淄川通乾广场项目市场分析报告

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2、ligned.1淄川通乾广场项目市场分析报告北京汉博投资顾问有限公司北京汉博投资顾问有限公司2市场定位的总体思路市场定位的总体思路各业态组合体量上限业态组合与定位建筑平层格局业态平层布局区域消费人口总量区域消费人口结构与质量区域消费者的消费习惯区域消费需求区域现有商业供应空白的或未被很好满足的市场空间未来商业供应本项目的生存空间及发展方向本项目的生存空间及发展方向消费者的意愿主力商家反馈项目自身优劣势及约束社会化考虑总体市场定位租金确定财务测算目标消费者目标市场档次定位形象定位租金定位市场分析市场分析市场定位市场定位成本核算收益回报风险防范竞争性商圈的影响单位租金租金增长率出租率3目录目录Pa

3、rt I 区域消费人口分析 .Part II 区域商业供应分析 .Part III 竞争性商圈分析 .Part IV 主力商家深度访谈 .4目录目录Part I 区域消费人口分析 .Part II 区域商业供应分析 .Part III 竞争性商圈分析 .Part IV 主力商家深度访谈 .5区域界定区域商业需求区域商业供应Part I 区域商业供需分析区域商业供需分析 6说明：图中红线范围为本项目重点调研的核心区域，核心区域西起西关大街，东到淄城东路；北起淄川医院，南至将军路，此部分围合区域将是本项目未来服务的基本核心区域。调查区域界定调查区域界定7区域界定区域商业需求区域人口总量区域商业供应

4、Part I 区域商业供需分析区域商业供需分析 8区域人口总量区域人口总量淄川区现共有人口淄川区现共有人口67万人，其中城市人口万人，其中城市人口21万人，城市建成区面积万人，城市建成区面积17.8平方公里。到平方公里。到2010年，全区人口估计年，全区人口估计68万人，城市人口万人，城市人口30万人万人.在调研区域内已有及在建住宅项目在调研区域内已有及在建住宅项目20余个，共有常住居民余个，共有常住居民 户，按市平均户均人口数户，按市平均户均人口数2.7计算，区域内常住人口数为计算，区域内常住人口数为.随着城市开发力度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项随着城市开发力

5、度的逐年加大，办公氛围已渐有起色。现区域内已有及在建商务办公项目目2个，总建面达到个，总建面达到3万平方米（含在建项目），按有效办公面积平方米（含在建项目），按有效办公面积10/人计，本区域内人计，本区域内办公就达到了办公就达到了0.3万人。万人。构成构成数量数量占比占比上班族上班族城市城市居民居民0.3万人万人21万人万人28.491.6%加总加总21.3万人万人100%9住宅列表住宅列表-1淄川区辖3个街道、16个镇、3个乡。经第五次人口普查普查，截至10月31日24时，全区共有226946户，总人口697178人，其中男性353626人，女性343552人.编编号号城区街道城区街道名称名

6、称人数人数1 1般阳路街道般阳路街道580002 2松龄路街道松龄路街道340003 3商城路街道商城路街道23000 10编号编号项目名称项目名称面积面积1 1淄川鸿泰大厦淄川鸿泰大厦27000270002 2银座广场银座广场30003000写字楼详细列表写字楼详细列表11核心区域内的消费者总量核心区域内的消费者总量-调整后的数据调整后的数据构成构成数量数量占比占比上班族上班族居民居民0.15万人万人21万人万人0.7%99.3%加总加总21.15万人万人100%上班族总数上班族总数减：住在本区域减：住在本区域内的上班族总数内的上班族总数外处居民上班族外处居民上班族人数人数0.15万人万人0

7、.3*50.2%=0.15万人万人0.3万人万人根据是区域消费者问卷调查结果12目录目录Part I 区域消费人口分析 区域人口总量分析区域人口结构及消费行为分析Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈13常住居民消费调查常住居民消费调查说明说明目的：目的：了解区域内消费者结构构成、消费行为习惯、偏好以及对本项目商业的态度，为本项目的核心消费者提供定量化的消费力测算基础，并为本商业业态定位提供可参考的依据。内容：内容：了解该地区常住消费者背景信息：年龄分布、职业、教育背景、工作地分布、婚姻状况、收入分布、出行方式等。了解该地区消费者消费行

8、为习惯和偏好：购物消费偏好（商圈/购物场所/购物频率/购物支出）、休闲娱乐类消费习惯（商圈/类别/频次/支出/场地）、餐饮消费习惯和偏好（商圈/类别/频次/支出/场地）、消费出行方式等。了解消费者对本商业项目的态度：对区域现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望及态度、对购物中心业态及档次定位的具体建议等。方法：方法：以问卷形式，通过深入小区拦截调查。有效样本量：200份 置信度：95%抽样点：抽样点：项目周边小区西关、东关、般阳、柳泉、其他14区域人口结构区域人口结构说明说明访问对象分为两类人群：在划定区域内居住的居民（包括业主和租户）。在区域内选择了西关小区、吉祥路、东关小区、般阳小区

9、、柳泉小区、华洋街、菜园社区等7个抽样点进行小区内拦截街坊。抽样调查时间：2007年11月样本量：200份置信度：95%15区域人口结构区域人口结构被调查者基本情况被调查者基本情况年龄：26-45岁为主学历：以初高中等为主.家庭结构：三口之家居多16区域人口结构区域人口结构被调查者基本情况被调查者基本情况性别：基本平衡家庭税前月收入：以1500-3000居多，占75%。平均家庭月收入 元。职业：工薪族、公司白领、私营业主退休人员居多17区域人口结构区域人口结构购物场所选择主要考虑因素购物场所选择主要考虑因素消费者在选择购物场所时主要考虑因素分别是：交通便捷性，关注度11.9%；服务好关注度33

10、.2%；商品价格合理，关注度9%；商品种类多，关注度6%；购物环境与设施好，关注度11.5%。18区域人口结构区域人口结构各类商品购物场所偏好各类商品购物场所偏好商品类别偏好场所类别偏好场所区域偏好场所名称食品（不包括餐饮服务）超级市场及便利店超级市场及便利店 7.28%,7.28%,百货购物中心百货购物中心 90.29%,90.29%,农贸市场农贸市场 2.42%2.42%淄川淄川 100%100%银座银座38%,38%,新星商厦新星商厦54%,54%,政通超市政通超市2%,2%,其他其他5%5%衣着（服饰、鞋帽箱包、化妆品）百货购物中心百货购物中心59.2%59.2%服装市场服装市场 33

11、%33%超级市场及便利店超级市场及便利店0.5%0.5%各类品牌专卖店各类品牌专卖店3.9%3.9%淄川淄川94.66%94.66%张店张店 1.94%1.94%银座银座21.36%21.36%新星商厦新星商厦28.16%28.16%仟佰汇仟佰汇4.37%4.37%服装城服装城 21.36%21.36%通乾服装城通乾服装城9.71%9.71%各类品牌专卖店各类品牌专卖店11.65%11.65%日常生活用品（纸品、洗涤用品等）超级市场及便利店超级市场及便利店13.11%13.11%百货购物中心百货购物中心 78.64%78.64%市场市场 4.85%4.85%淄川淄川96.1%96.1%张店张店

12、 0.5%0.5%银座银座 24.12%24.12%新星商厦新星商厦 57.29%57.29%政通超市政通超市 4.52%4.52%鑫联超市鑫联超市 0.50%0.50%其他其他7.04%7.04%新亚商场新亚商场 0.5%0.5%化妆品、钟表、珠宝百货购物中心百货购物中心 56.80%56.80%超市及便利店超市及便利店 6.31%6.31%各类品牌专卖店各类品牌专卖店4.37%4.37%其他其他32.52%32.52%淄川淄川67%67%张店张店33%33%银座银座31.65%31.65%新星商厦新星商厦53.96%53.96%雅芳雅芳2.88%2.88%安利安利 1.44%1.44%仟佰

13、汇仟佰汇1.44%1.44%伊莎美尔等品牌店伊莎美尔等品牌店8.63%8.63%电器超市及便利店超市及便利店 0.97%0.97%百货购物中心百货购物中心 46.12%46.12%电器专业店电器专业店23.30%23.30%市场市场 0.49%0.49%其他其他29.13%29.13%淄川淄川68%68%张店张店30%30%银座银座 10.19%10.19%新星商厦新星商厦33.01%33.01%海汇电器海汇电器 15.53%15.53%三联三联2.43%2.43%国美电器国美电器1.94%1.94%海尔专卖海尔专卖1.94%1.94%永康家电城永康家电城0.49%0.49%仟佰汇仟佰汇2.4

14、3%2.43%新亚商场新亚商场0.49%0.49%其他其他0.49%0.49%淄博商厦淄博商厦1.46%1.46%三联家电三联家电0.49%0.49%手机通讯百货购物中心百货购物中心 28.16%28.16%电器专业店电器专业店9.22%9.22%手机通讯连锁手机通讯连锁 33.98%33.98%音像专业店音像专业店0.49%0.49%各类品牌专卖店各类品牌专卖店1.94%1.94%其他其他26.21%26.21%淄川淄川68%68%张店张店29%29%新星商厦新星商厦17.48%17.48%移动营业厅移动营业厅10.19%10.19%银座银座8.25%8.25%中国移动中国移动7.28%7.

15、28%联通营业厅联通营业厅4.37%4.37%海汇电器海汇电器4.85%4.85%三联家电三联家电2.43%2.43%诺基亚专卖店诺基亚专卖店2.43%2.43%国美电器国美电器1.94%1.94%此处列举选择率=10%的选项19区域人口结构区域人口结构各类商品购物场所偏好各类商品购物场所偏好图书音像图书音像百货购物中心百货购物中心17.96%17.96%电器专业店电器专业店0.97%0.97%图书音像专业店图书音像专业店34.47%34.47%市场市场 0.97%0.97%其他其他45.15%45.15%淄川淄川68%68%张店张店30%30%银座银座15.32%15.32%新华书店新华书店

16、54.05%54.05%新星商厦新星商厦17.12%17.12%育才书店育才书店2.70%2.70%建材家居建材家居建材家居专卖建材家居专卖70.4%70.4%建材市场建材市场28%28%淄川淄川92.31%92.31%张店张店3.85%3.85%周村周村3.85%3.85%杨寨建材城杨寨建材城22.12%22.12%银座银座8.65%8.65%新星商厦新星商厦18.27%18.27%淄川五金建材淄川五金建材10.58%10.58%亿豪建材亿豪建材8.65%8.65%装饰材料城装饰材料城5.77%5.77%周村建材市场周村建材市场3.85%3.85%此处列举选择率=10%的选项 除化妆品、钟表

17、、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都z在淄川淄川.在奢侈品（化妆品、钟表、珠宝）和图书音像方面，张店张店商圈和淄川的百货购物中心淄川的百货购物中心仍然是该区域居民首选.20区域人口结构区域人口结构各类商品购物消费金额各类商品购物消费金额在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，在对各类商品月均消费的调查中，我们可以发现，本区域总消费金额的平均水平为本区域总消费金额的平均水平为1021.411021.41元，其中食元，其中食品手机通讯支出占据了较大的比例品手机通讯支出占据了较大的比例 。对应家庭月收入对应家庭月收入68936893的水平，购物类的消费在家庭的水平，购物

18、类的消费在家庭月收入中占的比例为月收入中占的比例为26.6%26.6%。各类商品月均家庭购物消费一览表各类商品月均家庭购物消费一览表 单位：元单位：元月购物月购物总额总额食品食品手机手机 通讯通讯衣着衣着图书音图书音像等像等日常生日常生活用品活用品建材家建材家居居化妆品化妆品/钟表钟表/珠宝珠宝电器电器平均值平均值1021.41021.41 1527.43527.43200.1200.1113.99113.9950.1750.17898920.8420.8412.6412.647.247.24占消费占消费支出支出 比例比例100.0%100.0%51.6%51.6%19.6%19.6%11.2

19、%11.2%4.9%4.9%8.7%8.7%2.0%2.0%1.2%1.2%0.7%0.7%21区域人口结构区域人口结构外出购物交通方式及可接受路上的交通时间外出购物交通方式及可接受路上的交通时间大部分常住居民消费者外出购物选择骑自行车自驾车步行公交为主.居民外出购物可以接受的路上交通时间以16-30分钟的最多，占43%；15分钟以内的占41%.外出购物交通方式外出购物交通方式可接受路上的交通时间可接受路上的交通时间22区域人口结构区域人口结构娱乐消费形式娱乐消费形式从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出旅游从上表可以看出，在被调查的常住居民中主要的娱乐消费形式为：外出

20、旅游 歌厅歌厅KTV KTV 美容美美容美发发 桑拿洗浴桑拿洗浴 等等23区域人口结构区域人口结构娱乐消费场所偏好娱乐消费场所偏好娱乐场所类别娱乐场所类别经常光顾的娱乐场所名称经常光顾的娱乐场所名称经常光顾的娱乐场所所在区域经常光顾的娱乐场所所在区域外出旅游外出旅游-歌厅歌厅KTVKTV好时光好时光11.8%,11.8%,美好时光美好时光23.5%,23.5%,川中娱乐城川中娱乐城17.6%17.6%淄川淄川64.7%张店张店29.4%迪厅迪厅天乐园天乐园88.89%MTSS11.11%淄川淄川22%张店张店78%-电影院电影院全球通全球通33%淄川影院淄川影院 33%东关电影院东关电影院20

21、%淄川淄川66%张店张店37%美容美发美容美发SPASPA馆馆哈尔滨理发店哈尔滨理发店 5%伊莎美尔伊莎美尔 5%鬼剪鬼剪5%柔婷柔婷10%淄川淄川95%张店张店5%桑拿洗浴中心桑拿洗浴中心其他其他50%富邦富邦10%铭缘铭缘10%佰金翰佰金翰10%淄川淄川80%张店张店20%网吧台球游戏厅网吧台球游戏厅其他其他36%飞天网吧飞天网吧 9%吉祥网吧吉祥网吧 9%淄川淄川91%张店张店9%体育健身场所体育健身场所淄川体育馆淄川体育馆65%银座广场银座广场 8%松龄路办事处俱乐部松龄路办事处俱乐部4%鲁泰体育广场鲁泰体育广场 4%淄川淄川80%张店张店20%展览、演出馆展览、演出馆-教育培训中心教

22、育培训中心-此处列举选择率=10%的选项娱乐场所的品牌偏好：外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性娱乐场所的区域偏好：外出旅游、迪厅地域因素影响不大24 经常光顾的经常光顾的KTV25区域人口结构区域人口结构娱乐消费频次及金额娱乐消费频次及金额外出旅外出旅游游歌厅歌厅KTV迪厅迪厅电影院电影院美容美发美容美发SPA馆馆桑拿洗浴桑拿洗浴中心中心网吧台球游网吧台球游戏厅戏厅体育健身体育健身场所场所展览、演展览、演出馆出馆教育教育培训培训娱乐消费娱乐消费总金额总金额频次（次频次（次/月）月）1.62.41.82.12.32.33.83.6-3.4-金额（元金额（元/月

23、）月）992 320 212 139 114 226 102234-403 358单次消费（元）单次消费（元）6201331186649982765-119-在各类娱乐消费中，网吧台球游戏厅的消费频次最高，平均为每月3.8次，外出旅游的月均消费最高，为992元；教育培训次之，为403元。鉴于选择展览演出馆消费者太少，仅占总体的0.9%，对其进行频次和消费金额分析容易出现偏差，所以在此不做分析。26区域人口结构区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额餐饮消费场所、频次、金额被调查者最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和45.40%，餐饮消费区域主要集中在淄川。选择 东南亚餐或休

24、闲餐饮的消费者极少，故不形成统计分析的充分条件，予以略去。*消费区域列举选择率5%的项27区域人口结构区域人口结构餐饮消费场所、频次、金额餐饮消费场所、频次、金额中餐中餐西餐西餐快餐快餐休闲餐饮休闲餐饮泉龙大酒店张店阳光 假日巴西 烤肉淄川茶馆吉祥快餐吉祥油饼店嫂子水饺 上岛上岛咖啡米皮店九州大酒店名豪大酒店肯德基兴隆快餐庄园饺子城九州拉面馆麦当劳3A快餐顺风肥牛老六烧烤永和豆浆陶然香金鹏酒店东北风味般阳炒鸡店淄川宾馆过桥米线金太阳中兴饭店好再来蒲家酒店博山风味馆闵固乐手拉手水饺城鲜源水饺城百味园张记鱼馆景泽园良友快餐小肥羊新星酒店小辣椒高师傅火锅福临门酒店泰都天伦宾馆湘水人家中餐中餐西餐西餐

25、快餐快餐休闲休闲 餐饮餐饮消费频消费频次次3.083.082.832.833.683.682.52.5消费金消费金额额345.71345.71132.33132.3399.7799.7713013028区域人口结构区域人口结构每年购物、外出就餐、休闲娱乐消费总额每年购物、外出就餐、休闲娱乐消费总额被调查者中，平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占36.3%，2-5万占50.6%，5-8万占11.9%，8-10万占1.8%。平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收入的41.5%。29区域人口结构区域人口结构关于本区域关于本区域被调查者普遍认为本项目周边区域的

26、商业氛围好或较好，占总数的17.1%；认为一般的，占总数的30.8%；认为较差或很差的，占到了52.1%。30区域人口结构区域人口结构关于本区域关于本区域被调查者普遍认为本区域最缺乏大型百货/购物中心，占41.2%；其次是知名连锁饭店/酒店，占11.9%31区域人口结构区域人口结构关于本区域关于本区域对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达84.5%的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意对本区域的商业现状不满意的原因主要是交通不方便（太远、公交车少）、档次低、业态结构不合理、规模小以及环境不理想等32区域人口结构区域人口结构关于本项目关于本项目大部分的消费者都希望本项目的档次是中档、

27、中高档的，占到了总被访者的83.4%。绝大部分(90.9%)的被调查者知道规划中项目.是否知道规划中项目是否知道规划中项目90.90%90.90%9.10%9.10%知道知道不知道不知道33区域人口结构区域人口结构关于本项目需要设置的店铺关于本项目需要设置的店铺在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高 ，接下来依次是：中餐、便利店/超市、服装鞋帽精品店、酒吧咖啡厅茶馆等休闲餐饮.34区域人口结构区域人口结构关于本项目关于本项目在被调查者中，37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施。35区域人口结构区域人口结构关于本项目

28、希望发展方向关于本项目希望发展方向 提供一站式消费的综合性商业设施，类似于提供一站式消费的综合性商业设施，类似于59.6%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.27%的人建议新星商厦；36区域人口结构区域人口结构关于本项目希望发展方向关于本项目希望发展方向 以购物为主的商业设施以购物为主的商业设施,类似于类似于53.75%的被调查者建议本项目建成类似于银座；27.5%的人建议新星商厦；37区域人口结构区域人口结构关于本项目希望发展方向关于本项目希望发展方向33%的被调查者建议本项目餐饮部分建成类似于肯德基38区域人口结构区域人口结构关于本项目希望发展方向关于本项目希望发展方向39区域人口结

29、构区域人口结构关于本项目关于本项目项目附近建造大型商业设施，绝大部分人83.6%的被调查者表示一定会光顾40小结小结从调查数据中可以看出，本区域消费者的构成主要是从调查数据中可以看出，本区域消费者的构成主要是 普通百姓家庭，以三口之家居多，年龄普通百姓家庭，以三口之家居多，年龄25-25-4545之间居多，大多数人受教育程度中等，职业以工薪族、公司白领居、私人营业主居多，家庭月之间居多，大多数人受教育程度中等，职业以工薪族、公司白领居、私人营业主居多，家庭月均收入均收入1500-30001500-3000元元.购物：购物：考虑因素考虑因素前三位因素是服务质量、交通便捷性商品价格合适。前三位因素

30、是服务质量、交通便捷性商品价格合适。就近消费就近消费除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的除化妆品、钟表、珠宝和图书印象外，其它各类产品常住居民消费者的购物场所偏好都包括了购物场所偏好都包括了淄川淄川商圈。商圈。购物金额购物金额本区域总消费金额的平均水平为本区域总消费金额的平均水平为10241024。4141元，其中食品手机通讯支出占元，其中食品手机通讯支出占据了较大的比例据了较大的比例 。交通交通大部分常住居民消费者外出购物选择乘坐公交车，占大部分常住居民消费者外出购物选择乘坐公交车，占16%16%；其次是自驾车占；其次是自驾车占25%25%；另外乘坐出租车的占；另外

31、乘坐出租车的占7.8%7.8%，骑自行车的占，骑自行车的占26%26%，步行的占，步行的占22.3%22.3%。居民外出购物可以接受的居民外出购物可以接受的路上交通时间以路上交通时间以16-3016-30分钟的最多，占分钟的最多，占43%43%；1515分钟以内的占分钟以内的占43%43%娱乐：消费形式娱乐：消费形式外出旅游外出旅游 歌厅歌厅KTV KTV 美容美发美容美发 桑拿洗浴桑拿洗浴 等等 品牌偏好品牌偏好外出旅游、迪厅、美容美发外出旅游、迪厅、美容美发SPA、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随、台球游戏厅、展览演出馆具有很大的随机性机性 区域偏好区域偏好外出旅游、迪厅地域因素影响不大

32、外出旅游、迪厅地域因素影响不大41小结小结餐饮：最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为餐饮：最常见的外出餐饮消费为中餐和快餐，选择率分别为70.10%和和45.40%，餐饮消费区域，餐饮消费区域主要集中主要集中淄川淄川。平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：平均每年购物、外出就餐和休闲娱乐消费总额：2万以下占万以下占36.3%，2-5万占万占50.6%，5-8万占万占11.9%，8-10万占万占1.8%。平均每个家庭每年花在这方面的支出为。平均每个家庭每年花在这方面的支出为34325元，占到平均家庭年收元，占到平均家庭年收入的入的41.5%。本区域：本区域常住居民消费者认为本区域商

33、业氛围一般的，占总数的本区域：本区域常住居民消费者认为本区域商业氛围一般的，占总数的30.8%；认为较差或很；认为较差或很差的，占到了差的，占到了52.1%；同时对本区域的商业现状满意的只有；同时对本区域的商业现状满意的只有15.5%，而高达，而高达84.5%的被调查者的被调查者对本项目周边区域的商业现状不满意，不满意的原因主要集中在交通、档次、规模、环境等方对本项目周边区域的商业现状不满意，不满意的原因主要集中在交通、档次、规模、环境等方面，认为本区域最缺乏大型百货面，认为本区域最缺乏大型百货/购物中心和知名连锁饭店购物中心和知名连锁饭店/酒店。酒店。本项目：绝大部分本项目：绝大部分(90.

34、9%)被调查者清楚规划中的项目，并且希望本项目的档次是中档中高档被调查者清楚规划中的项目，并且希望本项目的档次是中档中高档的，占到了总被访者的的，占到了总被访者的83.4%。37.9%的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；的人希望本项目做成以购物为主的商业设施；32.2%的的人希望是提供一站式消费的综合性商业设施。在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁人希望是提供一站式消费的综合性商业设施。在认为本项目需要设置的店铺中，大型品牌连锁百货关注度最高。百货关注度最高。42目录目录Part I 区域消费人口分析 .Part II 区域商业供应分析 .Part III 竞争性商圈分析 .Part

35、 IV 主力商家深度访谈 .43目录目录Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析现有商业供应未来商业供应Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈44零售、餐饮、休闲娱乐整体状况零售、餐饮、休闲娱乐整体状况区域内商业物业总供应量为1856016平方米，其中零售1528618平方米，餐饮面积为67386平方米，休闲娱乐业态面积为69635平方米。零售业态供应量巨大是因为区域内存在几个面积比较大的服装批发市场，总面积达1382100平方米。剔除批发市场影响后，零售占总商业供应量的51%，餐饮和休闲娱乐各占24%和25%.业态业态面积面积社区服务社区服务

36、190377190377餐饮餐饮6738667386休闲娱乐休闲娱乐6963569635零售零售15286181528618总计总计1856016185601645区域现有商业供应分析餐饮区域现有商业供应分析餐饮区域内餐饮总供应量为2930平方米，共21家餐饮店，其中中餐占绝大部分面积。餐饮本区域区域内从几十平米的快餐店到上千平米的高档饭店均有分布，租金在1.5-5元/平米/天不等。从图中看出，餐饮店分布有集中扎堆现象，吉祥商业街表现最为突出。46餐饮详细列表餐饮详细列表-1编号 店铺名称业态建筑面积（平米）1百度烤肉专卖店餐饮1202英泰粥店餐饮1203百碗香排骨米饭餐饮2004过桥缘米线餐

37、饮1505羲風顺饭店餐饮1006小海鲜大排档餐饮1007味香园餐饮1008正宗莱芜炒鸡餐饮1009李亿全羊涮羊肉餐饮18010同泰大酒店餐饮12011一家人大酒店餐饮16012俊华酒楼餐饮14013泉盛源餐饮15014永日鑫阁海鲜餐饮30015七星肥牛餐饮17016香缘米线餐饮13017万桂园餐饮11018新世纪酒店餐饮12019般阳小饭桌餐饮11020百顺宾馆餐饮14021佳华饭庄餐饮110编号店铺名称业态建筑面积（平米）47区域现有商业供应分析休闲娱乐区域现有商业供应分析休闲娱乐区域内休闲娱乐的总体量为830平方米，其中洗浴桑拿会所约占一半，其次是网吧台球棋牌、养生美容美发和歌厅KTV,本

38、区域内目前没有电影院。休闲娱乐本区域区域内休闲娱乐店租金在1.5-3.5元/平米/天不等。48休闲娱乐详细列表休闲娱乐详细列表-1编号店铺名称业态建筑面积 （平米）1金汇洗浴中心休闲娱乐3002仁民浴池休闲娱乐3003创意名休闲娱乐1104天华足疗休闲娱乐12049现区域内已有超市和小专业店53个，包括以社区配套为主的几十 平米的小超市，也有上千、上万平米的专业卖场，如 服装城建材城。超市的分布比较均匀，说明大多数超市是以服务周边居民为主。零售超市及其它商业设施超市及其它商业设施50零售详细列表零售详细列表-1编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状1变频器零售1400.4

39、一般 2欧豹专卖零售1400.6一般 3胜永自行车配件门市部零售1400.6一般 4金金地毯零售1400.6一般 5达泰电器集团零售1200.5一般 6新星超市零售3000.8好7美心室内门零售401.9一般 8生生永宝宝俱乐部零售1001.1一般 9新星电动车大世界零售5001好10韦鑫名片零售1201.4一般 11淄川松龄大药店零售500.8一般 12铃木摩托专卖店零售1500.8一般 13东大摩托零售2000.8一般 14仙妮蕾德零售1200.6一般 15海汇鼎迅车业零售1000.6一般 16华丰摩托公司零售3001.7一般 17芙蓉摩托公司零售2001.7好18红光摩托车城零售501.

40、6一般 51零售详细列表零售详细列表-2编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状19艳豪家具零售2001.4好20铃木豪爵摩托车零售1501.4好21柳泉摩托零售2000.9一般 22鑫鑫轮子大全零售1500.9一般 23红光摩托车零售1001.5一般 24正鑫五金批发部零售1401.2一般 25新生水果店零售1001.5一般 26王静移动通信零售1001一般 27国盛酒水零售1001.1一般 28盼盼门零售1001.1一般 29久荣超市零售1000.6一般 30前程广告喷画写真零售3000.3好31大方汽车用品养护中心零售3000.3一般 32合力室内门零售1000.6一

41、般 33群升新多门业零售1500.4一般 34美心门零售1200.5好35精工木门零售1000.4一般 36华洁洗化城零售1200.4好52零售详细列表零售详细列表-3编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状37育盛莲布大王零售2400.4好38淄博华海线缆有限公司零售1500.4一般 39向日葵喜庆零售1000.8一般 40炊事机械部汇零售1000.9一般 41厨房用具，博山陶瓷零售1000.9一般 42金亮综合物货供应站零售1200.8一般 43龙任达零售1000.98一般 44康源垫业零售1100.95一般 45季丽布业零售1100.93一般 46双源袜行批发部零售1

42、000.95差47罗布特零售1002.1一般 48夏而零售1002.3一般 49泰和裤业零售1102.33一般 50金公寓零售1002.2一般 51金济王零售1202.1一般 52通程裤行零售1302.2一般 53箭车零售1202.3好54正在裤行零售1202.7好53零售详细列表零售详细列表-4编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状55红棉床上用品零售1000.82一般 56小赛车童装零售1500.9一般 57大布豆零售1400.8差58PP外贸童装批发部零售1100.77差59娟娟童装零售1000.75差60子言龙童装零售1000.75差61花冠童装批发零售1500.

43、75一般 62正大童装零售1200.73一般 63佳宇童装零售1000.72差64天线宝宝童装零售1000.86一般 65小小童装零售1080.8一般 66心了童装批发零售1200.82一般 67下比佳零售1000.82一般 68时尚外贸服装批发零售1300.78差69淄博百盛乳制品销售有限公司零售1000.35一般 70艺达家坊零售3500.35一般 71相思豆家坊零售10000.37差72张霞布艺零售3000.34一般 54零售详细列表零售详细列表-5编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状73伊S家坊零售2300.34一般 74红豆家坊零售2500.33一般 75梦天

44、姿家坊零售2800.3差76恒盛裤业零售3002.9好77米吉鸟零售1002.74一般 78潘氏奴零售1002.5一般 79金莱狐零售1202.5一般 80喜莱丰零售1302.3一般 81美伦裤业香香裤行零售1202.2一般 82协成运动休闲服饰零售1002.4一般 83布来乐零售1002.4一般 84晨曦内衣童装零售1100.763一般 85丑小鸭童装零售1200.8一般 86星宇童装 零售1000.75一般 87唐人姓童装零售1200.64一般 88新潮服饰零售1000.69一般 89半区家居店零售1300.57差90红豆情家坊零售3500.23差55零售详细列表零售详细列表-6编号店铺名

45、称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状91康佳坐垫零售1900.23差92地毯零售2000.23差93神童玩具零售1000.7差94新兔玩具零售1500.7差95童心玩具零售3000.7一般 96余越玩具零售800.68差97童乐玩具零售1200.55差98般阳书苑零售200.48差99年仔服饰零售1000.53差100华丰裤业零售1003一般 101梦梦牛零售1103一般 102七匹狼零售1003.1一般 103金月亮内衣商行零售1003.1好104金豪雀男装零售1003.2一般 105猛达郎零售1101.9一般106海尔斯零售1202.0好107福狮专业运动品牌总代理零售120

46、2.5一般108蘭西鸟西裤休闲裤零售1002.2一般56零售详细列表零售详细列表-7编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状109雄狮狼必搏零售1102.1一般110华伦天奴零售1201.9一般111盛缘裤行零售1002.3一般112杉杉运动鞋零售1502.4好113永恒裤行零售1301.8一般114翔川裤业零售1202.1一般115狮头鸟牛仔零售1002.1一般116九月龙零售1101.9一般117大雄鹰男装零售1402.5好118霸王服饰零售1202.6一般119恒盛裤业零售1402.8一般120上海奥帝纳家淄博址销店零售1000.8一般121胜达布艺零售1600.8一

47、般122鑫亮枕芯腰枕玩具淄川总经销零售1200.95一般123红牡丹床上用品零售1001.0一般124小蚂蚁快乐熊零售1000.9好125永琦儿针织童装零售1000.7好126爵艺童装行零售2000.8一般57零售详细列表零售详细列表-8编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状127幸运童装批发部零售1000.7一般128芭芘娃娃零售1400.7好129星宇童装零售1300.8一般130十二喜智慧童装零售1300.7一般131小当家精品童装零售1500.65差132世纪女孩零售1300.7一般133韩国名品时尚运动童装零售1000.8一般134漂亮宝贝零售1100.6一般1

48、35动感娃娃 零售1200.8一般136福娃精品童装零售1400.7一般137比丽屋精品童装行零售1000.7一般138小帅哥童装零售1000.9一般139爱登堡零售1302.8一般140硕成体育零售1302.7一般141金勇服饰零售1002.4一般142娜达莎零售1102.5一般143威格体育零售1402.3一般144四季风男装零售1102.3一般58零售详细列表零售详细列表-9编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状145爱马仕零售1002.4一般146婴幼儿用品服饰零售1002.7一般147神意玩具零售1000.9一般148佳琪童装零售1301.0一般149小太阳童车

49、零售1400.8好150风向牛仔服饰零售1200.8一般151海螺牛仔服饰零售1400.8一般152亿非家纺零售1100.51一般153时尚女装零售1000.4差154上海巨松家纺有限公司零售1900.35一般155百顺裤业零售1002.5一般156盛强裤行零售1002.7一般157喜为王零售1003.7一般158博贵鸟 零售1102.6一般159绅绮服饰零售1203.3一般160红豆时尚羽绒服零售1203.0一般161六小龄童零售1803.1一般162雅鹿零售1103.1一般59零售详细列表零售详细列表-10编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状163坦博尔羽绒服零售1

50、003.4好164中国移动分店零售1100.6一般165淄博万松电焊厂零售1200.78差166老初烤鸭零售1600.71一般167双汇冷鲜肉零售1000.58一般168立杰超市零售1000.51一般169吉祥宝宝零售1200.77一般170油厂直销零售1000.75一般171艺东广告零售1100.75一般172恒明电器零售1100.71一般173鱼杰批发零售1000.51一般174豪华商店零售1000.69一般60社区服务详细列表社区服务详细列表-1编号店铺名称业态建筑面积（平米）租金（元/天/平米）经营现状1好中华英语培训服务1000.67一般2杰净干洗服务1100.68一般3绿奥干洗店服

51、务1000.6一般4中国联通服务1600.81一般61社区服务详细列表社区服务详细列表-2现区域内的社区服务配套135个左右，总规模近20万平方米。从类别来看，主要以满足医院、银行、邮局、药店、洗衣、房屋中介等居民日常需求的商业设施为主，从几百平米到数千平米不等。从分布来看，居住区密集的区域，社区配套也比较密集，说明社区配套主要是为居民服务的。62区域现存商业供应分析小结区域现存商业供应分析小结业态业态面积面积零售零售休闲娱乐休闲娱乐24018平米平米2930平米平米77.33%3.6%日租金日租金配套服务配套服务470平米平米10.3%加总加总28248平米平米100%0.720.78占比占

52、比830平米平米3.75%0.57餐饮餐饮经营现状经营现状一般一般一般到良好一般到良好一般到良好一般到良好区域内商业整体档次较低，零售、餐饮、休闲娱乐均有分布，但分布不均，贸易型的专业市场集中于服装城一带，服务型基本集中于较老、成熟的社区中，本项目周边存在较大的商业供应空白。区域内商业经营现状视业态、规模、档次而定。餐饮休闲娱乐零售0.69一般一般63目录目录Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析现有商业供应未来商业供应Part II 竞争性商圈分析Part III 主力商家深度访谈64区域内未来商业供应区域内未来商业供应SM购物购物中心中心65未来的重要竞争对手SM

53、集团购物中心 SM集团投资项目位于山东淄川经济开发区内的胶王路以南、张博路复线以东、庆淄路以西，总占地面积1000亩，计划总投资亿美元，首期开发已投入资金500万美元。S M集团至成投资有限公司将在淄川经济开发区开发建设商业、金融、文化、休闲、娱乐、住宅等用途的建筑物，以及大型综合性建筑物及相应的设施设备，用于经营零售、商店、来雅百货、沃尔玛大型超市、娱乐中心、主体公园、停车场、批发中心、体育休闲设施、会展中心、酒店餐馆、百安居大型家居建材超市以及住宅。在2005年10月13日举行的中国（淄博）对外经贸洽谈会上，SM集团与淄川区政府正式签约。项目建成后将极大地推动淄博市的经济发展规划，加速淄川

54、区的经济发展，提升淄川的城市形象。SM集团购物中心成都成都SM城市广场城市广场效果图建筑面积：300000 平方米，其中商业15万平方米，写字楼、公寓15万平方米66目录目录Part I 区域消费人口分析 .Part II 区域商业供应分析 .Part III 竞争性商圈分析 .Part IV 主力商家深度访谈 .67淄川商业发展回顾淄川商业发展回顾 淄川早期的国营商业企业多在西关建立。西关也是国营商业网点的重点分布区域。50年代、60年代,集中在香市街、太平街、长兴街、复兴街、鱼市街的国营商业批发单位如淄川百货站、淄川纺织品分站、糖业烟酒批发部、淄川副食品收购站。零售商业网点如西关百货门市部

55、、西关副食门市部、西关杂货门市部等。改革开发后，1989年 5月 29日淄川服装城一期开业，由此拉开了淄川的财富城序幕，淄川从此诞生了第一批百万富翁。然而，传统服装集散（批发）经历了上世纪 90年代的火爆之后，随着高档商场的涌现，人们已经不习惯去批发市场购买衣物；同时，高档商场实行代理的利润分成制，使服装城进货量和进货人数都有所下降，从 90年代中后期开始，曾经一度名扬江北的淄川服装城走向低迷。从 1992年开始，淄川商业就没有大的投入，几年来一直是在吃老本。淄川商业已经沉默了 11年。2003年，淄博市政府决定对孝妇河淄川段进行改造，淄川区决定借机在孝妇河沿岸打造新的商城，对曾经名噪一时的淄

56、川东方、华联商厦和淄川服装城进行扩建（改造），盘活不良资产，彻底改变、提升淄川的商业形象。如今淄川商业仍以批发为主,其“名片”淄川建材城正向全国一流、专业、规范化市场迈进，成为全区服务业发展的一大亮点，今年上半年实现交易额60亿元，同比劲增32.7%。这是淄川今年运用大市场撬动大流通的一个缩影。另一张“名片”批发大市场如服装城、温州商厦、通乾服装广场、上海裤业城、大海商场、诺来针织毛衫专业市场陆续建成投入使用，聚集了人流、物流、资金流，实现了服务业的新跨越。今年上半年实现交易额57亿元，同比增长13.8%。而主要百货类商场新星商厦,银座,仟佰汇,新亚商场,集中在张博路,般阳路,城里大街交叉路口

57、附近。而未来的SM等将淄川建造一个前所未有的真正现代化的购物场所。68联华名品百货开业时间：开业时间：1992经营面积：经营面积：3000平方米平方米商业分布：商业分布：F1-F3流水倒扣：流水倒扣：1520经营状况：一般经营状况：一般地位：淄川区较老的传统百货地位：淄川区较老的传统百货新亚商场新亚商场69F1戴梦得名牌珠宝翠绿美甲翠福缘过桥缘米线70F2男鞋、女鞋、休闲鞋类71F3男装女装羽绒服针织家纺72鸿泰大厦写字楼入住时间：入住时间：2005建筑面积：建筑面积：30000平方米平方米商业分布：商业分布：F1-F4写字间分布：写字间分布：F5-F12空置率：空置率：50地位：目前淄川区唯

58、一投地位：目前淄川区唯一投 入使用的写字楼入使用的写字楼代表租户：上岛咖啡、铭爵商务俱部、平代表租户：上岛咖啡、铭爵商务俱部、平安保险、三阳纺织公司安保险、三阳纺织公司鸿泰大厦鸿泰大厦73 74仟佰汇购物中心仟佰汇购物中心 开业时间：开业时间：2003年底年底经营面积：经营面积：15000平方米平方米商业分布：商业分布：F1-F租金：租金：3-8元元/平方米平方米/天天流水倒扣：流水倒扣：1522经营状况：较好经营状况：较好地位：淄川区较新的传统百货地位：淄川区较新的传统百货仟佰汇仟佰汇75B176F177F278F379F480F581新星商厦新星商厦开业时间：开业时间：2004年底年底经营

59、面积：经营面积：32000平方米平方米商业分布：商业分布：F1-F流水倒扣：流水倒扣：1525经营状况：好经营状况：好地位：淄川区中高档购物中心地位：淄川区中高档购物中心新星商厦新星商厦82F1超市超市 珠宝珠宝 化妆品化妆品83F2绅士之都绅士之都84F3针织针织 女装女装85 86F4家电广场家电广场 儿童世界儿童世界87F5 电玩电玩88银座中心银座中心 2006年年1月月17日，山东银座商城股日，山东银座商城股份有限公司投资经营的大型综合购物份有限公司投资经营的大型综合购物中心中心银座购物广场淄川店正式营银座购物广场淄川店正式营业。经营面积业。经营面积2.5万平方米，商品万平方米，商品

60、10万万余种，以高档商品为主余种，以高档商品为主.其地理位置优越，设计理念先进，开其地理位置优越，设计理念先进，开发规模宏大，是集购物、休闲、娱乐发规模宏大，是集购物、休闲、娱乐、商住、办公于一体的大型现代购物、商住、办公于一体的大型现代购物中心。中心。89淄川宾馆淄川宾馆开业时间：1995年酒店类别：3星会议酒店房间：80余间会议室：10余个房间面积：15-28平方米宾馆价格：180-320元/天入住率：65%90蒲泉大酒店蒲泉大酒店开业时间：1996年底酒店类别：3星商务酒店房间：80余间会议室：4余个房间面积：18-35平方米宾馆价格：268-768元/天入住率：60%91福临门大酒店

61、开业时间：1994酒店类别：商务酒店房间：100余间会议室：4余个房间面积：15-25平方米宾馆价格：138-268元/天入住率：50%92目录目录Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析传统商圈商圈消费者调查Part III 主力商家深度访谈93 一直以来，张店作为淄博辐射鲁中的中心城区，商业竞争已趋于白热化。云集银座.金帝.新星等。美食街商圈现已成为淄博的商业品牌，在这条长仅800米的黄金商业走廊内，汇集了包括10多家大型商场超市，百余家世界名品专卖店，用“寸土寸金”来形容商铺地价的昂贵绝不夸张，租金之高在淄博无处能及，成为了淄博举足轻

62、重的“财富金街”，目前更是淄博市人最多、店最多、生意最火的地方。淄博零售业的竞争可从原惠尔玛购物广场原址商家的更替中略见一斑，五星电器、金佰汇购物广场相继离去，特别是后者，消费者还没来得及掀起它的盖头来就夭折了。面对外地强龙抢滩，展开凌厉攻势，各大型零售商家之间的竞争招数也风起云涌。江苏五星电器、苏宁电器先后来淄博试水，在几番征战后，不得不悄然隐去。而今年9月南京零售巨头中央商场杀入淄博这一黄金商圈。美食街商圈美食街商圈94未来发展未来发展 根据淄博市中心城区商业网点规划，随着老城区大中型商业网点相对过剩以及消费重心西移造成的商业重心偏离等问题日益显现，淄博商圈将建两个中心根据规划，未来淄博中

63、心城区的商圈，将规划出两个市级商业中心：一个是以美食街、金晶大道、共青团路为依托的老城区市级商业主中心；另一个是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心的新城区市级商业副中心。从空间形态看，老城区市级商业主中心由几条错落有致的商业街组成一个扁平的“口口”字形商圈，以淄博商厦、银座商城、金帝购物广场为骨干，成为服务全区、辐射全市的重要商业中心。规划的重点是总量控制、结构调整和功能开发。95淄川淄川 而淄川项目周围这些市场、商场兴建时淄川2005年总人口67万人，城市区人口不足20万人。而现有商业面积20多万平米。其中，新星集团拥有近40家连锁超市商业机构，仟佰汇购物中心，上海服装城、温州

64、商厦、通乾服装城，淄川服装城、鞋城、小商品批发城，加上正承广场6万平米，如此之多的商业机构，淄川现有人口能够消受得了吗？商业竞争惨烈，地头蛇众多。新项目能否在商战中脱颖而出?我们将会拭目以待 96目录目录Part I 区域消费人口分析 Part II 区域商业供应分析Part II 竞争性商圈分析传统商圈商圈消费者调查Part III 主力商家深度访谈97竞争性商圈消费者调查竞争性商圈消费者调查说明说明目的：目的：了解附近典型购物场所消费者的人群结构与消费习惯，为本项目商圈范围确定、为商业定位（总体定位以及差异化定位）提供基础以及为本项目的潜在客户提供目标消费群参考。内容：内容：了解附近典型购

65、物场所消费群体的背景：年龄构成、性别比例、教育背景、收入层次、工作类型、来源地、工作地、出行方式；了解附近典型购物场所消费群体的消费偏好和习惯：当次消费统计（品类、品牌、金额、出行方式）、购物习惯和偏好（偏好商圈/偏好购物场所/购物频次/购物金额/品牌偏好）；了解消费群体对该购物场所的认知和态度：对此购物场所的感知、对该购物场所的满意点和不满点；了解附近典型购物场所消费群体对本商业项目的态度：未来商业形式的心理期望及态度、对本商业项目的消费意愿、对购物中心业态的具体建议等。方法：方法：以问卷形式，在典型消费场所拦截调查。样本量：203份 置信度：93%抽样点：项目附近主要商圈的典型消费场所 银

66、座.新星等 98目录目录Part I 区域消费人口分析 .Part II 区域商业供应分析 .Part III 竞争性商圈分析 .Part IV 主力商家深度访谈 .99主力商家访谈说明主力商家访谈说明n调研目的：通过对部分国内和国际知名零售商进行访谈，了解他们未来业务拓展计划及相关要求，以考察他们对本项目本区域的看法和未来发展趋势。n调研方法：选取代表性商家进行深度访谈。n涉及行业：百货、超市卖场、零售次主力店、餐饮、休闲娱乐等。n访谈商家（节选）：超市：Tesco、欧尚、家乐福、易买得家居：伊利诺伊百货：晨曦、百盛、上品折扣餐饮：东来顺、金山城、大食代休闲娱乐：纸老虎、时代俱乐部、中华影业、红人运动俱乐部运动用品专卖：迪卡侬100Tesco行业行业 大型综合卖场大型综合卖场分店分店 全国共有全国共有33家分店家分店 在北京有在北京有3家（待开业）家（待开业）平均面积：约平均面积：约20,000平方米（建筑面积）平方米（建筑面积）未来未来3年拓展计划年拓展计划开店决定的主要考虑因素开店决定的主要考虑因素对本项目的意见对本项目的意见/评语评语乐购乐购TESCO未来几年内将在北京累计共开