人口老龄化日益严重 养老地产在求索中前行

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1、人口老龄化日益严重 养老地产在求索中前行摘要2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到 2030年，中国将成为全球 人口老龄化程度最高的国家。数据面前，人口老龄化的社会问题日益严重的同时，数目庞大的老年产品和 服务需求似乎又带来了老龄产业蓬勃发展的历史机遇。2011 年国家统计局公布的第六次全国人口普查数据显示，截至2010年 11月1 日零时， 我国60岁及以上人口占比为 13.26%，65岁及以上人口也已经达到 8.87%。2011年以后的 30 年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，到2030 年，中国将成为全球人口老龄化程 度最高的国家。到 2039 年，我国将出

2、现不足两个纳税人供养一个养老金领取者的局面，这 被称为“老龄社会危机时点”；而预计2050 年中国 60岁以上老年人将占3 成，达31% 数据面前，人口老龄化的社会问题日益严重的同时，数目庞大的老年产品和服务需求似乎又 带来了老龄产业蓬勃发展的历史机遇。越来越多的开发企业、保险企业及其它老龄产业相关 企业投身到养老地产行业中来，本期地产大咖谈，我们邀请到山东省人大代表、山东幸福世 家老龄产业投资有限公司董事长徐险峰先生和山东财经大学房地产研究中心副主任孙大海 博士一起探讨养老地产的发展状况。Part1您认为养老地产在我国是一个朝阳产业吗？目前国内养老地产行业发展状况如何？徐险峰：养老地产目前在

3、我国的确是个朝阳产业。从数据来看，我国人口老龄化现象越 来越严重，2012 年年底我国人口老龄化率已经超过 14%。山东作为人口大省，截止到今年 7 月 1 日人口老龄化率已达到 17% ，到 2015 年可达到 19% ，而到 2020 年将高达 22.3% 。老龄 化带来的问题已经爆发，而更大的爆发点将是在 2015 年到 2030 年期间。老龄化带来的众多矛盾是国家难以承受的，养老产业需要更多的社会力量、企业力量共 同介入发展。从养老地产近些年的发展来看，各种投入到养老产业上的产品水平参差不齐， 真正成功、成熟的案例不多，从产品形态、经营理念到盈利模式都处于探索发展阶段。目前 国内一些大

4、型房企也意识到养老地产行业的重要性，也切入到养老地产中来，共同来探索养 老地产产业的发展模式。孙大海：养老地产追根溯源是中国快速步入老龄化社会的必然结果,根据最新的一组数 字显示，2009 年全国 60 岁以上的人口已达1.67 亿，占总人口的12.5%，到 2015年这个比 例预计会超过 15%。因此不难预测，未来10-20 年，养老地产在中国会有比较旺盛的市场需 求。但从目前来看，养老地产是否是朝阳产业仅从需求角度看显然是不够的，养老地产配套 设施是否到位、融资渠道是否顺畅，运营模式是否正确以及政府在土地供应、政策、税收等 方面是否给予支持和配合都是影响养老地产生存以及持续发展的关键因素。

5、养老地产在国外已有较长的历史，就国内情况来看，目前仍处起步阶段。但我们可以看 到，如今的房地产行业正经历着从常规的住宅、商办等领域向更为专业和细化的市场进行转 变的过程，而养老地产的产生一方面是行业重塑自身价值的尝试，另一方面也是对老龄化社 会的积极应对，因此发展潜力和空间不可小觑。Part2对于养老地产项目来说，产品开发和后续服务您认为更应该注重哪一个？徐险峰：真正的养老地产一定是以后续服务为重点，项目企业在开发建设完成以后以自 持或者租赁的方式进行可持续的长久运营。养老地产，不仅仅是地产，实质上涉及到更多的 内容，比如老年护理、乐龄服务、医疗康复，这些才是养老地产的核心。目前市场上也存在

6、一些房企以养老的名义做地产，这是一种投资行为，后果就是产品卖出之后没有后续的维护， 导致出现“空城”，这不是真正意义上的养老地产。我认为养老综合体是未来养老地产发展的一个方向，不管是房企还是老龄产业企业，独 立开发也好，合作运营也好，所提供的一定不只是房子、床位，所提供的相关配套设施和服 务才是重中之重，最终实现“老有所养、老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”的五 老状态。孙大海：如果我们把养老地产项目比作一个完整的人，那么产品开发是人的骨骼，后续 服务则是人的血和肉，二者缺一不可。对于一个成功的养老地产项目而言，产品研发自然是 关键，这种产品的研发与常规的住宅有着很大的区别，不仅体现在表

7、面的设计细节上，诸如 入户门的坡道设计（便于轮椅进出）、沿墙壁或卫生间设置扶手等辅助设施以及各餐饮、娱 乐、医疗等功能分区的动线连接，还体现在整个项目的选址、周边生态环境等等方面。目前 我们国内许多大型的房地产开发企业对特殊产品的研发能力已经毋庸置疑，但是对于养老地 产后续运营模式和服务体系配置的研究和探索却相对较少。Part3“养老地产只是养老产业的一个载体”，您怎么看待这个观点？徐险峰：养老地产只是养老产业的一个部分，称其为载体也只是部分载体。以幸福世家 在泰安的泰山国际养老养生城为例，规划用地 1552 亩，100 多万平米的建筑面积，最多也 就能提供 2 万个床位。因为在这个综合体中，

8、25%到 35%的面积是医院、老年大学、休闲养 老设施等等社区配套，养老综合体是一个浓缩的以老人为主要生活人群的社会，居住只是其 中的一小部分。而山东目前 1700 万的老年人群，假设90%以居家养老式服务为主，其它 10%左右的人群 需要养老机构这种载体，对于这10%也就是 170万人群来说，目前所存在的养老院养老机构 也是远远不能够承载的。这就需要更多的既能够提供居住、又能够完善各种配套服务的养老 综合体。孙大海：虽然近几年越来越多的企业开始尝试向养老地产转型，但试图通过几个项目就 能够一劳永逸的改变中国传统的养老观念，解决中国人养老问题的想法显然过于简单。养老 产业是一个完整的体系，比房

9、地产业的范畴要大的多，涉及到包括房地产、医疗、保险、社 会保障、社会服务等多个行业，对于开发企业而言，承担的更多的是项目开发、硬件设施建 设以及进行资源整合的职能，因此从某种意义上讲，养老地产确实只是养老产业链上的一环， 是养老产业落地的载体。Part4养老地产项目较传统养老院敬老院有哪些先进性？其盈利点和社会意义如何共存？徐险峰：目前我国传统养老院、敬老院经营状态普遍很差，入住老人数量少，经营入不 敷出，导致服务设施和服务条件下降，而由于收入低高素质的员工也很难留住，这就进入一 个恶性循环。即使是定位非常高端的养老院，由于缺乏家的氛围，加之传统观念的影响，入 住率也很低。养老综合体所提供的不

10、仅仅是居住条件，更多是提供老人健康生活方方面面的服务。比 如，综合体内部引入的医院一定是当地最好的医院，通过呼叫系统提供的医疗、服务方便的 紧急呼叫，大大节省了老人突发疾病突发事件的救护时间，对于老人来说，突发急病，抢救 时间就是生命成本，也是健康生活质量的保证。从营造氛围来讲，养老综合体为老年人提供 的是一个自己的老友圈子，通过老年大学、活动中心及生态种植园等活动场所形成自己健康 的生活状态和社交圈子。同时，养老综合体费用未来是和养老保险、医疗保险相结合的，最 大程度上为老人提供方便。孙大海：养老地产项目和传统的敬老院在参与主体、运营模式、 配套服务等方面都存在较大差异。狭义上的养老地产是指

11、一种从建筑设计、园林规划、装饰 标准等方面都进行了适老化定制和改进的一种产品形态，同时，养老地产还将很多诸如护理、 医疗、康复、健康管理、文体活动等软性服务融入产品之中。而养老院则一般指为老年人提 供养老服务的社会福利事业组织。西方的养老院通常由地方政府和慈善机构主办，用来接济 那些依靠救济户和低收入的老人。因此，中国的养老院是在农村的“五保户”的基础上发展 起来的。对于很多养老地产项目而言，出售或出租养老住宅或养老公寓确实是其回收资金并 保证后续经营的保障，但如果只追求经济利益，那么这种项目的开发则成了打着做养老产业 的旗号进行圈地或者纯粹的房地产开发了。Part5目前济南真正意义上的养老地

12、产项目尚属空白，您怎么看待其未来发展？徐险峰：目前济南真正意义上的养老地产项目特别是养老综合体发展空间还很大，也有 些打着养老名义做地产的项目，但是并不是很成功。济南未来有条件发展养老综合体的位置 一定是“离尘不离城”，既要是环境、水质、植被条件好的城郊，还得同时满足交通便利、 项目体量足够大的条件。目前，我们的养老综合体在济南的项目还在选址中，重点从济南南 部、东部和西部高铁三个板块考虑。对于养老综合体这种新型养老模式，从国务院到各省都有明确的扶持态度。2012 年 12 月 5 日，山东省政府就出台关于加强社会力量参与养老服务设施建设的意见的文件，从土地、 税收到建设、床位补贴等都有明确的

13、扶持，尽管力度相对开发运营成本还是比较小，落实也 有时间周期，但从大方向上表明了一个明确的扶持态度。未来养老地产产业一定会被越来越 多的企业重视，让我们大家共同探索行业成熟可持续的发展运营模式。孙大海：目前在北京、上海、深圳等一些城市已经有养老地产项目落地，济南市场目前 还没有真正意义上的养老地产项目，当然这也与济南房地产市场整体发展水平和发展阶段有 关，但我们不能否认，养老地产在未来确实有很大的发展潜力和发展空间，因为随着人口老 龄化进程的加快、人们消费观念的改变以及对于生活品质和生活体验追求的不断提升，这种 需求是客观存在且不断释放的。目前很多企业也在积极的研究和探索，并将养老地产作为企

14、业未来发展的重要战略方向，相信在不久的将来，我们也会在济南看到真正意义上的养老地 产项目。山东省作为全国第一老年人口大省，老年人口已达1413 万，占全省总人口的14.75%。 老龄化急剧发展的形势一方面对社会经济是一大严峻挑战，从另一方面来看，这也为老龄产 业的发提供了发展空间和机遇。行业规范急需制定“社会养老，标准先行”。老龄产业涉及的范围广、层次多，只有老龄市场行业规范才 能保证老龄产业的发展方向，只有管理有据，才能推动社会养老体系健康有序发展。但就目 前山东省老龄产业发展来说，仍存在行业体系不健全，行业规范不明确，生产规模小，产品 单一，企业抵御金融危机和市场竞争能力弱等问题。“银色产

15、业发展过程中的风险分担应该明确，以养老院为例，养老院里的老人出意 外或生病后，养老机构和老人儿女之间风险怎么分配？另外，养老院看护人员的从业资格审 查也很重要，必须严格规范。”山东大学经济研究中心经济学教授，法经济学研究所所长魏 建在谈及老龄产业面临的问题时对记者说。对老年产品的合法化、现有养老机构的规范化、老年服务的合理化等问题的担忧，也从 侧面反映了目前老龄市场的弊端，这些问题如不改善，将大大助长不合格产品在市场上流通， 给社会稳定带来后患。“制定产品标准是老龄产业发展的基础和关键，近期由山东省老年产业协会着手承办筹 建山东省社会养老标准化技术委员会就是一个好的开始。”山东老年产业协会会长

16、、中国社 会福利协会常务理事裴建华对记者说，“目前老年产业仍处于务虚阶段，从务虚阶段转到务 实阶段仍有很长一段路要走。要想真正刺激这一产业发展，应该从老年产品的专用市场做起， 例如建设老年产品专用商场，并对商场的商户免场租费、管理费，在税务上给予优惠。”消费观念亟须改变消费是拉动经济增长的三驾马车之一，然而诸如节俭、把钱花在儿女子孙身上等一些老 年人固有的消费观念在很大程度上阻碍了老龄市场的发展。“老年人的消费观念在很大程度上受现有养老保障状况的影响，老年人觉得养老保障心 里没底，再加上医疗制度改革中仍存在的看病贵的问题，老年人一旦生病可能会把整个家庭 的所有积蓄砸进去，这样，老年人有钱也不敢

17、花啊！”山东济南老年人大学校长徐同胜对记 者说。而魏建也在采访中提到，受“养儿防老”这一固有观念的影响，社会养老从观念上来讲 还不够开放，现在也以“居家养老”为主。家住济南市历下区的刘献和老人就是这么一个例 子，他认为自己目前“居家养老”非常幸福，有子女陪伴，身体好的时候偶尔还去附近的广 场跳舞，大部分时间待在家里，养老退休金不少，但是花得却很少。“其实很多老年人手头并不缺钱，但刺激老年人敢消费，去消费并不是一蹴而就的，引 导和培养需要时间。我们准备组织老年旅游，办老年驾校，老年人有了代步工具，就能走得 远了，消费的机会也就多了，再结合老年商场和老年理财卡消费等，老年产业的发展指日可 待。我们

18、在引导老年人消费这一块还是有很多想法的，正在努力一步步地实现！”裴建华在 说到未来对老年人怎样度过幸福晚年生活时信心满满。老龄市场亟待推进“山东的老年产业正处在一个萌生期，还不成体系。还没有形成完整的产业体系、政策 体系和完整的金融支持体系，这些都不够完整。尽管山东老龄化趋势比较严重，但还没有把 它当作一个很重要的产业来发展，也没有找到相应的产业突破口。”魏建表示，比如产业体 系上，需求不足、投资水平积极性不高，政策上的法律风险分配不明确，尽管有财政、金融 的支持政策，但力度较小，不足以使民营资本能够看到盈利的可能和空间；在金融支持上， 相应的专项养老产业和养老产品几乎没有，还都处在一个探讨和讨论的阶段，这都是现在面 临的问题。“老年产业投入大、周期长、收益小、见效慢，再加上老年人需求差距大，需求量不确 定，所以企业对老年人市场不如对年轻人市场重视。”徐同胜在接受记者采访时表示，以济 南老年人大学为例，老有所教、老有所学可以为老年产业提供一个发展思路，重视老年培训 产业的发展，真正为老年人服务。“从整体上来看，山东发展银色产业有着良好的发展前景，挑战很大，但机遇更大。 正因为山东的老龄化水平比较高，现实的需求会比其他省份更加迫切。”魏建表示。