物业经营管理(第一套习题讲解).ppt

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1、物业管理师,物业经营管理,主讲：袁伟智,单项选择题 1.建筑规模一般在1-3万平方米之间，以中 型百货公司为其主要租户的零售商业物业是（ ）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场,2. 物业设施管理的服务对象是（ ）。 A. 大型房地产开发企业 B. 拥有房地产的大型房地产代理机构 C. 拥有房地产的非房地产企业或机构 D. 集策划、咨询、开发、运营与管理于一体的综合性房地产企业,3.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。 A.成本和收益 B.支出和费用 C.成本和费用 D.费用和租金,4. 下列物业中，不属于物业经营管理

2、对象的是（ ）。 A.寺庙 B.加油站 C.游乐场 D.宾馆 5. 一个住宅小区周边新建了一个垃圾处理厂，该小区的房子大幅度贬值，房地产投资者因此而受损。这说明房地产投资具有（ ）。 A. 固定性 B.适应性 C. 相互影响性 D.政策影响性,6. 关于房地产经济寿命表述，正确的是（ ）。 A经济寿命一般长于自然寿命 B如果房地产维护状况良好，并进行了合理的改造，较长自然寿命可以让投资者获得数个经济寿命 C经济寿命是指房地产从开始使用到可以获得最大利润的时间 D对于商业房产来说，经济寿命就等于自然寿命,7. 房地产投资的弊端不包括（ ）。 A. 投资回报率低 B.流动性差 C. 投资回收期长

3、D.需要专门的知识和经验 8. 房地产属于非货币资产，销售过程复杂，交易成本高，从而使得房地产具有（ ）。 A. 市场供求风险 B. 变现风险 C. 周期风险 D. 或然损失风险,9. 某人将40万元存于银行，银行的年利率为6.12%，3年之后，该人可以获得利息为（ ）元（银行存款为单利计息）。 A. 73440 B.78026 C.473440 D.478026,10. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，错误的是（ ）。 A准备金又称大修理基金 B税前现金流中不包含准备金 C常用于支付物业经营过程中的资本性支出 D物业管理条例将准备金叫做“专项维修资金”,11. 某人以14万元的价格购买了

4、一辆小轿车，三个月后发现该小轿车的价格已近跌到12万元。这属于设备的（ ）。 A. 第一类有形磨损 B.第二类有形磨损 C. 第一类无形磨损 D.第二类无形磨损,12. 关于家庭人口规模对物业价格的影响，正确的是（）。 A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势 B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势 C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定 D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势,13在房地产估价的市场法中，所选取的可比实例（ ）。 A越多越好 B只要有2个以上即可 C一般为3-10个 D至少为10个 14. 当预期某国的货币会升值时，在其他因素不变的情况

5、下，该国的房地产会（）。 A.上涨 B.下降 C.不变 D.难以确定,15.下列物业中，最适用于成本法进行评估的物业是（）。 A. 商铺 B. 写字楼 C. 某大学的教学楼 D. 度假村 16. 一个设备价格为15万元，可以使用10年，残值率为8%，若使用直线折旧法，使用3年之后该设备的余值为（ ）元。 A. 4.14 B. 5.84 C. 9.66 D. 10.86,17关于物业管理长期计划的说法，正确的是（ ）。 A属于战术层次的计划 B通常以物业管理企业与业主签署和委托管理合同约定的合同有效期为周期 C通常以35年为周期 D通常以物业的剩余使用寿命为限,18.某市房地产的吸纳率为20%，

6、则吸纳周期为（）。 A. 0.2年 B.2年 C. 5年 D.10年 19.政府对房地产市场干预的目标不包括（ ） A引导新建项目位置选择 B满足特殊群体的需要 C保证为各类生活需要提供适当的入住空间 D控制房地产的价格,20.关于房屋租赁的特点的表述，错误的是（ ）。 A. 房屋租赁不转移房屋的所有权 B. 租赁关系伴随着房屋所有权的转移而终止 C. 租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 D. 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系,21. 在租约签订前、执行中和租约期满后，始终贯穿的工作是（ ）。 A. 租赁方案的制定 B. 租户关系的管理 C. 物业市场的营销 D. 房屋空间的收回 22.

7、在租赁管理中，租约期满时的主要工作内容包括（ ）。 A.制定租赁方案与策略 B.收取租金 C.租金结算 D.租金确定,23. 租赁管理的核心内容是（ ）。 A租约谈判 B租金确定 C可出租面积的确定 D租户选择,24. 关于租金调整的表述，正确的是（）。 A. 对于任何客户，租金都应该随着市场变化随时进行调整 B. 对于租期较短的客户，租金在租期中一般保持不变，当续租的时候，租金也应该保持不变 C. 对于租期较长的客户，租金在租期中应该保持不变 D. 对于租期较长的客户，应该对租期中租金如何进行调整进行约定,25. 租赁合同的条款的基本条款不包括（ ）。 A租赁期限 B房屋的市场价格 C修缮责

8、任 D转租的约定 26. 实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设（ ），直接将其计入管理费用。 A. 直接人工费 B. 直接材料费 C. 财务费用 D. 间接费用,27. 保安的人身保险费计入（ ）。 A. 人工费B. 保安费 C. 办公费D. 保险费 28. 关于营业成本和期间费用的说法，正确的是（ ）。 A. 期间费用是企业的直接消耗 B. 物业管理单位人员的工资一般都被计入期间费用 C. 期间费用直接计入当期损益 D. 成本在收益实现前或实现后均可以得到补偿,29. 成本控制的原则不包括（）。 A. 讲求经济效益 B. 责权利相结合 C. 重点控制，抓大放小 D. 例外管理 3

9、0物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ ）。 A营业成本 B管理费用 C营业成本或管理费用 D递延资产,31. 物业管理企业成本预算编制方式“二下一上式”中的“一上”是指（ ）。 A. 上报物业管理企业财务部门 B. 上报所在的房地产行政主管部门 C. 上报物业的业主 D. 上报物业管理企业的董事会 32. 在招标过程中，标的编制的依据是（ ）。 A. 物业租金 B. 物业价格 C. 物业服务成本 D. 物业管理的目标,33.保险一般原则中的近因原则是指（）。 A.对风险承担补偿的责任 B.与保险标的有直接的利益关系 C.促成风险损失的最直接的原因 D.促成风险损失的时间上最

10、近的原因 34. 前期物业服务合同具有的特征不包括（）。 A. 具有过渡性 B. 在本质上是一种委托合同 C. 是一种要式合同 D. 由建设单位和物业管理企业签订,35. 物业企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，相应的处理措施不包括（ ）。 A. 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款 B. 情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书 C. 委托所得的收益，由政府没收 D. 如果给业主造成损失，依法承担赔偿责任,36. 保险的当事人不包括（ ）。 A. 保险人 B. 受益人 C. 投保人D. 被保险人 37. 下面指

11、标中，属于物业管理绩效评价基本指标的是（ ）。 A.资产负债率 B.主营业务利润率 C.盈余现金保障倍数 D.成本费用利润率,38下列选项中，不属于物业管理企业财务报表的主表的是（ ）。 A资产负债表 B利润表 C成本表 D利润分配表 39. 在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的成本和较小的风险获得资金，这是（ ）管理的具体目标。 A.筹资 B.运用 C.分配 D.回收,40.可以反映物业管理企业在一定时期经营成果的报表是（ ）。 A. 利润表 B. 资产负债表 C. 现金流量表 D.成本报表 41. 评价物业服务企业资本经营效益的核心指标是（ ）。 A. 成本费用利润率 B. 财务内

12、部收益率 C. 净资产利润率 D. 主营业务利润率,42当（ ）大于市场利率的时候，表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营。 A资产负债率 B营业增长率 C总资产报酬率 D盈余先进保障倍数,43. 某物业服务企业2007年利润为60万元，2010年利润为80万元，该企业三年利润平均增长率为（ ）。 A9.06% B10.06% C11.06% D11.11%,44写字楼使用者在写字楼内最基本的三个行为是工作、进餐和（ ）。 A. 休息 B. 购物 C. 娱乐 D. 运动 45. 将主要的大店放在主要通道的两端，在连接通道中间布置很多小的商店，这样做的理论基础是（ ）。 A.中心地理论 B.

13、同类零售店聚集理论 C.市场区位论 D.需求的外部效应理论,46写字楼物业管理的微观目标是（ ）。 A写字楼物业管理处各部门的岗位目标 B收益部分使用率最大化 C物业的保值率和增值率最大化 D所有人与使用人的满意率最大化 47. 现代购物中心诞生于（）。 A. 20世纪的美国 B. 19世纪的法国 C. 20世纪的英国 D. 19世纪的德国,48. 写字楼物业管理的内容不包括（）。 A. 写字楼物业市场营销 B. 租金收取办法的制订 C. 协调业主和政府的关系 D. 组织与控制 49. 我国处置不良物业资产的主要目标是（）。 A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失 B.严格控制国有资产流失

14、C.最大限度地进行资产重组 D.最大限度提高不良资产的市场价值,50. 组合投资管理的最后一个步骤是（）。 A. 构建投资组合 B. 投资组合的绩效评估 C. 投资组合的调整 D. 投资分析 51. 物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理,52.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（ ）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场,53. 当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房

15、地产（）。 A.可能成交 B.不可能成交 C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定 54.（ ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A理论价格 B总价格 C市场价格 D单位价格,55.当住宅开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，住宅的供给会（）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.不确定 56. 在物业经营管理的成本管理中，固定预算的缺点主要表现在（）。 A.难以实现费用支出效益的最大化，且难以调动员工控制费用的积极性 B.编制成本高 C.预算编制给员工过大的压力 D.预算编制较为简捷,57. 保险索赔时效从（ ）起计算。 A.保险事故发生之日或投保人或其

16、代理人知情之日 B.投保人通知之日 C.保险公司派人查看事故现场之日 D.投保人提出索赔之日,58. 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，（ ）与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。 A业主委员会 B物业建设单位 C物业设计单位 D居委会,59. 物业管理企业一般不会对其所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用，这种风险控制手段称为（ ）。 A.回避 B.保留 C.预防 D.转移 60. 属于物业管理绩效评价中的发展能力状况指标的是（ ）。 A.营业增长率 B.资产负债率 C.流动资产周转率 D.总资产报酬率,多项选择题,1.

17、物业资产管理的主要职责包括（ ）。 A. 持有/出售物业分析 B. 物业更新改造等主要开支决策 C. 资本性支出计划 D. 控制运营成本 E. 监控物业绩效,2. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述错误的有（ ）。 A物业经营管理活动不涉及对物业本身的维修、养护、管理 B传统物业管理强调为业主提供价值管理服务 C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 D收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报 E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。,3零售商业物业策略与运行管理

18、的内容包括（ ）。 A设备实施的维护 B. 市场需求分析 C. 租金租约的确定及调整 D. 经营业态和租户的选择 E. 公共秩序维护,4. 下列房地产投资的风险中，属于系统风险的有（ ）。 A未来经营费用风险 B通货膨胀风险 C周期风险 D市场供求风险 E比较风险,5. 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（ ）。 A.固定资产投资方向调节税 B.经营税金及附加 C.城镇土地使用税 D.房产税 E.企业所得税,6. 设备更新的特点有（ ）。 A. 其核心工作是确定设备的经济寿命 B. 只考虑未来发生的现金流量 C. 只比较设备的费用 D. 以无形磨损的最小化为原则 E. 以费用年值法为

19、主,7运用收益法估价的步骤一般包括（ ）。 A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B预测估价对象的未来收益 C求取报酬率或资化率、收益乘数 D选用适宜的收益法公式计算出收益价格 E减去折旧求取物业价格,8. 在构建房地产组合投资中，详细的投资分析必不可少，其内容包括（ ）。 A.社会文化趋势分析 B.宏观经济分析 C.行业分析 D.准备投资的物业分析 E.投资绩效评估,9. 关于居民收入因素对物业价格影响的表述中，正确的有（ ）。 A低收入者收入的增加会极大地推动物业价格的上升 B中收入者收入的增加对物业价格的上涨影响显著 C高收入者收入的增加对物业价格的影响有限 D高收入者如果将

20、储蓄用于投资，则会推动物业价格的上涨 E无论哪个群体，收入的提高都会显著地推动物业价格的上涨,10. 物业管理计划的主要内容包括（ ）。 A建筑物管理计划 B租赁计划 C物业管理企业的人力资源计划 D财务收支计划 E物业运行绩效评估及与业主沟通计划,11. 在物业租赁管理中，租户选择是租赁管理的核心内容之一，其中租户选择中考虑的主要准则是（）。 A. 潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B. 潜在租户的组织形式和所有制形式 C. 财务稳定性和长期盈利的能力 D. 所需的面积大小及空间组合 E. 需要提供的特殊物业管理服务,12. 承租人的权利包括（ ）。 A. 优先购买权 B. 按照自己的意愿使

21、用房屋 C. 对物业管理状况进行监督、建议 D. 自由转租并获利 E. 要求保障房屋安全,13. 成本预算的编制要求有（ ）。 A. 成本预算必须同其他预算相协调 B. 成本预算应以非定额为基础 C. 成本预算应该严格，不应该留有余地 D. 成本预算要有相应的技术经济措施保证 E. 成本预算要全面权衡，又要适当留有余地,14关于福利费的表述中，正确的有（ ）。 A福利费包括福利基金、工会基金、教育经费 B福利基金按工资总额的14%计算 C福利基金按工资总额的4%计算 D教育经费按工资总额的1.5%计算 E工会基金按工资总额的2%计算,15.下面哪些预算编制方法是物业管理企业成本预算的基本方法？

22、（）。 A.年度预算 B.资本支出预算 C.固定预算 D.弹性预算 E.零基预算,16.在物业管理招标过程中，招标文件通常包括（ ）。 A. 招标公告 B. 招标书 C. 投标须知 D. 物业管理方案 E. 投标书编制要求,17下列关于标底的说法中，正确的有（ ）。 A标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一 B标底根据招标的具体情况向业主公开或者不公开 C标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳 D标底一般都低于本物业档次所决定的物业服务费水平 E标底一般都低于与业主和使用人的经济承受能力,18在写字楼的管理中，合同服务和超值服务的区别表现在（ ）。 A前者是

23、强制的，后者是非强制的 B前者是原则性的，后者是灵活性的 C前者收费高，而后者收费低 D前者的服务质量要求高，后者的服务质量要求低 E前者对业主而言是“雪中送炭”，后者对业主而言是“锦上添花,19. 财务报告的文字报告部分包括（）。 A. 会计报表附注 B. 财务状况说明书 C. 物业管理报告 D. 资本支出计划 E. 投资盈亏报告,20. 关于零售商业物业租约的制定，正确的有（）。 A. 要限制经营内容相似的租户 B. 规定租户不得对其他租户的物业使用方式和用途进行干涉 C. 限制租户在一定地域范围内重复设店 D. 各个租户的营业时间要协调一致 E. 规定租户应该拿出毛利润的一定比率来支付整个物业的推广和广告费用,