经典滁州地域地产投资可行性研究报告90页

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1、关于对滁州地域地产投资可行性及肯地亚地产公司战略报告 地产营销部权小楠可行性报告摘要v第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析v第二篇、厂区办公楼地块物业发展策划v第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告v第四篇、滁州房地产投资战略建议v附件：滁州备选地块v第一篇、滁州旅游及旅游地产可行性分析v滁州旅游全图v第一章、滁州旅游资源结构、主要旅游产品现状评估 v滁州旅游产品以琅琊山为主线延伸系列旅游产品，以山水及古迹形成复合型旅游资源，加以周边所辖县市的丰富自然资源，已形成初具雏形的旅游城市资源底蕴，可景观资源丰富，但品位不高，具备了组合成较高观赏性景观的可能性。生态资源较好，但景观特点不够奇特。缺少文化底

2、蕴及内涵，有待整合。未形成景区整体面貌，处于待开发状态。区内交通条件较差，景区道路不足。城市基础环境不良，接待能力严重不足。景点建设不精，未系统规划。第二章、滁州辐射区域v滁州与南京、苏州、常州、上海等长三角经济区近在咫尺遥相呼应，又与合肥等城市毗邻。v交通地理形式优越，辐射地区广泛。v可做长三角的后花园。第三章、同等城市对比v山东威海，以海景房为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。v均价，4000。v交通路途较长，则客户为多次置业，以投资养老为主。v山东泰安，以酒店公寓为主，主要客户群为山西、河北、京津等内陆地区。v均价，3800。v交通路途较长，以投资度假为主。v湖北咸宁，以温泉度

3、假为主，主要客户群为湖北地区/内销。v均价，2700。v交通路途便利，以投资度假为主。城市对比性比/城市滁州威海泰安咸宁房产均价2700400038003100可上升空间较大可上升可上升较大资源山水海景山水温泉主客户群（长三角）山西，河北山西、河北 湖北、交通工具汽车飞机、火车飞机、火车 汽车经济抗力承受力高多处置业多处置业低基础设施一般良好良好较差景区直线配套良好（5分钟范围内）较差（50分钟范围内）较差（20分钟范围内）较差（30分钟范围内）第四章、滁州旅游地产可行性分析v1、滁州具有良好的自然景观资源v2、滁州具有良好的旅游辐射资源v3、滁州具有丰富的历史文化底蕴v4、滁州房地产价格偏低

4、，具有较大的可上升空间。v5、滁州周边可房地产价格对比性价值较高v6、滁州区域基本配套成熟。第五章、滁州地产发展现状分析v1、房地产业投资、房地产业投资v滁州房地产呈现产销两旺的局面。上半年该市房地产投资额突破10亿元，增速达73.2%，高于上年同期56个百分点。但各县市区发展很不平衡，天长市和明光市分别完成房地产投资2.1亿元和0.6亿元，比上年同期分别增长134.2%和105.3%；增幅最低的全椒县为30.1%。高速增长的背后是房地产产销两旺的良好局面，资料显示，上半年房屋施工面积达173.9万平方米，比去年同期增长37.5；新开工面积71.2万平方米，比去年同期增长18.9。商品房销售面

5、积42.3万平方米，比上年同期增长95.0；空置面积仅7.6万平方米，比上年同期下降42.3%，减少了5.6万平方米。v2、发展轨迹、发展轨迹v近三年，滁州房地产开始真正迅猛的发展，这与部分发达地区的中小开发商开始大量介入二三级城市有关。也与当地百姓住房消费正好处于产品更新换代的阶段不可分割。另一个重要的原因是土地价格的大幅上涨，更加速了房价的上涨。山水人家等几个相对高品质的楼盘的入市，也刺激了当地购房者的消费热情。另一方面，随着滁州交通条件的改善，长三角经济发达地区由于当地房价高昂，涌入周边城市购房的群体逐年增加，而滁州又属于南京一小时经济圈范畴之内，加之气候风景宜人，自然成为当地投资以及置

6、业养老群体的首选。但到目前为止，滁州市房地产业还处于成长的初级阶段，开发意识、建筑水平、物业管理等落后沿海发达地区1015年。v2、产品结构、产品结构v滁州房地产市场上的产品目前以多层为主，市区中心位置有少量小高层以及极少量的高层。从项目规划上来看，以直排板楼为主，缺少变化。而在景观设计上，目前已完工楼盘除“山水人家”在牺牲较大用地面积的情况下营造出较好的景观外，其他项目都以单纯绿化为主，尚无完整的景观概念。但是新建的如“裕坤丽晶城”等项目，已经开始逐渐注重社区景观。从户型上看，由于受板楼外型以及造价的限制，基本属于中规中矩，但缺乏变化和亮点。v3、销售价格、销售价格v 目前滁州城区房价约25

7、00元/3500/之间，郊区房价在20003000之间。由于滁州城区距开发区和郊区距离较近，故房价差距不是十分明显。v4、消费群体、消费群体v目前二次置业群体和一次置业群体所占比重相差不大，说明当地房地产尚未达到真正的置换高峰，也就是说以改善居住条件为目的的公务员、私营业主等富裕群体的购买潜力尚未被激发出来。并且从目前滁州各大论坛上看，购房者普遍对房价将有较大幅度上涨已经有了心里准备。v土地价格土地价格v2007年，滁州重新制订了城市基准地价表，相对2001年其价格有了大幅度的提升，显然滁州市政府也对当地的房地产市场未来发展前景持乐观态度，加上上海绿地等地产大鳄的进驻，预计地价将有较大幅度的攀

8、升。v安徽省滁州市城区基准地价表 发布时间：2007-1-4v单位：元/平方米v v综合分析：v滁州房价和地价在0708年都将有大幅度的增长。v随着更多大城市开发商的介入，土地竞争将进入白热化。v房地产产品品质将有较大的提高。v市中心区将逐渐以小高层和高层为主。v预计08年年中，该市房价普遍将超过2500元/，最高房价应在4000元/左右。v纵观安徽各个城市，合肥房价上涨脚步已经放缓，但是芜湖、铜陵、淮南、蚌埠二线城市的房价却飞速攀升。特别是蚌埠，竟然窜升到中国各大城市房价涨幅榜的前几位。由这几个城市可作为样板，参考预测滁州未来房价走势（附文献蚌埠，二线城市的成长标本）。v第二篇、厂区办公楼地

9、块物业发展策划第一部分 项目基本情况v1、拟建地点v紫薇南路1号，清河东路22号。滁州市近城工业区。v2、用地规模v项目用地约10亩，6660平，属于小型地块，整个地块呈不规则的多边形，地块南角用地被其他开发商占有，西北角被城建征用，属于工业区。v3、地块配套分析v地块周边短距离内无集中商业服务，大型商业、超市、文化娱乐类。v周边交通条件优越，但分钟车流量较低，只作为城市备用通道v周边工厂区聚集，生活品质不高v市政设施较少，商务性不高第二部分、物业发展建议v物业发展途径v1、商业、住宅、酒店式公寓综合体v2、五星级酒店物业发展规划1、商业、住宅、酒店式公寓综合体市场产品布局现状市场产品布局现状

10、单调的行列式布单调的行列式布局局当地房地产属于起步上升期，所较多楼当地房地产属于起步上升期，所较多楼盘过于保守，只是基本照搬大城市盘过于保守，只是基本照搬大城市的成熟经验故突现压抑。的成熟经验故突现压抑。成业家园成业家园维也纳春天维也纳春天缺乏围合的邻里空间单调的行列式布局单调的行列式布局形成围合的邻里空间橄榄型布局橄榄型布局变化的橄榄型布局变化的橄榄型布局围合、变化的邻里空间 整体在南北向的行列式基础上，对建筑进行小角度旋转，形成橄榄型的布局，增强邻里空间的归属感 在橄榄型的布局基础上，进行适度的错位、旋转，丰富围合空间的视觉变化，提升空间的舒适感 在做到产品围合有灵活变化的同时，必须保证大

11、多数产品的朝向仍然是南北朝向，故建议本案的橄榄型布局旋转限定在15的范围内。产品围合及旋转建议产品围合及旋转建议商住分流商住分流建议建议1 1、在商业区域、停车场预留电梯出口，供小区住户使用。、在商业区域、停车场预留电梯出口，供小区住户使用。2 2、利用景观带隔阂商业及住宅区域、利用景观带隔阂商业及住宅区域3 3、半地下停车场间隔为、半地下停车场间隔为2 2个区域，供分流使用个区域，供分流使用 公寓入口公寓入口景观带 商业入口住宅入口停车组织地下停车与露天停车结合地下停车与露天停车结合 地下停车结合各组团间隔设置 采用露天停车位置，设置在项目边界处 分双入口，减少主要车流对居住区的影响，一定程

12、度上降低商业区的负面影响地下车地下车库入口库入口地下车库入口地下车库入口建筑楼层建议小高层为主住宅项目楼层设置建议以小高层为主，适当考虑高层，建议以小高层为主，适当考虑高层，理由有三：1、根据当前市场的普遍偏好，能够接受过高楼层的客户不在多数，高层数量偏多不利于产品的顺利销售；2、楼层越高，造价成本越高，但当地高层高价的局面还未全面形成，过高楼层不利于利润最大化；3、根据建安楼层间距的要求，高层势必减少面积。小高层楼层建议设置为小高层楼层建议设置为13层左右，商业层左右，商业2层。层。建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置，小高层其中建议电梯量按一梯两户至一梯三户配置，小高层其中3层为小户型酒店式

13、公寓，商业一层为地板层为小户型酒店式公寓，商业一层为地板卖场，二层为肯帝亚展示厅。卖场，二层为肯帝亚展示厅。商业商业小高层小高层建筑风格的考虑 产品定位：现代简约，体现新城市品质感现代简约，体现新城市品质感 区域规划层面：“建筑风格应充分体现现代技术与材料的特点”、“体现城市中心富有活力和节奏的特征”经济可行性：精致华丽的建筑风格能提升项目形象及价值，但同时带来高成本；相比而言，简洁朴实的建筑风格更具性价比 现代简约的建筑风格，以现代简约的建筑风格，以简洁朴实的变化体现品质感和现简洁朴实的变化体现品质感和现代感。代感。建筑细部表现立面处理虚实结合的立面处理，体现建筑的现代感、品质感 实：砖红色

14、/白色的外墙 虚：清透的玻璃建筑细部表现细部处理 通过飘窗、阳台等建筑构件的设置，为立面带来丰富光影变化；通过材质、色彩等元素的设置，塑造建筑立面丰富的层次感。阳台、窗台为立面带来的丰富光影材质、色彩搭配带来层次感集中景观公共活动空间 邻里空间：一种强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间 活动空间：一种强调运动、交流、实用且有价值感的共享空间 公共活动空间及公共景观的结合集中设置，既有效提升小区产品档次，又集约整合利用了高层住宅的间隔空间 结合景观轴线设置串联各景观空间的人行步道，提高不同功能空间的共享性空中花园空中花园宅间绿化扩大的邻里空间 树荫下的休闲空间，随处可见的休息位置，让人愿意在

15、这里驻足、畅谈。强调舒适、放松、精巧且有价值感的生活空间主力设置市场上主流需求的舒适型三房及经济型三房主力设置市场上主流需求的舒适型三房及经济型三房户型面积（m2）比例二房100以下5以下紧凑三房10012030%35%舒适三房12014040%45%舒适四房140160510豪华单元16018010%15%本项目户型配比本项目户型配比 吸取热销楼盘优点，适当采用认吸取热销楼盘优点，适当采用认同度高的创新设计及提高附加值方式，同度高的创新设计及提高附加值方式，提升产品价值，获得更高的利润。提升产品价值，获得更高的利润。？户型设计策略市场上的户型设计还未曾注重产品的附加值及消费者心理特征，项目需

16、要提升；消费者对户型的居住舒适度要求高，大面积房普遍受欢迎；从开发商角度考虑，户型可以在保证热销的基础上，通过亮点设计提升销售价格，获得更多利润户型户型面积区间面积区间主要功能空间开间参考主要功能空间开间参考设计亮点参考设计亮点参考客厅客厅主卧室主卧室二室100以下约3.9m约3.6m飘窗台飘窗台 大阳台大阳台三室1001204.0-4.2m3.6-3.8m入户花园入户花园 大阳台大阳台飘窗台飘窗台1201404.2-4.5m3.7-3.9m入户花园入户花园 大阳台大阳台主卧套间配衣帽间主卧套间配衣帽间飘窗台飘窗台四房1401604.2-4.5m3.9-4.2m入户花园入户花园 大阳台大阳台主

17、卧套间配衣帽间主卧套间配衣帽间飘窗台飘窗台豪华单元1601804.5m以上4.2m以上入户花园入户花园 大阳台大阳台 双主卧双主卧主卧套间配衣帽间主卧套间配衣帽间飘窗台飘窗台户型设计建议细部设计建议阳光室v通过建筑构造的方式将部分外飘落地窗的高度控制在2.2m内，是飘窗台的提升设计；v为房间带来额外的使用空间，扩展了原本呆板的卧室空间。阳光室阳光室2.2m2.2m2.2m2.2m2.22.2mm传统的飘窗台设计传统的飘窗台设计阳光室设计阳光室设计飘窗台飘窗台细部设计建议飘窗台飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘飘窗窗飘飘窗窗v飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间；v更好增加室内空间，

18、建议飘窗进深约1m；2.2m2.2m标准标准层高层高1m左右细部设计建议入户花园主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台卧室卧室主卧室主卧室客厅客厅餐厅餐厅卫生间卫生间厨房厨房卧室卧室阳台阳台阳台阳台入户花园入户花园 入户花园可提升产品品质感和舒适感，并且以一半大小计算面积，是体现产品附加值的有效途径；是体现产品附加值的有效途径；通过特殊的技术处理还可将入户花园改造成为卧室进行使用，进一步增加产品的附加值。细部设计建议首层附加值单元入户私家花园入户私家花园从楼梯进入地下的多功能室从楼梯进入地下的多功能室首层首层入户入户v建议附送入户私家花园或多功能室，提升首层单

19、元的产品附加值；户型平面参考一梯两户户型特点：户型特点：电梯间、楼梯间自然采光通风；餐厅、客厅共享入户花园景观；三开间的布局设计，两个房间客厅朝南，客厅南北对流。3房2厅2卫建筑面积：约1353房2厅2卫建筑面积：约135户型平面参考一梯三户户型特点：户型特点：品字形的一梯三户设计，令三户单元均能拥有有利的南向；电梯间、楼梯间自然采光通风；采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；3房2厅2卫建筑面积：约1353房2厅2卫建筑面积：约1352房2厅建筑面积：约85会所泛化，仅设置少量的日常娱乐健身设施作为泛会所配套；业主日常配套泛会所v物业发展规划2、五星级酒店v滁州酒店风格总结v1、古

20、朴古乡型建筑过多v2、旧搂改建过多v3、未做任何包装处理v4、尊贵未体现v5、景色资源利用不当v6、不大气肯地亚整体风格把握建筑风格建议v打造现代感现代感的五星级酒店，以大气震撼的形象引领滁州新标杆，成为滁州标志性建筑。外立面建议 满足项目高端定位升级滁州酒店档次，树立酒店标杆；力争510年之内无竞争对手可媲比或超越，对当前滁州酒店大幅提升。外墙部分采用玻璃幕墙设计，构造通透光亮的橱窗，吸引近观及路过的顾客。外立面预留大幅广告位，悬挂整齐的大幅宣传广告，渲染商业气氛。采用透光材料和渗光设计营造出美丽的灯光效果。主入口广场规划建议主入口广场主入口广场v预留主入口广场空间，提高项目的形象和昭示性，

21、聚集人气预留足够的空间，供商家作户外推广使用，提高人气和提升形象。中庭是酒店内部的焦点空间：中庭是酒店内部的焦点空间：内部交通枢纽：内部交通枢纽：平面交通动线与垂直交通动线的汇聚点 休息：休息：提供顾客休闲停留的场所 视线引导：视线引导：空间开阔,通过中庭环视周边的购物环境 增加采光：增加采光：减弱进深过大导致的内部采光差，减少压抑感 增强空间层次感：增强空间层次感：避免空间过大产生的单调和压抑，使空间灵动活跃中庭设计建议酒店中庭主入口主入口建筑楼层建议小高层为主小高层楼层建议设置为小高层楼层建议设置为13层左右，底座层左右，底座2层。层。小高层其中小高层其中3层为小户型酒店式公寓，层为小户型

22、酒店式公寓，酒店酒店客房客房第三篇、厂区办公楼地块财务分析报告v方案1、商业、住宅、酒店式公寓综合体v项目规划指标序号序号项目项目合计合计1用地面积 6660m22住宅建筑面积 19980m23商业建筑面积6000m2 4地下车库面积4000m25容积率3.0成本明细v一、土地大配套费v1土地款，60万元/亩，600万。v2大配套费，200元/平，519.6万.v3拆迁管理费，200000元。v4土地契税，土地出让金3%，18万v5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万v6小配套费，100元/平，259.8万v总计：1421万。项目成本二、前期成本v1、规划管理费，1元/平，26640元。v

23、2、规划设计费，10元/平，266400元。v3、施工设计费，8元/平，213130元。v4、景观设计费，10元/平，266400元。v5、监理招标费，2.5元/平，66600元。v6、勘察费，4元/平，106560元。v7、产权登记费，2元/平，53280元。v8、销售许可证及面积测量，1.36元/平，36230.4元。v9、房屋转让手续费，3元/平，79920元。v10、其他，10元/平，266400元。v总计：138.1560万元三、建安工程费v住宅，1000元/平，1998万元v商业，1500元/平，900万元。v半地下车库，1000元/平，400万元。v其他，20元/平米，59.96

24、万元。v总计：3357，96万元。四、其他v销售费用，销售额2%，111.896万元v推广费用，销售额1.5%，83.922万元v税费，销售额5.5%，307.714万v不可预见费用，销售额2%，111.896万元v管理费，销售额2%，111.896万元v总计：727.324万五、总计v一、土地大配套费，1421万。v二、前期成本，138.156万元v三、建安工程费，3357，96万元。v四、其他，总计：727.324万v成本共计：5644.44万项目建设及销售进度序号工作阶段2007年2008年2009年一二一二三四一二1 拆迁及土地平整 2 开工施工期 3 封顶及内装 4 销售周期 v总体

25、建设期设定约1.5年（未包括筹建期），从2007年9月至2009年6月，销售周期划定横跨2008年，借以大势，有望缩减周期及提高利润。销售收入项目销售货量共为项目销售货量共为5594.88万万元万元第一营销周期（第一营销周期（20082008年元年元月月20082008年年6 6月）月）第二营销周期（第二营销周期（20082008年年7 7月月20092009年年5 5月，月，20082008年年8 8月为可控节点）月为可控节点）物业物业类型类型建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）建筑面积（M2）销售均价（元/M2）销售收入（万元）住宅住宅7992(40%)26002077.9

26、211988(60%)26003116.88车库车库1600(40%)10001602400(60%)1000240商场商场600010年回款900，年平租金150元600010年回款900，年平租金150元小计小计5594.88万，10年收回商业成本。静态效益分析项目在可售物业销售完成后，开发投入的全部资金能项目在可售物业销售完成后，开发投入的全部资金能基本基本回收，回收，亏损亏损49.56万元万元，但，但持有持有6000平方米的商场物业。平方米的商场物业。并在第并在第10年收回年收回900万万，商业部分运营，商业部分运营周期计周期计20年，扣除年，扣除30%的运营成本费用，累计静态的运营成

27、本费用，累计静态1210.44万万。序号序号项目项目投资总额投资总额（万元）（万元）1 1项目收入项目收入5594.882 2土地大配套费14213 3前期成本138.1564 4建安工程费3357，965 5其他727.3246 6成本共计：5644.44万7 7静态利润静态利润49.5649.56累计现金流量图项目资金最大占用量项目资金最大占用量为为33573357万元，发生万元，发生在在20082008年年3 3季度，项季度，项目可通过资金滚动进目可通过资金滚动进行开发。行开发。最大资金占用量最大资金占用量成本明细v一、土地大配套费v1土地款，60万元/亩，600万。v2大配套费，200

28、元/平，400万.v3拆迁管理费，20万元。v4土地契税，土地出让金3%，18万v5土地交易费，土地出让金0.6%，3.6万v6小配套费，100元/平，200万v总计：1241.6万。项目成本v方案2、酒店式综合体v项目规划指标序号序号项目项目合计合计1用地面积 6660m22酒店建筑面积 20000m23附属建筑面积 4000m2 4地下车库面积 4000m25容积率3.0二、前期成本v1、规划管理费，1元/平，2.8万元。v2、规划设计费，10元/平，28万元。v3、施工设计费，8元/平，22.4万元。v4、景观设计费，10元/平，28万元。v5、监理招标费，2.5元/平，7万元。v6、勘

29、察费，4元/平，11.2万元。v7、产权登记费，2元/平，5.6万元。v8、销售许可证及面积测量，1.36元/平，3.808万元。v9、房屋转让手续费，3元/平，8.4万元。v10、其他，10元/平，28万元。v总计：145.208万元三、建安工程费v建工，1500元/平，3000万元v装修，2500元/平，5000万元。v半地下车库，1000元/平，400万元。v附属建筑，1000元/平，400万元v其他，20元/平米，59.96万元。v总计：8859.96万元。四、其他v销售费用，销售额2%，224万元v推广费用，销售额1.5%，168万元v税费，销售额5.5%,616万元v不可预见费用，

30、销售额2%，224 万元v管理费，销售额2%，224万元v总计：1456万五、总计v一、土地大配套费，1241.6万元。v二、前期成本，145.208万元v三、建安工程费，8859.96万元。v四、其他，1456万元v成本共计：11702.768万元成本回收v保留产权v以五星级酒店标间200间，收费368，日入住率为40%，利润率50%计算，年利润537.28万，计20年基本收回成本。v不保留产权v以70%可出售面积计算，出售面积为14000平米。v以其中10000平米单平售价8000元计算，销售收入为8000万。v以其中4000平米单平售价10000元计算，销售收入为4000万v则静态收入为

31、297.232万。两个方案对比分析 两个方案都可通过资金滚动进行开发方案一属于稳妥方案，但目前时机尚未完全成熟。方案二保留属于产权，对资金要求极高。方案二不保留产权有风险性，且回报率较低。方案开发期最大资金占用量（万元）销售利润（万元）周期方案一2007年9月至2009年6月33571210.4410年方案二保留产权2007年9月至2009年6月8859.96回收成本20年方案二不保留产权2007年9月至2009年6月8859.96297.2323年v第四篇、滁州房地产投资战略建议在企业的初创期如何做快速套现的投资项目?v1、从城市资源层面上去分析v2、从企业团队层面上去分析v3、从客户类型层

32、面上去分析v4、从区域趋势层面上去分析v5、从竞争形势层面上去分析v6、从营销机遇层面上去分析v7、从整合模式层面上去分析v1、从城市资源层面上去分析v滁州作为与泰安、威海、咸宁、特别是蚌埠等同规模同等级的拥有旅游资源的城市，旅游资源开发滞后，但之后的同时是更大得上升空间，以本地的房地产价格来看，此地正处于房价节点及上升期，在此时机介入，投资回报率会较高，尤以非常规地产的操作，所带来的经济效益及社会效益极高。v2、从企业团队层面上去分析v未介入房地产开发，但在如此大趋势下，完全可在奋进中发展、历练、成熟。中国的房地产发展印证了此经验完全可以借鉴，在房地产大潮中，前仆后继的历练了万科、万达、绿地

33、、天泰、海信、鲁能等一大批通过市场检验的成熟团队。维维、苏宁等地产新贵，也是借此趋势及机遇纵向成熟。v3、从客户类型层面上去分析v因滁州的特定优势资源，其客户资源已不是仅仅局限于当地消费，借助长三角经济区强势客户完全可促成项目高利润的开展。则在地域建立第一品牌，以滁州为平台，向其他优势地区进驻，历练出肯地亚地产成为地产界的精英新贵。v4、从区域趋势层面上去分析v滁州目前处于地产开发的启蒙发展过渡阶段，尚未有强势公司进驻，所该地资源丰富且成本较低，在普遍直线上升的地产业的影响下，定会随大势发展。而现时正处于过渡期末的转型期，时间较短，适宜迅速扩张。v5、从竞争形势层面上去分析v据悉，上海绿地已与

34、滁州结成战略合作伙伴，但尚未启动。析，意欲作为战略储备之地，贵司适时介入，必将使其司跟风介入，带动当地地产发展，再此期间，利润上升空间较大，经营风险较小，产出比较高。v6、从营销机遇层面上去分析v在此大环境下，营销战略步骤建议如下：v1、晚启动厂区、办公区土地（等待时机）v2、购地开发（近山景区域）v3、办公区开发（五星级酒店）v4、购地待动（近山景区域）v5、厂区开发v6、二次购地开发外部环境A、机会B、威胁C、不确定性D、资源可获得性内部环境A、优点B、弱点C、特色能力D、管理模式E、过去业绩总裁、高层管理团队战略决策全程操作土地决策规划设计施工管理物业管理有效性结果目标利润品牌机制人才资

35、源网络决定使命资源整合7、从整合模式层面上去分析简单稳定低不确定性1、少数外部因素并且外部因素相似2、因素保持相同或变化缓慢中低不确定性简单不稳定中高度不确定性相似外因少且因素变化频繁且不可预测高度不确定性房地产环境变化环境复杂性稳定不稳定简单复杂不确定性战术流程设计战略流程设计培养市场直觉全程操作打嬴各场战斗获得系统优势形成整合能力复杂整合圈1、资源整合2、投资分析3、土地决策4、价值研判5、市场定位6、营销主题7、规划设计8、建筑施工9、市场推广10、物业管理高层流程设计战略流程经营流程保障流程目标购房者营销策划机构规划设计人员工程施工管理市场推广机构市场潜在机会分析市场定位与产品概念规划

36、设计方案项目价值推广全程整合操作：跨职能的项目领导小组规划设计顾客需求资金滚动成本会计开发周期控制市场营销物业控制建工控制分期开发公共关系品质计划v8、从企业战略层面上去分析v1总体战略总体战略v以房地产开发为主业，以肯帝亚品牌为依托，以住宅产品保证基本以房地产开发为主业，以肯帝亚品牌为依托，以住宅产品保证基本利润，以旅游地产获取高额利润，立足滁州，幅射长三角二三级城利润，以旅游地产获取高额利润，立足滁州，幅射长三角二三级城市。市。v发展战略：立足滁州，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象发展战略：立足滁州，实施稳健策略下的适度扩张，加强企业形象识别系统（识别系统（CIS）建设，精心打造和维

37、护肯帝亚房地产企业品牌，）建设，精心打造和维护肯帝亚房地产企业品牌，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。v成本战略，建立以经济效益为中心的成本领先战略。加强成本控制管理，在房地产微利时代，成本管理是赢得项目价格优势的重要基础。v肯帝亚要坚持以适应市场要求的经营理念，完善的品牌经营战略为指导，精心打造公司品牌。发挥肯帝亚地板固有的企业品牌优势，努力在住宅小区规划设计、环境建设、工程质量、配套设施、管理和服务等各个重点环节上取得最佳的效果。v永不停歇的创新战略。在房地产开发的各个环节，努力做到不但比过去做的好，还要比竞争对手做的好

38、，创新是企业赢得超额利润的重要手段。v2投资战略投资战略v21投资方向投资方向v土地土地v由于政策规定一般土地出让是按项目出让，国家不允许进行土地炒卖。为保障北辰房地产业务持续滚动发展，储备一定量的土地是必要的，若能凭肯帝亚地板与政府创立的关系便利地取得一手地，且位置优越，v在完善整个肯帝亚房地产公司的企业内部架构之前，肯帝亚集团应该在各地产大鳄进驻滁州之前加紧“圈地”，以及与目前手中有地的部门和公司达成合作协议，并寻找合作伙伴进行开发和销售。v（2）普通住宅）普通住宅v 根据经济学家分析，进入住宅投资的时机应当在住宅需求上升之初或在通货膨胀之初。根据对社会经济发展形势分析，目前中国经济正处在

39、通货膨胀期，而滁州正处于房地产产品更新阶段，购买潜力刚刚被激发，正是房价上涨的高速期，所以应把握时机，选择住宅作为重点投资方向。根据前文分析，滁州普通住宅需求潜力在未来几年仍然很大。v（3）高档公寓和别墅）高档公寓和别墅v 由于滁州的地理位置和房价都具有先天优势，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周边地区的群体来滁州置业。这一部分人消费能力强，要求品质高，对高档公寓和别墅产品需求较大，别墅产品的利润率很可观，但是出售风险相对较大。肯帝亚集团若有长线投资打算，即迅速圈地建设别墅，将有较为可观的现金流入。v（4）经济适用房）经济适用房v随着国家对房地产政策有限制需求到增加供给的转变，二

40、三级城市建设经济适用房、限价房和廉租房的力度必将加大。肯帝亚集团与政府有良好的关系，但是由于利润率受政府限制，加之对开发企业有一定的资质限制。现阶段，肯帝亚不宜参与经济适用房开发，但可随着公司实力的增强逐渐参与进来，作为稳定的利润保障来源，也可凭此建立与政府更密切的合作关系。v（5）写字楼）写字楼v投资写字楼所担的政策风险、经济风险和财务风险都要远高于投资住宅。因此，写字楼开发不应作为肯帝亚的投资重点,但若有好的地段,在分散风险的情况下,可适时介入，作为自有优质物业，长期持有。v22投资区域投资区域v从目前滁州房地产发展趋势来看，琅琊山脚下和城市中心都是重点发展方向。特别是琅琊山脚下的区域，目

41、前土地供应量较大，且最具升值潜力，肯帝亚公司应密切关注这些区域。v23投资策略投资策略v由于目前滁州房地产业处于“群狼环视”的阶段，安徽类似城市的房地产都已被炒热，预计滁州的房地产开发市场在今后几年内，发展前景广阔，但是也将面临越来越激烈的竞争。v肯帝亚集团在投资组合上，应采用：v短线长线相结合、低风险项目和风险高项目相结合的方式，以住宅特别是中档住宅开发为主，并为企业的滚动发展不断储备土地。长期可以适当开发别墅和花园洋房项目。v土地储备与物业开发相结合。建议目前年开复工面积控制在100亩左右，土地储备量与公司的物业开发量相协调，避免出现今后无地可开发或土地储备过多的局面，未来3-5年土地平均

42、储备量为500亩左右。v3融资方案建议融资方案建议v最佳方式：利用肯帝亚地板企业优质资产向银行贷款；v理想方式：通过土地担保或抵押方式向银行贷款；v可以接受方式：合作开发，利用合作方资金v4风险规避措施风险规避措施v认真研究国家金融政策，充分考虑通货膨胀对房地产投资的影响，投资决策时考虑银行利率提高的可能性。v（2）当房地产开发处于成熟期，切忌盲目追求高利润，当审慎决策避免盲目投资，在经济上升期加大投资，降低风险；v（3）谨慎选择房地产项目投资，利用不同类型物业投资相互补充，不做资金缺口的房地产投资，提高整体的抗商业风险能力；v（4）在长三角二级地区打造肯帝亚品牌，尽可能扩大投资规模，限制竞争

43、项目的出现；v（5）加强房地产投资项目经营管理，防止亏损，提高盈利水平；选择合适的分包商，降低成本、保证信誉；v（6）建立科学体制，完善用人制度，发挥专门人才优势，防止重大失误；v（7）建立预警系统，对项目实施分析、反馈和控制基础上，防止严重偏离目标；v（8）在自然灾害小的地方进行投资，投保自然灾害和意外事故保险，转嫁风险。v总总 结结 论论v发展战略：立足滁州，在有充足资金保证的情况下，实施稳健策略下的快速扩张，加强企业形象识别系统（CIS）建设，精心打造和维护地产品牌，并利用肯帝亚地板本身品牌影响，建立以品牌创立为核心的内涵型、集约化可持续发展战略。v产品定位：以住宅（特别是普通住宅）开发

44、投资为主。视土地资源、视开发时机推进高档物业；住宅开发以商品住宅开发为主；暂不参与开发经济适用房。v开发规模：年开复工面积10万平方米，年竣工面积5万平方米以上，未来3 5年土地年均储备量500800亩。v投资区域：充分发挥肯帝亚在滁州的地域优势，紧紧把握房价告诉上涨的历史机遇，不失时机向优质区域拓展。v土地储备：发挥企业与政府的良好关系，参与土地整理，依据开发规模、资金实力，适时获取优质土地储备，实施动态管理，增强企业发展潜力。v长远目标：在确立了良好的品牌和营造出优质社区的基础上，利用资金优势，运用资本运营手段，参与目标市场企业的资产置换、兼并、收购、重组等、寻找战略合作伙伴，形成强强联合，增强获取资源的能力，进行规模化经营，立足长三角，面向全国。房地产策划大全