上海夏朵园商业街策划报告(3)课件

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1、前前 言言首先要感谢农房集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对“夏朵园商业街”商业项目所作的前期项目初步策划提案。幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的支持与帮助！1.1.商铺之区域市场调研范围商铺之区域市场调研范围2.2.商铺之区域商业市场情况商铺之区域商业市场情况3.3.商铺之商铺之SWOTSWOT分析分析4.4.商铺之总体定位商铺之总体定位5.5.商铺之时尚休闲篇商铺之时尚休闲篇6.6.商铺之步行街与沿街商铺篇商铺之步行街与沿街商铺篇商铺之其余商业篇商铺之其余商业篇商铺之销售策略篇商铺之销售策略篇第一部分第一部分 商商 铺铺 建建 议议1.1.商铺之区域商业市场调研范围商铺之区域商业市

2、场调研范围 2.2.商铺之区域商业市场情商铺之区域商业市场情况况闵行开发区目前商业主要分为：闵行开发区目前商业主要分为：q江川路区域江川路区域q交大闵行校区周边交大闵行校区周边q好又多超市周边好又多超市周边q东川路住宅小区底层商铺东川路住宅小区底层商铺q千代广场千代广场q外资卖场有好又多与欧尚。外资卖场有好又多与欧尚。江川路区域江川路区域 江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在30503050平方平方米之间不等，主要以服装

3、、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖店为主，经营情况较好。店为主，经营情况较好。交大闵行校区周边交大闵行校区周边 位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为住宅底铺，面积在住宅底铺，面积在6010060100平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、VCDVCD出租店，总体出租店，总体来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。来说商业气氛比较好，经营情

4、况也比较好。好又多超市周边地区好又多超市周边地区位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较陈旧，面积比较小，大多在陈旧，面积比较小，大多在2020平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。东川路住宅小区底层商铺东川路住宅小区底层商铺商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区的商业配套商铺，这些商铺整体规划

5、较好，面积大都为的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为50605060平主米，但平主米，但目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。千代广场千代广场千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近550550米长的宽阔步行街，主要米长的宽阔步行街，主要以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好外，其余商铺则不尽人意。外，其余商铺则不尽人意。周边小高层商铺和多层商铺之市场售价周边小高层商铺和多层商铺之市场售价 案

6、例案例A A：江川路沿街商铺，面积约：江川路沿街商铺，面积约108108平方米，层高约平方米，层高约3.83.8米，售价约为米，售价约为1100011000元元/平方米平方米 案例案例B B：鹤庆路住宅沿街商街，面积约：鹤庆路住宅沿街商街，面积约7070平方米，层高平方米，层高3.83.8米，售价约为米，售价约为1000010000元元/平方米平方米 案例案例C C：东川路住宅沿街商街，面积约：东川路住宅沿街商街，面积约9090平方米，层高平方米，层高3.83.8米，售价约为米，售价约为1050010500元元/平方米平方米 案例案例D D：千代广场内街铺，面积约：千代广场内街铺，面积约125

7、125平方米，层高平方米，层高4.54.5米，售价约为米，售价约为82508250元元/平方米平方米 案例案例E E：金榜沿街外商铺，面积约：金榜沿街外商铺，面积约200200多平方米，分上下多平方米，分上下两层，售价约为两层，售价约为1300013000元元/平方米平方米 江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要长时

8、间才能入住，通过项目的优缺点比较，民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该项目的单价最低。该项目的单价最低。周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该项目的单价比较高。项目的单价比较高。周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较东川

9、路商铺与本项目相比较，交通人流量比较大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好，大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好，因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较，因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较，该项目的单价最高该项目的单价最高。周边商业市场的价格研判周边商业市场的价格研判3.3.商铺之商铺之SWOTSWOT分析分析 商铺之商铺之SWOTSWOT分析分析优势（优势（STRENGTHSTRENGTH）具备成为区域社区商业地标的产品优势邻近轻轨站的交通优势提供“一站式社区”商业服务的整体规划组合：包括时尚休闲、服饰、餐饮、便民、娱乐等“农房”与“开启”强强紧密联手劣势（劣势（WEAKNESSWEA

10、KNESS）周边建筑形态形象档次较低周边现有整体商业氛围不够浓厚机遇（机遇（OPPORTUNITYOPPORTUNITY）宏观经济形势利好，商业市场前景乐观同质可比性项目尚未出现符合商业市场需求趋于多元化的特征区域商业需求增大，处于供方市场状态威胁（威胁（THREATENTHREATEN）同质竞争项目可能随时浮出水面各主要节点未能最后确定，变量较大 4.4.商铺之总体定位商铺之总体定位1.1.完善项目周边商业业态，抢占商机；2.以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix)；3.稳定消费群体，保障商铺的持续发展；4.考虑各种业态的营业时间差异，利用业

11、态间的相互促进，营造良好的商业氛围；5.体现社区商业中心社区商业中心主题，服务于社区及周边区域；6.借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。商铺业态定位依据商铺业态定位依据商铺业态定位细分商铺业态定位细分D 区区 社社 区区 服服 务务A区主题商业区主题商业C 区区 休休 闲闲 餐餐 饮饮 区区B 区区 时时 尚尚 潮潮 流流 地地 带带底层：如：（左）避风塘、上底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题街、名牌服饰为主题（右）麦（右）麦当劳、肯德基等快餐当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、二层；如：

12、特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡西式餐厅、咖啡SHOP为主题为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等等底层：如：底层：如：美容美发、银行、邮美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、局、干洗店、药店、冲冲印店印店 商铺业态定位细分商铺业态定位细分D 区区 社社 区区 服服 务务A区主题商业区主题商业C 区区 休休 闲闲 餐餐 饮饮 区区B 区区 时时 尚尚 潮潮 流流 地地 带带底层：如：（左）避风塘、上底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题街、名牌服饰为主题

13、（右）麦（右）麦当劳、肯德基等快餐当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、二层；如：特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡西式餐厅、咖啡SHOP为主题为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等等底层：如：底层：如：美容美发、银行、邮美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、局、干洗店、药店、冲冲印店印店 时尚潮流地带（时尚潮流地带（1F 1F 部分商场、部分商场、2F 2F 部分商场）部分商场）业态组合：精品饰物、咖啡shop、名品钟表及休闲运动服饰等；时尚潮流地带、社区服务性行业（时尚潮流地带、社区服务性行业（1F1

14、F、2F 2F 步行街与沿街商铺）步行街与沿街商铺）业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生活配套设施；休闲餐饮（休闲餐饮（2-3F 2-3F 部分商场）部分商场）满足本案及周边居民的饮食需求；网吧网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（2-3F 2-3F 左区部分商场）左区部分商场）满足本案及周边居民的娱乐需求。商铺业态定位分析商铺业态定位分析 就本项目社区商业定位的基础上，开启建议以“沿街式”、“组团式”、“多点式”为主体。一般来说，“沿街式沿街式”上也应以工薪阶层为主要消费群，约设

15、1家中型超市，1家便利店，1家修配店，以及中小餐馆等，而“组团式组团式”和“多点式多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业群落。1F1F业态布局示意图业态布局示意图西式西式餐厅餐厅时时 尚尚 服服 饰饰如：麦当劳、肯德基精精 品品 饰饰 物物社社 区区 主主 题题 店店礼品礼品文具文具时尚潮流地带时尚潮流地带药店药店冲印店冲印店精品精品饰物饰物时尚潮流地带、社区服务性行业时尚潮流地带、社区服务性行业思妍丽护思妍丽护肤美容肤美容美容美容美发美发注注 释：释：基于本项目底层部分在开

16、间与进深方面所面临的问基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问题，开启建议底层可作小面积产权出售，即题，开启建议底层可作小面积产权出售，即时尚潮时尚潮流地带与精品饰物区流地带与精品饰物区进行有效分隔，同时与本项目进行有效分隔，同时与本项目二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分面积应控制在面积应控制在5050平方米左右，单价提高。减轻客户平方米左右，单价提高。减轻客户初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当于

17、为项目的销售拓宽了客户层面。于为项目的销售拓宽了客户层面。开启建议：开启建议：入口处的入口处的1F/2F/3F/4F/5F，分别为三层合一为整体，这，分别为三层合一为整体，这样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个：样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个：（1）将）将F1，F2合一；合一；F4，F5合一，作为定向招商销售；合一，作为定向招商销售；（2）一层作为底铺，开口对回迁区。二三层合一，但在对）一层作为底铺，开口对回迁区。二三层合一，但在对内街的的入口进行架空，形成一个挑高门厅，送给内街的的入口进行架空，形成一个挑高门厅，送给2-3层层（问题点是楼梯的设置）。另（问题点是楼梯的设

18、置）。另4F的的2-3层由于面宽窄进深长，层由于面宽窄进深长，可与可与3A合并。合并。2F2F业态布局示意图业态布局示意图 如：上岛咖啡如：上岛咖啡咖啡咖啡shopshop 多利川菜馆多利川菜馆 谭火锅谭火锅沈记靓汤沈记靓汤巴依巴依餐厅餐厅休闲餐饮区休闲餐饮区休闲娱乐区休闲娱乐区特色特色酒吧酒吧巴西巴西烤肉烤肉网网 吧吧主题主题茶坊茶坊上海人家上海人家3F3F业态布局示意图业态布局示意图网网 吧吧休闲娱乐区休闲娱乐区巴西烤肉巴西烤肉露天烧烤区露天烧烤区休闲餐饮区休闲餐饮区露台区露台区特色特色酒吧酒吧主题主题茶坊茶坊如：上岛咖啡如：上岛咖啡咖啡咖啡shopshop 谭火锅谭火锅沈记靓汤沈记靓汤多

19、利川多利川菜馆菜馆巴依巴依餐厅餐厅上海人家上海人家休闲观光区域休闲观光区域定位诠示：定位诠示：二、三层区将是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖，二、三层区将是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖，但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。为达到这个目的，可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成为达到这个目的，可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成为一个独立的销售（租赁）单位，并在内部设置铺面二楼直通为一个独立的

20、销售（租赁）单位，并在内部设置铺面二楼直通三楼的楼梯。三楼的楼梯。二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐

21、饮一条街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果。街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果。基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项基于本项目二三层部分为整体经营之基点，开启建议项目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经目二、三层部分均以休闲餐饮及休闲娱乐为主的特色经营，强化露天咖啡营，强化露天咖啡/酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项酒吧、烧烤的休闲观光功能，扩大项目知名度。并将目知名度。并将“夏朵园商业街夏朵园商业街”建筑建筑3 3层平台的露天咖层平台的露天咖啡啡/茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销茶厅与特色餐饮、购物作为重要的休闲观光场所。在销

22、售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄售方面可做到整体单价略为降低。使得部分资金实力雄厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销厚的客户，增加购入商铺的体量，而不影响投资。对销售业绩更有保障。售业绩更有保障。注注 释：释：3 3、内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设、内街的一层（整个建筑的二层）临街铺面的入口处建议设为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。为喇叭状，以便扩大进店面的入口面宽。1、7F首层可根据柱网再分割成三个单元底铺；首层可根据柱网再分割成三个单元底铺；2、3E-10E一层对内街的连廊过道的设计实际上形成了一条地一层对内街的连廊过道的设计实际上形成了一

23、条地下过道，建议在满足规范要求下，以内庭为单位上下。下过道，建议在满足规范要求下，以内庭为单位上下。4 4、对于、对于12F、13F的设计，需要设计方对该区域的空间结构给予的设计，需要设计方对该区域的空间结构给予一定的解释，并结合会所再进深入探讨。一定的解释，并结合会所再进深入探讨。就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：就本项目建筑设计上的疑问初步改进建议：6 6、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调，、对于空调的位置，原则上建议餐饮设立小型独立中央空调，空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性，可充分利

24、用空调机位设在顶层。同时考虑到未来的可变性，可充分利用建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。建筑的立面处理预留一些分体空调外挂位。7 7、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半、对于车库的位置，建议在社区入口大体块商业设地下或半地下车库。地下车库。5 5、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的、由于初步定位二层以上都作餐饮，所以必须考虑相关的功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建功能配套，其中最关键的是上下管（气、水）的布置，建议议2B/3B/4B/5B/6B的管道位置设在每两个单元的之间的中的管道位置设在每两个单元的之间的中部位置。对应一侧部位置。对应一侧3

25、A/4A/5A/6A/7A的管道位置设在两单元的管道位置设在两单元的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。的交接的临街处。同时餐饮的排烟系统设在建筑的顶层。5.商铺之商铺之时尚休闲时尚休闲篇篇 2003 2003年上海高等、中等收入居民消费结构比较年上海高等、中等收入居民消费结构比较20032003年上海市高等、中等收入居民用於年上海市高等、中等收入居民用於食品服饰食品服饰消費的支出分別占消費總支出消費的支出分別占消費總支出的的 63%63%和和66%66%。由此可見，經營日常消費品。由此可見，經營日常消費品及休闲娱乐及休闲娱乐的商業物業依舊具有較的商業物業依舊具有較大的市場空間。大

26、的市場空間。中等收入居民中等收入居民 516 516 (7%)(7%)3,978 3,978 (53%)(53%)1,203 1,203 (16%)(16%)701 701 (9%)(9%)647 647 (9%)(9%)422 422 (6%)(6%)食品衣着家庭用品居住交通通信娱乐单位：人民币/年高等收入居民高等收入居民 1,942 1,942(19%)(19%)4,279 4,279(42%)(42%)1,045 1,045(10%)(10%)843 843(8%)(8%)1,318 1,318(13%)(13%)810 810(8%)(8%)2003年个人平均消费总支出：人民币年个人平

27、均消费总支出：人民币10，237元元 2003年个人平均消费总支出：人民币年个人平均消费总支出：人民币7，467元元数据来源：上海统计年鉴数据来源：上海统计年鉴2003休闲娱乐 20032003年上海高等、中等收入居民消费场所比较年上海高等、中等收入居民消费场所比较休闲娱乐休闲娱乐現已逐步佔據較大的商業市場份額，在中現已逐步佔據較大的商業市場份額，在中高高等收入居民的消等收入居民的消費場費場 所比例中體現得尤爲明顯所比例中體現得尤爲明顯 。数据来源：上海统计年鉴数据来源：上海统计年鉴2003中等收入居民中等收入居民19%19%11%11%37%37%12%12%8%8%13%13%百货商店购物

28、中心专业商店大卖场超市便利店休闲娱乐6家上海市休闲广场分布图6家杨杨浦浦区区虹虹闸闸长长宁宁区区闵闵行行区区宝宝山山区区普普陀陀区区黄黄浦浦吴江路休闲街吴江路休闲街区区卢卢湾湾区区浦浦东东新新区区静静 安安区区南南汇汇嘉嘉定定徐徐汇汇区区口口区区北北区区 衡山路休闲街 新天地休闲广场 吴江路休闲街 雁荡路休闲街 洛城休闲广场 虹梅路休闲街 弘基休闲广场 正大广场特色街 陆家嘴美食街梅川路步行街梅川路步行街梅川路步行街陆家嘴美食街陆家嘴美食街 正大广场特色街正大广场特色街弘基休闲广场弘基休闲广场衡山路休闲街衡山路休闲街洛城休闲广场洛城休闲广场虹梅路休闲街虹梅路休闲街新天地休闲广场新天地休闲广场雁

29、荡路休闲街雁荡路休闲街市民购房对配套设施的关注比例市民购房对配套设施的关注比例近年來，上海市居民對商業配套商業配套的關注比例逐漸上升，已經和傳統的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲影響市民購房決策的最重要最重要因素之一。数据来源：开启战略研究商业部 6.商铺步行街、沿街商铺商铺步行街、沿街商铺 定位依据定位依据 “时尚潮流地带时尚潮流地带”延续项目的整体规划建筑特点 塑造让渡价值，提高整体项目的软性价值量 作为未来实现区域社区商业中心的重要组成部分 “社区服务性行业社区服务性行业”实现“十全”生活，提高小区的整体生活质量 作为未来夏朵小城二期住宅项目的配套性服务产品 在一定程度上满足小区业主的

30、不同层次要求 为主力客户提供一体化服务 步行街、沿街商铺业态细分步行街、沿街商铺业态细分 业态定位 建议业态细分 时尚潮流地带 咖啡shop，特色酒吧，主题店，西式餐厅礼品文具，精品饰物，时尚潮流服饰，家居饰物 社区生活配套 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、冲印店等 开启开启推荐的推荐的“时尚潮流地带时尚潮流地带”客户客户咖啡咖啡shopshop：星巴克、上岛、真锅、Gino cafe特色酒吧：特色酒吧：ARKlive house、Windows two、乐美颂会所、主主 题题 店：店：避风塘、仙踪林、锦园茶坊、东田果味绿茶坊西式餐厅：西式餐厅：季诺休闲餐饮（意大利）、德克士、麦当劳、KF

31、C礼品文具：礼品文具：大禾、雅家时尚、苏佩琦精品饰物：精品饰物：黑眼睛、流行饰品、丝蒂奇饰品、亚妮工艺品时尚服饰：时尚服饰：lee、PLAYBOY、堡狮龙、佐丹奴、生活几何家居饰物：家居饰物：世家屋、郎德家饰、樱花卫厨、汤美思家居 “时尚潮流地带时尚潮流地带”部分客户图片部分客户图片（主题店）仙踪林茶房（咖啡shop）Simply caf（特色酒吧）乐美颂会所 （礼品文具）SWAROVSKI （西式餐厅）麦当劳（主题店）仙踪林茶房（咖啡shop）Simply caf（特色酒吧）乐美颂会所 （礼品文具）SWAROVSKI （西式餐厅）麦当劳 开启推荐的开启推荐的“社区生活配套社区生活配套”客户客

32、户 美容美发：美容美发：蒂凡尼形象设计中心、美丽田园护肤美容中心、王 垒形象设计中心、自然美护肤美发中心、思妍丽护 肤美容中心 药药 店：店：万寿堂药店、锦江大药房、长徽药房、雷允上国药 公司、宝之林药店 干干 洗洗 店：店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗 冲冲 印印 店：店：柯达、富士、快图美 网网 吧：吧：东方网点、易闲网吧 工商银行工商银行:自动提款机 “社区生活配套社区生活配套”部分客户图片部分客户图片（美容、美发）美丽田园护肤美容中心（药 店）人寿堂药店（冲印店）柯达 步行街、沿街商铺客户的特殊要求步行街、沿街商铺客户的特殊要求 咖啡shop客户一般要求建筑面积在100-2

33、00；装修标准较高。特色酒吧一般要求建筑面积在100-300。西式餐厅客户一般要求建筑面积在300-500，不小于300；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。美容、美发客户一般要求建筑面积在200左右。干洗店客户一般要求建筑面积在150左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。药店客户一般要求建筑面积在100200左右。冲印店客户一般要求建筑面积在100左右。7.7.商铺之其余商业篇商铺之其余商业篇 定位依据定位依据 服务性服务性 服务于本小区业主及周边社区居民、服务于购物客户 稀缺性稀缺性 项目周边缺乏娱乐场所及中档酒楼，存在较大

34、的需求群体 一站式一站式 作为社区及商业中心的重要配套，实现一站式服务 匹配性匹配性 与中高档住宅区“十全生活”相匹配，与社区商业中心的定位相匹配 充沛性充沛性 业已开通的轻轨及未来的社区商业中心社区商业中心将为各类商业带来充分客流 利润性利润性 提供多层次的商业娱乐配套服务，满足不同消费者的需求，以实现开发商利润最大化最大化 商场商场1F1F及及2-3F2-3F部分业态分布部分业态分布 业态分布：业态分布：商场商场1F1F部分，面积约部分，面积约2677m2677m2 2，定位为时尚潮流地带、，定位为时尚潮流地带、社区生活配套社区生活配套商场商场2-3F2-3F部分，面积约部分，面积约452

35、0m4520m2 2，定位为休闲餐饮、，定位为休闲餐饮、休闲娱乐场所等休闲娱乐场所等开启推荐的休闲服饰客户开启推荐的休闲服饰客户美特斯邦威美特斯邦威安安 莉莉 芳芳经典故事经典故事生活几何生活几何南南 极极 人人宝宝 路路开启推荐的休闲运动服饰客户开启推荐的休闲运动服饰客户 Adidas NIKE 美津浓 锐步 GIORDANO U2 班尼路 堡狮龙世家屋世家屋郎德家饰郎德家饰樱花卫厨樱花卫厨汤美思家居汤美思家居开启推荐时尚潮流区定位客户开启推荐时尚潮流区定位客户开启推荐的开启推荐的沈记靓汤 粗菜馆 上海人家 谭火锅 多利川菜馆 大食代美食广场 休闲餐饮客户休闲餐饮客户根据开启长期跟客户的沟通

36、，对各业态的基本根据开启长期跟客户的沟通，对各业态的基本要求也了然于心，现罗列部分供招商参考：要求也了然于心，现罗列部分供招商参考：休闲运动服饰客户（休闲运动服饰客户（1F1F商场）商场）建筑面积要求在建筑面积要求在60-10060-100；要求层高；要求层高3.33.3米以上；门面宽度米以上；门面宽度6 6米以上；米以上；logologo位置最好在门头正上位置最好在门头正上方，或其它醒目位置；周边品牌最好为同类型服装；免租装修期一般在方，或其它醒目位置；周边品牌最好为同类型服装；免租装修期一般在1515天到一个月左右；租天到一个月左右；租期都在期都在3 3年以上；期望的物业管理公司最好为境外

37、公司；要求层面为一层；租金在年以上；期望的物业管理公司最好为境外公司；要求层面为一层；租金在RMB4-5.5/RMB4-5.5/d d左右。左右。休闲餐饮客户（休闲餐饮客户（2-3F2-3F商场部分）商场部分）当客户需要建筑面积当客户需要建筑面积700-800700-800时，一般能承受的租金略高，当需要建筑面积时，一般能承受的租金略高，当需要建筑面积1500-20001500-2000时，能时，能承受的租金相对较低；煤气容量要求在承受的租金相对较低；煤气容量要求在30km30km3 3以上；电容量要求以上；电容量要求30KW30KW以上；上水管直径需大于两以上；上水管直径需大于两寸；同时需排

38、污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道；对大型客户需要提供直接上寸；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道；对大型客户需要提供直接上二楼的专用通道式电梯。二楼的专用通道式电梯。娱乐场所客户（娱乐场所客户（2-3F2-3F商场后部分）商场后部分）由于其建筑要求必须遵循娱乐场所的具体要求，此方面的建议需目标客户与开发商共同协商确定。由于其建筑要求必须遵循娱乐场所的具体要求，此方面的建议需目标客户与开发商共同协商确定。从外部环境到内部环境规划及经营的长远角度出发，如何利用本从外部环境到内部环境规划及经营的长远角度出发，如何利用本项目独特的地理人文环境，制定出创新的经营模式及观念，

39、营造出不项目独特的地理人文环境，制定出创新的经营模式及观念，营造出不同于其它商业业态的主题经营模式，充分运用现有建筑风格的文化同于其它商业业态的主题经营模式，充分运用现有建筑风格的文化背景及项目规划经营特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足背景及项目规划经营特色，形成具竞争力的市场优势，给投资者充足的信心。无论经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、物业管理的信心。无论经营布景、经营模式、开业时间、项目包装、物业管理等，有关本报告所阐述的策略以及具体执行方案，开启将在今后提交等，有关本报告所阐述的策略以及具体执行方案，开启将在今后提交的策划报告中予以详细阐明。的策划报告中予以详细阐明。小结

40、：小结：注解：注解：由于本项目在前期的规划与设计均已初步确认；由于本项目在前期的规划与设计均已初步确认；就本项目上存有就本项目上存有二三层销售面积过大；上下无二三层销售面积过大；上下无法分隔销售？铺位布局规划？进深与门面的黄法分隔销售？铺位布局规划？进深与门面的黄金分割点金分割点？突现商业中心空间？人流消费习惯？突现商业中心空间？人流消费习惯？等等问题。因其客观原因，故我司在此也不一等等问题。因其客观原因，故我司在此也不一一赘述。故此本策划报告基本上是在该项目现一赘述。故此本策划报告基本上是在该项目现有的基础上加以完善、深化。有的基础上加以完善、深化。经营策略建议经营策略建议二、定向招商、分散

41、经营、统一管理二、定向招商、分散经营、统一管理营销建议营销建议一、前期的部分整体定向招租一、前期的部分整体定向招租 二、后期的推广销售二、后期的推广销售 一、部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值一、部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值 二、入市时机评估二、入市时机评估公开时机选择2.预定时机选择3.预售时机选择三、风险预测及规避三、风险预测及规避风险：价格定位过高低，导致销售收益下降。风险：价格定位过高低，导致销售收益下降。2.风险：入市时机选择错误，过早或过晚。风险：入市时机选择错误，过早或过晚。这些，值得我们将其一一 藏：典 注：以上客户为开启商业部成员曾经服务的成交案例，在此

42、仅代表个人业绩！注：以上客户为开启商业部成员曾经服务的成交案例，在此仅代表个人业绩！总结：总结：我司在经过对本项目周边商业市场的详我司在经过对本项目周边商业市场的详细调研、结合本项目优劣势作出分析研判，细调研、结合本项目优劣势作出分析研判，开启以专业的策划及招商经验，提出了开启开启以专业的策划及招商经验，提出了开启认为最适合本案初步的项目定位、业态定位认为最适合本案初步的项目定位、业态定位的建议和营销、经营的建议。希望贵司与我的建议和营销、经营的建议。希望贵司与我司在今后的密切配合下共同将本项目建造成司在今后的密切配合下共同将本项目建造成为为第二部分第二部分项目经营与营销项目经营与营销在本报告

43、前文中，开启对本项目的产品优劣势在本报告前文中，开启对本项目的产品优劣势及市场机会与风险作了较为具体详细的论述，及市场机会与风险作了较为具体详细的论述，具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期具体到经营与营销推广，我司建议先进行前期的招商以试探市场反应，招商进行到一定的进的招商以试探市场反应，招商进行到一定的进度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾度后，进行商铺强销。但目前存在以下矛盾矛盾一矛盾一：任务与目标：任务与目标现在的任务：现在的任务：快速销售快速销售小面积铺面小面积铺面业态混乱档次低业态混乱档次低商品品质低商品品质低拉低住宅品质拉低住宅品质降低住宅售价；延迟销售周期降低住宅售价；延迟

44、销售周期我们的目标：我们的目标：商业带动住宅商业带动住宅商业品质高商业品质高合理定位合理定位品牌经营品牌经营以租带售以租带售租售两旺；满盘皆赢租售两旺；满盘皆赢矛盾二：矛盾二：商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾商业价值提升规律与本项目运作周期矛盾住宅不成熟住宅不成熟（未全部入住）（未全部入住）业态易混乱业态易混乱住宅成熟住宅成熟（入住（入住2-32-3年）年）价格低廉价格低廉难以形成规模经营难以形成规模经营业态合理业态合理售价提高售价提高区域商业中心区域商业中心开启建议：开启建议：1 1、商业部分整体出租、以租带售、聚集人气、商业部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值提升价值 2 2、商

45、业先建，形成带动住宅的引擎商业先建，形成带动住宅的引擎3 3、适当延长商业的销售周期，最大提升商业价值、适当延长商业的销售周期，最大提升商业价值 第三部分第三部分商业对地产的作用商业对地产的作用 一、一、商业带动地产商业带动地产商业项目的成功与否，对提升夏朵小城一、商业项目的成功与否，对提升夏朵小城一、二期住宅项目的品质和价格空间将起到极大二期住宅项目的品质和价格空间将起到极大的作用。的作用。以点带面以点带面先启动商业市场，形成规模。从先启动商业市场，形成规模。从而带动整个夏朵小区近而带动整个夏朵小区近50万方的销售量与销售万方的销售量与销售价格的上扬。价格的上扬。第一、商业与生活配套服务将是

46、夏朵小城项目第一、商业与生活配套服务将是夏朵小城项目重要的点睛之笔重要的点睛之笔第二、大型商业项目的风险投资第二、大型商业项目的风险投资 第三、经营管理与销售之间的关系第三、经营管理与销售之间的关系 盈利来自商业带动房地产盈利来自商业带动房地产新天地是属于商业带动地产较好的一个典型新天地是属于商业带动地产较好的一个典型 投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。由于售。由于“新天地新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米价的提升，从最开始的每平方米80008000元元1000010

47、000元，到元，到现在的每平方米现在的每平方米2 2万元。万元。成功案例分析成功案例分析新天地新天地小结：小结：房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的商业，结在房地产业，但用心地做了一个真

48、正的商业，结果是满盘皆赢。果是满盘皆赢。大体量有五角场地区副都市中心，运用大型商业项目大体量有五角场地区副都市中心，运用大型商业项目作为引擎，从而带动整个五角场地区的房价整体上扬。作为引擎，从而带动整个五角场地区的房价整体上扬。杨浦区房价走势图：杨浦区房价走势图：杨浦区整体房价走势杨浦区整体房价走势414856696712010002000300040005000600070008000200220032004前8个月时间元/平方米价格（元/平方米）资料来源：上海开启市场研究部资料来源：上海开启市场研究部普陀区长征地区以梅川路商业街为中心，坚持以休闲餐饮为特色的以休闲餐饮为特色的梅川路商业街梅

49、川路商业街的日益红火。开发商业街的宏泉集团采取了只租不售采取了只租不售的经营策略，严格根据商业街不同的功能区域选择信誉好、受群众的经营策略，严格根据商业街不同的功能区域选择信誉好、受群众欢迎的品牌商家入驻。欢迎的品牌商家入驻。梅川路商业休闲街梅川路商业休闲街由此也带动了十几个低容积率、高绿化率、高品质的大中型住宅小由此也带动了十几个低容积率、高绿化率、高品质的大中型住宅小区的销售价格明显上涨。区的销售价格明显上涨。梅川路商业休闲街梅川路商业休闲街祥和名邸房价走势图祥和名邸房价走势图:祥和名邸住宅价格走势祥和名邸住宅价格走势8507720673626180599353855195 5330547

50、0570101000200030004000500060007000800090002002.012002.112002.122003.012003.022003.032004.022004.03（初）2004.03（末）2004.08时间价格（元/平方米）资料来源：上海开启市场研究部资料来源：上海开启市场研究部结论：结论：夏朵小城也成为闵行房产的新焦点，但其旺盛的购夏朵小城也成为闵行房产的新焦点，但其旺盛的购买力将在未来商业项目成功运作之后的一至两年的买力将在未来商业项目成功运作之后的一至两年的周期里。商业对整个住宅项目今后销售将起到极大周期里。商业对整个住宅项目今后销售将起到极大的推动作用

51、，同时对商业项目提供比较扎实的人流的推动作用，同时对商业项目提供比较扎实的人流与市场机会。随着项目周边的交通条件与商业的逐与市场机会。随着项目周边的交通条件与商业的逐步改善，一方面将吸引更多的消费者到夏朵来购房步改善，一方面将吸引更多的消费者到夏朵来购房，此举将提高夏多购房者的消费能力和人口素质，此举将提高夏多购房者的消费能力和人口素质，同时也将增加夏朵小城在本社区内进行消费的条件同时也将增加夏朵小城在本社区内进行消费的条件与选择。与选择。本案定位诠释：本案定位诠释：一、以餐饮娱乐为特色一、以餐饮娱乐为特色二、具备服务功能二、具备服务功能 三、中档（休闲类）三、中档（休闲类）四、社区商业中心四、社区商业中心 总总 结结当社区商业改变沿街零散布局，而集餐饮、当社区商业改变沿街零散布局，而集餐饮、娱乐、服务等众多功能于一身时，社区商业就娱乐、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的赢利前景。生活环境是评价生活显露出可观的赢利前景。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需求都能在其居住的社区中高质量地得到满足需求都能在其居住的社区中高质量地得到满足，而环境质量依然保持高标准，社区商业无疑，而环境质量依然保持高标准，社区商业无疑将获得最大利益。将获得最大利益。谢 谢！