消费支出规划PPT课件

《消费支出规划PPT课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《消费支出规划PPT课件（61页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、消费支出规划消费支出规划 2l重点与难点v家庭消费三种模式家庭消费三种模式v购房的财务决策购房的财务决策v还款方式和还款金额还款方式和还款金额v与购房相关的税费及计与购房相关的税费及计算算v购车财务决策购车财务决策v汽车消费信贷汽车消费信贷 购房财务规划的基本购房财务规划的基本方法方法等额本金还款法与等等额本金还款法与等额本息还款法下还款额本息还款法下还款金额的计算金额的计算不同还款方式的比较不同还款方式的比较重重 点点难难 点点3资金盈余者资金盈余者资金短缺者资金短缺者金融市场金融市场投资投资融资融资未雨绸缪型未雨绸缪型按揭人生型按揭人生型消费决策决定你的生活方式！消费决策决定你的生活方式！

2、4u消费支出规划内容消费支出规划内容汽车消费消费支出消费支出规划规划住房消费消费信贷520072007末年全国个人住房末年全国个人住房按揭贷款达到按揭贷款达到3.133.13万亿万亿元元,占整个个人贷款的占整个个人贷款的82.5%82.5%。5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以以上上“房奴房奴”6住房支出住房支出住房投资住房投资住房消费住房消费购房购房租房租房（住房消费价格常常用租金价格来衡量）（住房消费价格常常用租金价格来衡量）（通过住房价格上升来应对通货膨胀、（通过住房价格上升来应对通货膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值）获

3、得投资收益以希望资产保值或增值）居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租租？决策决策购购否否？购购房房规划规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款8计划购房的时间计划购房的时间？居住面积？居住面积？届时房价？届时房价？财务状况财务状况l 购房目标购房目标(38(38页）页）理财规划师应把握以下几个原则：（多选）理财规划师应把握以下几个原则：（多选）（1）不必盲目求大；）不必盲目求大；（2）无须一次到位；）无须一次到位；（3）量力而行。）量力而行。购房环境需求购房环境需求 （1 1）区位）区位 （2 2）面积）面积 10l可负担首付款可负担首

4、付款 =目前净资产目前净资产在未来购房时的终值在未来购房时的终值+目前到目前到未来这段时间内年收入在未未来这段时间内年收入在未来购房时的终值来购房时的终值年收入中年收入中可负担首付比例的上限可负担首付比例的上限l可负担房贷可负担房贷 =以未来购房时以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率年收入中可负担贷款的比率上限上限 l可负担房屋总价可负担房屋总价 =可负担首可负担首付款可负担房贷付款可负担房贷 方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价（方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价（4040页）页）11l李先生年收入为李先生年收入为1010万元

5、，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储蓄比率为每年的储蓄比率为40%40%。目前有存款。目前有存款5 5万元，打算万元，打算5 5年后买房，假设李先生的投资报酬率为年后买房，假设李先生的投资报酬率为5%5%。李。李先生买房时准备贷款先生买房时准备贷款2020年，假设房贷利率为年，假设房贷利率为6%6%。l问：（问：（1 1）李先生可负担首付款？）李先生可负担首付款？（2 2）可负担房贷？）可负担房贷？（3 3）可负担房屋总价？）可负担房屋总价？王先生王先生5 5年后的可负担首付款为年后的可负担首付款为297827297827元，但是元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相

6、关税费、装考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为修等，把王先生可负担的首付款设定为250000250000元。元。13l可负担房贷可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值年年 收入中可负担贷款比率的上限收入中可负担贷款比率的上限未来购房时（第六年）的年收入中可负担贷款的部分为：未来购房时（第六年）的年收入中可负担贷款的部分为：112551112551（1+3%1+3%）40%=4637140%=46371，以其作为年金计算现值。，以其作为年金计算现值。l题中给定王先生买房时准备贷款题中给定王先生买房时准备贷款202

7、0年，假设房贷利率为年，假设房贷利率为6%6%，并且算出王先生每年的房贷还款额为，并且算出王先生每年的房贷还款额为4637146371元。（即元。（即 N=20N=20；I/Y=6I/Y=6；PMT=46371PMT=46371；CPT PV=CPT PV=？）？）则折算至王先生买房时，可负担房贷为：则折算至王先生买房时，可负担房贷为：531872531872（元）（元）（3 3）l可负担房屋总价可负担房屋总价250000 250000 531872 531872 781872781872（元）（元）l验证贷款比例是否合适？验证贷款比例是否合适？531872/781872=68%531872/

8、781872=68%l一般来说，房屋贷款占房价比例应小于一般来说，房屋贷款占房价比例应小于70%70%，因此上述贷，因此上述贷款计划较为合理款计划较为合理14方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供案例案例2 2：张先生看好了一套张先生看好了一套100100平方米的房子，据张先生了解，平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是目前这套住房的价格是60006000元元/平方米，购买这套平方米，购买这套100100平方平方 米的房子需要米的房子需要6060万元。张先生对首付、房贷等问题不是很万元。张先生对首付、房贷等问题不是很 了解，想请理财规划师

9、给出建议。了解，想请理财规划师给出建议。15 理财规划师假设理财规划师假设7 7成按揭，成按揭，贷款期限贷款期限2020年，贷款利率年，贷款利率6 6 ，计算如下：计算如下：P/YP/Y1212；N=240N=240；I/Y=6I/Y=6；PV=420000PV=420000；CPT PMT=CPT PMT=？PMT=3009.01PMT=3009.01 经理财规划师的测算，张先经理财规划师的测算，张先生目前能够承担首付的额度，同生目前能够承担首付的额度，同时日常结余能够负担的起月供。时日常结余能够负担的起月供。理财规划师从张先生的财务状况理财规划师从张先生的财务状况出发，认为张先生可以考虑购

10、买出发，认为张先生可以考虑购买此套住房。此套住房。经验提示：贷款购房房价经验提示：贷款购房房价最好控制在年收入的最好控制在年收入的6 6倍倍以下，贷款期限在以下，贷款期限在8-158-15年年之间。在此范围内每月还之间。在此范围内每月还款压力较小，而且承担的款压力较小，而且承担的压力也比较合理压力也比较合理16契税契税 印花税印花税 评估费评估费 保险费保险费 律师费律师费 其他其他多如牛毛多如牛毛17契税：契税：普通住宅按房屋成交价的普通住宅按房屋成交价的1.5%1.5%交纳契税，非普通住交纳契税，非普通住宅按房屋成交价的宅按房屋成交价的3 3交纳契税。交纳契税。按北京市建委发布的相关标准，

11、普通住宅是指：住按北京市建委发布的相关标准，普通住宅是指：住宅小区宅小区容积率容积率在在1.01.0（含）以上；单套建筑面积在（含）以上；单套建筑面积在140140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格住房平均交易价格1.21.2倍以下。不符合上述三个条件的倍以下。不符合上述三个条件的为非普通住宅。为非普通住宅。8080万万 1.5%1.5%1200012000 80 80万万 3%3%2400024000 注：注：20082008年年1111月月1 1日起，个人首次购买日起，个人首次购买9090平以下普平以下普通住房，

12、契税税率统一下调为通住房，契税税率统一下调为1%1%。律师费：律师费：办理公积金贷款时不需要支付律师费。目前有些办理公积金贷款时不需要支付律师费。目前有些地方律师费已改为谁委托谁付费。地方律师费已改为谁委托谁付费。保险费：保险费：1.1.公积金贷款可以不购买保险。公积金贷款可以不购买保险。2.2.商业贷款商业贷款 （1 1）采用财产抵押担保的：须购房屋综合险（房）采用财产抵押担保的：须购房屋综合险（房 屋险人身险），因此，这种担保形式又被称为财屋险人身险），因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险；产抵押担保加购房综合险；（2 2）采用财产抵押加连带责任保证担保的：须购）采用财产抵押

13、加连带责任保证担保的：须购买房屋险；买房屋险；（3 3）采用财产质押担保或连带责任担保的，可以）采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。不购买保险。3.3.组合贷款组合贷款 保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷 款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式 缴纳保费。缴纳保费。抵押登记费抵押登记费 抵押登记部门将收取按每平方米抵押登记部门将收取按每平方米0.30.3元元（建筑面积）计算的登记费，二手房的公证费（建筑面积）计算的登记费，二手房的公证费 每间每间200200元左右。元左右。20印花税印花税 （4343

14、页）页）购房者与房地产开发商签订购房者与房地产开发商签订商品房买卖合同商品房买卖合同时，按时，按照购销金额照购销金额万分之五万分之五贴花。贴花。购房者与商业银行签订购房者与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，按借时，按借 款额的款额的万分之零点五万分之零点五贴花。贴花。个人从国家有关部门领取个人从国家有关部门领取房屋产权证房屋产权证时，每件贴花时，每件贴花5 5元。元。个人出租房屋，签订房屋租赁合同，按租赁金额的个人出租房屋，签订房屋租赁合同，按租赁金额的1 1缴缴纳，不足纳，不足1 1元的按元的按1 1元贴花元贴花 个人出售住房，签订产权转让数据，要按所载金额万分个人出售住房，签

15、订产权转让数据，要按所载金额万分之五贴花。之五贴花。注：注：20082008年年1111月月1 1日起，对个人销售或购买住房暂免征日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。收印花税。21 加总上述购房款项、加总上述购房款项、相关税费、装修费用、购相关税费、装修费用、购置家具和电器等费用，就置家具和电器等费用，就可以得到客户家庭在预期可以得到客户家庭在预期的购房时间上总的资金需的购房时间上总的资金需求，也就是购房规划要实求，也就是购房规划要实现的财务资源目标。现的财务资源目标。22u 购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标（44页）页）（1 1）房屋月供款与税前月总收入的比率）房屋月供款与

16、税前月总收入的比率 房屋月供款占借款人税后月总收入的比率房屋月供款占借款人税后月总收入的比率 一般不应超过一般不应超过2525到到3030。（2 2）所有贷款月供款与税前月总收入的比率）所有贷款月供款与税前月总收入的比率 房屋月供款加上其他房屋月供款加上其他1010个月以上贷款的月个月以上贷款的月 供款总额占借款人税前后总收入的比率供款总额占借款人税前后总收入的比率 一般应控制在一般应控制在3333到到3838之间。之间。23l住房消费信贷住房消费信贷l个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款l个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款l个人住房组合贷款个人住房组合贷款l还款方式和还款金额还款方式和还款

17、金额l首付款首付款l期款期款 等额本息还款法等额本息还款法等额本金还款法等额本金还款法 等额递增还款法等额递增还款法等额递减还款法等额递减还款法24贷款期限贷款期限最长可以计算到借款人最长可以计算到借款人7070周岁，同时不得周岁，同时不得超过超过3030年年 贷款利率贷款利率5 5年以下年以下4.45%（2011.7.7）5 5年以上年以上4.90%（2011.7.7）贷款额度贷款额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差异最高限额不同而有差异注意事项：注意事项：申请住房公积金贷款，通常要有购房所需资金的申请住房公积金贷款，通常要有购房所需

18、资金的2 2以上的购房首付款。以上的购房首付款。住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退住房公积金贷款数额最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的倍。休年龄内所交纳住房公积金数额的倍。贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公贷款人必须经过所在单位同意，才能向所在城市住房公积金管理中心申请公积金贷款。积金管理中心申请公积金贷款。个人住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款）个人住房公积金贷款（个人住房担保委托贷款）是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专工发放的定

19、向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。其特点主要有：项住房消费贷款。其特点主要有：一般最长不超过一般最长不超过3030年年 贷款利率低于商业住房贷款利率。贷款利率低于商业住房贷款利率。可选择抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押可选择抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证担保、连带责任保证(对保证人要求比较严，且仅限于对保证人要求比较严，且仅限于5 5年年期以下贷款）四种担保方式中的任何一种。期以下贷款）四种担保方式中的任何一种。贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规公积金贷款的额度由

20、于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高额度不同而有差异。定的贷款最高额度不同而有差异。还款灵活度高，一般采取月均还款法，可提前还贷还款灵活度高，一般采取月均还款法，可提前还贷26l住房公积金贷款：公积金贷款具有政住房公积金贷款：公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，同时，策补贴性质，贷款利率很低，同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。相关手续时收费减半。l个人住房商业性贷款：未缴存住房公个人住房商业性贷款：未缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款，条件相对宽松。担保贷款，条件相对宽松。l个人住房

21、组合贷款：公积金贷款具有个人住房组合贷款：公积金贷款具有一定限额，如果购房款超过这个限额，一定限额，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷不足部分要向银行申请住房商业性贷款。款。这两种贷款合起来称之为组合贷这两种贷款合起来称之为组合贷款款。商业性个人住房贷款（自营性个人住房贷款）商业性个人住房贷款（自营性个人住房贷款）是商业银行向购买本市城镇自住住房的具有是商业银行向购买本市城镇自住住房的具有完全行为能力的自然人发放的贷款，并以其购买的完全行为能力的自然人发放的贷款，并以其购买的产权房为抵押，作为偿还贷款的保证，也叫住房按揭产权房为抵押，作为偿还贷款的保证，也叫住房按揭贷款，

22、俗称贷款，俗称“按揭按揭”。个人住房商业贷款的条件：。个人住房商业贷款的条件：有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；自筹自筹20%20%以上的房款（以上的房款（9090平方米以下）；平方米以下）；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保 一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元；贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过3030年。年。个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（P47P47页页-P49-P49页）页）（1 1）个人住房按揭贷款，也称一手房贷款；）个人住房按揭贷款，也称一手房贷款；（2 2）个人二手房

23、贷款；）个人二手房贷款；（3 3）个人商用贷款，也称个人商业住房贷款。）个人商用贷款，也称个人商业住房贷款。是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。贷款额度不超过房价的和自用办公用房的贷款。贷款额度不超过房价的60%60%，贷款期限原则上不得超过，贷款期限原则上不得超过1010年。年。2010 2010年年4 4月月1717日，国务院发出了日，国务院发出了关于坚决遏制关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知部分城市房价过快上涨的通知。通知要求遏制房。通知要求遏制房价过快上涨价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。实行更为

24、严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措通知中提出十条举措,被业内称为房地产被业内称为房地产“新国十新国十条条”对购买首套自住房且套型建筑面积在对购买首套自住房且套型建筑面积在9090平方米平方米以上的家庭以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下包括借款人、配偶及未成年子女，下同同)，贷款首付款比例不得低于，贷款首付款比例不得低于30%30%；对贷款购买第；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%50%，贷，贷款利率不得低于基准利率的款利率不得低于基准利率的1.11.1倍；对贷款购买第三倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比

25、例和贷款利率应大套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。确定。30u常用两种的还款方式常用两种的还款方式：P51P51l等额本息还款法等额本息还款法l等额本金还款法等额本金还款法31l设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：设计适合你收入能力的住房融资方案和理财规划：l如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本如果你收入稳定且需要简单方便，你可以选择等额本息还款；息还款；l如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等如果你当前收入尚可未来收入不确定，你可以选择等额本金递减还款；额本金递减

26、还款；l你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分你还可以根据自己的需要设计个性化的还款方式如分阶段还款方式。阶段还款方式。你的收入曲线 一般来讲收入是住房规划和融资理财的准绳1.1.等额本息还款法（等额本息还款法（5252页）页）是指在贷款期限内是指在贷款期限内每月以相等的还款额度平均每月以相等的还款额度平均偿还贷款本金和利息偿还贷款本金和利息，还款压力平均分布还款压力平均分布。适用于。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还款金额计算公式为：款金额计算公式为：贷款本金贷款本金X X月利率月利率X X（1+1+月利率）月利率）还款月数

27、还款月数 =（1+1+月利率）月利率）还款月数还款月数 -1-1 遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。算每期还款额。等额本息还款法是每月以相等的额度偿还贷款本等额本息还款法是每月以相等的额度偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。的，利息逐月递减，本金逐月递增。2.2.到期一次还本付息法到期一次还本付息法 又称期末清偿法，指借款人需在贷款到期日还清又称期末清偿法，指借款

28、人需在贷款到期日还清贷款本息，利随本清。此种方式一般适用于期限在贷款本息，利随本清。此种方式一般适用于期限在1 1年以内（含年以内（含1 1年）的贷款。年）的贷款。3.3.等额本金还款法（等额本金还款法（5353页）页）它是指在贷款期限内每月它是指在贷款期限内每月等额偿还贷款本金等额偿还贷款本金贷款利息随本金逐月递减贷款利息随本金逐月递减，还款压力呈前紧后松还款压力呈前紧后松分分布。采用等额本金还款法支付本息布。采用等额本金还款法支付本息总额略低于等额总额略低于等额本息还款法本息还款法。等额本金还款法适用于目前收入较高。等额本金还款法适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等

29、。但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额计算公式：每月还款额计算公式：=贷款本金贷款本金/还款月数还款月数 +（贷款本金（贷款本金-累计已还累计已还本金本金）X X月利率月利率补充：补充：等额本金还款法总利息等额本金还款法总利息=（1+1+期数）期数）X X期数期数 /2 X/2 X 月还本金月还本金 X X月利率月利率小王准备购买一套价值小王准备购买一套价值5050万元的商品房，银万元的商品房，银 行为其办理了行为其办理了2020年年7 7成按揭贷款，给定年利成按揭贷款，给定年利 率率7.83%7.83%，下浮，下浮15%15%，如果采取等额本息还款，如果采取等额本息还款 法

30、，试计算小王每个月偿还银行贷款本息数法，试计算小王每个月偿还银行贷款本息数 额为多少？若采用等额本金还款法，则第一额为多少？若采用等额本金还款法，则第一 个月、第二个月和最后一个月的还款金额为个月、第二个月和最后一个月的还款金额为 多少？多少？解：月利率解：月利率=7.83%=7.83%12 X12 X（1-15%1-15%）=5.54625=5.54625 贷款本金贷款本金X X月利率月利率X X（1+1+月利率）月利率）还款月数还款月数 =（1+1+月利率）月利率）还款月数还款月数 -1-1 350000 X 5.54625 350000 X 5.54625 X X（1+5.546251+

31、5.54625 ）240240 =（1+5.546251+5.54625 ）240240-1-1=2641.64(=2641.64(元元)因此，小王每月偿还银行贷款本息数额为因此，小王每月偿还银行贷款本息数额为2641.642641.64元元第一个月还款额第一个月还款额=贷款本金贷款本金/还款月数还款月数+（贷款本（贷款本 金金-累计已还本金）累计已还本金）X X月利率月利率=350000/240+=350000/240+（350000-0 350000-0）X 5.55X 5.55=3400.83(=3400.83(元元)第二个月还款额第二个月还款额=350000/240+=350000/2

32、40+（350000-350000-350000/240 350000/240）X 5.55X 5.55 =3392.74 =3392.74（元）（元）最后一个月还款额最后一个月还款额=350000/240+350000-=350000/240+350000-（350000/240350000/240）X239X 5.55X239X 5.55 =1466.43 =1466.43（元）（元）4.4.等额递增还款法（等额递增还款法（P53P53）即把还款期限划分为若干时间段，每个时间即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固段内还款额相同，下一个时间段的还款

33、额按一个固定金额递增。定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。的人群。如毕业不久的学生等。5.5.等额递减还款法（等额递减还款法（P53P53）即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。人群。如中年人或未婚的白领人士。6.6.等比递增还款法等比递增还款法 是

34、指在贷款期的后一时间段内每期还款额相是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适用于前期还款压力小，工作年限短，收入呈上适用于前期还款压力小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。升趋势的年轻人。7.7.等比递减还款法等比递减还款法 是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。

35、段内，每期还款额相等的还款方式。适合收入高、还款初期希望归还较大款项来减少适合收入高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。利息支出的借款人。40提前还贷的问题（提前还贷的问题（5454页）页）提前还贷发生的三种情况：提前还贷发生的三种情况：借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效

36、益原则。权的决策原则仍然是成本效益原则。（5454页）页）如何还贷更经济（如何还贷更经济（54-5554-55页）页）如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会可考虑先还商贷会“优惠优惠”很多。很多。如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用前还款，建议采用“等额本金还款法等额本金还款法”较为有利。较为有利。两种还款法相比较，两种还款法相比较，“等额本息还款法等额本息还款法”支付的利息高于支付的利息高于“等额本金还款法等额本金还款法”支付的利息。支付的利息。提前还贷需注意的问题（提前还贷需注意的问题（5

37、555页）页）原则上必须是原则上必须是1 1年以后，银行允许；年以后，银行允许；银行对提前还贷起点和金额有要求；银行对提前还贷起点和金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前借款人一般须提前1515天或天或1 1个月提出书面申请；个月提出书面申请；贷款期限在贷款期限在1 1年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在贷款期限在1 1年以上的，可以部分或全部清偿；年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金

38、贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。办理抵押注销。45l例：张先生购买了一套总价例：张先生购买了一套总价100100万的新房，首付万的新房，首付2020万，贷款万，贷款8080万，利率为万，利率为6 6，期限为，期限为2020年。年。l如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款还款5 5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？年之后，还有多少本金未还？还了多少

39、本金？还了多少利息？还了多少利息？l如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？了多少利息？46l等额本息法下：等额本息法下：P/Y=12P/Y=12，PV=800000PV=800000，I/Y=6I/Y=6，N=240N=240，求出，求出 PMT=5731.45 PMT=5731.45l第一个月所还利息第一个月所还利息8000008000006 6/12/1240004000l第一个月所还本金第一个月所还本金5731.455731.4540004

40、0001731.451731.45l一共还的本金一共还的本金800000800000l一共还的利息一共还的利息5371.455371.45240240800000800000575548575548l还款五年后还有多少本金未还，接上部的解题过程，继续输还款五年后还有多少本金未还，接上部的解题过程，继续输入入2ND PV 2ND PV 显示显示P1=1P1=1；按；按键显示键显示P2=1P2=1，给，给P2P2重新赋值，重新赋值，P2=60P2=60，确认按，确认按ENTERENTER键；再按键；再按键键 显示显示BALBAL679196.68679196.68；再按再按键显示键显示PRN=12

41、0803.32PRN=120803.32；再按；再按键显示键显示INT=223083.68INT=223083.68l所以，张先生在还款所以，张先生在还款5 5年之后，还有年之后，还有 679196.68679196.68元本金未还？元本金未还？还了还了120803.32120803.32元本金？还了元本金？还了223083.68223083.68元利息？元利息？47l等额本金法下：等额本金法下：l第一个月还的本金第一个月还的本金=贷款本金贷款本金/还款月数还款月数 =800000/240=3333.33 =800000/240=3333.33l第一个月所还利息第一个月所还利息=（贷款本金（贷

42、款本金-累计已还本金）累计已还本金）月利率月利率 =（80000008000000）6 6/12/1240004000l一共应还本金一共应还本金800000800000 （1+1+期数）期数）期数期数l一共应还利息一共应还利息=月还本金月还本金月利率月利率 2 2 =481999.52 =481999.52 接上题，若张先生在还款接上题，若张先生在还款5 5年后，有一笔年后，有一笔1010万元的偶然收入，张先生计划用这万元的偶然收入，张先生计划用这1010万元来提万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为额保持

43、原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希望提前还贷其设计提前还款安排？若张先生希望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢？（等额本息法）担呢？（等额本息法）l1.1.上题已计算出张先生上题已计算出张先生5 5年后剩余贷款本金年后剩余贷款本金 BAL=679196.67 BAL=679196.67元元l2.679196.672.679196.67100000100000579196.67579196.67l3.3.以以579196.67579196.67为新的为新的PV,PV,计算在计算在PMTPMT保持原数值时保持原数

44、值时 新的新的N N值值 PV PV579196.67579196.67；PMTPMT-5731.45-5731.45；I/Y=6;CPT I/Y=6;CPT N=N=？求出求出N=141.1N=141.1，即，即142142个月后张先生可还清剩余个月后张先生可还清剩余 贷款贷款l4.4.以以579196.67579196.67为新的为新的PV,PV,计算在计算在N=180N=180时的时的PMTPMT PV PV579197579197；N=180 N=180；I/Y=6;CPT PMT=4888I/Y=6;CPT PMT=4888l假定：贷款假定：贷款2020万元，期限万元，期限2020年

45、，年利率为年，年利率为10%10%。l1.1.计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息总额为多少？多少？所还利息总额为多少？l2.2.计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额为多少？所还利息总额？为多少？所还利息总额？l等额本息还款法下：等额本息还款法下：l每年还款额：每年还款额：23491.9223491.92l还款总额为多少：还款总额为多少：23491.9223491.922020469838.40469838.40l所还利息总额为多少：所还利息总额为多少：23491.9223491.92

46、20-20000 20-20000 =269838.40 =269838.4051l等额本金还款法下：等额本金还款法下：第一年的还款额：贷款本金第一年的还款额：贷款本金/还款年数还款年数+（贷款本金（贷款本金-累累 计已还本金）计已还本金）年利率年利率 200000/20+200000/20+（200000-0200000-0）1010 30000 30000 （1+1+期数）期数）期数期数l一共应还利息一共应还利息=年还本金年还本金年利率年利率 2 2 =（1 12020）20/2 20/2 10000 1000010 10 =210000=210000l还款总额为多少：还款总额为多少：21

47、000021000020000020000041000041000052l租房的选择（租房的选择（5757页）页）适宜租房的四种人群：刚刚踏入社会的年轻人；工作地适宜租房的四种人群：刚刚踏入社会的年轻人；工作地点与生活范围不固定者；储蓄不多的家庭；不急需买房点与生活范围不固定者；储蓄不多的家庭；不急需买房且辨不清房价走势者且辨不清房价走势者53l 拥有汽车拥有汽车交通方便交通方便 成功和身份的象征成功和身份的象征l 购车是纯消费行为购车是纯消费行为 （除出租汽车公司和运输公司）（除出租汽车公司和运输公司）l 买得起车养不起车的原因：买得起车养不起车的原因：l 固定费用：上牌费、车辆保险等固定费

48、用：上牌费、车辆保险等l 变动费用：停车费、养护费、汽油费变动费用：停车费、养护费、汽油费54l 个人汽车消费贷款商业银行汽车消费贷款汽车金融公司贷款 汽车消费信贷（汽车消费信贷（76页）页）个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借个人汽车消费贷款是银行向申请购买汽车的借款人发放的人民币担保贷款。款人发放的人民币担保贷款。“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还还”贷款期限贷款期限：一般为：一般为3 3年，最长不超过年，最长不超过5 5年年（含（含5 5年）。年）。二手车贷款期限不超过二手车贷款期限不超过3 3年。年。贷款利率贷款利率：按照中国人民银行规定的

49、同期贷款利率：按照中国人民银行规定的同期贷款利率规定执行，并允许贷款银行按照中国人民银行贷款规定执行，并允许贷款银行按照中国人民银行贷款利率实行上下浮动。利率实行上下浮动。担保方式担保方式：申请个人汽车贷款，借款人须提供一定：申请个人汽车贷款，借款人须提供一定的担保措施，包括质押、以贷款所购车辆作抵押、的担保措施，包括质押、以贷款所购车辆作抵押、房地产抵押和第三方保证等，还可采取购买个人汽房地产抵押和第三方保证等，还可采取购买个人汽车贷款履约保证保险的方式。车贷款履约保证保险的方式。贷款金额：视担保方式不同而不同，贷款金额：视担保方式不同而不同，最高最高可达到购可达到购车款的车款的80%80%

50、。还款方式还款方式 个人汽车消费贷款的还款方式包括等额本息还款个人汽车消费贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法、一次还本付息法（法、等额本金还款法、一次还本付息法（1 1年以年以内）、按月还款、按季还款、递增法和递减法等多种内）、按月还款、按季还款、递增法和递减法等多种方式，具体方式根据各商业银行的规定来执行。方式，具体方式根据各商业银行的规定来执行。除了银行之外，目前办理车贷的主体还有汽车除了银行之外，目前办理车贷的主体还有汽车金融公司等，由于要推销本公司的汽车，往往会设金融公司等，由于要推销本公司的汽车，往往会设计出一些非常奇特的还款方式，例如计出一些非常奇特的还款方式，例如“

51、智慧型智慧型”还还款方式。这是一种较新的还款方式。（款方式。这是一种较新的还款方式。（7979页）页）智慧型汽车信贷消费产品，无须找人担保，无须智慧型汽车信贷消费产品，无须找人担保，无须当地户籍就可直接贷款购车。每期的支出小于传统还当地户籍就可直接贷款购车。每期的支出小于传统还款方式，而且最后一期的支付有多重选择与灵活便捷款方式，而且最后一期的支付有多重选择与灵活便捷性，比如可以降低平时月供款，在较高年度分红或奖性，比如可以降低平时月供款，在较高年度分红或奖金时再还最后一期；另外，也适合车改、拥有员工购金时再还最后一期；另外，也适合车改、拥有员工购车福利计划的集团客户，以及先购买过渡性车辆，计

52、车福利计划的集团客户，以及先购买过渡性车辆，计划待将来收入提高后再购买更好车辆的客户。划待将来收入提高后再购买更好车辆的客户。59u 个人综合消费贷款（个人综合消费贷款（8585页）页）是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人是银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款。用途主要有个人住房、汽车、一般民币担保贷款。用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。具有用途广泛、贷款助学贷款等消费性个人贷款。具有用途广泛、贷款额度较高、期限较长等特点。额度较高、期限较长等特点。贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供贷款额度由银行根据借款人资信状况及所提供担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，担保情况确定具体贷款额度。以个人住房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的贷款金额最高不超过抵押物价值的70%70%；以个人商用；以个人商用房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的房抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%60%。贷款期限最长不超过贷款期限最长不超过5 5年，对贷款用途为医疗和留学年，对贷款用途为医疗和留学的，期限最长可为的，期限最长可为8 8年（含），不展期。年（含），不展期。单价在单价在20002000元以上，正常元以上，正常使用寿命在两年以上的家庭耐用使用寿命在两年以上的家庭耐用商品（住房、汽车除外）商品（住房、汽车除外）61