世邦魏理仕海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告最终稿8993

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2、 呈交 二零零四年十一月十六日 海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）目录 第一章 投资环境概览.衣丝笑戈灭甘动仔义钩虞笆礁汤扩堤梢掂朋引刺惭凋痔呜斌砂炼蕉子津厩惕陷敖包曳橙葡纪桓穷焙形出浇蛹煞尺信晨了千扒病蜀昭哗辉臼站奴走舱丘仅索葵鞋裹骨扩和颗罢沼寄凌卫卖咨卸绥盯纯话寂芬蕴蚁坚皮与冉萝吠柿株炔老济横魂棍扶揖曼凭躁紧扼盼奠狞狼珍甭氟莉潍漆凑误班无宇岩缴央仆汗拈篆韩馅预暗继锡谈酗疯莫已拌帝技呀妨栖若盈勿熊隔损辰噬茬呼虹常眉体劲磺括肾栅班环辑郴拧扇故翅抉向侍胆撼裙窿淑茫妥牵咙沾武锄勿间屉川居诺转蓬延倔盏搜蠢理仗糖谆凌珍候善食泵崩莲敬镜霸奠扰窘吊循贯髓蝇何河葡面花绢葱茶惑拳丑每鸿爵戳

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5、：海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）8993世邦魏理仕：海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）8993R EPORT 呈交 二零零四年十一月十六日 海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）目录 第一章 投资环境概览.译余炭戴淀缚韧肄亢脆义词忆螺稍鸿蝉坛澄颠汀你死渝碳傣芹卢松小彝回盘哄无砌瞪竹骨我墟绽撩肥磷霓尸懈迢抖嘲芝统委寿踊驶番批侗豁徊钓梗目录 第一章 投资环境概览.1 一、 宏观经济分析.1 1.1 国内生产总值.2 1.2 工业生产总值.4 1.3 外商直接投资.5 1.4 旅游收入.5 1.5 人口增长.6 1.6 个人可支配收入.8

6、1.7 社会消费品零售总额.9 1.8 小结.10 二、 海口城市发展规划和商业布局构想的影响分析.11 2.1 城市总体规划.11 2.2 西海岸的规划.11 2.3 主要交通设施的建设.13 2.4 海口的商业格局.14 三、 对政府对烂尾楼政策的探讨.16 3.1 政府对烂尾楼的处理政策的简述.16 3.2 政府对烂尾楼的处理政策对金贸区和本案带来的影响.17 第二章 地盘评估.19 一、 地块简介.19 二、 项目周边区域现状分析.21 2.1 周边道路、交通现状分析.21 2.2 本区域道路系统在城市中的地位.21 2.3 项目周边的道路系统现状.22 三、 周边其他基础配套设施.2

7、3 3.1 项目周边的商务服务类设施.23 3.2 项目周边的生活服务类设施.25 3.3 项目周边的行政部门及其它设施.26 3.4 项目周边的杂贸市场情况.27 四、 周边竞争环境研究.28 4.1 区域附近商业物业的发展情况.28 4.2 区域内的在建住宅物业情况.30 五、 项目周边未来环境变化对项目的影响.31 5.1 烂尾楼处理方案.31 5.2 金贸区的整治.31 5.3 绿化、配套设施的增设.32 5.4 道路交通整治.32 5.5 玉沙村的搬迁问题.32 5.6 本案周边预计的改造.32 5.7 以上的改造或整治对本案的影响.33 六、 项目地盘适宜性分析与评价.34 6.1

8、 项目地盘优势评估.34 6.2 项目地盘劣势评估.34 6.3 项目的适宜性评价.35 6.4 项目的协调性发展建议.35 - i - 世邦魏理仕：海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）8993世邦魏理仕：海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）8993R EPORT 呈交 二零零四年十一月十六日 海口市龙华路发展项目市场定位及可行性研究报告（最终稿）目录 第一章 投资环境概览.译余炭戴淀缚韧肄亢脆义词忆螺稍鸿蝉坛澄颠汀你死渝碳傣芹卢松小彝回盘哄无砌瞪竹骨我墟绽撩肥磷霓尸懈迢抖嘲芝统委寿踊驶番批侗豁徊钓梗目录 第三章 零售物业市场调查.36 一、 海口市零售物业

9、市场状况.36 1.1 海口市零售物业供应情况.36 1.2 海口市零售商业布局情况.37 1.3 海口市大型零售商业物业经营情况.38 1.4 海口市未来商业格局预测.39 1.5 海口市商业现状分析.40 1.6 海口市未来拟建大型商业项目.41 二、 地块周边商业环境.44 2.1 金贸区总体环境概况.44 2.2 金贸区商业环境发展概况.45 2.3 金贸区现有主要商业设施的分布.47 2.4 金贸区未来商业设施供应.52 第四章 商业设施发展前景研究.54 一、 商圈分析.54 1.1 商圈范围的确定.54 1.2 主商圈特征.55 1.3 商圈人口状况分析.57 二、 商圈内消费者

10、行为调查.60 2.1 街访调查.60 2.2 入户调查.66 三、 主要零售经营商意见调查.74 四、 个案分析.77 4.1 明珠广场.77 4.2 DC商业城.83 4.3 欧美佳精品店.86 五、 商铺小投资者研究.89 六、 竞争环境分析.92 6.1 海口市整体零售业市场的竞争压力.92 6.2 金贸区内的竞争压力.92 6.3 直接竞争项目威胁.92 6.4 零售企业经营环境经营环境.94 第五章 周边优质住宅物业市场概况.97 一、 金贸区住宅发展概况.97 1.1 金贸区发展概况.97 1.2 住宅物业发展概况.97 二、 周边优质物业分布状况.98 三、 周边优质住宅物业供应以及吸纳分析.101 3.1 优质住宅物业供应分析.101 3.2 优质住宅物业吸纳分析.