三道堰市场调查报告

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1、一、三道堰镇概述三道堰镇，位于成都市近郊郫县北部，东与郫县团结镇毗邻，西 与郫县唐元镇、新民场镇接壤，南与郫县红光镇相连，北与彭州 市、新都区相邻。距成都市区 22 公里、15 分钟车程，距郫县县 城 6 公里，距绕城高速公路 8 公里国家级二级公路郫彭路和成彭 快铁纵贯南北，沙西线横跨全镇。2014 年 4 月 29 日，三道堰，被批准为国家 4A 级旅游景区。自然资源：三道堰自古即是有名的水乡古镇，徐堰河、柏条河并 行穿越镇域而过，水源丰富，水质清澈，亲水性好，生态环境优 美。也是成都市自来水六厂的水源提供地，承担着成都市 90%以 上的供水。政策规划：1、政策背景：三道堰镇 1996 年

2、 11 月被四川省委、省政府批准为“四川省小城镇建设试点镇”；2002 年 9 月被成都市政府确定为“成都市小城 镇建设特色镇”；2007 年 1 月被成都市政府列为全市 60 个优先发展新市镇之一。自 2014 年以来，郫县获批成为全国集体经营性建设用地入市改革试点县之一。集体经营性建设用地制服改革的基本思路：允许土 地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商业服务等经营性用途的存量农村集体建设用地，与国有建设用地享有同等权利。2015 年底，郫县被列为全省首批统筹城乡综合改革示范片的试点，以川菜产业为特色主打产业的郫县安德镇，与临近产业相近的 新民场、唐元、三道堰、古城等 4 镇一起，成为

3、这场综合改革的试验田。在推进集体经营性建设用地入市改革上，郫县将零星分散的农村集体建设用地相对集中使用，采取协议、挂牌、租赁、作价入股、 自主开发等多种方式发展工业、商业（兼容住宅）、旅游业，盘活示范镇（片）土地资源。2016 年 8 月，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发文关于做好 2016 年特色小镇推荐工作的通知，指出在 2020 年打造一 千个特色小镇的任务，这为三道堰镇利用集体产业用地做好特色创新的生态宜居旅游小镇提供了更有利的政策空间。2、镇级规划“一城两河三线”：一城”重点要规划好城镇功能、规模配套设施以及建筑特色，达到“处处皆景观”的效果；“两河”即徐堰河、柏条河两条河流

4、。根据河流的位置和水流的特点，把两条河规划成不同功能的休闲旅游区。柏条河重点以入驻亲水休闲项目为主，徐堰河重点以入驻运动休闲项目为主；“三线”即沙西线、沙三线和郫彭路。根据郫县沙西线休闲旅游的总体规划，制定沙西线三道堰段和沙三线休闲旅游规划。“五村连片”：青塔村发展水乡禅意体验，三堰村发展水乡运动休闲，程家船村发展水乡趣味乐享，青杠树村发展美丽乡村文创示范， 秦家庙村发展水乡慢养度假。以“大公园、大景区”的全域理念，打造具备成都水乡特质的国际家庭旅游目的地二、当地招商引资市场现状招商引资方向：在政府主导打造全域亲水文化旅游小镇的规划框架下，利用集体经营性建设用地入市改革政策，走产业、文化、旅游

5、 三位一体和生产生活生态融合发展的招商引资方向。运作思路：政府引导，企业为主体，市场化运作。落地项目：（一）、综合性文旅项目1、熙海旅创小镇规模：一期 450 亩（其中产业用地 150 亩），二期 1000 亩（其中产业用地 300 亩）主营项目：一期：水主题乐园，旅游配套水街（熙海水街），民宿美村，文创部落（熙庐会馆）二期：九个水主题生态农庄，一个海滩梦幻乐园，一个乡村集市，一个锦官书院（文创部落 2 期）目前已运行“飞跃丛林”“花田喜事生态观光园”旅游项目。其中“熙海水街”为其旅游配套独栋式商业街区，销售物业为 40 年产权独栋商业，目前正在接受诚意认筹，交三万抵五万。工程尚 未动工，预售

6、价格预计在 8000-9000 元/平左右。2、多利绿城桃花源多利成都农庄共占地 2700 多亩，其中农业用地 1950 亩，主营有机蔬菜种植、乡村建设、打造国家级乡村旅游示范区。由多利（成都） 农庄、中国平安、绿城三家共同打造，多利（成都）农庄提供建设用地，由中国平安出资，绿城则负责这个项目的代建工程。项目规划为一个小型的特色城镇，拥有医疗、教育、商业、娱乐等生活系统。具体来说，该项目将具备青少年教育系统、老年人颐乐 学院系统和生态有机农产品系统，以及养老主题系统。将多利农庄打造成一种由“有机蔬菜产业+田园+小镇+多元文化”的休闲旅游生 活模式，以品牌化、特色化为导向，合理组织旅游开发和建设

7、，突出自然景观特色和文化特色，建设成一座现代城市与现代农村相融 发展的有多利郫县世界田园小镇。销售物业形态：带 1-5 亩自营农田的独栋别墅。目前项目体验区正在装修，尚未对外开放，预计 2017 年 3 月正式对外开放接受咨询。（二）、区域内住宅项目项目香江半岛物业类型6+1 多层电梯土地类型国有土地（商品房）销售状态尾盘在售价格4300 元/平概述总户数 739 户，主力户型 55 平、72 平，套一套二产品，2014 年开盘至今，目前还剩约 40 套在售大溪地联排、双拼国有土地（商品房）在售 9000 元/平总户数 156 户，产品户型区间 200-391 平，2013 年开盘至今，目前还

8、剩约三分之一在售中铁堰南山阳光华庭6+1 多层多层国有土地（商品房）国有土地（商品房）已交房已交房4350 元/平4200 元/平总户数 672 户，总户数 1000 户，产品户型区间 51-97 平，2013 年开盘，已交房。总结：1、市场供应产品特点：现阶段，三道堰尚未形成成熟的生活氛围，商品房供应较少，区域内多是老盘。产品基本以 6+1 多层为主，目前区域内仅 2 个在售商品房项目，其中别 墅产品大溪地价格最高，为 9000 元/平米左右。现售均为老盘，整体销售周期较长，去化缓慢。另一方面，三道堰市场由于当地政府土地整理，新居工程等，出现大量集体安置房，即所谓小产权房屋，也通过当地房产中

9、介进入市场销售，销售道具 沙盘一应俱全，产品形态与商品房相差无几，市场均价 3000 元/平左右，严重影响当地房地产市场正常发展。2、客群特点：（1）客群所属区域：以成都-郫县周边客群为主，及甘阿凉三州客群。本地客户因政府土地安置及新居工程，刚性需求置业客户较少。（2）置业需求：以度假休闲养老为主，刚需置业占比较少。（3）客群置业关注点：性价比，目前在三道堰置业客户，多为成都及周边度假养老客群，在能同时享受三道堰水乡度假养老大环境的前提下，客户倾向于选择性价比更高 的小产权房置业。这也是三道堰五证齐全的商品房销售周期较为缓慢的一大主因。3、开发前景：优势：1、政策优势，目前三道堰正着力招商引资

10、打造国际家庭旅游目的地为目标的亲水休闲生态文旅小镇，政府在政策引导上“放水养鱼”，在利用集体经营 性建设产业用地入市改革政策，对企业进行市场化运作给予地方政策扶持（工商税收扶持、项目立项、报规报建程序优化、宣传推广等）。2、自然资源，根据郫都区规划管理局公布的 2014-2020 年区域规划显示，工业和居住区集中在东南部犀浦和高新西区组团，三道堰区域未规划大面积居住区。规划显示，郫都区建设“世界现代田园城市”，三道堰丰富的自然资源将成为区域重头，发展旅游业具有优势。近几年三道堰相继举办泼水节 龙舟会、青杠树踏青会、灯会，以期形成旅游目的地。资源利好的同时，三道堰贫乏的商业氛围将考验入驻开发商的

11、开发运营能力。2、劣势：1、基础设施，三道堰作为小镇，在市政配套上，包括道路建设，市容市貌建设与整治，及公共服务配套方面，尚处于较为低级的阶段，目前政府虽正在 着力打造小镇，但相关基础性公共配套短期内很难有大的改观。在主要客群为外地度假养老客的前提下，除开自然环境因素，完善的基础生活及公共服 务配套也是该类客群置业过程中考量的一大因素。项目进入三道堰面临配套缺乏的问题将长期存在。2、三道堰镇幅员面积平方公里，常住人口万，尚未如红光、郫筒般形成居住组团，常住人口分散的消费力，房地产项目在该区域运营面临挑战。从人流 辐射面来说，国家级二级公路郫彭路（连接郫都区和彭州）、成彭快铁（经三道堰连接成都和彭州）、沙西线（经三道堰连接成都和都江堰）等三条交 通要道横跨全镇，区域交通方便到达性强，容易形成一定消费力。但是，没有代表性的项目，来提升三道堰的整体认知，三道堰形象模糊，难以形成旅 游目的地。区域整体形象模糊，必将影响其入住项目尤其是度假项目或纯商业综合性项目的良性发展。