理国有企业业的改革革，是指指国有企企业实行行公司制制改造、组建企企业集团团、股份份合作改改组、租租赁经营营和兼并并、合并并、出售售等改革

32、革。国有有企业改改革中涉涉及到划划拨土地地使用权权，应当当依法逐逐步实行行有偿使使用制度度。根据据企业改改革的不不同形式式和具体体情况，可以分分别采取取国有土土地使用用权出让让、国有有土地租租赁、国国家以土土地使用用权作价价入股和和保留划划拨用地地四种办办法予以以处置。原国家家土地管管理局119988年2月月17日发布布的国国有企业业改革中中划拨土土地使用用权管理理暂行规规定对对此作出出了相应应的规定定。但在在处置土土地使用用权时必必须注意意以下几几个方面面的问题题：（1）土土地使用用权必须须是权属属合法、无争议议，并已已办理了了土地登登记，企企业持有有土地使使用权证证书。尚尚未登记记的，企企

33、业应当当向所在在地的土土地管理理部门申申请土地地权属审审核，取取得土地地管理部部门出具具的土地地权属证证明。（2）采采取出让让、租赁赁、作价价如股方方式处置置的，必必须进行行地价评评估。企企业应当当委托经经国务院院土地管管理部门门认证的的，具有有相应土土地估价价资格的的机构进进行地价价评估。地价评评估结果果必须报报有批准准权的人人民政府府土地管管理部门门确认。企业进进行公司司制改造造、重组组或者组组建企业业集团，属于国国务院或或者国务务院授权权部门批批准设立立的公司司和企业业集团以以及境内内上市公公司的，土地评评估结果果由企业业隶属单单位报国国务院土土地管理理部门确确认，属属于地方方人民政政府

34、或其其授权部部门批准准设立的的公司或或企业集集团，土土地评估估结果报报省级人人民政府府土地管管理部门门确认。企业实实行股份份合作制制改组、租赁经经营和出出售、兼兼并、合合并、破破产的，土地估估价结果果由企业业隶属单单位报上上一级人人民政府府土地管管理部门门确认，属于中中央企业业的，报报国务院院土地管管理部门门确认、审批。（3）签签订合同同和变更更土地登登记，以以出让和和租赁方方式处置置的，应应当签订订合同或或土地租租赁合同同，并按按照规定定办理土土地登记记手续；以作价价出资（如股）的，持持作价出出资（如如股）决决定书办办理登记记。（4）土土地用途途必须符符合当地地的土地地利用总总体规划划，在城

35、城市规划划区内的的，还应应符合城城市规划划，需要要改变用用途的，应当依依法办理理有关批批准手续续，补交交出让金金或有关关土地使使用费用用。（三）房房地产开开发的组组织形式式1、组织织形式从事房地地产开发发的组织织是房地地产开发发企业。房地产产开发企企业是以以营利为为目的，从从事房地地产开发发和经营营的企业业。正确确房地产产开发企企业的含含义，应应注意以以下三点点：（1） 营利为目目的。房房地产开开发企业业应是自自主经营营、自负负盈亏、自我我发展、自我我约束的的经济实实体，以以获取盈盈利为直直接目的的，其开开发经营营活动必必须讲究究经济效效益。（2） 业内容包包括房地地产开发发和经营营。无论论房

36、地产产专营企企业，房房地产兼兼营企业，其业务务范围均均包括房房地产开开发和经经营。（3） 依法律规规定的条条件和程程序设立立。房地地产开发发企业的的业务内内容直接接关系到国计计民生和和人民生生命财产产安全，而且房房地产开开发有较较高的专专业技术术要求，所以，法律对对其设立立有严格格的条件件、程序序规定，房地产产开发企企业必须须依法设设立。2、房地地产开发发企业的的种类目前我我国房地地产开发发企业主主要有三三种：（1）专专营企业业房地产开开发专营营企业(通称专专营企业业)，是是以房地地产开发发经营为为主的企企业。房地产专专营企业业按照资资质分为为五级。一级企企业由建建设部核核发等级级证书，二级以

37、以下企业业由省级级建设行行政主管管部门核核发等级级证书。（2）兼兼营企业业房地地产开发发兼营企企业，是是指经批批准从事事房地产产开发经经营业务务的的其其他企业业。对兼兼营企业业虽不定定资质等等级，但但也有必必要的条条件要求求。（3）项项目公司司房地产开开发项目目公司，是以开开发项目目为对象象从事单单项房地地产开发发经营的的企业。其其经营对对象只限限于经批批准的项项目，项项目开发发经营完完毕后，应向工工商行政政管理部部门办理理注销经经营范围围的登记记。3、房地地产开发发企业的的设立条条件和程程序（1）房房地产开开发企业业的设立立条件房地产开开发企业业房地产产开发经经营的主主体，在在房地产产市场上

38、上扮演着着最为活活跃的角色色。规范范房地产产市场，首先要要规范发发展商。设立房房地产开开发企业业，应当当具备下下列条件件：有自自己的名名称和组组织机构构；有固固定的经经营场所所；有符符合国务务院规定定的注册册资本；有足够够的专业业技术人人员；法法律、行行政法规规规定的的其他条条件。（2）房房地产开开发企业业的设立立程序设立房地地产开发发企业，应当向向工商行行政管理理部门申申请设立立登记，工商行行政管理部部门对符符合法律律规定条条件的登登记申请请，应当当自收到到申请之之日起330日予予以登记记，发给给营业执执照；对对不符合合条件的的不予以以登记，并应当当说明理理由。房房地产开开发企业业在领取取营

39、业执执照后得得30日日内，应应当到登登记机关关所在地地的县级级以上地地方人民民政府确确定的部部门备案案。备案案制度是是政府加加强对房房地产开开发的管管理措施施之一。第三节城城市房地地产交易易法律制制度一、一般般规定（一）房房地产交交易的概概念房地产交交易，是是指房地地产作为为商品而而进行的的买卖、租赁、抵押和和交换等等活动的的总称。城市房房地产管管理法第2条条规定：“本法所所称房地地产交易易，包括括房地产产转让、房地产产抵押和和房地产产租赁。”（二）房房地产转转让、抵抵押应注注意的问问题房地产交交易，特特别是房房地产转转让、抵抵押经常常涉及土土地或土土地使用用权与地地上建筑筑物、其其他附着着物

40、之间间的关系系，即房房地之间间的关系系。所以以在房地地产转让让、抵押押时必须须注意以以下两点点：1、房地地产转让让时，房房屋的所所有权和和该房屋屋占用范范围内的的土地使使用权同同时转让让；2、房地地产抵押押时，房房屋的所所有权和和该房屋屋占用范范围内的的土地使使用权同同时抵押押；总之，由由于房与与地的特特殊关系系，要使使用房屋屋，就必必然要使使用该房房屋占用用范围内内的土地地，而要要使用房房屋占用用范围内内的土地地，也必必然要使使用该房房屋。无无论是在在房地产产转让时时，还是是在房地地产抵押押时，都都必须注注意上述述两方面面。二、房地地产转让让（一）房房地产转转让的概概念房地产转转让有其其特定

41、的的含义。城市市房地产产管理法法和城市房房地产转转让管理理规定均从立立法上予予以界定定：房地地产转让让，是指指房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或者者其他合合法方式式将其房房地产转转移给他他人的行行为。这这一概念念可以从从以下几几个方面面理解：1、房地地产转让让，是房房地产权权利人实实施的行行为；2、房地地产转让让，是房房地产权权利人将将房地产产转移给给他人的的行为；3、房地地产转让让，通过过买卖、赠与或或者其他他合法方方式实现现的。（二）房房地产转转让的条条件1、房地地产转让让的必备备条件法律规定定，房地地产转让让必须达达到一定定的条件件。以出出让方式式取得土土地使用用权的房房地产转转让与依

42、依划拨方方式取得得土地使使用权的的房地产产转让具具有不同同的条件件和要求求。（1）以以出让方方式取得得土地使使用权的的房地产产的转让让应当具具备的条条件：按按照出让让合同约约定已经经支付全全部土地地使用权权出让金金，并取取得土地地使用权权证书；按照出出让合同同的约定定进行投投资开发发，属于于房屋建建设工程程的，应应完成开开发投资资总额的的25%以上；属于成成片开发发土地的的，依照照规划对对土地进进行开发发建设，完成供供排水、供电、供热、道路交交通、通通信等基基础设施施、公用用设施的的建设，达到场场地平整整，形成成工业用用地或者者其他建建设用地地的条件件；转让让房地产产时房屋屋已经建建成的，还应

43、当当持有房房屋所有有权证书书。（2）以以划拨方方式取得得土地使使用权的的房地产产的转让让应当具具备的条条件依划拨方方式取得得的土地地使用权权，一般般是无偿偿的或者者仅缴纳纳补偿、安置等等费用后后而取得得的。因因此，原原则上不不允许进进入房地地产市场场。但是是，考虑虑到目前前以划拨拨方式取取得的土土地使用用权进入入房地产产市场的的现实，同时也也考虑到到土地的的利用效效能和经经济价值值，城城市房地地产管理理法、城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例、划拨拨土地使使用权管管理暂行行办法以及城市房房地产转转让管理理规定对以划划拨方式式取得土土地使用用权的房房地产转转让条件件和程序序作了规规定

44、。按照上述述法律、法规和和规章的的规定，符合下下列条件件的，经经市、县县人民政政府土地地管理部部门和房房地产管管理部门门的批准准，其划划拨土地地使用权权和地上上建筑物物、其他他附着物物可以转转让、出出租、抵抵押：土土地使用用者为企企业、公公司、其其他经济济组织和和个人；领有国国有土地地使用证证；具有有地上建建筑物、其他附附着物合合法产权权证明；依照规规定签订订土地使使用权出出让合同同，向当当地市、县人民民政府补补交土地地使用权权出让金金或者以以转让、出租、抵押所所获收益益抵交土土地使用用权出让让金。以划拨方方式取得得土地使使用权的的房地产产转让在在实际运运作中分分以下两两种:一一是办理理土地使

45、使用权出出让手续续，并缴缴纳土地地使用权权出让金金；二是是不办理理土地使使用权出出让手续续的，应应当将转转让房地地产所获获中的土土地收益益上缴国国家或作作其他处处理。这这里所说说的“不办理理土地使使用权出出让手续续的”的情形形:包括括经城市市规划主主管部门门批准，转让的的土地用用于国家家机关用用地和军军事用地地、城市市基础设设施用地地和公益益事业用用地、国国家重点点扶持的的能源、交通、水利等等项目的的用地、法律、行政法法规规定定的其他他用地；私有住住宅转让让后仍用用于居住住的；按按照国务务院住房房制度改改革有关关规定出出售公有有住宅的的；转让让的房地地产暂时时难以确确定土地地使用权权出让用用途

46、、年年限和其其他条件件的；根根据城市市规划土土地使用用权不宜宜出让的的；县级级以上人人民政府府规定暂暂时无法法或不需需要采取取土地使使用权出出让方式式的其他他情形。2、房地地产转让让的禁止止条件房地产转转让的禁禁止条件件，是指指法律规规定不允允许进行行房地产产转让的的情形包括以下下几种：（1）司司法机关关和行政政机关依依法裁定定、决定定查封或或者以其其他形式式限制房房地产权权利的；（2）依依法收回回土地使使用权的的；（3）共共有房地地产，未未经其他他共有人人书面同同意的；（4）权权属有争争议的；（5）未未依法登登记领取取权属证证书的；（5）法法律、行行政法规规规定禁禁止转让让的其他他情形。（三

47、）房房地产转转让合同同城市房房地产管管理条例例第440条规规定：“房地产产转让，应当签签订书面面转让合同，合同中中应当载载明土地地使用权权取得方方式。”第411条:“规定房房地产转转让时，土地使使用权出出让合同同载明的的权利、义务随随之转移移。”法律作作这样的的规定表表明，原原始合同同中规定定的权利利与义务务，不因因后来签签订转让让合同而而变化，因为只只是合同同一方当当事人（受让）人发生生了变化化，受让让人转让让的是他他的原始始合同的的权利与与义务，新的受受让人取取代原始始受让人人履行原原始合同同。（四）转转让房地地产后土土地使用用权年限限城市房房地产管管理条例例第442条规规定：“以出让让方

48、式取取得土地地使用权权的，转让房产产后，其其土地使使用权的的年限为为原土地地使用权权出让合合同约定定的使用用年限减减取原土土地使用用者已经经使用年年限后的的剩余年年限。”不管流流通过程程经几次次易手，都不能能改变原原出让合合同所规规定的年年限。（五）转转让房地地产后，对受让让人改变变土地用用途的处处理城市房房地产管管理条例例第442条规规定：“以出让让方式取取得土地地使用权权的，转让房产产后，受受让人改改变原土土地使用用权出让让合同约约定的土土地用途途的，必必须取得得原出让让方和市市、县人人民政府府城市规规划行政政主管部部门的同同意，签签订土地地使用权权出让合合同变更更协议或或者重新新签订土土

49、地使用用权出让让合同，相应调调整土地地使用权权出让金金。”（六）商商品房预预售商品房预预售，是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的房屋预预先出售售给承购购人，由承承购人支支付定金金或房价价款的行行为。为为了保障障商品房房预售秩秩序，维维护当事事人双方方的合法法权益，城市市房地产产管理条条例城市房房地产开开发经营营管理条条例，对商品品房预售售应当符符合的条条件和核核发商品品房预售售许可证证等作了了明确规规定。三、房地地产抵押押（一）房房地产抵抵押的概概念和性性质房地产抵抵押，是是指抵押押人以其其合法的的房地产产以不转转移占有有的方式式向抵押押权人提提供债务务担保的的行为。债务人人不履行行债

50、务时时，抵押押权人有有权依法法以抵押押的房地地产折价价或者拍拍卖、变变卖该房房地产所所得价款款优先受受偿。房房地产抵抵押，从从权利的的角度讲讲，就是是房地产产抵押权权，它具具有如下下特征：1、抵押押权是一一种从属属权利抵押权是是为担保保债权的的实现而而成立的的一种权权利，它它不是债债权本身身，而是是债权人人在债权权之外于于抵押人人提供的的财产上上享有的的一种物物权。其其目的在在于保证证债权顺顺利受偿偿，减少少主债权权不能受受偿的风风险性。抵押权权在债权权期限届届满不被被清偿时时行使，同时抵抵押权随随主债权权的消失失而消失失。2、抵押押权是一一种价值值支配权权抵押权是是一种物物权，它它同所有有权

51、一样样，都是是对物的的支配权权，以物物的交换换价值为为内容。抵押权权人设定定抵押权权的目的的不是为为了取得得抵押物物的使用用价值，而是以以取得物物的价值值清偿为为目的。抵押权权人有权权在债务务人不履履行债务务时，将将用作担担保的物物加以处处分，但但无权对对物加以以使用和和收益。3、抵押押权是一一种优先先受偿权权抵押权的的实质即即担保的的目的在在于，抵抵押权人人得以通通过实现现抵押物物的价值值，优先先受偿。为了加强强房地产产抵押管管理，维维护房地地产市场场秩序，保障房房地产抵抵押当事事人的合合法权益益，担担保法、城城市房地地产管理理法、城市市房地产产抵押管管理办法法等作作出了一一系列规规定。（二

52、）房房地产抵抵押的设设定1、房地地产抵押押的条件件关于房地地产抵押押的条件件，城城市房地地产管理理法从从限制的的角度作作了规定定，下列列房地产产不得设设定抵押押：（1）权权属有争争议的房房地产；（2）用用于教育育、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产；（3）列列入文物物保护的的建筑物物和有重重要纪念念意义的的其它建建筑物；（4）已已依法列列入拆迁迁范围的的房地产产；（5）被被依法查查封、扣扣押、监监管或者者以其他他形式限限制的房房地产；（6）依依法不得得抵押的的其他房房地产。2、房地地产抵押押的程序序房地产抵抵押的秩秩序主要要分签约约和登记记两个阶阶段。（1）签签约房地产抵抵押，应应先由

53、抵抵押人持持土地使使用权证证书、房房屋所有有权证书书或房屋屋预售合合同与抵抵押权人人签订书书面房地地产抵押押合同。抵押合合同不得得违背国国家法律律、法规规和土地地使用权权出让合合同的规规定。（2）登登记房地产抵抵押，应应当依照照规定办办理抵押押登记。登记的的程序有有：首先先由申请请抵押人人和抵押押权人共共同到房房地产管管理部门门，填交交房地产产他项权权利登记记申请书书，并提提交房地地产抵押押合同副副本，交交验房地地产抵押押合同正正本、登登记申请请者的身身份证明明、土地地使用权权来源证证明，地地上建筑筑物及其其附着物物的权属属证明和和登记机机关认为为有必要要提交的的其他文文件；其其次，是是房地产

54、产登记部部门的受受理。根根据申请请验阅文文件，在在收件簿簿上载明明名称、页数、件数，并给申申请者开开具收据据。再次次，是房房地产登登记部门门对申请请文件逐逐项前面面全面审审核，填填写审批批表，对对房地产产抵押人人填发房地产产他项权权证。房地产抵抵押以登登记为要要件。抵抵押合同同自登记记之日起起生效，具有法法律约束束力。（三）房房地产抵抵押的范范围房地产抵抵押的范范围包括括抵押权权所担保保的债权权的范围围和抵押押物的范范围。（1）房房地产抵抵押权所所担保的的债权的的范围房地产抵抵押权所所担保的的债权必必须为有有效的债债权。被被担保的的债权消消灭或者者无效，抵押权权也将随随之消失失。关于于抵押担担

55、保的范范围，担保法法第446条规规定：“抵押担担保的范范围包括括主债权权、利息息、违约约金、损损害赔偿偿金和实实现抵押押权的费费用。抵抵押合同同另有约约定的，按照约约定。”由此可可见，抵抵押权所所担保的的债权的的范围原原则上以以当事人人的意思思确定，如果当当事人未未约定，则其担担保的债债权的范范围包括括前述所所列五项项债权。（2）房房地产抵抵押权所所及房地地产的范范围关于房房地产本本身抵押人以以其全部部房地产产设定抵抵押时，抵押权权的效力力及于全全部房地地产，包包括房屋屋所有权权和土地地使用权权。城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例第333条规规定：“土地使使用权抵抵押时，其地上上

56、建筑物物、其他他附着物物随之抵抵押。地地上建筑筑物、其其他附着着物抵押押时，其其使用范范围内的的土地使使用权随随之抵押押。”城市市房地产产管理法法第331条规规定：“房地产产转让、抵押，房屋的的所有权权和该房房屋占用用范围内内的土地地使用权权同时转转让、抵抵押。”城市市房地产产抵押管管理办法法第44条规定定：“以依法法取得的的房屋所所有权抵抵押的，该房屋屋占用范范围内的的土地使使用权必必须同时时抵押。”关于抵抵押权设设定后新新增的房房屋设定抵押押后新增增的房屋屋不属于于抵押物物，房地地产抵押押权的效效力不及及于该新新增的房房屋。城市房房地产管管理法第511条：“规定房房地产抵抵押合同同签订后后

57、，土地地上新增增的房屋屋不属于于抵押财财产。” 城城市房地地产抵押押管理办办法第第44条条规定：“处分抵抵押房地地产时，可以依依法将土土地上新新增的房房屋与抵抵押财产产一同处处分，但但对处分分新增房房屋所得得，抵押押权人无无权优先先受偿。“关于抵抵押权设设定时再再建的房房屋房地产抵抵押权设设定时，抵押权权的效力力是否及及于正在在建造的的房屋？对此应应区别情情况对待待。首先先应看当当事人在在抵押合合同中有有无约定定，已有有约定的的，从其其约定；无此约约定的或或者约定定不明确确 ，区区别情况况对待。如果在在建房屋屋已经能能够成为为某种经经营场所所，具有有经济上上的利用用价值，则可将将在建房房屋视为

58、为抵押权权效力所所及范围围之内。如果在在建房屋屋不能成成为某种种经营场场所，不不具有经经济上的的利用价价值，则则不应将将在建房房屋视为为抵押权权效力所所及范围围之内。城市市房地产产抵押管管理办法法第111条还还规定：“以在建建工程已已完工部部分抵押押的，其其土地使使用权随随之抵押押。”最高人人民法院院关于适适用中中华人民民共和国国担保法法若干干问题的的解释第第47条条规定：“以依法法获准尚尚未建造造的或者者正在建建造的房房屋或者者其他建建筑物抵抵押的，当事人人办理了了抵押登登记，人人民法院院可以认认定抵押押有效。”该条解解释说明明抵押权权设定时时的在建建房屋，属抵押押权所及及房地产产的范围围。

59、四、房屋屋租赁（一）房房屋租赁赁的概念念和条件件1、房屋屋租赁的的概念房屋租赁赁，是指指房屋所所有人作作为出租租人将其其房屋出出租给承承租人使使用，由由承租人人向出租租人支付付租金的的行为。出租人人是将房房屋租赁赁关系中中提供房房屋给他他人使用用的一方方，出租租人可以以是个人人，也可可以单位位；可以以是房屋屋的所有有人，也也可以是是国家授授权行使使房屋所所有权的的单位。承租人人是房屋屋租赁关关系中使使用房屋屋并支付付租金的的一方，承租人人可以是是个人，也可以以是单位位。2、房屋屋租赁的的条件房屋是一一种特殊殊的商品品，为维维护国家家、法人人、公民民的合法法权益、维护房房地产市市场秩序序，国家家

60、对房屋屋出租规规定了必必要的条条件。立立法上采采取了排排除性条条款。城市房房屋租赁赁管理办办法采采用禁止止的方式式，规定定下列房房屋不得得出租：（1）未未依法取取得房屋屋所有权权证的；（2）司司法机关关和行政政机关依依法裁定定、决定定查封或或者以其其他形式式限制房房地产权权利的；（3）共共有房屋屋未取得得共有人人同意的的；（4）权权属有争争议的；（5）属属于违法法建筑的的；（6）不不符合安安全标准准的；（7）已已抵押，未经抵抵押权人人同意的的；（8）不不符合公公安、环环保、卫卫生等主主管部门门有关规规定的；（9）有有关法律律、法规规规定禁禁止出租租的其他他情形。3、房屋屋租赁合合同房屋租赁赁合

61、同，是指出出租人将将租赁房房屋交付付承租人人使用、收益，承租人人支付租租金的协协议。为为保证租租赁双方方合法权权益的实实现，便便于发生生纠纷时时易于解解决，房房屋租赁赁合同应应当采取取书面形形式。（1）租租赁合同同的主要要条款城市房房地产管管理法城市市私有房房屋管理理条例、城城市公有有房屋管管理、城市市房屋租租赁管理理办法法律、法规、规章均均对房屋屋租赁合合同的条条款提出出了要求求。主要要应包括括以下内内容：当当事人姓姓名或名名称及住住所；房房屋的坐坐落、面面积、装装修及设设施状况况；租赁赁用途；租赁期期限；租租金及支支付方式式；房屋屋修缮责责任；转转租的约约定；变更和解解除合同同的条件件；维

62、约约责任；当事人人约定的的其他条条款。（2）租租赁合同同的变更更、解除除和终止止房屋租赁赁合同一一经签订订，租赁赁双方即即须严格格遵守。但有下下列情形形之一的的，房屋屋租赁当当事人可可以变更更或者解解除租赁赁合同：符合法法律规定定或者合合同约定定可以变变更或解解除合同同条款的的；因不不可抗力力致使租租赁合同同不能继继续履行行的；当当事人协协商一致致的。房屋租赁赁合同可可以因租租赁期限限届满而而终止，也可以以因承租租人违约约或违法法行为而而被出租租人收回回出租房房屋而终终止。承承租人违违约或违违法行为为而导致致出租人人收回房房屋而终终止合同同的情形形有：将将承租的的房屋擅擅自转租租的；将将承租的

63、的房屋擅擅自转让让、转借借他人或或擅自调调换使用用的；将将承租的的房屋擅擅自拆改改结构或或改变用用途的；拖欠租租金累计计6个月月以上的的；公有有住宅用用房无正正当理由由闲置66个月以以上的；利用承承租房屋屋进行违违法活动动的；故故意损害害承租房房屋的；法律、法规规规定其他他可以收收回的。4、房屋屋租赁合合同中的的几个具具体问题题（1）房房屋转租租房屋转租租，是指指房屋承承租人将将承租的的房屋再再次出租租的行为为。合合同法第244条规定定：“承租人人经出租租人同意意，可以以将租赁赁物转租租给第三三人。承承租人转转租的，承租人人与出租租人之间间的租赁赁合同继继续有效效，第三三人对租租赁物造造成损失失的，承承租人应应当赔偿偿损失。”“承租租人未经经出租人人同意转转租的，出租人人可以解解除合同同。”城市市房屋租租赁管理理