华业行010年1月11日中冶齐齐哈尔造纸厂的项目产品定位的报告

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1、中冶齐齐哈尔造纸厂项目产品定位报告2010年1月11日北京华业行房地产运营服务商Key Points Key Points 报告要点报告要点n 项目所处的整体环境项目所处的整体环境近年来齐市房地产市场发展迅速，2009年进入高速发展阶段，未来市场放量较大，竞争较为激烈，但规模性大盘稀缺，本案存在市场机会；n 项目价值点挖掘项目价值点挖掘市政府引资项目，城市超级大盘，景观资源佳，定位齐市中高端项目，堪称齐市“CLD（Central Living District）”；n 项目规划建议项目规划建议 规划分四期进行开发建设，规划有：多层、小高层、高层、联排别墅、独栋别墅、商业街；并有完善配套组合：幼

2、儿园、双会所、绿地公园、主题广场；n 项目所处的整体环境项目所处的整体环境发展阶段研判1 3 初始阶段初始阶段19951995年年高速发展阶高速发展阶段段20052005年年成熟阶段成熟阶段20092009年年快速发展阶段快速发展阶段20022002年年北京市房地产市场发展阶段北京市房地产市场发展阶段北京市房地产市场发展自1995年起步至今，先后经历了四个阶段，即：初始阶段（1995年）快速发展阶段（2002年）高速发展阶段（2005年）成熟阶段（2009年）；对比北京市房地产市场发展阶段变化可以发现，齐齐哈尔房地产市场处于高速发展阶段。初始阶段初始阶段20022002年年高速发展阶高速发展阶

3、段段20092009年年成熟阶段成熟阶段20152015年年快速发展阶段快速发展阶段20052005年年齐齐哈尔市房地产市场发展阶段齐齐哈尔市房地产市场发展阶段中度成熟阶段中度成熟阶段20122012年年城市房地产发展趋势2鹤乡新城鹤乡新城绿溪桃园绿溪桃园新世纪广场新世纪广场鑫海家园鑫海家园观湖国际观湖国际金湾国际金湾国际秀水家园秀水家园锦湖雅居锦湖雅居金榜国际（未）金榜国际（未）锦江阁锦江阁尚城国际尚城国际阳光花园阳光花园美林国际（未）美林国际（未）锦绣花园锦绣花园核心板块三级板块次级板块主城区核心地段（环劳动湖板块）开发时间长，成熟度高，土地供应稀缺，已经趋于饱和；位于二、三级板块的次级区

4、域是未来城市开发的方向；处于三级板块的本案具备开发成为中高端项目的潜质。未来竞争形势3序号序号地块名称地块名称宗地位置宗地位置用途用途竞竞 得得单单 位位土地面积土地面积（）（）规划建筑规划建筑面积（）面积（）楼面价楼面价（元（元/）1 1建 东 小 区 南部地段位于建华区建东小区南部，西至沈阳军区齐齐哈尔房地产管理分局建东25#楼，南至居民住宅楼，东邻中东街城镇混合住宅（商住）用地黑龙江运建建筑开发（集团）股份有限公司7034127501082.352 2大乘寺西B-11地段位于铁锋区原和平三小学地段，东邻原和平厂职工住宅楼，西至原和平厂职工平房区，南临南湖，北至和平机器责任有限公司企业用地

5、城镇住宅用地齐齐哈尔卓建房地产开发有限公司20534.221470529.573 365166部队北（棚 户 区 改造）地段位于龙沙区齐富公路西侧，东邻齐富公路，西至原化轻仓库，南至65166部队北围墙，北临钢基路城镇住宅用地兼容商业服务业用地齐齐哈尔市一机房地产开发（集团）有限公司29037.540600470.24 4铁 路 繁 荣 小区23#-29#、31#、33#、3 6#-4 8#楼（棚 户 区 改造）地段位于铁锋区，东邻警卫街，西至小区繁荣30#、32#、34#楼，南至永兴路，北临住宅楼城镇住宅用地兼容商业服务业用地齐齐哈尔铁路房地产开发有限公司76939.470116330.17

6、5 5老中华路北A-01、A-03(棚户区改造)地段位于建华区，东邻军校街，西至福新街，南至中华付路，北临建华南路城镇住宅用地兼容商业服务业用地黑龙江中盟爱地房地产开发有限公司112049.8158700528.486 6四 零 分 部 北（棚户区改造）地段位于建华区，东邻景新大街，西至东盛街，南至二零三北路，北临建华南路城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司118818.1160700297.327 7医学院南地段 位于建华区，东邻卜奎大街，西至湖东路，南至新江路，北临文化大街城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地齐齐哈尔市中正房地

7、产开发有限公司1121172578707008 8市 艺 术 剧 院（黑土地综合楼二期）地段龙沙区市府路南侧，市艺术剧院使用范围北部。商 服 综 合用 地（公寓 住 宅 用地70年；商 服 用 地4 0 年；其 他 用 地50年。）齐齐哈尔市汇博房地产开发有限公司1256.224085394.449 9黑龙股份（齐纸地块）资产和国有建设用地使用权原齐齐哈尔造纸厂厂区用地建设用地使用权住 宅 用 地70年；商服用地40年；其 他用地50年中国二十冶建设有限公司619287.2未知未知1010南 山 居 住 区（棚户区改造）南山居住区地段位于铁锋区，东邻铁路住宅区，西至景新大街，南至大乘寺公园，北

8、临红星路城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地齐齐哈尔广厦综合开发建设（集团）有限公司255000375750398.67未来竞争形势31111信益水磨石厂地段A-01-1地块（棚户区改造）位于龙沙区民航路南，北起民航路南侧商住综合楼，南至居民区，东临空军雷达兵四十七团（93251部队），西至规划南翠街城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地大连乾华房地产开发有限公司1015014980636.491212南浦区片交通职业学院A-01地段位于铁锋区南站东街东侧，东邻黑龙江油脂化学厂，西到南站东街，北至齐机车辆配件厂，南邻规划清洁路（纺化路）城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业

9、服 务业用地温商房地产开发有限公司1831738400381.6041313信息工程学校东A-01地段位于建华区游园路北侧，东邻游览路，西临信息工程学校，北至原地调三所巷路城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地哈尔滨多元房地产开发有限公司638035440856.1191414环保局地段位于龙沙区劳卫路南侧，东邻文体街高层综合楼，西到合意大街，北至劳卫路，南邻中国银行及居民住宅楼城 镇 住 宅用 地 兼 容商 业 服 务业用地齐齐哈尔市汇博房地产开发有限公司566056000659.038总计总计1392580.41266861未来竞争形势3从土地市场可以看出，未来市场供应量较大，市

10、场竞争加剧；未来竞争对手体量均较小，本案在规模上具备先天优势，在影响力上无人能及。市场需求进化4别墅多层多层小高层高层联排叠拼高层产品接受度低特色多层增多产品出现：花园洋房,特色多层等表现高层接受程度高多层稀缺表现表现电梯洋房大面宽、短进深、高得房率地下花园地上露台，中庭院产品进化的表现形式产品进化论：实质是解决产品与市场的关系产品进化论：实质是解决产品与市场的关系容积率限制特色多层稀缺景观资源好1n 项目价值点挖掘项目价值点挖掘本案本案本案位于龙沙区原造纸厂地块，西、北两侧位风光迤逦的嫩江；沿嫩江南岸有规划的绿化带和观光路，未来具备较好的景观资源。纳入高新技术开发区2本案位于齐齐哈尔高新技术

11、开发区西端居住组团，与东居住组团遥相呼应，充分享受开发区行政、商业、市政配套、交通等优越资源，具备良好发展前景；项目周边规划配套较多，超100米观光塔、小学、公交总站、市政绿地等，提升项目价值。西居住组团西居住组团东居住组团东居住组团n 项目规划建议项目规划建议地块位置及指标要求11、2、3、5、6号地块规划为住宅，4号地块规划为绿地公园。地块编号地块编号 占地面积占地面积 限高要求限高要求备注备注1 14120450-100规划住宅2 23766650-100规划住宅3 310057450-100规划住宅4 4规划绿地5 519612425-50规划住宅6 616824925-50规划住宅各

12、地块指标要求各地块指标要求交通动线布局建议2交通动线简介交通动线简介 ：规划沿江观光公路，路宽30米，是连接社区与市区的主要道路之一；：长青路，东段为现有道路，路宽30米，目前为连接市区至项目的唯一道路；：规划为前进路，路宽30米，为连接开发区与社区的主要道路之一；：规划为新立西街，路宽40米，为连接城市南部与社区的主要道路；：规划为民族大街，路宽30米，为社区内主要交通干道；：规划为长远大街，路宽20米，为连接开发区的交通道路。功能区域划分建议3商业街：分布在长青路及民族大街两侧；集中商业：1个，分布在3号地块东南角；公园：1个，设置在4号地块南侧；广场：1个，设置在4号地块东侧；会所：2个

13、，运动主题会所设置在6号地块东北侧原文化馆内，休闲主题会所设置在5号地块内西北角；幼儿园：2个，分别设置在6号地块和1号地块内；商业建议总体定位3城市的商业副中心！城市的商业副中心！“金十字”打造齐市南部商业中心商业中心商业副中心商业配套建议总体布局3长青路与民族大街交叉的“十字街”是连接社区内外的主要交通道路，人流和车流量最大，设置临街商业；3号地块东南角处于“十字街”路口位置，不能具有极佳的通达性，对东南两面亦具有较好的昭示性，设置集中式商业中心。开发顺序上来看，把主要商业放在二、三期启动，有一二期的消费人群做基础加上周边社区和交通逐步成熟，此时开业大大降低了商业的经营风险。十字交叉的商业

14、布局十字交叉的商业布局香榭丽舍大道 长青路，东西走向，路宽30米；圣安娜大道 规划民族大街，南北走向，路宽30米；滨江风情特色街 规划滨江大道，东西走向，路宽20米；集中式商业中心 十字路口西北角，体量较大，东、南向昭示性强。商业配套建议香榭丽舍大道3便利店便利店街景街景定位于中高端综合商业街，不仅满足项目自身需求，更多辐射周边区域，形成区域性购物中心定位于中高端综合商业街，不仅满足项目自身需求，更多辐射周边区域，形成区域性购物中心银行银行美容美发店美容美发店便利店便利店服装专卖店服装专卖店邮政局邮政局商业配套建议香榭丽舍大道3定位中高端综合性商业街区，形成齐市南部商业副中心定位中高端综合性商

15、业街区，形成齐市南部商业副中心建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售；建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右；业态建议 生活需求类：银行、邮政局、电信、移动、服装专卖店、鞋帽城、汽车美容店、诊所、烟酒专卖店、手机专卖、影像数码产品店、床上用品店、眼镜店、24小时便利店等；休闲需求类：健身俱乐部、溜冰馆、瑜伽馆、洗浴中心、保健按摩等。商铺业态建议商铺业态建议商业配套建议圣安娜大道3咖啡店咖啡店火锅店火锅店特色餐饮店特色餐饮店台球俱乐部台球俱乐部KTVKTV香薰香薰SPASPA足浴保健足

16、浴保健定位于中高端特色风情街，主打餐饮、休闲、娱乐为主题，再造一条齐齐哈尔定位于中高端特色风情街，主打餐饮、休闲、娱乐为主题，再造一条齐齐哈尔“休闲一条街休闲一条街”定位于特色餐饮休闲娱乐一条街定位于特色餐饮休闲娱乐一条街建议临街商业建议设置为一拖二商铺，满足各种业态的经营需求；一层商业有独立门面，以便日后销售；建议单体面宽设置45米，进深810米，主力产权铺位面积控制在100平米左右，部分控制在50平米左右；业态建议 生活需求类：中高档餐饮、特色美食吧、品牌咖啡店、茶坊、酒吧等；休闲需求类：健身俱乐部、瑜伽馆、棋牌室、洗浴中心、保健按摩、陶吧、书吧、工艺品店、宠物店等。商铺业态建议商铺业态建

17、议商业配套建议圣安娜大道3商业配套建议商业中心3楼层楼层业态业态面积（）面积（）4F电影院、电玩、餐饮50003F精品百货50002F精品百货50001F精品百货5000B1品牌超市5000B2停车场50001F 1F 珠宝首饰珠宝首饰B2 B2 停车场停车场B1 B1 品牌超市品牌超市2F 2F 品牌服饰品牌服饰4F 4F 电影院电影院 商场外景示意商场外景示意 商场内景示意商场内景示意3F 3F 鞋帽鞋帽定位于齐市中高端商业中心定位于齐市中高端商业中心建议地上4层，地下2层，单层面积约为5000平米，总建面积约30000平米；建议B2层用作地下立体停车场，提供约250个车位；B1层引进品牌

18、超市，如家乐福、乐购等；1-3F为百货商场，建议引进奥特莱斯品牌折扣店，与市区商业中心形成差异化竞争态势；4F为影院、餐饮和电玩城。奥特莱斯的三件法宝：l驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；l难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；l方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。招商建议招商建议商业配套建议商业中心3商业配套建议滨江风情商业街3特色餐饮特色餐饮 滨江饮食滨江饮食特色休闲特色休闲滨江酒吧滨江酒吧特色娱乐特色娱乐滨江滨江KTVKTV特色旅游特色旅游江上表演江上表演一一 期期二二 期期三三 期期四四 期期项目预计共分四期进行开发

19、：各期详情见左表。项目分期建议4物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积543817总建筑面积总建筑面积1021483100.00%容积率容积率1.9 住宅住宅多层786007.69%小高层30977330.33%高层44883043.94%洋房792007.75%别墅185201.81%商业商业805607.89%幼儿园幼儿园40000.39%会所会所20000.20%项目总体经济指标一览项目总体经济指标一览期数期数位置位置物业形态物业形态规模规模一期一期4、6号地块及广场、会所多层、小高层、商业25万平米二期二期5号地块洋房、别墅、小高层、商业27万平米三期三期3号

20、地块高层、集中商业28万平米四期四期1、2号地块高层22万平米总计总计102万平米总体规划：适度降低容积率提升项目品质，奠定项目中高端形象；车位配比：充裕车位配比，匹配项目形象；建筑风格：主打南加州建筑风格，形成差异化优势卖点；景观建议：大尺度景观设计，现代欧式园林铸就核心卖点；户型建议：丰富产品线类型，扩大客群范围；其他建议：私享会所、商业完善配套一期建议一期建议关键词：中高端、南加州、大尺度景观、丰富产品线关键词：中高端、南加州、大尺度景观、丰富产品线一期主要经济指标一期主要经济指标物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积168249总建筑面积总建筑面积252373

21、100.00%容积率容积率1.5住宅住宅多层7860031.14%小高层15977363.31%商业商业120004.75%幼儿园幼儿园20000.79%项目一期开发6号地块、4号地块南侧公园部分、文化馆及广场改造部分。规划建筑形态为小高层、多层、幼儿园及商业配套，具体体量见上表。小小 高高 层层多多 层层小小 高高 层层总体规划建议总体规划建议满足25-50米的限高要求，一期适宜建造小高层及多层产品；当前市场对多层及小高层产品接受度高，一期应迎合市场需求，规避市场风险；小高层、多层产品建安成本较低，工期较短，便于缩短销售周期，快速回笼资金；小高层、多层产品与周边现有住宅高差较小，避免过于突兀

22、，能较好融入其中；适度降低容积率至1.5-1.6，营造绿化景观空间，提高居住舒适度，形成差异化优势，打造项目高端形象，确保整体的顺利开发。一期规划理念采用一期规划理念采用“鹤归巢鹤归巢”，寓意本案是，寓意本案是齐齐哈尔中高端人群的最好归宿；齐齐哈尔中高端人群的最好归宿；停车位建议小小 高高 层层多多 层层小小 高高 层层地下停车场地下停车场地下停车场入地下停车场入口口地上停车位地上停车位地上停车位地上停车位小高层部分：建议地下停车，车位配比1：0.5，车位面积约20-25；多层部分：建议地上停车，车位配比1：1，车位面积约20；地下车库出入口建议设置在北侧入口处，尽量做到人车分流。建筑风格建议

23、5.3一期建议采用“南加州”建筑风格与现有市场产品形成差异化竞争，成为独特卖点；当地居民认可欧式建筑风格，接受度高。南加州建筑风格是北美建筑风格之一。北美风格是一种混合的产物,即在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间有融合，又有相互影响。南加州风格实际上是从传统的西班牙建筑风格演变而来的。早期，它的建筑厚实形体、小窗洞、黄灰色的抹灰、实墙、原始木方等特殊的材质，让建筑显得粗犷自然，整体环境透露着一种宗教的神秘感。后期，大约在19世纪晚期，由于新艺术运动的兴起，它也开始讲究装饰，但它强调铁艺的运用，呈现简洁、粗犷的时尚，一派异域风情。景观风格建议景观风格建议景观风格建议现代欧式园林景观现

24、代欧式园林景观造园手法建议造园手法建议大尺度景观空间设计大尺度景观空间设计造园手法：考虑到当地人生性豪爽，喜欢大气的建筑和景观，建议做大尺度空间景观设计造园手法：考虑到当地人生性豪爽，喜欢大气的建筑和景观，建议做大尺度空间景观设计景观风格：与南加州建筑风格相适应，建议现代欧式园林景观景观风格：与南加州建筑风格相适应，建议现代欧式园林景观景观风格建议入口组团景观入口组团景观公园景观公园景观项目一期景观规划项目一期景观规划入口景观：含广场、会所、大门环岛；公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园；内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”

25、为中心广场、次入口景观及两个小高层组团景观组成内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团景观特点：庄严壮丽、规整、尊贵 主要元素：罗马柱、林荫大道、喷泉、雕像高贵体现欧式皇家园林风范景观风格建议景观特点和主要元素布局规整对称，大量的几何形状植被，点缀喷泉、雕塑采用宽广的林荫大道、广场，局部中应用丛林安排出巧妙的透景线以及修剪规整的绿植、仿植，更显出恢弘的气度和雍容华贵景观风格建议主题雕塑主题雕塑广场中心景观广场中心景观雕塑小品雕塑小品雕塑小品雕塑小品景观绿化树景观绿化树广场景观建议欧式广场内景欧式广场内景欧式广场欧式广场浅水池浅水池欧式亭子

26、欧式亭子公园小径公园小径绿化小品绿化小品雕塑小品雕塑小品绿化小品绿化小品公园景观建议小花圃小花圃景观绿化树景观绿化树休憩小亭休憩小亭方形树池方形树池绿地小品绿地小品指示系统指示系统会所周边景观建议每幢建筑私享绿地多样化亲水平台内部景观建议“生态岛”、浅水系绿地、乔木绿地、乔木花圃、乔木花圃、乔木灌木灌木灌木、石径灌木、石径绿地、花圃绿地、花圃【“生态岛”理念营造多样的景观效果】每幢楼的“生态岛”绿化均不相同，或大或小，树种繁多，视觉效果丰富多样建立景观标志性，强化业主私属领地尊崇感灌木、绿地灌木、绿地叠水设计，冬天可作观景池休憩水系【多样化亲水平台水浅乐无穷】入口设置雕塑喷泉水系，强化景观效果

27、，营造恢弘气势泳池夏天用作孩童嬉戏，冬季温度低用作景观池设置浅水鱼池，饲养景观鱼供业主游玩嬉戏浅水水池主入口喷泉内部景观建议一期户型配比建议5.1物业类型物业类型总建面积（）总建面积（）户型面积（）户型面积（）同类物业面积占比（同类物业面积占比（%）多层78600一居50-705%二居80-9040%二居90-10520%三居110-12020%三居120-14015%小高层159773一居50-709%二居80-9037%二居90-11020%三居110-13015%三居130-15015%三居150-1704%总计238373 多层部分：总建面积78600，主力户型为二居（80-105），

28、约占60%；其次为三居（110-140），约占35%；一居（50-70）约为5%；小高层部分：总建面积159773，主力户型为二居（80-110），约占57%；其次为三居（110-170），约为34%；一居（50-70）约为9%。一期户型设计原则5.2本项目户型设计与创新方向本项目户型设计与创新方向(小高层小高层)物业类型物业类型凸窗凸窗倒凸窗倒凸窗错层错层露台露台入户入户花园花园空中空中花园花园阳光房阳光房客厅客厅挑空挑空两房紧凑型舒适型三房紧凑型舒适型四房复式结构舒适型户型设计原则：1、常规动作：明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造：270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引

29、入创新元素：入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房、客厅挑空一期户型设计创新5.3运用入户花园，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。110140平米户型入户花园入户花园一期户型设计创新5.32房2厅1卫270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。65平两房两厅一卫倒凸窗180度外飘窗，景观主卧飘窗、凸窗飘窗、凸窗一期户型设计创新5.3首层类洋房首层类洋房首层创新价值高层类洋房产品送地下半层，同时增加设计因景而生的空间

30、形式下沉式私家花园，使其景观价值最大化，增加首层产品品质。私家花园一期户型设计创新5.3首层类洋房首层类洋房45170250平米入口玄关,形成空间收放概念,以小衬大;独立客卧与主卧区东西相隔,互不干扰;豪华客厅下沉设计,彰现豪宅本色；独立阳光早餐厅,空间功能完整;北向次卧一步圆弧阳台,导入户外美景。去采用国际豪门大户的三区布局概念：工作区包含佣人房及卫生间、大型厨房、洗衣房与工作阳台，与主客活动区分开。接待区豪华客厅与大阳台空间相连，室内形成 多个休闲与接待区，互不干扰。主人区引入主卧“区”的概念，居住更舒适，更添生活情趣。建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积。在阳台下做一个较低的平

31、台，这个“低台”可以打掉。此面积作为赠送面积提高产品性价比和舒适感。一期户型设计创新5.3高层住宅高层住宅270270观景阳台观景阳台5050一室一厅一室一厅6060一室一厅一室一厅7070两室一厅两室一厅一居户型设计要求：一居户型设计要求：户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要；客餐厅融为一体，减少不必要的面积浪费；一户或两户朝南，满足采光需求。客餐厅一体化客餐厅一体化卧室朝南卧室朝南客餐厅一体化一期户型设计建议5.2二居户型设计要求：二居户型设计要求：户型紧凑，功能区分明显，满足基本的生活功能需要；走道较少，减少面积浪费；带入户花园，提升居住舒适度；动静分明，方便生活起居8080两

32、室两厅两室两厅9090两室两厅两室两厅100100两室两厅两室两厅入户入户花园花园入户入户花园花园入户入户花园花园一期户型设计建议5.2一期户型设计建议5.2三居户型设计要求：三居户型设计要求：主卧朝南，套房设计，增强主人尊崇感受；南北双阳台设计，270观景视角；私密区与公共区分开，动静分明；客餐厅分开，功能区划更加明确，生活更加便利。120120三房两厅两卫三房两厅两卫130130三房两厅两卫三房两厅两卫140140三房两厅两卫三房两厅两卫入户入户花园花园主卧主卧带卫带卫生间生间私密区私密区公共区公共区功能阳台功能阳台观景阳台观景阳台餐厅餐厅客厅客厅一期景观规划建议5.1入口组团景观入口组团

33、景观公园景观公园景观项目一期景观规划项目一期景观规划入口景观：含广场、会所、大门环岛；公园景观：含4号地块南侧原生树、雕塑小品、欧式长廊等,宽度为30-40米的带状公园；内部景观：由“一轴四心”组成，“一轴”为中心景观轴，“四心”为中心广场、次入口景观及两个生态岛景观组成内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团内部景观组团广场主景观广场主景观欧洲主题雕塑广场欧洲主题雕塑广场社区主入口社区主入口运动主题会所运动主题会所社区主入口景观社区主入口景观售楼处（会所）景售楼处（会所）景观观主干道示意图主干道示意图一期入口组团景观建议5.2方案一：建议将现有文化

34、馆改造成欧式风格古城堡，高贵典雅，方案一：建议将现有文化馆改造成欧式风格古城堡，高贵典雅，与本案气质相符，前期用作售楼处，后期为会所。本司推荐采用。与本案气质相符，前期用作售楼处，后期为会所。本司推荐采用。会所立面建议5.3方案二：将现有文化馆改造成现代风格建筑，外立面具有独特造型，凸显现代气息。方案二：将现有文化馆改造成现代风格建筑，外立面具有独特造型，凸显现代气息。会所立面建议5.3售售楼楼处处办公区办公区办公区办公区会所预留区会所预留区展示区展示区洽谈区洽谈区办公区办公区办公区办公区签约区签约区健身房健身房台球厅台球厅游泳池游泳池会所内部功能建议5.5主题雕塑主题雕塑广场中心景观广场中心

35、景观雕塑小品雕塑小品雕塑小品雕塑小品景观绿化树景观绿化树广场景观建议5.6二期主要经济指标二期主要经济指标物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积196124总建筑面积总建筑面积266680100.00%容积率容积率1.35住宅住宅小高层15000056.25%洋房7920029.70%别墅185206.94%商业商业169606.36%会所会所20000.75%二期总体规划建议6小小 高高 层层联联 排排 别别 墅墅花花 园园 洋洋 房房项目二期开发5号地块。规划建筑形态为小高层、联排别墅、花园洋房、会所及商业配套，具体体量见上表。会所二期景观规划建议6.1项目二期景

36、观规划项目二期景观规划由“一轴两河三心”景观组成：“一轴”为中心景观轴；“两河”为各建筑形态区域分界线；“三心”为两个内部生态岛景观和一个运动区组成。二期景观节点建议6.2二期景观节点建议6.2三期总体规划建议7三期主要经济指标三期主要经济指标物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积100574总建筑面积总建筑面积281600100.00%容积率容积率2.8高层住宅高层住宅23000081.68%商业商业5160018.32%项目三期开发3号地块。规划建筑形态为高层、集中商业及沿街商业，具体体量见上表。高高 层层商商 业业 街街集中集中商业商业三期景观规划建议7.1项目

37、三期景观规划项目三期景观规划由“两轴两心”景观组成：“两轴”分别为东西向和南北向景观带；“两心”为中心广场景观和商业中心景观。三期景观节点建议7.2各地块业态组合8物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积41204总建筑面积总建筑面积115370100.00%容积率容积率2.8高层住宅高层住宅11337098.27%幼儿园幼儿园20001.73%1 1号地块主要经济指标号地块主要经济指标2 2号地块主要经济指标号地块主要经济指标物业类型物业类型面积（）面积（）占比（占比（%）占地面积占地面积37666总建筑面积总建筑面积105460100.00%容积率容积率2.8高层住宅高层住宅105460100.00%项目四期开发1、2号地块。规划建筑形态为高层、幼儿园，具体体量见上表。高高 层层四期景观规划建议8.1项目四期景观规划项目四期景观规划由“两轴三心”景观组成：“两轴”分别为两个地块南北向景观带；“三心”为1号地块中心景观和2号地块坡地景观。四期景观节点建议8.2商业配套建议8.2商业配套建议8.2北京华业行房地产运营机构诚信、正直、专业、团结good faith、honest、specialty、unityThanks项目的成功源自双方的信任与配合，让我们为本案实现既定目标而努力！