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1、江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析20100年7月月31日日目 录录地理位置置概况 2各地区楼楼市概况况 2（一） 南昌 2（二） 景德镇3（三） 新余 4（四） 鹰潭 5（五） 吉安7（六） 赣州 7参考资料料 9江西省房房地产市市场目标标城市楼楼市价格趋势势分析地理位置置概况我省的地地域分布布南北长长东西窄窄,可划划分为赣赣北、赣赣中、赣赣南三大大块。赣赣北地区区包括南南昌、景景德镇、萍萍乡、九九江、新新余、鹰鹰潭、宜宜春、上上饶； 赣中地地区包括括吉安、抚抚州；赣赣南地区区包括赣赣州。结结合我公公司现实实情况，南南昌、九九江、宜宜春、景景德镇、新新余、鹰鹰潭、吉吉安、赣赣州地区区可
2、作为为潜在开开发项目目所在地地进行考考虑分析析。九江江与宜春春已给出出分析报报告，故故下面对对其他地地区楼市市进行一一些粗略略调查分分析以供供参考。各地区楼楼市概况况（一） 南昌20099年一月月楼市 均价 443222元/mm220099年二月月楼市 均价 440999元/mm220099年三月月楼市 均价 442366元/mm220099年四月月楼市 均价 443055元/mm220099年五月月楼市 均价 443722元/mm220099年六月月楼市 均价 444844元/mm220099年七月月楼市 均价 446244元/mm220099年八月月楼市 均价 446355元/mm2200
3、99年九月月楼市 均价 448500元/mm220099年十月月楼市 均价 448299元/mm220099年十一一月楼市市 均均价 54436元元/m2220099年十二二月楼市市 均均价 56660元元/m2220099 年南南昌房地地产市场场全年实实现价格格增长113388 元/，涨涨幅为330.996%。各各主要版版块均实实现不同同程度的的上涨。其其中红谷谷滩板块块全年涨涨幅达到到77.64%，为各各板块之之最。而而青山湖湖板块全全年涨幅幅3.224%，价价格波动动不大。2010年6月最新统计，南昌新房共 415个楼盘，292个楼盘在售。南昌在售新房均价：6052 元/平方米。小结：国
4、国家在年年底出台台一系列列政策的的根本目目的在于于维护房房地产行行业健康康有序的的发展，同同时挤压压投资性性购房带带来的泡泡沫。而而南昌房房地产市市场目前前刚性需需求仍在在，因此此对整个个南昌楼楼市所产产生的影影响也仅仅仅是一一小部分分。目前前的供求求关系已已经日趋趋紧张，供供远远小小于求。除除非政府府能在市市区一次次性出让让10000 亩亩以上的的土地才才有可能能缓解目目前的供供求矛盾盾。在经经过了220099 年一一轮疯狂狂上涨之之后，各各开发企企业资金金充裕。随随着朝阳阳洲规划划的日渐渐实施，朝朝阳洲片片区土地地出让也也显得炙炙手可热热。当充充裕的资资金遇上上优越的的地段，220100年
5、上半半年地王王频出是是显然的的，高地地价所对对应的必必然是高高房价。因因此，在在房地产产行业仍仍然作为为拉动内内需的主主要产业业的大环环境下，220100 年南南昌房地地产仍将将保持高高位平稳稳运行的的态势。（二） 景德镇景德镇在在售新房房均价：25000-330000 元/平方米米。目前市区区房价基基本还在在25000左右右。而以以新厂地地区，陶陶院一中中附件周周边地区区的房价价为最，已已经屡创创新高了了。而220100年的新新盘，基基本都打打着小高高层电梯梯房为卖卖点，均均价在330000左右了了。 小结：国国家这次次连续出出台新政政，主要要目的是是为压制制房价上上涨过快快，针对对的是炒炒
6、房。就就景德镇镇的情况况来看，一是既没有大规模的炒房团光临瓷都楼市，也无市民疯狂炒房。基本还是以自住为主；二是，我国目前已经有通货膨胀的现象，物价都在上涨，CPI一直处于上涨趋势，不可能就只有房价下降；三是，现在房地产已经是国民经济的主要力量之一，带动了上下游多个行业的发展，在GDP上占有一定的比例，国家不可能打压房地产的发展。其次，从从房地产产本身的的属性来来说，地地价决定定楼价。获获得土地地是进行行房地产产开发的的第一步步，也是是必不可可少的一一步。而而土地成成本也是是房地产产开发中中仅次于于建安成成本一项项大的支支出。那那么景德德镇的土土地价格格基本上上都在1100万万/亩。以此此计算，
7、规规费2000元/平米；建安成成本如果果是砖混混结构的的其最低低价格在在6000元/平平米 ；框架结结构如果果是小高高层达到到10000元/平米；高层是是12000元/平米；公共配配套设计计费是1100元元/平米米；基础础设施费费:1220元/平米,其他的的税费、管管理费、工工程费（含含项目可可行性研研究费、勘勘察设计计费等）以以及其他他各项费费用，景景德镇的的楼面价价多层的的在2110022200元元/平方方米之间间，小高高层突破破26000元，高高层达到到28000元。因因此对比比楼市均均价与楼楼面价后后有理由由相信景景德镇的的房地产产不存在在泡沫。另外外，供需需关系决决定市场场走向。从从
8、景德镇镇目前新新房源的的供应量量来看，新新盘减少少、老盘盘或是进进入尾盘盘或者清清盘。仅仅以东市市区为例例，目前前只有长长虹金域域中央、景景翰文城城、喜苑苑南湖丽丽景尚有有后期开开发外，其其他楼盘盘楼盘基基本清盘盘。故不难得得出结论论，景德德镇的房房价今年年下半年年还会是是一个稳稳步上涨涨的情况况。（三） 新余新余在售售新房均均价：229655元/平平方米。今年，受受一线城城市房价价回落的的影响，二二、三线线城市房房价上涨涨势头开开始受到到抑制，部部分二线线城市楼楼市已经经出现降降价。新新余楼市市从今年年春节后后没有出出现像去去年底那样的价价格飙升升现象，而而是稳中中有升。今今年下半半年新余余
9、楼市大大幅度上上涨的可可能性基基本不存存在，但但房价下下跌的可可能性也也很小。主主要原因因有四：其其一，到到目前为为止，新新余的楼楼市均价价在全省省仍处在在偏低位位置。今今年17月楼楼价涨幅幅为6.2%，上上半年住住宅成交交均价为为28995元/平方米米，每个个月每平平方米涨涨了几十十元，但但与周边边城市相相比，新新余上涨涨的幅度度并不算算太高。其二，新余自从去年底以来，新盘开盘数量剧增，市场供应明显放量，到今年5月初，新楼盘面积接近200万平方米，创下了短时间开盘的历史纪录。其三，近两年新余的改善性购房需求在明显增加，受国家新政的影响，这类改善性购房需求将会逐渐减量，总成交量会明显下滑。其四
10、，受一线城市楼市降价的影响，市民的购房信心指数将逐渐降低，会不同程度地出现2008年时的持币观望现象。小结：今今年新余余市房地地产市场场走势应应是理性性调整之之年。分分析其市市场走势势，我认认为：一一是开发发投资可可能面临临继续下下滑的态态势。由由于在售售楼盘待待售房量量较大，开开发企业业主要集集中力量量消化库库存量，对对新项目目开发持持谨慎态态度，加加上其土土地供应应放缓，直直接影响响到新增增开发投投资。二二是销售售反弹处处于暂时时阶段，后后期仍然然面临严严峻形势势。从销销售面积积回升的的原因分分析，主主要是受受诸多刺刺激销售售政策的的影响，抑抑制的刚刚性需求求爆发的的结果。旺旺销的商商品房
11、普普遍存在在以下两两个特点点，其一一是开发发商降价价楼盘，其其二是中中小户型型且总价价较低的的商品住住宅，也也就是说说目前其其商品房房销售还还带有局局部性、结结构性的的特征，楼楼市销售售整体上上还不乐乐观。三三是房价价维持小小幅上涨涨，预期期市场价价格在成成交量的的支撑下下跌的可可能性不不大。四四是从潜潜在住房房消费市市场来看看，供需需关系可可基本维维持平衡衡，房地地产市场场总体发发展态势势依旧良良好。（四） 鹰潭鹰潭市城城南片区区多层及及高层，价价格在119000-28800左左右，梅园均均价25500左左右，市中心心的房子子均价330000元/平平方米。20099年鹰潭潭市二手手房成交交量
12、13304333.662平方方米，平平均一个个月成交交量1008699.477平方米米，今年年新政出出台后一一个月（44.199-5.14）二二手成交交量为2269114.112平方方米，还还高于去去年平均均水平。国家统计计局鹰潭潭调查队队的调查查数据也也充分显显示，市市民购房房较为谨谨慎，持持币观望望态势明明显。家家庭收入入越高的的居民购购房意愿愿越强，绝绝大部分分居民购购买商品品房的目目的是为为了改善善自己的的居住条条件，仅仅有8%的居民民购买商商品房是是为了投投资。受受房地产产新政出出台的影影响，绝绝大多数数居民认认为政策策出台对对自己的的购房意意愿影响响较大。小结：看看房价的的根本因因
13、素，也也就是决决定因素素是供给给和需求求，鹰潭潭属于小小城市，鹰鹰潭市的的城市化化道路发发展相比比其他地地市有两两个颈瓶瓶。第一一，当属属辖地太太小。鹰鹰潭市辖辖余江、贵贵溪、月月湖和龙龙虎山风风景区。对对一般老老百姓来来讲，抚抚州的大大多数人人不会来来鹰潭置置业，上上饶人也也很少来来鹰潭置置业。如如果是其其他原因因另当别别论。这这是其一一，同时时余江、贵贵溪的房房地产也也对市区区房地产产形成直直接替代代效应和和竞争。从从心里属属性来说说，贵溪溪有相当当部分人人还不太太愿意来来鹰潭置置业。第第二，当当属鹰潭潭人民收收入太低低。低收收入直接接导致无无购买力力，即使使有需求求，也属属于无效效需求。
14、 以上分分析属于于真实有有效需求求分析。此此外，需需求还包包括投机机需求、投投资需求求和跟风风需求。今今年国家家出台了了一系列列政策，有有效的抑抑制了投投机需求求，也一定程程度上抑抑制了投投资需求求。就目目前大环环境不确确定的情情况下，尤尤其是大大中城市市及部分分中小城城市普遍遍看跌的的情况下下，真实实需求会会短暂性性的停留留，这种种需求萎萎缩一般般不会维维持太久久，因为为要结婚婚、要居居住；投投机、投投资需求求萎缩比比较明显显，再说说客户都都是精明明的，市市场不确确定时，投投资更为为谨慎；当然，跟跟风需求求也会萎萎缩。 以上分分析表明明，需求求，无论论何种需需求在短短时间内内已经萎萎缩。从从
15、另外一一个方面面看：供供给，供供给的总总决定权权在政府府，因为为只有政政府才能能出让土土地，从从鹰潭市市土地出出让的区区位看，市市中心区区土地稀稀缺。鹰鹰潭的房房产市场场的发展展,主要要是浙商商的进入入带动了了房产的的发展,这两年年比较飞飞速!楼楼盘比较较多,出出现了局局部的量量大现象象.但我我们光从从市场的的角度来来看,鹰鹰潭的城城市化进进程以及及旧城区区的改造造,其实实还远远远未达到到一个地地级市的的标准。所所以,我我个人认认为鹰潭潭的房地地产还是是一个初初步发展展阶段。（五） 吉安吉安市在在售新房房均价超超30000，吉吉州更要要贵点，大大概在330000-45500 ；青原原的要便便宜
16、点226000-33300。09年中国经济全面复苏，吉安也跟着起来了，房价在09年一年内涨了近50%。现在接近3500。小结：个个人认为为20110年吉吉安发展展速度将将更快，不不过房价价应该不不会大涨涨，099年毕竟竟已经疯疯长了一一年，220100年应该该是微涨涨。等吉吉安大型型商业入入驻时（例例如沃尔尔玛，大大润发等等），估估计20011年年差不多多就要进进驻吉安安了，因因为沃尔尔玛现在在几乎覆覆盖全江江西省了了，南昌昌，九江江，景德德镇，新新余，萍萍乡，丰丰城都有有沃尔玛玛了，届届时吉安安房价将将进入又又一次的的疯长阶阶段。（六） 赣州赣州新房房共600个楼盘盘，477个楼盘盘在售。赣
17、赣州在售售新房均均价：442000元/平平方米。赣州楼市市向来对对调控政政策反应应迟缓，“新国十条”打击的是购房投资者，对于首次购房者影响不大，而且赣州投资购房的比例远不如沿海，所以和一些发达地区相比，赣州房价受到的冲击程度将远远不如这些地区。赣州刚性需求占的比例比较大大，且赣赣州县区区市民到到市内购购房又催催生了大大量的刚刚性需求求。小结：赣赣州房价价涨势喜喜人，分分析其原原因，我我认为有有以下几几方面：1、 地价的上上涨，赣赣州的地地价进入入20009年下下半年以以来，是是节节攀攀升，很很多地块块的地价价都达到到了楼面面15000元以以上，加加上建安安成本，开开发的成成本都会会在25500
18、元元以上，加加上税费费、营销销及利息息费用，开开发商的的成本估估计将在在3000035000元左左右，这这样的成成本构成成势必造造成高房房价，开开发商不不到万不不得已是是不可能能亏本卖卖房的！2、 政府的支支持。保保持高房房价，谁谁是最大大受益者者，肯定定是政府府，首先先，高房房价肯定定会崔生生高地价价，收益益全部都都归政府府，再者者，高房房价，政政府的房房屋交易易税收才才能收的的更多，其其次，房房地产业业的繁荣荣可以带带动很多多行业，如如建筑、建建材生产产、家装装等行业业，在这这样的情情况下，政政府能让让房价降降下来吗吗？其实实事实也也证明了了，政府府很害怕怕房价降降下来，因因为影响响实现在
19、在太大了了！房地地产业有有一点下下降，各各地各级级政府都都出台了了很多救救市政策策。其它它很多行行业也因因为次贷贷危机有有影响，政政府却没没有这么么大的力力度救助助。3、城城市的定定位。赣赣州政府府将赣州州定位为为特大城城市，大大城市的的房价难难到不需需要“接轨”吗？其其实在另另外一方方面，赣赣州是山山区，发发展用地地十分有有限，那那中心城城区来说说，可供供开发土土地十分分限，土土地开发发成本越越来越高高！要么么是挖山山，要么么是拆迁迁农房，这这样的开开发都需需要投入入很大的的成本，特特别是受受房价上上涨的影影响，城城市周边边的农民民都在“积极”建房，以以待后期期自家土土地或房房屋被征征用开发发时可以以获得更更多补偿偿。另外外，赣州州将开发发区、湖湖边水西西片区定定位为工工业发展展，也占占用了很很多的开开发用地地，其实实赣州工工业的投投入产出出比极低低，很多多通过招招商来的的工厂都都是占着着很多地地，但却却只是象象征性的的建点厂厂房什么么的，基基本上没没有什么么生产业业务。44、宽松松的信贷贷政策。开开发商获获得贷款款更为容容易，这这也是直直接推动动地价上上涨的原原因之一一，而个个人贷款款的宽松松，将极极大的刺刺激更多多的投机机者入市市，从而而推高房房价。55、城市市化进展展。城市市化进展展的加快快，造就就了更多多的刚性性需求，将将直接推推动房价价的上涨涨！
XXXX年7月31日江西省房地产市场目标城市楼市价格趋势分析
