银亿上尚城项目专题调研小结

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1、博瑞行商业地产经营管理有限公司银亿银亿上尚城上尚城 项目项目专题调研小结专题调研小结20122012年年4 4月月2424日日博瑞行商业地产经营管理有限公司项目概况项目概况总体情况总体情况n 占地面积：占地面积：630000630000平方米平方米 n 建筑面积：建筑面积：890000890000平方米平方米 n 容容 积积 率：率：1.21.2n 绿绿 化化 率：率：40%40%n 总总 户户 数：数：64006400户户n 建筑类型：联排建筑类型：联排 、叠拼、叠拼、高层高层博瑞行商业地产经营管理有限公司项目概况项目概况别墅物业别墅物业规划总套数：规划总套数：30003000多套多套户型面

2、积：户型面积：162233162233开盘时间：开盘时间：20112011年年1212月月2929日日博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况产品产品面积区间面积区间套数套数叠拼别墅152196124套联排别墅16023366套合计190套首批入市别墅户型配比（公开出售）首批入市别墅户型配比（公开出售）博瑞行商业地产经营管理有限公司赠送面积赠送面积37.7437.74n 地下室（车库、娱乐房）地下室（车库、娱乐房）n 一层入户花园一层入户花园别墅物业产品情况别墅物业产品情况博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：83.2883.2

3、8n 地下室（娱乐房、影音室、卫地下室（娱乐房、影音室、卫生间、桌球室、车库、露台）生间、桌球室、车库、露台）n 一层入户花园一层入户花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：36.4336.43n 地下室（娱乐室、车库）地下室（娱乐室、车库）n 一层入户花园一层入户花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：94.1894.18n 地下室（娱乐房、影音室、地下室（娱乐房、影音室、卫生间、桌球室、车库）卫生间、桌球室、车库）n 一层入户花园一层入户花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品

4、情况赠送面积：赠送面积：31.3831.38n 地下室（车库等）地下室（车库等）n 一层大面积花园一层大面积花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：116.34116.34n 地下室（佣人房、影音室、卫地下室（佣人房、影音室、卫生间、车库）生间、车库）n 一层屋前花园一层屋前花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠送面积：赠送面积：96.2596.25n 地下室（佣人房、影音室、地下室（佣人房、影音室、卫生间、车库）卫生间、车库）n 一层入户花园一层入户花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品情况别墅物业产品情况赠

5、送面积：赠送面积：50.7250.72n 地下室（车库、娱乐室）地下室（车库、娱乐室）n 一层入户花园一层入户花园博瑞行商业地产经营管理有限公司别墅物业产品综述别墅物业产品综述n 户户均有面积赠送，从户户均有面积赠送，从3711737117不等；不等；n 面积赠送主要是通过地下室、入户花园等实现；面积赠送主要是通过地下室、入户花园等实现；n 首层花园、大面积露台也是产品的主要附加值之一；首层花园、大面积露台也是产品的主要附加值之一；n 地下空间的赠送主要作为车库、娱乐、佣人房等功能空间。地下空间的赠送主要作为车库、娱乐、佣人房等功能空间。博瑞行商业地产经营管理有限公司项目概况项目概况高层物业高

6、层物业规划总套数：规划总套数：34003400多套多套户型面积：户型面积：120145120145(北区北区)开盘时间：前期以团购形式发售，预计开盘时间：前期以团购形式发售，预计20122012年年7878月份首次对外公开发售月份首次对外公开发售博瑞行商业地产经营管理有限公司项目概况项目概况首批高层物业户型配比（团购）首批高层物业户型配比（团购）户型户型三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅三房二厅面积区间120以下120130130140140以上套数69套661套7套172套合计909套博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态主要面向省测绘局、国土资源厅、消防大队等

7、单位团购；主要面向省测绘局、国土资源厅、消防大队等单位团购；公开对外发售别墅单位。公开对外发售别墅单位。博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态团购房源：团购房源：8 8栋高层共计栋高层共计909909套，全部为三房二厅户型，面积区间在套，全部为三房二厅户型，面积区间在116146116146之之间间别墅别墅博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态团购单位简介：团购单位简介：江西省测绘局，现更名为江西省测绘地理信息局，是省人民政府江西省测绘局，现更名为江西省测绘地理信息局，是省人民政府主管全省测绘工作的部门，归口省国土资源厅。局直属主管全省测绘工作的部门，归口省国土资源厅。局直属8

8、 8个处个处（室），下辖（室），下辖8 8个直属单位，分别是省第一、第二测绘院、测绘成个直属单位，分别是省第一、第二测绘院、测绘成果资料档案馆、省基础地理信息中心、省测绘成果质量监督检验果资料档案馆、省基础地理信息中心、省测绘成果质量监督检验测试中心测试中心 、后勤服务中心、省测绘应急保障服务中心、省国土资、后勤服务中心、省测绘应急保障服务中心、省国土资源测绘工程总院。局属单位在编职工源测绘工程总院。局属单位在编职工530530余名。余名。消防大队主要是团购别墅产品。消防大队主要是团购别墅产品。博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态团购形式：别墅产品面向国土资源厅、测绘局、消防大队等单

9、位主要领导团购形式：别墅产品面向国土资源厅、测绘局、消防大队等单位主要领导高层产品主要面对省测绘局及其所属二级单位、江西省各地市测绘局高层产品主要面对省测绘局及其所属二级单位、江西省各地市测绘局高层单位首先由团购各单位报名中层领导干部选房高层单位首先由团购各单位报名中层领导干部选房普通干部职工采取抽签的形式确定房源。普通干部职工采取抽签的形式确定房源。团购价格：别墅未知（因前期相关媒体曝光过低价团购的时间，具体成交价格较团购价格：别墅未知（因前期相关媒体曝光过低价团购的时间，具体成交价格较为保密）为保密）高层团购均价约为高层团购均价约为36603660元元/（根据二手房中介信息得出）。（根据二

10、手房中介信息得出）。博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态在团购的过程中出现了所属单位员工出售团购房源的指标现象，并且在团购的过程中出现了所属单位员工出售团购房源的指标现象，并且由早期的由早期的2 23 3万元一个指标升至现在约万元一个指标升至现在约5-155-15万一个指标。万一个指标。指标指标信息一：信息一：n指标转让费：指标转让费：1515万元万元n面积：面积：122122n房型：房型：3 3室室2 2厅厅2 2卫（第卫（第15/1815/18层）层）n单单价：价：41164116元元/（含指标转让）（含指标转让）指标指标信息二：信息二：n面积：面积：123123n房型：房型：3

11、 3室室2 2厅厅2 2卫（第卫（第16/1616/16层）层）n总价：总价：53.553.5万元万元n单价单价：43504350元元/(含指标转让含指标转让)信息三：信息三：n面积：面积：123123n房型：房型：3 3室室2 2厅厅2 2卫（第卫（第3/183/18层）层）n总价：总价：5252万万n单价单价：42284228元元/(含指标转让含指标转让)n 考虑指标转让费，项目团购房源在市场上流通的均价一般在考虑指标转让费，项目团购房源在市场上流通的均价一般在42004200元元/左右；左右；博瑞行商业地产经营管理有限公司销售动态销售动态团购指标转让方式：团购指标转让方式：方式一：方式一

12、：双方在中间双方在中间方（主要是中介公司）方（主要是中介公司）监督下签订指标转让协议监督下签订指标转让协议；由购买方将指标转让款打入中由购买方将指标转让款打入中间方间方财务账户，购买财务账户，购买方向开发商交纳房款，方向开发商交纳房款，指标转让方协助办理相关手续指标转让方协助办理相关手续（商品房合同更商品房合同更名）名）；购房程序履行完毕后，经网上查询该房源已备案，中介方将转让款打入出购房程序履行完毕后，经网上查询该房源已备案，中介方将转让款打入出让方账户，完成交易让方账户，完成交易。方式二：方式二：主要是尚未抽签选房的团购户，在签订指标转让协议后，转让方和购买方主要是尚未抽签选房的团购户，在

13、签订指标转让协议后，转让方和购买方一同前去营销中心抽签选房，并交纳房款并办理相关手续后，购买方支付一同前去营销中心抽签选房，并交纳房款并办理相关手续后，购买方支付指标转让费。指标转让费。博瑞行商业地产经营管理有限公司开发动态开发动态2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#8#8#n 南区目前在与省建设厅团购协商中出现分歧，据了解暂无法达成团购意向；南区目前在与省建设厅团购协商中出现分歧，据了解暂无法达成团购意向；n 预计在预计在20122012年年7878月份之间推出南区高层产品，月份之间推出南区高层产品，1#1#为商业。为商业。n 2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、6#6#、7

14、#7#、8#8#共共11721172套，近套，近100000100000。（其中（其中2 2、3 3、4 4、5 5、7#7#为为8197281972）博瑞行商业地产经营管理有限公司户型户型n 2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、7#7#楼户型：两端端户为楼户型：两端端户为117117赠送面积约为赠送面积约为9 9平米平米n 2#2#、3#3#、4#4#、5#5#、7#7#楼户型：中间户户型为楼户型：中间户户型为9090赠送约赠送约8 8 （户型面积按测绘图估算所得，公摊面积按（户型面积按测绘图估算所得，公摊面积按25%25%计算）计算）博瑞行商业地产经营管理有限公司户型户型n 8#8#楼

15、户型：两端端户为楼户型：两端端户为109.75109.75赠送面积约为赠送面积约为9 9平米平米n 8#8#楼户型：中间户户型为楼户型：中间户户型为8080赠送约赠送约8 8 （户型面积按测绘图估算所得，公摊面积按25%计算）博瑞行商业地产经营管理有限公司其他其他n 因团购对象的特殊性，再加上团购价格相对较低，在整个团购执行过因团购对象的特殊性，再加上团购价格相对较低，在整个团购执行过程中，相关信息的保密工作做得较紧，在现场销售经理一级均无更有程中，相关信息的保密工作做得较紧，在现场销售经理一级均无更有价值信息；价值信息；n 团购合同、具体指标转让人数等信息目前尚无有效了解途径。团购合同、具体指标转让人数等信息目前尚无有效了解途径。