北京房地产一级开发程序流程

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1、目 录一、土地一级开发的概念3二、土地一级开发的实施方式3三、土地一级开发成本和收益4四、一级级开发的的土地范范围4五、一级级开发涉涉及政府府职能部部门4六、一级级开发土土地进入入公开市市场交易易的审查查内容55七、土地地一级开开发一般般工作程程序（参参见附图图1）6程序一：确定土土地一级级开发项项目6程序二：确定一一级开发发单位66程序三：办理建建设意见见（根据据联席会会要求办办理）77程序四：办理交交通评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理）7程序五: 办理理古树处处理意见见（根据据联席会会要求办办理）77程序六: 办理理文物保保护意见见（根据据联席会会要去办办理）99程序七: 办理理

2、环境评评价文件件审批（根据联联席会要要求办理理）9程序八:办理规规划意见见书100程序九：办理土土地一级级项目开开发项目目核准111程序十：取得征征地批复复(实施征征地)12程序十一一：办理理拆迁许许可证（实施拆拆迁）113程序十二二：编制制市政基基础设施施实施方方案144程序十三三：组织织验收，评估土土地成本本14程序十四四：纳入入土地储储备库或或直接入入市交易易14八、授权权委托的的一级开开发项目目程序（参见附附图2）15程序一：确定土土地一级级开发项项目155程序二：取得市市土地储储备联席席会意见见16程序三：签订土土地一级级开发合合同166程序四：办理建建设项目目用地预预审166九、符

3、合合4588号文的的一级开开发项目目程序（参见附附图3）17程序一：取得市市联席会会议准许许继续办办理前期期工作的的意见118程序二：办理建建设项目目用地预预审1820一、土地地一级开开发的概概念土地一级级开发是是指政府府通过下下属的土土地储备备机构或或者委托托具备开开发资质质的房地地产企业业按照土土地利用用总体规规划、城城市总体体规划及及控制性性详细规规划和年年度土地地储备开开发计划划，对确确定的存存量国有有土地、拟征用用和农转转用土地地，统一一组织进进行征地地、农转转用、拆拆迁和市市政道路路等基础础设施建建设的行行为。对存量国国有建设设用地，土地一一级开发发的主要要内容是是组织拆拆迁和市市

4、政基础础设施建建设等；对征用用农村集集体土地地，土地地一级开开发的主主要内容容是征地地、拆迁迁和市政政基础设设施建设设等。二、土地地一级开开发的实实施方式式根据一级级开发实实施主体体的不同同，可以以分为以以下三种种方式：1、政府府下属的的土地储储备机构构直接负责责一级开开发的，可以由由储备机机构自行行组织实实施，也也可以通通过招标标方式选选择开发发企业负负责具体体管理，目前以以储备机机构自行行组织为为主。如如即将入入市交易易的北京京化工三三厂、温温泉D11/D22地块就就属于这这一类型型。2、委托托开发企企业实施施一级开开发的，由开发发企业负负责筹措措资金、办理规规划、项项目核准准、征地地拆迁

5、和和大市政政建设等等手续并并组织实实施。在在选择企企业的方方式上，目前以以政府确确定一级级开发企企业为主主，预计计20006年下下半年开开始，将将逐渐开开始实施施通过招招标确定定一级开开发企业业的办法法。如通通州将运运河北岸岸土地一一级开发发委托给给北运河河土地开开发管理理有限公公司，朝朝阳将CCBD核核心区的的一级开开发委托托给北京京商务中中心区开开发有限限责任公公司。对于符合合4588号文的的经营性性项目用用地，8831协协议出让让大限没没过，由由原建设设单位继继续完成成一级开开发工作作，这也也是政府府委托企企业实施施一级开开发的一一种特例例（短暂暂阶段）。如远远洋山水水东区、银港项项目。

6、3、对于于部分具具备条件件的国有有工业用用地，由由原用地地方（工工厂）组组织搬迁迁，达到到三通一一平后直直接入市市交易。如今年年8月11日成交交的清河河毛纺厂厂用地属属于这一一类型。本报告主主要针对对第二种种方式，即委托托开发企企业实施施一级开开发，包包括招标标选择、直接确确定和4458号号文项目目三种形形式，其其中又以以招标选选择开发发企业实实施一级级开发为为主。三、土地地一级开开发成本本和收益益成本构成成：1、征地地、拆迁迁补偿及及有关税税费；2、收购购、收回回和置换换过程中中发生的的有关补补偿费用用；3、市政政基础设设施建设设有关费费用；4、招标标、拍卖卖和挂牌牌交易中中发生的的费用；5

7、、贷款款利息；6、土地地储备开开发供应应过程中中发生的的审计、律师、工程监监理等费费用，不不可预见见费及经经同级财财政和土土地主管管部门核核准的其其它支出出。收益：委托开发发企业负负责一级级开发具具体管理理的，开开发企业业的管理理费不高高于一级级开发成成本的22%，主主体还是是土地储储备中心心。委托开发发企业直直接实施施一级开开发的，开发企企业的利利润不高高于预计计成本的的8%，主体是是企业。对于招标标项目，成本构构成、收收益要求求由开发发企业在在竞标文文件中提提出方案案，作为为评标参参考。四、一级级开发的的土地范范围1、政府府通过收收回、收收购、置置换、征征收等方方式储备备的土地地，需出出让

8、土地地使用权权的；2、由区区县政府府选择投投资开发发者进行行危旧房房改造或或其他成成片开发发，需转转让土地地使用权权的；3、企业业改制、破产、兼并等等原因需需转让划划拨土地地使用权权进行房房地产开开发的，或以划划拨土地地使用权权进行联联建、合合作开发发房地产产的；4、协议议出让土土地首次次转让土土地使用用权的；5、政府府规定的的其他土土地使用用权交易易；6、委托托人委托托交易市市场进行行公开交交易的其其他土地地使用权权交易。五、一级级开发涉涉及政府府职能部部门在土地一一级开发发阶段主主要涉及及的政府府部门有有：国土土局、发发改委、规委、建委等等相关政政府部门门。1、国土土局主要要负责土土地一级

9、级开发预预审；确确定土地地一级开开发单位位，并就就土地开开发的内内容、标标准、工工程进度度、监理理、验收收、违约约责任、争议的的解决方方式以及及开发费费用、收收益分配配等内容容以合同同形式与与土地一一级开发发单位进进行约定定；下达达土地一一级开发发批复；负责一一级开发发土地的的征地批批复；会会同有关关部门进进行土地地一级开开发的验验收和开开发成本本的审核核等工作作。2、发改改委主要要负责一一级开发发土地的的立项核核准工作作。3、规委委主要负负责一级级开发土土地规划划意见书书的批复复工作。4、建委委主要负负责针对对具体项项目从资资质、注注册资金金、项目目资本金金等方面面对一级级开发企企业提出出要

10、求，对部分分重点项项目提出出建设意意见，以以及拆迁迁许可证证的批复复工作。六、一级级开发土土地进入入公开市市场交易易的审查查内容1、根据据土地储储备开发发联审会会议(国国土局、发改委委、规委委、建委委、交通通委、环环保局、园林局局、文物物局、绿绿总指、市规划划院)确确认需要要完成交交通评价价、名木木古树处处理、古古都风貌貌保护及及文物保保护处理理、环境境评价等等工作的的，须按按有关要要求在土土地入市市交易前前完成。2、属于于新增建建设用地地的，提提交征地地（农转转用）政政府批文文及征地地结案文文件；3、属于于存量划划拨建设设用地的的，提交交国有土土地使用用权证或或其他权权属证明明文件；4、涉及

11、及拆迁的的，提交交拆迁许许可证及及拆迁结结案文件件；5、有上上级主管管单位的的，应提提交其上上级主管管单位的的批准文文件。其其中：属属于中央央在京单单位的，应提交交国务院院机关事事务管理理局或中中直机关关事务管管理局批批准文件件；属于于军队的的，应递递交解放放军总后后勤部或或武警总总部主管管部门批批准文件件。6、有效效的规划划意见书书和其他他规划文文件。要要求规划划意见书书公示的的，须先先进行公公示。7、原则则上，入入市公开开交易的的土地（含：符符合4558号文文项目、由开发发企业和和储备中中心完成成一级开开发的项项目）应应该达到到宗地外外通路、通电、通上水水、通讯讯、通下下水及宗宗地内场场地

12、平整整（简称称“五通通一平”），实实行市政政供热和和供气的的地区还还应该达达到宗地地外通燃燃气、通通热力（简称“七通一一平”），并达达到市政政综合，取得所所有的管管线图。8、对于于可以独独立出让让的国有有企业搬搬迁腾退退用地及及其他可可独立出出让的土土地，周周边已具具有相应应的市政政基础设设施条件件，可在在取得市市政相关关主管部部门的市市政接用用方案并并完成建建筑（构构筑）物物拆除后后入市交交易。9、成本本审核和和确认原建设单单位在申申请土地地入市交交易前，土地开开发成本本应通过过委托有有资质的的土地评评估单位位进行评评估或委委托专业业审计机机构进行行审计后后，由市市国土资资源局会会同有关关部

13、门进进行审核核确认。七、土地地一级开开发一般般工作程程序（参参见附图图1）本程序根根据北北京市土土地一级级开发及及经营性性项目用用地招标标拍卖挂挂牌出让让流程示示意图（试行）并经经咨询相相关部门门后制定定，适用用于通过过招标委委托开发发企业进进行一级级开发这这一方式式（目前前尚未开开始实施施，据有有关人士士介绍将将于20006年年下半年年开始启启用）。其中程程序三、程序四四、程序序五、程程序六、程序七七具体根根据市土土地储备备开发联联席会意意见办理理，程序序三至九九顺序可可调整。程序一：确定土土地一级级开发项项目政府主管管部门：市国土局局、市土土地储备备开发联联席会（国土局局、发改改委、规规委

14、、建建委、交交通委、环保局局、园林林局、文文物局、绿总指指、市规规划院等等部门）主要工作作内容：1、 原土地所所有者或或使用者者在征得得区县和和乡镇政政府或上上级主管管部门同同意后向向市国土土局提出出土地一一级开发发申请（危改项项目向市市危改办办提出申申请，绿绿化隔离离带项目目向市绿绿隔总指指挥部提提出申请请）；2、 市国土局局在进行行一级开开发项目目建设用用地进行行预审；3、 市国土局局委托市市、区县县土地储储备机构构编制一一级开发发实施方方案；4、 市国土局局（或市市危改办办、市绿绿隔总指指挥部）将项目目提交市市土地储储备开发发联席会会议讨论论（平均均两个月月召开一一次），联席会会对一级级

15、开发实实施方案案提出原原则意见见。程序二：确定一一级开发发单位政府主管管部门：市国土局局、市建建委等部部门主要工作作内容：1、市国国土局会会同相关关部门直直接委托托土地储储备机构构实施土土地一级级开发或或者通过过招标选选择具备备相应资资质的开开发企业业实施土土地一级级开发，对于开开发企业业实施的的一级开开发项目目，由市市建委从从资质、注册资资金、项项目资本本金（一一般不低低于单期期投资的的35%）等方方面提出出建设意意见，市市国土局局据此确确定招标标条件；2、下达达土地一一级开发发批复；3、签订订土地一一级开发发合同。程序三：办理建建设意见见（根据据联席会会要求办办理）对于部分分重点项项目，需

16、需根据联联席会议议要求到到市建委委办理建建设意见见。程序四：办理交交通评价价文件审审批（根根据联席席会要求求办理）下列项目目需要办办理交通通影响评评价：（1）规规划市区区内，建建筑规模模超过22万平方方米的大大型公建建项目及及超过55万平方方米的居居住类项项目；（2）边边缘集团团、卫星星城及重重点地区区，建筑筑规模超超过5万万平方米米的大型型公建项项目及超超过100万平方方米的居居住类项项目；（3）其其他地区区，建筑筑规模超超过100万平方方米的大大型公建建项目及及超过220万平平方米的的居住类类项目；（4）交交通枢纽纽、大型型停车场场等城市市交通设设施项目目；（5）上上述公建建和城市市交通设

17、设施项目目的改建建扩建；（6）其其他需要要进行交交通影响响评价的的项目。政府主管管部门：市规委基基础设施施处、市市交通委委员会主要工作作内容： 委托市市交委认认可的专专业咨询询机构编编制交通通影响评评估报告告（主要要包括项项目基本本情况，周边项项目情况况，区域域交通现现状，项项目交通通量预测测、交通通评价等等内容），提交交至市规规委基础础设施处处，由市市规委转转至市交交委，交交委组织织会议讨讨论，并并形成会会议纪要要转交市市规委，由市规规委下发发给一级级开发单单位。程序五: 办理理古树处处理意见见（根据据联席会会要求办办理）树龄在1100年年以上的的为古树树，其中中，树龄龄超过3300年年的为

18、一一级古树树，其他他的为二二级古树树。凡在在项目用用地范围围内有古古树、且且施工将将对古树树造成影影响的需需要办理理避让古古树名木木措施审审批意见见，或者者办理古古树名木木移植许许可。办理理避让古古树名木木措施审审批意见见政府主管管部门：市园林局局监督检检查处审查标准准：1、申办办人提出出的申请请符合申申请条件件，提交交的申请请材料齐齐全，符符合法定定形式；2、凡申申请避让让保护古古树名木木的申请请人必须须按申请请书所列列栏目认认真填写写，字迹迹清楚；3、树种种、规格格、数量量、标牌牌号依次次排列。每株古古树名木木只填一一格。所需文件件资料：1、北京京市园林林局避让让保护古古树名木木措施申申请

19、表。申请内内容包括括申请人人；联系系电话；申请避避让保护护古树名名木的详详细地点点；申请请树种、规格、数量、标牌号号、原因因；申报报单位意意见（盖盖章）；古树名名木产权权业主单单位意见见（盖章章）；2、规划划意见书书及附图图；3、避让让保护古古树名木木措施（含具体体避让保保护方案案）。办理时间间：20个工工作日办理理避让古古树名木木移植许许可政府主管管部门：市园林局局城市绿绿化处审查标准准：1、是否否属于因因特殊情情况必须须移植的的；2、古树树名木移移植方案案是否符符合要求求；3、申办办人提出出的申请请符合申申请条件件，申报报材料是是否齐全全、规范范、有效效；4、如举举行听证证的，符符合听证证

20、笔录的的要求。所需文件件资料：1、北京京市园林林局古树树名木移移植申请请书。申申请内容容包括申申请单位位名称或或个人姓姓名；联联系电话话；单位位绿化面面积总况况；申请请树种、规格、数量、原因；申报单单位意见见(盖章章)；产产权业主主单位意意见(盖盖章)；2、北京京市园林林局绿地地指标审审核签图图意见；3、规划划意见书书及附图图；4、项目目工程树树位平面面图。在在施工平平面图上上标明树树位、树树种、规规格、占占用绿地地的面积积；5、古树树名木移移植方案案。办理时间间：12个工工作日程序六: 办理理文物保保护意见见（根据据联席会会要去办办理）项目用地地内存在在文物的的，按照照市土地地联席会会议意见

21、见处理。程序七: 办理理环境评评价文件件审批（根据联联席会要要求办理理）环境评价价文件包包括三类类：环境境影响报报告书，适用于于占地110万平平米及以以上且位位于敏感感区、建建筑面积积5万平米米以下、且位位于敏感感区的项项目；环环境影响响登记表表，适用用于建筑筑面积22万平米米以下且且位于非非敏感区区的项目目；环境境影响报报告表，适用于于其他项项目。政府主管管部门：市政府或或市发改改委审核核的项目目在市环环保局环环境影响响评价管管理处办办理，区区县项目目在区县县环保局局环境影影响管理理科办理理。审查标准准：1、符合合北京京市为保保护环境境禁止建建设项目目、禁止止建设地地区和严严格控制制建设地地

22、区的名名录的的要求；2、符合合国家产产业政策策；3、符合合城市功功能区划划和环境境保护规规划；4、要合合理利用用自然资资源，防防止环境境污染和和生态破破坏；5、采用用的技术术与装备备政策须须符合清清洁生产产的要求求；6、污染染物排放放不得超超过国家家和北京京市规定定的环境境保护排排放标准准；7、满足足国家和和地方规规定的污污染物总总量控制制要求；8、建成成后须能能维持地地区环境境质量，符合环环境功能能区要求求。9、建设设单位应应当承诺诺在项目目投入使使用前向向利害关关系人如如实说明明该地区区的环境境质量现现状及拟拟采取的的防护措措施。10、能能造成重重大影响响，需要要编制环环境影响响报告书书的

23、建设设项目，需提交交论证会会、听证证会或采采取其他他方式征征求有关关单位、专家和和公众意意见的结结果，但但按国家家规定需需要保密密的情形形除外；11、离离辐射防防护与辐辐射源安安全基本本标准（GBB188871-20002）和和电磁磁辐射防防护规定定（GGB87702-88）及其导导出标准准中的强强制性规规定。12、地地区环境境质量超超标，建建设单位位应采取取必要的的防护措措施，以以减少外外环境对对本项目目的影响响；13、围围产生污污染的工工业项目目保持一一定的防防护距离离；14、轨轨道交通通、高速速公路、城市快快速路、城市主主干路、机场等等情形时时，应符符合城市市规划部部门划定定的防噪噪声距

24、离离，并按按照国家家声环境境质量标标准和民民用建筑筑隔声设设计规范范进行设设计；所需文件件资料：1、并加加盖单位位印章的的建设设项目环环境管理理申请登登记表。2、环境境影响评评价文件件：（1）书书面文档档2份及及电子文文档各11份；（2）涉涉及水土土保持的的建设项项目，还还必须有有经水行行政主管管部门审审查同意意的水土土保持方方案;（3）环环境影响响报告书书须符合合关于于进一步步规范环环境影响响评价工工作的通通知（环办20002888号）的要求求。3、拟建建项目实实施地点点地形图图，图上上应标出出拟建项项目周围围情况；（环境境影响报报告书（表）项项目为11/20000或或1/5500图图纸，要

25、要能够反反映建设设项目周周围关系系，并要要求按AA4（竖竖向）装装订；环环境影响响登记表表项目可可以提交交示意图图）。4、项目目用地预预审意见见；5、土地地一级开开发批复复。6、对环环境可能能造成重重大影响响，需要要编制环环境影响响报告书书的建设设项目及及按照要要求需要要征求周周围居民民意见的的建设项项目，需需提交论论证会、听证会会或采取取其他方方式征求求有关单单位、专专家和公公众意见见的结果果，但依依照规定定需要保保密的情情形除外外；办理时间间：报告书660日、报告表表30日日、登记记表155日。程序八:办理规规划意见见书政府主管管部门：规委（市市规委建建设用地地管理处处或区县县规划分分局建

26、设设用地管管理科）审查标准准：1、实体体审查 （1）符符合各类类城市规规划（城市规规划法和北北京市城城市规划划条例）。 （2）新新征（占占）用地地的建设设项目，市计划划主管部部门对项项目建议议书的批批复文件件原件11份(中中央和部部队在京京项目,为市建建设主管管部门的的批复文文件); 自有用地地的建设设项目，需有建建设单位位（个人人）的用用地权属属文件。2、形式式审查 （1）环环保部门门批准的的环境影影响评价价文件。 （2）无无线电主主管部门门对产生生无线电电波辐射射和可能能对无线线电台（站）造造成有害害干扰的的建设项项目的审审查同意意意见； （3）广广播电视视主管部部门对拟拟搬迁广广播电视视

27、设施的的建设项项目及在在已有广广播电视视信号空空中专用用传输通通路内的的建设项项目审查查同意意意见； 所需文件件资料：1、申请请书；2、用地地说明书书；3、地形形图3份份(1：5000，1:20000,11:1000000)；4、平面面设计图图1份；5、环评评、交评评审批意意见；6、普测测或钉柱柱成果报报告书（电子版版）；7、地质质灾害危危险性认认定书（通过预预审的项项目免交交，分批批次的项项目免交交）；8、一级级开发批批复；9、产生生无线电电波辐射射和可能能对无线线电台（站）造造成有害害干扰的的建设项项目，需需要有无无线电主主管部门门的审查查同意意意见；10、迁迁广播电电视设施施的建设设项目

28、及及在已有有广播电电视信号号空中专专用传输输通路内内建设的的项目，需要有有广播电电视主管管部门的的审查同同意意见见；11、其其他材料料。办理时间间：20个工工作日程序九：办理土土地一级级项目立立项核准准政府主管管部门：先向区县县发改委委固定资资产投资资科提交交申请，经同意意后再向向市发改改委固定定资产投投资处申申请（目目前，市市发改委委仍受理理中央、市属企企业的立立项核准准申请）。审查标准准：1、项目目申请报报告由具具备相应应工程咨咨询资格格的机构构编制；2、项目目符合国国家法律律法规；3、项目目符合国国民经济济和社会会发展规规划、行行业规划划、产业业政策、行业准准入标准准和土地地利用总总体规

29、划划；4、项目目符合国国家宏观观调控政政策；5、地区区布局合合理；6、主要要产品未未对国内内市场形形成垄断断；7、未影影响我国国经济安安全；8、合理理开发并并有效利利用了资资源；9、生态态环境和和自然文文化遗产产得到有有效保护护；10、未未对公众众利益，特别是是项目建建设地的的公众利利益产生生重大不不利影响响；11、房房地产企企业开发发资质证证明文件件；12、项项目申报报单位具具有承担担相应项项目建设设的能力力。所需文件件资料：1、 由具备相相应工程程咨询资资格的机机构编制制的项目目申请报报告一式式5份（主要内内容包括括：项目目申报单单位情况况，拟建建项目情情况，建建设用地地与相关关规划，资源

30、利利用和能能源耗用用分析，生态环环境影响响分析，经济和和社会效效果分析析等）；2、 一级开发发批复；3、 项目用地地预审意意见；4、 征地补偿偿安置初初步协议议；5、 法人资格格证书（开发企企业）；6、 中外合营营项目，合营各各方签署署的合作作意向书书；7、 环评、交交评审批批意见；8、 其他材料料。办理时间间：区县发改改委200个工作作日，市市发改委委20个个工作日日程序十：取得征征地批复复(实施施征地)新增集体体土地需需要办理理征地手手续，然然后再实实施征地地。政府主管管部门：向项目所所在区县县国土分分局征地地科提出出申请，经区县县分局同同意后，再向市市国土局局征地处处提出申申请。所需文件

31、件资料：1、申请请书；2、规规划意见见书及及附图；3、钉柱柱测量成成果报告告书；4、一级级开发项项目立项项核准文文件；5、征地地补偿安安置协议议书；6、一级级开发批批复和建建设项目目用地预预审意见见；7、拟占占用土地地1：11万土地地利用现现状图；8、补充充耕地位位置图；9、地质质灾害危危险性认认定书（通过预预审的项项目免交交，分批批次的项项目免交交）；10、建建设项目目总平面面图或线线形工程程平面图图；11、一一书四方方案（用用地项目目呈报说说明书、农用地地转用方方案、补补充耕地地方案、征用土土地方案案、代地地方案）原件（由区国国土局提提供）；12、（占）地地情况调调查表；13、建建设拟征征

32、（占）地土地地权属情情况汇总总表；14、是是否占压压矿床证证明（通通过预审审的免交交，分批批次的免免交）；15、土土地利用用总体规规划局部部调整方方案及土土地利用用总体规规划局部部复印件件（符合合土地利利用总体体规划的的免）。办理时间间：分局300个工作作日，市市局300个工作作日程序十一一：办理理拆迁许许可证（实施拆拆迁）一级开发发项目用用地内涉涉及拆迁迁的，需需要办理理拆迁许许可证，完成拆拆迁，并并办理拆拆迁结案案表后方方可入市市。对于于工厂搬搬迁，签签订搬迁迁协议，并完成成厂房腾腾空即可可。政府主管管部门：所在区县县建委（或房地地局）拆拆迁科所需文件件资料：1、申请请书；2、规规划意见见

33、书及及附图；3、一级级开发批批复和建建设项目目用地预预审意见见；4、一级级开发项项目立项项核准文文件；5、拆迁迁实施方方案；6、安置置房屋或或者拆迁迁补偿资资金的证证明文件件；7、其他他材料。办理时间间：30个工工作日程序十二二：编制制市政基基础设施施实施方方案政府主管管部门：市规委市市政处、各市政政专业部部门 主要工作作内容：1、到市市自来水水公司编编制上水水方案；2、到北北京四方方市政技技术公司司编制雨雨污水方方案；3、到市市热力集集团编制制热力方方案（市市政供暖暖范围内内）：4、到燃燃气公司司编制燃燃气方案案（市政政燃气范范围内）；5、到市市供电局局编制供供电咨询询方案；6、到市市电信局

34、局编制电电信方案案；7、请市市规委市市政处组组织各口口进行大大市政项项目综合合。程序十三三：组织织验收，评估土土地成本本政府主管管部门：市国土局局会同有有关部门门主要工作作内容：1、一级级开发单单位委托托有资质质的土地地评估单单位就土土地开发发成本及及土地市市场价格格进行评评估或委委托专业业审计机机构进行行审计； 2、市国国土局组组织有关关部门对对土地一一级开发发工作进进行验收收；3、市国国土局内内部（土土地储备备中心、市场处处、利用用处、土土地利用用中心等等）对一一级开发发成本进进行预审审；4、市国国土局和和市发改改委审核核土地一一级开发发成本，鉴定土土地成本本的有效效性。程序十四四：纳入入

35、土地储储备库或或直接入入市交易易政府主管管部门：市国土局局会同有有关部门门主要工作作内容：完成一级级开发后后的土地地纳入土土地储备备库，依依据年度度土地供供应计划划出让或或者直接接入市交交易（目目前以直直接入市市交易为为主）。纳入储储备库的的，由市市国土局局根据委委托合同同和成本本审核结结果支付付相应土土地开发发费或管管理费；直接入入市交易易的，由由受让方方支付土土地开发发建设补补偿费。在入市市交易前前，开发发企业要要提供相相关材料料，协助助市国土土局编制制入市交交易文件件，同时时，国土土局应会会同有关关部门确确定入市市交易底底价，具具体步骤骤如下：1、市国国土局和和市发改改委根据据评估机机构

36、评估估的市场场价格提提出土地地入市交交易底价价初步建建议；2、市国国土局组组织由市市发改、规划、建设、财政等等相关部部门和有有关专家家组成的的地价评评审委员员会进行行审议；3、市国国土局会会同市发发改委根根据审议议意见确确定底价价，特殊殊情况与与市发改改委共同同报市政政府批准准。按照目前前的运作作模式，土地在在入市交交易前还还要再上上一次市市联系会会议讨论论，但基基本都能能通过。今后土土地供应应计划和和储备开开发计划划完善后后，预计计此步骤骤可省去去。八、直接接确定开开发企业业的一级级开发项项目程序序（参见见附图22）当前，土土地一级级开发项项目招标标管理办办法尚未未出台，由企业业实施的的一级

37、开开发项目目以政府府直接确确定开发发企业为为主要方方式。具具体如下下：程序一：确定土土地一级级开发项项目政府主管管部门：项目所在在区县、乡镇政政府或原原土地方方上级主主管部门门，市国国土局土土地储备备中心、分中心心主要工作作内容：1、拟进进行一级级开发企企业征得得原土地地方、项项目所在在区县和和乡镇政政府或原原土地方方上级主主管部门门同意，并与原原土地方方签订土土地一级级开发意意向书；2、集体体土地向向所在区区县土地地储备分分中心提提出一级级开发申申请，经经同意后后由分中中心向市市储备中中心分中中心管理理部提出出申请；国有土土地直接接向市储储备中心心一级开开发部提提出申请请。市储储备中心心初步

38、同同意的，将项目目提交市市土地储储备联席席会议讨讨论。危危改项目目向市危危改办提提出申请请，由市市危改办办提交联联席会议议讨论。绿化隔隔离带项项目向市市绿隔总总指挥部部提出申申请，由由市绿隔隔总指挥挥部提交交联席会会议讨论论。程序二：取得市市土地储储备联席席会意见见政府主管管部门：市土地储储备开发发联席会会（国土土局、发发改委、规委、建委、交通委委、环保保局、园园林局、文物局局、绿总总指、市市规划院院等部门门）所需文件件资料：1、一级级开发申申请书（原件盖盖章1份份）；2、企业业法人营营业执照照（复印印件盖章章2份）；3、法定定代表人人证明书书（原件件盖章22份）；4、法定定代表人人身份证证（

39、复印印件2份份）；5、授权权委托书书（原件件2份）；6、代理理人身份份证（复复印件22份）；7、该宗宗地的情情况说明明（包括括：宗地地四至范范围、宗宗地权属属介绍、宗地面面积、用用途、地地上物情情况说明明）（22份）；8、项目目所在区区域控规规（复印印件盖章章2份）；9、1：20000或11：5000地形形图（原原件2份份）；10、无无抵押、无法院院查封等等他项权权利限制制说明（原件盖盖章2份份）；11、国国有土地地使用证证或权属属证明文文件（验验原件、留盖章章复印件件2份）；12、原原土地方方同意进进行一级级开发的的意见；13、项项目所在在区县、乡镇政政府或原原土地方方上级主主管部门门同意进

40、进行一级级开发的的意见；14、演演示文稿稿（电子子版）；15、其其他资料料。程序三：签订土土地一级级开发合合同一级开发发项目经经联席会会议同意意后，由由市国土土局对一一级开发发企业下下达土地地一级开开发批复复，双方方签订一一级开发发合同。程序四：办理建建设项目目用地预预审政府主管管部门：拟进行一一级开发发的单位位先向国国土分局局市场科科提出预预审申请请，经同同意后，开发单单位再将将材料上上报到市市国土局局市场处处。审查标准准：1、选址址符合总总体规划划（在总总归图纸纸上没有有，但是是如果在在文字中中有体现现也可以以通过）；2、建设设项目符符合国家家供地政政策；3、建设设单位取取得宗地地的一级级

41、开发权权批复；4、建设设项目及及用地标标准符合合节约用用地原则则；5、占用用耕地的的补充耕耕地方案案是否可可行。所需文件件资料：1、申请请表建设单位位填写关关于项目目的基本本信息情情况；各各个区县县国土分分局填写写初步审审查意见见，并盖盖章。2、申请请报告项目基本本情况介介绍：主主要分析析项目建建设的必必要性、用地需需求情况况、资金金投入情情况、原原来用地地情况、如果需需要改变变土地利利用总体体规划的的、说明明是否纳纳入能源源利用计计划；拟选址情情况：选选址方案案、选址址的充分分性和必必要性说说明；用地总规规：用地地面积、总建筑筑面积、各个功功能用地地的面积积及建筑筑面积情情况；用地类型型：宗

42、地地的用地地现状属属性说明明（建设设用地还还是农地地、耕地地）；耕地补充充登记初初步方案案：针对对占用耕耕地的项项目，如如果不占占耕地的的可以不不需要。办理时间间：国土分局局初审55个工作作日，开开发单位位从分局局转到市市局1个个工作日日，市国国土局审审批144个工作作日下面的程程序与“土地一一级开发发一般程程序”的“程序三三”至“程序十十四”相同。九、符合合4588号文的的一级开开发项目目程序（参见附附图3）根据市国国土局关于对对不符合合继续协协议出让让条件的的经营性性项目用用地进行行招标拍拍卖挂牌牌出让等等有关问问题的通通知（京国土土出20004）4588号），对于以以下三类类用地在在符合

43、先先行有关关政策的的前提下下，准许许其以原原建设单单位为主主体，继继续完善善前期相相关批准准手续并并进行征征地、拆拆迁、市市政基础础设施建建设等前前期工作作，使土土地达到到入市交交易条件件：（1）220044年1月月9日前前已经取取得项目目建议书书批复或或规划批批准文件件,且到到20004年88月311日至少少有一个个文件依依然有效效的用地地；（2）220044年8月月31日日前已取取得市危危保办或或区政府府核发规规划论证证意见函函的房改改带危改改项目用用地；（3）220044年8月月31日日前，符符合绿化化隔离带带相关政政策并已已进入实实施阶段段的项目目用地。这三类项项目的一一级开发发程序如如下：程序一：取得市市联席会会议准许许继续办办理前期期工作的的意见所需提交交的材料料除了授授权委托托的一级级开发项项目上会会需提交交的材料料外，还还应提交交项目符符合4558号文文要求的的文件。程序二：办理建建设项目目用地预预审与授权委委托的一一级开发发项目相相同下面的程程序与“土地一一级开发发一般程程序”的“程序三三”至“程序十十四”相同。 市场部20055-9-21