项目关键要素分析

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1、延吉自然城项目关键要素分析（沟通版）一.项目关键要素分解商业地产项目能否持续经营（定位是否成立），需要考虑现金流入的关键要素和 主要流出项，艮口，客流量*转化率*客单价+项目投资-营运成本（销售期看购买商 铺人群流量，经营期看消费人群流量）主要要素1主要要素2主要要素3客流量各业态主要目标群（及需求）业态间协同效应（交叉引流）转化率*客单价业态自身转化能力同类价格对比项目投资创业项目和创业者投资客和资金质量投资回报与退出营运成本租售经营模式二.关键要素分析（一）客流量要素分析1.目标群因素。项目定位项目规划业态主要面向群体目标群体重点关注内容核心区CBD移动5G中高端商务人士（精英）办公环境，

2、住宿环境，周边商圈阿里云投资项目者项目成功要件，创业者素质斯维登酒店公寓投资者（前期）物业升值潜力，返租后的回报率酒店入住者（运营期）住宿价格，住宿环境创业咖啡，天九云，创业者商业环境，吸引投资者的能力创业指导师政府支持力度，投资者关注情况延边大学创客项目投资者创业项目，创业者素质，承接项 目落地的社会资源，政府支持力 度其他商铺大众投资者物业升值潜力，客流消费能力本项目能否支持以上目标群的需求，吸引目标群，见评估结果。123产品因素目前项目与周边如何形 成圈层互动和共同升值 效应而且目前储备的客户量 比值（根据不同业态至 少要保障1个商铺对几 个潜在购买者）如果要实现项目中的 智能酒店的目标

3、，其 投入大概多少，而其 回报收益有多少。周边环境 因素周边步行街和地下商场 人流较差。缺乏中高端商 业形态，很多是日杂小百货。对面百利百货属于中档 类，经营较好。附近有延边大学科技 园，中关大楼。项目都 未饱和且无持续能力状 态。本市商业 因素根据企业黄页查询，延吉 企业公司资源匮乏（不含 个体商户），只有数百家。 以互联网为例，只有数十 家，其中还有部分是网店 和网吧性质。延吉市占整个自治州经 济总量一半左右。但在 全省中名次非常低。第 三产业在整体结构中较 大（吉林省第三产业 37%，延吉近60%。）更 多依靠旅游和餐饮服 务，而不是商业企业。虽然延吉十三五规划 提到引入跨国以及国 内其

4、他优质企业，但 受制于地域和经济， 人才等相关因素，实 质上效果乏善可陈。区域人群因素需要有相应的高端商务 公司，包括金融在内，但 目前金融，IT或科研， 商贸，创意等相关产业，CBD商圈需要有高端白 领，支撑其他业态的消 费。延吉的主要消费是 依靠旅游人群还是本但以上显然不是延吉的 优势。地，或是外出打工者， 需要再进一步论证。业态组合 冲突如果是瞄准中高端商务， 那么作为商务办公重要 补充的酒店，应该符合其 商务定位。如果是瞄准创业众筹， 那么其他商铺如何组 合，形成协同效应。2.协同效应分析。需要考虑业态与业态之间的互动与互补，如何形成彼此互相借力引流。移动，阿里云众创众投（玖壹咖 啡）

5、其他商铺（办公 间）民宿+智能 酒店公寓移动，阿里云增加酒店智能，提高服务众创众投（玖壹 咖啡）创新项 目，创新 资金支 持项目投资 者可能针 对商铺未 来租购提供商务旅客来源项目投资者可能再对公寓投资其他商铺（办公 问）商铺为产业园提供散客支持彼此可能 有项目合 作可能针对公寓再投资民宿+智能酒店（斯维登）场景体验提供散客支持XX互补产品公寓公寓购买者可能再投资众筹项目公寓购买者可能再投资商铺互补产品（二）转化率*客单价要素分析1.业态自身转化能力。项目规划业态转化能力评估结果移动5G主要作为智能酒店的场景应用，但本身 并非入住者选择酒店的重要因素。同时 会带来酒店前期投资和运营成本增加待定

6、阿里云主要是面向资本方和项目方待定斯维登酒店根据大数据，47.6%的用户会选择 100200元的民宿，选择300元以下民 宿的用户占比超八成。具体仍要看延吉 商旅总体流量和自身定价。如果加入移动5G，是否会造成毛利率降低 或转化能力下降创业咖啡并非一般大众咖啡，转化能力较为定向待定天九云主要是线上引流（APP，拉投资项目和投资者），线下转化较弱待定延边大学创客具体仍要看协议内容和合作模式待定其他商铺具体要看店铺业态和知名度待定2.同类价格对比。（更多参看延吉商业地产数据调查）项目名称新世纪购物广场活力城项目位置延吉西市场对面（距自然城500米左右）项目定位百货购物中心主要形态正在改造，1到6楼

7、都划成独立门市，面积70-600物业租售6层以上早已售完，目前二手交易6000以上/平米单价1层，3-5万（朝向人民路价格最高到5万，朝北向最低3万）2层，3万左右（根据面积大小和朝向） 3层，2-2.5万左右 4层，1.5万左右 5-6 层，7000-8000 元（三）项目投资要素分析项目规 划业态创业项目和创业者投资客和资金 质量投资回报与退出评估结果阿里云主要面向云计算、大数 据、物联网、人工智能、 移动互联网、虚拟现 实、混合现实等新技 术。（按，重庆模式） 其创业者要求IT高水 准人才。面向全国，具有多层次的引 资实力。未知目前来看，延吉缺乏对IT高新技术落地能力创业咖啡项目不定向，

8、可涵盖多 个产业。创业者不定向，但仍以 高校人员为主。未知，需要进一步接洽。未知。需要明确玖壹咖 啡总部到底能带 来多少投资者， 如何包装项目。天九云项目不定向创业者不定向未知未知如何让天九云的 线上项目，到线 下落地，并引流 投资者，这需要 进一步考量延边大学创客主要为大学生创业未知未知待合作模式确 立，进一步考虑（四）营运成本分析1.经营模式因素。针对不同的经营模式组合，需要进一步测算不同阶段的盈亏平衡点。项目定位租售策略对自然城利弊分析利益难点核心、区CBD分层出租（玖壹咖啡）管理较为简便对资金实力要求较高分散出租（阿里云或其他）议价灵活对资金实力要求较高需要设立专门管理公司售后回租（公寓）快速回笼资金要求后续经营能力非常高，具有稳定现金流