建筑设计管理办法

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1、建筑设计管理办法第一章总则第一条为规范中维地产房地产开发建筑设计管理，控制建筑设计的质量、进 度、成本，结合实际，制定本办法。第二条本办法所称总部，系指中维地产股份有限公司；所称子公司，系指中维 地产股份有限公司全资、控股及控制的各级投资企业；所称中维地产，系指总部及子 公司的总称；所称单位，系指子公司及总部各部门的总称。第三条 本办法适用于总部及各子公司房地产开发项目建筑设计管理。第二章概念方案设计阶段第四条设计资料准备规划设计部根据项目设计计划的时间要求，及时收集概念设计阶段需要的资料， 资料的内容包括：（一）日常产品研究成果、产品配置标准等资料；（二）已完成同类型项目的经验总结和完善后的

2、设计图纸；（三）子公司提供宗地自然条件表宗地社会条件表；（四）项目拓展部提供项目可行性研究报告；（五）市场营销部提供项目定位建议书；（六）市场营销部提供竞争楼盘列表。规划设计部组织相关部门完成项目设计基础资料评审，评审意见和结论填写在 项目设计基础资料移交评审表中，并由参与评审人员共同签字确认。第五条概念方案设计任务书的编制和评审规划设计部负责概念方案设计任务书的编制，并报设计分管副总经理审批。第六条概念方案设计（一）规划设计部向设计单位发出概念方案设计任务书。（二）设计过程控制1. 规划设计部负责设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设计过程中的问题，并将相关沟通内容记入设计交流

3、信息记录表。2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部对设计单位送交的设 计成果进行初审。第七条概念方案设计评审（一）规划设计部组织、市场营销部、成本管理部进行评审，规划设计部汇总 评审意见。（二）规划设计部汇总评审意见报分管副总经理审核，并将评审意见反馈给设 计单位。（三）概念方案设计最终成果经设计分管副总经理审核，总经理审批确定。（四）概念方案设计确定后，规划设计部应启动方案设计工作。第三章方案设计阶段第八条方案设计资料准备规划设计部在方案设计前负责收集以下相关资料：（一）子公司提供建设用地规划许可证、规划要点、大市政条件和水文资 料等；（二）市场营销部提供深化的营销建议；（

4、三）成本管理部提供方案设计成本建议。第九条方案设计任务书的编制和审批规划设计部根据以上资料编写方案设计任务书，并报设计分管副总经理审 批。第十条方案设计（一）规划设计部向设计单位发出方案设计任务书；（二）设计过程控制1. 规划设计部负责在设计过程中与设计单位进行设计中期交流，及时沟通解决设 计过程中的问题，并将相关交流内容记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按任务书要求的时间提交设计成果，规划设计部根据方案设计任务 书的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。3. 子公司应及时将设计方案向政府相关部门咨询意见。（一）规划设计部组织规划方案设计评审会，安排设计单位汇报方案设计成 果，总经理、相

5、关副总经理、市场营销部、成本管理部、子公司总经理、子公司设计 分管副总经理、子公司设计部及子公司总经理指定人员参加评审。子公司应汇报与政 府部门咨询意见。规划设计部汇总评审意见，报设计分管副总经理审批。（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位对方案进行修改、调整。修改后 的设计成果由规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行确 认，最终方案设计成果需经设计分管副总经理审核，总经理审批。第十二条方案设计报批（一）规划设计部将审批后的方案设计资料提交子公司；（二）子公司按计划时间完成方案报批，将方案设计报批文件交子公司项目档 案管理部门存档，将报批文件复印件交总部规划设计部存档；第

6、十三条规划设计部根据批复文件，结合项目实际情况启动机电方案、景观方 案设计工作，并组织市场营销部和子公司研讨确定销售示范区的划分。第四章扩初设计阶段第十四条扩初设计设计准备规划设计部在初步设计前，及时收集以下设计资料：（一）子公司提供政府主管部门对方案设计批复意见，及市政咨询方案。（二）子公司提供勘察单位提交的地质勘查报告。（三）成本管理部提供初步设计限额指标。（四）必要时，可邀请物业公司提供物业管理建议。第十五条初步设计技术措施的编制和评审由设计单位提交初步设计技术措施，规划设计部审核后报设计分管副总经理 审批。（一） 初步设计过程控制1. 规划设计部负责在初步设计过程中与设计单位进行中期交

7、流，及时沟通 解决设计过程中的问题，并将相关过程记入设计交流信息记录表；2. 设计单位按要求的时间提交设计成果，规划设计部根据初步设计技术 措施的要求，对设计单位送交的设计成果进行初审。（一）规划设计部组织子公司、市场营销部、成本管理部及相关人员进行对设 计单位送交的初步设计成果从建筑、使用功能、成本等方面进行评审，由规划设计部 汇总评审意见报设计分管副总经理审批。（二）规划设计部将评审意见反馈给设计单位，设计单位对规划方案进行修 改、调整。第十七条扩初设计报批（一）规划设计部将审批后的扩初设计资料提交子公司；（二）子公司按计划时间完成扩初设计的报批，及时通报报批进展情况，将批 复文件交子公司

8、项目档案管理部门存档，将复印件交总部规划设计部存档。第十八条 扩初设计同时，规划设计部根据项目具体需求开展机电方案深化工 作。第十九条 扩初设计完成后，子公司设计部负责组织施工图设计。第五章施工图设计阶段第二十条施工图设计设计资料准备子公司设计部负责收集以下相关资料：（一）规划国土局、消防局、环保局、人防办等主管部门关于初步设计的审批 意见书。（二）经审批的材料设备选型建议书。第二十一条施工图设计任务书编制和评审子公司设计部根据以上资料编制施工图设计任务书，并组织子公司工程部、 成本核算部和总部规划设计部进行评审，经子公司审批后报总部规划设计部备案。第二十二条施工图设计（一）设计单位按施工图设

9、计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标 准提交施工条件图；在此期间由子公司组织各专业工程师对施工条件图进行审查，形 成设计交流信息记录表，对发现的问题督促设计单位修改。（二）设计单位提供最终施工图，子公司设计部再次组织工程部、成本核算 部、总部规划设计部和工程管理部对施工图进行图纸内部评审。同时，子公司应将相 关图纸送外部审查，在取得内外部审批意见后，形成施工图审查意见表。（三）由子公司设计部将施工图审查意见表发给设计单位进行补充、修改和完善。设计单位修改完成后，设计成果由子公司设计部进行复核。第二十三条最终施工图设计图纸分发到相关单位、部门。第二十四条 子公司设计部在建筑施工图设计同时，组

10、织机电专业施工图设计。第二十五条子公司设计部在施工图完成后，应组织完成材料设备的选型定板工 作，编制材料设备选型定板清单，并按材料选型定板管理办法的相关规定审 批。同时，子公司设计部应组织景观施工图和装饰施工图设计工作。第二十六条子公司成本核算部应根据施工图编制预算。第二十七条施工图交底（一）由子公司设计部负责组织施工图设计单位、施工单位、监理单位进行施工 图交底，明确施工组织要求和解答相关问题，并填写施工图交底记录，子公司、 设计单位、施工单位、监理单位四方共同确认。（二）子公司将施工图交底记录提交设计单位进行设计更改，跟踪图纸修改 进程，子公司对设计单位修改的图纸进行复核后，分发到相关部门

11、。第六章附则第二十八条子公司应根据本办法，结合实际，制定本公司建筑设计管理的实施 细则，报总部备案。第二十九条本办法由总部规划设计部负责解释。第三十条 本办法自发布之日起施行，原概念设计管理流程、方案设计管 理流程、扩初设计管理流程、施工图设计管理流程同时废止。填表人：填写日期： 年月 日项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地位 置宗地城市位置 图表达宗地在城市范围内的位置，可在城 市地图基础上制作口已制作宗地区域位置 图表达宗地在城区范围内的位置，可在城 市地图基础上制作口已制作宗地现 状宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高口已移交宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标 高

12、（等高线）、现状地貌口已移交宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置口已制作宗地绿化分布 图绿化的定位口已制作宗地水体分布 图水体的定位口已制作说明:1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶段收集、制作 完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案设计阶段进行规划方案设计的基 础资料。2. 投资分析阶段，若政府提供的“宗地红线图”、“宗地地形图”深度不足，则 应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。表二填表人：填写日期： 年月 日土地名称/项目名称城市气温常年绝对温度最高C最低C平均C城市风向主导风向风向频率玫瑰图（另 附图）口已收集空气质量宗地空气质量状况口空气质量良好口空气质量

13、较差，需进行检测噪音宗地噪音状况口周边无噪音源周边有噪音源，需进行 检测水文宗地内有无地表水口池塘口水渠宗地周边有无地表水江 河 口湖 口海 口水渠周边地表水常年水位（黄海高程）M周边地表水最高控制 水位（黄海高程）M地下水位标高（黄海 高程）M宗地内水质状况口水质良好水质较差，需进行检测特殊地下物冲沟口有口无暗河口有口无古墓口有口无化石口有口无地下军用设施、管线口有口无地下油罐房口有口无其它大型地下建筑 物、口有口无说明：1.依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的周边公共设施图，当周 边存在污染源与噪声源时，应结合实地具体情况判断是否对宗 地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行

14、检 测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根 据道路等级预测饱和通车时的噪音。2.当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。填表人：填写日期:年 月 日项目名称图纸名称内容要求完成情况区域现状图表达宗地所处区域（道路、周围建筑物 等）的现状特征口已移交区域总体规划 图表达政府对宗地所处区域的规划设想和 建设计划口已移交区域交通分析 图表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近 站点；表达私家车赴宗地的可选路线口已移交周边交通分析 图表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及 拟建道路的拟建时间等口已移交周边道路断面 图表达宗地块周边道路断面各分项尺寸口已移交周边公共设施 图表达宗地周边存在对项

15、目设计存在影响 的公共建筑名称、类型、面积、基本功 能、形态及建成时间；表达对项目设计存在有利与不利因素的 设施：广场、公园、城市雕塑，高压 线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、 其它构成噪音和污染的设施口已移交市政管线图表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、 暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、 标高等口已移交说明：本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录，应在投资分 析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、方案阶 段进行方案设计的基础资料。表二填表人：填写日期:年 月 日项目名称当地政策法规要求日照间距 系数消防间距无特殊要 求其它间距无特殊要 求建设工程用地许可 证总用地面 积h

16、a口暂无要点总建筑面 积m2容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层 或m配套的名称与面积要求退红线要 求1. “竞争楼盘”，是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在 相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。2. 本列表中的竞争楼盘，须由规划设计部与市场营销部共同确认。表楼盘名称位置规划总用地面积M2总建筑面积M2容积率绿化率总户数户车位数地面个地下个建筑住宅总面积M2住宅产品类型独立别墅口联排别墅口平层公寓口花园洋房小高层高层口其他住宅结构形式会所面积M2会所个数商业面积M2 口租 口售幼儿园班小学班景观周边自然景观口有口无景观设计面积M2包含项目游泳池室外M2室内M2水景/喷泉个

17、儿童游戏 场组硬地活动 场个网球场个羽毛球场个其它说明：针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的 考察和调研，可酌情选择完成。表二该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术设计资源设计内容设计单位名称规划建筑万案施工图景观万案施工图室内装修部品标准室外墙面一墙面二窗口白铝 口彩铝 口塑钢其它公共室内电梯品 牌电梯厅装修标 准其它住 宅 室 内毛坯房标准装修口提供不提供 装修套餐项目品牌或材料入户门/内 门地板洁具厨柜吊顶其它说明：1. 针对项目竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研， 可酌情选择完成。竞争楼盘设计信息表表三户型编号户型种类面积（M2）实用率（%）

18、比例备注123456主力户型编号为：户型特色评述：（应附图表达）说明:1. 实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单套内建筑面积/单套商品房销售面积（套内建筑面积+按规定应分摊的公共建筑面积）。2. 单套内建筑面积包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。3. 单套内使用面积住宅房间实际能使用的面积，不含墙、柱等结构构造和保温层的面积。说明：此表由规划设计部与市场营销部共同完成编制责任人汇签:日期:项目设计基础资料移交评审表项目名称:资料名称评审内容资料来源 /日期责任部门移交确 认确认日 期自 然 条 件*宗地城市位置 图是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口规划

19、设计 部*宗地区域位置 图是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口否口规划设计 部*宗地红线图是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口项目拓展 部*宗地地形图是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口项目拓展 部*宗地现状照片是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口规划设计 部宗地绿化分布 图是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口规划设计 部*宗地水体分布 图是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口规划设计 部*城市气温及风 向是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口规划设计 部空气质量及

20、噪 音是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口 否口规划设计 部*水文是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口否口规划设计 部*特殊地下物区域现状图区域总体规划 图*区域交通分析 图*周边交通分析 图周边道路断面 图周边公共设施 图*市政管线图*当地政策法规 要求*建设工程用地 许可证项目拓展部规划设计部项目拓展部项目拓展部项目拓展部项目拓展部项目拓展部项目拓展部项目拓展部规划设计部是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：

21、是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口否口是否满足设计要求：是口否口是否是最新版本：是口 否口竞 争 楼 盘*竞争楼盘列表是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口否口市场营销部*竞争楼盘设计 信息表是否满足设计要求：是口 否口是否是最新版本： 是口否口规划设计部其它评审记录签名：说明：1、*项为必选项，根据项目具体情况由规划设计部确定。2、资料由责任部门负责人评审并签名确

22、认，由规划设计部负责组织实施评审过 程。项目概念方案技术评价表（示例）时间填表人:一满足市场营销方面的内容评分理由陈 述1技术经济指 标满足甲方经济技术指标要求：1）物业类型比 例；2）地下车库面积；3）总建筑面积；4） 总户数；5）配套设施面积；6）户车比。2规划与营销 主题的关系1）建筑与景观充分融合。2）景观主题与概念策划是否吻合。3）充分保护及利用现有景观资源。3交通组织1）交通流线合理便捷，并与商业及服务配套 等有效结合。4物业分布与 分期开发1）不同售价物业类型在区内分布的合理性， 及相互之间的关系和谐。2）宗地资源与不同售价物业分布的匹配度。3）商业服务与社区配套设施布置的服务有

23、效 性。4）物业的分期开发与项目经营测算的匹配 度。5销售示范区1）设置有效的示范区：包括销售大厅，销售 样板间，景观示范区。2） 销售人流与施工人流组织的合理性。3） 示范区形象是否有冲击力。6户型使用标 准的满足1） 户型分布及面积指标是否符合市场的 产品建议书要求。（参见设计任务书附件）2）户型功能配置是否满足市场的产品建议书中的使用标准。（参见设计任务书附 件）7立面风格与市场策划的关系1） 整体风格应紧扣策划定位要求，主题 鲜明。2） 立面风格的创新性。3） 立面总体协调性。综合得分市场营销部建议二满足技术方面的内容评分理由陈 述1)政府部门规划要点：建筑退线；容 积率；限高；绿地率

24、；建筑密度。1要点及规范2)满足消防要求：防火间距；消防车 道及登高面的设置。3)满足建筑日照间距要求。1) 规划思想(手法)的先进性。2)空间组织有序列感，有标识性。3) 车行道路骨干清晰，辐射均匀，道路 网密度适宜。4) 人行系统与景观系统、车行系统的衔 接关系。2规划结构5) 停车布置合理：停车方式的经济 性；停车场的位置服务均好；出入口 的设置和装置合理，便于管理。6)公共设施空间分布的合理性。7)景观手法与使用功能是否匹配。8)开发分期与规划结构的结合关系是否合理。1) 分级管理体系的设置是否清晰合理。3管理模式2) 管理模式是否有效，并具有经济性。3) 分期开发的管理模式是否合理。

25、4户型设计1)厅房是否方正，厨卫布置得当，使用方 便；动静分区合理，私密性好；公共交通是 否紧凑，实用率高。2)充分考虑朝向、景观、通风设计(客厅、主卧朝向及景观要好；户内有穿堂 风)。3)户型的创新性(采用入户花园、空中花 园、错层跃层等设计手法；创造个性化空 间)。4)结构梁柱布置应合理，不影响使用及美 观，平面功能可灵活改变。5)设备管井布置应合理，空调机、热水器 位既满足功能需要，乂不影响立面美观。1) 土方平衡设计合理性。5技术设计2)技术配套设施形态与位置设计合理性。3)保温、遮阳和降噪等新技术新材料采用 的合理性与经济性分析。综合得分技术方面建议三满足成本方面的内容评分理由陈 述

26、1)目标成本与规划/建设要求内容对应的致性。1目标成本分2 )目标成本与建设标准和项目特征对应的致性。析3)目标成本水平合理性。4)目标成本计算汇总无误。5 )目标成本文件符合公司深度和格式要求。2投资效率分1) 投资效益与其他同类项目对比成本水 平与售价的关系，同时反映售价和成本水平 的合理性。析2) 本项目中，各类物业或建设内容贡献 的收益对比，反映各部分建设内容的投资效 益，同时也反映规划设计内容的合理性。3与预控目标 关系分析1)是否反映总体及指标数据对比出集体数值的高低、幅度。2)出现不同之内容及原因的合理分析3）此种变化与售价变化之关系以及对投资 效益的影响。4细节控制1）是否完成

27、成本目标细分。2）是否明确重要指标。3）是否形成控制指导意见。综合得分成本方面建议说明：1.本评议表分为市场策划、设计和成本三大项，分别由决策层（全部填写）、规划设计部和成本管理部填写（填写本专业）；外部专家可根据其专业特长选择全部填写或部分填写。2. 每项综合评分为5分制。5分表示“很好”，4分表示“好”，3分表示“一般”，2分表示“差”，1分表示“很差”。3. 在每大项评分时，分别按每栏给出一个得分，然后累计总和再除 以 栏 数 得 出 综 合 分。设计交流信息记录表项目名称：记录编号:专业建筑景观室内装饰阶段概念方案规划方案单体方案初步设计施工图方案设计初步设计施工图方案设计施工图殳M

28、S.地点时间参加人员设计信息交流内容序号内容要求完成时间1234记录人：审批人：时间：验证1234记录人：时间：注：本表适用于与设计单位进行设计信息交流的记录。设计成果评审表项目名称:专业建筑景观装饰阶段口规划方案建筑方案初步设计施工图口方案设计口初步设计施工图口方案设计匚施工图设计单位名称参加评审 人员评审 意见序号内容实施方式完成时间责任人1234记录人：审核：时间：设计分管副总审核意见：验证1234验证人：时间：设计图纸交底记录（一）工程名称建设单位施工单位监理单位设计单位勘查单位建筑面积m2工程造价万元结构类型层数交底地点承包范围交底时间图 纸 编参加会审单位名称参加人姓名（签字）设计图纸交底记录（二）序号审图意见交底意见设计人员签名：（盖章）年 月 日记录人: