武汉顺驰泊林下半年阶段策略

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1、顺驰泊林下半年阶段策略8月-12月市场攻击持久战攻击纲要销售纪要目前局势的判断攻击战执行攻击战略的调整媒体计划1销售纪要*自开盘以来一期已销售70%，销售属正常状态正常状态。*全年销售任重道远，越到后期销售压力越大，所以前期蓄备很重要，从销售到推广要打持久战持久战，稳住市场，稳住客户。*前期客户资源基本消化，不排除部分客户回头再看，主要精力放在挖掘新客户新客户资源。2005年1-6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1800 万2000万2000万5700万2065万1185万1亿2目前局势判断1、销售压力：*顺驰泊林1期开盘虽然销售200多套，但下半年年销售计划紧凑,担子 重，后续的

2、销售压力仍非常大；2、客群压力：*1期开盘已经把积累了一定数量的目标群，但目前在东西湖地产竞争 非常激烈，我们面临市场竞争压力下，必须实现后续销售所需要的新 目标群；3、推广压力：*为了保证销售回款，一期和二期是同时销售的，二期的产品基本延续 一期，没有很大的区分，所以二期如何持续制造市场的热点，将是很 大的挑战！3攻击战略调整 持久战 支持理由：1、销售首先要解决是新的目标群，针对今年的销售任务，速胜论的条件 并不具备，市场攻击需要持久战；2、持久战的核心在于启动市场持续性的打击，从各个方面挖掘潜在目标 群体，通过不断的市场刺激，以形成顺弛泊林2期的关注力，从而实 现平时持续性的销售支持；3

3、、因而，每个月、每一天对我们来说都非常重要，我们需要充分挖掘每 一个细节，尽最大努力完成销售的提前实现；4持久战核心一 新客户资源A、老业主带新客户：顺驰泊林在汉口区建立了大盘的市场地位，前期积累了大批量 的老业主，通过老业主口碑相传，带动新客户 优 惠 政 策：可享受送全年物业管理费/购房送几个点优惠/返现金B、汉口本地区新客户：通过各种途径封锁本片区新客户 配 合：报广、直邮、巡回展C、扩展外区域客户：凭借顺驰泊林在武汉的品牌地位，冲出汉口，扩展武昌及周边区域 配 合：汉口外展场的开放、增设户外广告位、报广 4持久战核心二 二期推广策略释义：二期与一期产品的相似度很高，鉴于产品开发至二期的

4、时候，建筑、环境、会所、配套、社区细节等各方面已日趋完善，顺驰泊林的成熟上层生活已初现端倪，故而在一期“定义上层”的主题之后以“生如上层”加以延续，将二期推广重点放在展示顺驰泊林的成熟社区的层面上，以充满说服力的事实营造“像上层社会一样生活”的尊贵感受，同时提升项目本身以及业主的层次，使项目的上层形象进一步深入人心，同时也谐音“升如上层”，暗扣二期为一期升级版这一层涵义。生如上层生如上层 我们应该给二期一个怎样的定义?顺驰顺驰 泊林泊林 青出青出 二期案名 释义：1、顺驰泊林一期的形象建立已深入人心，具备相当程度的品牌效应，延续一期的整体调性对于二期的推广能够产生事半功倍的效果。2、出于制造亮

5、点刺激市场、保持热度的考虑，在延续一期形象的基础上还要保持一定程度的延伸，点明二期地位的同时也能给市场以新鲜感。3、鉴于二期的产品形态与一期基本一致，仅有部分细节的差别，可以将其理解为一期的升级版，取“青出于蓝而胜于蓝”的涵义，为“顺驰泊林”添加一个后缀“青出”，既巧妙而富有人文色彩的点明了二期的节点地位，又在承袭一期的基础上做了适度延伸，含蓄地传达了二期产品有所提升的信息，极具诗意的字面也增强了案名的品质感。上层专属上层专属 世袭升级版世袭升级版 推广定位语 5持久战攻击综合30别墅5 综合30别墅10 综合30别墅10 综合20别墅5二期花园洋房100 综合10别墅3二期花园洋房5小户型4

6、0 综合5别墅2二期花园洋房5小户型20 2005年7月 8月 9月 10月 11月 12月一、下半年推盘节奏二、持久战攻击波2005年7月 8月 9月 10月 11月 12月第一阶段:一期尾盘的持续期（7.14-8.18）第二阶段：内部认购前的蓄水期（8.25-9.29）第三阶段：开盘热销期（10.6-11.3）第四阶段:二期尾盘的清盘期（11.10-12.31）三、持久战攻击主题卖点2005年7月 8月 9月 10月 11月 12月|主题：纯美完全瞰水洋房|主题：临湖双景观珍品别墅|主题：享受上层高尚生活|2005年8月 9月 10月 11月 12月 攻击点1德国文化周攻击点2户外攻击攻击

7、点3房交会攻击点4美术文献展攻击点5核心商场攻击点62期开盘攻击点7黄金周成熟社区攻击点8开盘热销攻击点9现场封杀攻击点10欧洲建筑音乐会攻击点11圣诞酒会四、持久战攻击点 持久战攻击点1别墅推介会(德国文化周)1、活动时间：8月8日-8月14日 2、活动目的：一期剩余部分与别墅同时推出，利用别墅推 介会造势，促动一期尾 盘全面销售 3、活动地点：会所4、活动方式：邀请业界知名人士、外国人、新闻媒介及别墅区已登记的业主，德 国文化周”将集中展演德国音乐、电影、建筑、饮食和摄影文化 5、配 合：报广提前预告顺驰泊林2期攻击点2内部认购户外攻击 1、攻击意义：由于2期销售量非常大，无论无何需要市场

8、的强 关注点；2、攻击节点：建议无论如何在机场、汉口、各大干道增加短期 内的广告牌，尽可能实现市场关注力；3、攻击时间：9月内部认购,一定要把2期概念传递给市场；4、攻击主题：配合销售节点进行主题攻击；顺驰泊林2期 攻击点3 房交会 1、9月是下半年较大的节点，武汉的房交会与以往已经完全不 同，从2005年春季房交会的情况来看大的发展商已经介入，我们同样需要进一步借房交会的客户群，实现积累客户及促 动实际成交；2、9月同时是我们2期最重要的销售节点，因而，我们需要控 制专业房交会的传播节点；3、房交会建议参加，建议早参加，第2选择是门口最大的广告 牌，我们一定不能出局，需要让市场认同我们的领袖

9、品牌 地位；4、攻击方式：展位+条幅+宣传品+报纸媒介+现场新闻采访；顺驰泊林2期 攻击点4 美术文献展 1、活动目的：开盘前期，我们必须制造话题，配合上层的主题，结合艺术的 魅力共同造就泊林的高尚社区品牌，进一步形成市场攻击力；2、活动方式：和美术文献机联办，邀请当代有名的艺术家展出自己的展品并 拍卖出售；3、配合：会所现场氛围的包装+报纸宣传+户外 顺驰泊林2期 攻击点5 核心商场 *攻击原则：每个区域都有核心商场，核心商场是人流最大的地方，且核心商场 基本都在交通主干线，控制核心商场等于控制目标群；*攻击方式：大条幅；一定要够大，一定要形成热点关注力；*攻击内容：顺驰泊林2期10月18日

10、正式开盘；+户型特点+环境特点+价格优势+销售热线 *攻击点：1、汉口各区域核心商场 2、西北湖新世界 顺驰泊林2期 攻击点6 2期开盘 1、第2期开盘其启动时间在9月中秋、10月黄金周、9月房交会 之后，尽可能实现客户的充分积累，以实现2期销售；2、2期攻击的时间是在10月-12月，充分利用年底的旺销期实 现2期的集约销售量；3、攻击节点：2期开盘媒介攻击；2期开盘现场艺术展活动；2期开盘新闻宣传；顺驰泊林2期攻击点7成熟社区 1、攻击核心：*10月，我们2期不仅仅现场已经出现非常多的变化，同样，市场也已经具有成熟的心态，我们需要把顺驰泊林大社区 的优势展现出来，让买家感受顺驰泊林与竞争对手

11、完全不 同的生活方式；2、攻击方式：报纸广告：*顺驰泊林艺术生活；*顺驰泊林享受生活；*顺驰泊林感官生活；*顺驰上层生活CLUB：*完全实景的生活配套+多彩生活方式；*户外路牌：*顺驰泊林的生活方式；顺驰泊林2期 攻击点8 开盘热销 1、攻击核心：*开盘我们已经取得了一定的销售业绩，我们需要将我们的 销售业绩尽快让外界了解，从而，延续开盘的销售热潮；2、攻击主题：*二期 开盘，二次销售的热潮；3、攻击方式：*武汉晨报、晚报、楚天都市报；*整版广告；一定要不断形成市场的关注热点；顺驰泊林2期 攻击点9现场封杀攻击点 一定不放过11月；年底仍是市场销售的旺季，目前1期的销售已进入尾期，2期刚 刚开

12、盘，要充分利用现场和客户成交；现场封杀点：1、展示中心：形象墙/展板/分户模型/模型/户型单页/杂志 2、广告牌 3、2期楼体挂幅 1、活动时间：11月份 2、活动目的：组织业主活动，让业主充分感觉到社区浓厚的上层生活 氛围，更进一步深化顺驰泊林的品质。3、活动方式：邀请业界知名人士、新闻媒介及已登记的业主，共赏欧 洲建筑图片，倾听高雅音乐，在会所内演奏大提琴，突 出音乐和建筑的感染力。4、活动意义：建筑是一种艺术，被称为“凝固的音乐”，在开盘后，我 们要在市场上制造高点，顺驰泊林不仅是在卖房子，更 带给我们经典的感官享受，开展这样一个活动也是暗合 顺驰泊林领先于其它竟争楼盘的优势和领导品质。

13、顺驰泊林2期 攻击点10欧洲建筑音乐会 顺驰泊林2期 攻击点11 圣诞节 1、今年的圣诞节是顺驰泊林入伙后的第1个圣诞节，同时也是在我们开盘的 主力攻击范围内，因此，今年一定不能放过圣诞节，充分利用圣诞节的 活动方式，进一步促动销售；2、圣诞节除了已经入住的老客户之外，一定要邀请大量的周边政府、企业 目标群；3、今年的圣诞节方式不同，其不仅仅是社区老业主的活动，其目标定位是 家庭化的沟通会，因此公司领导同志一定要全力以赴负责三陪，一定要 把相关的目标群聚集起来；4、今年的圣诞节方式篝火晚会、放烟花、游戏活动，让人们的参与性高一 些；6媒介计划媒体时间户外广告牌 7月 8月 9月 10月 11月 12月楚天都市报武汉晨报武汉晚报电视广告电台广告*户外广告牌8月、10月、12月根据不同阶段主题更换*报纸广告每月3-4次硬广发布，配合当月销售及活动安排每月1-2次软文，版面为1/2版*电视广告配合10月展示成熟社区，媒体选择武汉2台地产栏目*电台广告媒体选择交通频道10月开盘热销播出武汉博思堂出品！THANKS!