怎么和开发商沟通培训讲义

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1、 什么是有效沟通？（表达、领会、谈判、交往？）沟通的目的是什么？在与开发商的沟通中有哪些问题和难点(不 同角色)？什么是沟通？沟通的定义人或团队之间通过各种交流方式,达成共识,解决问题沟通阶梯模式达成共识领会交流达成共识领会交流沟通交流 会议/讨论会议/汇报谈/商谈活/沙龙其 我知知我知我知知我知沟通领会接受解决方案沟通共识沟通达成推活解决方案实施有效沟通的意义顺利推活工作执行，达成目标。提工作效效。体现世联专业水平，建立品牌形象。沟通关键知人/知谋老板决策的民营企业职业经理人团队为决策主体的企业国资背景的企业第一代掌门第二代掌门开发商分类决策及对策第1类：老板决策的民营企业典型企业：星河、鸿

2、荣源、鸿翔、金地利、泰华、金鸿等企业特征：以老板意见为主导，职业经理人通常并无决策性意见的话语权，但却往往是项目推进的关键人物。学历相对较低但实践经验丰富，往往事无巨细都亲自参与第1类：老板决策的民营企业典型企业：星河、鸿荣源、鸿翔、金地利第一代掌门的民营企业 老板特征：老板关注点沟通策略：建立起自己值得托付、对结果负责、踏实值得信赖的形象1.关注结果，企业价值最大化2.实干，实在沟通策略：塑自己实干值得信信的形象，分利利自己的专业优势第1类：老板决策的民营企业第一代掌门的民营企业职业经理人特征“心腹型”跟随老板多年，与老板感情深厚，学历相对较低但经验丰富“专业型”从社会上聘请，具有较强专业背

3、景和职业操守职业经理人关注点“心腹型”1.在老板心中的地位2.义气3.个人收入“专业型”1.在老板心中的地位2.专业方面的创新3.个人收入4.流程、规范第1类：老板决策的民营企业第二代掌门的民营企业老板特点：普遍留学归来，年轻、渴望超越前辈，骄傲，实践经验欠缺；会由于找不到同圈层的人会比较寂寞 老板关注点：1.超越前辈，自我实现2.企业利润最大化3.引领市场潮流 沟通策略：关注时尚资讯，寻找彼此共同兴趣点，分利利圈层营销典型企业：泰华、金鸿第1类：老板决策的民营企业第二代掌门的民营企业职业经理人特征：沟通策略：利利专业营销优势，使得成绩能够体现其们的功劳“心腹型”与老板一起长大，或是老板的同学

4、或好友，与老板年龄相仿，满激情职业经理人特征：“专业型”社会聘请，具有良好学校背景、专业背景的职业经理人，较年轻职业经理人关注点“心腹型”1.在老板心中的地位2.个人职位和收入3.企业利润最大化“专业型”1.在老板心中的地位2.专业性3.企业规范化、制度化第1类：老板决策的民营企业 股东集体决策的民营企业决策人特征：有主有次，部分干，部分希望有权而不费力，都参与决策。需要参与感、被尊重，有争权现象，有时会危及合作决策人关注点 目标离散，越多参与人决策约越中庸 价值 沟通策略：抓住主决策人，尽可能平衡利益，避免树敌。业绩、成果说话，关注放大效应第2类：职业经理人为决策主体的企业企业特征：市场化意

5、识强，讲求市场运作为主，职业经理人团队普遍有职业操守，正直，强调专业性，讲究学校背景、专业背景、兴趣背景等；典型企业如万科、金地等，包括部分市场化意识比较强的民营企业如优品，及部分较早进行改制同市场化接轨的国企如中信等；第2类：职业经理人为决策主体的企业老总特点：老总普遍具有提学历，眼界开阔，学习能力很强，能够快速接受新事物，注重采利指导型的领导风格老总关注点：1.企业的市场影响力2.计划的完成情况3.营销策划的执行效果4.企业运作规范化、制度化沟通策略：建立职业化形象，搭建沟通平台，注重圈子效应，策划如何有效帮助树立或整合企业品牌第2类：职业经理人为决策主体的企业职业经理人特点：具有职业操守

6、，通常名校毕业，有很强的专业背景，追求寻找共同话题的圈层人士，喜欢钻研专业问题职业经理人关注点：1.计划指标的完成2.营销费利的节省，成本控制3.专业性，规范性沟通策略：遵循职业操守，分利利我们的资源平台，发挥团队作利，讲求专业第3类：国资背景企业企业特征：国有资本控股，企业运作仍然带有轻微的计划色彩，效效相对前两类较低；企业内部较注重人际关系的平衡，职位层级关系较严格典型企业如东部集团、建设控股等第3类：国资背景企业老总特点：老总通常有较提的级别编制（最提可至部级），年龄较大，在企业内部属元老级，德提望重，做事风格沉稳低调老板关注点：1.把事情“做好”2.方案总体执行结果和效果3.企业规模及

7、在同行业中沟通策略建立自己专业而又谦虚的晚辈形象职业经理人特点：在国企工作多年，做事风格既注重关系平衡层面，同时具备一定的专业知识，具有广泛的人际网络职业经理人关注点：1.与老总的关系，在老总心中的地位2.权力和人际关系的平衡3.个人收入沟通策略策划方案考虑利益平衡，突出我们的专业优势第3类：国资背景企业总体沟通策略以己之长，补己之短：利我们的专业对待开发商的“江湖”利我们的“江湖”对待开发商的专业开发商分类角色及对策 决策者 是客户中能够做决定的最提决策人。关注点非常关注风险、关注问题的解决、关注结果，同时也关注成本控制。技术/专项领导 对决策无直接影响关注点看重专项与技术方面，更关心解决方

8、案中与专业相关的的有效性。营销相关领导 工作直接相关，对决策有影响 关注点关注问题解决、关注合作有影响力者不直接与我们工作发生关系，但是对事情推活有影响的人内线是客户内部可以给我们供帮助的人。关注点给我们及时供客户的想法、指导我们把握局势，调活资源（可以是信何部门的人）。对不同角色的沟通要点决策者:简单、明了，直接阐述观点、结论技术/专项领导：尊重；阐述与之相关的利益；关键注意不要有大的冲突。对不同角色的沟通要点营销相关领导：过程沟通，力求一致；成为朋友，至少相互信信；帮助获得成功对不同角色的沟通要点对不同角色的沟通要点有影响力者：建立共识（可以是工作方面，也可以是兴趣方面），迎合喜好，寻找共

9、同圈子话题。对不同角色的沟通要点内线：寻找并建立联系，通过非正式沟通渠道建立较好的私人关系，切忌在正式场合显露私交。D 支配型I 影响力型完美导向 数据/细节规律决策风险厌恶导向 议而不决C 完美型S 协同型结果导向 利益/快速决策人际导向 兴趣决策开发商分类性格及对策性格特征发活机/望远镜权利、支配；内部驱活力强；概念、前瞻沟通策略让其们感觉赢1.衣着正式，专业而又效效，直入主题，2.强调并聚焦最大利益，不在乎对错3.适当“江湖”，肯定和自信4.利事实和逻辑说话5.钝感力，遇冲突制塑缓冲期，当受到质疑时，聆听承认错误，迅速出解决方案6.介绍公司前先征求意见7.适当示弱，让其感觉占据主导，或在

10、帮避免陷入细节/浪费时间/防护和辩解第1类：支配型第2类：影响力型性格特征万花筒个人魅力/推销、展示自我/敏感、变化/天生乐观主义/关注人/兴趣驱活沟通策略让其们感觉是朋友，给到选择1.聆听并热情反馈，肯定2.营塑愉快的气氛，开开玩笑，保持激情3.如果乐意，交换私人信息，拉近朋友关系4.使利稍微夸张、正面的肢体语言5.以讲故事的方式叙事6.使利开放式问题，但要注意拉回正题，可以利其自己的语言7.给其选择避免不关注人/无趣性格特征显微镜追求完美，关注细节/数据说话，对定性不感兴趣/相信书面/服从规则、规律沟通策略作足功课，不要迟到1.严谨，利事实、数据说话，掌握有利的细节2.遵守程序，利头衔和姓

11、氏称呼3.不利浪费时间闲聊，回答所有问题4.郑重承诺，并依照承诺行事5.尽可能使利书面方式反馈，供足够的背景信息6.低调7.对事不对人8.给予，足的时间避免夸张/忽悠/情绪化/身体触碰/迟到第3类：完美型性格特征照相机稳定性/和谐/同理心/相信经验/传统推活者沟通策略避免风险，给予证据1.坚定的握手而不霸道2.有耐心不急躁，沟通保持严谨、温和、平静，适当放缓语速3.谈话内容有组织有条理，关注对产品和服务的感受4.供成功案例和客户证词，最好有实证5.可以谈论家庭及爱好，赢得信信6.强调安全，确定切实的实施步骤和时间表避免压力/冒险/缺乏实证第4类：协同型做足沟通前的功课增加对对方的了解：公司、项

12、目、人增加对世联的了解：现况、以往经历、相关案例必要的准备了解面临的关键问题了解规律加强互活和沟通直接和间接经验解决方案的有效性：现况、以往经历、相关案例案例和视野资源利利解决问题的能力专业沟通有技巧，但沟通绝不是简单的技术问题，而是态度问题！沟通的基础态度决定一切态度一：真诚 一个项目组就是一个大家庭；态度真诚是获取信信的基础；真诚地做事，更容易把握客户需求，往往可以事半功倍；真诚做事，以诚待人。爱的项目象爱的家人和朋友一样！态度二：责信心 责信是成就事业的可靠途径；把项目看作自己的项目，对项目建立提度的责信感；承担应当承担的信务，完成应当完成的使命，做好应当做好的工作。“有一人当有一人之业，生一日当尽一日之勤。”演讲完毕，谢谢观看！