房地产基础知识大全.ppt

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1、房地产行业基础知识 主讲人： xxx,一、房地产名词 二、房地产建筑形态 三、房屋分类 四、何为五证二书 五、何谓物业管理 六、何谓智能化 七、住宅基础配置 八、认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（一）房地产名词,1、房地产：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移动，因而又称为不动产 2、土地使用权：使用国有土地所使用的权利，主要指建筑内容，使用年限。土地使用权出让年限：（最高年限）1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、商业、旅游、娱乐用地40年 ；4、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；5、综合或其他人用地50年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签

2、定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。 3、房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 4、三通一平：水，电，路(通),场地平整 5、配套设施：主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施,6、容积率：规划地块内各类总建筑面积与规划地块面积（红线以内）之比；别墅容积率一般在1.3以内，多层容积率一般在1.8以内，小高层在2.5以内，高层在2.5及以上；(目的为限制小区人口密度比) 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内(%) 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积 9、建筑面积：整个建筑每一层累积加起来的面积总和 10、楼间距：板

3、式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0-20度时最大，为1.7（新建区）；1.6（改建区）。单栋塔式建筑在两侧无其他遮挡建筑时间距系数不得小于1.0；多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.2。 11、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比,（一）房地产名词,12、得房率(公摊)：套内使用面积与建筑公共（外保温）面积比 13、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离，它要满足一个比例的要求，以冬至（或大寒）日（太阳距地球最远）为计算依据，透过前栋楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于1-2（3）小时 14、中线：指墙中间的一条线，到两

4、个墙中间的距离 15、层高：本层建筑地面至上一层建筑地面的高度；住宅标准层高一般为为2.8-3.0米 16、净高：本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度 17、承重墙：指支撑着上部楼层（楼板）重量的墙体；也起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。在工程图上称为承重墙，是该建筑的结构承重构件的称谓，是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体,（一）房地产名词,18、非承重墙：指不支撑着上部楼层（楼板）重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用。如在工程图上称做中空墙体或填充墙（如砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等；也可称做为隔墙），是指不是支撑上部楼层墙、楼板重

5、量的墙体 19、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台 20、动线：进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上 21、预制板：指预先按照尺寸统一制作的砼楼板（包括预制平板、预制空心板），到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗渗性较差。厨、卫房间不采用预制板 22、现浇板：指在施工现场直接用砼浇注的楼板,（一）房地产名词,23、销售面积：销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积 24、套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 25、分摊的公用建筑面积：分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积；公用

6、建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和 26、建筑密度：规划地块红线内各类建筑基底占地面积与规划总用地块面积之比；一般为3040,（一）房地产名词,27、绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率；一般新建社区绿地率在30-35左右 28、住宅的层高和净高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层之间的层高度，在建筑称谓上这个高度就叫层高；它通常包括下层地板面或楼板面到上层地板、楼板面之间的距离。目前，一般住宅多层层高在2.83.0米左右(规范规定建筑层高不得小于2.6m），高层、小高层在2.9-3.2米左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净距离。,（一）房地产名词,29

7、、住宅的开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙中到另一面墙中之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3.04.5米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性 30、住宅进深：指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙中到后墙中之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右（与开间的比例关系），一般不任意扩大。,（一）房地产名词,31、砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的混合的钢筋混凝土配料，包括楼板

8、、过梁、楼梯、阳台、挑檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于使用和抗震要求，砖混住宅一般控制在5、6、7层（室外地面距屋檐高度不超18-21米）。 32、其他结构类型：1、框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱；用轻质的砼空斗墙、加气砼砌块墙、实心砖墙、 GRC板、页岩空心砖、或轻质板材隔墙等分户装配而成的住宅；一般小高层、高层建筑物采用框架结构（缺点是墙角出有柱凸出）；2、框架-剪力墙结构（多用于公建项目、公寓）；3、剪力墙结构（多用于高层,（一）房地产名词,建筑）；4、钢结构（多用于公建项目和超高建筑）； 5、模结构。多用于住宅类的结构类型有；木、砖木、砖混、框

9、架、异型柱结构；多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。 33、单元式住宅：单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 34、公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的，公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。,（一）房地产名词,35、花园式住宅：花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车

10、库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买 36、跃层式住宅：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，优点是：每户都有较大的采光面，通风较好；户内居住面积和辅助面积较大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小,（一）房地产名词,37、复式住宅：复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，

11、而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立；优点是：平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高5070；户内隔层为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40；不足在于：复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合,（一）房地产名词,（一）房地产名词,必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差；层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适

12、感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 目前，这种住宅的设计正在不断改进，由于其精巧实用，价格较低仍有广阔的市场前景。现在郑州市大部分新建社区的多层顶层有复式结构（6层，6.5层）。 38、商品房面积误差的处理方式：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：,面积误差比绝对值在3以内（含3）的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人

13、提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人， 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内（含3）的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3（含3）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；,（一）房地产名词,（一）房地产名词,绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。,双拼：即每单元层中有

14、两户住宅，又称一梯两户。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 双拼别墅：两栋连在一起的别墅 连栋别墅：多栋连在一起的别墅。 越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。 店面（商铺）：又称门市房，用作商业用房，多为一楼，沿街。 经济适用房：价位较低，适用于大多数消费的商品房，称之为经济使用。 商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。,（二）房地产建筑形态,（一）从构成房屋结构分： （1）砖木结构： 描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 特点：层数较

15、低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪5060年代建造的民用房屋和简易房屋，及庙宇大多为这种结构。（举例说明）例如：农村比较多，现郑州市区基本没有了。,（三）房屋分类,（一）从构成房屋结构分： （2）砖混结构： 描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 特点：建造层数一般在6层左右，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。 （举例说明）例如：我们郑州一般家庭居住的多层普通居民楼多为此类结构。,（三）房屋分类,（一）

16、从构成房屋结构分： （3）钢筋混凝土结构： 描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成，其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。 （举例说明）例如：一般高层建筑， （4）钢结构： 描述：主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。（被炸掉的纽约世贸大厦就是全钢结构的；郑东新区CBD外环的蓝码大厦也是钢混结构）,（三）房屋分类,（二）从房屋层数高度分： （1）低层： 13层 （2）多层： 46层 （3）小高层： 79层

17、（4）高层： 1030层 （5）超高层： 3134层以上（地面高度在100米及以上或有转换层（转换层在7度区不超过五层、8度区不超过四层、9度区不超过三层的结构），目前郑州市内仅裕达国贸等少数楼为超高层，郑东新区外环30栋120米高楼均为超高层）。超高层是在距地面超100米及以上，政府抗震办要对该建筑的结构进行抗震超限审查,（三）房屋分类,（三）按房屋房型分： （1）一室、一室（一厅）、标准间（均是小户型） （2）两室（一厅）、两室（两厅） （3）三室（一厅）、三室（两厅） （4）其它（多室、别墅、平房、老楼、拆间、独厨、错层、跃层、 复式） （四）按房屋建筑用途分： （1）住宅（经济适用房、

18、别墅、多层、小高层、高层、超高层） （2）写字楼 （3）商业 （4）车库、地下室及其他,（三）房屋分类,（五）按房屋建筑朝向分：南北；东西（在成都，住宅的朝向是没有特别要求，满足白天有光亮即可） （六）按房屋面积分： （1）建筑面积 （2）套内建筑面积 （3）使用面积 （4）公摊面积,（三）房屋分类,（七）按房屋产权性质分： （1）私产房：指有郑州市房管局颁发的产权证的房屋（按房屋来源划分，又分为商品房、拆迁安置房和房改房），可通过房管局办理过户手续进行买卖； （2）公房：企、事业单位或军区、部队的房产（铁路产权的房屋）不能买卖； （3）房本房：指房管局管理的有部分产权或无产权（只有使用权）的

19、房屋（多数章为*区*房管所），可通过房管所办理更名手续，一般不操作；,（三）房屋分类,（三）房屋分类,（4）集体房：多指都市村庄的房屋（章多为*村等等，部分集体房有郑州市房管局颁发的产权证，可办理过户手续，但只能是一次性付款，不能办理按揭贷款或抵押手续）； （5）单位房：指产权人的名称为*公司等法人，可通过房管局办理过户手续，但须缴纳2的契税和维修基金；,（八）按房屋建筑楼型分： （1）条式楼（板楼） （2）点式楼 （3）塔楼 （4）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等） （九）房屋配套设施：注明天然气或煤气、暖气、电话、网络等。,（三）房屋分类,国有土地使用权证 建筑用地规划许可证 建筑

20、工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房（预）销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量说明书,（四）何为五证二书,对社区安全防护、绿化、内部设施、房屋结构使用过程中的维修、养护的管理，称为物业管理。,（五）何谓物业管理,管理建筑物的软件体设施，如：红外监控、楼宇对讲等均称之为智能化。,（六）何谓智能化,1、水：一次供水，即自来水公司的统一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另设一独立蓄水装置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括厨房、厕所的排水管道及统一的排水装置。 3、排风管：多设在厨房或厕所。 4、电信设施：电话、电视、宽带。 5、供电：220V和380V。,（七）住宅基础配置,房

21、地产广告的类型有那些： （一）报纸（NP）：报纸是房地产广告适用最广泛的媒体，利用报纸作房地产商品广告，内容可以比较多，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。利用报纸作房地产企业广告，其内容一般比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（二）广播（RD）：广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体，利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细

22、介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是事宜的，因为企业广告可以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（三）电视（CF）：用电视作房地产广告形式可以多种多样，首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；,其四，电视也可以播放带启示的房地产广告

23、，仅仅用简单的文字说明一下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；最后，房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告很少，主要是因为目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（四）夹报（DM）：即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如可以登房地产外形图、相片、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告，

24、这样可以使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。 （五）海报（DM）：又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字说名等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（六）说明书：说明书不一定都是广告，附在商品包装内，仅仅说明商品的安装、使用方法的说明书不是广告，只有那些向外散发，以说服客户购买为目的的说明书才是广告。说明书广告的最显著特点是内容详细、信息丰富。说明书广告是房地产广告的主要形式，因为房地产

25、购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽的资料，说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,(七）直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。 (八）路牌广告：路牌是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（九）车厢广告：车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。 （十）S

26、P： SP活动是房地产较场用的一种广告形式，可以是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自己及房地产商品。也可以是自行举办的抽奖文艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（十一）罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。 （十二）小赠品：销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等。每逢大型活动时，会加做一些宣传效果长久一些，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房地

27、产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进彼此的感情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（十三）杂志广告：房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。 （十四）网络广告：利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。 （十五）展示会：在大型的展会中设展示台，展示台的设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（十六）接待中

28、心：接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（十七）样板间：样板间与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于房地产商品自身的特殊性，样板间本身是一个容器，而不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样板间的设立方法可以有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中一个各方面条件比较标准化的单位

29、作为样板间，对外开放，供有意购买者参观等。样板间具有其他任何房地产广告媒体所不能代替的地位，样板间最大的特点就是真实性，样板间的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投资者做出快速投资的决策。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（十八）透视图：将各案外观立面以美化写意方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。 （十九）销售海报：销售海报是商品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（二十）模型：模型就是依照某一实物的形状和结构按比例缩小（

30、或放大）的仿制品。房地产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑力的，但是房地产模型广告仅仅反映了房地产的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补充广告。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,（二十一）家具配置图：根据户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考。更主要的目的，是让其身临其境感受成屋时的样子，帮助成交。 （二十二）交通动线图：交通动线图是对房地产商品附近的街路布线、公交车线路、及附近各生活机能的综合平面图，客户可以通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。,（二十三）都市计划图：都市计划图主要反映的是房地产商品周边的环境在近段时间内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。 （二十四）灯箱：灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用于售楼处内部，利用对人视觉上的冲击力，来完成加深客户对产品印象的作用。,（八）认 识 媒 体 及 销 售 工 具,