XXXX年3月山东德州市房地产市场调查研

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1、20122年3月目 录录前言1市场背景景篇第一章 宏观政政策研究究 22一、20011年年房地产产相关政政策2二、央行行历次调调整利率率时间细细则一览览表 3第二章 德州宏宏观经济济研究 44一、城市市基本情情况44二、宏观观经济研研究66市场分析析篇第三章 德州房地地产市场场研究 9第四章 土地市场场第五章 房地产市市场第六章 房地产投投资第七章 市场表现现第八章 市场预测测第九章 客户需需求综述述 一、地域域住宅消消费心理理特点分分析二、目标标客户群群定位分分析三、需求求市场综综述对贵司项项目市场场战略及及销售价价格建议议 结束语 前言前行中的的理解，变变革中的的发展20111年是国国内外

2、经经济形式式最复杂杂的一年年，在这这一年里里外部经经济环境境恶劣，世世界经济济增长放放缓，国国际金融融市场剧剧烈动荡荡，欧洲洲债务危危机爆发发、美国国通胀形形势严峻峻EQ33推出不不利、全全球股市市震荡之之中大幅幅下挫；在国内内方面，CCPI高高起、人人力成本本上涨、企企业在转转型期中中找不到到方向，部部分中小小企业以以赚快钱钱为目的的大量投投资信托托、房地地产，从从而引起起了“信信贷风波波”。我我们在“称称为稳健健、实为为紧缩”货货币政策策下进入入了20012年年。20012年年整体经经济发展展定调为为“稳中中求进”，也也就是说说20112年国国家在正正视困难难的前提提下，积积极发展展经济、

3、调调整经济济结构成成为了摆摆在各个个行业面面前的重重要问题题。而房房地产行行业作为为国家重重要组成成部分，承承担着更更多的经经济、社社会责任任，在理理解国家家总体政政策的前前提下，积积极进行行行业结结构调整整已是大大势所趋趋。首先先，20011年年房价上涨涨态势基基本得到到遏制，无无房者、首首次置业业者诉求求得到国国家认可可，房地地产调控控政策持持续，其其次，国国家积极极的对地地方政府府的财税税体制进进行改革革，试点点房产税税、调整整资源税税为地方方政府摆摆脱土地地财政创创造条件件，最后后，随着着新的一一年到来来,鼎泰泰认为：20112年房房地产行行业应以以更积极极的、更更务实的的态度在在房地

4、产产行业前前行中理理解国家家的调控控政策，在在行业变变革中找找到发展展的方法法。市场背景景篇第一章 宏观政策策研究没有哪个个行业如如房地产产受国家家政策左左右影响响程度如如此之深深，所以以站在负负责任的的角度上上，为了了给开发发商提供供一份切切实可依依据的决决策参考考，有必必要对国国家的宏宏观产业业政策进进行详细细罗列，以以供贵司司参考。 一、220111年房地地产相关关政策20111房地产产主要政政策一览览政策发布布时间发布方政策细则则摘要20111年1月月17日日银监会20111年1月月17日日：银监监会召开开20111年工工作会议议，会议议指出，对对房地产产领域风风险，要要继续实实施差别

5、别化房贷贷政策。继继续认真真清理规规范银信信合作业业务，要要加强“防防火墙”建建设和并并表管理理，确保保成本对对称，坚坚决禁止止监管套套利。规规范开展展信贷资资产转让让，严格格遵守真真实性、整整体性和和洁净转转让原则则，防范范“不当当销售”，确确保信贷贷资产转转让真正正服务于于银行信信贷风险险管理的的真实需需要。20111年1月月25日日住建部住房城乡乡建设部部等部门门联合出出台的房房地产经经纪管理理办法落落实国务务院关于于加强房房地产市市场调控控的重要要举措，整整顿房地地产市场场秩序，规规范房地地产经纪纪行为，保保护房地地产交易易及经纪纪活动当当事人的的合法权权益。20111年1月月26日日

6、国务院国务院常常务会议议再度推推出八条条房地产产市场调调控措施施(下称称“新国国八条”),要求求强化差差别化住住房信贷贷政策，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，首付付款比例例不低于于60%,贷款款利率不不低于基基准利率率的1.1倍。20111年1月月27日日财政部财政部公公布了关关于调整整个人住住房转让让营业税税政策的的通知，规规定个人人将购买买不足55年的住住房对外外销售的的，将全全部征收收营业税税。20111年1月月28日日财政部（财政部部）上海海和重庆庆正式实实施房产产税，深深圳宣布布成为第第三个房房产税试试点城市市。20111年2月月9日住建部住房和城城乡建设设部发布布关于于调整住

7、住房公积积金存款款利率的的通知，要要求从220111年2月月9日起起，上调调个人住住房公积积金贷款款利率。五五年期以以上个人人住房公公积金贷贷款利率率上调00200个百分分点，调调至4.50%。五年年期以下下（含五五年）个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0225个百百分点，调调至4.00%。20111年4月月19日日国土部国土部资资源部党党组成员员、国家家土地副副总督察察甘藏春春4月119日在在国新办办举行的的新闻发发布会上上表示，国国土部要要适当扩扩大增加加普通商商品住宅宅用地的的供应量量，加大大对闲置置房地产产用地的的清理力力度，防防止圈地地、囤地地发生，同同时要继继续完善善招拍挂挂制度

8、。改改变过去去完全依依靠价高高者得的的方式，综综合考虑虑各种因因素来控控制地价价。20111年5月月1日发改委根据国家家发改委委于20011年年3月116日发发布商商品房销销售明码码标价规规定，从从5月11日起，商商品房销销售必须须明码标标价。对对违反明明码标价价规定未未执行“一一房一价价”的房房地产开开发企业业，将处处以每套套房50000元元罚款。构构成价格格欺诈的的，将没没收违法法所得，并并处违法法所得55倍以下下罚款；没有违违法所得得，处55万元以以上500万元以以下罚款款。20111年5月月10日日住建部住建部下下发了关关于公开开城镇保保障性安安居工程程建设信信息的通通知，要要求各地地

9、在下发发文件后后的200个工作作日内公公布保障障房建设设计划、开开工和竣竣工相关关信息。按按照住建建部的规规定，66月9日日则是公公布信息息的最后后期限，截截至6月月9日，北北京、上上海等一一线城市市已公布布了今年年保障房房的建设设情况。20111年5月月19日日住建部住建部与与各省、自自治区、直直辖市签签订保保障性住住房目标标责任书书，完完成10000万万套保障障性安居居工程住住房的分分配任务务。20111年7月月7日住建部住建部下下发关关于调整整住房公公积金存存贷款利利率的通通知，55年期以以上公积积金贷款款利率上上调至44.900%。20111年7月月14日日国务院国务院召召开会议议部署

10、房房地产调调控，称称部分城城市房价价上涨压压力仍然然较大，要要求继续续严格执执行限购购政策，上上涨过快快的二、三三线城市市也要采采取限购购20111年7月月14日日国务院总理温家家宝122日主持持召开国国务院常常务会议议，分析析当前房房地产市市场形势势，研究究部署继继续加强强调控工工作，要要求房价价上涨过过快二三三线城市市进行限限购。20111年7月月21日日国务院国务院发发布土地地市场国五条条，强强化土地地调控。20111年7月月27日日银监会中国银监监会召开开年中工工作(电电视电话话)会议议，银监监会党委委书记、主主席刘明明康出席席会议并并发表重重要讲话话，总结结通报上上半年主主要工作作，

11、安排排部署下下半年重重点任务务。20111年8月月31日日财政部财政部提提出关关于加快快推进财财政部门门依法行行政依法法理财的的意见，要要求推进进税制改改革，加加快修订订房产税税暂行条条例。20111年9月月1日财政部财政部规规定婚姻姻关系存存续期间间房屋土土地权属属问题，规规定婚姻姻关系存存续期间间，房屋屋、土地地权属原原归夫妻妻一方所所有，变变更为夫夫妻双方方共有的的，免征征契税。20111年9月月3日国务院国务院办办公厅提提出关关于保障障房建设设和管理理的指导导意见，要要求健全全保障房房退出机机制。二、央行行历次调调整利率率时间细细则一览览表20111年银行行信贷政政策发布时间间细则解读

12、1月144日1月200日上调调存款准准备金率率0.55个百分分点这是央央行20011年年以来首首次上调调存款准准备金率率，此次次上调之之后大型型金融机机构存款款准备金金率将达达19%，中小小金融机机构存款款准备金金率将达达15.5%。2月188日2月244日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点这是央央行20011年年以来第第二次上上调存款款准备金金率，此此次上调调之后大大型金融融机构存存款准备备金率将将达199.5%，中小小金融机机构存款款准备金金率将达达16%。3月188日3月255日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点这是央行行20111年以以来第三三次上调调存款准准备金率率，此次

13、次上调之之后大型型金融机机构存款款准备金金率将达达20%，中小小金融机机构存款款准备金金率将达达16.5%。4月177日4月211日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点这是央行行20111年以以来第四四次上调调存款准准备金率率，此次次上调之之后大型型金融机机构存款款准备金金率将达达20.5%，中中小金融融机构存存款准备备金率将将达177%。5月122日5月188日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点这是央行行20111年以以来第五五次上调调存款准准备金率率，此次次上调之之后大型型金融机机构存款款准备金金率将达达21.0%，中中小金融融机构存存款准备备金率将将达177.5%。6月144日

14、6月200日起上上调存款款准备金金率0.5个百百分点这是央行行20111年以以来第六六次上调调存款准准备金率率，此次次上调之之后大型型金融机机构存款款准备金金率将达达21.5%，中中小金融融机构存存款准备备金率将将达188.0%。11月330日12月55日下调调存款准准备金00.5个个百分点点中国人民民银行今今日决定定，从220111年122月5日日起，下下调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。央行加息息表发布时间间细则解析2月8日日2月9日日起加息息0.225个百百分点这是20011年年以来央央行首次次加息，此此次加息息使得房房屋贷款款以基准准利率贷贷款额1100

15、万万，200年为期期，则每每月还款款额度增增加1117元。4月5日日4月6日日起加息息0.225个百百分点这是央行行20111年以以来第二二次加息息，也是是去年以以来第四四次加息息。调整整后，一一年期整整存整取取定期存存款利息息达到33.255%，一一年期贷贷款利息息达到66.311%。7月6日日7月7日日起加息息0.225个百百分点这是央行行20111年以以来第三三次加息息，也是是去年以以来第五五次加息息。调整整后，金金融机构构人民币币一年期期存款利利率达33.5，一年年期贷款款利率达达6.556。第二章 德州州宏观经经济研究究一、城市市基本情情况1、德州州市概况况地理位置置：德州市位位于黄

16、河河下游北北岸，山山东省西西北部。北北依北京京、天津津，南邻邻省会济济南，西西接山西西煤炭基基地，东东连胜利利油田及及胶东半半岛，处处于华北北、华东东两大经经济区连连结带和和环渤海海经济圈圈、黄河河三角洲洲以及“大京九九”经济开开发带交交汇区内内，兼具具沿海与与内陆双双重优势势。德州州自古就就有“九达天天衢”、“神京门门户”之称，是是华东、华华北重要要的交通通枢纽。京京沪、德德石、济济邯三条条铁路在在这里交交汇，55条国道道、144条省道道 在境内内纵横交交错，京京福高速速公路贯贯穿南北北，济聊聊、青银银高速公公路穿境境而过，交交通设施施的发达达为德州州经济发发展奠定定了良好好的基础础。辖区面

17、积积： 德州市市辖德城城区、乐乐陵市、禹禹城市和和齐河、平平原、夏夏津、武武城、陵陵县、临临邑、宁宁津、庆庆云一区区二市八八县，总总面积1103556平方方公里。人口与居居民生活活： 全国第第六次人人口普查查报告中中，州市市常住人人口达5556.82万万人 ，位居山山东省第第九。德州市市第五次次人口普普查以220000年111月1日日零时为为标准时时间，当当时全市市总人口口为5229.337万人人，100年时间间，德州州市常住住人口增增加了227.445万人人。全市市实现地地区生产产总值115000亿元，按按可比价价格增长长 111.5%；地方方财政收收入700.1亿亿元，增增长311.6%；

18、规模模以上固固定资产产投资7885亿元元，增长长24%；规模模以上工工业增加加值7229亿元元，增长长15.4%；实现社社会消费费品零售售总额5544亿亿元，增增长177.3%。全市市常住人人口中，00-144岁的人人口为992.669万人人，占116.665%；15-64岁岁的人口口为4114.668万人人，占774.447%；65岁岁及以上上的人口口为499.455万人，占占8.888%。同同20000年第第五次全全国人口口普查相相比，00-144岁人口口的比重重下降了了4.005个百百分点，115-664岁人人口比重重上升了了2.449个百百分点，665岁及及以上人人口的比比重上升升了1

19、.56个个百分点点。通过过核算，和和10年年前相比比，德州州小孩少少了166.899万人，老老人多了了10.7万人人。全市市常住人人口中，具具有大学学（指大大专以上上）受教教育程度度的为228.662万人人；具有有高中（含含中专）受受教育程程度的为为69.52万万人；具具有初中中受教育育程度的的为2446.111万人人；具有有小学受受教育程程度的为为1511.333万人（以以上各种种受教育育程度的的人包括括各类学学校的毕毕业生、肄肄业生和和在校生生）。第六次人人口普查查显示，乐陵市（65.24万人）、齐河县（60.20万人）、陵县（56.90万人）人口数量位列我市常住人口地区分布的前三甲；运河

20、经济开发区人数最少，仅8.68万人，其次是经济开发区，17.40万人，人数倒数第二。历史沿革革：德州历史史悠久，早早在旧石石器时代代，就有有人类生生息繁衍衍。传说说射日的的后羿就就生活在在这里；大禹治治水，三三过家门门而不入入，留下下千古美美谈；三三国时期期，刘备备曾在平平原任过过县令；唐代书书法家颜颜真卿任任平原郡郡太守时时留下千千古书碑碑东东方朔画画赞碑。德州自秦秦汉以来来，为历历代封建建王朝州州府县衙衙所在地地。19946年年6月德德州解放放，当年年经中央央人民政政府同意意设立县县级德州州市。解解放后，德德州地区区的划区区有过几几次变动动，19990年年1月商商河、济济阳两县县划济南南后

21、即成成现在建建制。119944年122月177日，经经国务院院批准，撤撤销德州州地区设设立地级级德州市市。气候特点点：属暖温带带大陆性性季风气气候，气气候特点点受季风风影响显显著，四四季分明明，冷热热干湿界界限明显显，春季季干旱多多风回暖暖快，夏夏季炎热热多雨，秋秋季凉爽爽多晴天天，冬季季寒冷少少雪多干干燥，光光照充足足，年平平均气温温13.1，属温温带半湿湿润季风风气候，无无霜期2220天天，年平平均降水水6000毫升。交通优势势： 德州市市自古交交通发达达，有“九达天天衢”、“神京门门户”之称。现现境内有有京户铁铁路及高高速公路路贯穿南南北，成成为连接接华东与与华北、东东北的大大动脉；德石

22、铁铁路架通通东西走走廊；公公路四通通八达，交交通运输输极为方方便。 德州物物产资源源丰富。已已探明石石油储量量2亿吨吨，天然然气储量量15亿亿立方米米，煤炭炭储量99.5亿亿吨。土地广阔阔而肥沃沃。全市市耕地面面积9440多万万亩，适适宜种植植小麦、玉玉米等粮粮食作物物和棉花花、油料料、瓜菜菜等经济济作物，是是中国北北方重要要的粮棉棉果蔬生生产基地地。常年年粮食产产量3220万吨吨，棉花花18万万吨，蔬蔬菜7330万吨吨。德州州是中国国有名的的秸杆养养牛示范范区，常常年存栏栏量2000多万万头，肉肉类总产产30多多万吨。 打造“四四横五纵纵”的综综合交通通和市域域交通，构构建便捷捷安全的的一体

23、化化交通系系统是这这次规划划纲要的的重点。 以“德滨高速、济南滨州东营高速德商连接线、青银高速、济聊高速”为四横；“京台(原京福)高速、德商高速、济乐高速(京沪高速济乐段)三条高速及G104、G105两条一级公路”为五纵。 另外，市区内还要打造“环形放射，四横五纵”的交通系统。从北至南分别为大学路、天衢路、东风路、新河路，其中天衢路、东风路、新河路规划为准快速路。从西至东分别为湖滨路、广川大道、晶华大道、中傲大道以及高铁站前大道，其中广川大道、晶华大道、高铁站前大道规划为准快速路。德州特产产： 德州扒扒鸡 即即德州五五香脱骨骨扒鸡，以以熟烂脱脱骨、肉肉嫩松软软、清香香不腻等等特点而而闻名，有有

24、神州一一奇之美美称，已已有三百百多年的的历史。117022年康熙熙皇帝南南巡时，尝尝到了五五香脱骨骨扒鸡，龙龙颜大悦悦。从此此，德州州扒鸡作作为贡品品进入宫宫廷。乾乾隆年间间，扒鸡鸡制作艺艺人又被被召进皇皇宫御膳膳房，从从而德州州扒鸡名名扬天下下。20世纪纪初，以以扒鸡传传人德州州宝兰斋斋饭庄的的掌柜侯侯宝庆、德德顺斋烧烧鸡铺掌掌柜韩世世功为代代表的几几家作坊坊，认真真总结祖祖辈的制制作经验验，多方方摸索试试制，完完善了工工艺，改改进了配配方，逐逐渐形成成了新一一代扒鸡鸡雏形。建建国前夕夕，德州州已有“福顺斋斋”“德盛盛斋”等扒鸡鸡店铺220余家家，年销销售量约约40万万只。建建国以后后，德州

25、州市建立立了国营营食品公公司，集集名师于于一家，采采百家之之长，保保持并发发展了这这一传统统名吃的的独特风风味。除此之外外，德州州还有德德州西瓜瓜、乐陵小小枣、德州大大驴、夏津白白玉鸟、德州黑黑陶、德州州菊花、宁津景景泰蓝、庆云草草帽辫、夏津印印花蓝布布、草柳编编制品、大尾寒寒羊、山羊板板皮红荆荆条、天花粉粉、禹城辣辣椒、禹城红红麻、枸杞.2、德州州市市区区概况： 区 位：德州市区区位于市市域西部部，冀鲁鲁两省交交界地带带，北距距天津2257公公里，西西距石家家庄2115公里里，东南南至济南南1200公里，是是环渤海海经济圈圈内重要要的开发发开放城城市，是是德州市市委、市市政府驻驻地，区区位优

26、势势十分明明显。构 成：市区被被京沪铁铁路和岔岔河分割割为三部部分：“一带三三心三城城”结构式式新能源源城市。规规划提出出，德州州为鲁西西北、冀冀东南交交通枢纽纽和以新新能源产产业为特特色中心心城市，空空间布局局上以东东西向依依托原东东风路为为主要发发展轴形形成“一带三三心三城城”、水绿绿天然分分隔的组组团发展展结构。“一带”即东西向发展带，主轴从西向东依次串联老城中心区、河东新城中心区、高铁新区中心区，并远景延展至陵县城区；“三心”为三个市级发展核心，即老城区商贸中心、河东新区公共服务中心、高铁新区商务中心。“三城”指从西到东由河流天然分隔形成的老城区、河东新区、高铁新区三大城区。三城以河流

27、为自然分隔自成组团，组团间依托运河、岔河、减河、马颊河四条河流形成滨水生态廊道及景观廊道。 二、 宏观经济济研究1、20009年年-20111年GGDP总总量发展展趋势（单单位：亿亿元） 20111年全全市经济济社会处处于经济济稳定转转型期，全全市地区区生产总总值完成成14000.991亿元元。2、20009年年-20111年人人均GDDP发展展走势 （ 单单位：元元） 人均均GDPP在20010年年达到了了297772元元以上，德德州已经经基本迈迈入经济济发达地地区行列列。20011年年，国家家为了抑抑制物价价上涨压压力，出出台了一一系列经经济措施施，使经经济软着着地，人人均GDDP达到到2

28、48830元元。3、20005年年-20111年县县城GDDP和财财政收入入占全市市比重一一览表4、固定定投资 （ 单位：亿元）固定资产产投资平平稳增长长。全市市规模以以上固定定资产投投资完成成5355.722亿元，同同比增长长26.8%，高高于去年年同期增增幅1.7个百百分点。664个市市级重大大项目已已开工建建设599个，开开工率达达到922.2%，累计计完成投投资1331.55亿元，有有9个已已建成投投产。5、产业业结构 （ 单位：亿元）产业结构构增加值（亿亿元）增长第一产业业161.733.600%第二产业业809.2212.440%第三产业业489.9213.220% 20111年，

29、经省统计局反馈,从三次产业对GDP的贡献看，第一产业对全市GDP的贡献率为3.7%，拉动GDP增长0.4个百分点；第二产业贡献率为58.6%，拉动GDP增长6.8个百分点；第三产业贡献率为37.7%，拉动GDP增长4.4个百分点。市场分析析篇第三章 德州房房地产市市场研究究一、市场场综述近几年，德德州市房房地产业业保持了了健康发发展的运运行态势势，投资资增势平平稳快速速，开发发规模继继续扩大大，商品品房销售售市场日日趋活跃跃，房地地产业逐逐渐发展展成为国国民经济济新的增增长点和和消费热热点。但随着国国家宏观观调控政政策力度度的逐步步加大，房房地产业业目前出出现投资资快速增增长速度度减缓、消消费

30、者观观望情绪绪加重。220111年可以以发现国国家对房房地产的的调控不不断加码码，三次次加息后后5年期期以上的的基准利利率达到到7.005%，房房贷利率率升至最最近100年来的的最高水水平，加加重了购购房者的的还贷负负担，打打击了购购房者的的购房热热情；多多次上调调准备金金率又使使得银行行放贷资资金变少少，开发发商拿不不到足够够的资金金周转。与与此同时时，国家家大力加加强保障障房建设设，加大大对保障障房建设设的扶持持力度，以以吸引开开发商的的参与。220111年全国国下发110000万套保保障房建建设指标标。由此此可以看看出，国国家调控控的主要要目的是是，在保保障民生生的同时时，弥补补近些年年

31、来房地地产市场场过快发发展留下下来的种种种弊端端，以促促成一个个成熟完完善公平平的房地地产市场场，这个个理想的的市场就就是人人人有所居居，商品品房从生生存品转转化为消消费品，房房地产市市场不依依赖政策策调控，自自发调节节，健康康发展，同同时维护护社会的的发展和和稳定。 经历220111年房价价下跌之之后，220122年德州州楼市成成交量出出现回暖暖，已是是不争的的事实。民民间统计计数据和和业内人人士分析析则表明明，尽管管遭遇持持续调控控，德州州房价仍仍以比较较温和的的态势上上涨，新新房全年年每平方方米上涨涨超过3300元元，一位位分析人人士总结结：“排除成成交环比比下跌因因素，单单从20011

32、年年来看，德德州楼市市在持续续调控中中呈现量价齐齐升态势。” 就目前前来说，分分析国内内某个城城市房地地产市场场的发展展趋势，多多从宏观观环境（经经济、政政策、市市场）、城城市背景景与发展展、地方方市场发发展及影影响市场场的各种种主被动动作用力力几个方方面着手手。德州州市房地地产发展展相对较较慢，就就目前来来看，德德州仍处处于城市市“蜕变”的阶段段，旧城城区的改改造、新新城区的的建设尚尚有较大大的提升升空间，随随着“ 东拓拓、西进进、 ” 进入入实质性性进展阶阶段，城城市综合合体、交交通等大大型项目目将成为为城市建建设重点点，房地地产业也也将随着着城市的的快速成成长步入入快车道道，未来来将呈现

33、现出“多中心心”发展态态势，逐逐渐向规规范阶段段过渡。 20112年又又是中国国房地产产面临多多重挑战战与调整整的一年年，在宏宏观环境境研究的的背景下下，认清清德州市市当地的的特殊市市场特征征，可以以更有助助于准确确判断德德州市220122年的市市场发展展变化。 从20011年年德州房房地产的的种种表表现可以以看出来来，德州州房地产产市场在在国家政政策的调调控下，正正逐渐向向合理、完完善、成成熟的方方向转变变，在保保障房的的补充之之下，未未来的商商品房市市场将转转变成自自发调节节、资源源合理分分配的真真正意义义上的商商品房市市场，开开发商应应该抓住住这一时时机，紧紧跟国家家保障房房建设的的步伐

34、，以以合理的的价格消消化手中中的产品品存量，增增强品牌牌力、产产品力和和营销力力，在逆逆境中积积累优势势，才能能在未来来成熟完完善的商商品房市市场中抓抓住先机机，站稳稳脚跟。 但是随随着德州州市今年年来经济济的快速速增长，市市民的刚刚性需求求仍然强强劲，如如青年人人结婚购购房和德德州大型型企业的的中层管管理人员员安家置置业，这这部分群群体需求求特征为为价格在在40000左右右，面积积为75590平平方米两两房和11251355平方米米三房为为主，项项目整体体综合素素质较高高、性价价比高的的多层项项目，此此类项目目多分布布在河东东开发区区及新城城区内，这这个层面面的需求求占德州州市房地地产市场场

35、的主流流。 同同时消费费趋势也也呈现出出两极分分化的明明显迹象象，一些些城区中中心核心心地段，综综合素质质高，周周边配套套齐全，品品牌高端端的小高高层和高高层豪宅宅项目，均均价在550000元/平平方米左左右，面面积9001055的小三三房和11251355的三房房的项目目也出现现了热销销；另外外一些铁铁西区的的地段多多层项目目和城北北工业区区（天衢衢工业园园）内，均均价格在在40000元左左右，面面积75590的的两房为为主的低低端项目目；此类类项目也也在下半半年取得得了不俗俗的销售售业绩。第四章 土土地市场场一、 市场概述述1、土地地供应结结构 20111年挂挂牌土地地面积为为122229

36、886，其其中商服服用地1101006322.3，占年年度供地地面积的的82%，居住住用地供供应量仅仅为21123554，创创历年新新低。2、土地地成交结结构 20111年土土地成交交以居住住用地为为主，其其中居住住用地成成交188459919.4，占占总成交交用地的的91%，商业业成交11811163。 从20011年年土地供供需结构构来看，土土地供应应量较少少，但是是成交量量较为突突出，多多为存量量地块的的交易，受受国家及及地方政政府调控控政策的的限制，德德州市本本级土地地市场呈呈现出供供需结构构性矛盾盾较为突突出的现现象。居居住用地地的供应应量稀少少，一定定程度上上制约了了市场潜潜在供应

37、应量的再再扩大。第五章 商品品房市场场一、商品品房市场场1、商品品房供应应 根据监监测，220111年商品品房住宅宅供应走走势图可可知，112月份份德州市市新批准准预售的的商品房房住宅面面积199.311，环环比涨幅幅为1447%。从从数据统统计可知知，德州州市每月月的商品品房供应应量多集集中于115万平平米左右右，从官官方调控控的角度度来看，市市场多处处于细水水长流不不温不火火的状态态。 22、商品品房成交交根据监测测，20011年年商品房房住宅成成交走势势图可知知，100月份之之后，商商品房住住房成交交都达千千套。受受报批网网签较为为滞后的的影响，多多数成交交量反应应在数据据上，综综合表现

38、现为20011年年得第四四季度较较为集中中。但从从曲线走走势也可可以看出出下行趋趋势较为为明显。 3、市市场结论论 随着房房地产成成交走势势逐步下下行，房房地产有有效供应应量的逐逐步释放放，可以以预见未未来德州州楼市将将面临较较为激烈烈的市场场竞争环环境，且且短期内内难以扭扭转。第六章 市市场预测测一、商品品房投资资20111年全年年，德州州市城区区范围内内新开工工面积5523.8万平平米，环环比增幅幅17.6%。德德州市房房地产新新开工面面积已实实现连续续3年增增长。房房地产投投资额度度也呈逐逐年递增增之势，数数据表示示20111年度度的增长长幅度环环比为114%.二、房地地产销售售随着房地

39、地产价格格的逐步步攀升，德德州市房房地产市市场迎来来了量价价起涨的的大好形形势，自自20008年经经济危机机之后，德德州房地地产进入入快速发发展的通通道，年年销售量量游2000万上升至至2922万，至至20110年已已翻一番番，市场场供需两两旺。步步入20011年年房地产产销售量量开始逐逐步下行行，出现现量跌价价滞的局局面，预预计20012年年德州市市场将进进入初步步调整期期。三、房地地产投资资结构从近些年年德州市市房地产产投资结结构可以以看出，商商品住房房一直是是房地产产板块投投资的热热点物业业，一直直是比例例最高的的物业类类型，但但是随着着商品房房市场逐逐步发展展，商业业物业所所占比重重也

40、逐年年增加，其其中商业业投资比比重的增增加较为为明显。第七章 市市场表现现一、 板块监测测【监测标标准】 11.总规规划建筑筑面积在在2万以上楼楼盘。 22.整盘盘累计消消化率高高达955%以上上者不纳纳入监控控范围之之内。 33.楼盘盘为分期期开发，如如两期开开发间歇歇期较长长视为新新盘，如如：德兴兴运城。 44.新上上市楼盘盘不以取取得预售售许可证证为标准准，凡是是以任何何形式实实现解筹筹均属于于公开上上市。【监测区区域】三城两园园，三城城为河东东经济开开发区（岔岔河东）、德德城区（北北至大学学路两侧侧，南至至于官屯屯大桥）、铁铁西，两两园为天天衢工业业园和新新华工业业园。1、德州州市德城

41、城区（1）、销销售及库库存物业形态态楼盘名称称开发及销销售情况况推盘时间间预售去化月均库存待建商业阳光新天天地20111年4月月300套套200套套22套100套套0高层南苑花城城20100年9月月396套套198套套12套190套套0金腾豪庭庭20111年122月100套套20套80套0南源丽都都20100年100月216套套00216套套0新湖家园园20111年122月320套套00320套套0物业形态态楼盘名称称库存产品品比例 价格情情况二层三层大套型均价最低价高价75-99090-1105105-1255125-13551355其它商业阳光新天天地150000136000168000高

42、层南苑花城城40%30%10%20%460004320048100金腾豪庭庭33%67%500004750052500南源丽都都10%90%410003950042500（2）、区区域待售售物业形态态楼盘名称称 待售楼楼盘情况况开发单位位建筑面积积产品类型型运营进度度入市时间间首批体量量 小高层层/高层层东海巴黎黎城东海集团团30万高层正在挖槽槽未定未定御景国际际鲁班集团团20万高层前期推广广未定未定古韵东关关中正置业业约30万万高层拆迁完毕毕未定未定（3）、新新盘快报报物业形态态楼盘名称称开盘及去去化情况况上市时间间推售方式式销售形式式价格策略略去化面积积待售面积积小高层新湖家园园20111

43、年122月分批加推推认购销售售低开高走走03万平米米物业形态态楼盘名称称上市楼盘盘产品配配比 价格情情况二层三层大套型均价最低价最高价75-99090-1105105-1255125-13551355其它高层新湖家园园50%50%预计均价价60000元/（4）、结结论根据上述述市场数数据可以以看出：目前城区区项目处处于销售售的低潮潮期，处处于有价价无市的的阶段，客客户均处处于观望望阶段，各各个项目目上访客客户均比比较低；该区域的的销售价价格维持持在45500-50000元/，其其中天衢衢名郡的的销售价价格最高高，价格格预计在在60000元/，城城南区域域销售价价格维持持在45500元元/，就就

44、目前的的房地产产市场形形势下，价价格均处处于停长长阶段，南南苑花城城则出现现小幅度度的优惠惠，贷款款优惠440元/，全全款优惠惠80元元/，金金腾豪庭庭则处于于蓄客阶阶段，提提出了5500元元抵80000元元，交55万定金金可定房房办理贷贷款;从未来供供应来说说，目前前城区已已经有几几块限制制地块，预预计地价价相对较较高，城城区的新新项目未未来预计计供应量量在800万左左右，未未来市场场竞争进进一步增增强，需需要做好好市场监监测和市市场预测测。本区域一一直是德德州市场场的热点点地区，其其地段价价值和城城市发展展成熟度度都是客客户比较较认可的的地区，因因此本区区域在楼楼市淡市市过会将将会出现现一

45、个快快速发展展的现象象，特别别是城区区改造和和郊区新新上市楼楼盘。2、德州州市开发发区（1）、销销售及库库存物业形态态楼盘名称称开发及销销售情况况推盘时间间预售去化月均库存待建商业中建华府府20099年5月月18万92%4万2万1万小高层/高层蔚来城20099年底10万二期500%2万3万2万至尊名郡郡20100年4月月10万80%3万3万1万江南水都都20099年底20万100%3万5万2万龙元世纪纪广场20100年100月5万90%2万3万1万华腾御城城20099年3月月25万80%3万5万2万金色雅园园20099年3月月9万90%2万1万无多层江南水郡郡20099年底8万80%4万无2万

46、中建华府府20099年5月月10万99%4万100001万金色雅园园20099年3月月4万86%3万50000无洋房中建华府府20099年5月月1万80%2万20000无江南水都都20099年底2万90%1万20000无（2）、待待售楼盘盘楼盘名称称 待售楼楼盘情况况开发单位位建筑面积积产品类型型运营进度度入市时间间首批体量量巴塞小镇镇德州瑞康康房产15万小高层一期正在在建设20111年111月2万嘉城盛世世嘉城80万小高层二期内部部认购20122年2月月3万东海香港港城东海集团团42.44万小高层/高层前期规划划20122年2月月5万东海凤凰凰城东海集团团4万高层前期规划划20122年3月月

47、1万红星中华华城红星美凯凯龙171万万高层前期规划划20122年5月月20万月亮湾天宇房地地产50万高层前期规划划20122年3月月8万翠湖庄园园中正置业业9万高层内部认购购20122年5月月2万盛世华园园未知28.22万高层内部认购购20122年2月月10万新河尚城城德州华海海湾房产产1.7万万高层正在施工工20122年3月月50000巴黎城东海集团团32万高层售楼处建建好20111年111月10万唯美国际际城力景集团团60万高层前期宣传传20111年111月20万御景国际际鲁班集团团43万高层前期规划划20111年100月10万嘉泰尚城城国际嘉泰集团团38万高层前期规划划20122年4月月

48、10万康博公馆馆皇明集团团113.3万高层前期规划划20122年5月月30万（3） 、新盘快快讯物业形态态楼盘名称称开盘及去去化情况况上市时间间推售方式式销售形式式价格策略略去化面积积待售面积积高层龙元世纪纪广场20111年111月长蓄短暴暴代理低开高走走90%3万平米米物业形态态楼盘名称称上市楼盘盘产品配配比 价格情情况二层三层大套型均价最低价最高价75-99090-1105105-1255125-13551355其它高层龙元世纪纪广场20%45%20%10%5%420004000044000（4） 、结论从目前市市场反应应来看，220111年开发发区供应应量与往往年相比比供货量量没有明明显

49、增长长，新开开盘项目目较少，目目前新开开盘住宅宅项目仅仅有巴塞塞小镇。各各项目以以大两室室与小三三室为主主力户型型，都是是在20011前前半年市市场环境境较好时时销售率率较高，220111年下半半年开发发区各项项目的来来电来客客量较上上半年明明显下降降大约550%，导导致成交交量低。 由于受受市场大大环境的的影响，各各楼盘全全年销售售量明显显受到影影响，部部分新楼楼盘定于于20111年底底开盘但但是受到到大环境境冲击，改改为20012年年开盘，目目前无任任何推广广。 根据推推测，明明年开发发区供应应市场将将会饱和和，竞争争楼盘较较多，出出现卖多多买少的的局面，消消费者多多数抱有有持币观观望态度

50、度。等待待市场的的调节，220122年将会会是竞争争空前激激烈的一一年。3、运河河铁西板板块（1）、销销售及库库存楼盘名称称开发及销销售情况况推盘时间间预售面积积去化面积积月均套数数库存面积积待建面积积熙城易居居20100年8月月3.8万万2.666万1.144万2.2万万新河湾20100年9月月12.33万11.22万71.1万万0熙凤居20111年6月月二期未开开盘00阳光99920111年100月12万3.9万万78.1万万二期金湖湾20100年3月月19.22万5.766万13.444万90.88万名仕港20100年6月月5万4.8万万0.2万万0新河湾20100年9月月12.33万1

51、1.22万151.1万万0运城20111年7月月5.1万万4.3万万0.8万万0万兴庄园园20111年100月2.1万万0.6万万41.5万万1.1万万阳光99920111年100月12万3.9万万78.1万万二期物业形态态楼盘名称称上市楼盘盘产品配配比 价格情情况二层三层均价最低价最高价75-99090-1105105-1255125-1355高层熙城易居居70%30%420004000045000新河湾70%30%420004100043000熙凤居阳光99970%30%436883998845988金湖湾38%62%464553900053955多层名仕港404003980043000新

52、河湾70%30%420004100043000运城60%30%10%420003700043000万兴庄园园80%20%470004300049000阳光99970%30%436883998845988（2）、待待售楼盘盘物业形态态楼盘名称称 待售楼楼盘情况况开发单位位建筑面积积产品类型型运营进度度入市时间间首批体量量小高层/高层帝景御德州银龙龙房地产产开发有有限公司司23万商业市场场、住宅宅、酒店店10万（3）、新新盘快讯讯物业形态态楼盘名称称开盘及去去化情况况上市时间间推售方式式销售形式式价格策略略去化面积积待售面积积小高层金湖湾20111年122月长蓄短暴暴交定会员制5.766万平米米1

53、3.444万平平米物业形态态楼盘名称称上市楼盘盘产品配配比 价格情情况二层三层大套型均价最低价最高价75-99090-1105105-1255125-13551355其它高层金湖湾60%30%10%464553900053955（4）、结结论铁西区目目前主要要的产品品仍为小小面积两两室户型型，究其其原因初初步确定定为属区区域因素素，铁西西区整体体配套不不如德城城区，发发展前景景未及开开发区，所所以其潜潜在需求求量并不不突出，整整体价格格也徘徊徊在40000元元/。受宏观市市场环境境的影响响，20011年年下半年年铁西区区一手房房的成交交有所下下降，逆逆市开盘盘的代表表性项目目佰利金湖湾湾受种种种因素的的影响也也未能获获得成功功，开盘盘销售率率30%左右。展展望20012年年铁西区区房地产产市场，主主要楼盘盘为佰利利金湖湾湾和新兴兴城市综综合体德德大运河河经济港港。在市市场形势势仍然不不甚明朗朗的大环环境下，抛抛弃单独独的住宅宅建设。