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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022-9-14城市综合体发展的五种模式城市综合体发展的五种模式城市综合体发展的五种模式模式一城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四项目的区位条件不
2、是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式五CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心典型案例典型案例深圳华润中心，总建面深圳华润中心，总建面5050万平方米万平方米 的大的大型综合性商业设施型综合性商业设施一期一期二期二期p 写字楼写字楼4.24.2万平米万平米 国际标准5A甲级写字楼p 酒店酒店66万平米万平米 超五星级酒店君悦酒店p 购物中心（万象城）购物中心（万象城）18.818.8万万 华润万象城定
3、位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心p 公寓公寓1.51.5万平米万平米 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务p 商业街商业街9.59.5万平米万平米 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等p 住宅住宅99万平米万平米 将建成深圳顶级豪宅典型案例典型案例元一时代广场，合肥第一元一时代广场，合肥第一MallMall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米）概况概况：总建面16万平米，其中商业面积8万平米，4层裙房商业 定位定位：安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园 主力店主力店：国美电器、华联超
4、市、电影院、KTV、大型百货 销售方式销售方式：无经营权，返租10（税前）10年，头三年返租资金抵按揭p 4 4层商业层商业 8 8万平米万平米 1234元一时代广场元一时代广场天骄国际天骄国际金色地带金色地带温莎杰作温莎杰作B B区区A A区区从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断，项目不适合发展商业核心模式合判断，项目不适合发展商业核心模式n 市场竞争激烈市场竞争激烈n 开发资金限制开发资金限制n 销售目标限制销售目标限制 上海商城上海商城五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 p 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格
5、构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口p，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。信兴广场信兴广场总建面28万，其中写字楼14.4万p 写字楼写字楼14.414.4万万m2m2深圳的顶级写字楼，一直保持着95以上的高入伙率p 公寓公寓4.34.3万万m2m2（未含设备层及避难（未含设备层及避难层）层）33层的顶级商务公寓，服务于跨国企业的高层管理人员以及部分对形象要求比较高小型企业p 商业商业3.43.4万平米万平米标准的吉他型商业，原为深圳最顶级
6、的百货，但随着城市其它大规模商业兴起而逐步衰落合肥财富广场合肥财富广场总建面总建面20.520.5万，其中写字楼万，其中写字楼13.513.5万，万，占到占到66%66%p 写字楼写字楼13.513.5万万m2m2写字楼分三期开发，一期4万平米，二期6.5万平米，三期3万平米p 公寓公寓22万万m2m2第三期开发公寓，作为写字楼配套产品p 商业商业55万平米万平米一二期商业以写字楼底商为主，三期发展3万平米的大型集中商业，弥补区域商业功能缺失，同时增加自身的盈利能力A地块地块写字楼核心模式成功的关键驱动因素写字楼核心模式成功的关键驱动因素KPI体系体系外因外因内因内因星河国际星河国际深圳中心区
7、高密度高层住宅类物业，底层深圳中心区高密度高层住宅类物业，底层满布商业消化部分容积率满布商业消化部分容积率p 占地占地3.43.4万，建面万，建面23.523.5万平米，容积率万平米，容积率4.54.5p 住宅建筑面积住宅建筑面积15.315.3万平米，万平米，950950套；套；p 商业商业4 4万平米（两层满铺），深圳天虹入驻万平米（两层满铺），深圳天虹入驻（百货）（百货）p 停车位：停车位：17951795辆辆合肥金地国际合肥金地国际2929万平米，高品质住宅、公寓万平米，高品质住宅、公寓树立形象，带动商业街的发展树立形象，带动商业街的发展p 住宅住宅1717万万m2m2总体容积率3.3
8、p 商务公寓及办公商务公寓及办公9.29.2万万m2m22栋楼中楼（约3.2万平）1栋为国际商务公寓（约1.6万平）1栋为办公型SOHO公寓，共约3.2万平3-4裙楼作为办公楼：约1.23万平）p 商业商业2.42.4万平米万平米住宅核心模式的两条发展路径：住宅核心模式的两条发展路径：住宅住宅+集中商业集中商业住宅住宅+商业街商业街香港太古广场香港太古广场 总建面约总建面约4848万平米，其中写字楼占万平米，其中写字楼占4343，酒店占，酒店占2929，商业公寓均占，商业公寓均占1414面积（万平米）面积（万平米）档次档次总面积（万平米）总面积（万平米）太古广场一座8甲级太古广场二座6.5甲级
9、太古广场三座6甲级港丽酒店513间五星香格里拉酒店565间五星万豪酒店602间五星商业商业购物中心6.5顶级6.66.6柏舍136间顶级曦暹轩243间顶级公寓公寓约6.7约6.7名称名称写字楼写字楼20.520.5酒店酒店约14约14总建面为总建面为6666万平米，写字楼占万平米，写字楼占25.825.8，酒店占，酒店占19.719.7，商业占，商业占24.224.2，公寓占，公寓占30.330.3 p 写字楼写字楼1717万平米万平米 一座高135米，28层，五层以上办公部分：4.9万平米 二座高151米，32层，五层以上办公部分：5.7万平米 三座高167米，36层，五层以上办公部分：6.6万平米p 酒店酒店1313万平米万平米 超豪华酒店兹卡尔顿 国际五星级酒店万豪p 商业商业1616万平米万平米p 公寓公寓2020万平米万平米写字楼写字楼购物中心购物中心均衡核心模式成功的关键驱动因素：均衡核心模式成功的关键驱动因素：KPI体系体系外因外因内因内因
地产城市综合体发展的五种模式
