某房地产全程营销构想

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1、12 金厦金厦任县项目任县项目全程营销构想由：世华源地产机构承谨呈：金厦地产谨呈：金厦地产3前前 言言 感谢贵司的信任，参与本案的相关工作。在与贵司的见面沟通后，我司通过对本案掌握的情况，结合以往的操盘经验，对项目形成初步的判断及项目概念的初步设计思路，方案的进一步实施还需要与贵公司进一步沟通、论证、延展。希望我们此次共同取得成功！世华源房地产经纪有限公司是邢台市本土专业化房地产代理企业，主营房地产全程行销策划代理的房地产综合服务商。21世纪是服务的时代，服务业的发展水平代表着一个国家的经济发达程度。服务是企业品牌创造差异及参与市场竞争的利器，公司作为不动产的服务提供商，无论现在，还是将来，只

2、坚持“服务创造价值”的经营理念，不断提高创造客户价值的能力为客户服务。致力于成为中国优秀的国际化房地产综合服务商！世华源地产机构简介世华源地产机构简介（二）公司文化经营宗旨尊重人才 员工利益高于一切，创建国内高级房产顾问机构、代理机构和投资机构。精神信念挖掘潜能 创造价值 价 值 观认真、负责的工作态度就是价值的体现和荣誉的获得。核心文化态度 速度 认知度（三）业务范围业务范围：一、房地产代理、营销、策划；二、房屋买卖、租赁、收购、置换、代办产权手续；三、房地产测绘、建筑面积、使用面积测量；四、代办房屋地产价格评估、交易过户、抵押贷款、房屋现值价格评估；五、房地产咨询服务。6自我销售：经验相对

3、缺乏，容易丧失战略理念。整体销售频率容易出现失控，后期形成滞销，留存老大难房源，出现尾盘无法去化。销售渠道贫瘠，通过人际关系 销售直接影响售价，损害开发利益。一线人员间接利益，责任度低，卖不好了走人，管控难度大。专业销售：经验丰富，能迅速建立品牌及延伸。销售节奏把控性强，配合得当，能完成百分百销售。销售渠道拓展能力强，有积累的客户源，便于项目品质提升，取得利润最优化。（区域有所有周边乡镇领导渠道，并占有600余组客户资源）直接利益，开发商赚钱才获利，责任度高，管控难度低。双双 赢赢7思思 路路1 1、如何最大化的将企业品牌和项目品牌完美整合？、如何最大化的将企业品牌和项目品牌完美整合？2 2、

4、如何在操盘的过程中通过创新建立开发商品牌？、如何在操盘的过程中通过创新建立开发商品牌？3 3、如何在最短时间内实现价值最、如何在最短时间内实现价值最优优化？化？8 金厦映象金厦映象 金厦金厦世纪村世纪村 金厦金厦北斗星北斗星 金厦金厦领袖新城领袖新城 金厦金厦现代城现代城 金厦金厦壹号壹号 金厦金厦帝景帝景 金厦金厦豪庭豪庭 金厦金厦富华苑富华苑 金厦金厦一城一城 具体后议，以下为提案暂定名延伸具体后议，以下为提案暂定名延伸项目名称推荐项目名称推荐9寻寻 觅觅10第一章：任县房地产市场研判第一章：任县房地产市场研判第二章：市场定位第二章：市场定位第三章：物业发展建议第三章：物业发展建议第四章：

5、策略推广第四章：策略推广第五章：销售执行第五章：销售执行第六章：视觉形象应用第六章：视觉形象应用报报 告告 目目 录录11第一章：任县房地产市场研判12目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争目前区域市场竞争不是项目面临的真正竞争真正的真正的 竞争竞争是如何是如何 突破自我突破自我 从城市房地产发展特点来看从城市房地产发展特点来看n目前任县房地产发展水平还处于初级阶段，从自建房到现在的商品房，需要一定的过渡阶段，但是从目前市场的产品来看显然发展的空间很大，因此在竞争的程度在于潜在。从目前区域内市场楼盘看从目前区域内市场楼盘看n目前在建在售商品房项目从户型、景观、规划、物业等方面都处于市场的初级阶

6、段，表现了一定的竞争程度，特色不足！从目前客户情况看从目前客户情况看n客户主要以自住为主，但改善型客户比重呈逐步增加趋势。他们对事物的判断及所见过的世面直接决定他们对产品的判断及喜好，因此住宅产品的可塑空间决定了竞争的原素13市场研判城市地理城市地理 任县位于河北省南部，地处滏西平原，距石家庄市任县位于河北省南部，地处滏西平原，距石家庄市100100公里，距邢台市公里，距邢台市2020公里。总面积公里。总面积431431平方公里，耕地平方公里，耕地4747万亩，总人口万亩，总人口29.429.4万。万。任县辖任县辖3 3个镇、个镇、5 5个乡：任城镇、邢家湾个乡：任城镇、邢家湾镇、辛店镇、西固

7、城乡、永福庄乡、大屯乡、天口乡、骆庄乡。镇、辛店镇、西固城乡、永福庄乡、大屯乡、天口乡、骆庄乡。任县地处东部季风型、南湿带气候带亚温润区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨任县地处东部季风型、南湿带气候带亚温润区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。全年平均气温热同期。全年平均气温1313，寒暑变化显著，寒暑变化显著，全年平均降水量为全年平均降水量为498.2498.2毫米。年平均毫米。年平均日照总时数为日照总时数为2567.52567.5小时，年平均无霜期小时，年平均无霜期197197天。天。任县交通便利发达，东临任县交通便利发达，东临106106国道和京九铁路，西临国道和京九铁路，西临1

8、07 107 国道和京广铁路，中有京深高国道和京广铁路，中有京深高速公路，邢德、邢济公路穿越全县。另外滏阳河、溜垒河、沣河等八条河流穿经而过。速公路，邢德、邢济公路穿越全县。另外滏阳河、溜垒河、沣河等八条河流穿经而过。14市场研判楼市概貌楼市概貌在目前大环境和市场竞争比较激烈的形式下，大部分开发在目前大环境和市场竞争比较激烈的形式下，大部分开发企业把视线都转向了竞争和影响相对较小的县城市场。企业把视线都转向了竞争和影响相对较小的县城市场。目前任县房地产市场处于发展阶段，如果操作得当市场还目前任县房地产市场处于发展阶段，如果操作得当市场还有很大潜力可挖掘。经过详细的市调分析结合当地在售项有很大潜

9、力可挖掘。经过详细的市调分析结合当地在售项目的实际情况本公司对任县市场进行了专业的剖析目的实际情况本公司对任县市场进行了专业的剖析。15市场研判楼市简况楼市简况 （1 1）金王府小区）金王府小区 开发商：邢台中房房地产公司开发建设 代理商：邢台英联代理有限公司 项目位于任县老城区医院南侧，交通状况较差.占地约9万方，分两期开发：一期开发219套，于09年8月份交付使用，得知项目于07年10月份开盘以来，综合原因导致项目销售不畅，至今约剩余房20套。二期涉及拆迁，暂无开发动静。建筑形态是51，主力户型以两居和三居为主。积两居：87.49，95.99，101.23。三居：117.57，128.45

10、，146.17。目前均价：14601460元。元。一层：1600元 二层：1668元 三层：1598元 四层：1458元 五层：1000元 储藏间800元 车库1500元 优惠方式：一次性和按揭付款可享受优惠方式：一次性和按揭付款可享受30003000元优惠。元优惠。地板采暖，暖气地板采暖，暖气5050元元，天然气，天然气22602260元元户，物业费暂定户，物业费暂定0.30.3元元16市场研判楼市简况楼市简况 （2 2）东方花都）东方花都 开发商：邢台汇昌房地产开发公司开发 项目位于县城新兴路与外环路交叉口东北角，总建筑面积约7万方。由12栋51多层住宅组成，总约300户。两期开发 主要以

11、三室为主两室为辅助户型。主要以三居作为主力。面积：三居112，115，129。两居88，94。项目均价1510元一层 1658元 二层 1728元 三层 1658元 四层 1428元 五层 1098元 储藏间 998元 车库 1558元开盘时可享受每平米开盘时可享受每平米2020元的优惠，已售约元的优惠，已售约9090，目前无优惠。，目前无优惠。0909年年1010月交付，物业由开发商下属公司管理月交付，物业由开发商下属公司管理17市场研判楼市简况楼市简况 (3)(3)上东国际上东国际 开发商：邢台顺发房地产开发有限公司 代理商：邢台问鼎代理公司 项目位于任县光明街与槐乡路交叉口北行50米（原

12、土产公司旧址）。小区总建筑面积7万余平米，由12栋51多层和两栋11层小高层组成，共约496户。两期开发，一期于08年8月16号开盘销售，到目前为止一期还没有售完，二期已经在销售中，前销售均价为1530元 ，一期均价为1500元 。一层 1738元 二层 1790元 三层 1760元 四层 1500元 五层 1200元 储藏间 1100元 小车库1400元 大车库1600元 购房每套享受1000元的优惠，一期交付时间为2010年3月1号，二期于2010年5月1日交工。物业自行管理，物业费待定。水源热泵方式供暖，暖气50元，天然气2700元户。目前一、二期共推售约200套，不到小区的一半房源，任

13、县最高价位。销售情况一般，优势：准现房，在市场上有一定的占有率。配套相对完善优势：准现房，在市场上有一定的占有率。配套相对完善劣势：地理位置较偏，交通不便，售价偏高，销售公司无推广意识。劣势：地理位置较偏，交通不便，售价偏高，销售公司无推广意识。18市场研判区域前景区域前景 随着县政府的搬迁，本项目作为城市经典品随着县政府的搬迁，本项目作为城市经典品质园区的地位将进一步得到认同和追捧。同时，质园区的地位将进一步得到认同和追捧。同时，长期来看，本案所处地段更具有城市中心区的地长期来看，本案所处地段更具有城市中心区的地位，本案的区位优势将与时共显，如果合理运用，位，本案的区位优势将与时共显，如果合

14、理运用，并进行正确的生活理念导入，区域中进行项目运并进行正确的生活理念导入，区域中进行项目运营势必获得相应的利益！营势必获得相应的利益！19第二章：项目定位201 1、宗地位置、宗地位置 项目所在的邢台任县，是邢台未来几年发展的重点区域，政府将投入重要精力和财力重点发展，这里的各项配套设施都将逐步完善，逐渐由县演变成区，共享市级配套，而且项目紧邻县政府新区，将是未来任县的中心区域，周边将有其他行政机关和教育资源分布，将是重点区域之中心。发展潜力无限，地段升值在即。一、宗地分析一、宗地分析21高端行政、教育配套：高端行政、教育配套：项目毗邻任县新政府、自身配套幼儿园2 2、项目配套、项目配套医疗

15、配套：医疗配套：任县医院金融配套：金融配套：农业银行等等一、宗地分析一、宗地分析223 3、项目、项目SWOTSWOT分析分析一、宗地分析一、宗地分析234 4、项目机会提炼与机会点分析、项目机会提炼与机会点分析面对市场机会，我们该如何应对？面对市场机会，我们该如何应对？企业品牌导入项目；企业品牌导入项目；主打周边行政配套和独特的风情卖点（新加坡风情）主打周边行政配套和独特的风情卖点（新加坡风情）（成本、打造难易度、差异化表现）（成本、打造难易度、差异化表现）将营销展示体验全面升级（形成城市样板）将营销展示体验全面升级（形成城市样板）客户渠道拓展及维系客户渠道拓展及维系 最终实现品牌与量的突破

16、最终实现品牌与量的突破一、宗地分析一、宗地分析24物业类型物业类型创新价值点创新价值点客户价值点客户价值点花园洋房花园洋房建筑形式、入户方式、大露台、建筑形式、入户方式、大露台、挑高客厅、阳光房挑高客厅、阳光房居住舒适感的升级、居住舒适感的升级、合理控制总价合理控制总价情景洋房情景洋房建筑外立面、大阳台、建筑外立面、大阳台、入户花园、阳光房入户花园、阳光房普通多层价格，花普通多层价格，花园洋房的居住感受园洋房的居住感受别墅别墅稀缺联排别墅稀缺联排别墅别墅是迎合高端客户群需别墅是迎合高端客户群需求的最优选择求的最优选择二、产品定位二、产品定位25三、客户定位三、客户定位本案客户分析依据所处区域与

17、一般项目略显差异行政源改善源自住源世华源认为：本案目标客户以 +为主，以 +为辅；区域分布以任县为主，以邢台市内为辅投资源26 1.1.住宅：住宅：此类产品应以中高端客户为目标客群，以任城镇、辛店镇、邢湾镇、天此类产品应以中高端客户为目标客群，以任城镇、辛店镇、邢湾镇、天口乡、西庄村等区域的客户为目标客群。口乡、西庄村等区域的客户为目标客群。住宅部分主要目标消费群住宅部分主要目标消费群 人群内容：人群内容：（当地少数白领阶层）、私营业主、周边院校的教职员工、公务员阶层（当地少数白领阶层）、私营业主、周边院校的教职员工、公务员阶层 以及一些企业的中高层管理人员。以及一些企业的中高层管理人员。人群

18、特征人群特征 相对具备较高的文化背景；对于新事物无排斥感甚至具备新鲜感；有成相对具备较高的文化背景；对于新事物无排斥感甚至具备新鲜感；有成熟的审美观；对同类型人群有很好的认同感，在居住上表现出很明显的群居熟的审美观；对同类型人群有很好的认同感，在居住上表现出很明显的群居特征；价格敏感度较差，除私营业主外，大都有稳定的长期收入；正处在事特征；价格敏感度较差，除私营业主外，大都有稳定的长期收入；正处在事业的上升期；对户型要求兼顾业的上升期；对户型要求兼顾“舒适舒适”与与“经济经济”；对生活细节的要求较高；对；对生活细节的要求较高；对服务水平要求较高。服务水平要求较高。目标客户定位目标客户定位27

19、2.2.商业商业 商铺部分主要目标消费群商铺部分主要目标消费群 人群内容人群内容 特色餐饮、超市、便民店、中小型加盟店、个体商铺经营户、区域配套投资特色餐饮、超市、便民店、中小型加盟店、个体商铺经营户、区域配套投资者（购买后用做出租）者（购买后用做出租）人群特征人群特征 注重长期投资回报率；对自身形象要求较高；除投资者外，大都要求经营自注重长期投资回报率；对自身形象要求较高；除投资者外，大都要求经营自主权；多数经营类型都对广告有一定的依赖性。主权；多数经营类型都对广告有一定的依赖性。目标客户定位目标客户定位28第三章：物业发展建议29主要包括：发展商的财力及融资实力、项目规模、市场需求总量、市

20、场供给总量、市场年均消化量及走势、竞争对手状况及政策态势等等。2 2、项目建议采用分段滚动开发的模式、项目建议采用分段滚动开发的模式根据工程进度先南后北1 1、项目开发模式选择的参考因素、项目开发模式选择的参考因素项目开发模式项目开发模式三、物业发展建议三、物业发展建议303 3、建议采取部分景观先行的开发模式、建议采取部分景观先行的开发模式迅速回笼资金，占领市场，树立项目形象。由于项目自身区域的不足，需要以信心、实力和真实优秀的作品来驱动、刺激消费购买。在财力允许和不妨碍整体工程安排的前提下，建议部分景观先行（如、大门、景壁和中庭部分景观小品等），或说是与住宅单体工程同步施工，力争将景观特色

21、卖点尽早输出，真实地呈现给消费者，以此争取客源，稳定客源。三、物业发展建议三、物业发展建议项目开发模式项目开发模式31四、物业发展建议四、物业发展建议 启动造势，奠定区域高端形象。销售价格低开高走，后期获取超额利润。n 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。n 通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合项目的开发节奏与开发组合图示开发策略：产品组合容积率n景观设置景观设置n洋房n回迁楼策略立势、回现立势、回现回现，获得利润回现，获得利润开发利润启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期回现，回现，获得超额利润获得超额利润n商业n洋房使项目走向高端作为引导

22、，为项目后期作铺垫n区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的小高层及高层，获取超额利润。32第四章：策略推广执行33向市场传递什么信息？项目核心卖点？34品牌区域高端行政风情生活品质感35如何将我们的价值有效地传递给市场？36怎么卖怎么卖?2、完美的展示体系4、事件营销贯穿整盘3、深入的客户渠道挖掘1、企业品牌的应用与搭接37金厦地产企业品牌的应用与搭接金厦地产企业品牌的应用与搭接冀中能源冀中能源领袖新城领袖新城支撑支撑互动互动38完美的展示体系完美的展示体系1 1、策略思路、策略思路1 1）实现全面和系统的展示策略）实现全面和系统的展示策略2 2）全面展示，高标准打造）全面展示，高标准打造3

23、 3）外部立体化展示，制造舍我其谁的气势）外部立体化展示，制造舍我其谁的气势4 4）内部高标准打造，彰显人性关怀和细节之美）内部高标准打造，彰显人性关怀和细节之美引进地产前沿城市楼盘成熟的项目展示系统，全面超越区域内现有的项目展示平台，实施对客户高效和密集的视觉冲击，有效营造购买冲动。将项目各项买点揉进各个展示环节，在材料使用、整体设计、形象打造三个方面提高标准，使项目展示具备有效传递卖方信息与品质传递的作用，建立起良好的形象及口碑。在工地围墙、导示系统以及售楼处外部等展示环节，充分彰显项目高品质形象。在售楼处、样板房、看楼通道等展示环节，打造精美和高档的展示细节，同样在销售人员、样板房接待人

24、员、保安等同客户直接接触的人员中间，进行专业素养和服务意识的强化训练，给客户留下完美印象。39完美的展示体系完美的展示体系2 2、展示系统构成、展示系统构成 项目高品质呈献导 示 系 统看楼通道展示施工物料展示公司实力展示样 板 房 展 示工地围墙展示40展示体系展示体系集团实力集团实力冀中能源集团有限责任公司，经河北省人民政府批准，由冀中能源集团有限责任公司，经河北省人民政府批准，由金能集团和峰峰集团重组整合而成，属省政府国资委单独出资设立金能集团和峰峰集团重组整合而成，属省政府国资委单独出资设立的国有独资有限责任公司，由省政府国资委授权经营国有资产，依的国有独资有限责任公司，由省政府国资委

25、授权经营国有资产，依法具有独立法人地位，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，法具有独立法人地位，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，独立承担相关法律责任。独立承担相关法律责任。新公司资产总额为新公司资产总额为282.98282.98亿元，净资产总额为亿元，净资产总额为116.50116.50亿元，注亿元，注册资本为册资本为43.74843.748亿元。拥有峰峰、邯郸、邢台、井陉、张家口、山亿元。拥有峰峰、邯郸、邢台、井陉、张家口、山西晋中和吕梁、内蒙古鄂尔多斯和锡林郭勒等矿区，下辖峰峰集团西晋中和吕梁、内蒙古鄂尔多斯和锡林郭勒等矿区，下辖峰峰集团公司、邢矿集团公司、邯矿集团公司、金牛股

26、份公司、张矿集团公公司、邢矿集团公司、邯矿集团公司、金牛股份公司、张矿集团公司、井矿集团公司、机械装备公司等子公司，其中上市公司金牛股司、井矿集团公司、机械装备公司等子公司，其中上市公司金牛股份公司，是份公司，是“中国上市公司市场投资者满意度信赖十佳品牌单位中国上市公司市场投资者满意度信赖十佳品牌单位”。集团实力展示要点：集团实力展示要点：集团实力在现阶段营销过程中能有力拔高项目形象、品质和理念；雄厚实力是客户加深项目品质、项目信心的重要途径；41展示体系展示体系样板房样板房同类或近似产品在总量中占有较多份额；在位置、景观、采光等方面具有明显的优势；多层实楼样板房需具备完善的交通路径；考虑当地

27、市场水平及项目成本控制，样板房的制作放在扫尾期使用。（销控）装饰材料高尚化、时尚化；家具及家居生活配套品质化；装饰物品细节化；注意窗体视觉通透性，充分利用景观资源；以区域消费习惯为基本参考，展示风格多样化。42展示体系展示体系工程样板房工程样板房43完美的展示体系完美的展示体系工地现场工地现场 昭示位置，体现形象。工地围墙和施工楼体直接面对外部人流，在一定程度上起到了广告宣传的作用，是体现项目形象，提升项目知名度的重要手段，而且直接向大众昭示了项目具体位置，是一个极为重要的低成本宣传媒体。展示原则：临街部分全部包装，基本高度以4米左右为宜；工地楼体成型后配合围墙进行展示及项目信息传递。展示要素

28、：注重围档高度与材质使用，统一风格；充分结合项目宣传推广诉求。44完美的展示体系完美的展示体系看楼通道看楼通道 看楼通道是一个经常被忽视的细节，但它是一个重要的项目价值传递工具，即使在不使用样板房的情况下，客户对项目参观的通道，也应进行有效包装，传递项目品质和相关信息。展示要素：形式新颖,引人注意，并充分结合项目品质和风格。充分传达项目卖点。45完美的展示体系完美的展示体系导示系统导示系统 明显和完备的项目导示系统，外部增强昭示性,内部路线清晰,直指售楼处及项目所在位置，对客户起到明显的引导作用,并产生同其它项目的落差,增强客户对项目的归属感。展示要素：放大主场范围，增设客户必经之路导视标识，

29、使客户来访路线更为顺畅，营造主场氛围；强化销售中心等位置的指示；由于项目离老城区尚有一定距离，在项目附近重要路段也须设立导示系统。46深入的客户渠道挖掘深入的客户渠道挖掘1 1）客户会的充分实施）客户会的充分实施2 2）客户分析系统建立）客户分析系统建立3 3）分级积累客户机制）分级积累客户机制4 4）客户活动持续维护）客户活动持续维护5 5）集中约访，制造卖压）集中约访，制造卖压6 6）县、镇、村级客户招徕途径）县、镇、村级客户招徕途径客户整体策略思路：客户整体策略思路：47深入的客户渠道挖掘深入的客户渠道挖掘1-周边县、镇、村高端客户短信群发 移动、联通VIP客户及月消费200元以上客户；

30、2-周边县、镇、村各政府职能部门、企事业高级管理人员、私营企业主做直邮投递，制作特殊材质的精美的DM单张；3-周边县、镇、村的置业店签定合作推荐协议，凡推荐到访成交均可享受一定优惠；4-周边县、镇、村繁华中心路段设立大型户外广告；5-周边县、镇、村当地最高端的娱乐场所接洽，摆放项目资料；6-在重大节点，在省级机关报上做一定篇幅的推广；7-在重大节点，选择周边县、镇、村当地电视台上做一定的电视广告片发布；8-在重大节点，选择周边县、镇、村优质企、事业单位联谊酒会与产品说明会相结合。6 6）县、镇、村级客户招徕途径）县、镇、村级客户招徕途径48事件营销贯穿整盘事件营销贯穿整盘1-增强金厦领袖新城本

31、身事件影响力，达到市场最高关注度。3-强化现场魅力，吸引到访2-强调连续性操作，为全年推广势能制造良好开端49用怎样的诉求向市场传递清晰的信息50如何说如何说1 1、一个好的案名、一个好的案名2、一个好的概念3、一个好的推广语4、一个好的奖项1、一个好的案名?51金厦领袖新城 1 1、一个好的案名、一个好的案名2、一个好的概念3、一个好的推广语4、一个好的奖项1、一个好的案名如何说如何说?521、一个好的案名2 2、一个好的概念、一个好的概念3、一个好的推广语4、一个好的奖项2、一个好的概念新加坡风情 高尚人文社区如何说如何说?531、一个好的案名2、一个好的概念3 3、一个好的推广语、一个好

32、的推广语4、一个好的奖项3、一个好的推广语 金厦房产金厦房产 2009 倾城钜献！倾城钜献！任县生活全面升级进行中！任县生活全面升级进行中！阶段阶段1 1阶段阶段2 2阶段阶段3 3X X月月XXXX日日 狮城生活邢台首映！狮城生活邢台首映！领袖新城领袖新城期隆重开盘期隆重开盘新加坡风情新加坡风情高尚人文社区高尚人文社区如何说如何说?541、一个好的案名2、一个好的概念3、一个好的推广语4、一个好的奖项国际花园社区高尚人文样板社区如何说如何说?55 金厦房地产开发公司是冀中能源集团公司下属的全资子公司。集团公司在市场经济条件下，为了更好的更深入的走持续发展的道路。进一步拓展公司的业务范围，进而

33、成立了“金厦房地产开发有限公司”本项目是公司成立以来运作的第一个项目。将以为市场提供高品质的住房为己任，希望能创造一个具有现代生活品味的品质生活城镇。冀中能源集团是河北本土企业，在当地有很深影响能力，其深厚的资本能力能够给购房者足够的信心保障。而我司世华源在项目所在地具备浓厚客户资源，实操能力强，强强联合的局面注定了项目的良好发展！二、推广定位依据二、推广定位依据56 新加坡最吸引人的地方就是其良好的绿化环境和生活方式。其城市规划中专门有一章“绿色和蓝色规划”，相当于我国的城市绿地系统规划。该规划为确保在城市化进程飞速发展的条件下，新加坡仍拥有绿色和清洁的环境，充分利用水体和绿地提高新加坡人的

34、生活质量。在其城市规划和建设中特别注意到建设更多的公园和开放空间；将各主要公园用绿公廊道相连；重视保护自然环境；充分利用海岸线并使岛内的水系适合休闲的需求。弱化了钢筋混凝构架和玻璃幕墙僵硬的线条，增加了城市的色彩。新加坡城市建设的目标就是让人们在走出办公室，家或学校时，感到自己身处于一个花园式的城市之中。领袖新城为任县导入了一种“现代、活力、健康、有氧”的新加坡式的居住氛围。二、推广定位依据二、推广定位依据57三、整体营销策略三、整体营销策略1、事件营销与公关活动启动、引爆市场，且贯穿整个操作2、体验式营销树立项目根基，形成对项目的深刻价值判断3、饥饿营销保持市场热度，把握节奏，将利润达到最高

35、4、oneone直销模式瞄准客户，直接释放产品5、圈层营销让目标客户群体在圈子中形成良好口碑6、4S服务树立项目品牌与企业品牌58四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略进场销售01月 谋定后动筹备期谋定后动筹备期销售02月04月 进入状态导入期进入状态导入期销售05中旬月07月 旗开得胜强销期旗开得胜强销期销售08月10月 再接再厉持续期再接再厉持续期销售11月08年12月 迎接胜利收尾期迎接胜利收尾期59销售排期：销售排期：1 1、排期原则、排期原则以工程进度为依托以工程进度为依托以快速销售为准则以快速销售为准则以塑造品牌为方向以塑造品牌为方向以以4S4S服务为标准服务为标准2 2、排期预估：

36、、排期预估：销售周期十二个月销售周期十二个月（不含淡季（不含淡季1 1个月个月）四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略60四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略第一阶段筹备阶段（进场营销一个月）第一阶段筹备阶段（进场营销一个月）阶段目的：阶段目的：提升企业形象，宣传导入“领袖新城全面入市”的信息，让全县人民有所期待。同时后期的各种宣传资料进行储备，当市场时机成熟时，果断发布，避免慌忙上阵。宣传主题：宣传主题：项目建设是符合任县城市发展方向的，是任县首席的理想城居产品，项目品质优秀，突出项目本身重要性，强化项目自身的品牌。宣传形式：宣传形式：企业刊物、宣传单张、电视宣传片、户外广告、活动等61四、阶

37、段性执行策略四、阶段性执行策略第一阶段筹备阶段第一阶段筹备阶段（进场营销一个月）（进场营销一个月）户外广告：户外广告：金厦房产金厦房产 2009 倾城钜献！倾城钜献！任县生活全面升级中任县生活全面升级中1212万平米万平米/新加坡风情新加坡风情/高尚人文社区高尚人文社区围墙及围墙及DM单张：单张：品牌金厦房产金厦房产2009 倾城钜献！居住生活全面升级！倾城钜献！居住生活全面升级！板块先人一步，占据未来城市核心、先人一步，占据未来城市核心、大盘恢弘气度，恢弘气度，1212万新加坡风情大盘傲视邢台万新加坡风情大盘傲视邢台行政择邻而居，跻身名流择邻而居，跻身名流62四、阶段性执行策略四、阶段性执行

38、策略第一阶段筹备阶段第一阶段筹备阶段（进场营销一个月）（进场营销一个月）活动营销活动营销目的目的品牌放大、前期项目导入：时间时间营销01月内容内容冀中能源集团有限责任公司品牌阐述、打消客户置业疑虑，并初期导入“新加坡”生活理念，主要围绕现代、活力、健康、有氧等康居生活做延伸。63四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略第二阶段导入阶段（营销第二阶段导入阶段（营销0202月月0404月）月）阶段目的：阶段目的：宣传项目创新形象定位，对项目中全方位的优势进行宣传，通过征文内容表现，可以增强说服力，还对开发商品牌进行塑造，让一些有修养有内涵的人士关注我们的项目。宣传主题：宣传主题：以理想城居为中心、感受

39、新鲜生活方式为点、体验新加坡城为面，从规划、建筑、环境、人文等多方面对项目介绍。宣传形式：宣传形式：企业刊物、宣传单张、电视宣传片、户外广告、活动等64四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略户外广告：户外广告：新加坡风情新加坡风情高尚人文社区高尚人文社区X X月月X X日日 全城内部认购正式启动全城内部认购正式启动围墙及围墙及DM单张：单张：新加坡风情新加坡风情高尚人文社区高尚人文社区X X月月X X日日 全城内部认购正式启动全城内部认购正式启动生活变生活变“新新”建筑变建筑变“新新”环境变环境变“新新”人文变人文变“新新”第二阶段导入阶段（营销第二阶段导入阶段（营销0202月月0404月）月）

40、65四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销时间时间营销02月前内容内容销售中心正式启用 销售中心现状已定，在考虑成本等方面，在销售中心主要以细节表示项目的开发理念，构筑风情细节 第二阶段导入阶段（营销第二阶段导入阶段（营销0202月月0404月）月）66四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的短期内迅速积累意向客户时间时间营销03月内容内容领袖会正式启幕 世华源积累客户的维护和新增客户开发并重，注重口碑宣传，培养客户的忠诚度和追随度。成立领袖会，定期维护和推销。第二阶段导入阶段（营销第二阶段导入阶段（营销0202月月0404月）月）67四、阶段性执行策略四、阶

41、段性执行策略活动营销活动营销目的目的进一步提升项目品质，为内部认购做最后冲刺时间时间营销04月内容内容邢台 2009大事件：领袖新城荣获“国际花园社区”“高尚人文样板社区”对获奖事件进行全方位深入放大！第二阶段导入阶段（第二阶段导入阶段（20082008年年0202月月0404月）月）68四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略第三阶段开盘强销阶段（营销第三阶段开盘强销阶段（营销0505月月0707月）月）阶段目的：阶段目的：经过上一阶段的预热，市场上已经对项目有了一定的认识，对项目的优势有了初步的了解，对我们后期的宣传及项目运作有所期待。销售部在销售的过程中，对有意向购买客户有所把握，从而可以准

42、确预估出准备开盘客户数量，在该阶段后期根据客户积累状况伺机开盘，并在发售日当天通过以爆促爆的方式拉进一部分犹豫不决的客户。宣传主题：宣传主题：除了前期宣传过的宣传点外，充分放大开盘信息。宣传形式：宣传形式：企业刊物、宣传单张、电视宣传片、户外广告、活动等69四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略户外广告：户外广告：X月月X日日 狮城生活邢台首映狮城生活邢台首映 领袖新城领袖新城期隆重开盘期隆重开盘围墙及围墙及DM单张：单张：X月月X日日 狮城生活邢台首映狮城生活邢台首映 领袖新城领袖新城期隆重开盘期隆重开盘 “纯粹纯粹领袖新城领袖新城”（关于开发理念、公司实力等）“境界境界领袖新城领袖新城”（关

43、于生活场景）“品质品质领袖新城领袖新城”（全景描述，样板间开放等）“畅想畅想领袖新城领袖新城”（关于未来生活和会馆的作用）第三阶段开盘强销阶段（营销第三阶段开盘强销阶段（营销0505月月0707月）月）70四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的加强项目与客户之间的沟通性 增强现场氛围时间时间营销05月（半个月时间跨度）内容内容“我心中鱼尾狮”有奖征文、绘画活动 评选评选以任县委宣传部、文联主办公司承办颁奖颁奖设立一、二、三等奖，对于获奖的人士，组委会给予一定置业优惠或经济奖励，并将获奖名单和获奖文章刊登在媒体上。第三阶段开盘强销阶段（营销第三阶段开盘强销阶段（营销0505

44、月月0707月）月）71四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的与政府媒体合作，制造重大事件，短时间达到迅速聚焦时间时间营销07月（半个月时间跨度）内容内容为健康喝彩任县环城马拉松赛此活动以健康生活为切入点，与政府和当地主流媒体合作通过开、闭幕式、和新闻发布会短期、高频率爆发。（定做运动衣、帽子等宣传品）第三阶段开盘强销阶段（营销第三阶段开盘强销阶段（营销0505月月0707月）月）72四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略第四阶段持续销售阶段（营销第四阶段持续销售阶段（营销0808月月1010月）月）阶段目的：阶段目的：通过火爆特卖的放大宣传，进一步促进销售，扩大项目影响力

45、，为完成销售任务作准备。宣传主题：宣传主题：以理想城居为中心、感受新鲜生活方式为点、体验新加坡城为面，从规划、建筑、环境、人文等多方面对项目介绍。宣传形式：宣传形式：企业刊物、宣传单张、电视宣传片、户外广告、活动等73四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的客户会活动，新老客户维系时间时间营销08月内容内容2009，舞动邢台、畅想任县 大型互动演艺活动、互动抽奖等 与政府、当地主流媒体和当地公证机构合作 设置现金大奖！通过开、闭幕式、和新闻发布会 短期、高频率爆发。第四阶段持续销售阶段（营销第四阶段持续销售阶段（营销0808月月1010月）月）74四、阶段性执行策略四、阶段

46、性执行策略活动营销活动营销目的目的客户会活动，新老客户维系时间时间中秋节（或其他节日节点）内容内容南洋中秋博饼会 赏月博饼会 吃月饼、争夺月饼王注：活动为示意，具体活动内容根据实时调整第四阶段持续销售阶段（营销第四阶段持续销售阶段（营销0808月月1010月）月）75四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的打造开发商的品牌，营造销售新气氛 时间时间营销10月内容内容领袖新城与您共赴新加坡活动对象活动对象在活动期间购买的房产的新客户前期安排前期安排与一家旅游公司达成协议对导游进行关于我们项目定位和基本情况的培训在旅游路途中发放的宣传资料要到位第四阶段持续销售阶段（营销第四阶段

47、持续销售阶段（营销0808月月1010月）月）76四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略第五阶段一期收尾阶段（营销第五阶段一期收尾阶段（营销1111月月1212月）月）阶段目的：阶段目的：对意向客户最后的攻势，最终达成购买。宣传主题：宣传主题：以理想城居为中心、感受新鲜生活方式为点、体验新加坡城为面，从规划、建筑、环境、人文等多方面对项目介绍。宣传形式：宣传形式：企业刊物、宣传单张、电视宣传片、户外广告、活动等77四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的打造开发商的品牌，营造销售新气氛 时间时间营销11月内容内容理想城居关爱未来 诚邀儿童教育专家以“孩子成长和生活环境之间有密

48、切关系”为主线进行延伸，并充分体现我们项目中致力打造的新鲜的人文环境，会对小孩子的成长带来很大的帮助。第五阶段一期收尾阶段（营销第五阶段一期收尾阶段（营销1111月月1212月）月）78四、阶段性执行策略四、阶段性执行策略活动营销活动营销目的目的通过节日节点,开展宣传活动,去化剩余销控房源并借此为本项目二期楼盘营销助攻。时间时间营销12月内容内容“领袖新城”欢乐嘉年华晚会 颁发小礼品、领导致辞、歌舞、相声、曲艺、嘉宾合影、散发宣传资料、纪念品现场游戏互动，带动场内气氛第五阶段一期收尾阶段（营销第五阶段一期收尾阶段（营销1111月月1212月）月）79 策略排期根据工程工期暂定，其中策略排期根据

49、工程工期暂定，其中SP活动同为暂定，根据项目实际进展及客户活动同为暂定，根据项目实际进展及客户积累进行置换调整，待选积累进行置换调整，待选SP活动：老带活动：老带新、植树、集市宣传、表演下乡、项目巡新、植树、集市宣传、表演下乡、项目巡展等展等五、阶段小结五、阶段小结80第五章：销售执行81策略主旨策略主旨全城覆盖全城覆盖 区域跟进区域跟进客户导向的销售策略客户导向的销售策略区域拉动区域拉动（以客户带来的项目（以客户带来的项目热潮，引爆区域关注，热潮，引爆区域关注，引发区域客户的高度引发区域客户的高度认同）认同）定向渗透定向渗透渠道渗透下的脉络垄断渠道渗透下的脉络垄断（根据前期客户的来源细（根据

50、前期客户的来源细分，数据库等特殊渠道，分，数据库等特殊渠道，深入渗透全县各个角落，深入渗透全县各个角落，形成客层垄断）形成客层垄断）全县攻势全县攻势（依据三年战略方针，（依据三年战略方针，延展项目特质，延展项目特质，全面吸纳全县目标客群）全面吸纳全县目标客群）82客户导向的营销策略客户导向的营销策略为本案度身定制为本案度身定制“坐销坐销”+“展销展销”双重销售新模式双重销售新模式83以现场坐销为基础以现场坐销为基础 “请进来请进来+走出去走出去”动态坐销，内外互动动态坐销，内外互动“请进来请进来”现场接待中心，接待广告导现场接待中心，接待广告导入和走过路过客户入和走过路过客户“走出去走出去”以

51、区域市场为核心，展开主以区域市场为核心，展开主动的上门推介和企业团购动的上门推介和企业团购客户导向的营销策略客户导向的营销策略84客户导向的营销策略客户导向的营销策略以展销拓展宽度以展销拓展宽度1 1、商场展销、商场展销2 2、广场展销、广场展销85客户导向的营销策略客户导向的营销策略86客户导向的营销策略客户导向的营销策略销售周期：销售周期：一期一期13个月（含淡季个月（含淡季1个月）个月）二期根据销售回款和工程进度确认，计划叠加在一期尾盘初期启动销售二期根据销售回款和工程进度确认，计划叠加在一期尾盘初期启动销售建议销售均价：建议销售均价：住宅住宅1600元元/平方左右；底商平方左右；底商2

52、200元元/平方左右。平方左右。因项目牵涉大面积回迁状况，在政策未明确之前尚不能完全确认回迁增价。因项目牵涉大面积回迁状况，在政策未明确之前尚不能完全确认回迁增价。87客户导向的营销策略客户导向的营销策略概念第一概念第一 产品第二产品第二人气第一人气第一 品质第二品质第二稳健第一稳健第一 创新第二创新第二流量为先流量为先 利润为后利润为后品牌嫁接品牌嫁接 形象辅助形象辅助88客户导向的营销策略客户导向的营销策略利润最大化利润最大化流量最大化流量最大化OROR单纯追求价值最大化单纯追求价值最大化可能会降低销售速度可能会降低销售速度延长销售周期延长销售周期当现场条件不足时当现场条件不足时周期可能更

53、长周期可能更长单纯追求流量最大化单纯追求流量最大化可能会降低利润总额可能会降低利润总额但是有了流量保障基础但是有了流量保障基础当现场条件改善或市场上扬当现场条件改善或市场上扬还是有机会找回缺少利润还是有机会找回缺少利润89推广简析推广简析户外户外广告广告报纸报纸广告广告手机手机短信短信重点传达阶段活动信息和产品促销信息，促进到访与销售网络网络软文软文新闻新闻牛报为主。重点项目核心概念传播，附带产品信息与活动信息传递，塑造项目高端形象，掀起宣传高潮以系列公关活动和事件营销为主以公关活动炒作和项目销售信息为主，根据活动进程随时更新。项目形象+产品促销领袖新领袖新城城 领头生活领头生活90费用预估费

54、用预估阶阶 段段时时 间间(营销月营销月)使用范围使用范围预计费用预计费用备备 注注 筹备阶段筹备阶段 进场营销一进场营销一个月个月工地现场包装4万元小计42万元户外广告出街30万元销售资料印刷5万元项目周边道路道旗3万元导入阶段导入阶段02月月04月月内部认购活动（含礼品）8万元小计11万元团购配合活动3万元开盘强销阶段开盘强销阶段05月月07月月高调开盘活动（含礼品）15万元小计15万元销售阶段销售阶段（含尾盘期）（含尾盘期）08月月10月月11月月12月月路演、巡展5万元小计16万元各类促销活动（展会、主动营销、活动营销等）11万元PS:PS:结合销售过程中的短信、网站等费用，总营销费用

55、结合销售过程中的短信、网站等费用，总营销费用+5%+5%备用金不备用金不超过超过100100万元，另，费用为预估，执行期间会有小度调整。万元，另，费用为预估，执行期间会有小度调整。919293949596979899100101102103感谢聆听THANKS FOR LISTENING9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.9.1522.9.15Thursday,September 15,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。13:04:5013:04:5013:049/15/2022 1:04:50 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.9.1513:04:5013:04Sep-2215-Se

56、p-2212、故人江海别，几度隔山川。13:04:5013:04:5013:04Thursday,September 15,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.9.1522.9.1513:04:5013:04:50September 15,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月15日星期四下午1时4分50秒13:04:5022.9.1515、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月下午1时4分22.9.1513:04September 15,202216、行动出成果，工作出财富。2022年9月15日星期四13时04分50秒13:04:5015 September 2

57、02217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午1时4分50秒下午1时4分13:04:5022.9.159、没有失败，只有暂时停止成功！。22.9.1522.9.15Thursday,September 15,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。13:04:5013:04:5013:049/15/2022 1:04:50 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.9.1513:04:5013:04Sep-2215-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。13:04:5013:04:50

58、13:04Thursday,September 15,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.9.1522.9.1513:04:5013:04:50September 15,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月15日星期四下午1时4分50秒13:04:5022.9.1515、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月下午1时4分22.9.1513:04September 15,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年9月15日星期四13时04分50秒13:04:5015 September 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午1时4

59、分50秒下午1时4分13:04:5022.9.159、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.9.1522.9.15Thursday,September 15,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。13:04:5013:04:5013:049/15/2022 1:04:50 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.9.1513:04:5013:04Sep-2215-Sep-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。13:04:5013:04:5013:04Thursday,September 15,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.9.1522.9.1

60、513:04:5013:04:50September 15,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月15日星期四下午1时4分50秒13:04:5022.9.1515、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月下午1时4分22.9.1513:04September 15,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年9月15日星期四13时04分50秒13:04:5015 September 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午1时4分50秒下午1时4分13:04:5022.9.15MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blandit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis ut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉