万科A2011年年营运能力分析报告

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1、万科A2011年年末营运能力分析万科企业股份有限公司成立于1984年 5 月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业。2007 年公司完成新开工面积 776.7 万平方米，竣工面积 445.3 万平方米，实现销售金额 523.6 亿元，结算收入 351.8 亿元，净利润 48.4 亿元，纳税53.2 亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为， 坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万 科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的 发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业 凭借公司治理和道德准则上的

2、表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”， 连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。万科 1988 年进入住宅行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业 务。至2007 年末，万科全国市场占有率为2.1，业务覆盖到以珠三角、长 三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅 4.8 万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行 业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品 牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅 行业第一个专利产品和第一项发明专

3、利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组 织。2007 年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅 产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海 新里程项目20 号、21 号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开 工住房中装修房的比例达到53.4，这是公司倡导节能环保、践行会责任的 重要体现。万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的 住宅企业。2007 年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无 理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007 年客户

4、满意度提升两个 百分点，达到89。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11 人推荐过万 科楼盘。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以 及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年， 万科销售收入复合增长率为49.9，净利润复合增长率为 42.3；最近三年， 万科销售收入复合增长率达到93.7，净利润复合增长率达到 88.4，基本 每股收益复合增长率达到 67.6。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球 最佳小企业”；多次获得投资者关系、亚洲货币等国际权威媒体评出的 最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科现有员工16000 余人。自创建以来，

5、万科一贯主张“健康丰盛人生”， 重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作 氛围。2001 年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度 调查。2007 年11月，万科作为唯一一家房地产企业以“雇主品牌”项目， 荣获由北大学管理案例研究中心、北大商业评论和企业家与企业管理研究院联合设立的“中国管理学院奖” 2008年1月，万科荣膺第三届“CCTV 年度雇主调查”评选“最具领袖气质的年度最佳雇主”称号。二万科A20O9-2011年营运能力的分析及评价（一） 2009-2011年万能科A的营运指

6、标的分析与评价1）历史比较分析通过万科A2009年-2011年的资料，进行比较分析。以上计算得出各项资产周转率指标如下表：财务指标2011年末2010 年末 2009 年末总资产周转次数02805028710.38061253.9185945.8749流动资产周转次数0.29410.3020.401流动资产周转天数1224.07341192.053897.755646.179843.961159.758779561422.9249应收帐款周转次数存货周转次数& 18916.02430.2535099211.17271337.2957917.8990.26920.392239.380937.29

7、511.01431.16071、总资产周转率分析总资产周转率从上图我们可以看出，该企业从 2009 年开始，每年的总资产周转率都 在递减，说明该企业利用全部资产进行经营活动的能力下降，效率较低，可 能会影响其盈利能力。企业应采取适当的措施提高各项资产的利用程度，对 那些确实无法提高利用率的多余、闲置资产及时进行处理，以提高总资产的 周转率。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低，该指标近年的下降趋势 主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率、应收帐款和固定资产利用率的 提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须改善存货的管理。2、流动资产周转率分析流动资产周转率年份流动资产周转率影响着

8、企业的盈利水平，周转率越快，周转次数越多， 表明企业以相同的流动资产占用实现的主营业务收入越多，说明企业流动资 产的运用效率越好，进而使企业的偿债能力和盈利能力均得以增强。但从上 图可以看出，该企业2011年末流动资产周转率实际值低于2010年和2009年的数值，说明该企业业在这个时期内利用流动资产进行经营活动的能力变差，效率较低，可能导致企业偿债能力和盈利能力下降。3、定资产周转率分析固定资产周转率（次）60应收帐款周转次数50般米说，回疋资产周转年份越咼，表明企业回疋资产利用越允分，说明企业固定资产投资得当，固定资产结构分布合理，能充分发挥固定资产使用效率，企业经营活动也越有效。从上表可得

9、，该企业从2009 年末固疋资产 周转率每年递增，说明其固疋资产利用效率在提高，提供的生产经营成果有 所增长，企业固疋资产营运能力正在增强706050值40 数4、应收账款周转率分析应收帐款周转次数匚应收帐款周转次数I2010从上表我们可以看出，该企业2011年末应收账款周转率实际值比年末的所增加，但较2009年还是降低了不少，说明应收账款占用相对销售收入过高，企业应收账款管理效率下降，资产流动性受影响。企业需加强应收账款管理和催收工作，以便于提高资金的周转速度。5、存货周转率分析存货周转次数年份存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，空制失败会导致成本过泫， 作为万科的主要资产，存货的管理更

10、是举足轻重。由于万科业务规模扩大， 存货规模的增长大于其销售的增长速度，因此存货的增长率逐年下降同业。 若该指标过小，则发生跌价的损失风险较大，但万科的销售规模也保持了较 快的增长，在业务量扩大时，存货量是充足货源的必要保证，且存货中拟开 发产品和已完工产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加 合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范围，但仍应提高存货管理水平 和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用 效率，充分发挥规模效应，保持适度的增长速度。（2）同行业比较分析万科A属于房地产业，下面根据同行业中的中联重科、三一重工和柳工等几家企业同时期主要财务指标计

11、算平均值，各项指标如下：2011年财务指标招商地产保利地产亿城股份平均值总资产周转率0.21670.12530.22690.1896流动资产周转率0.23690.12950.23880.2017固定资产周转率43.3506-6.865625.1应收账款周转率155.659841.654642.819680.045存货周转率0.15960.1020.16420，1419通过万科A2011年资料，进行同业比较分析。如下表:财务指标企业实际值三个企业平均值总资产周转率0.28050.1896流动资产周转率0.29410.2017固定资产周转率50.992125.1应收账款周转率46.179880.0

12、45存货周转率0.2530，14191、总资产周转率分析从上表看，该企业总资产的周转率与同行来相比，比同行业高，说明企 业在同行中，利用全部资产进行经营活动的能力较好，效率较高，其偿债能 力和盈利能力比较强。2、流动资产周转率分析从上表可得，该企业流动资产周转率高于三个企业平均值。企业流动资 产周转率越高，周转次数越多，表明该企业以相同的流动资产占用实现的主 营业务收入越多，说明该企业利用流动资产进行经营活动的能力强，效率高， 进而使企业的偿债能力和盈利能力均得以增强。该企业流动资产周转率大大 高于同行业平均值，说明企业在行业中的经营活动能力强、效率高。从上表看，该企业固定资产周转率高于三个同

13、行业平均值，说明企业固 定资产投资得当，固定资产结构分布合理。但由于企业之间固定资产在各类、 数量、形成时间等方面均存在较大差异，因而罗难找到外部可借鉴的企业标 准，此指标的同行业比较相对意义不大。4、应收账款周转率分析 从上表看出，该企业应收账款周转率低于三个行业平均值。三个事行业 中应收帐款周转率高是因为招商地产该项比率很高。说明该企业应收账款的 管理还有待加强，应收账款回收速度有待提高快，资产流动性较强，收益比 招商地产要小。6、存货周转率分析 从上表看该企业存货周转率高于同行业平均值0.11，也超出好多。说明 企业在同行业中，存货变现速度快，存货占用资金较少，存货的运用效率较 高，使企

14、业盈利好于同行业。但企业仍应加强存货管理，尽可能减少经营占 用资金。通过同行业材料的比较分析，可以得出以下的结论：2011 年末，万科 A 的资产运用效率的各项指标均远高于同行业平均水 平。说明企业在该行业中具有较强的盈利能力，企业规模与管理水平已远高 于同行业其它企业，成为行业重要的骨干企业之一。、结论与建议通过该公司历史数据比较观察，万科 A2011 年末除了应收帐款和固定资 产周转率高于 2010 年外，其它指标如总资产周转率、流动资产周转率、存 货周转率等均低于 2010 年，其中应收账款周转率增长较大。同时，与同业 比较，万科 A2011 年末资产运用效率中的除应收帐款周转率外的各项

15、指标均 大大高于同行业平均值。总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收帐款、固定资产资 产的劳动能力非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程增 多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理费用效率降低，管 理层应关注存货的管理。因此，万科 A 可以通过以下途径提高企业资产运用效率：1、加强应收账款的管理和催收工作，注重信用政策的调整，进一步分析 企业采用的信用政策和应收账款的账龄，同时加强应收款项的整合、加速对 应收的款项的回收、合理计提应收账款的折旧等，以便于提高资金周转速度。2、采取适当措施提高各项资产的利用程度，对那些确实无法提高利用率 的多余、闲置资产及时进行处

16、理，以提高总资产的周转率。3、加强对存货的管理，万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的 保障，又是万科风险的主要来源，从目前企业管理现状来看，建议进一步优 化存货结构，适度货数量。4、就企业营运能力的提高，打造一个良好的环境，主要是“人”的问题。 再则就是确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最 低水平。万科总裁郁亮讲2012 年万科的发展战略是：“2011年行业关键词是调 控。这是党中央国务院的号召、全国媒体的呼吁还有全国人民的心愿。这是 毫无疑问的。2012 年万科的发展策略是过冬，冬天策略。冬天模式怎么要求? 第一，现金为王，这很重要，要拿到钱，现金流比利润率更重要

17、。第二，卖 楼更积极点，你不能有存货，不能囤地，该开发的要尽快开发，该卖的房子 你要积极地卖出去，第三，要更谨慎地买地，买地是最费钱的，买错地跟买 错股票是一样的，亏起来不得了，所以绝不能买错地。我们说了，万科不做 地王。第四，我们的管理等都要围绕冬天来运营，该节流的要节流，比如车 辆，原来打算要更改，就先别更换了，过了冬天再说;一些会议的标准，可以 往低再调一调。第五，也是最重要的，冬天，把身体练好。”可见万科已经为 自己在筹划了。相信2012 年万科的营运能力将进一步提高。附件：万科A2009-2011年财务报表资产负债表编制单位：万科 2011 年 12 月 单位：万元流动资产流动负债货

18、币资金3,423,950.00 万元短期借款172,445.00 万元交易性金融资产-交易性金融负债1,704.18 万元应收票据-应付票据3,125.00 万元应收账款151,481.00 万元应付账款2,974,580.00 万元预付款项2,011,620.00 万元预收款项11,110,200.00 万元应收利息-应付职工薪酬169,035.00 万元应收股利-应交税费407,862.00 万元其它应收款1,844,060.00 万元应付利息27,229.90 万元存货20,833,500.00 万元应付股利-一年内到期的非流动性资产其它应付款3,021,680.00 万元其它流动资产-

19、一年内到期的非流动性 负债2,184,580.00 万元流动资产合计28,264,700.00 万元其它流动负债-非流动性资产流动负债合计20,072,400.00 万元可供出售的金融资产44,126.20 万元非流动性负债持有至到期投资长期借款2,097,200.00 万元长期应收款-应付债券585,040.00 万元长期股权投资642,649.00 万元长期应付款-投资性房地产112,611.00 万元专项应付款-固定资产159,586.00 万元涕延所得税负债77,890.60 万元在建工稈70,555.30 万元其它非流动性负债1,179.82 万元工程物资-非流动负债合计2,765,

20、170.00 万元固定资产清理-负债合计22,837,600.00 万元牛产性牛物资产-所有者权益（或股东权 益）油气资产实收资本（或股本）1,099,520.00 万元无形资产43,547.40 万元资本公积884,346.00 万元开发支出-库存股-商誉-盈余公积1,364,870.00 万元长期待摊费用4,099.94 万元未分配利润1,893,460.00 万元涕延所得税资产232,624.00 万元归属干母公司股东权益合计5,296,780.00 万元其它非流动性资产46,379.30 万元少数股东权益1,486,470.00 万元非流动性资产合计1,356,180.00 万元所有者

21、权益（或股东权益）合计6,783,250.00 万元资产总计29,620,800.00 万元负债和所有者权益（或股东权益）总计29,620,800.00 万元损益表单位：万元一：营业收入7,178,280.00 万元减：营业成本4,322,820.00 万元营业税金及附加777,879.00 万元销售费用255,678.00 万元管理费用257,821.00 万元财务费用50,981.30 万元资产减值损失6,462.72 万元加:公允价值变动收益-286.86 万元投资收益69,971.50 万元苴中：对联营企业和合营企业的投资收益64,398.80 万元二:营业利润1,576,320.00

22、 万元加:营业外收入7,618.67 万元减：营业外支出3,352.10 万元非流动资产处置损失114.43万元三:利润总额1,580,590.00 万元减：所得税费用420,628.00 万元四；净利润1,159,960.00 万元归属于母公司所有者的净利润962,488.00 万元少数股东损益197,473.00 万元编制单位：万科2011年12月31日基本每股收益0.88 元稀释每股收益0.88 元资产负债表流动资产流动负债货币资金3,781,690.00 万元短期借款147,800.00 万元交易性金融资产-交易性金融负 债1,505.45 万元应收票据-应付票据-应收账款159,40

23、2.00 万元应付账款1,692,380.00 万元预付款项1,783,800.00 万元预收款项7,440,520.00 万元应收利息应付职工薪酬141,576.00 万元应收股利应交税费316,548.00 万元苴它应收款1,493,830.00 万元应付利息12,780.70 万元存货13,333,300.00 万元应付股利-一年内到期的非流动性资产-其它应付款1,681,400.00 万元其它流动资产-一年内到期的非流动性负债1,530,570.00 万元流动资产合计20,552,100.00 万元苴它流动负债非流动性资产流动负债合计12,965,100.00 万元可供出售的金融资产4

24、0,476.40 万元非流动性负债持有至到期投资长期借款2,479,050.00 万元长期应收款应付债券582,114.00 万元长期股权投资449,375.00 万元长期应付款投资性房地产12,917.60 万元专项应付款-固定资产121,958.00 万元涕延所得税负 债73,899.30 万元在建工程76,428.20 万元苴它非流动性负债881.61万元工稈物资-非流动负债合辻3,140,060.00 万元固定资产清理负债合计16,105,100.00 万元牛产性牛物资产-所有者;权益（或股东权益）油气资产-实收资本（或股 本）1,099,520.00 万元无形资产37,395.20

25、万元资本公积878,934.00 万元开发支出-库存股-编制单位：万科2010 年 12 月单位：万元一：营业收入5,071,380.00 万元减:营业成本3,007,350.00 万元营业税金及附加562,411.00 万元销售费用207,909.00 万元管理费用184,637.00 万元财才务费用50,422.80 万元资产减值损失-54,545.10 万元加:公允价值变动收益-1,505.45 万元投资收益77,793.10 万元苴中：对联营企业和合营企业的投资收益29,170.30 万元二:营业利润1,189,490.00 万元加：营业外收入7,172.72 万元减：营业外支出2,5

26、85.99 万元非流动资产处置损失121.18万元三：利润总额1,194,080.00 万元减：所得税费用310,114.00 万元四；净利润883,961.00 万元归属于母公司所有者的净利润728,313.00 万元少数股东损益155,648.00 万元五:每股收益基本每股收益0.66 元稀释每股收益0.66 元损益表编制单位：万科2010年12月31日单位：万元长期待摊费用3,216.14 万元涕延所得税资产164,316.00 万元苴它非流动性资产105,599.00 万元非流动性资产合计1,011,680.00 万元资产总计21,563,800.00 万元盈余公积未分配利润归属于母公

27、司股东权益合计少数股东权益所有者权益（或股殳东权益）合计负债和所有者权益（或股东权益）总计1,347,030.00 万元4,423,270.00 万元1,035,350.00 万元5,458,620.00 万元21,563,800.00 万元资产负债表流动资产流动负债货币资金2,300,190.00 万元短期借款118,826.00 万元交易性金融资产74.05万元交易性金融负债0万元编制单位：万科2009年12月单位：万元应收票据0万元应付票据3,000.00 万元应收账款71,319.20 万元应付账款1,630,000.00 万元预付款项873,632.00 万元预收款项3,173,48

28、0.00 万元应收利息0万元应付职工薪酬80,650.40 万元应收股利0万元应交税费117,688.00 万元苴它应收款778,581.00 万元应付利息12,264.40 万元存货9,008,530.00 万元应付股利0万元一年内到期的非流动性资产0万元其它应付款925,873.00 万元其它流动资产0万元一年内到期的非 流动性负债744,041.00 万元流动资产合计13,032,300.00 万元苴它流动负债0万元非流动性资产流动负债合计6,805,830.00 万元可供出售的金融资产16,362.90 万元非流动性负债持有至到期投资0万元长期借款1,750,280.00 万元长期应收

29、款0万元应付债券579,374.00 万元长期股权投资356,538.00 万元长期应付款0万元投资性房地产22,814.30 万元专项应付款0万元固定资产135,598.00 万元涕延所得税负债80,246.40 万元在建工程59,320.80 万元其它非流动性负 债840.81万元工程物资0万元非流动负债合计2,414,180.00 万元固定资产清理0万元负债合计9,220,000.00 万元牛产性牛物资产0万元所有者权益（或股东权益）油气资产0万元实收资本（或股本）1,099,520.00 万元无形资产8,196.63 万元资本公积855,772.00 万元开发支出0万元库存股0万元商誉

30、0万元盈余公积873,784.00 万元长期待摊费用3,131.87 万元未分配利润880,840.00 万元涕延所得税资产126,565.00 万元归属干母公司股东 权益合计3,737,590.00 万元其它非流动性资产0万元少数股东权益803,262.00 万元非流动性资产合计728,528.00 万元所有者权益（或股东权益）合计4,540,850.00 万元资产总计13,760,900.00 万元负债和所有者权益（或股东权益）总计13,760,900.00 万元损益表编制单位：万科2009年12月31 日单位：万元一：营业收入4,888,100.00 万元减：营业成本3,451,470.

31、00 万元营业税金及附加360,258.00 万元销售费用151,372.00 万元管理费用144,199.00 万元资产减值损失-52,424.00 万元加：公允价值变动收益243.54万元投资收益92,407.70 万元苴中：对联营企业和合营企业的投资收益54,186.10 万元二:营业利润868,508.00 万元加:营业外收入7,067.88 万元减：营业外支出13,833.40 万元非流动资产处置损失157.76万元三:利润总额861,743.00 万元减：所得税费用218,742.00 万元四；净利润643,001.00 万元归属于母公司所有者的净利润532,974.00 万元少数股东损益110,027.00 万元五:每股收益基本每股收益0.48 元稀释每股收益0.48 元 16