北京万恒可研报告

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1、北京万科北京万科 2006年年4月月10日日丰台万恒项目可行性研究报告丰台万恒项目可行性研究报告目目 录录第一部分第一部分 项目概况项目概况第二部分第二部分 土地获取及项目风险分析土地获取及项目风险分析第三部分第三部分 客户定位及产品解决方案客户定位及产品解决方案第四部分第四部分 项目效益分析项目效益分析第五部分第五部分 总结与建议总结与建议1.1.位置及交通位置及交通2.2.规划设计要点规划设计要点3.3.宗地现状及四至宗地现状及四至4.4.市政配套市政配套5.5.挂牌文件中要求的一些特殊事项挂牌文件中要求的一些特殊事项6.6.土地属性分析土地属性分析7.7.区域土地供应区域土地供应第一部分

2、第一部分 项目概况项目概况 1 1、位置及交通位置及交通位置：位置：项目位于丰台区卢沟桥乡。交通：交通：经项目东侧小屯路，向北4公里可以到达长安街。向南200米可以到达京石高速路，通过京石高速可以到达五环、四环、三环。交通便利。长长 安安 街街京京 石石 高高 速速西西 四四 环环小小 屯屯 路路4公公里里200米米2公里公里万科紫台万科紫台玉玉 泉泉 路路永永 定定 路路青青 塔塔 西西 路路万恒项目万恒项目 2 2、规划设计要点规划设计要点总建设用地总建设用地居住及配套居住及配套19.44公顷公顷非配套公建非配套公建1.06公顷公顷学校学校1.85公顷公顷消防站消防站0.3公顷公顷合计合计

3、22.65公顷公顷待征道路待征道路4.13公顷公顷待征绿化待征绿化0.57公顷公顷总用地面积总用地面积27.35公顷公顷建筑控制规模建筑控制规模住宅住宅34.96万平米万平米配套非配套配套非配套5.4万平米万平米消防站消防站0.18万平米万平米学校学校1.11万平米万平米合计合计41.65万平米万平米建筑控制高度建筑控制高度45米米容积率容积率居住及配套居住及配套1.94，非配套，非配套公建公建2.5，学校及消防，学校及消防0.6。ACBDFG小屯路小屯路 3 3、宗地现状及四至、宗地现状及四至京石高速京石高速现状公园现状公园万恒一期万恒一期五里店仓库五里店仓库东侧宗地现状东侧宗地现状玉泉西路

4、现状玉泉西路现状玉泉路南延玉泉路南延用地东至现状玉泉路南延（又称小屯路）；用地东至现状玉泉路南延（又称小屯路）；C地块南至现状万恒一期；地块南至现状万恒一期；D地块南至规划大瓦窑一号路；西至地块南至规划大瓦窑一号路；西至中建一局三公司；北至现状公园，以及丰台农校。中建一局三公司；北至现状公园，以及丰台农校。A、C地块现状已拆平，地块现状已拆平，B地块是五里店仓库已腾空，地块是五里店仓库已腾空，D、E、F、G地块是一个汽车检修厂，土地一级开发商将在签约后地块是一个汽车检修厂，土地一级开发商将在签约后3个月内完成该地块拆迁及交地。个月内完成该地块拆迁及交地。ABCDEFG机动车检测厂机动车检测厂4

5、 4、市政配套、市政配套土地一级开发单位北京万恒永泰房地产有限公司（简称“万恒永泰”）负责该项目的六通一平，并达到以下标准：代征道路：代征道路：项目代征道路修建包括玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路。其中玉泉西路、大瓦窑北路由绿基投负责修建，卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路由万恒永泰负责修建。上水：上水：已经在玉泉西路新建了DN400mm的管线与京石辅路管线连接。一期正在使用。中水：中水：从玉泉路DN400mm中水管线接入。下水：下水：需在玉泉西路新建污水管接入京石高速雨水方沟。电力：电力：新建开闭站一个，自张仪村变电站引出双路10千伏电缆线路，经京石辅路至开闭站，长约24千米。同

6、时沿玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路各新建一条10DN150mm电力管井，长2640米。通讯：通讯：沿玉泉西路修建24孔电信管道。供气：供气：玉泉路现状有DN500mm的中压管道。据与一级开发商了解：据与一级开发商了解：用地供气、上水已经完成。下水、中水、通讯基本条件已具备，可以很快完成。用地内开闭站的土建已完成，还没有引线上设备。代征道路修建投资额较大项目计划在今年年底开始动工建设。卢沟桥农场中路卢沟桥农场中路大瓦窑一号路大瓦窑一号路大瓦窑北路大瓦窑北路玉玉泉泉西西路路玉玉泉泉路路小屯三号路小屯三号路京石高速辅路京石高速辅路 5 5、挂牌文件中要求的一些特殊事项挂牌文件中要

7、求的一些特殊事项事项一：事项一：根据规划意见书二期用地内需建一锅炉房，保证一期居民使用，一级开发商已经建设了一个临时供暖设施，如何处置由竞得人与一级开发商协商解决。主要取决于我们的采暖方式，如果采用壁挂炉采暖方式，则在二期地块内建一个小锅炉房解决一期的采暖问题，建设成本高于集中供暖。如果采用集中供暖，同时解决一、二期的供暖问题，初步估算集中供暖建设成本约52元/平米，但存在后期经营管理的风险。事项二：事项二：挂牌文件要求竞得人按挂牌成交楼面地价加建安成本价格向北京市卢沟桥农场出售4000平米的住宅面积，向万恒永泰出售8000平米的综合楼用房，税费各自承担。可以把营业税，红线内市政管线、配套设施

8、、园林绿化等建设费用分摊考虑在成本里。但须取得项目后与万恒永泰协商。综合楼的建设位置没有具体要求。事项三：事项三：挂牌文件要求二期用地内需足额补足一期190个机动车位。必须达到规划意见书要求，补足一期190个机动车位。机动车位产权归我方所有，建设位置没有具体要求。事项四：事项四：挂牌文件中要求由于万恒一期市政配套设计分布在二期内，因此二期要保证一期居民所需市政的正常使用。经了解：以上所指一期所需市政就是指锅炉房及190个停车位，没有其它要求。事项五：事项五：该项目的大市政配套建设费是否减免。项目属于绿化隔离带项目，周边的大市政由万恒永泰投资建设，不用再缴纳大市政建设配套费（住宅160元/平米，

9、公建200元/平米）。土地中心将于近期正式书面确认。5 5、挂牌文件中要求的一些特殊事项挂牌文件中要求的一些特殊事项 6 6、土地属性、土地属性交通交通交通：交通：项目所处区域的城市主干道有项目所处区域的城市主干道有长安街、小屯路、西四环、京长安街、小屯路、西四环、京石高速，交通条件良好。石高速，交通条件良好。加上已经全线贯通的莲花池西加上已经全线贯通的莲花池西路，路，2006年上半年将正式投入年上半年将正式投入使用的永定路。区域的土地价使用的永定路。区域的土地价值将得到进一步提升。值将得到进一步提升。距长安街地铁距长安街地铁1号线距离号线距离4公里。公里。目前项目周边只有目前项目周边只有1条

10、公交线路条公交线路至地铁站。至地铁站。小屯路小屯路京石高速京石高速西西 四四 环环长长 安安 街街莲花池西路莲花池西路永定路永定路玉泉路玉泉路青塔西路青塔西路万科紫台万科紫台万恒家园万恒家园 6 6、土地属性、土地属性商业商业商业：商业：用地距长安街玉泉路商用地距长安街玉泉路商圈圈24公里。公里。6 6、土地属性、土地属性医疗医疗医疗：医疗：三零一医院（三级甲三零一医院（三级甲等）、三零二医院（三等）、三零二医院（三级甲等）、三零七医院级甲等）、三零七医院（三级甲等）。（三级甲等）。6 6、土地属性、土地属性教育教育教育：教育：重点小学：育英小学重点小学：育英小学（距项目（距项目5公里）公里）

11、重点中学：育英中学重点中学：育英中学（距项目（距项目5公里）、十一公里）、十一学校（距项目学校（距项目3公里）、公里）、第十中学（距项目第十中学（距项目5公公里）、第十二中学（距项里）、第十二中学（距项目目4公里）公里）6 6、土地属性、土地属性景观环境景观环境景观环境：景观环境：项目位于绿化隔离地区，特项目位于绿化隔离地区，特别是东部地块的公园已经建别是东部地块的公园已经建成，成，A地块景观条件较好。地块景观条件较好。6 6、土地属性、土地属性未来发展未来发展发展潜力发展潜力区域内云集中央机关区域内云集中央机关大院、部队大院、大型大院、部队大院、大型国企等，拥有众多隐性国企等，拥有众多隐性收

12、入较高的人群。收入较高的人群。长长 安安 街街海军总部海军总部总参直总参直属机关属机关万恒家园万恒家园万寿路国家直属机万寿路国家直属机关生活区关生活区空军总部空军总部八一电影制片厂八一电影制片厂 中国新兴建设总公司中国新兴建设总公司 航天工业二院企业集团航天工业二院企业集团 中国机械工业技术总公司中国机械工业技术总公司 6 6、土地属性、土地属性未来发展未来发展发展潜力发展潜力项目处于西部奥运项目处于西部奥运场馆集中区域，奥运场馆集中区域，奥运建设势必带来周边区建设势必带来周边区域交通及市政设施的域交通及市政设施的改善，带来土地价值改善，带来土地价值的提升。的提升。在建奥运五棵在建奥运五棵松场

13、馆：举办松场馆：举办篮球、棒球、篮球、棒球、丰台体育中心丰台体育中心在建奥运石景在建奥运石景山场馆：举办山场馆：举办自行车、射击自行车、射击万恒家园万恒家园 7 7、区域土地供应、区域土地供应项目片区属于新兴发展区，目前存量较少，但未来整体土地供应量较大，均需公开交易。项目片区属于新兴发展区，目前存量较少，但未来整体土地供应量较大，均需公开交易。目前区域未建居住用地正在拆迁，近两年可以供应的居住用地经了解有如下三个：天鸿美域二期（尚未拆目前区域未建居住用地正在拆迁，近两年可以供应的居住用地经了解有如下三个：天鸿美域二期（尚未拆迁），张仪村（尚未拆迁），万恒家园东侧用地（已平整）。（另远洋山水的

14、东区用地目前一级开发拆迁迁），张仪村（尚未拆迁），万恒家园东侧用地（已平整）。（另远洋山水的东区用地目前一级开发拆迁难度较大，近期无法上市交易。）难度较大，近期无法上市交易。）1.1.项目背景项目背景2.2.土地获取方式及程序土地获取方式及程序3.3.地价及付款进度地价及付款进度4.4.交地进度交地进度5.5.土地获取风险土地获取风险第二部分第二部分 土地获取及项目风险分析土地获取及项目风险分析1 1、项目背景、项目背景 万恒家园项目分两期，一期约8万平方米已04年建成并入住，二期（项目剩余地块）因征地手续等原因，未能在“8.31”完成协议出让。按政策要求，二期用地需进入土地公开市场交易，原开

15、发商转为一级开发商。原土地使用单位：国营北京市卢沟桥农场 项目土地一级开发单位：北京万恒永泰房地产开发有限公司注册资本：5000万元法定代表人：刘景莉公司成立日期：1999年8月股东构成：公司名称注册资本股东构成注册资本股东构成北京万恒永泰房地产开发有限公司5000万元北京紫都置业发展有限公司506180万元北京石达鑫商贸有限公司5刘景莉54；吕茵20；石敏15；其它6北京中色房地产开发有限公司502000万元中国有色建设集团有限公司80中色建设房地产开发公司202 2、土地获取方式及程序、土地获取方式及程序土地交易方式：土地交易方式：公开挂牌出让。时间节点时间节点：公示时间：3月22日竞买起

16、始：4月11日竞买截至：自收到第一份有效竞买报价单起第10个工作日。预计4月24日。现场竞价：自收到第一份有效竞买报价单起第11工作日。预计4月25日。竞买保证金：竞买保证金：12600万元（另不低于25000万元的资金证明）。联合竞买：联合竞买：需签订共同竞买协议书，并共同推举一联合竞买代表法人。可行性研究报告决策会/董事会挂牌竞价成交确认书现场竞价项目立项会3月7日申请竞买政府挂牌公告3月22日办理后续各项开发手续 3 3、地价及付款进度、地价及付款进度挂牌底价为：政府土地收益和土地开发补偿构成，总额挂牌底价为：政府土地收益和土地开发补偿构成，总额125951.65125951.65万元。

17、万元。（1 1）政府土地收益）政府土地收益金额：金额：毛地价包括土地出让金及大市政配套费，底价11,132万元；竞买溢价均为此项。付款节奏：付款节奏：签订合同竞买保证金直接冲抵（如不足20需补足）；政府土地收益总额低于16,697万元的部分6个月付清；超出16,697万元的剩余部分12个月付清。（2 2）土地开发补偿费）土地开发补偿费金额：金额：114,820万元（固定数）付款节奏付款节奏：签订补偿协议（竞得20工作日内签订）3个工作日，60（68892万元）；签订补偿协议（竞得20工作日内签订）3个月，30（34446万元）；一级开发单位提供六通时，付清，10（11482万元）；4 4、交地

18、进度、交地进度 支付支付60后，交付后，交付A、C区建设用地（东部用地），并提供临时水、电；区建设用地（东部用地），并提供临时水、电；支付支付90后，交付剩余建设用地（西部用地），并提供临时水、电；后，交付剩余建设用地（西部用地），并提供临时水、电；本项目竣工前，且付清土地开发补偿费后，提供红线外市政管线本项目竣工前，且付清土地开发补偿费后，提供红线外市政管线“六通六通”条件。条件。5 5、土地获取风险、土地获取风险 土地获取可行性风险分析土地获取可行性风险分析 该项目一直由万恒永泰运作，一期已经建成销售，土地开发补偿费中已经包含万恒永泰要求的利润，且其已无后续开发的资金，因此万恒永泰不会参与

19、该项目竞价。从目前北京市土地市场现状，以及项目本身较好素质推测该项目将会有较激烈的竞价。但由于我们去年5月取得了该地区的小屯项目，对区域市场比较了解。同时公告前，提前取得了项目基本信息，并做了深入的研究工作，因此竞价取得该项目的可能性比较大。竞争对手分析竞争对手分析 竞争对手竞争对手主要背景主要背景威胁程度威胁程度金地企业实力：较强拿地迫切性：北京金地除去年年底取得16万平米的马驹桥项目，无其它住宅用地储备。拿地愿望强烈。竞价能力：从侧面了解，金地出价将15个亿以上。强中远本区域大盘开发商，目前可售资源剩余较少，关注本地块。较强。另有20余家开发商关注本项目。5 5、土地获取风险、土地获取风险

20、 付款风险付款风险保证金：保证金：根据挂牌文件第三十六条规定，未竞得人的竞买保证金于本次挂牌活动结束后5个工作日内退还原竞买人。土地出让金：土地出让金：本项目通过公开交易取得，土地出让金的支付对象为政府，付款无风险。土地开发补偿费：土地开发补偿费：项目土地开发建设补偿费支付对象虽然是万恒公司，但由于项目是通过公开交易取得，由北京土地整理储备中心保障付款的安全性。西部地块（西部地块（D、E、F、G）拆迁交地风险）拆迁交地风险 现状该地块主要为汽车检测厂，经了解没有一户居民，故拆迁进度基本可控，一级开发商万恒永泰保证签约后3个月内交付剩余地块。同时尚有第二笔土地开发补偿费，预计可保证按时交地。1.

21、1.土地属性分析土地属性分析2.2.区域市场表现区域市场表现3.3.片区的增长和渗透片区的增长和渗透4.4.周边竞品项目分析周边竞品项目分析5.根据土地属性分析后的目标客户群分析根据土地属性分析后的目标客户群分析6.6.首期目标客户选择及产品对应表首期目标客户选择及产品对应表7.7.首期产品解决清单首期产品解决清单8.8.用地分析及系列归属用地分析及系列归属9.9.规划概念方案规划概念方案10.10.单体概念方案单体概念方案第三部分第三部分 客户定位及产品解决方案客户定位及产品解决方案万恒复兴门五棵松公主坟中关村丰台园项目区域辐射：部队大院集中区、各大医院集中区、五棵松公主坟商业圈、部分机关、

22、较多中小学校 1 1、土地属性分析土地属性分析2 2、区域市场表现、区域市场表现香山、四季青04均价：均价：8995 05均价：均价：1006406均价：均价：12327西北旺、肖家河0404均价：均价：624762470505均价：均价：700370030606均价：均价：72377237上地、清河04均价：均价：5078 05均价：均价：565106均价：均价：6682泛中关村五棵松、公主坟0404均价：均价：704970490505均价：均价：10191101910606均价：均价：107381073804均价：均价：641305均价：均价：903806均价：均价：11213丽泽、卢沟桥

23、04均价：均价：550605均价：均价：618806均价：均价：6822花乡04均价：均价：466605均价：均价：563406均价：均价：6424区域各板块近年区域各板块近年价格走势价格走势注：统计数据来自房地产信息网，06年数据截至2006年3月18日香山、四季青04：1282 05：120906：188西北旺、肖家河0404：219221920505：197519750606：310310上地、清河04：3518 05：249106：262泛中关村五棵松、公主坟0404：819281920505：418641860606：40440404：819205：418606：404丽泽、卢沟桥0

24、4：274805：587506：781花乡04：876805：963506：11452 2、区域市场表现、区域市场表现区域各板块近年区域各板块近年销售量（套）走势销售量（套）走势注：统计数据来自房地产信息网，06年数据截至2006年3月18日本板块属于新兴本板块属于新兴区域，销售量和区域，销售量和价格均处于快速价格均处于快速增长期。增长期。香山、四季青西北旺、肖家河上地、清河泛中关村五棵松、公主坟丽泽、卢沟桥花乡增长增长增长增长渗透渗透增长增长渗透渗透中关村、五棵松等中关村、五棵松等城中板块价格的快城中板块价格的快速上升、供应的持速上升、供应的持续剧减，导致需求续剧减，导致需求向外扩展，即市场

25、向外扩展，即市场的增长。的增长。南三环片区部分人南三环片区部分人群，开始往北迁移群，开始往北迁移至更好的区域，即至更好的区域，即渗透。渗透。主要满足西部富贵需求，产品主要为别墅和多层洋房核心区满足富贵和部分新锐需求，主要产品为高层公寓。核心区满足中关村需求的外溢，多层、小高层为主。3 3、片区的增长和渗透、片区的增长和渗透远洋山水远洋山水珠江峰景珠江峰景天鸿美域天鸿美域 项目所在区域周边存在未来较强竞争关系的在售项目为天鸿美域、珠江峰景、远洋山水以及万科紫台。从城市发展趋势看，本区域目前尚属于城市发展空白区，区域基本没有大型的公共配套，可以归属为四季花城系列，吸引的小太阳、三代和青年持家客户。

26、周边项目在06年陆续大批量入住，公共基础设施在迅速改善，五棵松受奥运场馆的带动迅速发展，以及本区域周边区域的发展积压渗透，1-2年内本区域土地属性将发生很大的变化，可预计发展为金色家园系列。吸引新锐、富贵客户。万科紫台万科紫台4 4、周边竞品项目分析、周边竞品项目分析客户分类需求排序城市角色配套设施交通条件环境景观目标客户判断社会新锐青年之家交通配套环境位于长安街南，属于经济文化欠发达地区。但同传统南城相比基础较好，可定义为城市空白发展区。未来2-3年内，会发展成为新兴城市生活区。当前周边无公共配套，但周边5公里内遍布较多的良好医疗、教育配套和玉泉路、五棵松商圈；随着周边几个大型社区的入住，居

27、住人口迅速增长，以及08奥运石景山、五棵松场馆建设的带动，本区域周边配套会得到很大的改观。本区域拥有良好的路网系统，驾车可快速到达西四环、长安街、京石高速。只有1路公交338（至玉泉路），公共交通不发达；隔地铁1号线4公里。在市政公共交通改观前，本区域公共交通相对不方便，可考虑公交专线合作。项目A地块北侧有一10公顷的现状公园。周边大井体育公园、世界风情园都为区县级小公园。项目西南界临高压线。当前条件下：当前条件下：四季花城类项目：四季花城类项目：小太阳、孩子三小太阳、孩子三代、青年持家；代、青年持家；未来发展后：未来发展后：可能成为金色项可能成为金色项目：增加吸引青目：增加吸引青年之家和富贵

28、客年之家和富贵客户户青年持家环境配套交通望子成龙小太阳配套环境交通后小太阳交通环境配套孩子三代环境=配套交通健康养老环境、配套富贵之家富贵1环境、资源、交通富贵2 环境、资源、交通当前社会新锐和小太阳不排斥，未来发展后会对其他客户产生吸引有良好的医疗和教育资源；当前生活配套的吸引力弱，但项目自身即可解决基本配套，未来改善预期较好公共交通不方便，私家车交通较好北侧公园在区域发展成形后可能吸引富贵2客户当前的土地属性可归属为四季花城系列，未来将转变为金色系列，通过土地属性分析和竞品研究进行当前目标客户选择为：首期主要面向青年持家、小太阳与孩子三代；后期逐渐增加吸引首期主要面向青年持家、小太阳与孩子

29、三代；后期逐渐增加吸引青年之家和富贵青年之家和富贵2客户。客户。5 5、根据土地属性分析后的目标客户群分析、根据土地属性分析后的目标客户群分析客户分类产品类型户型类型户型面积单一产品容积率社会新锐青年之家青年持家 高层板、塔2居951.94望子成龙小太阳 多层板2卧+1书+2卫1301.94后小太阳 三代孩子 多层板3卧+2卫1451.94健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2 6 6、首期目标客户选择及产品对应表、首期目标客户选择及产品对应表产品建筑类型产品位置特征产品户型特征产品形象特征青年持家高层板式或塔式，95平不排斥塔楼和临路边角主卧3.8米，客厅3.9米，两房间朝阳，

30、层高2.85米处于一个高品质社区小太阳多层、小高层电梯板楼，面积约为130平米，户型为平层的或三居，要求社区内宁静位置，良好景观视野,儿童活动绿地避免车流干扰主卧3.8米，客厅4.2米，3个房向阳，层高2.85米，主卧配卫生间多层低密度高品质社区三代孩子多层、小高层电梯板楼，145平米三居社区比较中心位置，临近中心景观，有老人、儿童活动绿地避免车流干扰主卧4.2米，客厅4.5米，3个房向阳，层高2.85米，主卧配卫生间多层低密度高品质社区 7 7、首期产品解决方案（清单）、首期产品解决方案（清单）高压线高压线万恒一期万恒一期现状私立学校现状公园150米米辐射影响辐射影响小小屯屯路路京京 石石

31、高高 速速C地块土地价值评估 B当前土地属性：东侧邻当前土地属性：东侧邻近交通干线，北侧、西近交通干线，北侧、西侧项目地块，南侧为万侧项目地块，南侧为万恒一期旧房。位置方便，恒一期旧房。位置方便，有噪音影响，外部景观有噪音影响，外部景观无优势。土地价值评估无优势。土地价值评估为为B当前土地属性当前土地属性：位于地块的位于地块的中心位置，无严重噪音干扰，中心位置，无严重噪音干扰，南临学校和公建。地块位置较南临学校和公建。地块位置较好，无特殊景观优势，土地价好，无特殊景观优势，土地价值评估为值评估为B。当前土地属性：位于整个当前土地属性：位于整个地块西南角，位置较偏，地块西南角，位置较偏，南临高速

32、路和高压线，存南临高速路和高压线，存在红线外不利因素干扰。在红线外不利因素干扰。土地价值评估为土地价值评估为CA地块土地价值评估 AB地块土地价值评估 BD地块土地价值评估 CE地块学校、非配套公建当前土地属性：东邻交通当前土地属性：东邻交通干线，北邻现状绿地公园，干线，北邻现状绿地公园，西邻私立学校。位置较佳，西邻私立学校。位置较佳，无遮挡和噪音干扰，有稀无遮挡和噪音干扰，有稀缺景观资源缺景观资源.土地价值评土地价值评估为估为A 8 8、用地分析及系列归属、用地分析及系列归属 8 8、用地分析及、用地分析及系列归属系列归属项目位于城市成熟地区边缘，属于近郊住宅，城市氛围、配套设施尚未成熟，主

33、要依赖便利项目位于城市成熟地区边缘，属于近郊住宅，城市氛围、配套设施尚未成熟，主要依赖便利的交通以及较近的距离，目前属于四季花城系列。未来随着周边城市氛围逐渐成熟，以及项的交通以及较近的距离，目前属于四季花城系列。未来随着周边城市氛围逐渐成熟，以及项目开发对本身土地属性的改造，项目未来将属于金色家园系列。目开发对本身土地属性的改造，项目未来将属于金色家园系列。9 9、规划概念方案、规划概念方案 项目的开发周期项目的开发周期4.5年，年，C地块地块07年年5月开盘销售产品属于四季花城系列，产品研究主月开盘销售产品属于四季花城系列，产品研究主要集中在要集中在C地块。地块。A、B、D地块地块08年后

34、开盘，随着土地属性的变化，预计产品系列升级为年后开盘，随着土地属性的变化，预计产品系列升级为金色家园系列，目前暂不作深入研究。金色家园系列，目前暂不作深入研究。10 10、单体概念方案、单体概念方案95平米户型平米户型平面建筑面积平面建筑面积91.85平米平米套内面积套内面积78.40平米平米130平米户型平米户型平面建筑面积平面建筑面积127.61平米平米套内面积套内面积112.46平米平米户型原形为北京万科四季花城的户型，目前该项目实施中。户型原形为北京万科四季花城的户型，目前该项目实施中。北京万科四季花城的户型原形为集团标准化产品北京万科四季花城的户型原形为集团标准化产品天津西青项目多层

35、电梯版。天津西青项目多层电梯版。第四部分第四部分 项目效益分析项目效益分析1.1.开发节点开发节点2.2.开发销售计划开发销售计划3.3.开发成本预算开发成本预算4.4.项目收益测算项目收益测算5.5.项目现金流项目现金流6.6.土地竞买测算土地竞买测算 1 1、开发节点、开发节点序号序号工作内容工作内容时间时间开始开始完成完成1项目启动时间2006年年4月月25日日2规划方案设计2006年年4月月25日日2006年年6月月21日日3单体方案设计2006年年4月月25日日2006年年6月月21日日4施工图设计2006年年6月月21日日2006年年11月月30日日5签署土地协议或合同2006年年

36、5月月24日日6取得土地证2007年年2月月15日日7基础开工2006年年8月月31日日8开盘2007年年5月月25日日9竣工验收2007年年12月月31日日10入住2008年年5月月31日日万恒项目开发计划.xls具体开发计划见：具体开发计划见：2 2、开发销售计划、开发销售计划2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年合计合计开发计划（开发计划（m2m2）91,700111,500104,00093,950401,150销售面积（销售面积（m2m2）126,000144,20067,00063,950401,150销售额（万）销售额（万）104,160134,63576,

37、10084,451399,346销售单价销售单价8,2679,33711,35813,2069,955其中：住宅其中：住宅34.96万平方米，商业万平方米，商业5.16万平方米。万平方米。住宅均价住宅均价9500元元/平方米，商业均价平方米，商业均价13000元元/平方米。平方米。3 3、开发成本预算、开发成本预算备注：开发间接费中有备注：开发间接费中有2.2亿（可售楼面亿（可售楼面552元元/平方米）的资金利息。平方米）的资金利息。4 4、项目收益测算、项目收益测算经济指标经济指标数值数值销售收入（万元）销售收入（万元）399,346开发成本（万元）开发成本（万元）303,810资金峰值（万

38、元）资金峰值（万元）145,329项目总投资（万元）项目总投资（万元）314,985净利润（万元）净利润（万元）40,454内部投资收益率内部投资收益率16.1%销售净利率销售净利率10.1%5 5、项目现金流、项目现金流07年年2季度达到项目峰值，约季度达到项目峰值，约14.5亿。亿。09年三季度累计净现金流转为正值。年三季度累计净现金流转为正值。6 6、土地竞买测算、土地竞买测算优势优势本区域交通条件良好，私家车交通方便，距离地铁1号线4公里。具备较好的医疗配套，5公里范围内有三家三级甲等医院。区域内云集中央机关大院、部队大院、医院等，拥有众多隐性收入较高的人群A地块北侧为现状公园，景观较

39、好。项目处于一个房地产市场快速发展的区域板块内，升值潜力较大。项目为公开交易项目，风险基本可控。劣势劣势项目公共交通落后，目前公交线路只有1路。D地块受南侧高压线、高速公路干扰；属于城市发展区，目前房地产投资处于起步阶段。机会机会项目所在区域与城市核心区距离较近，虽然目前尚处发展起步阶段，并且是房产价格洼地，但具备较好的市政基础和良好的发展前景。预计将迅速成长为新兴城市生活区，同时房产价格将有较大提升。周边商业等配套设施落后，但随着周边社区的大批入住会得到迅速改善。另外本项目自身有约5万平方米的配套。项目规模较大（42万），有机会形成区域中心，同时分享区域升值带来的利益威胁威胁区域城市历史角色不属于高档区，目前存量房价格较低。建议参与竞价。建议参与竞价。第五部分第五部分 总结与建议总结与建议