房地产销售代理产业分析报告

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1、房地产销售代理产业分析报告目 录环境篇1.政策与经济环境61.1我国房地产相关政策综述61.2我国国民经济概况101.3经济发展展望162. 住宅与房地产业“十五”规划182.1目标和战略182.2主要任务和重大措施19产业市场篇3. 房产一级市场概述233.1我国土地市场现状233.1.1近年土地市场建设成效233.1.2土地市场发展经验243.2我国土地交易市场化前景254.房产二级市场概述284.1我国房地产市场综述284.2房地产行业周期334.2.1市场周期划分334.2.2市场数据统计分析354.3房地产市场现状384.3.1房地产二级市场供求关系384.3.2住宅成交价格攀升明显

2、404.3.3房地产的二、三级市场联动414.4房地产消费市场424.4.1历年上海市总体消费特征424.4.2购房群体消费习性435. 房产三级市场概述475.1我国房产三级市场概况475.1.1租赁市场475.1.2置换市场485.1.3人口迁移对房产三级市场的影响485.2房产中介的机遇与竞争495.2.1市场竞争表现495.2.2市场机遇505.3上海房产三级市场505.3.1上海三级市场现状505.3.2上海三级市场展望51产业现状篇6. 代理产业发展状况526.1我国代理业的发展历程526.2代理产业发展现状546.2.1业务领域546.2.2公司分类546.2.3服务体系596.

3、2.4发展特点59产业竞争篇7. 竞争市场概况617.1中国四大经济圈代理产业概况617.1.1中国代理市场区域状况617.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司627.2主要代理企业分析637.2.1金丰易居上海房屋销售有限公司637.2.2策源置业顾问有限公司687.2.3上海新联康投资顾问有限公司697.2.4天启企业策划有限公司707.2.5中原物业代理有限公司717.2.6伟业顾问有限责任公司727.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司737.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司747.3房地产代理模式比较及经验借鉴757.3.1台湾房地产代理模式剖析757.3.2香港房地产代理模式剖析78

4、7.3.3美国房地产代理模式剖析797.3.4上述代理模式经验借鉴81产业问题机遇篇8. 代理产业风险分析838.1政策风险分析838.1.1政策风险成因分析838.1.2重要政策、法规分析838.1.3风险应对措施858.2市场风险分析868.2.1房地产市场周期风险分析868.2.2区域市场风险分析908.2.3消费市场风险分析928.3业务经营风险分析968.3.1风险成因分析968.3.2风险应对策略和措施978.4其他风险999.房地产代理业存在的问题和机遇1009.1我国房地产代理服务存在问题1009.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范1009.1.2国内代理商品牌意识薄弱10

5、09.1.3代理商过分注重营销1019.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求1029.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争1029.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重1029.2我国房地产代理业的机遇和挑战1039.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势1039.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场1039.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性1069.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存107产业展望篇10.公司组织形式展望11010.1分公司模式11010.2特许经营模式11010.3合作经营模式11011.代理产

6、业市场展望11011.1产销分离11011.2资本运营11211.3策略联盟11411.4融资渠道11512.代理通路展望11812.1电子商务11812.2房产区域网络12012.3会员系统124环境篇1.政策与经济环境1.1我国房地产相关政策综述我国第一大法中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月，党的十六届三中全会通过了中共中央关于修改宪法部分内容的建议，修改宪法部分内容即将进入法定程序，

7、目前正于十六届三中全会进行第四次修正。党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小

8、平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意义。我国房地产业相关政策发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六

9、次会议通过了中华人民共和国土地管理法。到了1990年，中国国务院又发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。199

10、1年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。第二阶段：1992-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例相继出台。但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产

11、业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。第三阶段：1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施，1999年4月，国务院发布了住房公积金管理条例，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合96-98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。到了2001年，商品房销售管理方法出台。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅98年上半

12、年房地产的开发投资同比增长就达到14.57%。而今年上半年，增长幅度更是达到22.4%。到了2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的协议出让国有土地使用权规定、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以及建设部在2001年颁发的关于修改城市商品房预售管理办法的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。今年的8月12日，国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通

13、知，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中国的房地产发展是健康有序的。因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。（附表：我国房地产业相关法律）房地产法规分类法规名称颁发/实施时间综合法规中华人民共和国宪法修正案1988年4月12日第十届全国人大常委会第一次会议通过，2003年12月十六届三中全中进行第四次修正中华人民共和国城市规划法由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于年月日通过，现予公布，自年月日起施行土

14、地管理相关法规中华人民共和国土地管理法1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订中华人民共和国主席第八号令公布，自1999年1月1日起施行征用土地公告办法2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国国务院令第号发布，自年月日起施行中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例1990年5月19日国务院发布外商投资开发经营成片土地暂行管理办法1990年5月19日国务院发布出让国有土地使用权审批管理暂行规定19

15、90年4月29日国家土地管理局发布土地登记规则1988年11月18日大陆国家土地管理局发布房地产法规分类法规名称颁发/实施时间土地房屋税新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部于2001年6月10日颁发中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例1988年9月27日国务院发布中华人民共和国建筑税暂行条例1987年6月25日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月15日国务院发布中华人民共和国土地增值税暂行条例1993年12月23日国务院发布，1994年1月1日起施行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日财政部颁布房产管理

16、相关法规中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议通过，1995年1月1日实施房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法中华人民共和国人事部、中华人民共和国建设部于2002年12月18日颁发城市房地产权属档案管理办法于2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过，现予发布，自2001年12月1日起施行城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令 第号，自年月日实施城市私有房屋管理条例1983年12月17日国务院发布商品房销售管理办法年月日经建设部第次部常务会议审议通过，自年月日起施行城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国国务院令第

17、号一1991年3月22日发布，自1991年6月1日起施行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003年月日，中国人民银行正式颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（简称121号文件或通知）国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知于2003年8月12日国务院出台1.2我国国民经济概况经济持续高速增长 1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。19782002年，GDP从3624.1亿元增至102398亿元，其间GDP平均保持了年均9%以上的高速度。2002年GDP按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增

18、长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%，中国GDP总量跃居世界第6位。国内生产总值突破10万亿元1978年以来，中国经济增长经历19781984年、19851987年、19881992年、1993至今的四个周期波动。与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。这反映了中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础。产业结构有所改善产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量“短缺”现象基本消除，能源、交通

19、运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。第一、二、三产业的发展比较协调。接从业人员，三个产业的比例1985年为68.7：18.2：13.1；2000年改变为50.0：22.5：27.5。按国内生产总值的比例，1980年为30.1：48.5：21.4；2000年改变为17.1：47.4：35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。 国内生产总值中三次产业所占比重的变化年份第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）世界平均1980年7.037.755.21993年5.431.862.3中国1980年30.148.521.41

20、993年19.947.432.71999年17.749.333.02000年17.147.435.5中国三次产业从业人员比例年度1980年1990年2000年第一产业68.760.150.0第二产业18.221.422.5第三产业13.118.527.5城乡人口生活水平持续提高城乡居民生活继续得到改善。2002年全国城镇居民人均可支配收入7703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%；农村居民人均纯收入2476元，实际增长4.8%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点；农村为46.2%，降低1.5个百分点。五年来

21、城乡居民生活改善情况指 标19981999200020012002城镇居民人均可支配收入（元）54255854628068607703农村居民人均纯收入（元）21622210225323662476城镇居民家庭恩格尔系数（%）44.541.939.237.937.7农村居民家庭恩格尔系数(%)53.452.649.147.746.2产业结构的不断优化与人民生活水平的提高，激发了对房地产业的需求与产品的更新。对外开放日益扩大2002年我国进出口总额已达到6208亿美元，从1978年排在世界第32位跃升到第5位，表明我国在世界经济中的地位日益上升。外贸进出口规模显著扩大世界贸易排名年度1978年1

22、989年1997年2001年2002年中国排名32151065实际利用外资数额不断增加，2002年外商直接投资合同金额828亿美元，比上年增长19.6%；实际使用金额527亿美元，增长12.5%。对外经济技术合作保持良好发展势头。2002年对外承包工程和劳务合作完成营业额144亿美元，比上年增长18.2%；新签合同额179亿美元，增长8.7%。我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求城市化进程有待提高改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个，20万至50

23、万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30.9%从世界各国城市化发展历程的规律来看，十五时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。城市化将是十五时期我国国民经济的一个重要增长点。预计2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放房地产金融的发

24、展滞后就住房融资而言，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段： 第一阶段,（80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化。这一阶段,区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。 1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。 第二阶段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地产开发和旧城改造。这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。但住房消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。 第三阶段，(1998年7月

25、1号至今)从1998年7月1日起，停止实物分房,从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新的经济增长点。就房地产企业融资而言，过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。开发商银行贷款在1988年其比重为79.19%，到了2002年占了85%。房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002年融了28亿，

26、2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。目前房地产融资还过于单一，如何丰富房地产与金融合作的渠道，从单纯的依靠购房者预付款、银行贷款模式向直接融资，间接融资模式同时过渡，努力把握当今发达国家的融资体系，积极尝试证券市场、债券市场、融资租赁市场、房地产信托基金等各种金融工具，将是未来几年房地产金融市场急需解决的问题。房地产金融未来发展的速度，将对房地产业的供给、需求产生重大影响，在很大程度上决定我国房地产业未来发展的前景。市场机制在经济生活中作用增强 随着改革的深化，中国已确立社会主义市场经济体制作为改革的目标模式，市场正逐渐成为配置资源的基本手段。

27、从1988年开始，中国开始了生产要素的市场化进程，1990年代生产要素市场化速度有所加快。在1980年代，生产要素市场化主要体现在生产资料流通领域，并以实物资本的形态进行。进入1990年代后，土地、资金开始急速进入市场，推动房地产市场、股票市场、债券市场的超常发展。这表明大量生产要素脱离了计划轨道，各经济主体行为方式发生巨大变化，对中国经济运行方式也产生较大的影响。同时，通过对计划、投资、财政、金融、收入分配、就业和社会保障等一系列改革初步确立了市场经济的宏观调控体系的框架。 以公有制为主体多种经济成份并存的局面正在形成 改革开放前公有经济一统天下，国有经济在第二产业和多数第三产业中占据绝对垄

28、断地位的状况已被打破。2002年国有及国有控股企业完成增加值16638亿元，比上年增长11.7%，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业完成增加值2769亿元，增长8.6%，比上年加快1.4个百分点；股份制企业完成增加值11570亿元，增长14.4%，比上年加快4个百分点；外商及港澳台投资企业完成增加值8091亿元，增长13.3%，比上年加快1.4个百分点。市场机制的成熟、多种经济成份的并存，将在经营模式、管理理念等方面对房地产企业的运作产生影响，未来房地产企业的运作将更加趋向规范化、国际化。发展中存在众多的困难与问题 总的看，全国经济已进入全面、快速工业化的阶段；在取得巨大的成绩的同时，也存

29、在不少困难和问题，集中表现为明显的、多侧面的二元现象：新的社会主义市场经济体制已开始运行，但旧体制仍然在许多领域起作用，新旧体制双轨运行并存，转轨缓慢，特别是国有企业改革面临一定困难；经济高速增长与低效率、低质量并存，经济仍然以粗放型增长为主，资源配置结构不合理，规模经济效益差；在国内市场容量不断扩大的情况下；相当部分的国产商品生产能力过剩，销售困难与部分商品大量进口并存，国产名牌不断消失，一些“民族工业”被外资打压兼并，国家经济安全受到威胁；出口高速增长与传统的低附加值产品占主导地位并存，高档名牌产品和高新技术产业国际竞争力不强，国内市场占有率日益下降：东南沿海地区经济持续高速增长、人民生活

30、奔向富裕与中西部多数地区经济发展缓慢、收入水平相对低下并存，经济发展的地区差距日益拉大；随着经济规模扩大、就业人数不断增加与全社会的失业率上升并存，农村剩余劳动力流动速度加快与困难加大并存，这将使得潜在的社会不稳定因素有增加的趋势；少数人暴富与相当部分的城乡贫困人口并存，社会不同人群的收入差距不断扩大；工农业产品积压，产销率不高与相当一部分人民群众（尤其是农村居民）的有效购买力不足并存；经济规模迅速扩大与资源浪费、环境污染日益严重并存，能源和水资源短缺和生态失衡、环境恶化日益成为经济社会可持续发展的制约因素；对科学技术和人才的需求日益提高与大量低素质的剩余劳动力并存。 这些问题都是短期内难以克

31、服的，必须经过长期的艰苦努力和精心的操作才能逐步解决。这也为我国房地产业的发展增加了不确定因素。1.3经济发展展望自19世纪80-90年代，到1980年，我国经历了三个长波，平均周期36年。1980年我国经济进入第四个长波。我国第四个经济长波上升期起始于1980年，结束于90年代上半期。从上个世纪年代上半期到年，是我国经济长波下降阶段。在这个经济长波下降阶段里，经济提速难，物价低增长，企业利润减少，新建企业少，就业压力大，包括贷款在内的融资承受所趋势，这均是经济长波下降阶段的特征。自年下半年以来，我国经济保持长时间的强势增长，年第三季度GDP增幅超过，前三个季度固定资产投资增长在以上，月末的广

32、义货币和贷款总额分别增长和。经济高速增长与我国经济长时期实施的宽松宏观经济政策有直接关系。初步认为，我国经济进入了新一轮经济长波的上升阶段。在新一轮经济长波中，主导产业有可能是汽车、电子和住宅产业。汽车、电子和住宅产业长期发展前景看好。从居民消费水平看，上个世纪年代我国居民（主要是城镇居民）万元级的消费品已经基本满足，目前正处于升级换代时期，升级到十万元级消费品，趋势是转向对私人小汽车和住宅的需求。电子产品也有广泛的需求，一是机电一体化的数控设备；二是企业管理信息化；三是经济和社会管理信息化。在未来十几年或更长一段时间，这三个产业有着广阔的利润空间和良好的市场前景。目前各级政府，国营和民营企业

33、正向这三个领域大量投资。老的企业在扩张，新的企业在产生，这三个产业对经济的拉动作用开始显现。具权威人士预测，20002050这50年中，中国国内生产总值50年的平均增年率为5，8%。其中，20002010年为8.1%；20112020年为6.4%；20212030年为5.4%；20312040年为4.9%；20412050年为4.3%。20002050年中国经济总量和人均GDP预测区间GDP平均增长率（%）期末GDP总量（万亿元，1995年价）期末人均GDP（万元/人，1995年价）2001-20108.119.76941.38892011-20206.436.70072.41782021-2

34、0305.452.23703.96572031-20404.9100.52096.34062041-20504.3153.07219.8638从GDP的增长过程看，未来50年经济发展大致可分为3个阶段。第一阶段是20002010年。在此期间，经济增长保持平均8.0%左右的高速度，这既是我国经济增长的黄金时期，又是我国经济结构大调整和经济体制大转型阶段。到2010年，以1995年价格计算（下同），GDP总量将会接近20万亿元，人均约1.4万元；人民生活水平全面达到小康，中东部地区、西部城镇以及部分农村进入富裕小康的生活水平。这一阶段内，大中型城市和部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工

35、业化或信息化社会转变；同时工业化过程全面向农村推进。第二阶段：2011一2030年，GDP将以年均6%左右的中速增任。到2030年，GDP总量将会达到60万亿元左右，人均约4万元。那时，我国将全面完成工业化。大部分地区基本实现信息化，科学技术全面接近当时国际较先进水平，部分领域世界领先，经济技术总体实力居世界前列，人民平均生产水平达到当时中等发达国家的水平，部分地区和大小城市的生活水平达到当时发达国家水平。第三阶段：20312050年，GDP年均增长仍可望保持在4%左右的水平上。到2050年，GDP总量可能达到150万亿元左右，人均约10万元，经济总规模居世界第二位（仅次于美国）。到那时，我国

36、科学技术水平达到或接近国际先进水平，若干领域保持领先地位；国民经济将全面信息化；生态环境大大改善，人民生活水平达到当时发达国家的中等水平。 2. 住宅与房地产业“十五”规划21世纪之初，我国住宅与房地产业进入了新的发展阶段。其经济社会发展背景是，世界科技革命迅猛发展，经济全球化趋势增强；我国经济结构调整正处在关键时期，改革处于攻坚阶段；现代化建设第三步战略部署开始实施，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（以下简称纲要）提出要坚持把发展作为主题，结构调整作为主线，改革开放和科技进步作为动力，提高人民生活水平作为根本出发点及

37、经济和社会协调发展的重要指导方针；并提出要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装饰装修业，规范发展物业管理业；加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，建立廉租住房保障体系；活跃住房二级市场、发展租赁市场；完善住房公积金制度。这是国家历次五年计划中首次对住宅与房地产业提出明确而具体的要求，是新世纪初住宅与房地产业发展的指导方针。2.1目标和战略“十五”期间，我国住宅与房地产业发展面临着新的形势，住宅作为扩大内需的重要方面，在“十五”期间必须保持较高的增长速度，才能实现拉动经济增长的目标。（一）发展目标与主要指标“十五”住宅与房地产业发展的指导思想：抓住我

38、国将全面建设小康社会，实施城镇化战略的历史机遇，加快发展以居民住宅为重点的房地产业；以结构调整为主线，实现产业整体素质的提高和结构的优化升级；积极稳妥地推进住房制度改革，通过改革促进发展；以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，改造传统的住宅产业；最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。“十五”住宅与房地产业的改革和发展目标：“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅计划竣工面积27亿平方米，约3000万套；2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米；农村住宅竣工面积30亿平方米，人均住宅建筑面积达到25平方米。到2010年，城

39、镇住宅达到适用、经济、美观、安全的要求，工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求。城镇住宅竣工面积达到55亿平方米，实现户均一套、人均一间、功能齐全、设备配套、居住环境良好的住宅，实现住房商品化；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到40%以上。（二）住宅建设与房地产业发展战略“十五”期间，住宅与房地产业要抓住发展的有利机遇，重点实施三大战略：1可持续发展战略，即住宅建设与房地产业的发展要合理、经济、高效地利用资源，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。2. 以市场需求为导向战略，即住宅建设与房地产业的发展要以市场的消费需求为导向，满足不同的消费水

40、平、消费层次、家庭结构的多样化需求，丰富市场供应。3. 科技创新战略，即依靠科技进步，加大科技投入，提倡技术创新，加快科技成果的转化和应用，提高科技含量，推动住宅产业现代化，从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益。2.2主要任务和重大措施进入21世纪，中国住宅建设与房地产业发展面临着三个重要转变。一是住宅建设正处在增量发展向增量发展与存量搞活并重转变，要加快住宅建设，搞活市场流通；二是房地产市场正处在由数量型需求向数量、质量并重型需求转化，今后的一个重要任务就是提高房屋质量；三是房地产开发、生产正处在由粗放型向集约型转化，突出任务就是要推进产业现代化。“十五”期间，住宅与房地产业发展的重点任

41、务是建立并完善五大体系：国家宏观控制体系、住房供应体系、房地产市场体系、住宅产业现代化体系和市场服务体系。根据“十五”期间住宅与房地产业发展目标和主要任务的要求，要在以下十个主要方面，着力进行体制创新和科技创新，采取重大举措，切实抓出成效，取得明显进展。（一）扩大住房的有效需求，保持住宅建设投资的持续稳定增长要把住宅建设发展建立在扩大住房有效需求的基础上，从供给和需求两个方面入手，扩大住房投资，增加住房消费，化解有效需求不足的矛盾，保持总供给和总需求的基本平衡，实现住宅与房地产业持续稳定地增长。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。加快住房制度改革的创新步伐，逐步建立完整、配套的刺激

42、住房消费的政策和制度体系。扩大住房消费信贷规模，促进信用支持型住房消费方式的成长。积极倡导住房梯度消费新模式，分步骤、分阶段地逐步改善居住条件。保持住宅建设投资持续稳定地增长。适应经济结构战略性调整的要求，充分发挥政策的导向作用，不断提高房地产开发投资的质量和效益，吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费，特别要通过优惠倾斜政策，鼓励对普通商品住宅和经济适用住房的投资。（二）加大强化政府宏观调控能力，加强用地管理加大政府对房地产开发用地的管理力度，在合理用地、节约用地的原则下，保障住宅建设用地。严格控制大中城市房地产开发用地数量，加强对已批房地产开发用地使用的管理，加大旧城区改造力度，盘活城市

43、存量土地。调整现阶段住宅规划布局存在的问题，建立土地强制收购储备机制，合理利用土地资源，确保土地市场的供求平衡。继续坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，提高住宅区的规划设计与建筑设计水平。在房地产综合开发中，要充分考虑与经济发展、城市建设发展规划、居民收入水平、人口结构变化以及可持续发展等方面的要求和影响，使其具有适应性和一定的超前性，促进城市建设整体水平的提高。（三）加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给继续加大经济适用住房的建设力度。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保经济适用住房的低价位和高质量；同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。经济适用住房的发展要

44、与地方经济发展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调、相适应。要加强总量控制，谨防空置。（四）建立廉租房保障体系，解决最低收入家庭基本居住问题廉租住房是社会保障体系的重要组成部分，要尽快完善廉租住房的供应、管理体系及相关配套政策措施。建立适合我国国情的分层次、多样化、适度的住房保障制度，包括经济适用住房、集资合作建房、廉租住房等。重点是改善住房和收入双重困难家庭的住房条件。要根据各地不同的经济发展水平，合理确定城镇最低收入家庭和廉租住房标准，完善廉租住房申请、审批、入住与迁出管理办法，建立起制度化、规范化、公开化的最低收入家庭住房保障机制，切实帮助城镇最低收入家庭解决基本居住问题。（五

45、）全面开放搞活房地产市场，建立市场化、商品化的流通体制加强对房地产一级市场的宏观管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招投标制度；规范房地产二级市场，切实保护消费者的权益；全面开放房地产三级市场，即存量房屋市场，明晰房屋产权，完善配套政策，减化工作程序，降低交易税费，调整收益分配，建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。积极培育房屋租赁市场。落实房屋租赁登记备案制度。降低税费，鼓励民间资金投资住房租赁领域。加快开发老年公寓、学生公寓等，满足社会不同群体的住房需要。规范中介行为，拓宽住房消费服务领域。加快制定房地产中介服务规则，建立健全房地产经纪人执业资格制度，维护房地产市场秩序和房屋交易双方当

46、事人的合法权益。充分利用现代电子信息技术，建立公开、透明的信息网络服务系统，实现资源共享，提高住房消费服务水平。进一步扩展、推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的住房消费服务领域。（六）完善住房公积金制度，发展住房金融充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用。提高住房公积金缴交比例，扩大公积金的受益范围，积极采取灵活多样的公积金信贷还款方式，提高公积金信贷资金的流动性和使用率。提高商业银行个人住房贷款服务的质量，简化手续，降低费用，采取固定利率和浮动利相结合的多样化还款方式，加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房

47、消费的支持力度，提高居民的购房能力。完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展。建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。鼓劲银行之间的公积金和商业银行贷款在利率、还款方式等多方面引入竞争机制。建立住房贷款代理人制度，提高住房金融中介服务水平。（七）实施鼓励住宅建设与消费的经济政策，改革房地产税费体制进一步研究制定以鼓励住宅建设与消费为主的各项经济政策，包括建立完善刺激个人住房消费的个人所得税制度，降低住房二、三级市场的交易税费政策等。降低房地产开发经营环节的税赋，将税收政策的重

48、点转到使用、占有环节，促进“房尽其用、地尽其利”，通过税收杠杆调节房地产资源的优化配置。（八）规范发展物业管理业，改善人民群众的生活和工作环境加快物业管理的立法步伐，规范物业管理市场主体的行为。从实际情况出发，逐步推行物业管理消费的货币补贴政策，提高居民的消费能力。不断提高物业管理的覆盖面，对旧住宅小区和企事业单位的办公及生活用房全面推行社会化的物业管理。加强服务质量和服务收费的监督管理，提高物业管理的综合服务水平，开展优质服务活动，建立收费行为的约束机制。培育市场，打破垄断，推进公平竞争。全面提高行业队伍素质，推进行业科技进步，促进物业管理行业的健康发展。（九）积极开展技术创新，大力推进住宅

49、产业现代化依靠科技进步，增加对住宅产业的科技投入，尽快完善住宅建筑体系、结构体系、部品体系、质量保证体系和住宅性能认定制度。积极推广新材料、新产品、新技术，淘汰、限制使用落后产品，注重采用先进技术改造传统住宅产业，提高住宅产业的科教含量和智能化水平，加速产业的技术升级，从根本上提高住宅的综合质量，推进住宅产业现代化进程，走节约资源的可持续发展道路。（十）提高小城镇住房建设水平，加速改善基础设施条件提高城镇化水平，加强对小城镇住房建设的引导，把其与经济发展水平和市场发育程度相适应，与改善经济布局和结构调整、提高人民居住生活质量相结合。小城镇住宅建设应本着“总量平衡，合理布局，科学规划，体现特色，

50、规模适度，节约耕地”的原则，实行统一规划、统一征地、综合开发、配套建设。坚持新建与改造相结合，保证耕地总量的平衡。提高小城镇住宅建设的规划设计水平，按照城乡一体化的发展战略，与本区域的社会、经济、环境发展相协调。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，以创造良好的人居环境为中心，改善城镇环境。产业市场篇3. 房产一级市场概述3.1我国土地市场现状3.1.1近年土地市场建设成效近年来，土地市场建设取得很大成效主要体现在四个方面。（1）国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度。国家城市国有建设用地（下图绿色标记）的315万公顷中有偿使用

51、和市场配制的国有土地面积（下图中紫色标记之和）占城市国有建设用地总面积的比例由年的不足上升到年的，达到76万公顷。单位：万公顷国有土地使用权价格的市场机制初步形成，经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅）要求实行招标、拍卖、挂牌出让，现在这种制度已经普遍建立，由年的占当年出让总面积比例不足，上升到年的。市场交易日益活跃，年出让金额达到亿元，出租的万公顷，租金额达到亿元，抵押金额亿元，市场形成的情况目前基本如此，且在逐年提高。（2）土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善。3 总结了上个世纪年代初房地产过热的教训，修订了土地管理法，确立了新的土地用途管制制度4

52、实行新的土地收益分配办法5 按照建设用地集中统一供应的要求实行土地收购储备制度，根据市场的供求情况调控土地供应量，增强政府调控土地市场的能力，目前全国大概有多个市县建立了储备制度6 土地调查登记制度进一步完善，强化了土地利用状况和土地价格的监测（3）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。主要表现在两个方面：一是土地公开交易，基准地价定期确定公布，土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。但是仍有很多地方跳出这个制度在运行，这是矛盾的。二是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政企分开，培育和发展中介服务组织，从总体形势上看是

53、这样，但是具体操作过程中一些不规范行为是有的。（4）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始出现。一是根据土地市场建设需要，在坚持土地公有制前提下，实行土地使用权与所有权分离，土地使用权成了商品。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权折价、出租或者入股两种新的土地有偿使用方式。三是适应国有企业改革的需要，明确划拨土地使用权的权能和相应的权益价格，这一点在企业改制的过程当中进行了明确。四是适应乡镇企业融资、兼并的需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法流转。3.1.2土地市场发展经验第一，必须服从和服务于经济建设中心，

54、维护改革、发展、稳定的大局。这十多年来，建设用地的供应优先保证了国家基础设施主导产业和生态环境的建设。同时，按照市场经济体制改革的方向，推进了土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥了市场对土地资源的配制作用，配合国家经济结构调整，支持和促进国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。另外，优化了国有土地利用结构，收取国有土地使用金多亿元，如果没有这些土地使用制度改革，城市发展过程中资金可能会受到很大制约。第二，必须坚持土地资源、资产管理并重，实行严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现土地资产价值的最基本前提。一个城

55、市，如果不加限制地向外面扩张，占用农地，要想把这个城市建设好，把土地资产管理好是非常难的。土地资源的总量是有限的，土地要卖出好价钱，不适度进行控制是不行的。到处都可以拿地，地就不值钱了。第三，必须坚持依法行政。加强对土地市场秩序的规范，规范政府行为是规范市场行为的重点。第四，必须坚持与时俱进按照市场经济原则推进制度创新。以上内容摘抄自中国房地产报3.2我国土地交易市场化前景“十五”期间土地资产管理的主要目标是：全面提高建设用地集约利用水平，增加有效供给能力；全面深化土地使用制度改革，建立统一公平、规范有序的土地市场；全面开展基础业务建设，提高建设用地和市场管理的科技含量；全面转变政府管理土地资产的职能