万科施工图设计管理流程及设计任务书

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1、施工图设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程图示 二、流程概述流程目的 规范公司项目设计施工图阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的适用范围 适用于公司房地产开发各项目的建筑施工图设计管理。定义 施工图设计是建筑设计的最后阶段，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备等条件，把满足工程施工的各项具体要求反映在图纸上，做到整套图纸齐全，准确无误。流程要素描述支持文件1. 项目拓展及论证管理流程2. 报批报建管理流程3. 初步设计管理流程4. 设计供方选定及管理

2、评价流程流程CP点1. 设计资料准备2. 此阶段同步开展项目部品策划、成本预算3. 设计评审及评审要点责任部门1. 主导部门：一线公司设计管理部2. 参与部门：总部：产品研发中心、成本管理中心等一线公司：合约采购部、经营开发部、工程管理部、营销部、客服部、项目部等流程KPI1.输入条件1. 设计资料2. 方案设计成果3. 方案及初设报审意见输出结果1. 施工图及报审图施工图设计管理流程流程CP点描述CP点对流程的影响控制要点难点风险点提示1. 设计资料准备是设计环节的起点，明确此阶段的输入成果及职责，有利于提高设计管理部门的工作效率及相关工作的提前安排详见文件说明进一步总结，逐步形成标准化输入

3、条件2. 此阶段同步开展项目部品策划、施工图预算属于为提升项目效率所进行的部分工作前置公司以合约框架为基础的目标成本体系，尚未清晰逐步细化深化的具体方式3. 设计评审及评审要点多专业并行及协同复杂 多专业参与，包括物业管理部门、成本、报批报建部门等，详见流程说明提供通用的方案评审要点评审决策难度越来越高三、工作程序3.1设计资料准备一线公司设计管理部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，设计管理部负责收集相关资料及施工图设计前的准备工作、各部门配合，主要包括：1） 产品研发中心：给出公司确认的项目部品控制表（B版）。2） 成本管理中心：给出公司确认的施工图设计阶段限额设计及成本控制建议。

4、3） 经营开发部：提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。3.2施工图设计任务书编制和评审1）一线公司设计管理部根据以上资料编制施工图设计任务书，经主管上级审核后，发送项目部、工程管理部、合约采购部、客服部进行会签并根据审查意见，对任务书进行修改完善最终报各部门主管上级联签确认。2）一般情况，不建议初步设计和施工图设计的单位分开，一般不再进行施工图设计单位的招标。3.3施工图设计与评审1）设计管理部委派设计任务书，设计单位按设计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标准提交设计资料；设计期间由设计管理部组织设计交流，并填写意见；各专业工程师

5、依据产品功能需要，结合本专业具体情况，针对产品技术方案或某方面考虑进行专题分析。2）因项目进度要求，经设计管理部主管上级批准后，可要求设计单位先行提交满足基础施工的条件图及总包招标图，由设计管理部组织项目部、工程部专业人员和外部专家（必要时）审查施工条件图及招标图，确保施工条件图及招标图满足后期设计及施工的技术条件，并最大可能降低无正式施工图带来的潜在风险。3）设计单位按要求提交设计成果后，一线公司召集项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单位）进行审查，各专业按设计审图要点进行审查；设计管理部将施工图送外部审图机构征求审批意见；同时，如项目进度要求，设计管

6、理部提出依据内部评审的施工图纸，合约采购部提前进行总包、监理等招投标工作的申请，由一线公司总经理确认后执行。4）一线公司设计管理部汇总内外部审查意见后，组织二次评审会，设计单位设计团队、外部顾问专家、项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单位）参加；参会人员讨论、确定最终的评审意见或记录主要分歧并达成后续解决方式的备忘录，经总经理批准后，由设计管理部发给设计单位进行补充、修改和完善。5）设计单位按要求完善施工图后，设计管理部对施工图进行验证，确保评审意见得到落实并将落实结果及时反馈有关部门。6）此阶段总部相关中心工作：产品研发中心对设计任务书及施工图成果具有

7、备案及要点抽查的权限；成本管理中心组织咨询单位进行施工图预算，按照成本管理流程规定，有权对异常情况向公司领导汇报，经公司领导确认，可发出成本预警并要求一线公司整改。3.4施工图交底详见施工图设计交底工作指引。扩初/施工图审核意见表项目名称图纸名称设计单位图纸完成时间一线公司审核意见建筑结构设备电部门经理： 主管副总经理：总经理： 施工图设计任务书工 程 名 称： 首创 项目扩初及施工图工 程 地 点： 委 托 方： 签 订 日 期： 年 月目 录一. 项目概要3二. 设计依据3三总体设计要求4四专业技术设计要点5五. 设计文件的内容及深度13一. 项目概要1.1项目名称：1.2项目位置：1.3

8、用地范围： 1.4总建筑面积：1.5地上部分： 1.6地下部分： 一、 二. 设计依据2.1市规划国土局方案审批意见书（附件）2.2市消防局方案审批意见书（附件）2.3市人防办建设意见征询单（附件）2.4市规划国土局扩初设计审批意见书（附件）2.5市消防局扩初设计审批意见书（附件）2.6市人防办扩初设计审批意见书（附件）2.7市其他行政部门审批意见书（附件）2.8甲方确认的设计方案及相关技术经济指标2.9设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定2.10设计深度需符合国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求及甲方的其他要求。2.11其

9、他国家现行有关规范二、 三总体设计要求3.1总体布局要求3.2道路交通要求3.3户型配置要求3.4配套设施要求3.5环境设计要求3.6地下车库要求3.7经济性原则、成本要求三、 四专业技术设计要点4.1建筑专业4.1.1层高与净高：住宅层高2.9米，住宅底商净高3.3米。4.1.2各功能空间关系紧凑且形状合理，起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比宜1.8。其中起居室供家具、设施布置的连续墙面长度3m。4.1.3户型放大图须经甲方确认后方可进行其他专业后续设计。户型放大图中应包含各种家具、电器、设施、点位定位等内容。4.1.4空调机的安装位置应合理，柜式空调位置宜与电视柜同侧，壁挂机出风口

10、不能正对床头，冷媒管长度不宜超过3米，最长不应超过6米。空调冷凝水必须有组织排放。空调室外机搁板的位置应方便对室外机的安装与检修。4.1.5橱柜设计需符合操作流程，管道接口、电源插座定位应与设备位置相一致，微波炉、电饭煲等厨房电器有固定摆放位置，方便使用。厨房地柜操作台面总长度不宜小于3米。厨房中不设洗衣机位时不设地漏，不做防水。4.1.6生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。4.1.7卫生间洁具的布置应符合人体工程学原理,并根据户型定位提供设备、设施： 位置设备设施独立卫生间或客卫生间主卫生间主卫生间（高级住宅、豪宅）洗脸盆1（柱盆或台盆）1（台盆）1或2（台盆）座便器111妇洗

11、器可设置淋浴间1选其一1浴缸1化妆镜设置设置设置镜前灯设置设置设置排风扇设置设置设置浴室五金设置设置设置注：浴缸尺寸宜选用750*1500mm（1700mm），档次较高时可增设浴缸平台。豪宅项目同时需考虑设置按摩浴缸的可能性。4.1.8卫生间内应考虑预留电热水器的位置及插座。4.1.9立面造型4.1.9.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。4.1.9.2外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。4.1.9.3需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保

12、证立面的整洁美观。4.1.9.4立面设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。4.1.9.5同类型房间外窗洞口尺寸宜尽量统一。窗设计既要考虑外立面整体形象，又要考虑业主在室内的感觉，位于转角处的窗应避免视线干扰。外窗不宜采用较特殊或拼接过多的窗型，避免使用弧形玻璃。4.1.9.6对特殊部位如墙地面交接、窗台、窗顶、栏杆栏板等装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。4.1.9.7扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样均设计出图，不引用标准图集。4.1.10装修标准（另附要求）4.2 结构专业4.2.1设计单位须与我司对结构设计方案作深入沟通，确保结构造价和钢筋、混凝土用量在控制范围内。4.

13、2.2基础部分。基础应尽量根据地质报告采用天然基础。若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。4.2.3地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。上部结构的混凝土强度等级应从下到上逐渐递减。梁板混凝土强度等级一般不大于C30，自下而上部逐渐减小。转换层一般不大于C40。4.2.4结构方案、构件布置应在满足建筑要求的同时，尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空

14、间利用率。4.2.5户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。框架梁应满足梁底距地面装修完成面不小于2400。4.2.6卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。4.2.7所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构影响最小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。注：其他要求及做法应满足国家及地方有关规范、规定、要求。4.3 暖通专业4.3.1室内采暖温度设

15、计参数：房间名称采暖温度厅房及卫生间20厨房18设备用房、水箱间、水泵房5注：住宅卫生间冬季采暖考虑散热器与电辅加热（如浴霸）相结合形式。4.3.2户内为双管异程式下供下回的供暖方式。根据要求在每户的供水支管上加装热计量表及附属配件。散热器统一为钢制散热器，卫生间可适当考虑卫浴系列散热器，每组散热器配直通型温控阀，便于调节温度。散热器安装不能影响家具布置摆放，散热器背后不得出现电器插座、开关之类管线。4.3.3散热器进出水立管在承重墙或轻质隔墙内暗埋，保证地面完整。散热器距地面200mm，靠墙角设置时，距墙角100mm。4.3.4地下车库建议不设采暖，在地下车库出入口设电热风幕，地下车库管道防

16、冻可以采用电伴热保温处理。4.3.5所有厅、房都应预留空调电源插座与冷媒管道孔，客厅空调冷媒管道孔按柜机和壁挂机分别考虑，客厅空调选择参照下表：客厅面积25m2以下25m235m235m2以上空调形式分体壁挂机分体壁挂机和柜机分体柜机4.3.6空调室外机搁板的位置应方便对室外机的安装与检修。空调室外机应设百叶或孔板遮挡，开启、拆装方便，开孔面积大于板总面积的80%。4.3.7燃气立管及燃气表原则上置于阳台上，位置及支管走向应做到美观、隐蔽、便捷、安全；立管置于厨房墙角处时，应尽量减少对橱柜有效空间的影响。4.3.8安装燃气的房间，应设置燃气浓度报警器，并能连锁关闭进气阀，启动排风设备。4.3.

17、8室外燃气管线应避免破坏建筑外立面。埋地燃气管线应避开围墙大门等设施。4.4 给排水4.4.1住宅小区低区生活给水采用市政管网直接供水，中区和高区采用低位水箱+变频水泵给水或无负压直接供水，（其中无负压直接供水方式需要经过当地自来水公司审批。因此无负压变频给水根据当地实际情况确定是否选用）。4.4.2厨房、卫生间均需考虑热水供应，如不提供集中热水，需预留热水管道及热水器位置。4.4.3排水系统采用室内污废分流。住宅排水系统不与会所、餐饮的排水系统共用排水管，在室外连接之前应设水封井。4.4.4厨房卫生间的立管集中设在管井内，管井紧邻厨房、卫生间布置。管井中管线排布合理，尽量减少管井尺寸。4.4

18、.5管井设检查门，户内计量仪表、阀门、检查口位置合理，方便检修和日常维护。4.4.6管道、管线宜采用暗装形式布置，合理、安全。4.4.7消防设计按国家有关规范和市消防局方案、扩初批文要求进行设计。住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。4.4.8人防设计按人防规范和市人防有关规定执行。4.5 电气4.5.1用电负荷： 二室两厅 6KW 三室两厅 7KW四室两厅 10KW 大户型平面复式 12KW车库、裙房、会所等公共建筑的负荷按手册的推荐值计算。4.5.2户内照明配电箱尽量设置在户内隐蔽处，配电箱底边距地1.8米。4.5.2独立居室灯位居中布置；餐厅与客厅相连时，餐厅灯位以有利于家

19、具布置为原则。4.5.3灯位开关面板安装高度底边距地1400mm，中距门洞口200mm；阳台灯位开关一般在室内，厨房、卫生间灯位开关设在厨房、卫生间门口外侧，套内有跃层时，楼梯走道灯应设置双控开关。4.5.4住宅户内点位数量名称客厅卧室餐厅主卫次卫厨房储藏阳台二、三极插座4（豪宅为5个）3（豪宅为4个）11柜式空调插座1壁挂空调插座111厨房插座23抽油烟机1冰箱1橱柜内插座（精装修）12电吹风插座11洗衣机插座1换气扇插座11电热水器插座11燃气热水器1（根据预留位置设计）4.5.5电气点位设计应依据户型及家具布置图展开，详见附图，电气点位设计图与户型及家具布置图一并经甲方确认后，方可开展后

20、续设计工作。4.5.6公共部分照明方式合理，灯具选用节能型产品。电梯前室的照明灯具应满足足够的照度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。4.5.7塔楼顶部设置泛光照明。4.5.8每户设一个户内弱电分配箱，户内网络、电视及电话接口均由此处引出。4.5.9每户设两条电话外线。起居室、卧室均设置电话及网络接口，主卧卫生间、高级住宅工人房需设置一个电话接口。网络与电话接口在同一个面板上。4.5.10起居室、卧室内均需设置一个电视接口，豪宅中的厨房、主卧卫生间、工人房均需设置电视接口。4.5.10首层大堂设置楼宇广告用液晶显示器,并与管理中心联网。4.5.11统一考虑户内紧急呼叫按钮、燃气报警、窗磁门

21、磁及其他户内安防设施，并与物业管理中心连接。每户设置门铃。4.5.12门禁管理系统：在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼核心筒的防火门处、塔楼通向室外的疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。4.5.13可视对讲系统：在各小区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼核心筒的防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，监控中心安装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。所有设备均联网运行。对讲产品暂按_设计，但要考虑系统的普适性。4.5.14火灾自动报警系统按照国家相关规范设计。火灾报警系统产品暂按_设计，但也要考虑设计的普适性。4.5.15闭路电视监控及保安系统：小区围

22、墙处防止非法侵入，采用摄象机监控与主动式红外对射探头相结合的方式。在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，及时监控小区内发生的紧急事件。4.5.16停车场管理及收费系统均与门禁系统一致，采用一卡通非接触式IC卡。4.5.17在电梯厅、小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。背景音乐设备与消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。4.5.18在室外工程中，各种管线变标高的地方应绘出详图。4.5.19其他未尽事宜，按照国家相关规范设计。4.6 电梯4.6.1电梯设计要求。层数电梯类型每单元台数载 重(Kg

23、)速度(m/s)12层以下客梯兼消防电梯180010001.0 m/s12层及以上（注）客梯兼消防电梯11218层：1.5 m/s1826层：1.75 m/s2733层：2 m/s客梯1楼层数大于26层，且标准层6户以上客梯兼消防梯1客梯2客梯3注：每单元户数较少时，可考虑采用一部客梯兼消防梯。4.6.2电梯厅宜采用自然采光通风。4.6.4电梯呼叫按钮宜设置在两电梯门洞连接墙体的中心位置，单台电梯呼叫按钮设置在电梯门套一侧。具体定位需经装修专业确认。四、 五. 设计工作内容及成果深度5.1 设计文件的编制必须贯彻执行国家及地方有关工程建设的政策和法令，应符合国家现行的建筑工程建设标准、设计规范

24、和制图标准，并满足设计任务书的要求。5.2项目扩初设计、施工图设计成果及深度除满足国家建设部建筑工程设计文件编制深度的规定中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求:5.2.1建筑专业1)总图a)总平面图 1:500包括建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土石方平衡等。b)各变标高处局部剖面图 1:50c)管线综合图 1:5002)住宅单体a)各层平面图 1:100b)厨房、卫生间放大平面图 1:50c)空中花园（两层高）放大平面图 1:50d)楼梯间放大平面图 1:50e)各向立面图 1:100f)立面放大图 1:50g)排砖图 1:50h)门、窗、幕墙分割详图 1:50i)幕墙构造

25、详图 1:10或更大j)特殊做法详图 1:10或更大k)主要剖面图 1:100l)墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。3)公建部分a)各层平面图 1:100b)卫生间放大图 1:50c)楼梯放大图 1:50d)各向立面图 1:100e)立面放大图 1:50f)排砖图 1:50g)门、窗、幕墙分割详图 1:50h)幕墙构造详图 1:10或更大i)特殊做法详图 1:10或更大j)主要剖面图 1:100k)墙身剖面详图 1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。l)环境构筑物平、立、剖面图及详图4

26、)地下室a)各层地下室平面图 b)地下室停车位布置图c)地下室防火分区、防烟分区图d)人防地下室平面图 e)地下室楼梯、坡道放大图 1:50f)半地下室开敞面立面图 1:100g)立面放大及排砖图；特殊部位详图 1:50或更大h)主要剖面图 1:100i)出地下室顶板构筑物立、剖面图 1:505.2.2结构专业1)设计说明2)基础及结构选型经济及技术比较报告3)本工程设计中可采用的新材料、新工艺、新技术建议书；4)基础布置平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图5)首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图6)结构施工图设计计算书（书面及电子文件

27、）5.2.3给排水专业1)室外给水排水总平面图2)室外给排水管断面大样及高程图3)地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图4)地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图5)生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间等大样图6)生活给水、污水、雨水系统图7)消火栓、喷淋消防系统图5.2.4暖通专业1) 空调通风:初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。2) 燃气:初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。5.2.5电气专业电气部分设计深度：除按照国家标准要求完成所需的图纸外，还需向我方提供电气负荷计算书、强弱电竖井布置大样图、地下室干线平面图、室外干线平面图、变配电房平立剖面图等。5.3 设计方除完成全套初步设计、施工图设计外，还应根据商务合同约定完成本项目相关报审、报批图纸。并为甲方提供全程技术支持及服务。