重庆项目市场研究.ppt

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1、,商圈范围,以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域，总面积约1.2平方公里。,3.2 解放碑商圈发展分析,商业项目分布,现有商业零售项目： 大都会太平洋百货 重庆百货 美美百货 重百大楼 新世纪百货 茂业百货 王府井百货 赛博数码广场 国美电器 商社电器 轻轨名城地下商场 81汇金地下商街 中环银座地下商街 青年大街地下商街 待开发零售项目： 鼎好世纪星城 万豪国际金融中心 瑞安重庆天地 中新城中城,大都会 太平洋百货,鼎好世纪星城,王府井百货,美美百货,重百大楼,本项目,青年 大街,中环 银座,轻轨 名城

2、,新世纪百货,茂业百货,重庆百货,万豪国际 金融中心,国美 电器,81汇金 地下商街,商社 电器,家乐福,赛博 数码,3.2 解放碑商圈发展分析,各主要商场统计,项目概况,项目名称：大都会广场 地理位置：重庆市渝中区邹容路68号 开业日期：1997年8月 建筑规模：15万平米 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约10万平方米 建筑楼层：地上7层、地下2层； 商业楼层：B2F-7F 商业管理：和记实业（重庆）有限公司,3.2 解放碑商圈发展分析-大都会广场,业态及租金,3.2 解放碑商圈发展分析-大都会广场,重庆首家购物中心，作为商圈内首个购物中心,以其全面的业态组合和租户组合引领了未来商业发展

3、趋势。但大都会自身营销推广较弱,商业经营管理流于物业管理的低层次水平,未能充分引导重庆市民的消费习惯.,品牌构成,3.2 解放碑商圈发展分析-大都会广场,重庆首家购物中心，作为商圈内首个购物中心,以其全面的业态组合和租户组合引领了未来商业发展趋势。但大都会自身营销推广较弱,商业经营管理流于物业管理的低层次水平,未能充分引导重庆市民的消费习惯.,3.2 解放碑商圈发展分析-大都会广场,项目名称：大都会广场 地理位置：重庆市渝中区邹容路68号 开业日期：1997年8月 建筑规模：15万平米 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约22000平方米 建筑楼层：地上7层、地下2层； 商业楼层：B2F-7F

4、 商业管理：太平洋百货,3.2 解放碑商圈发展分析-太平洋百货,业态及租金,女人缘-太平洋百货 5层楼的太平洋百货有层都是经营女性品牌，据太平洋百货统计显示，顾客中都是女性顾客。是目前重庆市场流行百货的领跑者。,项目概况,项目名称：时代广场 地理位置：重庆市渝中区邹容路100号 开业日期：2005年 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约40000平方米 商业楼层：B1F-6F 商业管理：美美百货,3.2 解放碑商圈发展分析-美美百货,品牌构成（早前）,高档-美美 美美层卖场，经营面积约万平方米，总共只有约多个品牌，但集中了国际知名品牌的服装、化妆品，其中绝大多数是独有品牌，其价格不菲。因其商业

5、规划及品牌的档次自二楼以上区分太明显，与一楼未能有良好的衔接 ，其所处商圈位于传统商圈，消费者多为游客,真正的高档消费者少; 停车难,高档消费者停车不方便。目前二楼以上楼层处于调整中。,3.2 解放碑商圈发展分析-美美百货,项目名称：重庆万豪国际金融中心 地理位置：重庆渝中区 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:19.7万平方米 商业面积：5万平方米 发展商:重庆杭热实业有限公司,重庆万豪国际金融中心,重庆万豪国际金融中心是中国全钢结构第一高楼，拥有得天独厚的地段优势、轨道节点交通优势、JW万豪超五星品牌优势、全数字系统的顶级配置，是国际商务精英的理想聚所。 负2层至5层为北京华联与

6、新光三越共同经营管理的国际名品百货，建面约50000平方米； 6层为万豪国际会展中心，可以承办各种国际国内大型会议展览； 塔楼7层至77层为JW万豪超五星品牌管理的高级写字间和行政公寓，顶层为万豪钻石会所及商务观光直升机停机坪。 目前，路易威登、卡迪亚、芬迪等国际一线知名品牌已确定与华联新光三越将项目商场一层联手打造成国际名品店。 商场部分预计将于2008年开业。,3.2 解放碑商圈发展分析-万豪国际金融中心,项目名称：鼎好.世纪星城 地理位置：重庆渝中区和平路 开业日期：在建 占地面积：36456平方米 建筑面积:65.6万平方米 商业面积：13万平方米 规划设计:刘荣广伍振民建筑师 事务所

7、(香港)有限公司 发展商:重庆鼎固房地产开发有限公司,整体定位：都会型购物中心，以中高档都会生活 为主线，通过定期的主题活动和展示 体验，演绎时尚的都会文化，突出夜 间营业的休闲娱乐特色。 业态定位：主力业态以电子馆、精品馆、超市 消费群定位：主力人群为18-35岁，兼顾全客层 消费群和商务消费群。 发展商介绍：鼎固房地产开发有限公司的主要投 资商为日月光半导体集团，日月光 集团在美国及中国台湾拥有数家上 市公司，最大的控股股东张氏家族 早在(上世纪)90年代就开始投资大 陆房地产业。,3.2 解放碑商圈发展分析-鼎好.世纪星城,项目名称：中新城上城 地理位置：高新区袁家岗奥体路1号 开业日期

8、：待定 建筑形式：综合建筑 建筑面积:80万平方米 商业面积：21万平方米 投资商:中新集团(控股)有限公司 开发商：中华企业房地产开发有限公司 规划设计：加拿大CPC商业规划设计机构,楼层最高达220.5米,为重庆新标高建筑2007年市政府重点支持项目. 重庆第一家超大型新生活方式中心.54层星级酒店,5A甲等写字楼,4000余停车位,21万SHOPPING MALL,33万平方米住宅加37层国际公寓,多功能城市会所. 以HOPSCA理念开发的第一家综合建筑体. 商业规划6大组团。时尚生活中心、能量购物中心、主题欢乐中心、运动休闲中心、文化体验中心、高端商务中心，共同组成重庆首家全客层一站式

9、商业广场。,注:因其位置位于各主商圈中间位置,故此次将此项目列为渝中区项目.,3.2 解放碑商圈发展分析-中新城上城,项目名称：重庆天地 地理位置：重庆喻中区化龙桥 开业日期：在建（住宅项目一期已经结束） 建筑形式：综合建筑 建筑面积:300万平方米 商业面积：8万平方米（规划） 规划设计：美国SOM 发展商:瑞安集团,项目整体规划为重庆制造业的服务中心，未来将为重庆提供优质住宅、会展、零售、餐饮、娱乐等有关服务设施。 瑞安房地产发展有限公司（瑞安房地产）于二零零四年成立，结合了瑞安集团在中国内地主要的房地产发展项目。瑞安集团之业务包括房地产发展及投资、建筑承建以及建筑材料，凭借其在香港及中国

10、内地的丰富经验，已成功在内地房地产市场奠定了稳固的基础，并以高瞻远瞩见称。 瑞安房地产在内地的项目均为具独特性的商业、住宅及综合发展项目，可分为两个类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。,3.2 解放碑商圈发展分析-重庆天地,商圈内主要商业街调查,3.2 解放碑商圈发展分析-主要商业街分析,3.2 解放碑商圈发展分析-主要商业街分析,商圈内主要商业街租金分布（单位：元/月）,民族路1000,邹容路1000,民权路1000,八一路1000,五一路400,青年路450,中华路450,民生路300,新华路450,瓷器街450,2,

11、3,1,解放碑商圈商业街分布,商圈内商业街主要业态分布,解放碑商圈商业街建筑,解放碑商圈表现出二种大业态共存之局面。一般而言，消费者更易理解解放碑商圈为百货零售商圈，而新华路、五一路、磁器街受历史发展原因，小家电，五金水暖等也经营得风生水起，增加了商圈的繁荣度。,由于区域内大型商场较多，吸引大量消费群体，且大型商场占地面积较大，且五一路、新华路等五金水暖、小家电行业集中，造成零售商业街主要集中在民权路、八一路、中华路上，零售商业街数量、档次受限。,商圈内大型商场建筑形象较好，档次较高，商业街则多为老建筑，年代较为久远，减小了品牌商家进驻的可能性，对商圈的形象有较大的负面影响。,3.2 解放碑商

12、圈发展分析-主要商业街分析,市场定位及评价,3.2 解放碑商圈发展分析小结,2,3,1,解放碑商圈大型百货商场之隐忧,商圈内主要商场功能较为单调,解放碑商圈购物中心尚待开发,做为重庆的核心商圈及CBD核心，其零售业态主要有：购物中心、百货店、超市、卖业店、专卖店、便利店。做为重庆市CBD的核心，只有一家严格意义上的购物中心，与市场需求不符，购物中心有待于开发。,商圈内主要商场内多以零售为主，在如今百货购物中心化的前提下，越来越多的百货公司选择在其业种组合上增加休闲娱乐业种，因其管理模式制约，多数服务业种在百货公司内没有独立进出空间，故营业时间易受限制，进而导致了百货公司内业种竞争力不足。,众多

13、企业齐聚于此，竞争激烈，但各自发展情形良莠不齐。客户定位却大致重迭中高端消费群，同质化商业业态产生。有的更直接锁定最高端的消费群，但由于本地区租金较高，故中低端市场锁定相对较少。,3.2 解放碑商圈发展分析-小结,观音桥商圈位于江北区核心区域，起观音桥转盘，以建新东、西路为界；北至世纪新都(老店)、工商银行；西以嘉陵公园、渝北商场及现状道路为界；东至龙湖北城天街、观音桥农贸市场、江北区中医院支路，商圈核心区域面积0.65平方公里，规划面积5.08平方公里。,3.3 观音桥商圈发展分析,商业项目分布,现有商业零售项目： 北城天街 远东百货 北京华联 重庆百货 新世界百货 茂业百货 香港城 家乐福

14、 待开发零售项目： 煌华国际,项目名称：北城天街购物广场 地理位置：重庆市江北区北城天街 开业日期：2003 建筑规模：14万平米 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约12万平方米 建筑楼层：地上5层、地下2层； 商业楼层：LG-L5 商业管理：重庆龙湖地产发展有限公司 商业经营管理分公司,3.3 观音桥商圈发展分析-北城天街购物广场,业态及租金,品牌构成,3.3 观音桥商圈发展分析-北城天街购物广场,北城天街购物广场拥有两家主力百货店、两家超市、三个休闲景观广场、现代化影城、特色店、主题餐饮、名店坊（各种品牌专卖店）、运动城，并拥有重庆第一、超过700个车位的现代化大型地下停车场，是一个运用

15、 SHOPPINGMALL国际商业流行理念，集购物，休闲，餐饮，娱乐于一体，包容百货，超市、专卖店、大卖场等各种商业形态，吸纳全市消费力，重庆目前规模最大、业态最丰富、功能最完善的超大型购物中心。,项目名称：远东百货 地理位置：重庆市江北区北城天街 开业日期：2005 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约4.5万平米 建筑楼层：地上5层、地下2层； 商业楼层：1F-7F 商业管理：远东百货,3.3 观音桥商圈发展分析-远东百货,业态及租金,品牌构成,远东百货江北旗舰店是太平洋百货的母公司台湾远东集团进入大陆的首家店。 与太平洋百货错位经营，实施双品牌战略，是观音桥商圈首家流行高档百货。与太平洋

16、百货不同的是，远东百货面向偏成熟的顾客，档次比太平洋百货还要高。,3.3 观音桥商圈发展分析-远东百货,项目名称：新世界百货 地理位置：重庆市江北区观音桥步行街 开业日期：2006年 建筑规模：约42,000平方米 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约42,000万平方米 建筑楼层：地上6层、地下1层； 商业楼层：6 商业管理：新世界百货,3.3 观音桥商圈发展分析-新世界百货,业态及租金,新世界百货自2006年开始营业，是重庆市场目前仅略低于美美百货的一家高档百货公司。其商业规划各楼层品牌过渡自然，重点增加餐饮，休闲、娱乐等业态，极大的增强了集客力。商场位于重庆观音桥商圈，交通方便，且该区域

17、为重庆市的行政区域，其消费客层多为高收入人士，经营状态良好。,项目名称：煌华国际 地理位置：江北区建新南路 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:38万平方米 商业面积：10万平方米 发展商:香港.煌华国际集团 开发商:重庆煌华实业有限公司,项目概况:地块呈长方形,临建新南路街面约500米,由6栋高层和1栋超高层组成。 项目特点:作为江北商圈的门户商业地标,利用自然地形高差,在建筑的3层/2层/1层/负1层/负2层/负3层均设计临街直接入口。 煌华（国际）集团是一家拥有数十亿美元资产的多元化跨国集团公司，从事房地产开发、建筑与基础设施、金融、能源、制造工业、贸易、电器、远洋船务等多种行

18、业，业务遍及菲律宾、香港、北京、广东、深圳、重庆、福建、山西、陕西等地，在国内外享有良好信誉。,注:自持物业,3.3 观音桥商圈发展分析-煌华国际,3.3 观音桥商圈发展分析-小结,沙坪坝商圈核心以三峡广场至绿色文化艺术广场为中心，以三峡广场“十”字形商业街为轴，由天陈路、小龙坎新街、站东路、沙南路所围合区域。目前商业营业面积超过45万平方米。,3.4 沙坪坝商圈发展分析,商业项目分布,现有商业零售项目： 王府井百货 重庆百货 新世界百货 立洋百货 赛博数码广场 商社电器 华宇广场 家乐福 苏宁电器 新华书店 钻酷地下商场 三峡广场地下商业 待开发零售项目： 煌华新纪元 融汇新时代,项目名称：

19、王府井百货沙坪坝店 地理位置：沙坪坝区小龙坎新街49号 开业日期：2006 建筑形式：群楼底商 商业面积：约2.5万平方米 建筑楼层：地上5层 商业楼层：1F-5F 商业管理：王府井百货集团,3.4 沙坪坝商圈发展分析-王府井百货,业态及租金,品牌构成,沙坪坝地区的中档流行百货，内部商业规划较符合本地市场人们自然购物习惯，目前有超越解放碑店的趋势。,3.4 沙坪坝商圈发展分析-王府井百货,项目名称：新世纪百货凯瑞商都 地理位置：沙坪坝区三峡广场 开业日期：2003 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约2.5万平方米 建筑楼层：地上7层、地下2层； 商业楼层：B2F-7F 商业管理：新世纪百货,

20、3.4 沙坪坝商圈发展分析-新世纪百货,业态及租金,品牌构成,3.4 沙坪坝商圈发展分析-新世纪百货,品牌构成,新世纪百货是目前重庆本地零售市场的第一名，在大众定位的基础上稳扎稳打，同时强化“诚信”经营，并打造了最为快捷的退换货通道。吸引当地众多的消费人群。 其建筑结构较为不合理，内部手扶电梯为单向电梯，且货品摆放较为拥挤，消费环境较差。,3.4 沙坪坝商圈发展分析-新世纪百货,项目名称：立洋百货 地理位置：沙坪坝区小新街99号 开业日期：2003 建筑形式：综合商业建筑 商业面积：约2万平方米 建筑楼层：地上7层 商业楼层：7F 商业管理：太平洋百货,3.4 沙坪坝商圈发展分析-立洋百货,业

21、态及租金,3.4 沙坪坝商圈发展分析-立洋百货,是目前沙坪坝商圈最高档的流行百货。以其精致的商品和台资百货的服务，在当地市场处于领先地位。,项目名称：煌华.新纪元 地理位置：重庆沙坪坝三峡广场步行街 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:16.5万平方米 商业面积：8万平方米 发展商:香港.煌华国际集团 开发商:重庆煌华实业有限公司,煌华新纪元项目位于重庆市沙坪坝区三峡广场核心商圈内，西北临南开城步行街、东北侧为恒鑫大厦的立洋大厦、西南与融信路相望、东南临三峡广场步行街，建设用地原有沙区法院和一些住宅及部分商业门面房。地下为地下商场兼作人防工程。 定位为国际商业购物中心(前期定位整体经

22、营百货,因公司整体战略方向调整,本项目定位为购物中心.目前与沃尔玛进行负一.二层的合同洽谈)。 煌华（国际）集团是一家拥有数十亿美元资产的多元化跨国集团公司，从事房地产开发、建筑与基础设施、金融、能源、制造工业、贸易、电器、远洋船务等多种行业，业务遍及菲律宾、香港、北京、广东、深圳、重庆、福建、山西、陕西等地，在国内外享有良好信誉。,注:自持物业,3.4 沙坪坝商圈发展分析-煌华.新纪元,项目名称：融汇.新时代 地理位置：沙坪坝区三峡广场西端 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:8万平方米 商业面积：2.5万平方米 规划设计:中国机械工业第三设计研究院 开发商:重庆融恒置业有限公司,

23、项目位于重庆市沙坪坝区天陈路与三峡广场交汇处，地处沙坪坝区商圈中心。北接三峡广场，西临天陈路，东接庆泰大厦。项目与周边建筑及广场关系相互融汇，资源优越，建筑用地面积4635m2。 商业规划涵盖CBD时尚消费梦工场、城市享乐梦工房等多种业态融汇了沙坪坝商圈的城居/商业/娱乐地标。将引领沙坪坝城市时尚的能力与气质. 融汇集团起源于1989年，以地产、化工为龙头产业，旗下控股、参股企业共有32家，已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、湖南、广东等六省市发展的全国 性大型民营企业。融汇集团下属地产类公司总投资已逾100亿元人民币，总开发土地近6000亩，总建筑面积已近400万平方米。,3.4 沙坪坝商圈发

24、展分析-融汇.新时代,3.4 沙坪坝商圈发展分析-小结,以杨家坪转盘为中心，中心商业区包括杨九路、杨家坪正街、石坪桥正街、西郊路、直港大道，共计10万余平方米的商业面积 。,3.5 杨家坪商圈发展分析,现有商业零售项目： 西城天街 重庆百货 立丹百货 新世纪百货 国美电器 商社电器 苏宁电器 嘉信茂广场,3.5 杨家坪商圈发展分析,3.5 杨家坪商圈发展分析-小结,主要以南坪转盘为中心，北起国际会展中心，南至重庆渝能汽配城、重庆机动车交易市场、四公里学府大道，东到海棠晓月、南坪体育馆（在建），西至融侨半岛，方圆2平方公里。,3.6 南坪商圈发展分析,现有商业零售项目： 百盛百货 重庆百货 元旦

25、购物广场 沃尔玛 人人乐 好又多 麦德龙 国际会展中心 国美电器 苏宁电器 待开发零售项目： 上海城 万达广场 珊瑚水岸 中央大街,注：珊瑚水岸、中央大街处于南滨大道，超出核心商圈范围，在上图未予显示。,3.6 南坪商圈发展分析,项目名称：上海城购物广场 地理位置：南岸区南坪西路32号 开业日期：待定 建筑形式：综合建筑 建筑面积:110万平方米 商业面积：40万平方米 发展商:浙江德发集团、重庆嘉发实业有限公司 规划设计：泛亚国际 商业管理：重庆嘉德商业管理有限公司,商业项目定位为超区域型购物中心，形成一个以服务为导向，集时尚购物、娱乐餐饮为一体的市民购物、社交、休闲活动的集结场所；充分体现

26、城市功能；立足南岸，力争将商业效应辐射全市，形成区域性标志型的商业形态，成为重庆最具特点的Shopping Mall。 项目由三大主力店及5条步行街组成，主力店：百联购物中心、红星美凯龙、嘉德数码；步行街：黄金走廊、弥敦道风情小街、海上海中央大街、百乐门休闲高地、马克特淘宝工坊。,注:销售物业,3.6 南坪商圈发展分析-上海城购物广场,项目名称：重庆万达广场 地理位置：南岸区南坪珊瑚村 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:80万平方米 商业面积：15万平方米 发展商:万达集团,项目位于重庆市南岸区南坪商业中心区，是新的城市商业副中心。项目总建筑面积80万平方米，其中商业广场面积15万

27、平方米，白金五星级酒店面积5万平方米，引入沃尔玛超市、万千百货等主力店。包括：大型商业广场shoppingmall、商务公寓、写字楼、底商、住宅、配套公建。 重庆万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、 高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业。总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。集团持有租赁物业面积超过400万平方米。订单地产是万达集团首创 的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了联合发展协议。包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏 宁等。正

28、是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩，南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。,注:销售物业,3.6 南坪商圈发展分析-重庆万达广场,项目名称：南滨路中央大街项目 地理位置：南岸区南坪西路32号 开业日期：待定 建筑形式：综合建筑 建筑面积:30万平方米 商业面积：10万平方米 发展商:重庆东原地产 规划设计：凯里森建筑设计事务所,业态组合： 中央大街集合了丰富多彩的人文商业业态组合：餐饮美食、休闲娱乐、康体运动、旅游休假、消费购物、文艺表演 初步商业概念定位： 国际知名品牌旗舰 精品酒店、高档会所 国际星级影院、真冰场 精品主题百货 大型餐饮、特色餐厅、酒吧、咖啡 精品超市、

29、品牌形象展厅 东原地产是集商业和住宅房地产开发、销售、租赁以及相关服务于一体的大型综合性房地产企业。公司具备二级开发资质，系重庆东银实业（集团）有限公司下属子公司，是集团的支柱产业之一。,注:销售物业,3.6 南坪商圈发展分析-东原中央大街,项目名称：珊瑚水岸 地理位置：重庆南岸区南滨路 开业日期：在建 建筑形式：综合建筑 建筑面积:46万平方米 商业面积：6.3万平方米 发展商:和记黄埔地产(重庆南岸) 有限公司,珊瑚水岸（capecoral）为高层豪华江景住宅建筑群,总建筑面积约46万平方米,预计提供高层超高层 TOWNHOUSE及LOFT等不同类型的住宅单位,以满足不同购房人士之需.其一览无遗的滨江景致连带绿色时尚生活小区的设计理念。 6.3万平方米的全江景室外购物空间；融合了意大利佛罗伦萨与米兰风格的滨水式豪华特色商业街；顶级意大利园林式的设计；每个铺位将全部按照国际黄金比例的规格来做，进深与面宽之比将达到1:2 . 计划引入各类中高档餐饮娱乐精品旗舰商店住宅主要以中高档高层建筑为主，商业街定位也将走中高端路线，引进世界500强商业企业和世界一线品牌。 年和记黄埔首次进入重庆，投资亿元人民币建设开发建筑面积达万平方米的大都会广场。在重庆的投资位居第三，仅次于上海、深圳。,3.6 南坪商圈发展分析-珊瑚水岸,3.6 南坪商圈发展分析-小结,