房地产某投资项目案例分析ppt课件

《房地产某投资项目案例分析ppt课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产某投资项目案例分析ppt课件（37页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、房地产置业投资工程案例分析房地产置业投资工程案例分析v房地产置业投资工程分析简述v房地产买卖投资分析v房地产置业消费投资分析v房地产租赁投资分析v房地产置业出租运营投资分析11.111.1房地产置业工程投资分析简述房地产置业工程投资分析简述 11.1.1 11.1.1房地产置业投资的种类房地产置业投资的种类 房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或房地产置业投资往往是投资者购置房地产后，或寻机出卖、或租赁运营以获取收益的商业活动。寻机出卖、或租赁运营以获取收益的商业活动。这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买这些置业投资主要有：以盈利为目的的房地产买卖投资；用于本人消费的置业投资；用于出

2、租运营卖投资；用于本人消费的置业投资；用于出租运营的置业投资；房地产租赁运营投资等。的置业投资；房地产租赁运营投资等。11.111.1房地产置业工程投资分析简述房地产置业工程投资分析简述11.1.211.1.2房地产置业投资分析的根本目的房地产置业投资分析的根本目的 1 1投资本钱投资本钱 2 2投资回收期投资回收期 3 3投资利润率投资利润率 4 4资本金利润率资本金利润率 5 5资本金净利润率资本金净利润率 6 6财务净现值财务净现值 7 7财务内部收益率财务内部收益率11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 案例案例11-111-1：某投资者投资了某投资者投资了3030万元购

3、买一套万元购买一套120120住宅，一住宅，一次性付款，估计次性付款，估计3 3年假定空置暂不思索租金收益年假定空置暂不思索租金收益及物业管理费等支出，但在实践分析中该当思索及物业管理费等支出，但在实践分析中该当思索后可以卖到后可以卖到4040万元。万元。其他条件如下：售房时的买卖手续费为售价的其他条件如下：售房时的买卖手续费为售价的1.5%1.5%。营业税、城市建立维护税、印花税、契税分。营业税、城市建立维护税、印花税、契税分别为售价的别为售价的5%5%、营业税的、营业税的1%1%、售价的、售价的0.5%0.5%、售价的、售价的1.5%1.5%。城市土地运用税每年每平方米。城市土地运用税每年

4、每平方米0.50.5元。评价、元。评价、买卖、登记等费用约买卖、登记等费用约2 0002 000元；所得税率为元；所得税率为20%20%。如何分析这项投资？如何分析这项投资？11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析解：简要投资报答分析如下：1计算相应目的 1投资本钱购买价：300 000元 2销售手续费：400 0001.5%=6 000元11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 3有关税费 1营业税：400 0005%=20 000元 2城市建立维护税：20 0001%=200元 3印花税：400 0000.5%=200元 4契税：400 0001.5%=6 000元

5、 5城市土地运用税：0.51203=1 800元 6评价、买卖、登记等费用：约2 000元 7所得税：销售价-购买价-利息-运营费用-直接税费20%=12 760元11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析4投资净收益1税后利润：51 040元2投资利润率：63 800300 000=21.27%3资本金净利润率年投资收益率：51 0403300 000=5.67%11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 2简要分析 假设该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%

6、，年收益率资本金净利润率为2.8%。11.211.2房地产买卖投资分析房地产买卖投资分析 两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，根本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租运营，那么可有租金收益，仅租金收益一项就曾经相当于银行利息收益，假设税费减免或售价添加，其收益更高，但假设售价没升幅，3年后仍无法售出，那么只好转为长线投资，靠收租金逐渐回收投资资金，等待出卖时机。投资者在进展房地产买卖投资报答分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。11.511.5房地产置业出租

7、运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 案例案例11-411-4：某公司以某公司以10 00010 000元元/平方米的价钱购买了一栋建筑面积为平方米的价钱购买了一栋建筑面积为27 00027 000平方米的写字楼用于出租运营，该公司在购买写字楼平方米的写字楼用于出租运营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价钱的过程中，支付了相当于购买价钱5.3%5.3%的各种税费如契税、的各种税费如契税、手续费、律师费用、其他费用等。其中，相当于楼价手续费、律师费用、其他费用等。其中，相当于楼价30%30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金股本金支的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金股本

8、金支付，相当于楼价付，相当于楼价70%70%的购买投资来自于期限为的购买投资来自于期限为1515年、固定利年、固定利率为率为7.5%7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。、按年等额还款的商业抵押贷款。11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 假设在该写字楼的出租运营期内，其月租金程度一直坚持在160元/，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开场出租率到达95%，且在以后的出租运营期内一直坚持该出租率。出租运营期间的运营本钱为毛租金收入的28%。假设购买投资发生在第1年的年初，每年的净运营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租运营期为48年，

9、投资者的目的收益率为14%。试从投资者的角度，计算该工程自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判别该工程的可行性。11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析解：简要分析如下：1相应目的计算 1写字楼投资的根本情况:1写字楼购买总价：27 00010 000=27 000万元 2购买写字楼的税费：27 0005.3%=1 431万元 3股本投资：27 00030%+1 431=9 531万元 4抵押贷款额：27 00070%=18 900万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析2抵押贷款年还本付息额1515(1)7.5%(1 7.5%)

10、189002141.13(1)1(1 7.5%)1nniiAPi万元）11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 3写字楼各年净运营收入情况 第1年净运营收入：27 0001601265%1-28%=2 426.11万元 第2年净运营收入：27 0001601275%1-28%=2 799.36万元 第3年净运营收入：27 0001601285%1-28%=3 172.61万元 第4年及以后各年净运营收入：27 0001601295%1-28%=3 545.86万元 本工程投资自有资金的现金流量表，如表11-3所示。年 末 0 1 2 34151648股本金投入9 5

11、31.00净经营收入2 426.112 799.363 172.613 545.863 545.86抵押贷款还本付息2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00自有资金净现金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86表表11-3 11-3 现金流量表自有资金、税前现金流量表自有资金、税前 单位：万元单位：万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 4该投资工程的财务净现值 由于ic=14%，故12312333159531 284.98(1 14%)658.23(1 14%)103

12、1.48(1 14%)1404.73 14%1-(1 14%)(1 14%)3545.86 14%1-(1 14%)(1 14%)789.81(NPV 万元）11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 5该投资工程的财务内部收益率 由于i1=14%时，NPV1=789.81万元，设i2=15%，那么：122312333159531284.98(1 15%)658.23(1 14%)1031.48(1 14%)1404.73 15%1-(1 15%)(1 15%)3545.86 15%1-(1 15%)(1 15%)224.34(NPV 万元）789.8114%(15%

13、14%)14.78%789.81224.34FIRR 用插入法11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 2结论 由于 NPV=789.81万元0，FIRR=14.78%14%，故该工程可行。11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 案例案例11-511-5：某写字楼售价某写字楼售价1 9501 950万元，该楼宇拥有办公单元万元，该楼宇拥有办公单元6060个，每个，每个单元平均月租金个单元平均月租金6 0006 000元，并以每年元，并以每年5%5%的速度递增。设每的速度递增。设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的单元每年的空置

14、及其他损失费为单元月租金收入的2 2倍。第倍。第1 1年的运营本钱为毛租金收入的年的运营本钱为毛租金收入的20%20%，以后每年按，以后每年按6%6%的幅度递的幅度递增。投资者可获得利率为增。投资者可获得利率为12%12%，期限，期限1515年的年的1 5001 500万元的贷款，万元的贷款，要求按月等额还本付息。贷款本钱申报费、评价费、活动要求按月等额还本付息。贷款本钱申报费、评价费、活动费等占贷款额的费等占贷款额的2%2%。该物业资产运用该物业资产运用1515年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧年，按线性折旧法计算折旧费用。折旧基数为投资额的基数为投资额的85%85%。假设投资者要求的投资收

15、益率为。假设投资者要求的投资收益率为20%20%，该工程能否值得投资？该工程能否值得投资？11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进展房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要方式。投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。本案例实践上是想调查该工程的抵押贷款投资决策能否可行。也就是说，该工程在贷款的情况下再思索各种应交税款，还能否获得预期收益。为了求解这一问题，应分别计算该工程的贷款分期偿付方案、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并根据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该工程的净现值及内部收益率

16、，据此作出投资决策。11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析解：1贷款分期偿付方案 知:该笔贷款年利率 r=12%，期限n=1512=180个月，要求按月还本付息，那么：1每月计息利率：i=r/n=0.12/12=0.01 2月还款系数:180180(1)0.01(1 0.01)0.012001680.012(1)1(1 0.01)1nniii11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 3月还本付息额:15000.012=18(万元)4年还本付息额:1812=216(万元)5年贷款余额：()12()12(1/12)1/12(1/12)n t

17、on trMrr贷款余额11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析把上述知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。例：第5年末贷款余额为：()12(15 5)12()12(15 5)12(1/12)1(1 12%/12)1181254.79/12(1/12)12%/12(1 12%/12)n ton trMrr 又 某年归还本金=上一年贷款余额 该年贷款余额 某年归还利息=每年付款额 该年归还本金 各年归还本金和利息情况依次可以算出。详见抵押贷款分期归还方案,见表11-4。年份每年付款额贷款余额本 金利 息 =-0 216 1 500 1216 1 461.92 38

18、.08 177.92 2216 1 419.02 42.9 173.10 3216 1 370.66 48.36 167.64 4216 1 316.18 54.48 161.52 5216 1 254.79 61.39 154.61 6216 1 188.42 66.37 149.63 7216 1 107.66 80.76 135.24 8216 1 019.82 87.84 128.16 9216 920.83 98.99 117.0110216 809.31 111.52 104.4811216 683.62 125.69 90.3112216 542.01 141.61 73.391

19、3216 382.44 159.57 56.4314216 202.62 179.82 36.1815216 0 202.62 13.38表表11-4 11-4 抵押贷款分期归还方案表抵押贷款分期归还方案表 单位：万元单位：万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 2折旧方案 知：该物业按线性折旧法计算折旧额；折旧基数为：1 95085%=1 657.5万元；那么年平均折旧额为：1 657.51/15=110.55万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析3税前现金流量 各年税前现金流量 =各年潜在总收入-各年空置及其他损失-运营本

20、钱或运营费用-年还本付息额。按题设知条件，1该工程年潜在总收入 =单元月租金单元数12个月1+升幅2该工程空置及其他损失 =2单元月租金单元数1+升幅3实践总收入=潜在总收入-空置其他损失11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析4运营本钱：第1年为当年实践总收入的20%，以 后每年按6%比例递增，即：运营本钱=第1年实践总收入20%1+升幅5净运营收入=实践总收入-运营本钱6年还本付息额，见表11-4 栏。7税前现金流量=净运营收入-年还本付息额 上述计算结果见表11-5。年份经营收入空置及其他损失实际总收入经营成本净经营收入年还本付息额税前现金流量 =-=-=-1

21、432.0072.00360.0072.00288.00 216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13 380.30216.00164.30表表11-5 11-5 税

22、前现金流量计算表税前现金流量计算表 单位：万元单位：万元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.6013

23、5.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98续表续表11-5 11-5 税前现金流量计算表税前现金流量计算表 单位：万元单位：万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 4税金及税后现金流量计算 税后现金流量=税前现金流量-应纳税额 应纳税额=应纳税收入综合税率 应纳税收入=净运营收入-利息-折旧-年均分摊融资本钱 其中：年平均分摊融资本钱=1 5002%15=2万元；本案例中，该工程应交纳的税金主要有：营业税、印花税、房产税、所得税分别为租金纯收入的3

24、%、0.1、18%、9.84%。上述四项合计的综合税率为租金纯收入的30.85%。上述税后现金流量计算结果如表11-6所示。年份净经营收入还贷 利息折旧费分摊融资成本应纳税收入综合税率税额税后现金流量 =-=X1288.00177.92110.552.00-2.47 30.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.81 30.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.5

25、52.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表表11-6 11-6 税后现金流量计算表税后现金流量计算表 单位：万元单位：万元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.021

26、1457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16续表续表11-6 11-6 税后现金流量计算表税后现金流量计算表 单位：万元单位：万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置

27、业出租运营投资分析5净现值及内部收益率的计算1净现值计算 设基准收益率ic为20%，那么净现值计算结果见表11-7所示。年份 自由资金 投资额税后现金流量 贴现系数现值 =X 0 -4501.0000-450.00172.760.833360.63280.730.694456.06388.950.578751.48497.430.482346.995106.120.401942.656115.970.334938.847123.420.279134.45表表11-7 11-7 净现值计算表净现值计算表 单位：万元单位：万元(1 20%)t8133.710.232631.109143.260.1

28、93827.7610153.020.161524.4111162.920.134621.9312172.630.112219.3713183.010.093517.1114193.000.077915.0315203.160.064913.19 NPV=51.30续表续表11-7 11-7 净现值计算表净现值计算表 单位：万元单位：万元11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析2内部收益率的计算 内部收益率是使工程净现值为零时的收益率。由净现值计算可知，当ic=20%时，NPV=51.270，那么 取i1=22%，按上述同样步骤可求得：NPV1=4.24 继续提高折现率，设i2=23%，那么NPV2=-16.68 由插入法求得该工程的内部收益率为：1121124.24()22%(23%22%)22.2%4.2416.68NPVFIRRiiiNPVNPV11.511.5房地产置业出租运营投资分析房地产置业出租运营投资分析 6结论 由于该工程净现值为51.270；内部收益率为22.2%20%，已超出投资者要求的投资收益率，所以，该投资方案是可行的。