新型养老地产开发模式与案例分析

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1、2016新型养老地产开发模式与案例分析-2016.10.22落叶归根两小无猜情窦初开两情相悦 相敬如宾生死契阔 时间都去哪了？20载青葱，40载事业，20载年迈，门前老树长新芽院里枯木又开花半生存了好多话藏进了满头白发记忆中的小脚丫肉嘟嘟的小嘴巴一生把爱交给他只为那一声爸妈时间都去哪了还没好好感受年轻就老了生儿养女一辈子满脑子都是孩子哭了笑了时间都去哪了还没好好看看你眼睛就花了柴米油盐半辈子转眼就只剩下满脸的皱纹了序：当我们年迈，都会面临什么问题？孤独n 农村留守了n 子女出国了n 子女工作忙n 老年丧偶了病痛n 高血压糖尿病n 失去行动能力n 成为医院常客失落n 容颜不再了n 退休离职了孤独

2、歧视诉说依偎倾听困苦陪伴失落劳累无助渴望艰难排斥病痛冷漠冷淡健忘诉求理解包容帮助间隔阻挠迷茫忏悔释然取悦束缚陌生最后一通电话你会打给谁最后一通电话你会打给谁?衰老是个人生课题，但每个人都会衰老，则是一个人类问题，是全社会的痛点。如果企业能解决这个问题，将创造一个新的盈利爆点。来看看几个养老大数据老龄化2015年2.21亿，17.5%2030年30%截至2015年底，全国60岁以上老年人口达到2.21亿，占总人口17.5%。并且60岁以上的老年人口正在以每年超过5.4%的速度递增。预计2050年，60岁以上人口将激增到4.4亿，占全国总人口的34%。我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，是

3、世界上老龄化速度最快、老龄化问题最严重的国家，中国已经“未富先老”！抚养比2013年老年抚养比21.58%，床位比2012年养老院44304所养老床位416.5万张占总人数2.15%资金缺口2012年养老保险个账亏空2.2万亿亏空比例88%2010年中国养老缺口已达16.48万亿元，在不改革情况下，假设GDP每年增长6%，到2033年时养老金缺口将达到68万亿元；到2050年，职工养老金累计缺口将达到802万亿元，占2050年当年GDP的比例达到91%。政府在做什么政府出招定原则立规范贴补助政策来源：社会养老服务体系建设规划（2011-2015）居家养老机构养老社区养老设施建设为重点老年养护机

4、构（失能、半失能）生活照料康复护理紧急救援医疗机构社区日间照料居家养老支持（上门服务）生活照料家政服务康复护理医疗保健精神慰藉定原则90、7、3新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活劢中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。立规范新建、扩建、改建、购置一方面另一方面 政府投资及政府补贴的养老机构建设标准1.床位建筑面积为25-42.5平方米。2.建设成本按照每床16万元（不含土地成本）核定，市级建设财力给予相应补贴政策来源：上海市人民政府关于推进本市“十二五”

5、期间养老机构建设的若干意见贴补助16万/床位除了体系内的养老，政府并没有到位。中国人的养老大业中国人的养老大业政府不靠谱，还得靠市场目前有大小20余家房企涉足养老地产是目前养老地产市场上的生力军，截止2012年底投资超500亿元中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币涉足房企遍布区域京津冀都市圈北有太阳城长三角都市圈南有亲和源购买人群生在红旗下，恰逢改革开放，当下社会的中坚力量、财富人群，一部分人接受教育成为企业中高层一部分人下海从商生下了富二代一部分成为工人，最早享受福利分房最有钱的60 70艰苦的50 压力的80 这群人，为80、90后买房，为自己改善，未

6、来十年后，步入老龄。也是养老地产的核心客户适老部件的研发【2004-2008】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）厨房智能化卫生间适老户型的设计【2009-2011】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）类酒店公寓 首次双床设计北京万科幸福汇 青岛万科城老年公寓 核心功能精细化 辅助空间公众化杭州万科随园嘉树 户型回归方正 双面宽阳台 收纳功能进一步强化服务的建设【2012-2013】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）完整的解决方案【2014】探索阶段（一）探索阶段（二）探索阶段（三）探索阶段（四）提供完整的养老生活解决方案 让我们了

7、解下开发模式与案例养老地产的三大类型类型1：城市模式类型2：社区模式类型3：度假模式医养结合型养老公寓（养护院/护理院）类型1：城市模式起源日本（木下介护）（1）盈利模式：出租（或出售返租）+统一经营管理（2）用地性质：商服（3）养老配套：提供介助和介护养老服务（4）目标客群：可以离开家但不想离开城市环境的老人，需要专门的照护（5）典型案例：日本木下丰州设施、香港彩颐居、双井恭和苑CCRC/CCC租售结合型居住区类型2：社区模式起源美国（太阳城）（1）盈利模式：销售产权+会员卡（租金）+月费（2）用地性质：住宅+商服+公建（3）养老配套：老人与用活动设施+提供介助和介护养老服务（4）目标客群：

8、摆脱了工作和家庭的束缚、喜欢不其他老人群居活动的健康老人；需要上门服务，或日托、短期寄养服务，需要在社区内得到与业护理的半自理、全自理老人；希望一站式养老、不希望再搬家；第二代、第三代周末来看望或一起居住两天（5）典型案例：美国凤凰城太阳城、北京太阳城、上海亲和源、邢台悦檀台、宜兴九如城旅游度假型养老酒店/生态旅游康养新城类型3：度假模式（1）盈利模式：产权酒店+分时度假+异地连锁互换（2）用地性质：商服/旅游（3）养老配套：温泉+康复+理疗+营养膳食+文体活劢（4）目标客群：健康活跃老人和部分需要介助的老人，爱好旅游（5）典型案例：今典红树林（一卡在手、全国度假）、悦榕庄结合旅游地产案例1：

9、绿城蓝庭颐养公寓项目东区引入老年地产概念，设置了老年大学、老年公寓、老年护理院等配套设施项目位置：平茅山脚下650亩大生活社区，一栋7层小高层，原规划为酒店东区颐养公寓西区别墅中区小高层+花园洋房p 项目位置：位于临平茅山脚下 项目规模：总占地面积640亩，总建筑面积70万平方米，p 项目规划：东区为818层景观电梯公寓，约220亩。医疗配套：1200 社区健康服务中心，为社区居民提供日常医疗、养老保健、社区康复和慢性病管理等服务，满足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。同时在蓝庭每户家庭都将配置紧急呼叫按扭，24小时连通健康服务中心。会所及颐养院接待处园区食堂各类活动及保健室中医保健室乒乓球

10、室学习书屋棋牌室老年配套：设置方便老人的社区老年大学、老年活动中心、社区食堂等，关注老人生活9090高龄打乒乓球高龄打乒乓球服务体系：为每位社区居民建立健康档案，关注业主健康，提供保健咨询颐养设施：标准化颐养公寓配置，适合不同家庭结构，专属护士及护工负责制收费体系：完善的入住老人能力评估体系，合理的护理收费标准p 评估体系：由绿城自己研究的老人行动能力评估体系；p 收费标准：针对不同老人的行动能力设置针对性的收费标准；p 客群特征：本社区家庭中的老人占较大比例；p 客群阶层：由于收费体系较为合理，客群阶层从中端的工薪阶层至高级干部等高端阶层均有一定比例；p 盈利状况：经过数年运营，目前收支平衡

11、且略有盈余；n 社区养老模式的代表作，开山鼻祖。n 也是以会员制模式开发的最成功项目。n 07年开始盈利，至今终于实现收支平衡。亲和源宣传片亲和源宣传片背景资源：上海南汇区康桥镇，属城市近郊，土地成本低廉，规模体量适中p 占地面积：83680平米p 总建筑面积：10万平米 老年公寓:72355.3平米 健康会所:8000平米 颐养院:9736.1平米 配餐中心:2574.6平米事务中心：销售大厅美格菲健康会所：专业的管理团队先进的设备器材特设的疗养、康复区颐养院：大楼分布：医院、临终关怀、护理中心索迪斯餐厅：法国著名餐饮公司老年度假酒店：客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女老年公寓：共12栋

12、楼医院、会所、配餐中心等配套设施同会员生活融合在一起功能构成：u 由12幢多层电梯住宅楼组成u 老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中u 居室建筑面积约58到119u 室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应颐养院(需专人照料,全护理型)基本服务生活照料服务：提供或协助日常就餐、生活起居（穿衣、修饰、如厕等）、洗澡、清洗衣物、居家助洁医疗和康复的服务：颐养院的内设医疗机构为入住老人提供常见病的检查和治疗，同时为老人提供康复服务。康乐服务：为提升住养老人的身心健康水平，安排适合老年人心理、生理特点的康乐活动。特色服务安全性：建立危险

13、预防管理体制，根据危险评估，建立个案危险预防措施并落实在日常服务的具体方案中。先进性：根据老人的实际状况，通过介护评估制定个性化养老介护计划，随时记录并确认介护主题、定期评估与状态跟踪、及时调整介护方案。贴心服务定期为老人提供陪同就医和代配药服务（每周四上午）；委托代发口服药、服药介助服务；老人贵重物品及钱财的保管的服务；代买代办：定期为老人外出购买物品为入住老人提供年度体检的服务。老年公寓(生活可自理)老年公寓针对活跃老人；颐养院针对失能老人入住人群：美格菲健身会所一楼接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台二楼儿童及休闲室、行政办公室三楼水疗区、洗浴室、果汁台、健身房

14、、医疗检测房、康复理疗区、健身器械区更衣室四楼康复咨询/理疗五楼多功能会议厅引进美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲、上海曙光医院等著名的公司和单位，分别提供物业、餐饮、健身、医疗服务，形成服务支撑体系配套机构：两部收费制，即会员卡费用（45-88万）+年费（3-7万/年）会员卡A卡（不记名）B卡（记名)享受使用权年限与房屋土地年限同（70年）至老人寿终（15年）购买会员卡费用小户型75万45万中户型55万大户型88万年费小户型2.98万/年/套2.38万/年/套中户型4.98万/年/套大户型6.98万/年/套备注允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退超过15年，

15、超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）咨询合同章程入会申请推荐人担保人体检合格入会审核会员确认会员信息登记权益人合约入住合同入住盈利模式：生活环境打造清洁、宜居,一尘不染生活环境打造休闲配套休闲露台塑胶操场小型GOLF阳光房儿童游乐门球宜老设施细节指示系统软性服务丰富的活动考察当天正值母亲节垂钓K歌房项目选址：生态山林，4A景区，景观资源良好万科良渚文化村内u依附文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷。项目概况：随园嘉树占地639000平方米 总建639000平方米 产权年限40年建筑类型5-6F多层总户数575户面积段75-110随园

16、嘉树 位于良渚文化村核心区，项目包含4500中央“金十字”养生休闲区。3000风雨连廊，仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺；不足15年退还剩余年限房款，超过15年，免费住；收费销售租赁15年2500-3200元/月13000-14000元/房总价 x 60%2500-3200元/月盈利模式：中小面积，大开间、大阳台、双床设计，无障碍空间设计双床卧室适老及无障碍设计-户型适老及无障碍设计-卫生间1234567891011124235678911适老及无障碍设计-厨房123451234抽拉式水龙头适老及无障碍设计-卧室1234123适老

17、及无障碍设计-智能化123454125随处可见的紧急呼叫按钮入户门、插卡取电一卡通一定时间不上洗手间，将报警安全中心3适老及无障碍设计-设施设备1234567673液晶显示屏信息公布系统88适老及无障碍设计-无障碍123456562各栋入户大堂出的液晶显示频5各栋全风雨连廊连通，打造无障碍园区外部配套系统：选址在良渚文化街主商业配套周边随园嘉树选址：良渚文化村核心配套区块，强调养老的配套完善和生活便捷；玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业；浙江大学医学院第一附属医院（三等甲级）：直属门诊、设置全科、满足老年人常规慢性病的治疗和取药；内部配套细读“金

18、十字”1、老年大学2、生活服务配套(理发屋、便利店)3、景观养生餐厅4、茶吧5、健康管理中心“金十字金十字”中央配套大厅中央配套大厅，规划在中心区域，老年人生活所需的各类设施一应俱全，老年人每个月可根据需求定制个性化服务，周一到周五，每天安排不同的课程，供老人学习老年大学教室美术书法棋牌健身多功能厅阅览室生活服务配套配备理发室、便利店等为老人提供便利服务景观养生餐厅聘请专业膳食师，采用有机食材，定制营养菜单茶吧提供老人一个茶余饭后的休憩、交流、接待朋友的空间健康管理中心仪器齐全，专业中西医坐诊，提供中医理疗服务随园嘉树诞生纪随园嘉树诞生纪区位认知：位于乌镇南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住

19、新城区大区域乌镇：国家级景区、旅游、休闲配套非常成熟项目区域镇南新城区：居住新城，配套依托老城区国家5A级旅游景区乌镇旅游景区乌镇旅游业发展迅猛，2012年旅游人次高达825万，年均增长超过15%。已售区域洋房350套，联排20套颐乐学院占地10万，建面3.5万养生居住区占地34万，建面48万医疗康复区占地13万平，建面8万养老示范区占地7.8万特色商业区度假酒店区占地面积建筑面积主题板块特色商业区场景示意度假酒店场景示意在生态湿地的北面建起养生度假酒店，为养生者创造自然和谐的环境：在接天荷叶下邻水而坐，煮一壶养生花茶，抛开城市的烦恼，静享人生雅达国际康复医院 雅达国际康复医院由康复医院、体检

20、中心和社区门诊组成，床位350张。国际养老中心引进国际知名护理服务品牌，将被建设成半护理和全护理养老中心，采用先进的养老护理模式，提供订单式服务，满足养生居住区老人的护理需求。别墅效果图乌镇雅园养生居住区公寓效果图绿城乌镇雅园充分遵循江南水乡人文特色，采用新民国建筑风格，白墙灰瓦，端庄典雅，沉稳大气。绿城乌镇雅园核心的园区配套，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，将成为长者生活、学习、娱乐的最主要活动空间。颐乐学院 乌镇颐乐学院教学管理中心学员服务中心活动管理中心课题研发中心教学管理游泳馆效果图台 球健身房太 极垂钓乒乓球门球网球 乌镇颐乐学院运动健身健康服务：p 第一项是

21、360健康体检p 第二项是持续性的健康监测p 第三项是24H的健康管家服务p 第四项是100%健康促进服务 乌镇颐乐学院超市洗衣房银行净菜花店药膳房 乌镇颐乐学院商业配套记录：老人在绿城乌镇雅园里一天的生活场景LEARN MORE INTERESTING乐器、书法、歌唱更趣味选择自己的爱好，尝试新的爱好，发现更多美好LNUTRITIOUS LUNCH更多选择，科学的营养搭配美味健康的食物总会让人的心情更加愉悦，美食是每个人的基本追求EVENING PARTY团结、合作带来完美演出夜晚是寂寞的，但是在这里你会收获更多的热闹老年生活再定义老年生活再定义养老地产怎么赚钱？老年生活再定义老年生活再定义

22、1、卖产权、卖卡2、服务年费3、下游服务附加费4、对外营业盈利老年生活再定义老年生活再定义盈利模式一：卖产权卖卡卖产权、卖卡亲和源会员卡缴费表45-88万元/套老年生活再定义老年生活再定义盈利模式二：服务年费服务年费11.4万万/年年9.6万万/年年3.72万万/年年3.24万万/年年2.38-11.4万元/年老年生活再定义老年生活再定义盈利模式三：下游服务附加费下游服务附加费老年生活再定义老年生活再定义盈利模式四：对外营业盈利对外营业 盈利会所0.6-2.88万元/年，酒店380-680元/晚老年生活再定义老年生活再定义n 住宅只赚一笔钱，而养老地产拥有多种盈利模式总结n 目前养老地产盈利艰

23、难，但未来随着需求的扩张，模式的成熟老年生活再定义老年生活再定义养老地产怎么做营销？老年生活再定义老年生活再定义案例一：养老营销示范中心四川某养老地产营销示范中心（2万平米）展示1000亩项目。老年生活再定义老年生活再定义体能检测中心门厅洽谈室影音室样板区体能恢复中心理疗室阅览室舞蹈室棋牌室健康促进室6大演示通道广 场VIP厅广场场景演示产品成交流程一流程二流程三流程四流程五老年生活再定义老年生活再定义流程一：心之向往，调动欲望老年生活再定义老年生活再定义流程二：产生恐惧，渴望健康老年生活再定义老年生活再定义技巧二：群众演员，快乐氛围老年生活再定义老年生活再定义流程一：展示产品，畅想生活老年生

24、活再定义老年生活再定义技巧三：意见领袖，促成成交老年生活再定义老年生活再定义总结第一步第二步第三步第四步第五步体检中心户外广场展示通道样板区洽谈室老年生活再定义老年生活再定义案例二：随园嘉树品牌会品牌发布会由6个活动组成，打“感情牌”，以感恩为主题。老年生活再定义老年生活再定义生命大美，老人也应该享受生命的美好。对老人说：深化感情线：养老不仅仅是让老人活着。老年生活再定义老年生活再定义父亲的梦想，对老人的关爱不仅仅应该停留在物质层面对子女说：新养老概念：养老不应该总靠子女，独立的老年生活同样乐趣无穷。老年生活再定义老年生活再定义笑着笑着就哭了，父母为我们付出了很多，要抓住不多的机会报答父母。说

25、感恩：由亲情线转向产品线：第一次直接提起随园嘉树项目，并提出随园嘉树项目不仅仅给予老人物质的关怀，更给予精神的照料。老年生活再定义老年生活再定义随园嘉树诞生记，随园嘉树为你们的父母能提供晚年真正的快乐。说产品：深化产品线：物质、精神上真正的长者乐园。老年生活再定义老年生活再定义随园嘉树三维展示，物质、精神上真正的长者乐园。说产品：物质、精神细解：硬件上做好基础，精神上给老人带来更好的生活体验。老年生活再定义老年生活再定义妈妈的吻，我们的父母把爱都给了我们，我们何以为报。推高潮：全场泪点，情绪高潮：用童声合唱，唤起感恩父母的心。以情感收尾，不以项目收尾。老年生活再定义老年生活再定义流程单短片微电影微电影纪录片 展示片合唱生命大美总结父亲的梦想笑着笑着就哭了随园嘉树诞生记随园嘉树三维展示妈妈的吻生命大美生命大美梦想梦想笑着笑着就哭了笑着笑着就哭了老年生活再定义老年生活再定义