中央华府定位及推广提案.ppt

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1、今创传媒,1,新天地中央华府 定位及推广策略提案,今创传媒,2,认识诸城,今创传媒,3,诸城市地处山东半岛东南部，北距济青高速公路和胶济铁路50多公里，南至亚欧大陆桥桥头堡日照港80公里，东离青岛港100公里。全市总面积2183平方公里，23处乡镇（街道），106万人，是国务院确定的全国沿海对外开放城市、综合改革试点市和乡村城市化试点市，新兴的国家级旅游城市。列“全国综合发展百强县（市）”第76位，是山东省首批省级文明城市。,今创传媒,4,诸城地形属胶莱冲积平原南部的潍河平原，地势南高北低，东南部为起伏较大的低山丘岭，有若干谷状盆地，可事耕作。县境中部向北，系一大片波状平原，边缘有低山缓丘分布

2、。全 市山地面积占总面积的30.1%；丘岭占22.6%；平原占32.25%；洼地占15.05%；水面占1.25%，境内最高点海拔670米，最低点海拔19米。 诸城自然资源丰富，全市耕地面积160万亩；水资源总量6.23亿立方米，淡水面积7.35万亩；境内已探明的矿产资源20余种，总储量3000万吨以上，其中沸石岩、明矾石、金红石储量丰富，且为山东所独有。诸城属暖温带大陆性季风气候，平均无霜期184天，年平均降雨量750毫米，年平均气温12，四季分明，光照充足，气候宜人。全市劳动力资源充裕，整体素质较高，现有劳动力67万人。 诸城是在改革开放中迅速崛起的新兴城市。改革开放以来，先后创造了“商品经

3、济大合唱”、贸工农一体化、中小企业改制、为民服务联动等闻名全国的“诸城经验”，有力地促进了全市经济和社会的快速健康发展。从1980年到1990年，国内生产总值实现了翻两番，到1996年实现了第三个翻番，首批通过了省政府组织的小康市达标验收。近年来，诸城市坚持以科学发展观统揽全局，紧紧围绕“提前十年实现全面建设小康社会”的奋斗目标，大力实施工业化、民营化、国际化、城镇化“四化”战略，实现了经济社会的跨越式发展。,今创传媒,5,旅游资源丰富,今创传媒,6,诸城著名旅游景点,诸城市博物馆 恐龙公园,今创传媒,7,恐龙博物馆,今创传媒,8,其它旅游资源,今创传媒,9,历史文化,文化悠久，古韵古香。 据

4、传，舜帝就出生于市城北的诸冯村； 宋代清明上河图的作者张择端； 北宋金石学家赵明诚； 清代东阁大学士、书法家、宰相刘墉等都是诸城人。 在这种传统文化的积淀上，现代文学史上，又涌现出了臧克家、王愿坚等一批文化名人和崔嵬、李仁堂等电影表演艺术家。党的“一大”代表、党组织最早组织者和领导者王尽美，也诞生在诸城。,虞舜,张择端,赵明诚,刘墉,今创传媒,10,诸城是座古城,悠悠历史五千年孕育着传承的文化,今创传媒,11,诸城是座新城,改革开放三十载蓬勃出崭新的天地,今创传媒,12,我们的项目,今创传媒,13,产品描述,基本经济技术指标： 容积率：1.96 绿化率：34.1% 总占地面积：445955.2

5、6平方米 总建筑面积：1050369.5平方米 地上建筑面积：874844.5平方米 地下建筑面积：175525平方米 建筑密度：24.96%,今创传媒,14,B地块,基本经济技术指标： 容积率：1.68 绿化率：30% 总占地面积：114235平方米 总建筑面积：191710平方米 住宅：65010平方米（高层）90000平方米（多层） 商业面积：35200平方米 会所面积：1500平方米 建筑基地面：31985平方米 建筑密度：28%,今创传媒,15,地理位置：北临潍河，南临密州东路，西临白玉山子社区，东临东武路 周边配套：中百、佳乐家。奥特莱斯超市；中国银行、农信社；密州路学校，城北学校

6、；电力大厦，汽车站等等 产品类型：多层、高层住宅及部分底商 景观设计：中心花园景观加组团绿化及景观节点 小区配套：中心会所、沿街商铺、幼儿园、运动场、卫生站等。,其它,今创传媒,16,关于北三里庄,今创传媒,17,价格,相对适中,生活品质,交通（离市区很近）,配套（较完善）,前景（理想）,人文氛围（依托潍河文化）,居住氛围（良好）,相对高,居住性价比更高（第一居住地选择）,今创传媒,18,项目SWOT分析,今创传媒,19,优势（S） 1、交通便捷； 2、周边配套完善； 3、水岸资源； 4、水岸绿化带； 5、产品综合品质高。 6、城市未来发展区域,今创传媒,20,劣势（W） 1、距离热电厂近，宜

7、居形象受到影响； 2、拆迁行动迟缓； 3、城乡结合部特征明显；,今创传媒,21,机会（O） 1、未来发展地段； 2、区域可售房源或体量小或产品不一致； 3、房价经历一段时间打压后必然会有反弹，那时 则恰好是项目的入市时机。,今创传媒,22,威胁（T) 1、市场竞争的不确定性； 2、区域竞争商品楼盘将增多； 3、宏观调控的市场风险； 4、12个经济适用房项目纳入山东省2010年建设投资计划，使得原本就项目众多的诸城竞争更加激烈。,今创传媒,23,项目核心竞争力与卖点归集,今创传媒,24,纯居住楼盘外加完善的沿街底商,高层居住视野感受,休闲空间与水岸环境的融合,合理的规划打造楼间距与尺度的适宜,全

8、面的社区配套,建筑外观时尚,社区景观特点鲜明,高综合品质楼盘,社区运动场等诸城罕见运动配套,今创传媒,25,潍河上空的皇家园林！,我们把项目核心归结为：,今创传媒,26,解析,潍河：距项目不过几百米，潍河作为潍坊的代表河流，政府全力打造两岸的景观及建筑 上空：说明我们的项目在潍河与潍河两岸的一切事物之上，除在地理位置上的明晰表达，也是一种理念上的高度：驾驭价值之余更驾驭生活。 皇家园林：项目形象的最终表达。在诸城，潍河两变最重要景观的有什么？那一定是潍河公园和恐龙公园，也是诸城人最熟知的公园，诸城景观尽皆于此；而中央华府呢？3大主题景观中心，9组景观节点，10块组团绿地，23处景观小品，而且，

9、为弱化热电厂空气污染，社区也多种植大树，高树，这也为名副其实的园林社区。,今创传媒,27,皇家园林,这是一种过日子与生活的本质区别 这是一种关于美学的组合与演绎 这是一种生活与生活地位的不同需求,今创传媒,28,皇家园林价值解读,1、市政价值指数： 7年10亿市政投入。 尚未出场，就站在价值的最中央。 2、河岸价值指数： 10km黄金水岸线，0.5km潍河公园水岸线。 数值可以量化，价值却无法估计。 3、公园价值指数： 2大公园：恐龙公园、潍河公园。 和炫耀无关，却能使你比别人至少多2个世界。,今创传媒,29,4、绿化价值指数： 2亿的北岸绿化投入， 一切的身份，都无法超越健康对我们的眷恋。

10、5、教育价值指数： 密州路学校、成北学校、托儿所、幼儿园。 某种程度，孩子的未来就是您的一切。 6、商业价值指数： 16万平米自身商业配套。 市区拥有的，这里都会有。,今创传媒,30,7、全景价值指数 3大主题景观中心， 9组景观节点， 10块组团绿地， 23处景观小品，4重礼奏， 只有当自然真正属于自己，风景才有意义。,今创传媒,31,我们的目标客户,今创传媒,32,1、 一次置业,今创传媒,33,这批群体事业初成，事业上升空间大且收入稳定；有一定的财富积累，大多工作5年左右，有能力也有需求。,城市事业群,今创传媒,34,本地或外地新婚人群，工作在诸城，买房为婚房用，其住房资金也许由其家庭提

11、供部分或全部，这类人群年龄层次较年轻，多为初次置业。,结婚群体,今创传媒,35,经济实力有限的本地人，购房首要标准就是在户型面积100方左右的同时寻求高性价比，纯住型。,一般置业者,今创传媒,36,2、二次置业兼含投资意向,今创传媒,37,投资观念不是很强，对市场把握较差，投资的同时以低风险为首要前提，兼具有居住意向，其中大多购房目的是为子女考虑。,手头富裕的群体,今创传媒,38,旧城改造过程中，有部分拆迁户得到了很大的补助，也让这些人认识到了房子的重要性，虽然已经有了回迁房，可是因为家庭人多或者子女结婚等也会在本地购买房屋。,本项目拆迁户,今创传媒,39,他们的住宅属于集体公有，随着诸城其他

12、地方也会陆续改造，国家即将将土地收回并给予一定补偿金，其手头宽裕，目前正在寻找合适住房，只对附近区域有依赖性。,城乡结合部人群,今创传媒,40,3、纯投资,今创传媒,41,个人理财观念强，投资把握较稳。随着房地产市场趋于健康发展，其对于投资选择的标准更趋向于风险低、易交易、易变现、受市场亲赖的主流产品等。而包括整个潍坊的楼盘价格都不高，所以项目上升空间将有力吸引各类房产投资人群，随着楼盘的成功推广，将吸引更多的投资人群到来。,个人投资,今创传媒,42,项目周边有热电厂、烟草局、检察院、质监局、海关办事处、中国银行、学校等，或者周边乡镇的机关等，都是我们的团购目标,团购形式,今创传媒,43,策划

13、推广,今创传媒,44,推广语 流淌奢华的水岸园林生活！ 因为我们项目在潍河畔，我们项目是高品质，我们项目更有无可比拟的园林景观和园外景观,新天地中央华府,今创传媒,45,在房地产广告充斥的诸城，如何才能让我们的项目脱颖而出？,今创传媒,46,唯有出奇,今创传媒,47,何以出奇？,今创传媒,48,举例子,在市场行情不好的时候： 很抱歉，我们不打折。好产品自有硬道理,今创传媒,49,举例子,在市场行情好转的时候： 很遗憾，50人抢1套房子。我们坚决不涨价,今创传媒,50,再比如增加一些互动性活动,推广主题 中央华府居住所与居住者的对话。 活动主题 串起生活每一刻！ 活动解释 潍河风景摄影大赛，主要

14、拍摄潍河周边的风景，从而体现出我们项目周边的景色之美。获奖照片也可作为之后推广宣传照片。,今创传媒,51,有吸引的SP活动,比如全年性的节日SP活动，邀请意向客户或已成交客户参加，打造城市口碑。,今创传媒,52,举例子,SP活动： “和睦的邻里，入心的沟通” 中央华府中秋客户联谊会 在某个节日或者推广后期举行一场客户联谊会，以邻里文化为主题，加强客户之间的沟通，同时打造宜居氛围。,今创传媒,53,我们的推广策略大纲,第一阶段：园林价值引导期 引爆市场 第二阶段：项目形象渲染期 树立形象 第三阶段：项目卖点吸引期 解构产品,今创传媒,54,第一阶段：园林价值引导期,文案演绎 文案一 2010，怎

15、样的社区 让潍河都为之期待？ 文案二 2010，怎样的生活 让整个龙城都为之动容 文案三 中央华府 潍河上空的皇家园林,今创传媒,55,第二阶段：项目形象渲染期,文案演绎 文案一 有人过日子，有人在享受生活 文案二 有人热爱大自然，有人热爱被大自然包围的家 文案三 有人在原野享受新鲜，有人在中央华府的树下乘凉,今创传媒,56,第三阶段：项目卖点吸引期,文案演绎 文案一 私家园林是龙城人的梦想， 我们只不过把梦想建在潍河上。 文案二 3大主题景观中心，9组景观节点， 10块组团绿地，23处景观小品 只有当自然真正属于自己，风景才有意义 文案三 一条潍河，两个公园，三个超市，比别人不只多一处,今创传媒,57,文案四 运动生活真正来到家门口，我的私家运动场,今创传媒,58,谢谢！,