中海萝岗项目工程策划报告49p

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1、中海萝岗SDK-D-4项目一期项目策划报告中海萝岗SDK-D-4项目一期项目策划报告编 制：广州公司萝岗SDK-D-4项目部 编制时间：2012年08月10日 版本：第4版目 录第一部分 概论1一、项目基本信息1（一）建筑形式1（二）结构形式2（三）基础形式2（四）边坡和基坑支护2（五）工期目标4（六）质量目标6（七）销售配合目标6二、项目环境信息6（一）项目周边情况6（二）临时水电/排水设施情况7（三）大市政配套接驳情况7（四）水文地质情况7（五）当地特殊要求10（六）当地市场调查10三、项目管理组织构架10（一）项目发展部人员配置要求10（二）项目管理组织架构图11（三）一期人员配置12四

2、、监理管理要求12（一）质量、安全职责上身。12（二）严格控制监理在成本造价方面的行为。12（三）要求监理提供详实的过程控制资料。12五、总包管理13（一）土建总包分判情况13（二）总包标段划分的原则13（三）主包分判方式14（四）分包单位标段的划分14第二部分 总平面篇15一、施工总体思路15（一）三个“确保”以及三个“高”要求：15（二）以往山地建筑项目的经验借鉴15二、一期总平面布置16（二）场地内交通组织19（三）一期工地围墙及大门开口22（四）一期基坑支护及工程桩设置23（五）土方挖运和边坡支护工作25（六）脚手架形式27（七）模板形式28（八）消防设施29（九）生活区设置29（十）

3、办公室布置29（十一）样板间及展示区要求29（十二）临水临电和排水系统31第三部分 进度篇32一、项目发展总体计划32（一）一期发展总体进度计划32（二）一期主要发展节点计划如下：32二、分项工程合约定判时间33三、设计样板定样时间34四、专项策划35（一）孤石处理专项策划35（二）基础施工阶段专项策划35（三）售楼工程专项策划36（四）施工流水及高层施工进度保障专项策划36（五）主包单位劳动力策划38（六）室外工程专项策划39（七）配套报建策划39（八）项目的难点、重点策划42（九）工程施工方面的重点、难点策划46五、各工种穿插计划49六、重要取证时间节点49七、目前实际进度简述50第四部分

4、 质量篇51一、质量标准要求51（一）入伙一次收楼率：95。51（二）结构工程达到广州市结构优良样板工程。51（三）实测实量合格率达85%。51二、入伙投诉率目标51三、结构质量控制措施51（一）模板工程51（二）钢筋工程52（三）混凝土工程52四、防水质量控制专篇52（一）地下室防水53（二）屋面防水施工53（三）楼层防水施工53五、重要工作面交接检查控制点53六、实测实量要求55（一）公司层面55（二）项目层面55（三）实测实量具体实施的保障措施55七、精装修专项策划56（一）精装修设计策划56（二）精装修合约管理策划56（三）精装修工程管理策划56（四）精装修验收策划58（五）精装修入伙

5、管理策划58八、成品保护要求58（一）合理安排工序58（二）成品保护分工负责58九、入伙专项策划59（一）入伙范围及时间59（二）入伙流程59（三）入伙管理措施59第五部分 安全篇61一、安全管理目标61二、安全管理责任制61三、安全检查规定62（一）细化主包土建合同安全文明施工专项措施费62（二）建立安全文明管理体系63（三）组织安全文明施工样板验收和推广63（四）定期组织安全文明检查及不定期的专项检查63（五）华南区及公司发展管理部安全文明施工检查63四、专项安全方案分项工程清单64五、防火专项要求64六、防盗专项要求65七、安全应急预案66（一）应急救援小组66（二）应急事件的分类66（

6、三）应急救援程序66（四）应急预案交底66第六部分 成本篇67一、标段划分67二、合约框架68三、合约界面划分69四、分项工程技术要求72五、设计变更管理72六、签证控制方法73七、付款审核控制办法74八、工程索赔与反索赔管理75附录771、中海萝岗SDK-D-4项目一期发展总体进度计划772、中海萝岗SDK-D-4项目报建流程图77附图77第一部分 概论一、项目基本信息（一）建筑形式本项目建筑形式包括超高层（2栋；地上45层，地下2层）、高层（17栋；地上33层，地下23层）、别墅（39栋；地上3层，地下1层）、公建配套。本地块设计规划指标如下：总占地面积190,225m2可建设用地面积15

7、7,800 m2保留山体面积32,425 m2总建筑面积589,540 m2地上建筑面积394,500 m2地下建筑面积195,039 m2住宅面积378,145m2公建配套面积6,790 m2容积率2.5住宅设计汇总楼栋类型总层数地上层数地下层数栋数交楼模式高层3633315精装修474522精装修超高层494632精装修别墅43139毛坯本次策划报告的一期包括2栋高层及裙楼商业，总建筑面积64,851平方米其中地上总建筑面积42,626平方米（含商业配套建筑面积1,826平方米、架空层面积1,050平方米），地下建筑面积22,175平方米。总平面示 意图如下：（二）结构形式本项目超高层和高

8、层住宅采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构；别墅采用异形柱框架（局部剪力墙）结构。（三）基础形式本项目为山地建筑，地质条件复杂，基础选型因区域不同而不同：1、别墅区：东侧和南侧填方大于2米区域拟选用预应力管桩，持力层为全风化或强风化岩层；其余填方小于2米及挖方区域，采用筏板基础，持力层为原状土。2、高层区、超高层：高层土质较硬，且局部存在孤石，拟采用大直径钻（冲）孔桩或旋挖灌注桩，持力层为中风化岩层。3、裙房地下室：由于地下水位较深，结构自重能满足抗浮需要，且底板下地基土良好，故按柱下筏板基础考虑。4、幼儿园：采用筏板基础，持力层为砾质粘性土，局部有软弱下卧层。（四）边坡和基坑支护1、边坡支护方案本项

9、目属山地建筑，根据场地现状条件由设计公司进行整体规划设计，由于场地不平整，高低落差大，有部分区域需进行边坡支护处理，边坡支护高度从310m不等，主要分五个部位，并分别采用不同的支护方案：（1） 北侧靠近超高层建筑的中心山体边坡区段（支护区段S1-S2，）：采用砌筑毛石挡墙+坡面植树草绿化的支护方案，并在坡脚设置护脚墙，坡面设置防冲刷挡墙，坡脚靠近高层建筑底坑部分采用桩锚支护。（2） 东侧靠近市政路区段（S3-S4支护段）：根据别墅路和市政路的设计高差，采用上部放坡+下部扶壁挡墙的支护方案。（3） 西侧靠近A1-A8栋33层高层建筑的边坡区段（S5-S6支护段）：采用扶壁挡墙的支护方案，根据地下

10、室基坑支护的现状情况，坡脚基坑支护采用桩锚或桩撑的支护方案。（4） 南侧靠近幼儿园区段（S7-S8）：幼儿园地坪标高与周边道路完成面高差10M，拟采用扶壁挡墙进行支护。（5） 西侧、北侧靠近细陂河区段（S9-S10）：小区周边道路标高与细陂河河堤标高差210M不等，拟采用格梁+锚杆或格宾挡土墙进行支护。本地块边坡支护各个区段均应采用有效的排水措施，疏排边坡地下水与地表水，以保证边坡的稳定性。边坡支护区段示意图2、基坑支护方案本项目基坑挖深为1.513m不等，根据场地现状即规划要求，主要采用三种不同的支护方式：（1） 临近别墅区挡土墙及保留山体区段，采用钻（冲）孔桩+预应力锚索支护；（2） 临近

11、小区周边道路基坑开挖段（基坑挖深为1.5-3m不等），因高差较小，为减少土方挖填，主要采用土钉墙喷锚支护；（3） 对其余场地较为开阔地段，则采用1:11:1.5放坡喷锚支护。（五）工期目标根据公司安排，本项目计划四年内实现全部所有工程开工，六年内完成所有工程竣工验收，七年内完成所有工程交楼入伙，2013年4月份实现首次销售，具体分期及工程进度目标如下：分期分区总建筑面积（万平米）项目发展计划开工开盘竣工 入伙一期全区64,8512012.42013.42013.122014.9二期一区245,7692013.32014.32015.32015.12二区69,4372013.82014.4201

12、4.82015.4三期一区106,8032014.32015.32016.32016.12 二区102,6802015.22016.8 2017.82017.12 按照2011年9月份获得土地的时间计算，总体项目原计划按照集团“半年开工、一年销售”的要求进行了铺排，但由于本项目与SDK-D-2地块仅一路之隔，且项目定位、产品类型均比较类似，需充分考虑两个项目联动宣传、资源配置、货量均衡等各种因素。上述时间节点是按照2011年编制的进度计划确定，因合作方的资金未到位原因，致使项目的报建进度拖后，同时，目前地块内还存在3栋民居、高压线塔尚未拆迁以及细陂河整治占用地块用地，影响收地工作， 项目一期的

13、开工时间需延期至2012年12月20日，销售、竣工、入伙的时间相应调整如下：分期分区总建筑面积（万平米）项目发展计划开工开盘竣工 入伙一期全区64,8512012.122013.112014.102014.11（六）质量目标质量标准：广州市主体结构优良样板工程；安全文明：广州市建设工程安全生产、文明施工优良样板工程标准；实测实量：各分项工程实测实量合格率85%。以上要求将作为基本要求写入合同条款中执行。（七）销售配合目标本项目与SDK-D-2地块仅一路之隔，产品档次与项目规模均非常接近，从公司层面考虑，为避免内耗，加强产品宣传力度，从资源整合及节约营销费用角度出发，本项目与SDK-D-2地块将

14、按一个项目对外宣传，两地块联动，协调共进。1、推货时间配合SDK-D-2地块一期高层计划于2012年9月份销售，为避免公司两个项目直接在市场上竞争，同时也避免货量较大，市场无法消化，本项目一期两栋33F高层计划在2013年12月份开始销售，项目须保证在此之前取得预售证。2、销售环境由于公司资源配置问题，一期首次销售时地块内部的园林、外部规划路等周边环境均可能达不到销售要求，一期的售楼处及样板房均与SDK-D-2地块共用。3、产品配置本项目按精装修标准销售，但考虑到市场大环境的影响、项目定位，结合集团的最新要求，本项目的精装修标准在8001000元/m2之间，项目在户型设计、装修风格、设备选型、

15、材料选择方面出发，精益求精，力求以较为完善的产品呈现在买家面前，减少营销压力。二、项目环境信息（一）项目周边情况地块的南侧、东侧均有自然村落，且东侧与村落属“无缝连接”，南侧隔着一条双向8车道的规划路与村落相望，夜间施工将会受到一定影响，如基础采用锤击桩则需充分考虑对村民房屋的震动等影响。地块的西侧、北侧与15米宽的细陂河紧密相连，加上东侧的村庄、南侧的规划路，本项目的基坑支护方案需结合基坑开挖深度、地块地质状况和水文信息等选取。（二）临时水电/排水设施情况（详见第二章临时水电和排水系统内容）（三）大市政配套接驳情况由于目前该项目地块周边的市政道路均未开通，从与政府相关部门沟通的情况看，本项目

16、的永久水电、排水、燃气、电信、电视等市政配套工程将与南侧云埔四路或地块西侧规划路（云埔七路）接驳。具体接驳方案以相关单位的审查方案为准。（四）水文地质情况1、场地整体地貌单元为丘陵地带，地形起伏较大，地面标高20.1080.02m。2、场地内岩土自上而下为第四系覆盖层和基层，其中第四系覆盖层包括第四系人工填土层、第四系冲积层和第四系残积层，基岩为花岗岩。3、场地内低山丘陵无地表水，山间洼地和冲积平原大部分地段无地表积水，在场地北侧和西侧环绕一条小河沟，有少量地表水分布，补给来源主要为大气降水。4、不良地质作用地质勘察、地质灾害调查发现，场地内无论地表孤石或是地下孤石的分布面均比较广，场地内的孤

17、石由中风化微风化花岗岩组成，岩质坚硬，多呈亚圆形，最大直径为2.4m，最小直径为0.5m，多呈“球状”，成分为花岗岩，灰白色，中微风化，岩质坚硬。按钻孔分布概率计算，约占总钻孔数的9.6%。孤石的埋深一般为520m之间。孤石的存在将造成岩土层存在不均匀性，这种不均匀性的危害有四方面：（1）分布在边坡中的孤石因其重度大于周围岩土层，故在雨水作用下孤石容易下坠从而加剧边坡失稳；（2）天然地基中的孤石将会造成地基不均匀，从而可能诱发上部结构的不均匀沉降问题；（3）对于钻（冲）孔桩，则可能造成桩身倾斜或误认为持力层导致桩基承载力达不到设计要求；较小的孤石在冲孔桩冲锤的反复作用下，可能造成孤石周围岩土体

18、松动，从而形成“探头石”，由此诱发卡住冲锤等孔内事故。（4）孤石岩质坚硬，常规的钻（冲）孔设备的成孔速度极慢，对工程进度影响较大，降低施工工效，加大建安成本。 一期高层工程地质剖面为示例如下：1-1剖面示意图2-2剖面示意图（五）当地特殊要求由于当地属于广州市经济开发区，因此在办理修建性详细规划之前需要办理住宅建设项目环境影响报告书，因此将影响施工证办理的进程。（六）当地市场调查1、当地建筑市场作为广州市的其中一个行政区，萝岗区的在房地产项目建设各环节的验收、审批与其他各区基本一致，政府质检站、安监站等对工程质量、安全文明施工并无特殊要求。在合作资源方面，萝岗区除东进、工总等三大国有建筑集团以

19、外，当地无其他大型的建筑公司，且这三家国有建筑集团均以承接政府工程如办公大楼、道路、河道、拆迁等为主，对房地产市场较少涉足，故本项目的合作单位基本从我司的QDSS或新引进的单位中选取。2、当地混凝土供应情况由于当地特殊情况，本项目的混凝土将与当地村办的混凝土公司采购，运距短，时间可以安排灵活，但对产品质量需严格控制，尤其是除强度等级以外的指标控制，如坍落度、水灰比、外加剂的添加等（具体详见第四部分质量篇）。3、地方势力的阻挠。由于当地地方势力较为强大，钢筋采购（甲供）以及挖机、塔吊、桩机等设备进场可能面临要求收取保护费等问题，沙石等地材也存在垄断情况，招标时提醒投标单位充分考虑此因素，施工过程

20、中避免与当地村民发生重大冲突，尽量保证与周边村民关系和谐。三、项目管理组织构架（一）项目发展部人员配置要求根据公司目前项目发展思路及要求，本项目实行项目发展制的管理模式，即在公司项目主管领导的领导下由项目部经理牵头协调公司相关部门，牵头处理项目发展事宜，推动整个项目的实施，明确并统一项目发展目标，在公司其它专业部门的支持下确保项目发展进度及质量。1、总体思路在项目发展制下，项目经理在公司项目主管领导的指导下，对内协调公司各业务部门，对外协调项目配套报建事宜，同时在区域经理的协助下，全面负责项目的工程进展及工程质量文明等事宜，确保项目工程的顺利推进，最终确保项目指标的完成。2、项目发展部人员配置

21、本项目计划将分三期开发，而各期的开发时间将会有搭接，在实际操作过程中，视具体情况可以将人员配置适当兼顾。（1）项目的人员配置按照区块来进行划分；（2）根据各个区块的地理位置、物业类型，设置区块经理，并根据不同阶段的工作量大小，给区块经理配备一定数量的现场工程师；主要解决施工现场遇到的各类问题；（3）各专业工程师配备一名，主要负责图纸审核、与写字楼协调等工作；（4）技术负责人由一名土建工程师兼任；（5）现场配备合约QS一名（与SDK-D-2项目共用）。（二）项目管理组织架构图土建工程师写字楼现场QS项目经理机电工程师区块经理区块经理区块经理园林工程师文员/资料员备注：（1）区块经理不再分专业，专

22、门负责施工现场管理，负责区块内的所有项目管理事宜;可配置若干具体办事人员协助管理，例如海之子亦可； （2）土建、机电、园林等专业工程师可与写字楼共享，主要负责看图、审图、解决图纸疑问等； （3）现场QS负责与写字楼沟通，及时确认变更和工程量签证等事宜； （4）文员兼做资料员。（三）一期人员配置 阶 段类 别前期准备建 设 期入伙后期备 注基坑支护阶段地下室阶段主体结构阶段装修阶段维修项目经理111111全面负责项目工作区块经理111111协助项目经理兼任现场安全主任现场工程师002222协助区块经理进行现场管理土建工程师111110兼任技术负责人机电工程师011110机电设计、审图园林工程师0

23、11110项目QS111110项目文员011111兼任资料员合 计479995四、监理管理要求对于监理公司，将严格按照国家规范及相关规定和合同约定进行管理使用好监理公司，促使监理公司真正发挥作用，代理我司行使质量管理、进度管控、安全监督的职责，有以下几个思路：（一）质量、安全职责上身。在监理合同中，质量、安全目标需明确约定并与监理费用挂钩，职责上身，牢牢绑定。在工作上，给予充分的尊重，调动起监理公司的积极性，使之能够代表我司行使相应的职权。（二）严格控制监理在成本造价方面的行为。监理公司不承担发布工程指令、确认签证、审批工程款等职能，但可以进行工程形象进度确认并说明已完工程的质量状况。（三）要

24、求监理提供详实的过程控制资料。充分利用我司现有的标准化的管理流程和表格，在隐蔽工程验收、混凝土浇筑验收及旁站监督、材料取样、送检防水、砌体、抹灰、门窗安装、工序交接、实测实量等方面规范监理的监督行为，要求监理提供详实的过程控制资料，加强质量管理。项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。一期监理进场要求详见下表：类别阶段 阶 段类 别支护及土方施工阶段地下室施工阶段主体结构施工阶段精装修及验收阶段备 注项目总监理工程师1111项目资料员1111水电监理工程师1222土建监理工程师1222测量监理工程师1111安全监理工程师1111园林监理工程师1合 计6889由于一期开发时间与SD

25、K-D-2地块一期较为接近，从成本节约角度出发，考虑总监、资料员两个项目共用。五、总包管理（一）土建总包分判情况根据每期开发面积和具体方位，拟定总包情况如下：一期：按一个标段分判，选择主包单位1家，建筑总面积为64,851m2。二期：按两个标段分判，选择主包单位2家，建筑总面积为315,206m2。 三期：按两个标段分判，三期一区为一个标段，建筑总面积为209,483m2。山体景观工程放在二期中实施，在二期一区样板房开放之前完成工程施工，并预留一定的培育时间，争取以较好的展示效果面向公众。（二）总包标段划分的原则1、谨慎选择新引进的总包单位。总包单位的选择非常重要，事关项目的成败，引进新单位参

26、与总包投标时，需非常谨慎，充分考察、调查、了解。2、根据工程量合理划分标段。本项目二期、三期均为较大体量的工程，且施工场地允许，单个标段太大，因此需划分标段。3、根据总平面布置确定总包分界。在划分标段、总包边界时，需充分考虑场地内多个总包之间的相互干扰和交通的组织，应使各总包单位均有独立的出入口，各自场地内形成运输回路，塔吊、人货梯及钢筋场的布置便于材料的运输，减少倒运次数。（三）主包分判方式1、招标工作适当提前，按照“无图招标、有图定判”的分判模式。以模拟工程量清单的方式发标，出施工图前先开展施工组织方案评审、议标等工作，在施工图出图后，进行核定工程量并定标，从出施工图到定标控制在20-30

27、天之内。2、所有工程项目除注明为“暂定数量”外，其数量均以我司发出的招标图纸（合同图纸目录所述图纸版本及设计变更）进行包干，不以实际完成工程数量与投标时的数量之差异（施工图差异及设计变更除外）进行调整。3、在招标文件中，将我司的工期要求详细说明（如阶段工期、总体工期、销售节点、室外工程形象进度要求等）、施工现场的平面布置、样板房设置、劳务队伍配置、机械设备的台数等等（如塔吊、施工电梯）进行明确，工程质量达到“市结构优良样板工程”质量标准，安全文明施工目标，集团公司对CI的要求，投标单位均需按此要求投标，并将投标文件中的各个要求以及议标过程中确定的事项列入合同。（四）分包单位标段的划分由于项目除

28、土建总包单位外，尚有其他如机电、精装修、栏杆、铝合金门窗、园建等多家分包单位，由于一期仅两栋高层，计划均采用一个标段。76第二部分 总平面篇一、施工总体思路本项目按拟分三期六区，在项目的开发节奏安排方面，各期之间的开工间距均为一年，以符合公司要求的“持续销售，滚动发展”，满足营销要求的“2012-2016年间实现不同类型的销售货量”，实现持续销售、快速回笼资金的需要。对于本山地建筑项目，施工的总体思路拟安排如下：先完善边坡及挡墙支护、施工道路的施工，后开始楼栋主体施工。在项目前期做好整个项目的总体策划，所有与先行施工的相关联的营销及设计信息都需提前明确，明确之后不轻易修改，以免影响工程报建、施

29、工等进度。（一）整个项目的实施过程中，力争达到三个“确保”以及三个“高”要求：1、三个“确保”一是确保安全和质量，二是确保工期目标，三是确保成本目标。2、三个“高”要求项目的建设过程达到：高标准、高效率、高质量。（二）以往山地建筑项目的经验借鉴广州公司SDK-D-2地块都是比较典型的山地建筑项目，其地理位置、地质条件、开工时间、规划设计均与本项目十分的接近，在发展过程中，有一定的经验可供本项目在开发过程中借鉴，避免走弯路、走错路，以达到节约时间成本、经济成本的目的。1、地质勘察阶段即严格控制，避免勘察单位偷报工程量，导致勘察结果不能如实反映实际地质情况，不能有效指导基础选型以及后期的基础施工。

30、2、基础的选型、施工方案的选择必须建立在详细研究地质勘察报告的基础上，在基础工程招标时，对施工单位明确说明地块的地质情况，以免进场后因公司实力原因无法面对复杂的地质情况而束手无策，最终退场，耗时费力。尤其是本项目无论是地表还是地下均存在较多的孤石，对基础选型、施工方案、施工机械均有很高的要求，更加需要注意。3、设计部门对设计方案需反复论证、检查、完善，比如总平面布局、室外管网、边坡挡墙结构、室外景观等设计信息，在确定之后即不能轻易改动，以免对工程报建、现场施工造成返工、延误。4、一开始即需要梳理好边坡支护工程与楼栋主体施工之间的关系，在前期总体策划阶段，应先完善边坡支护，为后开始的楼栋主体施工

31、消除可能暴露的边坡支护安全隐患，并减少楼栋主体施工过程中的穿插，为整个项目施工创造良好的条件。5、重视施工场地布置及道路交通的组织。6、在前期对临时排水及正式排水进行系统性地设计并统筹考虑，必要时统一考虑。由于山地项目的施工场地狭窄，临时排水系统可能与正式管网位置冲突，可采取提前完成正式排水主干管用作临时排水，但应加强施工期间的沉沙措施，定期清理排水系统。二、一期总平面布置根据公司安排，SDK-D-4项目一期计划2012年7月份动工，地块西南侧A1、A2栋以及裙楼商业划为一期范围（未包含幼儿园及地块北面商业），建筑总面积为64,851m2。由于一期的建筑总面积不大，仅为两栋塔楼及裙楼配套的商业

32、，加上地块较为规整，工作界面划分单一，因此总平面的布置相对较为简单。 （一）塔吊、钢筋场、混凝土泵、人货电梯布置具体位置及布置详见下图（未包含幼儿园及地块北面商业）1、塔吊塔吊是工程的指挥棒，科学布置塔吊和提前塔吊基础施工是本阶段策划和施工的重点之一。土方开挖至底板标高时先挖塔吊基础土方，基础施工时先施工塔吊基础，塔吊基础选用高标号混凝土，可以提早安装塔吊。一期由于仅有两栋塔楼，且楼距较小，选用一台臂长为60M的塔吊即能满足施工要求，但在塔吊的布置方面，综合考虑了以下七大布置原则：（1）钢筋加工场，在两栋楼的塔吊交接区设置。（2）塔吊有一台能够到工地大门口。（3）塔吊跟随钢筋加工场。（4）塔吊

33、实现场地的全面覆盖。考虑到项目一期地库面积大，高层A1、A2栋塔吊尽能覆盖所有的地库范围，为以后施工创造条件，所以选择臂长为60M的塔吊。（5）设置塔吊时根据不同楼栋的施工进度，合理安排塔吊位置，避免打架和等工。（6）根据施工进度安排，塔吊的设置考虑后续拆塔吊的路线、时间。（7）结合材料堆场、钢筋加工场的位置，塔吊的布置实现吊送距离最短、时间最快。本项目将塔吊设置在A1栋东南侧，一期的两栋塔楼、材料堆场、钢筋加工场以及绝大部分的地下室均在吊臂的覆盖范围之内，同时靠近工地大门，兼顾后期塔吊拆除的便利性。2、钢筋加工厂钢筋加工厂的布置原则及位置如下：（1）钢筋加工场必须在塔吊覆盖范围。（2）综合考

34、虑场地布置，钢筋加工厂尽量布置在离施工场地和施工道路较近的地方。（3）考虑到施工方便，一期的钢筋加工厂布置在地块南边围墙内的空地上。（4）一期设置一个钢筋加工厂，具体位置见施工总平面图。3、混凝土泵车根据场地特点和混凝土工程量，一期设置2台混凝土泵机，布置在地块南侧围墙内空地上，靠近施工主干道，便于混凝土车的进出。4、人货电梯人货电梯采用双笼电梯，安装在离道路边线和材料堆场较近的位置，便于材料运输的方便，一期的人货电梯计划放在一期楼栋的南侧，人货电梯的基层设置在负三层地下室底板，运输路线穿过裙楼商铺，人货电梯穿过的地下室楼板洞口、材料运输路线上的门洞在后期进行封堵，具体位置见施工总平面图。（二

35、）场地内交通组织1、地块周边道路情况本项目地块SDK-D-4位于广州市萝岗开发区次中心，本地块北临城市道路开源大道，西接开创大道，其中开创大道与南侧的广深高速、广源快速路相接，对外交通联系性强，但地块周边的四条规划路均尚未开通，在与政府相关部门开协调会议的结果以及目前的市政道路建设推进速度判断，估计将在2013年上半年即可开通北侧、西侧两规划路，南侧市政路（云埔四路）如果顺利，有望在2012年9、10月份开通。本项目一期的开工时间延至2012年7月31日，在云埔四路未开通的时间段内，仅一条村道能通往地块，能够满足地块的土方外运，但预制桩（如采用预制桩，则在2012年9月份即需要进场）、钢筋、混

36、凝土等重型车辆无法通行，对项目的发展还是有一定的影响，因此云埔四路能否在2012年9、10月份开通，关系到项目能否顺利开展。如果确实无法按时开通，则计划在西侧细陂河与云埔四路交接处，埋设涵管填平，开设一条临时施工道路，以满足施工要求，此方案已得到政府相关部门的同意。从地块的分期分区和周边道路分布情况看，一期的施工通道是可以解决的，二期、三期的开工时间也将延期至2013年下半年之后（与一期开发间隔时间为1年考虑），届时，周边的市政道路应该能够确保开通，外围的施工运输通道没有问题，否则对SDK-D-2的影响也将是巨大的。2、一期场地内交通组织场地内交通组织是项目工程的生命线。由于一期开发面积不大，

37、加上临近市政道路，南侧的空地较为宽阔（裙楼商业边线至市政路人行道边线约35米距离），场地内交通较好组织，为便于工地管理，拟在一期地块西南侧与云埔四路相接位置设置一个施工主大门，东侧设置一个副门，主大门进、副门出，形成回路。一期地块的南侧、西侧、东侧设置施工通道，其中南侧的施工通道为主要的材料运输线路，东侧的施工道路与别墅相邻，可行走汽车吊等大型设备，以此解决一期施工期间东侧、北侧的运输“死角”。3、二期、三期场地内交通组织简述从分期分区以及开发时间的安排来看，整个地块的开发线路是从地块的西南侧开始形成顺时针走向，地块分期分区简洁、明了，相互之间无交叉，场地内的施工道路不会相互干扰。二期、三期的

38、场地内交通组织的考虑、问题主要表述如下：1、地块规划中的西北侧跨河桥梁将是二期一区与市政道路连接的主要通道，土方外运、材料进场均是通过该桥梁实现，目前该桥梁还处于规划设计阶段，有诸多的因素需要明确才能进一步推进（例如河涌的边坡支护形式等），需要大力推动该桥梁的建设，否则届时即使周边市政路不存在障碍，二期一区也无法与外界实现畅顺连接。针对此跨河桥梁问题，在地块的方案规划方案即已明确建设规模及地点，日常工作中，项目部有意识的多与开发区水利局的相关工作人员联系、沟通，将我司的意图传达给对方，目前，因细陂河整治问题导致桥梁的建设开展受阻（细陂河的边坡支护方案需要调整），预计2012年7月份即可明确河涌

39、的边坡支护形式，项目部即可全力推进桥梁的设计、报建等工作。2、二期一期与一期相连，由于一期北侧土方采用放坡的支护形式，二期一期的土方挖运线路为南北走向，同时，部分土方平衡至二期二区以及三期。场地内的施工运输通道沿细陂河边设置，与三期的施工运输通道连通。3、二期二区（别墅区，计划2014年2月份开工）东侧玉云路以及东南侧的规划路（尚未命名）均还未立项，需要加紧推动这两条规划路的建设速度，如无法及时开通，则施工通道需要向靠近幼儿园的地块周边选址设置，市政管线也只能望云埔四路接驳，将会增加工程造价，通过努力，开发区政府已经明确表示玉云路将在2013年上半年开通，项目部将持续跟进，努力与广州开发区土地

40、开发建设中心以及代建单位广州东进新区开发有限公司建立畅通的沟通渠道，协同推进规划路的建设。总体来看，二期二区东侧玉云路预计2013年上半年开通，南侧云埔四路预计2012年9月份开通，交通比较便利，场内施工道路也比较好布置，在别墅区的主入口设置施工主大门，靠近一期设置施工副门。4、三期一区、三期二区的施工入口均设置在北侧小区主入口处，与市政路相连，对二期的施工、交楼入伙没有影响。（三）一期工地围墙及大门开口本工程项目南侧沿云埔四路围墙采用砌砖形式，围墙高度为3米，长度约100米，其它三面围墙待土方开挖后用彩钢瓦做临时围蔽。工地拟设置两个大门，项目一期地块西南侧与云埔四路相接位置设置一个施工大门，

41、东侧设置一个副门，大门出入口设标准洗车槽。（四）一期基坑支护及工程桩设置1、山体边坡、基坑支护一期共有三层地下室，其中负三层地下室底板标高为25.4米（本项目均采用广州市城建高程），南侧市政路、西侧小区道路的规划标高为25.125.4米，结合周边环境，一期基坑支护的形式如下：（1）基坑西侧、南侧无需支护。一期基坑底标高将略低于西侧、南侧规划路路面标高，基坑不需往地下深挖，相应的支护形式选择较为简单，西侧、南侧直接挖至基坑底标高即可。（2）基坑北侧采用分级放坡的形式。地块北侧为原状山体，在整个项目的规划中，该山体需要移除，土方量巨大，但一期开发时即将山体土方移除，则一期造价过高，造成资金浪费，为

42、达到经济上的最优，采用分级放坡的形式，坡顶水沟至坡底水沟边坡面（含水平面）挂网喷C20混凝土厚80，坡面插筋20 L=1m1.5*1.5m(双向)，放坡土方全部外运。基坑北侧支护形式剖面图（3）基坑东侧采用放坡+锚索支护方式。东侧与二期交界，紧靠小区永久路，计划采用放坡+锚索支护方式，坡面（含水平面）挂网喷C20混凝土厚80，避免采用分级放坡后再土方回填，对小区永久路的稳定性造成影响。考虑到一期分界线位置与A1、A2栋塔楼接近，北侧、东侧坡底沿基坑边线外扩2米，便于施工。基坑东侧支护形式剖面图2、桩基础方案（1）高层区：一期高层区域土质较硬，且局部存在孤石，拟采用大直径冲孔或旋挖灌注桩，持力层

43、为中风化岩层。（2）裙房地下室：由于地下水位较深，结构自重能满足抗浮需要，且底板下地基土良好，故按柱下筏板基础加防水板即可。（3）商业：采用筏板基础，持力层为砾质粘性土，局部有软弱下卧层。3、工程桩施工：一期场地地貌北高南低，高差较大，不宜直接在原状土上做工程桩，拟采用先挖土后作施工工程桩的施工方式。裙房地下室、商业则回填或开挖土方至基地标高，施工完工程桩后即可进行底板浇筑。通过地质详勘，本地块的地质情况较为复杂，地下存在孤石，桩基施工将会遇到较大的困难，结合SDK-D-2地块A8A12栋的基础施工状况，本地块在桩基施工之前先做超前钻，探明每个桩位的地质情况、孤石分布、持力层及终孔深度，为桩基

44、施工提供较为翔实的数据，根据地下孤石分布情况，采用两种施工工艺：（1）如地下孤石较少，则采用普通旋挖钻机成孔，如遇孤石，再由冲孔机或爆破破碎岩石，如此反复循环直至达到持力层。（2）如地下孤石较多，且一个桩孔里存在多层孤石，则采用正常施工工艺将无法满足工程进度，需要考虑采用特殊设备进行施工，例如德国宝峨BG系列旋挖钻机等。（五）土方挖运和边坡支护工作 1、土方挖运由于本项目为山地项目，整个项目的标高复杂，土方、支护工程量巨大，土方和边坡支护工程是项目能否顺利开展的关键工程。根据一期基坑支护方案，一期基坑的土方量较大，而支护工程量较小，一期土方开挖工作大致分为三部分：地表孤石的清理、土方挖运、南面

45、土方回填。施工思路如下：（1）地块西侧地表存在较多大规格的岩石，土方开挖之前需先行清理，由于部分岩石呈“球状”，在清理过程中需采取一定支撑措施固定岩石，施工场地外围放置“注意滚石”等标语提醒场内工人和过往人员，以免滚落伤人（2）遵循“分层放坡开挖、分层支护”的原则。根据地质详勘报告揭示，一期场地范围内没有含水层，开挖时水量不大，无须设止水帷幕。（3）首先开展北侧、东侧的土方放坡工作，再进行边坡支护工作，由于北侧的土方开挖高度最高达24m（两级放坡），需遵循分层施工的原则进行，直至挖至地下室底板标高。（4）根据施工道路的安排，拟从北侧、东侧向西南施工大门开挖，便于土方外运及工作面安排。2、场内土

46、方平衡本项目是山地建筑，土方量巨大，造价高，对成本的影响很大。本项目的土方平衡主要从以下五个方面考虑：1、在整个项目的方案设计阶段，项目部即介入协调进行土方平衡测算，优化方案，通过反复推敲，结合周边的市政道路情况，设定小区竖向标高系统，通过将项目整体标高提升，以及场地内土方均衡，减少土方挖运量，达到最优的经济效应。2、在较晚开发的三期二区设置临时土方的临时堆土点，给场地内的土方平衡提供转运场地。3、充分考虑雨季对临时堆土点的影响，地势较高的堆土点或是堆土较高的部位，做好临时支护。4、项目的规划设计方案确定之后，请专业的测量单位对整个项目的地形、标高按55米的方格网布点进行测量，结合基坑方案、标

47、高等较为准确的计量出每个区域的土方挖、填工程量，为工程土方平衡、合约招标提供相应的依据。5、有别于以往项目对土方量采取暂定数量、转运方式不做约定的招标模式，本项目的土方工程招标采取明确开挖范围、土方工程量包干、约定转运方式等，严格控制土方工程的造价。 6、在整个项目的土方平衡规划的里，计划将填方工程提前，给土方沉降预留充裕的时间，在有利于地基的整体稳定的同时，减少强夯等土方压实处理，降低工程造价。按目前的设计方案、分期划分范围，经初步测算，整个项目的土方量约70万方，其中外运土方约47万方，回填土方约23万方，外运土方量主要集中在二期一区，小部分平衡至二期二区和三期二区，并预留临时堆放，以备二

48、次回填用土。一期土方约11万方，计划全部外运，二次回填土、地库顶板以及肥槽土方由二期土方补充。3、一期土方开挖施工路线图一期的土方开挖、外运遵循“分层放坡开挖、分层支护”的原则，由从北向南进行。（六）脚手架形式根据本工程结构及装修施工需求，在保证施工质量的前提下，为尽可能利用现有场地，方便交叉施工，本工程脚手架形式拟采用结构内满堂脚手架，结构外采用双排悬挑脚手架（高层）和落地式脚手架（别墅、地下室结构），脚手架材料采用常用的483.5 钢管，连接件为扣件。结构3 层至屋面女儿墙（共33层），此段外立面装修标准主要为贴外墙砖。该段的外架搭设时要求在3 层楼面和屋面女儿墙处上下外架能完全脱离断开，

49、以便该段的外架达到拆除条件时能从屋面女儿墙由上往下拆除，不受上部屋面构架结构外架的影响，也不受下部3 层以下干挂石的干扰。同时，设置8 层外架悬挑，并在11、19、27 层处做好安全封闭工作，安排11、19 和27 层以下的阳台栏杆、铝合金窗和外墙抹灰等工作的穿插施工，待完成后再转入屋面女儿墙至27 层的外墙装修工作。型钢悬挑外架见下图：外脚手架的搭设还需要注意以下几个事项：a) 要求悬挑架搭设前，必须编制专项施工方案，方案须包含挑梁平面定位布置图。b) 悬挑脚手架的悬挑梁必须选用不小于16 号的工字钢，楼层预埋20U 型环，具体型号须经设计计算确定。c) 落于结构上的锚固段应是悬挑段的1.5

50、 倍，且须采取两道锚固，每道悬挑梁应加设斜拉钢丝绳，架体分段悬挑高度不大于24000mm。d) 脚手架底部应按规范要求纵横方向设臵扫地杆，悬挑梁上表面应加焊钢筋固定立杆，在横杆上方沿脚手架长度方向铺设铺设木枋，并满铺模板进行防护。e) 脚手架底部立杆内侧应设臵200mm 高踢脚板。f) 杆件搭设及防护同落地式外架。（七）模板形式本项目工程模板主要集中在基础、地下室、塔楼核心筒、塔楼核心筒外楼板等部位，根据工程特点和施工总体部署，模板工程采用传统工艺与先进技术相结合的方法，在确保质量安全的前提下，达到施工操作简便、安拆迅速快捷的目的，满足工期要求。本工程地下室底板、拉梁、承台等构件采用砖胎膜，框

51、架构件采用木模板+木枋+钢管支撑的形式。在高层转换层采用高支模施工，支撑架为满堂钢管脚手架，采用常用的483.5钢管，连接件为扣件；同时要求施工单位编制高支模方案进行审核。在项目施工过程中，要求墙柱采用“黑模”，并且将尝试使用“大模板体系”，以便提高施工质量和施工进度。（八）消防设施施工现场消防管理拟实行总承包负责制，总承包要对施工现场消防工作负全责，各分包商要服从总承包的管理，双方签署消防安全协议书，明确双方的责任。消防设施配备及要求如下：1、施工现场必须配备足够消防器材、消火栓、进水主管等，均必须满足消防要求。2、消防设施应能保证建筑物最高的灭火需要，高压水泵及高层消火栓要随结构施工同时设

52、置，进入主体和装修阶段，每层灭火器布置根据消防要求布置，但不得少于2个。3、在易燃品堆放处、仓库等设置灭火工具，并设专人管理。4、易燃易爆物品、有毒物品均应设专库保管。（九）生活区设置由于本项目各个分期开发节奏紧凑，为方便地块场地管理，地块内不设置生活区，施工单位的生活区由施工单位自行解决，拟建议在项目周边租农民房或租场地进行活动板房的搭设。（十）办公室布置本项目场地内不设置甲方办公室。项目部和一期监理的办公室目前位置在离地块不远的华甫村，租用民宅。总包单位的办公室计划在一期地块的东侧，其他施工单位项目部由施工单位自行考虑。（十一）样板间及展示区要求1、一期不设置现场样板房及展示区。由于SDK

53、-D-4地块周边市政配套无法跟上，销售环境差，根据营销部统一安排本项目前期的售楼处设置在SDK-D-2地块别墅区A19A20栋，销售展示样板房设置在SDK-D-2地块三期A6栋南侧的位置，一期不在现场设置样板房，主要原因有以下四个：1、与SDK-D-2地块联动，对外按一个项目宣传；2、本地块前期周边的环境较差，一期销售时四周规划路将可能无法通车；3、一期销售时，根据项目发展计划，地块自身环境营造跟不上，现场设样板房对销售并不会有太多的帮助。4、节省人力、物力，节约公司成本。2、后期现场展示区设置考虑。SDK-D-2地块现有的展示区预计在3年后即将拆除，从本项目的发展节点来看，3年后正是二期一区

54、开盘销售的时间，意味着二期一区的展示区、实体样板极可能不再与SDK-D-2地块共用，需要预先考虑远期的的售楼展示区、实体样板房以及参观通道的问题。经过与经营销售部的沟通，综合考虑销售区和样板房的展示效果、集团对实体售楼处的要求以及地块的开发分期分区、地块整体竖向系统等因素，计划将后期的销售中心设置在二期二区别墅南面的商业裙楼中，可通过小区永久道路到达各个销售实体样板房，可有效地将别墅展示区、山体公园和样板房统一在一起，使销售流线相对集中，达到较好的展示效果。销售通道如下图所示：SDK-D-4地块项目展示区及销售路线示意图（十二）临水临电和排水系统临水：由于本地块周边规划路均未建设，市政管线等缺

55、失，临水（2DN50）与市政管线接驳点只能放置在SDK-D-2地块东北侧红线外，由总承包单位接驳至地块，并拟绕地块四周进行布管，用于现场施工用水，总承包单位需要对接驳管道进行管理、维护。临电：一期拟在项目南侧红线外设置高压电房一间、并设置箱变1630KVA（前期用电较少，二期开始后再设置箱变1630KVA于地块北侧），目前临电开通手续已经审批完成，预计在2012年11月底即可提供临电。如果一期容量不够，可考虑从SDK-D-2项目南侧靠近A17 栋的2630KVA箱变接入临时用电。一期临电电缆沿西侧、南侧裙楼商业外围砌筑电缆沟设置。临排：计划排入地块南侧市政管网，但由于南侧规划路尚未开通，市政管

56、网缺失，暂时不具备接入条件。排水由施工单位向政府相关部门申请临时排水许可，按政府要求进行排水。第三部分 进度篇一、 项目发展总体计划项目发展总体计划就是对设计出图、合约分判、工程报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体的策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先的安排，促使设计、事务、合约、营销、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而保证工程项目的各个进度节点全面按期推进，同时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置，节约工程成本以取得较好的工程效益。（一）一期发展总体进度计划详见附件1中海萝岗SDK-D-4项目一期发展总体进度计划

57、。（二）一期主要发展节点计划如下：2012年12月20日工程开工；2013年7月23日结构至0.00（基础结构完成）；2013年11月13日一期高层达到预售条件；2013年11月一期开盘；2014年4月2日一期脚手架拆除完成；2014年7月26日室外总体完成；2014年9月14日完成一期质监验收；2014年10月19日完成一期规划验收；2014年11月23日完成入伙工作。由于合作方的资金到位原因，致使项目的报建进度拖后，同时，目前地块内还存在3栋民居、高压线塔尚未拆迁以及细陂河整治占用地块用地，影响收地工作，加上周边市政道路建设进展缓慢，对施工所需要的施工通道带来很大的困难，这些都制约着项目的

58、推进，目前，已经无法按照2011年编制的进度计划实施，因此项目的开工时间延后至2012年12月20日，其他工期节点顺延，但工程报建、设计工作已经部分合约招标照常推进，不受开工时间延后影响。本篇章按调整之后的计划编制。二、分项工程合约定判时间 项目各分项工程的分判及甲供材进场计划根据项目总体发展计划制定，提前开展，满足各分部分项工程施工节点计划目标的要求。SDK-D-4项目一期分部分项工程分判计划：序号工程名施工开始时间合约分判时间备注1土方工程2012.12.202012.2.92基坑及边坡支护2012.12.202012.2.93桩基础工程2012.1.192012.11.244主包土建工程

59、2012.12.282012.12.195机电分包工程2013.2.202013.1.176室外道路工程2013.7.102013.6.267室外管网综合管线2013.7.102013.7.268精装修工程2013.11.142013.11.139铝合金门窗工程2013.10.162013.4.1310消防工程2013.5.272013.2.2711燃气工程2013.11.272013.10.3012高低压配电工程2013.12.302013.10.3013橱柜工程2014.3.252014.1.1014智能化工程2013.12.202013.6.2715电梯采购安装工程2013.1.1820

60、13.9.2916木门工程2014.3.252013.10.19SDK-D-4项目一期甲供料分判计划：甲供物资采购将严格按照工程进度需求进行编排，现将主要的材料设备计划编排如下：类别物资名称分判时间材料设备外墙砖2013.10.15抛光砖2013.11.30卫生洁具2013.8.30开关面板2013.8.30阀门2013.1.15发电机2013.3.25水泵2013.1.15电线/电缆2013.1.15室内灯具2013.8.30三、设计样板定样时间为保证施工顺利进行，设计先行开始，确保工程持续快速推进。一期主要工程项目设计样板定样时间如下：序号工程名出图时间定样时间设备选型时间备注1土方工程2011.12.292基坑及边坡支护