地产开发项目工业遗产利用

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1、地产开发项目工业遗产利用1引言随着经济和技术的发展，我国的城市建设经历了大拆大 建的过程，城市面貌可谓日新月异。而随着全世界范围内对 建筑遗产保护与更新再利用的重视，随着低碳节能环保的发 展目标的提出，城市建设的目标逐步从推倒重建转向对既存 建筑的保护与更新再利用上，越来越多的城市决策者、设计 者开始把目光投向城市文化与城市特色的塑造，希望以旧建 筑的更新再利用为契机，打造城市新面貌。而作为具有结构 坚固、空间高大、易于改造等特点的工业建筑，更是在许多 城市的改造中起到了越来越重要的作用。工业建筑的再利用 有大量成功的案例，不同的国家、城市对工业建筑的意义有 着不同的理解和再利用的方式。从利用

2、方式来看，有一个从 单纯的建筑单体再利用向城市规划、景观与场所塑造扩展的 过程与趋势1。许多工业建筑单体由于其空间高大、易于 改造的特点，经常被改造成博物馆、文化艺术中心、办公空 间以及住宅，并成为区域的标志点。国外热极一时的 Loft 曾为苏州河沿岸的旧厂房提供了很好的再利用思路，现在， 它又成为前卫人士体验新的居住环境和社区生活的时尚选 择。在这个生活方式不断变化的时代，把工厂改造成公寓已 经成为大城市中针对高端房地产市场的一项有利可图的项 目2。对于区域化的工业区，具有相似性的建筑群体容易 形成明显的场所特征，因此，在这样的区域往往会从规划入 手，对工业遗产的功能置换重新定位，并形成文化

3、创意产业 园区、主题公园等场所空间。2工业遗产再利用与地产开发项目相结合现代城市的建设往往向外围扩张以寻求新的城市格局 的建立。新城的发展往往意味着以旧城为中心时代的结束。 随着经济、文化中心的外移，老城内的居民也会逐步流失。 而再好的风景，没有人的活动，没有观赏的主体，也就失去 了存在的意义。在这样的情况下，如果将工业建筑场所改造 和住宅项目有机地结合，既能结合建筑改造营造出城市中的 特色社区，又可聚集人气，保持区域的活力。万科在邮电部 武汉通信仪表厂基础上改建而成的“润园”就是一个成功的案 例（图1）。通过保留基地内数量和品种繁多的原生树木，结合 现存工业建筑的特点，建筑师们在这里营建了一

4、个“精神家 园” 3。可以说将工业建筑的再利用与地产开发项目相结合 可以达到双赢的效果。3无锡“西水东”项目中的工业遗产再利用无锡作为民族工商业发展的源头，始终以“鱼米之乡”的 富裕形象留在人们的脑海中，沿运河的城市景观因为大量民 族工商业建筑的存在而非常具有特质4。但是在城市向外 围扩张发展的过程中，工业、文化、经济中心向外围转移， 城市面临着如何保持旧城活力、塑造城市特色空间场所的难 题。位于市中心的“西水东”住区可以说交出了一份很好的答 卷。项目概况“西水东”项目地处无锡母亲河梁溪河与文化之脉古运河 “两河三水”交汇之处，紧临着无锡市中心的象征解放环路， 东侧有约11万m2的体育公园，西

5、北面有由茂新面粉厂改建 而成的无锡民族工商业博物馆和城市规划馆。可以说，这里 是无锡历史文化的汇聚地，也是城市发展的核心区，具有非 常浓厚的历史底蕴。更重要的是，地块内部有近3万m2的 工业建筑群（图2）,其中有荣氏家族捐献给新中国的无锡最大 的缫丝厂。这一特点是别的相同区位或者相同规模的住区所 不能比拟的，对这些无锡最大民族工商业建筑遗产的利用的 策略，将对整个地产项目的定位、整体形象产生深远的影响。设计定位把工业建筑的再利用作为规划设计的核心“西水东”的工 业建筑组群由不同时代的建筑组合构成，透过这些不同历史 时期的建筑遗迹，我们能够看到城市中正在消失的历史积 淀，看到存在于其中的生活记忆

6、，看到对它们善加利用将给 未来区域与城市带来的影响（图3）。因此，开发团队很快达成 共识:对这些工业建筑采取积极的再利用方式，并且把保留的 工业建筑作为规划设计核心点而不是点缀。打造开放的商业社区再利用建筑的功能定位成为设计 的关键。这些工业建筑在开发地块内分布广、规模大，必定 对未来住区的规划布局、整体定位以及商业运作起到决定性 的作用。从住宅开发的商业角度看，地块周围旧的住宅区基 本都缺乏相应的商业配套设施。从区域的功能定位与城市设 施来看，地块处于城市核心商业区的边缘，且周围均为文教 与住宅区，交通便捷，人流量较大。针对这些特点，规划部 门、文保部门、地产商、多个设计团队等经过多轮的讨论

7、修 改，在不断完善中渐渐理清了整个区域内的旧建筑利用策略 以及开发定位:首先，以改造利用工业建筑为核心，通过新功 能的植入，打造出一个开放的商业社区;其次，将最好的人文 建筑景观和自然风景向社会开放，让梁溪河畔形成新的活力 中心，聚集周围的人气，让该区域内的人群活动多样化，从 而推动地区活力的提升。总体布局无锡的旧城中心是以解放环路为界的以内区域，外形如 一只龟壳，素有“一弓九箭，龟纹造城”的说法。在总体布局 上，“西水东”充分借鉴了英国曼彻斯特、伯明翰等工业城市 改造的成功经验，采取尊重历史与环境创新的态度，结合无 锡的旧城改造计划，将无锡“龟背格局”和“一弓九箭”的规划 概念贯穿到项目中，

8、将传统的城市格局理念与时尚的住区形 态很好地融合到一起（图4）。考虑到地块中的F区保留建筑 最多、最完整，且与无锡“金融街”五爱路距离最近，距离地 铁2号线较近，是未来古运河旅游的主要停靠码头，因此， 将这部分重点打造为住宅部分的配套及商业补充。景观布局 上同样考虑开放性。结合工业遗产建筑的商业化转型，在古 运河、梁溪河沿岸设置了面对公众的开放步道，体现了对城 市区域形象、城市公共环境的关注和对普通公众的关怀，促 进了该地区旧城区域地貌的美化。设计理念的表达建筑功能置换的首要原则之一是物尽其用。首先考虑待 改造建筑的特点，探讨其再利用的可能方式，其次结合其所 处的区位特征，考虑所需要发展的功能

9、，两者有机的结合， 才能达到一个双赢的结果。“西水东”内的工业建筑群包括原 厂区的总部办公大楼、数座仓库车间、一所食堂以及工厂内 部的发电厂、铸件车间、锅炉房等，它们连在一起，形成了 连续的滨河建筑带。由于明确的目标是改造为时尚商业空 间，同时将梁溪河这一滨水界面塑造为城市的步行商业区（图 5），因此，具体设计理念的表达分为三个阶段:首先，清除建 筑内外的增建部分，以保持建筑物的主要历史特征并恢复其 原貌。第二阶段，对原建筑结构进行加固和改造，提高安全 性能，同时创造灵活的结构体系，使其能够更好地适应目标 功能。第三阶段，将现代建筑语言运用到工业结构上。尽可 能保留建筑的形态特征，通过加设水平

10、联系通道、垂直交通 以及露台等元素加强建筑间多层面的联系，塑造便捷多样的 商流系统（图6）。现存遗迹资源通过有效整合，在赋予旧建筑 以新生命的同时，成为集餐厅、酒吧、商场、画廊、展示空 间及美食广场等于一体的多功能区域，打造出具有活力的工 作、居住、休闲、娱乐的生活区。在这里，历史工业建筑遗 产与现代住区以及运河景观完美地融合到了一起。新老建筑的和谐共生如何使老建筑与新建筑很好结合，而不是生硬的毗邻， 这对规划师与建筑师来说都是一项艰巨的任务。在“西水东” 项目中，采取的是保留精华、新旧交融的模式根据保留建筑的特质，建造与之相呼应的新建筑。也就是说，新建 的建筑尊重已存在的建筑与空间环境。在建

11、筑功能上，根据 原有建筑做到物尽其用。这里我们以核心改造区F区为例（图 7）。S01S07为南北连续的线性建筑体量。建筑设计中策略 性地拆除和加建，在二层连通形成一条纵贯南北的商业步行 街。S07原食堂和S02原仓库建筑则加建了大台阶和钢结构 雨篷，空间上强调出商业街的入口广场，回应了整体地块的 规划设计格局，形成北侧学前西路面向城市的商业入口，以 及面向南侧地块商业组群的空间节点。底层的商业空间均为 外向的商业界面，主要分为东侧滨水和西侧内街两个独具个 性的商业街，为了加强两条商业街之间的联系，同时增强景 观空间的通透性，加强对人流的交叉引导，面向S05设置了 一个河面方向的入口。二层的商业

12、步行空间中利用了原有保 护建筑的空间特质，通过多样化的公共交通节点及休息平 台，把各类商业场所组织在一条线形结构中，在保证景观丰 富性的同时做到了流线的简单性。在建筑材料选择上，注意 现代结构、材料与原有建筑的红砖水泥砂浆墙面质感的对比 和有机结合，体现工业时代和现代商业生活的反差（图8）。4最好的保护就是通过再利用发挥工业遗产再生经济价 值对现有建筑改扩建的工作已经不是简单地探讨如何保 留城市意象和历史古迹的问题，从生态和经济角度来说，它 是势在必行之事。工业遗产的再利用有多种方式，可学习德 国 杜 图 8 旧 貌 与 新 颜 Fig. 8Contrastappearanceoftheind

13、ustrialbuilding 伊斯堡公园式 的原貌保留、局部更新模式和法国巴黎贝尔西地区式的保留 精华、新旧交融模式，也可以采取法国巴黎雪铁龙公园式的 全新形象、继承特质模式。国内各个城市对工业建筑的保护 都很重视，北京、上海、广州等大城市在再利用方面都作出 了很好的表率，但是由于直接拆除的费用要远远低于改造的 费用，简单的拆除重建能使开发商获得更大经济收益，因此, 大量工业建筑的命运还是被拆除。但是，“西水东”开发的成 功让我们看到:将一些城市特有的文化资源当成宝贵财富而 非包袱来看待，对其善加利用，是可以兼顾社会效益与经济 效益的。工业建筑遗产的保护与市场经济社会发展并无绝对 的对立性。地产项目借助工业建筑形态和景观促成城市区域 地貌的美化，从而推动或促进城市发展;工业建筑再利用如果 能在保护真实性、完整性的前提下，挖掘场所文化特性，营 造出一种更符合现代人居住需求的生活氛围，跟未来的一些 生活场景、生活方式进行对接，就可以最大限度地发挥其物 质与精神双重的经济学价值。我国对工业遗产的保护、管理 与研究尚处于起步阶段。从现代工业遗产所在地区的社会与 经济发展角度出发，考虑现代工业遗产保护、利用和管理， 从考虑社会效益与经济效益的角度出发，来看待建筑艺术与 城市文化遗产，或许可以得到新的思路。