评估方法：房地产评估方法评估方法

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1、评估方法：房地产评估方法 评估方法评估方法 : 房地产评估方法 评估方法话题: 评估方法 计算方法 市场调查问卷 地价一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内 外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较 法、市场资料比较法、现行市价法等。 ( 一) 理论依据市场法的理论依据是均衡价值 论和价格形成的替代原理。再以房地产为例 , 房地产的价值等价于市场上能带来同 等效益的房地产的价值 , 估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格 来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。( 二) 基本思路在求取一宗被估房

2、地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产 的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进 行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 ( 三)适用范围市场法只要有适合的 类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市 场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情 况下，市场法往往难以适用 :1. 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区 ;2. 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等 ;3. 很难成为 交易对象的房地产，如教堂、

3、寺庙等 ;4. 风景名胜区土地 ;5. 图书馆、体育馆、学校 用地等。 (四)操作步骤运用市场法估价一般分为下列 4大步骤进行 :(1) 搜集交易实 例。 (2) 选取可比实例。 (3) 对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的 内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础， 价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。 (4) 求 取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当 的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种

4、评估方法的 总称。 （一） 理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小 , 未来收益的现 值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对 房地产未来所能带来的最大收益的预期 , 历史资料的作用主要是利用它们来推知未 来的趋势 , 解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下 , 仅仅因 为人们对未来获取收益信心的心理波动 , 也会影响到房地产的价值。收益法的 本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。 （ 二） 基本思路采用折现的 方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折现等技术手段，把

5、评估对象的预期产 出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益 来评估其价值，是容易被资产交易各方所接受的。 （ 三）适用范围收益法适用于资产 所有者的未来收益可以用货币衡量 ; 为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量 的，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性 房地产价值评估大多不适用。 （四）操作步骤（1） 搜集并验证与估价对象未来预期收 益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料 ;（2） 预测 估价对象的未来收益 （如净收益 ）;（3） 求取报酬率或资本化率、收益乘数 ;（4） 选用适 宜的收益法公式计算收

6、益价格。三、成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所 需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重臵一宗与被估房地产可以 产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应 纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间有着密切的联系。 （ 一 ） 理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例 成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的 , 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价格 ,与房地产的未来运用效率无关。因此 , 成本法评估的价值是会计价 值。在此需要注意的是 : 房地产成本的

7、增加不一定能增加其价值 , 投入的成本不多也 不一定说明其价值不高 , 但是在运用成本法估价时 ,投入成本的增加就意味着房地产 价格的上升 , 其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。 (二)基本 思路先计算被评估资产的现时重臵成本 , 即按现时市场条件重新购建与被评估资产 功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费 , 然后再减去各项损耗 ,所得到 的差额即为被评估资产的评估值。因为资产的价值是一个变量 , 影响资产价值量变 化的因素 , 除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、 因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。 (

8、 三 ) 适用范围成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市 场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、 机场、博物馆、纪念馆、新开发地等特殊性房地产评估比较适用。但由于土地的价 格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本 的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到 一定的限制。 (四)操作步骤(1) 搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润 等资料;(2) 测算重新构建价格 ;(3) 测算折旧 ;(4) 求取积算价

9、格。四、假设开发法假 设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的 预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房 地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，假设开发法运用较为广泛。 ( 一) 基本 思路运用该方法评估地价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易的价值，然后 扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费 用，以价值余额来确定被估土地价值。具体来说，作为一个房地产开发商，他购买 这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须 有收益，而且这个收益是越高越好。因此，开发商就会根据

10、规划部门对该地块的限 制条件，如用途、容积率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑物高度、朝向等，以及有 关法律法规的现值，来确定该块土地的最佳使用状况。然后根据当前的房地产市场 状况，预测建筑完成后房地产的售价，以及完成这以开发所需花费的建筑费、设计 费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。这样，开发商就可 知道他为取得这块土地所愿意支付的最高价是多少。也就是说，这个最高价等于开 发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润之后的余额。（ 二） 适用范围假设开发法只要适用于下列房地产的评估 :1（ 待开发土地的 评估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。 2. 将生地开发

11、成熟地的 土地评估。用开发完成后的熟地价格减去土地开发费用。 3. 待拆迁改造的再开发地 产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费用。 （ 三） 计算公式假设开发法的计算公式 表现形式很多，但根据假设开发法的基本思路，其基本公式是：P=A-（B+C+D+E式中:P 土地价值;A 开发完成后的房地产价值;B 整个开发项目的开发成 本;C投资利息；D开发商合理利润;E正常税费。实际评估工作中，常用 的一个具体计算公式为 :土地价值=房屋的预期售价 -开发建设成本 -利息-利润-税费 在我国香港特别行政区，假设开发法的计算公式为 : 地价=楼价-建筑费用 -专业费用 -利息-发展商利润或地价 =总开发价

12、值-开发费用-开发者收益-取得土地所需的税费 其中，开发费用包含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应 急费、代理及法律事务费用等。目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算 公式为: 地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润（四）操作步 骤根据假设开发法评估的基本思路，假设开发法评估的程序为 : 调查房地产的基本 情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算 开发总投资，预测开发利润，测算投资利息和税费，估算待估对象价值。 1.调查房地产的基本情况 (1) 调查土地的限制条件，如土地政策的限制 及城市规划、土地利用规划的制约等

13、。 (2) 调查土地位臵，掌握土地所在城市的性 质及其在城市中的具体坐落，以及周边的土地条件和利用现状。 (3) 调查土地面积 大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设 状况等。 (4) 调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗土地的规划用途、容积 率、绿地覆盖率、建筑物高度的限制等。 (5) 调查此地块的权利状况，包括权利性 质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等。这些权利状况对确定开发完成后 的房地产价值、售价及租金水平有着非常密切的关系。 2. 确定被估房地产的最佳开 发利用方式根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限 制所允许的范

14、围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、绿地覆盖 率、建筑物高度、建筑物装修档次等。在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是 选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要 进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。 3. 预测房地产售价根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过 两个途径获得 :(1) 对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场 比较法去顶开发完成后的房地产总价。 (2) 对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产 出租的净

15、收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。具体确定时需要顾 及以下几个要点 :1) 单位建筑面积月租金或年租金 ;2) 房地产出租费用水平 ;3) 房地 产还原利率 ;4) 可出租的净面积。其中，租金水平可依据类似房地产来确定。例 : 根 据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来租金净收益为每 建筑平方米 300 元，该类房地产的资本化率为 8%，总建筑面积为 5000 平方米，出 租率为 80%，则所开发房地产的总价可确定为 ( 假设房屋收益年期为无限年期 ):300?12?5000?80%?18%?1.84估. 算各项成本费用 (1) 估算开发建筑成本费用。开 发建

16、筑成本费用 (包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等 ) 可采用比较法 来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑 工程概预算的方法来估算。 (2) 估算专业费用。专业费用包括建筑设计费、工程概 预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。 (3) 确定开发建设工期，估算预 付资本利息。开发建设工期，是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租 完毕的这一段时期。根据等量资本要获得等量利润的原理，利息应为开发全部预付 资本的融资成本，不仅是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。房地产 开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等，即使这

17、些费用是自有资金，也要计算利息。这些费用在房地产开 发见者工程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费 用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率 高低进行计算。例如，预付地价款的利息额应以全部预付的价款在整个开发建设工 期计算; 开发费、专业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费 为基数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。例如，建 造期为两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入部分计息期为半年等。 开发费、专业费在建设竣工后的空臵及销售期内应按全额全期计息。 (4) 估算税 金。税金主要是指建成后房地

18、产销售的营业税、印花税、契税等，应根据当地政府 的税收政策估算，一半以建成后房地产总价的一定比例计算。 (5) 估算开发完成后 的房地产租售费用。租售费用是指用于建成后房地产销售或出租的中介代理费、市 场营销广告费用、买卖手续费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。 5. 确 定开发商的合理利润开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例 计算。投资回报率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销售利润率的计 算基数一般为房地产售价。 6. 估算待估对象价值在运用公式求取待估对象价值时，需注意待估对象所对应的时点。 7.应用举例 : 有一宗“七通一平”的待开发建筑用 地，土地面

19、积为 2000平方米，建筑容积率为 2.5 ，拟开发建设写字楼，假设期为 2 年，建筑费为 3000 元/ 平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期 内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元/ 平方米，销售费用为楼 价的 2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投 资利润率为 10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。 (1) 确定评估方 法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可采用假设开发法进行评估，计 算公式为 :地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润(2) 计算楼价。楼价 =2000?2.5?9

20、000=45000000( 元 )(3) 计算建筑费和专业费建筑费=3000?2000?2.5=15000000(元) 专业费=建筑费 ?10%=15000000?10%=150000元0()(4) 计算销售费用和税费销售费用 =45000000?2.5%=1125000元( )销售税费 =45000000?6.5%=2925000元( )(5) 计算利润 利润=(地价+建筑费+专业费 )?10%=(地价?16500000)?10%(6)计算利息利息 =地 价?(1?6%)2-1+(15000000+1500000)? (1?6%)-1=0.1236? 地价+990000(7) 求取 地价地价

21、=45000000-16500000-1125000-2925000-0.1? 地价-1650000-0.1236? 地价 - 990000 地价=21810000?1.2236=17824452(元)(8) 评价结果单位地价=1782445?2000=8912(元/平方米)楼面地价 =8912?2.5=3565(元/ 平方米)五、基准地价修正法 (一)基准地价法的含义基准地价，是按照城 市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的 土地使用权的平均价格。从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个 重要特点，是特定区域的平均价格，因为基准地价的表现形式有区片

22、价和路段价。( 二 ) 基准地价测算的基本思路基准地价测算主要采用如下方法 : 依据土地使用权出 让、转让、出租和房屋出租、买卖等材料，分别采用多种方法试算样点地价，对样 点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后 根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。 1 基准地价确定后，还要评估标 定地价。标定地价是市、县政府根据需要评估的宗地在正常土地市场中，在正常经 营管理的条件下，在一定使用年限内的价值。标定地价评估可以以基准地价为依 据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估， 也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的一般方法评估。

23、因此，在基准地 价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标的地价的需要。( 三 ) 基准地价的特点与作用 1. 基准地价的特点基准地价一般具有下列特点 :(1) 基 准地价是区域性价格。这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的 表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。(2) 基准地价是土地使用权价格。 (3) 因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均 价格。 (4) 基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。 (5)基准地价是单位土地面积的 地价。 (6) 基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。 2.基准地价的作用 (1) 具

24、有政府公告作用 ;(2) 是宏观调控地价水平的依据 ;(3) 是国家征收城镇土地税 收的依据 ;(4) 是政府参与土地有偿使用收益分配的依据 ;(5) 是进一步评估宗地地价 的基础 ;(6) 引导土地资源在行业部门间的合理配臵。 ( 四) 基准地价修正法的基本思 路基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照 替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在 评估基准日价值的方法。在我国许多城市，尤其是房地产市场不太发达的城市，基 准地价修正法也是常用的方法。基准地价修正

25、法的基本原理是替代原理，即在正常 的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应 当具有相似的价格。基准地价是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价 格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条 件。因此，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等 方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即 可得到被估宗地地价。 （ 五） 基准地价修正法的适用范围 1.适用于完成基准地价评 估的城镇土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果

26、。2. 基准地价修正法可在短时间内大批量的进行宗地价格的评估，因此，可快速方便地进行大 面积的、数量众多的土地价值评估。 3. 基准地价修正法的估价精度取决于基准地价 及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方 法，而作为一种辅助方法。 （六） 基准地价修正法评估的程序 1. 收集、整理土地定 级估价成果资料定级估价资料是采用基准地价修正法评估宗地地价必不可少的基础 性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要包括土地级别图、 基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系数表和相应的因素条 件说明表等，并归纳、整理和分析，作为宗地评估的基础资料

27、。 2. 确定修正系数表 根据被估宗地的位臵、用途、所处的土地级别、所对应的基准地价，确定相应的因 素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正的基础和需要调查的影响因素项 目。3. 调查宗地地价影响因素的指标条件按照与被估宗地所处级别和用途相对应的 基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，调查项目应与修正系数表中的因素一致。宗地因素指标的调查，应 充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，不能满足需要的，应进行实地 调查采样，在调查基础上，整理归纳宗地地价因素指标数据。 4. 制定被估宗地因素 修正系数根据每个因素的指标值，查对相对应用途土地的基准地

28、价影响因素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况 ; 按优劣状况再查对基准地价修正系数表，得 到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的因素都同样处理，即得到宗地的全部 因素修正系数。 5. 确定被估宗地使用年限修正系数基准地价对应的使用年限，是个 用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须 进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算 :1?y?1?1(1?r)1(1?r)m n 式 中:y 宗地使用年期修正系数;r 土地资本化率;m被估宗地可使用年 期;n 该用途土地法定最高出让年期。6.确定期日修正系数基准地价对应的是基 准地价评估基准日的地价水平，随着时间

29、的迁移，土地市场的地价水平会有所变 化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准 日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。 7. 确定容积率 修正系数这是一个非常重要的修正系数。基准地价对用的是该用途土地在该级别或 均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，同时容积率对地 价的影响也非常大，并且在同一个级别区域内，各宗地的容积率的差别甚至很 大，因此，一定要重视容积率的修正。也就是说，必须将趋于平均容积率下的地价 水平修正到宗地实际容积率水平下的价格。 8. 评估宗地地价依据前面的分析和计算 得到的修正系数，按下式求算待估宗地的地价水平

30、。待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价 ?年期修正系数 期日修正系数 ?容积率修正系数 ?其他因素修正系数 六、路线价法 ( 一) 路线价法的含义路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大 递减的原理，在特定街道上设定单价，并依次单价配合深度百分率表及其他修正率 表，用数学方法来计算临街同一街道的宗地地价的一种评估方法。与市场法、收益 法等对个别宗地地价评估方法相比，这种方法能对大量土地迅速进行评估，是评估 大量土地的一种常用方法。所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的市 街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。路线价法在英 美早已施行，应用于课税标准价格的评定

31、。 1923年，日本采用这种方法，在关东 大地震后为复兴城市办理市地重划事业时，用于确定补偿金额标准，以后在课税方 面也采用这种方法评估。 （ 二） 路线价法的理论依据路线价法认为，市区内各宗土地 的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗土地越接近 道路部分的价值越高，离开街道愈远价值愈低。临街同一街道的宗地根据其 地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然 地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位臵等仍有差异，地价也 会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进行调整。因此，路线价法的理论 基础也是替代原理。路线价是标准宗地的单位地

32、价，可看做比较实例，对路线价进 行的各种修正可视为因素修正。 （ 三） 路线价法的计算公式路线价法的计算公式有不 同的表现形式，下面是常用的一种表达方式 :宗地总价=路线价?深度百分率 ?临街宽 度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则 形状地、袋地等，则需依下列公式计算 :宗地总价 =路线价?深度百分率 ?临街宽度? 其他条件修正率 或宗地总价=路线价?深度百分率?临街宽度?其他条件修正额 （四） 路线价的适用范围一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适用于对单个宗地进行 评估，而路线价法则适用于同时对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、土地 重划、征地拆迁等

33、需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。路线价法是否运用 得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地，以及完善合理的深度修正 率表和其他条件修正率。 （ 五） 路线价法的程序路线价法的操作步骤主要包括以下内 容: 路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条 件修正率表的制作、宗地价值的计算。 1. 路线价区段的划分地价相近、地段 相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价区段为带状地段。街道两侧接 近性基本相等的地段长度称为路线价区段长度。路线价区段一般以路线价显著增减 的地点为界。原则上街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况 与对侧有显著差异，

34、同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要附 设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线价区段较长，甚至 几个街道路线价区段都相同。路线价区段划分完毕，对每一路线价区段求取该路线 价区段内标准宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。 2（ 标准宗地的确定路线价 是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积。标准宗地，是指 从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准 深度，是指标准宗地的临界深度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。标准 宗地的面积大小随各国而异。美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区 中间 1 英尺、深

35、100 英尺（30.48 米） 的细长形地块作为标准宗地。日本的标准宗地 为宽 3.63 米、深 16.36 米的长方形土地。实际评估中的标准深度，通常是路线价 区段内临街各宗土地深度的众数。 3. 路线价的评估路线价的决定，主要采取两种方 法:第一种是由熟练地评估员依买卖实例用市场法等基本评估方法确定 ; 第二种是采 用评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几类分别加以评分，然后合 计，换算成附设于路线价上的点数。第一种方法是各国通用的方法。根据选定 的标准宗地的形状、大小，然后评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道 状况、公共设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。标准

36、宗地 价格的计算适用宗地地价计算方法，如收益法、市场法等。在应用市场法评估标准 宗地价格时，应对评价区域调查的买卖实例宗地进行地价影响因素分析，实例宗地 条件如果与标准宗地条件不同，应对不同条件部分进行因素修正，由此求得标准宗 地的正常买卖价格。不同地段的标准宗地价格应能反映区位差异，互相均衡。 4. 深 度百分率表的制作深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。 深度百分率表又称深度质数表，深度百分率表的制作是路线价法的难点和关键所 在。路线价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际资料，制定了各种路线价 法则，如四三二一法则、苏慕斯法则 （ 克利夫兰法则 ） 、霍夫曼法则、哈

37、柏法则、爱 迪生法则等。 5. 宗地价值的计算依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，则可以计算得到宗地价值。6. 深度百分率表临街同一街道的土地，路线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深度、形状、面积不同，单位面积的 价格也不同。在影响地价的因素当中，深度对地价影响较大。现在假设有一临街宽 度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单价为 A元，则该宗地的总价格 为mnA元，如下图所示。对上图所示的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某 单位(在此设为1米)区分成n快细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积 价格为al，a2，an?1，an，且al>a2>&g

38、t;an,因为地块愈接近道路， 利用价值愈高。虽然深度同为 1 米之差，但其地价不同，即 a1 与 a2 之差最大， a2 与 a3 之差次之，依次缩小，参见上图土地价值与地块临街距离关系曲线。由此土 地总价值为：mnA=ma1+ma2+man?1+ma从而 A=(a1+a2+an?1+an)?n 即土地单 位面积价格等于各地块单位面积价格的面积加权平均值。如将各小地块单位面积价 格以百分率表示，即为单独深度百分率。深度百分率的表现形式有三种，分别为 ： 单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现 象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。单独深度百分

39、率的 表现为:a1>a2>a3>>an?1 >an累计深度百分率变现为：al <a1+a2>a1+a2+a3< <a1+a2+ +an 般来说，将标准深度的平 均深度百分率设为 100%，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为:平均深度百分率 =累计深度百分率 ?标准深度 ?宗地深度制作深度百分率表，要考虑 以下几个方面 :(1) 确定标准深度 ;(2) 确定级距 ;(3) 确定单独深度百分率 ;(4) 根据需 要采用累计或平均深度百分率。根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深度百分率 (平均单 价)作为 100%，将单独

40、深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率综合制成一 表，即得到深度百分率表。下面以四三二一法则为例，说明深度百分率的制作方 法。如下图所示，标准深度为 1 00英尺(30.48 米)的宗地，每 25英尺(7.62 米)其 单独深度百分率为 40%、30%、 20%、10%、9%、8%、7%和 6%，求出其深度百分率 表。累计、平均深度百分率的计算示例如下 :50 英尺（15.24 米） 的累计深度百分率 等于前 25 英尺（7.62 米）的单独深度百分率加上后 25 英尺（7.62 米） 的单独深度百 分率，即 :40%+30%=70。%50英尺（15.24 米）的平均深度百分率等于前 25

41、 英尺（7.62 米）的单独深度百分率加上后 25 英尺（7.62 米）的单独深度百分率除以 50%，即 （40%+30%）?100?50=140。%75 英尺（22.86 米） 的平均深度百分率 为:（40%+30%+20%）?100?75=120。%根据同样的计算方法，得到下表。 7. 几个路线法 则介绍欧美国家很早就将路线价法应用于课税之上，下面主要介绍欧美国家著名的 几种路线价法则。 1） 四三二一法则四三二一法则 （4-3-2-1Rule） ，是将标准深度 100 英尺（30.48 米）的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起， 第一个 25 英尺（7.62 米）的价值为

42、路线价的 40%，第二个 25 英尺（7.62 米） 的价值 为路线价的 30%，第三个 25英尺 （7.62米）的价值为 20%，第四个 25 英尺（7.62 米）的价值为 10%。如果超过 100英尺 （30.48 米） ，则需用九八七六法则来补充。即超过 100英尺（30.48 米）的第一个 25 英尺（7.62 米）的价值为路线价的 9%，第二个 25 英尺（7.62 米）的价值为 8%，第三 个 25 英尺（7.62 米）的价值为 7%，第四个 25 英尺（7.62 米）的价值为 6%。应用四三 二一法则评估，简明易记，但因深度划分过于粗略，可能出现评估不够精细的问 题。 2）苏慕斯

43、法则苏慕斯法则 （Somers Rule） ，是由苏慕斯 （Willam A.Somers） 根据 其多年实践经验，并经对众多的买卖实例价格调查比较后创立的。苏慕斯经过调查 证明， 100英尺（30.48 米）深的土地价值，前半临街 50 英尺（15.24 米）部分占全宗 地总价的 72.5%，后半 50英尺（15.24 米） 部分占 27.5%，若再深 50英尺（15.24 米） ，则该宗地所增的价值仅为 15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下所拟 定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州克利夫兰市应用而著名，因此一般将其称为克 利夫兰法则 （Cleveland Rule） 。 3）霍夫曼法则霍

44、夫曼法则 （Hoffman Rule） ，是1866 年由纽约市法官霍夫曼 （Hoffman） 所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗 地评估的法则。霍夫曼法则认为 : 深度为 100 英尺（30.48 米） 的宗地，在最初 50 英 尺（15.24 米） 的价值应占全宗地价值的 2/3 。在此基础上，则深度 100英尺（30.48 米）的宗地，最初的 25 英尺（7.62 米） 等于 37.5%;最初的一半，即 50英尺（15.24 米）等于 67%;75英尺（22.86 米）等于 87.7%;全体的 100 英尺（30.48 米） 等于 100%。在霍夫曼之后，尼尔 （Neil） 修正了霍

45、夫曼法则，由此创造了所谓的 霍夫曼尼尔法则 （Hoffman Neil Rule） 。4）哈柏法则哈柏法则 （Harper Rule） 创设于英国，该法则认为一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，即深度百分率 为其深度的平方根的 10 倍。也即深度百分率 =（10?深度）%。例如，一宗 50 英尺 （15.24 米） 深的土地价值，即相当于 100 英尺（30.48 米）深土地价值的 70%。因为 深度百分率 =（10?50）%，约等于 70%。但标准深度不一定为 100英尺（30.48 米） ，所 以修订的哈柏法则认为 :深度百分率 =路线价法的应用举例现有临街宗地 A、B、C、 D和E,如

46、图所示，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、100英尺和125英 尺，宽度分别为 10英尺、 10英尺、 20 英尺、 20英尺和 30英尺。路线价为 2000 元/英尺，设标准深度为 1 00英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。A=2000?0.4?10=8000（元）B=2000?0.7?10=14000（元）B=2000?0.9?20=36000（元）B=20 00?1.0?20=40000（元）B=2000?（1.0+0.09）?30=65400（元）七、房地产价格指数房地 产价格指数 （Real estate priceindex） 是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相

47、对数。它是通过百分数的形 式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 （一）指数种类 1.房屋销售价格指数房屋销 售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋所给深度标准深度 ?100%势的相对数， 它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋 和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位臵、销售结构因素影 响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。 2. 房屋租赁价格指数房 屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相 对数。房地产租赁价格是指房屋所

48、有人出租房屋使用权所取得租金的价格。房屋租 赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、办公用房租赁 、商业用 房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房租赁五部分。 3. 土地交易土地交易价格 指数土地交易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为 取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。土地交易价格是指 房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支 付的价格，不包括土地的后继开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居 民住宅用地、工业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、 服务用房等其他综合用地四部分。土

49、地交易价格指数，就是指反映一定时期内土地 交易价格变动趋势和变动程度的相对数。土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅游用地等。这三套指数的计算方法相似，均采 用由下到上逐级汇总的方法。 (二)指数编制 1.房地产价格调查的任务 (1) 调查和搜 集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，掌握各种平均价格。 (2) 编制与房屋销 售、租赁以及土地交易等经济活动有关的各种价格指数，准确地反映全社会及各类 房地产价格变动幅度和变动趋势。 (3) 结合房地产经济活动中的投资规模、投资效 益和投资总额等主要指标，房地产价格指数积极开展统计分析，及时反映新情况和 新问题，为国家宏观决策服务。

50、 (4) 定期向社会公布房地产价格信息，为社会主义 市场经济建设服务。 2.房地产价格调查的内容 (1) 房屋销售价格。从进入房地产市 场的渠道看，房屋销售价格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三 部分。 房地产价格指数 (2) 房屋租赁价格。房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商 业用房和厂房仓库四部分。 (3) 土地交易价格。土地交易价格包括居民住宅用地、工业用地、商业旅游娱乐用地和其他用地四部分。 3. 房地产价格调查对象涉及各级 政府房地产主管部门、房地产开发商、房地产代理商、有关企事业单位、机关团体 及部分居民。 4. 房地产价格调查方法重点调查与典型调查相结合。 5. 房地

51、产价格调 查方式报表与走访相结合。 6.选择调查单位和调查项目的原则 (1) 代表性强。 (2) 要 兼顾各种用途的房地产项目。 (3) 兼顾不同地理位臵的房地产项目。(4) 兼顾不同经济类型的调查单位。 7. 保证调查资料的代表性各地每月都要调 查一次房地产价格及数量、金额。季度数量、金额由该季三个月的实际交易数相加 求得，季度价格则由该季三个月的调查样本价格算术平均求得。8. 房地产价格调查要考虑房屋类型、所处地段、房屋结构等统计口径的一致性，保证基期、报告期价 格的可比性。当基期价格没有时，可通过以下方法推算 :(1) 用同类房屋、同级地段 ( 同级地段内繁华位臵接近 ) 、同样结构的非

52、本座建筑物的基期平均销售 ( 租赁) 价格 替代。 (2) 根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售 (租赁)价格的变动幅 度，推算基期价格。 基期价格,报告期价格 /( 同类房屋、同级地段、同样结构的平 均价格变动幅度 +1)房地产价格指数 (3) 可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结 构的平均销售 (租赁)价格替代。 (4) 可通过房地产开发 (销售)商、土地管理局和房 管部门的有关专家进行科学评估测算。 (三)国内外指数编制方法比较 1. 房地产价 格指数编制方法综述目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多 种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种 :(1) 成本投放法

53、 (Input Cost Method) 成本投入法是根据营造各项投入成本 ( 包括材料及人工费用等 ) 的变化情况，以算术 平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。(2) 中位数价格法 (Media Sale Price) 中位数价格法是选取地产售价的中位数来编 制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值 ( 即最高、最低价 ) 影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强(3) 重复交易法 (Repeat SaleMethod) Baily ，Muth 和 Nourse1963 年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产 在不同时期售出的价格来计算房

54、地产价格指数。 该方法的优点是基于同一宗房地 产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以 满足房地产价格“同质性”的需要。 (4) 特征价格法 (Hedonic Price Method) 特征 价格法，又称 Hedonic 模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成， 而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式 不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求 出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征 (或品质) 数量固定不变时，就能将 房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。 (5)

55、混合模型 (Pooled Method) 鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷， Case K. E. 和 Quigley J. M. 在 1991 年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法 (GLS) 分析随机误差变量方差的 方法。该方法被称为“混合方法”，又称 Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill 、J. R. Knight 、C. F. Sirmans 对 Pooled GLS 模型进行了改进，提出基于 最大似然估计法(MLE)的Pooled MLE模型。2.国内房地产价格指数的编制以“中房 指数”为例 我国房地产市场起步晚，发育不完善，对房地产价格指数的编制最

56、直接的影响是房地产交易案例 少、交易价格不公开、交易资料不全面。与此相应的是目前我国包括“中房指数” 在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实际操作不规范等问题。 (1) 中房指数的编制方法 中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调 查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调 查。中房指数将物业按用途分为四大类 :以 1994年11 月北京物业的比较价格为基 值，各城市的四类物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档 次物业的销售量为权计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣 工量为权数求得加权平均价格。并以此平均

57、价格作为各城市的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数 :某时期城市房地产价格指数 , 某时期该城市 物业比较价格/1994年11月北京物业比较价格X 100沟房指数是一种修正的拉氏 指数，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为 1 000点，属于定基指数 ;计算 时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时 段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。 （2） 中房指数编制方法 的缺陷 中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值 得推行之处，但在具体编制技术方法仍有不足，需进一步完善。 1） 指数测算方法 不完善现实应

58、用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告 期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的（即基期） 的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业 价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平 均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。为了解决这一问题，中 房指数在目前的实际操作中多先用同一项目。同一小区的物业价格样点。这其实是 借鉴了重复交易法的思想。但是，由于中国各地区的二手房市场远未放开，所以采 用这种变通的做法在理论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之计，并未 形成一套规范的制度。同

59、样，伟业指数、上房 50指数等也都存在着指数理论基础 不完善的问题。 2）样本数据缺乏代表性 样本数据是编制指数的最基本的资料，为 保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区域和物业类型 分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前在房地产指数编 制的样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据 缺乏时效性、连续性、真实性等问题。 3）指数的应用受限制 目前我国各类房地产 指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与 市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如，目前我国的各类房地产指数大都是月度

60、、季度甚至年度公布，并且公布的是上一 月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描 述，而开发商、投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性 就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房 地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究 工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数 在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信 息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的 分析等问题。八、需求法这种估价方法的诞生过程

61、是选房比较表帮助买房客户 评选房产优劣的过程中发现的买房人对某套房产的满意度的多少，直接影响成 交价的高低，如果我们能把这种满意度以价格的形式量化出来，并做适当的修正 （ 即考虑供需平衡等市场调节因素 ） ，那么这就是一种新的估价方法的技术路线。既 然我们从供方的成本卖价入手，可以发现成本法。那么，市场成交价是供需双方博 弈的结果，我们从需求方的买价入手，就可以找得到另一种和成本法可以相互参照 的新估价法。这就是今天我向大家介绍的需求法。成本法是站在供应方的角 度，将供应方的付出 （ 成本） 价格化并叠加，最后通过市场供需调整，得到最终价格结果。那么做为成本法的“姊妹法”需求法，它则是站在需求

62、方的角 度，将某套房产在需求方心中的满意度价格化，再通过适当的市场供需调整，得到 最终价格结果。我们可以假设市场上存在一名十分理智的消费者，他能代表市场上 绝大多数需方的客观购房标准，他会对满足自己心理需求好的房产出较高的价格， 而对满足自己心理需求差的房产出较低的价格。那么，将他的“总满意度”量化成 价格后，进行适当的市场调整，就可以得到该房产在市场中的客观合理价格。衡量 这名客观消费者心中的“总满意度价格”可以用累加法和扣减法，其原理分别如 下 :1 、需求累加法成本法是将各项成本量化后累加。那么，需求累加法就是将需求方设想该房购买后的满意度，量化成价格后累加，公式如下 : 该房产需求价格

63、 =底层 次的居住满意度价格 +中层次的居住满意度价格 +高层次的居住满意度价格底层次的 居住满意度包括 :最原始的遮风、挡雨、休息、避兽等与生存有关的需求满意度 ; 中 层次的居住满意度包括 : 位臵、环境、楼层、朝向、配套等与生活有关的需求满意 度; 高层次的居住满意度包括 : 荣誉感、炫耀感、堪舆等属于高阶精神层次的需求满 意度; 将上属三个层次的居住满意度量化成价格后累加，即是该房产的价格。例 如，知道客观消费者愿意为某房产带给他的底层次居住满意度（ 遮风、挡雨、休息、避兽等 ）支付 2000元/平米，为其能带来的中层次居住满意度 （位臵、环境、楼 层、朝向、配套等 ）支付 1000元

64、/平米，为其能带来的高层次居住满意度 （荣誉感、 炫耀感、堪舆等 ）支付 500元/平米，那么不考虑市场因素 （即卖方因素 ）的影响，这 套房产的评估价即为 2000+1000+500=3500元/ 平米。但是，量化这三种层次的满意 度在实践操作中难度相当大，因此，我们不推荐采用这种累加方式，而建议采用接 下来谈到的扣减法。 2、扣减法扣减法的思路是当为某房产估价时，假设客观需求 者会为完全满意的房产出最高的价格，那么减去对该房产的不满意分项的量化价 格，即是该房产的需求方价格，再对其进行适当的市场修正，即得给房产的评估价 格。扣减法的公式 : 客观需求者所出的最高价格 =该需求者对某房产完全

65、满意时所出 的价格估价对象房产的需求价格 =客观需求者对该类房产最满意时的最高出价 , 对该 房不满意度的量化价格举例来说，我们先假想一名需求者，他的出价水平和技巧最 能代表购买该估价房产的需求群体，而且我们又知道，当有一套很完美的房产 （ 朝 南）对他来说没有任何缺点，他会出最高价 50 万元。现在要评估的房产和那套完美 的房产相比，只在朝向上稍差一点 （ 朝东） ，对该需求者来说，他认为如果让其接受 朝向上的不满意的代价 （南朝向换成东朝向 ）是 1万元，那么，我们就可以得出那套朝东的估价房产的需求价格是 50-1=49 万。需求扣减法很象目前拆迁评估中我们所 使用的市场法，都是先求出最高

66、值 （ 周边新建商品房均价 ） ，然后扣减。但是需求法的立足点是需求的满意度的量化价格，它是从需方角度去考 虑的，和成本法一样，需求法首先只站在了市场的一边，既买方的角度去计算 （ 成 本法则从卖方或供方角度入手 ）; 而市场法调整的立足点是状况、情况和时间三要 素，这三点都是从供需双方的角度去考虑的。扣减法的具体步骤为 :1） 确定待估价 房产的档次类型 ;2） 分析该类房产的主力需求群 （ 更准确地说，就是客观需求群 ）;3） 核算该需求群中的最大支付价格 （ 该需求群对某房产完全满意时所出的价格 ）;4） 分 析其购房的考虑因素 ;5） 从该需求群的角度，对估价房产的各因素评分并量化不满 意度 ;6） 用“最大支付价格”“