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1、开发商预期违约返双倍定金*年2月20日，袁某与某房地产开发公司签订了一份购房预订协议书，约定购买该公司开发的一栋30层住宅楼的住房一套，开发商在协议书中承诺，*年5月底之前与袁某签订正式售房合同，*年12月31日将房屋交付袁某使用。双方还约定，袁某于签协议时交付定金5万元，其余购房款分期支付。袁某依约于签协议的当天即2月20日交付了定金5万元。但开发商并没有履行其在协议书中承诺的于*年5月底之前与袁某签订正式售房合同的约定，虽经袁某多次催促，但因开发商始终未取得商品房预售许可证明，开发商实际上无法与袁某签订正式售房合同。同时，袁某在前往工地了解情况时发现，工程仅进行到地下基础设施，且工地施工标
2、牌注明该工程的竣工日期为*年8月20日，袁某由此认定，开发商承诺的*年12月31日交房亦不可能兑现。袁某遂向开发商提出解除合同、双倍返还定金的要求。开发商不同意，袁某无奈诉至法院。律师解答：律师导购网、广东南国德赛律师事务所林小冰律师对此分析表示，开发商在应诉时辩称，依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定是无效。”其公司直到法庭审理结束都没有取得商品房预售许可证明，因此应认定协议无效，只需退还袁某5万元即可。但我们要看到的是，双方签订
3、的是购房预订协议书而不是商品房买卖合同，最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条是针对商品房预售合同规定的，并不适用购房预订协议书，协议书应认定为有效，适用最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”开发商未能在*年5月底以前与袁某签订正式售房合同，构成违约，应适用合同法第115条“当事人可以按照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”开发商应双倍返还定金即*万元。
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