都江堰聚源镇住宅与现代服务业片区可研报告36p

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1、聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性分析报告都江堰聚源新城土地一级整理及深度开发项目可行性研究成都市聚源新城开发建设有限公司二00九年五月 成都都江堰市聚源新城土地一级整理及深度开发项目可研报告目 录序言项目总论一、项目提要二、项目背景三、项目建设模式和开发思路四、规划建设理念五、建设内容及主要用地指标六、投资效益测算七、约定投资回报八、主要风险与控制九、工作计划与进程第一篇 项目背景一、积极参与灾后重建是有社会良知和责任感的企业的职责二、5.12对成都市场的实际影响三、产业救灾，富民兴邦后5.12时期的都江堰产业整合策略第二篇 投资环境一、国家相关政策二、成都市相关政策三、相关政策对房地

2、产市场的影响四、震后灾区特殊扶持政策及其对区域房地产的影响五、成都市经济运行情况六、都江堰市经济发展状况第三篇城市规划一、成都市总体规划二、 都江堰市城市发展及规划三、聚源新城规划第四篇 市场研究一、 成都房地产市场总体形势二、都江堰房地产市场情况三、“5.12 地震”对购房者的影响四、都江堰灾后重建工作第五篇 项目概况一、都江堰市聚源镇概况二、城市新区基本情况：三、城市新区区位：四、项目概况五、新区发展思路六、项目SWOT分析第六篇项目策划与定位一、国际化住区是本项目的发展方向二、国内外新城发展模式分析三、国际新城发展模式对本项目的借鉴四、关于国际住区的定义背景五、目前成都国际住区的发展现状

3、第七篇 项目区域发展战略一、整合三大优势：生态化可持续性国际住区二、总体定位：公园式国际住宅新区三、形象定位：成都国际住区成都后城四、聚源新城国际住区系统功能五、国际化住区建设目标六、国际新区规划遵循的原则七、国际住区交通规划八、国际新区要素九、国际化新区生活价值体现十、客户群定位十一、项目构成第八篇项目运营模式一、项目运作的主旋律：二、项目运作的框架性思路：三、项目建设模式：四、项目建设内容与主要用地指标五、项目的组织管理第九篇 土地整理开发时序与土地价格分析一、从资金链角度分析开发时序二、撤销行政功能对聚源土地价格的影响三、土地预估价格反算楼面地价分析五、土地预估价格分析依据第十篇 项目投

4、资估算与资金筹措一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目五、项目资金筹措第十一篇 项目投资收益测算一、土地整理项目二、市政项目三、公共绿地上的配套开发项目第十二篇 经济评价一、财务评价基础资料二、政府回购能力分析三、综合测算及资金链分析与综合财务评价 第十三篇 经济风险分析一、项目主要风险因素识别二、防范和降低风险措施第十四篇 社会效益分析篇一、带动新区发展二、整合资源形成良性的后续开发模式三、塑造一个良好的企业形象和品牌第十五篇 结论篇序言一切边缘或核心的、自然或人文的、主流或非主流的东西都因地区与地区、民族与民族和国家与国家之间的不断交往以及现代交通手段、传播媒介的日益发展

5、而几乎是一览无余地袒露在大众面前。每一种文化都同时既成为观察的主体又成为被观察的对象。当我们面对地产，我们希望能从文化复兴与文化大同的高度引起市场对项目的关注与追捧；当我们面对历史，我们选择用地产的形式表达我们对历史与文化的责任地产是包容一切文化现象的最合理的空间载体，她能实现的价值，远远超越地产本身。历史源远流长，文化万代流香。上善若水，道法自然造就了聚源国际住区传统文化和现代理念历史性交汇的智慧、尊严与性灵。成熟的聚源新城将充溢着成就与尊严，祥和与富足，悠闲与华贵，并荟萃道德学问、功名事业、声望与背景都出类拔萃的人中俊杰。聚源国际住区所具备的城市灵魂，将是极度含蓄中透着极度自傲，极度恬静中

6、透出极度豪迈。一个优秀的地产项目，是城市的旗帜与名片。当她具备了这样的品质，市场所给予她的，将远远不是通俗的开发利润。一切附加的价值，将得到令人惊喜的、无限的提升。我们的理想，是用一个精致的地产项目，帮助“天府之国”的都江堰，擦亮世界的眼睛。项目总论一、项目提要（一）、项目名称“聚源新城”土地整理与深度开发项目（二）、项目运营实施单位概况建设单位：成都市聚源新城开发建设有限公司（三）可行性研究报告编制依据成都市聚源新城开发建设有限公司对“聚源新城”项目进行市场研究工作，并提交投资可行性研究报告，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目

7、经济评价方法；4、聚源新城概念性规划；5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、都江堰市旅游业发展优惠政策；8、其他相关资料。二、项目背景1、灾后重建是企业的社会责任：2008年5月12日，注定是一个让全体中国人刻骨铭心的日子，里氏8级的强烈地震，瞬间夺去了我们数万同胞的生命，同时，建筑倒塌，道路损毁，通讯中断，恶劣天气，灾区同胞的生活将失去保障，但他们没有放弃希望。在党和国家的领导下，伟大的中国人民不抛弃、不放弃，迅速展开了行动，捐款捐物，动用一切可以动用的资源，一切为了灾区，一切为了多挽救一个生命，一切为了保障灾区群众的生活。危急时刻，许多平凡的英雄站

8、了出来，用他们看似普通的，但却最真挚的情感，诠释了这个国家的精神、民族的脊梁。5.12地震，我们目睹了痛苦、感受了悲伤，却也经历了洗礼、收获了感动。如今，灾难已经过去了3个多月，在灾区，人们的生活正在恢复，灾后重建也正在有条不紊的展开。此时此刻，我们希望能够为灾区再做些什么，希望能够帮助到灾区的重建，以市场化的手段，协助灾区重建家园。这个项目的提出，正是出于帮助灾区重建的目的。都江堰市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，为成都市属县级市。都江堰市拥有都江堰和青城山两处世界文化遗产，是四川省著名的旅游城市，自然资源条件十分优越，由于临近成都市区，被誉为成都的后花园。5.12地震使都江堰市60%的建筑

9、和基础设施受到了损毁，在今后数年，都江堰市将面临庞大重建工作。这个项目，本着在国家对口直接援助重建范围之外，以企业实力和金融配套，在都江堰市重建整体规划的基础上，开辟一条市场化的道路，通过投资都江堰聚源新城的土地一级整理与深度开发，帮助都江堰市政府增加财政收入，从而间接促进灾后重建资金投入。同时，充分利用都江堰市聚源新城的旅游和自然资源，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进城市经济更快更好发展。若干年后，一座崭新的城市将会出现在我们面前，一座新的聚源新城，一座充满希望和爱心的城市。在达成以上期望的同时，我们将以我们的知识和判断力，以我们专业的技能，勤恳工作，在帮助灾区的同时，也为公司

10、发展及为本项目提供金融支撑的企业带来回报，创造价值。2、项目建设背景都江堰市是国际旅游名城, 都江堰水利工程和青城山被列入世界遗产名录，是西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。都江堰市距成都双流国际机场60公里，与成都市区经成灌高速公路相连，约30分钟车程，行政区划上隶属于成都。5.12地震前，都江堰市政府就已经将在聚源镇建设新城项目纳入重点发展和规划，并计划将政府部分机构搬迁至聚源新城。同时配合“成都市城乡统筹综合配套改革试验区”项目改造旧城，改善旅游环境，依托双遗品牌，拓展都江堰市旅游产业发展空间，加大旅游产业的发展后劲。聚源新城灾后重建规划面积15.764平方公里，未来计划发展人口

11、达14万人（详见都江堰灾后重建规划），拟打造成成都平原的一个次中心城市，成为成都的后花园和精品卫星城。5.12地震后，国家在规划建设、土地指标等方面给都江堰市予以了政策倾斜和支持，灾后重建也大大推动了聚源新城建设的步伐，国家和成都市都推出了很多优惠政策。经过成都市聚源新城开发建设有限公司与都江堰市政府地震后长达数月的接触、沟通与交流，双方目前已达成战略合作意向，聚源新城的开发建设由双方共同来完成，首先从新城核心区打造开始，都江堰市政府拿出5平方公里土地进行一级整理，并根据实施进度逐步安排市政与公建配套建设。三、项目建设模式和开发思路开发思路：“给我一片地，还你一座城”。依靠强大的资金投入，聚集

12、众多的产业，配合政府，打造一座配置完善、税源充足、环境优美、功能齐全的可持续发展的新城。而企业也通过一级土地整理与后续的深度开发实现收益、创造价值。建设模式：（一）从土地一级整理开始，锁定整理成本，通过经营性用地的出让获取投资收益；（二）在市场成熟前通过获取低价土地进行开发，获取开发收益；（三）通过完善公建配套、市政配套建设带动土地的升值，从土地出让中获取更大收益；（四）通过公建配套建设的政府回购，市政或公建用地的回购，公共绿地配套物业的出售或经营，获取升值收益；（五）在完善新城配套建设的基础上，通过产业的聚集引导土地和资产的升值，最终实现开发商与政府的双赢。四、规划建设理念以产业带动发展，结

13、合成都市“城乡统筹综合配套改革试验区”示范项目和促进城乡一体化，通过引进国际知名投资商和产业集团，以绿色产业发展带动生态新城可持续发展，汇聚全国乃至全球教育产业、IT产业、信息产业、金融产业等无污染、低耗能、高科技、高附加值的朝阳产业进注聚源，打造一个国际化的集旅游、休闲、商住、文化娱乐于一体的生态新城。五、建设内容及主要用地指标（一）建设内容：通过土地的一级整理、区域深度整理开发，完成一座新城的配套设施建设。具体建设内容包括：1、土地整理：征地、折迁、安置、补偿、农民社保等；2、基础设施：市政道路、桥梁、污雨水管（水、电、气、通讯、网络等由相关行业产权企业投资）等；3、在市政设施用地上投入市

14、政项目：有关房屋、环境、绿化、水景、装饰小品，广场等；4、在行政办公（若有）与公建配套用地上投入公建配套项目，但医院、学校由其他投资商捐建。（二）5平方公里（约合7500万亩）现有规划主要用地指标。1、经营性用地：70规划总用地7500亩5250亩（含农民安置用地250亩6167人44平方人667平方米亩容积率1.6），实际5000亩。（44平方米由35平方米住宅和9平方米商业构成）；2、公共设施用地：37500225亩；3、公共绿地：107500亩750亩；4、道路用地：177500亩1275亩；（三）、能有增值收益或可按整理成本收回投资的土地：经营性用地5000亩行政办公与公建配套用地22

15、5亩（政府成本价回购）5225亩。（四）建设期限：20102013 年，分两期进行滚动开发建设，第一期整理面积约为3000亩，第二期整理面积约为4500亩。六、投资效益测算经初步测算，5平方公里的开发成本计约42.44亿元（土地整理成本锁定为50万元/亩），其中土地整理投入37.5亿元、深度开发建设投资4.94亿元。收入计约53.89亿元（土地出让从2009年8月开始，初始价格75万元/亩，以后每季递增5万元/亩），具体收入构成包括：土地一级整理项目收入36.4亿元，政府回购公建项目17500万元，绿地配套开发收入60000元，政府回购市政配套用地11250万元，配套费返还收入60030万元，

16、预计可实现利润11.45亿元。本项目资金由银行贷款资金、项目公司自筹资金和销售转投资资金构成，其中银行贷款资金投入共计50000 万元，项目公司自筹资金6000万元，其余款项均来自于本项目的土地拍卖价款中回收成本与保底收益及分成部分、公建部分政府回购资金、市政与公建部分政府按照成本价回购土地资金、公共绿地配套物业销售资金等转投资资金。通过财务测算和上述分析，本项目财务净现值为136亿元；财务内部收益率也达114.2%，项目的资本金净利率为189%，投资回收期为25个月，这些指标均较好。我们不难发现项目具有较好的抗经营风险和财务风险的能力，故项目在财务上是可行的。同时，根据测算政府具备回购实力,

17、并有32265万元的净收益。（具体测算详见收支测算明细表及资金链设计表）。七、约定投资回报对于核心区5平方公里的土地整理收益的分配，目前和都江堰市政府达成的初步意向是：在形成的可分配利润中由都江堰市政府与项目公司按5：5比例分成，若项目公司所得收益不足按其投资额计算11%的投资回报率,则不足部分由政府补足。八、主要风险与控制（一）市场风险5.12地震给都江堰城市的山水宜居形象带来了一定的打击，磋商了外地购房者的积极性，因此，未来几年在都江堰置业的将主要集中在该城市的自住人群，市场信心的恢复可能需要年的时间。但随着建筑抗震烈度的提高，以及都江堰、青城山“双遗产”价值的不会改变，并配合灾后重建、城

18、乡统筹综合配套改革试验区的推行，都江堰新城效益将逐步显现，房地产价值将上升到一个新的高度。本次测算土地出让按75万元亩测算，依据为:A、综合分析聚源临近城市都江堰与郫县，聚源介于其间。优劣势分析，聚源地理位置较都江堰更接近主城区，但自然资源、文化资源劣于都江堰；而其虽比郫县更靠西，但自然资源，尤其是水资源较郫县更胜一筹，何况其周边还规划有约8平方公里的生态自然公园，其环境非郫县可比拟。但郫县、聚源、都江堰均处成都规划的成灌走廊（六大走廊之一），是成都着力打造的住宅、旅游、生态、休闲区域，三地各有千秋，并形成互补；目前，郫县土地拍卖均价已达260万元/亩，都江堰的拍卖单价也接近200万元，而本报

19、告确定的2009年11月的聚源土地拍卖初始价格为75万元，显然相对保守。B、我们在确定聚源土地拍卖初始价格的时间是2009年8月，届时成灌城际铁路即将通车，作为成都辖区内的第一条城际铁路，其对周边地块的带动作用不可小视，而聚源恰恰有城际铁路站点。通车后，聚源将迅速成为成都半小时经济圈的范畴，前景不可估量；且届时，除城际铁路外，IT大道、沙西线、成灌高速、及改造后的317国道（城市区间大道），构建出方便、快捷的聚源交通体系！C、作为城市运营商，我们将从规划开始，以高标准确立聚源的建设方向，并在建设过程中一以贯之。此次的项目运营，并非一般性的土地整理，仅仅完成土地征收与基础设施建设，而是复合型的城

20、市运营，是鸿篇巨制的新城建设，除土地整理外，还涵盖了各项深度开发项目，包括地标性建筑的修建，城市功能型建筑的打造，城市绿化、公园、水景等，完全按照规划构思，塑造城市新形象。合理的布局、优美的环境、完备的功能、便捷的交通、高端的配套，从多角度支撑了聚源未来的土地价格；D、城市土地价值的提升在于城市区域价值的提升，我们将组建专业的策划、宣传、包装、推广、招商团队，从城市定位开始进行城市设计，从城市包装着手筹划区域价值提升。我们有理由相信，距郫县10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根据现有整体打造思路，在2009年4季度末，按照75万元/亩的初始价格作为测算依据，是合理的，并且相对保守。（二）项目

21、资金问题项目自有资金较为充裕，但为了最大化实现土地的时间价值，可考虑通过银行土地整理项目贷款，施工企业贷款，对投资商的综合授信等其他可行的融资渠道，取得银行信贷支持。目前已经接触了多家银行，具有较强意向，成功融资在情理之中。在本次的资金链设计中，仅考虑了少量信贷支持，但在实际操作中，可考虑增加信贷资金介入，以最大化赢取土地的增值空间。（三）政府政策变化对项目的影响本项目针对此风险，首先地方政府具有推进项目成功的政治、社会动力，具有较强的主观能动性，同时公司与政府签订有相关运作协议，且又有市人大授权，为项目的顺利实施提供实质性的法律保障。并且本项目属于灾后重建的重点项目，举国关注，从政治上讲，只

22、准成功不许失败，可有效规避政策风险。（四）征地拆迁风险该项工作全权委托政府操作，由政府及相关职能部门及时进行协调。同时由于5.12大地震造成的房屋损毁，给聚源镇现住民带了了拆迁的主观需求。故该风险对项目的进行影响不大。（五）土地指标风险本项目需要指标总量为5250亩，因灾后重建，国土资源部已经批给都江堰政府超过11平方公里的土地指标，能有效满足项目需求。（六）政府人员变动对项目造成的不利影响对于政府人员变动风险，公司应要求政府对于以前的承诺（包括非正式文件的书面承诺和口头承诺）以正式文件的形式予以明确或与公司签订正式的协议。同时，在项目的运作过程中，为创造良好的合作环境，应保障公司与政府各部门

23、、各层次人员保持畅通的沟通机制，即使政府人事发生变动，未走的人员应能起到尽快让我方与新来人员建立良好合作关系的作用。（七）成本核算风险其一、工程成本：因施工总包由项目公司委托专业施工单位承担，故该项成本可采用概算包干、一次招标、单价承包的原则，据实核定，即使与政府核定的工程决算价款高于市场价格，但本项成本可以进入土地整理成本，将会由政府从土地拍卖价款中全额返还并保11的收益；其二、拆迁成本：可以要求政府确定封户时间，且由投资商确认，封户的时间节点和数量完全可以与政府磋商纳入合同范畴；委托政府拆迁按照现行惯例，一般有相当部分的拆迁成本作为协调费作为政府收入，但委托越基层的组织进行拆迁，成本越低，

24、效果反而越好，因而可以直接委托村一级组织直接进行拆迁；在与政府共同进行拆迁工作时，需要严密监控，拆迁的量必须由投资商确认；其三、其他如策划、推广、营销、广告、监理等费用若由政府委托支付，则既可保障款项的专款专用，又可保障投资商对项目推广的控制权。但是总体来讲,与政府达成的50万元封顶成本的约定,事实上已经控制了成本风险.（八）土地拍卖价款政府分配过程中的支付风险其一、土地拍卖专户可以要求与政府共管；其二、通过银行协助，锁定政府拍卖专户，办理土地收益权质押，以确保资金回笼。（九）政府回购能力的风险根据前面的经济测算，按照目前的测算前提分析，政府具有完全的回购能力。同时根据敏感性分析可得，在土地初

25、始价格高于预期时，政府在全额按约回购后，还将有巨额收益。但是，一旦市场持续疲软，必然潜在政府回购的诚信风险。可以在政府回购资金不足的前提下，通过存量土地置换移交给政府的资产。九、工作计划与进程（一）2008年9月底，聚源新城建设概念性规划确定，得到国家和上级主管部门的批准；（二）2009年6月，注册成立聚源新城城市建设公司（以下简称项目公司），做为本项目运营主体。（三）2009年6月，根据新城建设概念性规划，项目公司负责完成新城建设项目可行性研究报告；（四）2009年6月，项目公司和都江堰市政府签署投资合作协议，与都江堰土地储备中心签署土地包装整理协议； （五）2009年7月，项目公司负责为都

26、江堰市编制新城建设控制性详细规划，并上报政府主管部门批准；（六）2009年9月，根据新城建设控制性详细规划，确定最终的项目方案；（七）2009年10月，项目进入实施阶段。第一篇 项目背景一、积极参与灾后重建是有社会良知和责任感的企业的职责1、凤凰涅磐5.12国殇“震生”新成都人，新生活港5.12地震，令无数城市毁灭，山河破碎，草木凋零。在大片的重灾区域，房地产、旅游、农业、城市服务业昔日的繁华或毁灭，或瘫痪，一时难以复兴。无数的哀痛，无数的热情，无限的关注投注在这片土地上。同时，无数双眼睛在期待灾后重建的事业，无数的智慧在考量灾后重建蕴含的政治、经济与社会意义。5.12及其灾后重建，是一个大变

27、局。现在乃至以后很长的时间，中国、乃至整个世界，眼光都将聚集在“5.12灾后重建”。在灾后重建的城市格局中，都江堰，由于城市区位的独特、自然资源的优越、城市文化的魅力，客观上为担负起“灾后重建”第一“代言城市”的历史重责提供了可能。作为“5.12重灾区的第一后方与第一前方”，我们的历史使命是：在灾后重建的第一时间，向世界展示一个高度政治文明、经济发达强劲、文化繁荣开放、自然宜居山水宜人的特色城市，一个最符合中国传统人居理念的田园山水城市，一个未来充满想象的现代化都市。大变局需要大思维。5.12不仅是一个关注点，更是一个转折点，在崛起的城市化进程中，5.12给了都江堰一个逆势崛起的契机！一个符合

28、当前政治环境、政策导向、舆论热点的5000年一遇的历史机遇！我们应该创造一个事实：中国的灾后重建，体现了中国在国际环境中新一轮大国崛起的伟大力量，从今天开始、从都江堰开始！2、5.12变局运营之政治诉求与城市推广5.12及其灾后重建的特殊历史时期，摆在都江堰面前的首要问题是，如何确定特殊时期的政治诉求与公共宣传，确立一个城市崛起与重建的诉求，完成一个能被广泛接受的社会公共形象。一方面，都江堰需要快速提出灾区的重建蓝图；另一方面，更为重要的是抓住5.12以后的发展机遇，加强区域互动和对外合作，增强成都国际影响力和吸引力，主动策划、积极推动，承接抗震救灾的产业吸引、人居吸引和资本吸引，并以此积极争

29、取国际国内对5.12灾后重建的重大投、融资。在城市发展战略上，借助地缘优势，积极倡导新型合作关系，转化传统的城市竞争关系，寻求并发展城际合作联盟。在政治诉求与公共宣传方面，可有以下策略：A、公共宣传方面，首先要淡化重灾区的影响，以串通人文、自然优势高调建设重灾区，建立“成都都江堰512震灾重建的上下合作联盟”，通过合作联盟，使中央、省、市对重灾区发展扶持的各项政策加大向都江堰倾斜的力度；在舆论导向上，引导各类积极参与灾后重建的投资关注都江堰并投向都江堰。主动在历史转折点的恢宏演出中归位，领悟并扮演好“5.12重灾区的第一后方与第一前方”的双重角色，借举世瞩目的“5.12灾后重建概念”和“成都都

30、江堰512震灾重建的上下合作联盟”概念创新城市规划，再次隆重强调都江堰打造“中国旅游健康休闲城”的计划，重点发展旅游、教育、医疗、文化等服务业，使都江堰成为重灾区城市功能转换和产业转移、投资转移的重要支撑，以及实现都江堰灾后重建旅游城市的计划。B、在全球对5.12灾后重建的关注中，积极创造未来城市模型与城市蓝图，高调吸引全国乃至全球战略投资和全市乃至全省人居、创业热点区域。紧紧抓住5.12震灾带来的都市移民、创业居住的特殊的发展契机，以“新成都人、新生活港”的雏形，借助全球关注“灾后重建”的舆论热点，更加重点地表达都江堰在震后重建的城市蓝图，给“新成都人、新生活港”给予全新诠释，贯彻灾后重建与

31、城市涅磐的概念。C、结合前述内容，第一时间优化、提升并高调推出“新成都人、新生活港”的策划，以“凤凰涅磐5.12国殇震生新成都人、新生活港”为大型策划命题，剖析“都江堰，5.12后的复兴之路”，广泛、细致、深入的做好城市运营策划、区域政治诉求、公共舆论宣传、政府公关、典型项目策划、省市政策争取、全球引智、全民参与、全球招商引资。D、高调宣传并实际推广，都江堰聚源新城所具有的，承接5.12地震以后重灾区投资转移、产业转移、新一轮都市移民的充分条件聚源镇是最适合创业投资的理想环境；最适合大量都市移民的创业居住区域；及其必要条件聚源镇拥有承接创业投资、拥有新都市移民、创业居住的理想空间。E、配合新成

32、都人，新生活港，出台一系列的规划调整、政策配套和针对投资转移、产业转移招商引资政策；可以一边推广、一边研究制定政策，否则，随着时间的推移，聚源镇将丧失巧妙利用“灾后重建”舆论、社会心理、资本关注和政策倾斜的契机。F、针对新一轮都市移民，都江堰可以出台一系列对“聚源新城移民的公民待遇”的系列措施。G、灾后重建只是本轮城市营销的引爆点，真正的目的，是要吸引外部的投资，迎接善于抓住灾后重建契机的国际、国内资本，创造全新的投资题材，主动与灾区需要转移的产业进行对接，争取财政、金融、规划、土地利用等等全方位支持。H、积极、高调宣传灾后的重大签约项目，大力重塑社会各界在灾后对都江堰的信心。积极争取，高调宣

33、传符合进驻聚源镇的重灾区项目转移：制造聚源新城已经成为汇聚优势项目、配套重灾区城市功能转移的一线城市的舆论。城市运营与区域内房地产发展的根本之道，在于与入境的企业一起把市场策划、创造出来，创造性的解决目前投资与消费双重疲软的颓势。大家都相信，市场是策划出来的。无论消费还是投资，决策的主体，都需要强有力的引导。地方经济的发展，尤其需要引导资本的流向和消费的流向。地方政府与参与城市运营的企业，是一个利益共同体。当前房地两市疲软的症结，问题不是出在这个共同体之间，而是外部，是市场。所以，仅仅是解决共同体之间的合作细节，不是根本的办法。一起改变都江堰的市场地位和市场机会，这才是根本之道。5.12，给了

34、都江堰逆势聚集资本、产业和市场的机会，一个拥有逆势腾飞的理由。我们期望这一切能够成为现实。二、5.12对成都市场的实际影响我们以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场的影响。 案例研究：美国1994年洛杉矶地震 洛杉矶大地震发生时的经济背景： 美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%，CP

35、I增长率分别为2.9%、2.6% 、2.8%）。 洛杉矶大地震对房地产市场的影响： 在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2），经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。图2：洛杉矶新增住宅供给图3：洛杉矶住宅单元销售价格中位数洛杉矶新增住宅价格中位数 洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。案例研究：日本

36、1995年阪神大地震 阪神大地震发生时的经济背景： 日本房地产市场在经历了7080年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。 阪神大地震对房地产市场的影响： 日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，95年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从年初的3.5下降至年末的2.0，对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在： 相对于992005年间每年的地价指数变化，9598年

37、间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3和4，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6和2.6），远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。（图3） 1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。（图4） 图3：日本地价与住房地价的走势图4：日经指数走势与房地产板块走势（缺）案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查 地震在短期内对自

38、住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于19921996对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者（所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震）进行的详细研究显示： 在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋（中国所称的廉租房）与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1% ，升幅为71.58%；私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。（图5） 图5：地震前后消费者购买租赁意愿变化奈良县紧邻阪神地震区域，但未被官方定义为地震区。在此次地震中，奈良县居民住所被地震摇晃，但地震未破坏其住所，影响其生命财产

39、安全；奈良县居民可以便捷的前往灾区观察灾情。根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场的影响概述为如下几个方面。 1、房地产市场恢复周期： 经济复苏期（GDP增长率3%以上）的洛杉矶大地震（中性的货币政策支持 ）对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期（GDP增长率1%1.5%）日本阪神大地震（放松的货币政策支持）只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。 根据中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、

40、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。 2、房地产二级市场： 地震不会改变中国经济中期继续快速稳步发展的趋势，而中期房地产发展更多取决于中国宏观经济调控政策。根据宏观形势分析，短期内轻灾区城市（如成都）将处于相对宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件；所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于成都二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分别分析这两类客户的购房心理。 本地客户：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案

41、例分析可以看出：地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将迅速重拾上升趋势。反之，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市，整个成都房地产市场将继续保持漫长的调整状态。但是考虑到四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险，我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘，二级市场的价格下调空间有限。 外地客户：

42、地震将可能引发外地客户（仅在成都工作的客户）在成都投资需求与自住需求的出逃，所以成都二级市场在未来是否能稳定企稳，关键依赖政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，成都房地产市场将面临一般的购买需求消失的可能性。 3、房地产一级市场： 在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，跌幅远低于93和94年的下降幅度，可见地震对衰退期日本的土地价格影响并非如我们想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。 根据前述对房地产二级市场走势的判断，我们预计在灾区保持宽松的货币政策的前提下，若配合地震险等配

43、套政策的 ，二级市场刚性需求得到释放。但考虑到开发商紧张的现金流，土地市场的走势可能不会处于明显的上升趋势。若二级市场继续保持调整状态，但考虑到二级市场价格下调空间有限。我们预计土地市场将处于震荡调整。 4、房地产三级市场： 从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：虽然震后购买需求不明显，但租赁市场将保持兴旺，进而带动住房租金的大幅上扬。考虑到成都市商品房较高的空置率，我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度，租金会小步提高。关于三级销售市场的表现，我们认为与二级市场十类似，取决于地震险的出台。若政府出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，二级市场的换房需求将为三级市场将带来大

44、量旧房，我们判断这可能会拉低整个三级市场的供应质素，影响三级销售市场的活跃度。反之，三级销售市场将保持目前的平淡格局，不会发生明显改变。 5、城市格局与规划执行： 本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在成都二环以内土地功能将发生转变，以高密公建为主，结合建筑技术革新，消除消费市民对高密建筑的恐慌。而在二环以外，将以低密建筑为主。 三、产业救灾，富民兴邦后5.12时期的都江堰产业整合策略5.12地震后，“产业救灾，富民兴邦”这是一个比“新成都人，新生活港

45、”更为宏伟，更为壮丽的伟大篇章。我们需要从政治诉求、战略构思、思想统一、产业策划、资源配置、公共宣传、招商引智等等一系列的方面组织公共资源。但是，我们在热切希望、积极努力的同时，不能仅仅依赖房地产与城市化。在积极推动城市化的同时，面对“三化联动”的命题，我们应该更深刻的剖析与运营相信我们为区域经济制造了灾后重建“新成都人，新生活港”的热点，其他的机会也会接踵而至。无疑，产业救灾，富民兴邦是一个更为伟大的课题！在“产业救灾，富民兴邦”的伟大旗帜下，我们提出掀起农业、工业、旅游业、城市服务业等系列产业全面高潮的鸿篇巨制！都江堰迎来历史上最令人兴奋，最让全球关注，最能唤起社会共鸣的伟大计划。历史为之

46、动容，人民也必将为之感动！产业救灾，富民兴邦系列计划：现代服务业的大力发展区域发展背景：宏观层面资本运动轨迹的变化(外资西移，内资西移)，灾后重建、对口支援，为都江堰承接产业和资本转移，引进先进技术和管理方式创造了条件。2008年1至2月，西部实际利用外资13.93亿美元，同比增长204，增幅高于全国平均水平128个百分点，在全国利用外资总额中所占比重由去年同期的4提高到7 。区域发展背景：经济圈(区)层面成渝经济圈、成都经济圈形成的沿成渝轴和成德绵轴发展的格局从区域空间生长需求上决定了成都城市空间拓展以东和南北为主要方向，位于成都西部的都江堰不处于重要发展方向。都江堰需要形成自身特色产业，以

47、避免区域分工协作中的外围化。成渝经济圈：20.28万平方公里，占川渝两省市总面积的35.75%。又名“长江上游经济带”，共由35座城市组成：成都、重庆两座特大城市，16个中等城市和17座小城市，共142个县级行政单位。成都市总规(03-20)提出构筑新成渝环形城市带，形成成渝环状城镇密集带空间布局老成渝产业走廊（成渝南线）：成都资阳内江重庆（沿老成渝铁路和成渝高速公路新成渝产业走廊（成渝北线）：成都遂宁南充重庆（沿渝遂高速铁路、成达铁路和成南高速公路）成都经济区：包括成都、德阳、绵阳、眉山、资阳5市。四川省“十一五“规划提出要将此区域建成四川乃至我国西部最强最大的经济密集区和人口密集区，四川省

48、参与全国区域竞争的龙头和主体。区域发展背景：成都市域层面城市功能格局在城市功能格局中，都江堰是承接中心城区功能优化调整、职能扩散和转移的重点区域之一，它承载了城市职能中居住、教育、高新产业和旅游等重要内容，是中心城区功能优化的重要保证。区域发展背景：成都市域层面城市产业格局总规(03-20)确定各区县主导产业及重点发展产业 主导产业区、市、县电子信息龙泉驿、新都、双流、大邑、新津机械制造龙泉驿、青白江、新都、温江、都江堰、彭州、金堂、都江堰、大邑、新津建材龙泉驿、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑医药及医疗器械龙泉驿、新都、温江、都江堰、邛崃、金堂、双流、都江堰、浦江食品龙泉驿、新都、温江、邛崃

49、、金堂、都江堰、大邑、新津、浦江化学工业青白江、邛崃、双流、金堂、大邑、新津轻工、纺织青白江、温江、都江堰、邛崃能源都江堰、彭州、大邑区域发展背景：成都市域层面城市空间发展战略主城区的双轴空间发展模式以及走廊式空间拓展模式为都江堰的发展带来了机遇，同时约束了其城市建设用地使用方向。成都城市总体规划(03-20)确立了主城区“构筑两轴、西控分进、南北展开、重心东移、中心疏散”的空间发展战略南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展都江堰位于东西轴线的成灌走廊，是中心城区向西拓展辐射的重要节点在走廊式空间拓展模式主导的空间发展战略辖下，成都适宜建设用地的80%以上限制在中心城和六走廊范围内，包括：成温邛走

50、廊、成灌走廊、成青走廊、成龙走廊、南部走廊及成新走廊西部平原走廊（成灌、成温邛走廊）其它走廊总 计用地面积比例用地面积比例用地面积比例其中丘陵建设用地面积比例现状建设用地97.1746.25%105.9753.75%197.14100%21.8711.09%规划适建用地31022.46%107077.54%1380100%528.5438.30%新增用地218.8318.50%964.0381.50%1182.86100%506.6742.83%区域发展背景启示随着西部投资环境的整体改善，都江堰已经成为中国西部投资热土，将进一步吸引外资和内资集聚。从大经济圈层面看，都江堰所在的成都西部不是成都

51、城市的主要发展方向，都江堰必须形成特色产业体系，以免在区域分工协作中被边缘化。西部新城的建设对于都江堰发展是一个重要机遇，作为未来的成都西部新中心，发展现状并不乐观，应该加快建设步伐，高起点规划，才能成为名副其实的辐射带动西部区域发展的中心。都江堰产业发展分析：都江堰未来产业发展的诉求经济发展诉求：寻求具有强竞争力的产业结构，提高对经济发展的带动作用，实现财政收入的持续性增长。环境发展诉求：都江堰的未来发展中应充分重视对生态环境的保护，应该处理好人口、资源、环境的关系，走资源消耗低、环境污染少的道路。具体到产业选择上则不能选择高污染产业，应该选择对自然资源依赖较少的第三产业，以及轻污染的第二产

52、业。都江堰产业发展分析：都江堰未来产业发展方向和重点产业综合都江堰产业资源，产业现状以及未来发展诉求，都江堰未来的产业发展中宜将现代制造业和现代服务业作为重点发展方向。重点产业选择现代服务业现代服务产业链饮食文化房地产餐饮旅游产业会议展览商务办公商业生态农业文化资源文化休闲文化创意产业体育产业科技研发教育资源现代制造业和现代服务业是都江堰未来产业发展的重点方向。在制造业发展中，形成以精密机电为主导，食品饮料和印刷包装为支柱产业，其他相关制造业快速发展的工业体系。在服务业发展中，形成以特色文化休闲旅游产业为主导，包括商务办公、会议展览、体育产业、文化创意产业、现代商业、科技研发在内的现代服务业产

53、业链群。第二篇 投资环境项目的投资环境，包括成都市与都江堰的投资环境及国家对房地产市场、对新城开发建设的相关政策，是项目运营的基础背景。作为国民经济的支柱产业之一，地产业的发展状况与国民经济的发展有着密切的联系。近几年随着我国房地产业迅猛发展，市场存在的各种矛盾也开始显露出来。自2005 年开始，房地产市场开始走入调控发展期，政策因素成为影响房地产市场走势的关键因素。“国六条”等政策的出台，从供应结构、土地管理、外资准入、税收杠杆、货币政策、市场监管等方面对房地产业进行了组合调控。在宏观调控的影响下，成都市经济继续保持快速增长，人均收入水平有所提高，这在一定程度上大大提高了房地产市场的有效需求

54、；另一方面，政府在进一步推动城市基础设施建设，改善人居环境的同时，加大力度抑制固定资产投资的过快增长，使房地产市场的发展受到一定的影响。2007 年6 月7 日，成都被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这不仅使成都拥有了更灵活的改革试验权和政策自主权，也为都江堰市的社会经济发展带来了新的历史机遇。2007 年都江堰市经济呈现稳定、协调、健康发展的特点，综合实力进一步增强，城乡居民人均可支配收入提高，推动了城市房地产业的发展。2008 年5 月12 日四川汶川发生里氏8 级地震，全国大半地区有明显震感，地震造成了严重的生命和财产损失。而成都市距离震中汶川县92 公里，中心城区及周边

55、地区均受到不同程度的影响，都江堰等距离龙门山地震带较近的市(县)损失惨重。为恢复生产和灾后重建，国家在金融、税收、土地等政策方面对灾区进行了倾斜。一、国家相关政策“国六条”与“国十五条”，从节约型社会出发，调整住房供应结构。物权法颁布实施，对房地产市场影响重大。2006 年7 月，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知， 2007年4 月，八部委联合发布房地产市场秩序专项整治工作方案，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。几大措施的出台显示了国家整治房地产市场的决心，也为房地产市场回复理性，健康稳定发展奠定了基础。同时，

56、加大金融政策调整力度，紧缩房地产信贷，从紧缩开发商资金和紧缩消费者资金两大方面抑制了房地产市场的过热增长，充分发挥了信贷政策的调控作用。2006 年5 月，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，9 月，国务院出台国务院关于加强土地调控有关问题的通知， 11 月，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知， 12 月，国务院发表关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知。随后，国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准，2007年9月，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月，国土部、财政部、央行联合发布土地储备管理办

57、法，2008年1月，国务院发布关于促进节约集约用地的通知。土地政策的频繁出台，从严格控制土地供给、缩短开发商开发周期、打击囤地行为、保护农业用地等多方面着手，规范我国土地市场。2006 年7 月，建设部、商务部等联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，2007年5月，商务部、国家外汇管理局出台关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知。2007 年11月，颁布外商投资产业指导目录（2007年修订）。政策的出台表明政府对抑制热钱进入我国房地产市场，控制房地产市场过热发展的决心，通过对外商投资房地产业的严格控制来实现对房地产市场的宏观调控。2006 年5月，国家税务总局发出

58、关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，调整个人住房营业税。7月，国家税务总局发布关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知对二手房交易的个人所得税缴纳情况做出明确规定。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例做出修改，并于2007 正式生效。2007 年1 月，国家税务局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，根据“国六条”中“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用”的指导方针，税收政策开始被收到重视。个人所得税、营业税、土地使用税、增长税的调整对近两年的房地产市场宏观调控起到了重要作用。2007年8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台， 2007

59、年11 月，财政部发布廉租住房保障资金管理办法，随后，廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法相继发布，对廉租房、经济适用房申请做出了明确规定。2007 年8 月国务院颁布新物业管理条例，2007 年9 月国家发展改革委、建设部发布物业服务定价成本监审试行办法。在物权法的影响下，物业管理条例的修改更加注重业主的利益和对私有财产的保护，这也预示了房地产市场未来发展的趋势所在。二、成都市相关政策1、国务院批准建立“成渝城乡统筹改革试验区”2007 年6 月，成都和重庆获批“城乡统筹综合配套改革试验区”。这是国家战略层面上设立的以城乡统筹为重点的综合配套改革试验区。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，

60、成都将全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制。这些重点领域包括：统筹城乡规划、建立城乡统一的行政管理体制、建立覆盖城乡的基础设施建设及其管理体制、建立城乡均衡化的公共服务保障体制、建立覆盖城乡居民的社会保障体系、建立城乡统一的户籍制度、健全基层自治组织、统筹城乡产业发展等。成都将站在成为试验区的新起点上，在不断的改革探索中继续加快科学发展的步伐。2、成都市集体建设用地使用权流转管理办法出台2007 年7 月，成都市国土资源局出台了2007 第296 号文,即关于印发成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）的通知。按办法要求，土地

61、使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。3、建立公共住房制度，促进成都房地产市场持续健康的发展成都市出台成都市城市公共住房制度实施方案（试行）、成都市城市最低收入与低收入家庭住房保障实施细则和成都市经济适用住房销售管理实施细则，采取多层次多形式的保障方式，实现“应保尽保”，“保障低端、调控中端、引导高端”的政策思路促进成都房地产市场持续健康的发展，力图缓解了市场需求，在一定程度上达到抑制房价的作用，保证了中低收入者的住房需求。4、推出限价商品住宅，完善和提升住房保障制度成都市政府为满足经济适用住房实施过程中部分“夹心层”居民需要，有计划地建设了一批中低价位、

62、中小套型普通商品住房（限价商品住房），扩大住房保障受惠面，完善和提升住房保障制度。但由于限价房全部为90 平方米以下小户型，将会对商品房市场户型供应结构有一定冲击作用。目前成都市首批推出的限价商品住房共计四个项目，分别为“红枫岭”、“北回归线”、“两河锦地”、“上东锦城”。根据成都市房产管理局、成都市物价局关于“红枫岭”等限价商品住房项目销售价格的通知，四个项目的销售均价3700-3850 元/平方米不等，每套具体销售价格确定后报市房产管理局和市物价局备案。这是继经济适用房后，成都市房管局推出的又一利民举措，是缓解住房矛盾解决成都市居民住房问题的一项措施。5、多渠道改善农民工居住条件，建立农民

63、工住房保障体系关于进一步推进劳务开发做好农民工工作的若干意见是成都市出台的关于农民工住房保障的文件，让更多的农民工买到经济适用房或有房可住，扩大了政府公共住房保障体系的覆盖面，给农民工在居住权方面予以切实的保护，有利于城市住房体系的健康运行和社会的和谐统一。6、颁布成都市物业管理条例，完善物业管理体制2007 年，在新物业管理条例出台的背景下，成都市出台了成都市物业管理条例，在备案和保修金方面有所创新。并颁布了关于进一步规范物业服务收费的通知、进一步加强物业管理企业资质管理的意见等多个文件，进一步完善物业管理的制度。同时，成都市采取了对物业管理实施专项整治、建立物业管理从业人员名册、中心城区“新居工程”实施物业管理等一系