杭州路桥御景湾招商方案36p2012年5月商务休闲街区

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1、杭州坤瑞地产2012年4月销销售售策策略略招招商商策策略略产产品品建建议议项项目目价价值值经经营营模模式式商商业业调调研研序言我们认为常规性的社区型商业模式、以生活配套为主的传统商业业态在路桥御景湾短期内难于成型，只有走有特色的商业形态，结合本项目优势和机会，精准的对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。项目核心问题及难点分析项目核心问题及难点分析全新商业模式全新商业模式诞生诞生项目位置项目位置相对处于相对处于闹中取静闹中取静自身周边自身周边环境环境交通便利交通便利商业规划商业规划无主题无主题地处市中心地处市中心主干道主干道人流量和人流量和车流量较车流量较大大

2、受路桥现有阶段整体商业环境影响，全新商业模式引爆新的消费和生活方式；以目前的开发及入住率来看，招商难度较大，需要制定较为宽松的招商优惠政策。项目价值定位项目价值定位传统的路桥商业集中在十里长街，以三桥为最盛。随着市场的发展，随着路桥城区面积不断扩大。特别是建区以来城区面积比初期扩大三倍，市场的兴旺带动了路桥街道的繁华，形成几条各具特色的专业街。主要包括路南街、银座街和富仕路的服装专业街，以高档名牌服饰、时装为主；卖芝桥路的灯具和电器专业街，经营中高档国产及进口灯具、电器开关、锁具等。邮电路的家用电器专业街，包括彩电、冰箱、洗衣机、空调、DVD等。各大专业市场的周围街道都形成规模较大的专业特色街

3、，如南洋路食品一条街，月河街气泵、五金工具一条街，永跃街床上用品一条街等。路桥沿街皆成市，这些专业特色的商业街批零兼营，共同促进了路桥市场的繁荣和兴旺。路桥商业街区现状路桥商业街区现状街道街道编号编号街道名称街道名称业态环境业态环境业态比例业态比例富仕路西段房产中介、花店、流行服饰、餐饮流行购物类62%；房产中介投资类13%；时尚生活类12%；餐饮业8%；休闲娱乐类4%；家具装饰装潢类1%富仕路东段流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰、饰品、餐饮银座街北段流行服饰、品牌服饰、餐饮、手机店、时尚生活类流行购物类55%；时尚生活类22%；餐饮业17%；休闲娱乐宾馆住宿广告文印各2%银座街南段流行

4、服饰、品牌及精品服饰、精品鞋店、珠宝首饰、餐饮、时尚生活类西路桥大道西段宾馆住宿类、餐饮类、汽车相关、机电相关时尚生活类26%；机电五金类26%；宾馆住宿类15%；餐饮类10%；房产中介投资类7%；休闲娱乐类5%；汽车和汽车相关4%；流行购物类家具生活类家具装饰装潢各2%西路桥大道东段餐饮、时尚生活类、文印广告东路桥大道机电五金、餐饮、宾馆住宿类、时尚生活类商海街北段家居装饰类家具装饰家具装潢类40%；时尚生活类25%；广告文印类13%；餐饮业10%；流行购物类4%；房产中介投资类3%；休闲娱乐类宾馆住宿类各2%；汽车和车类相关1%商海街南段餐饮（连锁快餐、特色餐饮、主题快餐），时尚生活类（健

5、康养生、摄影、便利店、洗衣等）、文印广告文具类0南官大道北段餐饮类（各类餐饮、西餐、咖啡、特色餐饮）、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）房产中介投资类25%；时尚生活类25%；餐饮16%；汽车和车类相关15%；流行购物类7%；宾馆住宿类5%；广告文印家具生活机电五金类各1%1南官大道中段主要以餐饮类、家居生活、家居装饰/家居装潢2南官大道南段房产中介、汽车租赁、花艺/婚礼、餐饮街道街道编号编号街道名称街道名称业态环境业态环境业态比例业态比例3商城街北段餐饮类、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）流行购物类64%；时尚生活类20%;餐饮业13%；宾馆住宿2%；休闲娱乐1

6、%4商城街南段流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、睡衣内衣、童装、珠宝首饰、部分餐饮5邮电路时尚生活（家电、婴幼童用品、眼镜店、保险箱、手机代理店、药店）流行购物（服饰、珠宝首饰）时尚生活类68%；流行购物类17%；宾馆住宿类6%；家具生活类餐饮类各3%；房产中介投资类广告文印类家居装饰装潢类各1%6月河街服饰店，时尚生活类、特色服装街（月河街分流）、古玩收藏店、家纺和布艺头部为服装店，超市，水果店等；中部分支为一条特色服装街；往下一段为古玩收藏店；尾部以家纺和布艺为主7新安西街西段汽车相关、生活和餐饮时尚生活类29%；餐饮类19%；汽车和车类相关19%；广告和文印类12%；宾馆住宿类6%；机电五金

7、类5%；房产中介投资类4%；家居装饰装潢类休闲娱乐类流行购物类各2%8新安西街东段特色川味餐饮，时尚生活，汽车相关，广告19泰隆街餐饮、汽车相关、生活类、宾馆住宿、广告文印、机电五金餐饮类27%；汽车和车类相关21%；时尚生活类13%；宾馆住宿类11%；广告文印类9%；机电五金类8%；休闲娱乐类4%；流行购物类2%，其他5%20马铺路餐饮时尚生活类餐饮42%；时尚生活类40%；宾馆住宿类8%；流行购物类6%；休闲娱乐类2%；广告文印类1%；汽车和车类相关1%路桥商业街区展示路桥商业街区展示富仕路富仕路路桥大道路桥大道路桥大道共有大小沿街商铺约232个，主要集成了以机电五金、时尚生活、宾馆住宿、

8、餐饮类为主体的商业型态。其中机电五金60个，时尚生活类60个，宾馆住宿35个，餐饮业24个。富仕路（商海街-银座街段）共有大小沿街商铺约128个，主要集成了以流行购物、房产中介、时尚生活类为主体的商业型态。其中流行购物类79个（各类流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰、花店），房产中介类17个，时尚生活类（饰品）16个。路桥商业街区展示路桥商业街区展示南官大道南官大道商城街商城街南官大道共有大小沿街商铺约145个，主要集成了以时尚生活、房产中介/投资、餐饮类、汽车相关为主体的商业型态。其中时尚生活36个，房产中介/投资36个，餐饮业24个，汽车相关22个。商城街共有大小沿街商铺约138个，主

9、要集成了以流行购物、时尚生活、餐饮业为主体的商业型态。其中流行购物类89个，时尚生活27个，餐饮业18个。路桥商业街区展示路桥商业街区展示新安西街新安西街邮电路邮电路新安西街共有大小沿街商铺约132个，主要集成了以时尚生活、餐饮类、汽车相关、广告文印类等为主体的商业型态。其中时尚生活38个，餐饮业25个，汽车相关25个，广告文印类16个。总路段：邮电路共有大小沿街商铺约138个，主要集成了以时尚生活、流行购物为主体的商业型态。其中时尚生活53个、流行购物13个。该街作为一个以时尚生活类为主体的业态街区，特征分明，其时尚生活类的细分业态主流为（家电、婴幼童用品、眼镜店、保险箱、手机代理店、药店）

10、，流行购物（服饰、珠宝首饰）路桥商业街区展示路桥商业街区展示银座路银座路泰隆街泰隆街银座街共有大小沿街商铺约296个，主要集成了以流行购物、时尚生活和餐饮类为主体的商业型态。其中流行购物类163个（各类流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰），时尚生活类（手机、便利店、美容美发、摄影）65个，餐饮业（普通餐饮、特色餐饮、小吃、西点面包）52个泰隆街纳入统计大小沿街商铺约78个，主要集成了以餐饮、汽车相关、生活类、宾馆住宿、广告文印、机电五金等业态。-泰隆街整体商贸水平较低，该街的餐饮主要为满足正常生活为主的普通餐饮，配以相关的生活类店铺和宾馆类，另外汽车4s店和方林汽车城辐射给该街区一定的汽车

11、类商业、另外专业市场和仓储式批发店铺也是该街区的一个特征。路桥商业街区展示路桥商业街区展示马铺路马铺路商海街商海街该街区是普通餐饮和普通生活类业态比较成熟的一条路，在定位上满足大众的一个需求，生活方面的业态涵盖范围也比较广，包括美容美发、水果店、药店、便利店、洗衣店、杂货店等，然后配以少比例的宾馆住宿和流行购物类业态。商海街共有大小沿街商铺约163个，主要围绕路桥装饰城而发展起来的家居装饰装潢业态，另外餐饮类和时尚生活类也是该街区主要业态路桥商业街区展示路桥商业街区展示月河街月河街服装店超市，古玩收藏，家纺布艺组成了该街道路桥区是区域性商贸中心。其发展方向为，以中心大道南宫大道和双水路为主轴线

12、，形成居住与商贸功能互动的生活区。路桥主要大小商贸市场共十余个：路桥中心菜场、路桥家俬城、富仕广场、路桥装饰城、东森购物广场、路桥机电五金交易市场、农工商农副产品超市、中国日用品城、中盛百货、中国国际珠宝城、竹木装璜市场、装饰材料市场、路桥小商品市场、方林汽车城，立体式商贸气氛十分活跃。周边交通便利，通达性好。路桥县立体式商贸商场概况路桥县立体式商贸商场概况路桥县立体式商贸商场全景图路桥县立体式商贸商场全景图(一)商业中心区不突出，功能区块不明显。由于路桥是“无街不市、无户不商”的市场大区，各骨干市场零散在城区的各个片区，市场和街道都聚集了大量的人流、物流，到处显现着商业氛围，各区块功能布局相

13、差不大，而在夜晚却到处人影稀疏、街落冷清，在客观上造成路桥城市中心区总体建筑形态档次不高，地标性建筑不突出，导致了中心区形象难突出。(二)商业街(区)建设档次不高。路桥目前已形成以生活消费品市场群和生产资料市场群为特色的两大专业市场群体，专业街区和超市、连锁专卖等各种现代商贸业态并存的商业格局。目前，路桥市场林立，到处可见充满生机活力的市场，但却缺少一条档次高、能充分展示现代繁华气息的商业街。银座街、富仕路、卖芝桥路是目前路桥繁华和最具活力的商业街，但它只能是普通的商业街，却难以承担起展示一个区域高档次、高品位、良好形象的使命。(三)交通规划和建设滞后。路桥目前给人的感觉是路桥“路难行、桥难走

14、、车难停”。路桥的路方向性差，连贯性不强，一些公共设施在设计时没有充分考虑停车位，导致城区停车位严重不足。(四)建筑形态档次不高。城区各建筑单体总体档次不高，除了10多幢高楼以外，基本上以56层的单间立地排式结构建设，高度不高，体量不大。(五)高端特色街区缺乏，整个路桥比较有特色的街区多为购物或餐饮街区，但是整体业态规划不足，导致整体档次不高。(六)路桥缺乏商务氛围浓烈的专业场所，商务洽谈，休闲栖息的慢生活节奏情调场所几乎没有，普遍都是快节奏快餐，人员流动性太强，缺乏可以长时间洽谈，聚会，栖息的高端场所。路桥商业街区总结路桥商业街区总结定位畅想定位畅想路桥高端人士会去选择怎么样的地方进行商务洽

15、谈，走访好友？路桥现在显然没有一条本土化，时尚高端的休闲商务的街区在路桥，我们将要建造一座怎么样的商业建筑物在路桥，我们将要建造一座怎么样的商业建筑物既能承担起既能承担起又能又能，形成一种，形成一种怎么样的商业街区才能让不停游走在城市街区，繁忙在工作中的人停下脚步，静下来思考人生，思考价值，安逸的享受片刻的属于自己的私密空间？本项目定位高端，购买客户均有较强消费能力和追求生活品质，商业街整体定位也必须契合项目客群商业定位商业定位1、项目定位为，充分利用项目资源优势和整体楼盘品质以及闹中取静的绝佳地理位置打造极具品质的可以辐射社区生活配套以及路桥县时尚商务高端族群的特色高端时尚休闲街区。2、集高

16、端咖啡餐饮、休闲于一体的高端时尚商务休闲社区商业街。3、商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（平米）为主导，其中包含咖啡吧及中西餐饮，甜品等必要的高端商务休闲服务设施组合。其中餐饮业力争做到品牌高端时尚、风格多样；整体规划休闲幽静小资。打造路桥地区商业定位参考个案商业定位参考个案上海新天地上海新天地商业定位参考个案商业定位参考个案南京南京19121912时尚休闲街区时尚休闲街区商业定位参考个案商业定位参考个案杭州南山路西湖新天地杭州南山路西湖新天地目标客群定位目标客群定位城市上流人群聚集区城市上流人群聚集区上流人群，一是指权力掌控者，指政府工作人员；二是指自然资源掌握者，如公司企业

17、主，同政府人员联系密切者。他们经历岁月历练，他们对生活有更高的追求很畅想年轻高端时尚潮流地年轻高端时尚潮流地年轻高端所致的是一群年轻，充满朝气的群体，他们或许正在名牌大学接受教育，或许踏入社会在各个领域从事着白领的工作，他们有品位，他们懂生活我们的项目面对两大波客群：一种是事业有成的成功人士，他们年龄层相对较长，喜欢有品位，有身份象征，私密性较强的环境；大品牌装修豪华的中大型商业环境较为适合。另一波则是向往成功正在迈向成功的年轻人，他们是同龄人中的姣姣者，他们喜欢时尚，新鲜，小资，富有品位的环境。西式化装修别致有情调的环境较为符合他们的品位。商业招商策略商业招商策略招商策略招商策略成立商业经营

18、管理公司 组建专业的招商团队，与餐饮行业商会合作利用“合作机构”的商家资源数据库及良好的商业资源关系，进行定向招商为主。整合“分销服务平台”，进行渠道招商为辅。进行重点有针对性的广告宣传，配合部分广告招商。销售策略销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。带租约销售最有力的销售说辞点对点最有效的销售手段，与各个商家进行点对点，一对一的商务合作谈判抛弃以往的“坐销”形式，利用其他服务平台，利用商业渠道资源和“行销”手段进行项目销售。商业销售策略商业销售策略商业宣传推广策略商业宣传推广策略重新认知重新认同采取行动整合执行一对一招商渠道媒介推广公关活动总体推广总体推广策略组合策略组合配合主题

19、公关活动与针对性的广告宣传。可以提供的宣传渠道：1、招商新闻发布会2、商业街活动演戏3、张贴宣传海报；4、新消费模式，商务模式宣传向导；5、现有客户资源有效利用，实现定向推广；6、组织招商推荐会；7、全国数百台多媒体机，不定时循环播放；8、当地报纸地产专版进行不定量的广告投放。9、开街仪式商业街三大形态划分商业街三大形态划分生活餐饮生活餐饮商务餐饮商务餐饮日式料理日式料理中西餐厅中西餐厅 咖啡咖啡茶点茶点配套休闲餐饮配套休闲餐饮冰淇淋冰淇淋甜品甜品满足社区居民和来访亲朋好友，商务会客，洽谈，探访，极具品位，私密性，安静，放松，休闲与一体的高端风情街区，路桥首创，仅此一地路桥首创，仅此一地。方案

20、一：方案一：冰淇淋类冰淇淋类中中西西餐餐类类甜甜品品咖咖啡啡类类一层主要以咖啡，甜品，冰激凌为主，二层以中大型餐饮为主，业态可进行穿插方案二：方案二：咖咖啡啡甜甜品品风风情情街街中中西西餐餐特特色色街街按区域划分，氛围饮食特色街和休闲风情街相匹配的品牌资源相匹配的品牌资源咖啡点心类：咖啡点心类：中西餐饮类：中西餐饮类：相匹配的品牌资源相匹配的品牌资源甜品类：甜品类：冰淇淋类：冰淇淋类：Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!感谢您的耐心聆听和给予我们坤瑞的

21、建议，期待我们的合作！感谢您的耐心聆听和给予我们坤瑞的建议，期待我们的合作！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。22.9.322.9.3Saturday,September 03,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。19:40:4719:40:4719:409/3/2022 7:40:47 PM11、以我独沈久，愧君相见频。22.9.319:40:4719:40Sep-223-Sep-2212、故人江海别，几度隔山川。19:40:4719:40:4719:40Saturday,September 03,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。22.9.322.9.319:40:4719:40:47Se

22、ptember 3,202214、他乡生白发，旧国见青山。2022年9月3日星期六下午7时40分47秒19:40:4722.9.315、比不了得就不比，得不到的就不要。2022年9月下午7时40分22.9.319:40September 3,202216、行动出成果，工作出财富。2022年9月3日星期六19时40分47秒19:40:473 September 202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。下午7时40分47秒下午7时40分19:40:4722.9.39、没有失败，只有暂时停止成功！。22.9.322.9.3Saturday,September

23、03,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。19:40:4719:40:4719:409/3/2022 7:40:47 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。22.9.319:40:4719:40Sep-223-Sep-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。19:40:4719:40:4719:40Saturday,September 03,202213、不知香积寺，数里入云峰。22.9.322.9.319:40:4719:40:47September 3,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年

24、9月3日星期六下午7时40分47秒19:40:4722.9.315、楚塞三湘接，荆门九派通。2022年9月下午7时40分22.9.319:40September 3,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2022年9月3日星期六19时40分47秒19:40:473 September 202217、空山新雨后，天气晚来秋。下午7时40分47秒下午7时40分19:40:4722.9.39、杨柳散和风，青山澹吾虑。22.9.322.9.3Saturday,September 03,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。19:40:4719:40:4719:409/3/2022

25、 7:40:47 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。22.9.319:40:4719:40Sep-223-Sep-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。19:40:4719:40:4719:40Saturday,September 03,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。22.9.322.9.319:40:4719:40:47September 3,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2022年9月3日星期六下午7时40分47秒19:40:4722.9.315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。2022年9月下午7时40分22.9.3

26、19:40September 3,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022年9月3日星期六19时40分47秒19:40:473 September 202217、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午7时40分47秒下午7时40分19:40:4722.9.3MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉