远洋渔业基地融资建设项目运营方案

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1、远洋渔业基地融资建设项目运营方案目 录一、项目概况1（一）规划1（二）现状3二、项目基础设施建设进行社会融资的可行性4（一）国内通常做法4（二）我市准公共产品开发模式8（三）远洋渔港作为准公共产品的特殊性10（四）本项目社会融资存在的问题11（五）本项目社会融资的可行性14三、开发原则及开发时序17（一）开发原则17（二）开发时序18四、本项目投融资模式选择19（一）单一开发主体模式19（二）多主体开发模式20（三）建设-经营一体化模式22（四）建设-经营多元化模式27五、本项目的建议35（一）确保渔业基地功能的连续性35（二）确保周边用地规划的整体性35（三）确保开发模式的可操作性36附件一

2、、国外、国内远洋渔港融资、建设模式38（一）国外渔港38（二）国内渔港39附件二、高雄兴达远洋渔港运营风险案例44（一）未达预定目标44（二）教训44附件三、关于地方债券45一、项目概况（一）规划某市某远洋渔业基地（以下简称“市渔业基地”）位于大铲湾港 口三期北侧、沿江高速以西、机场港区以南。规划建成集海产品交易、 配送，海洋文化、休闲旅游、海产品消费、冷链物流等多种功能为一 体的综合性都市型渔港，定位为华南重要的远洋水产品生产、加工和 交易集散中心。力争5年内水产品年卸货量达到30万吨，10年内达 60万吨，实现产值100亿元，终端消费市场产值达到300亿元左右， 市场总规模达到600亿元左

3、右。按照关于某市某远洋渔业基地工程项目建议书的批复（深发 改20101691号），项目主要建设内容包括港池航道疏浚、码头工 程、陆域形成及地基处理工程、临时护岸工程、港区配套建筑工程、 道路工程、装卸设备购置及安装工程、导航设施工程、沿江高速公路 桥墩维护工程和配套给排水、供电照明及通信工程等。整个港区规划 总面积90.1375万平方米，其中陆域面积30.5093万平方米，水域面 积59.6282万平方米，航道宽108米，疏浚量100万立方米。项目总投资匡算约50亿元。其中，政府投资约15亿元（不含土 地海域使用费），主要用于：（1）承担2.5千米五个远洋渔船泊位； （2）建造30万平方米渔船

4、停泊避风区；（3）实行填海造陆30万平 方米回填工程。引进社会投资匡算约35亿元。其中，缴交土地出让金10亿元、生产生活辅助建筑设施25亿元，主要用于：（1）建造6万平方米远 洋水产品交易中心；（2）建设水产品加工厂、综合物资仓库、理鱼间、 物流中心、冷库（含4万吨冷库1个和4万吨超低温冷库1个）；（3） 建设综合办公楼等。图1渔业基地区位图（红线内为远洋渔业基地规划范围）图2渔业基地与周边项目关系图（二）现状目前，市渔业基地项目的前期工作正在开展，市农业和渔业局已 按批复委托中标单位编制项目可行性研究报告，海域测量及初步勘 察、波浪场及潮流泥沙数模研究、海洋环评、项目环评、海域使用论 证等前

5、期项目招标正在进行中，其中工程海域测量及地质初步勘察项 目已开标，准备组织实施。虽然市发改委已安排200万元项目前期工 作经费，但不足以完成以上各项前期工作。市财政在一些大项目（如 大运会筹备）中的分流，使得市内其他项目的资金流压力加大。在此情况下，原匡算由政府投资的15亿元资金，其前期费用都 难以在近期落实，这已严重影响了渔业基地的建设进度。因此，迫切 需要通过建立科学的开发模式来推进我市远洋渔业基地建设，突破远 洋渔业基地建设的资金壁垒。二、项目基础设施建设进行社会融资的可行性（一）国内通常做法1993年，十四届三中全会通过的关于建立社会主义市场经济 体制若干问题的决定，把投资项目分为公益

6、性、基础性和竞争性三 类：公益性项目由政府投资建设；基础性项目以政府投资为主，并广 泛吸引企业和外资参与投资；竞争性项目由企业投资建设。在其后的 运行中，各地的基础设施建设演化出多种融资、建设、运营模式。1、从投资主体看，主要有两个途径：政府投入、企业投资（1）政府投资政府投资又分为财政投入、平台融资与债务融资三类。财政投入改革开放初期，国内城市基础设施建设均依靠财政直接投入，资 金来源除国家划拨资金外，主要为地方财政收入，难以适应快速增长 的投资需求。平台融资1988年，国务院发布了关于投资管理体制的近期改革方案， 政府的投融资体系由单一的中央投资模式向中央与地方共同投资的 模式转变，中央和

7、地方相继成立了专业投资公司，各省、自治区、直 辖市和计划单列市相继成立了地方投资公司。1994年分税制改革后，各地政府开始建立了一系列专业投融资 公司或事业单位承担建设任务，并利用这些单位法人承接银行或信托 资金，成为地方政府获取资金的主要平台。这些平台公司作为项目业 主，往往能够获得政府划拨的土地或财政补贴，进而以此为条件向银 行等金融机构要求贷款，以用于市政建设、公用事业等项目。融资平 台的设立，使纯粹依赖政府财政投入进行基础设施建设的方式，发展 为可以以适度融资负债的方式。地方债券融资在我国，地方债券是相对国债而言，以地方政府为发债主体，国 内债券业也往往把地方企业发行的债券列为地方债券

8、范畴。20世纪 80年代末至90年代初，许多地方政府为了筹集资金修路建桥，都曾 经发行过地方债券。有的甚至是无息的，以支援国家建设的名义摊派 给各单位，更有甚者就直接充当部分工资。由于对地方政府承兑能力 信心不足，国务院于1993年制止了这一行为。此后颁布的中华人 民共和国预算法第28条明确规定“除法律和国务院另有规定外， 地方政府不得发行地方政府债券”。2011年10月20日，酝酿多年的地方政府“自行发债”终于迈 出了新步伐。当日财政部公布，经国务院批准，2011年上海市、浙 江省、广东省、某市开展地方政府自行发债试点。广东省今年的地方 政府债券额度为69亿元，上海市、浙江省和某市分别为71

9、亿元、67 亿元和22亿元，四省市合计229亿元。（2）企业投资分为企业直接投资、成立开发集团、银团投资等多种形式，对于 投入资金较大的基础设施项目，一般以后两种为主。2、从融资模式看，主要有五种模式：股权融资、银行贷款、项 目融资、ABS融资、债券融资（1）股权融资有两种方式:一种是创设专门开发公司，通过增资扩股，吸引其他有实力的城 市开发商入股，带来现金流。按照股权的比例，对土地开发形成的利 润进行分配。一种是在开发公司组建或运作一段时间后，策划上市，进行公开 市场融资，获得后续发展的稳定资金。（2）银行贷款利用所投入的土地作抵押，申请土地抵押贷款。（3）项目融资以特定项目的资产、预期收益

10、或权益作为抵押而取得的一种无追 索权或有限追索权的融资或贷款，一般应用于现金流量稳定的大型基 建项目。项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成、投入使用后的 现金流量作为还款保证来融资，不需要以投资者的信用或有形资产作 为担保，也不需要政府部门的还款承诺。贷款的发放对象是专门为项 目融资和经营而成立的项目公司。实际运用中有BOT、TOT等形式，即将区内部分基础设施建设项 目交由专业厂家建设、营运一定年限后，基础设施项目产权无偿转让 给业主。（4）ABS融资ABS即“资产担保证券”之英文缩写，指以项目所拥有的资产为 融资基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行 债券来募集资金的

11、一种项目融资方式，其本质是资产证券化。（5）市政债券融资市政债券是地方债券的一种，是地方政府或其授权代理机构发行 的有价证券，所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在许多西方 国家，地方政府投资修建公路、桥梁、自来水厂、学校和医院等公用 事业时，由于工程耗资巨大，投资周期较长，单凭地方财力无法承受， 往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。3、从建设模式看，主要有三种：政府主导的单一开发主体、政 府主导的多开发主体、企业主导的多开发主体模式。市渔业基地的开 发模式不外乎是这几种建设模式与融资模式的组合。（1）政府主导的单一开发主体建设模式在这种模式下，项目开发公司是唯一的融资平台，并总揽整个项

12、目的开发建设工作。（2）政府主导的多开发主体建设模式在总体规划的指导下，对项目地块进行分区，项目开发公司只负 责其中部分片区土地的开发，其余片区则选择其它融资开发方式，可 选择土地金融（城市开发基金）方式，也可以根据招投标，选择合适 的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。(3) 企业主导的单一开发主体或多开发主体建设模式政府部门根据城市定位和产业定位，对地块进行统一规划，然后 整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开 发投资。4、从开发过程看，主要有建设-经营一体化模式和建设-经营多 样化模式。(二) 我市准公共产品开发模式1、市财政作为单一投资主体的模式一一市大工业

13、区模式某市大工业区是某市人民政府于1994年7月直接设立的一个大 型工业基地，在成立坪山新区以前，一直采取以政府为单一投资主体 的开发模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用，但单一 的投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力，也排斥了市场力量进 入到大工业区的开发建设之中。因此，当园区建设进入到发展期后， 这种模式在一定程度上制约了园区的发展。2、国有企业作为单一开发主体的模式(1)盐田港集团以地融资的“地主港”模式上世纪80年代中期某市人民政府决定上马盐田港项目，国土部 门将码头岸线和岸线腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡划 给了 “东鹏实业有限公司”(盐田港集团前身)。盐田港集团

14、与香港和 记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香港 和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。（2）深福保公司建设福田保税区模式深福保（集团）有限公司（深福保）借助保税区管理局的土地资 源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体，再到园区运营商的 身份转换，其实质是通过内部的可经营物业获得投资回报。开发有仓 库、高科技厂房、展示中心、写字楼、单身公寓以及商品房等一批房 地产项目，形成了一个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流、物业 管理、国际贸易、园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集 团。3、特许经营权（BOT）模式深高速模式某市高速公路股份有限公司（深高速）收入及盈利主要

15、来源于收 费公路资产的投资、建设及经营管理，还通过收购、参股等方式，把 公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。其实质是通过准 公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定现 金流、在特许经营期内净现值为正的项目。4、股权融资模式一一市五大集团引进战略投资者模式2003年底，某市政府宣布将包括能源、水务、燃气、公交、食 品在内的5家市属国企，通过招标出让股权的方式引入战略投资者。 其中，某水务集团吸引了 12家境外企业投标，最后法国威立雅水务 集团入选，外资间接实现了对水源和管网的控制。2002年，市政府 把过去享受政府补贴的排水系统也划归某水务。某水务排水业务一年 约亏损

16、8000多万元，某政府的新策略是：用税收代替补贴，允许加 征自来水增值税，征收率为水价的6.24%。其实质是通过政府变相 补贴的形式，实现准公共品经营企业的收支平衡，并按照事先约定的 利润率略有盈余。5、公益项目与盈利项目组合经营模式一一“地铁+上盖物业” 模式根据某市政府与港铁公司签署的协议，某地铁4号线由港铁公司 获得运营及沿线开发权，港铁公司在某成立项目公司，以BOT方式投 资建设全长16千米、总投资60亿元的4号线二期工程。某市政府把 已于2004年底建成通车的全长4.5千米的4号线一期工程，在二期 工程通车前租赁给港铁某公司。4号线二期通车之日起，全线交由香 港地铁公司成立的项目公司

17、统一运营，该公司拥有30年的特许经营 权。公司同时获得4号线沿线290万平方米建筑面积的物业开发权， 以此来平衡地铁运营的亏损。在整个建设和经营期内，项目公司由香 港地铁公司绝对控股，自主经营、自负盈亏，运营期满，全部资产无 偿移交某市政府。(三) 远洋渔港作为准公共产品的特殊性1、外部性除创造行业利税外，能带来更大的社会经济效益。2、公益性和盈利性(1)公益性为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它 设施而进行的投融资，如码头岸线、防波堤、护岸、港池、锚地等的 建筑和场所。这类项目设施按照现行的收费规定，难以直接产生经济 收益。（2）盈利性对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品

18、交易市场、冷库、渔 具储藏室等。这类经营性项目可以产生一定的收益。3、资本密集性、成本沉没性和投资的不可分性渔港投入资金巨大，一旦进行投资建设，就很难移作他用，残值 极低，具有投资成本沉没性，且必须进行一次性大规模投融资，零星 的投融资往往无效或者不经济。（四）本项目社会融资存在的问题1、项目地块内经营性地块出让难以解决一级开发的资金缺口在财政投入缺位的情况下，市渔业基地的出路在社会融资。社会 融资不同于财政投入，是要追求投资回报的。本项目进行社会融资的 核心问题在于，若通过社会融资进行土地一级开发，则项目开发商投 资难以通过项目地块内的经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许 经营期内的运营收

19、益来取得平衡。其原因在于渔业基地是一种准公共 产品，具有公益性和经营性两种属性，基地前期建造需要大规模投入， 建成后还需要支出运营和维护成本，但渔业码头等基础设施的收入来 源仅仅是相对商业码头来说很低的渔港费收等形者国内事业性收费 项目，收益远不能弥补投入，存在巨大的缺口。若不考虑运营收益，仅通过土地收益来平衡开发商一级开发投 入，则按照某市规划和国土委员会公布的2011年某区经营性用地平 均出让价格5000元/平方米计算，需出让30万平方米方经营型用地 方可平衡本项目15亿元的一级开发投入，这一面积为本项目规划的 陆域面积，这显然是行不通的。假设以水产品交易市场和综合办公用 地分别为8万平米

20、计，二者合计16万平米作为可出让用地，则还需 要本项目地块之外14万平米的经营性用地出让方能平衡。因此，其 收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让的方式来实现。2、发行渔业基地地方债券面临困难由政府出面发行15亿地方债券，依托某发达的资本市场和优越 的政策环境，组织银行承销团，承销对象可以是社保机构也可以是各 家金融类机构。此外，还可由银行将发行的地方债券打包，转移给专 门的金融机构管理，通过评级机构评级优化，充分利用证券交易所的 功能，将此15亿债券证券化上市交易。该种融资方式的优点是：第一，某市刚刚获得中央批复的可以自行发债的权利，以此为机 遇，推动地方债发行的规范化和常态化；第二，某市

21、有着成熟的金融市场，某证券交易所是中国内地上海 市证券交易所以外的唯一一家交易所，在金融改革创新方面一直走在 前面；第三，某市有着众多大型金融机构和专业金融人才，为发债提供 了必要的支持。该种融资方式的面临的困难是：第一，严格限制发债额度。根据历史数据，2009年和2010年财 政部分别代理某市发行了 24亿元和22亿元地方债，2011年某市自 主发行地方债22亿元。在告别中央代理发债后，某市地方债融资额 度并没有明显放大，而是维持了上一年的发债规模，本质上这是一次 地方债务管理方式的提升。第二，严格控制融得资金投向。据2011年10月31日某市五届 人大常委会第十一次会议审议通过的关于某市2

22、011年本级预算调 整方案的报告，此次发行地方债所得资金主要用于解决2010年及以 前年度政府投资计划安排的中央投资项目地方配套以及政府统贷在 建项目，包括污水处理厂配套污水管网等生态建设工程以及教育、医 疗卫生、交通等重点民生工程。远洋渔业基地等项目在当前仍然没有 发债指标。第三，我国虽然以前发行过地方债券，但是在资产证券化这一部 分还比较薄弱，基本可以说没有什么经验可以借鉴。而且，地方债券 相比国债的信用风险较高，而收益却相当，对投资者的吸引力不足。3、成立信托基金缺乏吸引力由政府出面成立或者委托一家信托公司，以渔业基地的具体发展 计划为基础设计信托产品，通过该信托产品向社会募集资金，主要

23、募 集对象是各类具有自营资产资格的金融类机构和社保机构，也可通过 银行渠道向个人募集。渔业基地运营期的净利润是信托产品的收益保 障，信托产品的投资者不参与渔业基地的建设管理，信托产品的管理 者监督所筹集资金的使用情况，政府负责运用资金进行渔业基地建设。该种融资方式的优势：第一，某市有着发达的金融市场，有其他城市无法比拟的融资平 台；第二，某市国资部门的实力相当雄厚，有利于信托产品顺利筹资;第三，该融资方式通过专业的理财机构管理信托资金，减少了违 规使用资金的机会，降低了投资者的风险。该种融资方式的面临的问题：该种融资方式的风险在于项目投资回收期较长。虽然项目利润可 能比较稳定，但是相对于总投资

24、来说，运营过程的净现金流是很低的， 换句话说，基金投资者的收益率相对市面上其他投资品种的收益率是 偏低的，这无疑影响信托基金的顺利发行。（五）本项目社会融资的可行性排除以上不利因素，本项目进行社会融资也存在一定的有利因 素。一是多年来我市已进行了多种准公共产品融资模式探索。二是我市成立了三大融资平台公司。2011年，我市整合和组建了包括市投资控股有限公司、市地铁 集团有限公司、市特区建设发展集团有限公司在内的三大融资平台公 司，按政府统筹、市场运作的方式，承担政府投资项目的融资工作。 三大融资平台当年融资149亿元。在市渔业基地开发时，可选择项目 范围内经营性地块出让与市融资平台注资相结合的方

25、法（以城市建设 费名义注入开发商帐户，平衡资金缺口）。三是若采用一级开发与二级开发一体化模式，则能有效减少项目 用地范围之外的经营性地块出让压力。xx港新机场案例：多企业主体运营模式之一香港新机场货运中心占地6万平方米，提供仓库、装卸平台、货车停车位和办公室等所 需空间。机场空运中心有限公司获得了货运中心的发展权，合约价值为19亿港元。该公司 负责货运中心的融资、设计、建造及运营，租期为20年。机场空运中心有限公司是以新鸿 基地产为首的财团所组成的一家联营公司。四是本项目地理位置较为优越，其定位为华南最大的水产品交易 市场，都市产业发展极核，其开发运营模式和定位完全不同于传统渔 港，将形成类似

26、于东京筑地的、业态丰富产业多元的都市产业区。项 目周边地块存在巨大的升值潜力，可通过整体规划、统一开发来引导 社会资金投入。原城市规划位于市渔业基地东部的大铲湾物流园区和南部的大 铲湾二、三期项目，原准备为大铲湾码头集装箱产业配套。但由于国 内制造业转型和国际市场紧缩，集装箱产业的增速将大为放缓，原规 划建设的集装箱泊位将出现过剩，大铲湾相关项目有转变功能的必 要。在此情况下，若对市渔业基地与周边地块进行整体规划、统一开 发，再与机场南填海区进行进一步衔接，根据功能定位，进行运营商 国际招商，则是渔业基地目前面临的开发难题将迎刃而解。1.201.000.800.60增 0.400.200.00

27、-0.20-0.40图3全国前十大港口及某港集装箱吞吐量增速资料来源：综合开发研究院（中国某）信息部三、开发原则及开发时序（一）开发原则根据渔港设施的基本性质及其投资收益情况，可将渔港投融资分 为公益性和经营性两类。公益性投融资是指为进出渔港的渔船和车辆 所提供的水陆进出口疏运通道及其它设施而进行的投融资，如码头岸 线、防波堤、护岸、港池、锚地等的建筑和场所，这些项目设施按照 现行的收费规定，难以直接产生经济收益；经营性投融资是对渔港其 它生产专用设备的投资，如水产品交易市场、冷库、渔具储藏室等。 渔港建设投融资是渔港最重要的经济活动之一，它不仅保证了渔港基 础设施的建设，促进了渔港生产的发展

28、，还带动周边区域经济及贸易 的发展。因此，其开发融资模式的选择需兼顾公共利益与经济利益。一是融资模式的设计、选择要充分分析市场内可能存在的投资 者、经营管理者以及资本市场的成熟度，以保证融资模式的可操作性 和远洋渔港的利益。二是要考虑未来收益的及时返还。三是若采取建设-经营一体化模式，则经营性项目要用来平衡不 可经营性项目的投资和运营管理费用。|经济利益最大化融资成本最小化图4远洋渔港开发融资模式选择原则（二）开发时序一是在对市渔业基地定位的基础上，形成整体规划；二是在整体规划的基础上，对市渔业基地填海及形成地块的开发 规模及开发模式进行选择，形成对应的管理模式，并根据开发建设的 需要选择融资

29、组合；三是进入市渔业基地的开发流程，确定开发方式和时序。图5市渔业基地开发程序四、本项目投融资模式选择土地开发按照主体的不同，可以是政府或者是企业，鉴于市财政 不再提供财政支持的资金现实，因此，确立以企业为开发主体的前提 下，确定适合的融资结构。（一）单一开发主体模式远洋渔港开发公司作为远洋渔港统一的开发主体，在总体规划指 导下，对90.1375万平方米的开发面积进行分包，交由不同的公司进 行同步开发，并由合同确定分成方式。在这种模式下，开发公司是唯一的融资平台，并总揽整个港区的 开发建设工作。由于填海工程比较大，开发公司作为开发主体可能面 临较大的融资压力，为了保障开发建设工作顺利推进，必须

30、选择合适 的融资组合。在统一规划的前提下，借助开发公司融资平台，进行融 资并成片开发。深圳市远洋渔港建设工作领导小组远洋渔港开发公司工程承包公司A工程承包公司N股权融资V银行贷款项目融资发行城市债券ABS融资图6远洋渔港单一开发主体模式（二）多主体开发模式1、企业主导的多主体开发政府通过对所在的区域进行城市定位和产业定位、统一规划与布 局，然后就整块土地进行招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成 开发集团进行城市开发投资。承包金额采取分期付款的方式，首期金 额用于政府的填海工程。城市开发商的利润来源主要为：土地一级开发的固定收益，该部 分收益将通过资金杠杆得到放大；渔港可经营资源；一二级土地开

31、发 联动，获得优先权。土地金融即城市开发基金。基金投资于目标城市的多个土地一级 开发项目，为政府提供一站式解决方案（政府主导、企业实施、市场 化运作、金融支撑的政府与私人企业的合作模式，包括区域规划和战略定位及实施；土地开发及其项目管理；投融资方案制定和土地开发 项目完成后的示范性商业开发和招商引资。）。深圳市远洋渔港建设工作领导小组领导小组办公室股权融资ABS融资远洋渔港开发公司城市开发商N城市开发基金N图7远洋渔港多开发主体模式2、多主体开发模式下渔业基地开发要点由项目领导小组组织制定市渔业基地规划，在规划指导下，对 90.1375万平方米的地块（现为海域）进行分区，远洋渔港开发公司 只负

32、责其中部分片区土地的开发，其他区域则选择其它融资开发方 式，可选择土地金融（城市开发基金）方式，也可以根据招投标，选 择合适的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。这种模式下，远洋渔港开发公司某种程度上和其他公司一样，都 是土地一级开发商。项目地块（现为海域）被拆成多个片区，有利于 多主体、多渠道实现快速、同时推进开发，解决了远洋渔港建设融资 的瓶颈。项目领导小组要负责监督和管理各个开发主体的开发进度和工 作，并与各主体签订利润分成的协议。这种模式下，要谨防相关开发 公司由于资金不足而耽误开发时间，也要对其开发的土地是否按照统 一规划执行进行全程监控。3、近期开发相关建议城市开发商首先要完

33、成填海工程基础工作，创造土地开发的条 件，创造其它开发公司可以快速创造现金流的开发条件。城市开发商也可以对远洋渔港内的经营性地块进行一级开发招 标，或者采取城市开发基金的模式。例如，选取城市开发商，并授权 进行一个片区的成片土地开发，要求其按照远洋渔港整体规划设计进 行开发建设。（三）建设-经营一体化模式指在远洋渔业基地的建设和运营的整个过程中，始终由一家公司 来完成所有的工作，可以分为以下两种情况：1、专业公司自主开发模式所谓专业公司自主开发模式，是指目前已有的大型相关公司利用 它们雄厚的资金优势和相关专业优势，统一完成远洋渔业基地的建设 和运营的工作。在这种模式的前提：一是该公司的资金实力

34、雄厚，能够提供远洋渔业基地的建设费用 及建成后的运营资金;二是该公司具有相关的专业技术和能力，可以满足设计和运营的 正常进行。专业公司在渔港建造完成后，拥有渔港规定时间内的运营权，运 营期限到期后，渔港的使用权无偿转移给政府。巨额的前期投入必然 需要收益的补偿，开发机构才能在提供公共产品的同时实现投资成本 回收并获得合理回报。该模式下的收益补偿机制有两种：一是通过渔业基地以外的地块土地使用权转让，来补偿公司在渔 业基地土地以及开发投入。其方式是通过招拍挂方式实现土地使用权 出让，再以城市建设费的名义将等额款项打入公司帐户，以保证其收 益，。二是通过运营阶段的财政补偿来保证公司前期基础设施投入的

35、 收益，这类似于市水务集团的运作模式。专业公司自主开发模式的劣势是，专业公司实力雄厚，在利益谈 判中占据有利地位，过分的收益补偿侵蚀社会效用，这也正是中农发 集团在此次合作谈判中不能达成共识的真正原因。这种模式在理论上称为 BOT 模式。BOT (Build-Operate-Transfer)模式，即建设经营-移交，该模式是指 政府与企业签订特许经营合同，由企业参与项目的基础设施建设，在 一定时期内对项目进行运营和管理，并对项目的使用者收取一定的费 用，以此回收项目的投资、经营和维护等成本，同时获得合理的回报， 待特许经营期满后项目经营权无偿移交政府的一种模式。参考公司：1）中国农业发展集团有

36、限公司（简称“中农发集团”）中农发集团系国务院国有资产监督管理委员会直接管理的中央 农业企业，是具有雄厚实力的大型中央农业企业。在资金方面具有雄 厚的实力，能够提供足够的前期投资资金；在技术能力方面，中农发 集团经过多年发展，逐步形成了以远洋捕捞及农业资源开发等为核心 的三大主业，在远洋渔业基地建设和运营方面都有经验和优势。2）中水集团远洋股份有限公司中水集团远洋股份有限公司由中国规模最大、实力最强的综合性 渔业企业中国水产（集团）总公司为主发起、经中国证券监督管理委 员会批准，于1998年初注册成立，注册资本2.52亿元。中水集团远 洋股份有限公司的主要业务是海洋捕捞、水产品加工、国内外贸易

37、及 渔船、船用柴油机、渔具制造业、渔港建筑业等。拥有各种类型的远 洋渔轮和运输船舶57艘，主要分布在北太平洋、南大西洋、印度洋 和西南太平洋，常年进行大洋性远洋捕捞生产和经营。目前的主要产 品有鳕鱼、鱿鱼、虾、金枪鱼等海产品及加工制品。3）招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产）于1984年在 某成立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也 是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，先后 在某交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。招商局集团（简称招商局）是国家驻港大型企业集团，经营总部设 于香港，业务主要分布于香

38、港、内地、东南亚等极具活力和潜力的新 兴市场，是中央直接管理的国有重要骨干企业，亦被列为香港四大中 资企业之一。经过27年的发展，招商地产已成为一家具备综合开发 能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，形成了 以某为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市 场格局。4）中国华农资产经营公司中国华农资产经营公司（简称资产公司）前身为中国水产华农公 司，系中国农业发展集团有限公司（简称集团公司）的全资子公司。 2008年12月15日，集团公司根据发展战略需要，决定以华农公司 为平台，将其改组为集团的资产经营公司，负责集团非主业企业或资 产的日常经营管理与改制重组工作，实

39、行专业化、市场化、公司化运 作。资产公司的主营业务包括：项目投资，投资管理；兼营业务主要 有：资产管理，投资策划咨询服务，销售水产品、农产品、土产品、 粮油等。5）华侨城集团华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委 管理的大型中央企业之一。成立二十多年以来，已发展成为一个跨区 域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、 旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先 的主营业务。华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集群，将 塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通过独特的创想文化 致力于提升中国人的生活品质。旗下拥有华侨城控

40、股（SZ000069）、 华侨城（亚洲）控股、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以 及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、 何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅 游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系 列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业 500强的企业之一。2、新成立公司共同开发模式此模式是指由政府牵头、招标引入多种性质的公司共同设立一个 新的公司，由该公司来完成远洋渔业基地的建设和运营工作，建成后 渔港所有权在规定的时间内归属该新成立公司。该公司的设立，以建 成后的渔港为基础，提供

41、相关的服务为主营业务，各投资主体按照入 股比例分享利润。入股的主体可以包括政府相关机构、私募股权公司、 房地产开发公司、旅游开发公司等，他们作为新公司的股东可以利用 各自的专业优势共谋发展和利益。也可在公司组建或运营一段时间后 策划上市，获得后续发展的稳定资金。在这种模式下，收益补偿机制可以是渔港休闲旅游业经营权的使 用或转让。除了远洋交通、渔业服务外，休闲旅游正成为了渔港创收 的一大业务。远洋休闲旅游经营权也成为了一种重要的资源。设立新公司股权融资的优势：一是产权明晰，各投资主体按照持股比例分享收益；二是通过上市融资，可以提高渔港的知名度，促进渔港的发展。这种模式在理论上被称为BOO模式。B

42、OO (Building-Owning- Operate),即建设-拥有-运营，该模式是一种由企业投资并承担项目 的设计、建设、运行、维护、培训等工作，项目的产权归属企业，而 由政府部门负责宏观协调、创建环境、提出需求，政府部门只需每年 向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权。这一模式体现了 “总体规划、分步实施、政府监督、企业运作”的建、管、护一体化 的要求。新成立公司共同开发模式与专业公司自主开发模式的最大差 异就是渔港建成后的所有权归属问题。(四)建设-经营多元化模式建设-经营多元化模式，是指在远洋渔业基地的建设和运营的过 程中，是由两家或以上的公司来分工完成的。建设-经营多主体模式

43、 可以细分为以下三种情况：1、“国建+国营”模式“国建+国营”模式，是指由市国资委下属地产企业建设渔港， 并且由市国资委另一个下属企业负责后期运营实务。两个企业分别负 责渔港建设或运营，可以充分利用在各自领域的专业优势，节约成本、 提高效率。国资委下属地产企业与政府签订特许经营协议，由企业出 资对项目的基础设施建设，且项目建成后，企业在特许经营期内拥有 项目的所有权并进行经营，待特许经营期满后将项目的所有权与经营 权无偿移交政府所有的模式。在该模式下，市国资委下属地产企业在 特许经营期内对项目的基础设施拥有所有权，并且可以通过对项目进 行抵押或转让给市国资委其他下属企业进行再次融资，带动资本的

44、流 动，能有效保障后续项目的资金来源。例如，市国资委下属地产企业如某市物业发展股份有限公司与政 府签订协议负责出资建设渔港，并拥有一定年限的所有权，建成后某 市物业发展股份有限公司可将其转让给某市农产品股份有限公司，通 过所有权的转交来实现投资资金的回笼。该模式理论上被称为BOOT模式。BOOT（Build-Own-Operate- Transfer），即建设-拥有-经营-转让，该模式是指企业与政府签订特 许经营协议，由企业出资对项目的基础设施建设，且项目建成后，企 业在特许经营期内拥有项目的所有权并进行经营，待特许经营期满后 将项目的所有权与经营权无偿移交政府所有的模式。在该模式下，企 业在

45、特许经营期内对项目的基础设施拥有所有权，通过对项目进行抵 押进行再次融资，带动资本的流动，能有效保障后续项目的资金来源。 该模式与BOT模式最大的区别在于企业是否拥有项目的所有权。参考国有建设企业：1）某经济特区房地产（集团）股份有限公司某经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称深房集团）成立 于1980年1月8日，前身为“某经济特区房地产公司”。1992年2 月经某市政府批准更名为“某经济特区房地产总公司”，成为某市政 府直属的一级企业，2004年划归某市投资控股有限公司。目前，深 房集团已发展成为一家以房地产开发与经营为主业，集物业管理与经 营、建筑工程设计、施工与管理、旅游开发与经营等多

46、元化经营于一 体的企业集团。2）某市物业发展股份有限公司某市物业发展股份有限公司是以房地产开发物业租赁与管理为 主业的大型房地产专业公司，兼营出租车客运、商品百货和餐饮业。 公司先后成功开发了某国际贸易中心大厦和国贸商业大厦、皇洲花 园、红岭大厦等高层建筑群及福莲花园、福民新村、物业时代新居等 一大批高中档物业；总承包建设了我国最大的对外陆路口岸一一皇岗 口岸，合作开发了天安国际大厦、罗湖商业城等。3）某市城市建设开发（集团）公司某市城市建设开发（集团）公司是某市国资委下属唯一国有独资 大型房地产开发集团企业，前身是某市基础工程工作组，1983年9 月正式成立城建集团，1986年完成政企分开，

47、成为国有独资企业。 该企业与某特区同步发展，承建了某市五大重点文化设施、四大公园、 两大医院、40所大中小学、200余条市区道路、26个大型停车场和5 个现代化物流储运仓等一大批商业和社会公益项目。参考国有运营企业：1）某市投控物业管理有限公司某市投控物业管理有限公司（原名“某高新区物业管理有限公 司”）是某市大型物业管理公司之一，于2007年10月17日重组，拥 有14家所属企业（管理处），具有国家一级物业管理资质，某市投资 控股有限公司为公司唯一股东。物业管理和物业租赁是公司的核心业 务，所管理物业主要包括高新技术产业园区以及超高层甲级商业写字楼、商住综合楼、住宅小区、大型工业区、宾馆及土

48、地等。公司已通 过并推行行业ISO9001： 2000质量管理认证体系、ISO14001： 2004 环境管理认证体系、OHSAS18001： 1999安全管理认证体系和SA8000： 2001社会责任管理认证体系。2）某市农产品股份有限公司某市农产品股份有限公司以投资、开发、建设、经营和管理农产 品批发市场为核心业务，是行业内最具规模的农产品批发市场连锁经 营企业，国内农产品流通行业首家上市公司。公司先后在某、南昌、 上海、长沙、北京、成都、西安、柳州、合肥、惠州、昆明、沈阳、 长春、南宁、银川、蚌埠、济南、广州、天津、九江、武汉等21个 城市投资经营管理了 32家大型农产品综合批发市场和大

49、宗农产品网 上交易市场，初步形成了一个全国性农产品交易、物流及综合服务平 台，成为国内经营管理农产品批发市场的第一品牌。2、“国建+民营”模式“国建+民营”模式，是指国资委下属企业负责出资建设渔港， 并拥有其一定时间内的所有权，通过转让渔港的所有权给政府实现投 资资本的回收，政府再将渔港经营权移交给民营企业，一次性地从投 资者手中融得一笔资金。该模式中，政府实现渔港所有权转移的资金 可以来自两个方面：1）土地使用权出让金；2）转让渔港经营权融得的资金。案例呈现：国资委下属企业如某市物业发展股份有限公司与政府 签订协议负责出资建设渔港，并拥有渔港一定时间内的所有权，待渔 港建成后将渔港的所有权转

50、让给政府，获得部分资金和规定地段的土 地使用权，政府再将渔港的经营权转移给某市陆港物业管理有限公司 等民营公司以获得一次性融资，并用来支付部分转让金给某市物业发 展股份有限公司。这种模式的理论原型是BOOT&TOT，即BOOT模式和TOT模式的结 合形式。TOT(Transfer-Operate-Transfer)，即移交-经营-移交， 该模式是指政府与投资者签订特许经营协议后，把已经投产运行的可 收益公共设施项目移交给民间投资者经营，凭借该设施在未来若干年 内的收益，一次性地从投资者手中融得一笔资金，用于建设新的基础 设施项目；特许经营期满后，投资者再把该设施无偿移交给政府管理。参考民营运营

51、企业：1)某市联成远洋渔业有限公司某市联成远洋渔业有限公司于2002年9月注册成立，公司拥有 进出口经营权、远洋渔业企业资格及海员证申办单位资格等一系列企 业资质，在同行业中率先通过ISO 9001： 2000质量管理体系认证， 是目前国内从事冰鲜金枪鱼捕捞和经营的主要远洋渔业公司之一。公司主要在中西太平洋密克罗尼西亚联邦、马绍尔群岛及帕劳共 和国三个国家经营金枪鱼延绳钓项目，并与香港联泰渔业投资有限公 司合作经营在该三国的渔业基地、加工厂，提供后勤补给服务。公司 现拥有及经营管理58艘渔船，并计划在“十一五”期间再建造20艘 玻璃钢冷海水金枪鱼延绳钓船，将渔船数量增加到80艘。公司并拟 配合

52、某市政府支持发展远洋渔业的政策，寻找机会发展超低温延绳钓 及围网作业。2）某市陆港物业管理有限公司某市陆港物业管理有限公司成立于1995年，具有国家一级物业 管理资质，通过ISO9001:2008质量管理体系认证、ISO14000:2004 环境管理体系认证、OHSAS18000:2001职业健康安全管理体系认证的 物业管理企业。目前，公司管理的物业面积已达300万平方米，政府 储备土地管理面积3000多万平方米。全委托项目有80多个，物业类 型有政府办公楼、商务写字楼、高层商住小区、政府公务员生活小区、 学校、医院、工业园区等物业，在全国各地设立有广州分公司、东莞 分公司、山东临沂分公司、江

53、西新余分公司等。3）某市公元物业管理有限公司公元物业作为独立的专业化、市场化物业管理服务商，拥有一流 物管体系、专业人才、项目经验，国家一级物业资质和ISO9000质量 /14000环境双认证。公元物业在全国15个大中城市开展业务，项目 总面积563万平方米，物业类型覆盖住宅、别墅、写字楼、商场、商 业步行街和政府办公楼。3、“民建+民营”模式“民建+民营”模式，是指民营企业与政府签订协议，由该企业 负责出资建设渔港并移交给政府，同时获得政府提供的收益补偿，政 府再将渔港经营权移交给民营企业，一次性地从投资者手中融得一笔 资金。政府提供的收益补偿包括：一是填海造地，转让土地使用权收 益；二是转

54、让渔港经营权融得的资金。政府可在企业建设过程中提供 便利，如承诺优先考虑规划所需用地并明确地块功能、给予相关免税 优惠政策、提供银行低息或贴息贷款、给予适当补贴等措施，以此吸 引社会投资。案例呈现：万科企业股份有限公司通过招投标的形式与政府达成 共识，负责建设渔港，政府可以为其提供低息银行贷款，政府再将渔 港的经营权转移给某市陆港物业管理有限公司等专业的物业公司运 营，以获得一次性融资，并用来支付部分转让金给万科企业股份有限 公司。引入企业建设经营时，可以由政府成立专职的管委会，负责监 督建成后移交给政府。这种模式的理论原型是BT&TOT，即BT模式和TOT模式的结合形 式。BT(Build-

55、Transfer)，即建设-移交，该模式是指政府利用企业 的资金来进行基础设施和非经营性设施建设项目的一种融资模式。在 该模式下，项目的所有工程建设和工程运作通过项目公司总承包，在 融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加 上合理回报的过程。“民建+民营”模式与“国建+民营”模式最大的 区别就是建设方是否拥有渔港的所有权。参考民营建设企业：1)万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大 的专业住宅开发企业。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众 住宅开发确定为公司核心业务，1991年成为某证券交易所第二家上 市公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行

56、业的竞争优势，公 司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。2）金地（集团）股份有限公司金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，逐步形 成了地产开发业务的核心竞争优势2001年4月，金地（集团）股份 有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市，是中国建设系统企业信誉 AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2010年底，金 地集团已拥有多家控股子公司，总资产728亿元，净资产177亿元。3）京基房地产股份有限公司京基房地产股份有限公司为国家房地产开发一级资质企业。2004 年开始，京基地产逐渐形成了多元化的发展态势，进入商业、物业、 高尔夫、酒店等领域，目前自有商业营

57、业面积超过30万平方米，五 星级酒店5家，拥有客房数量近2000间以及占地2000亩的天津高尔 夫俱乐部。近年来，公司以打造“京基100”城市综合体项目为契机， 开启了企业发展的新征程。公司连续多年获得年度地产项目开发和销 售排名第一以及国家建设部、某市政府颁发的各类奖项，为中国房地 产开发50强企业、国家一级开发资质企业。五、本项目的建议（一）确保渔业基地功能的连续性项目开始建设后，建议由政府制定项目相应的配套政策，并以签 订协议的方式确保渔业基地功能不得随意改变，且政策及协议对政 府、具有经营权的企业都应该具有约束力，以避免重复蛇口渔港功能 被改变的覆辙，经营若干年后变相将渔业基地转变成房

58、地产开发项 目。xx栏：关于蛇口渔港码头1998年，市长工作会议纪要83号关于渔港的开发问题规定“渔港基地内南岸土地由 商贸控股公司负责统一开发建设”。1999年，市规划国土局将渔港南岸中心47436平方米市 场用地使用权划给深圳市商贸控股公司下属企业海吉星渔港实业有限公司，在确定用地红线 时，把渔港南岸的码头用地C9地块一并划为海吉星渔港实业有限公司的红线范围。2000年3 月，深圳市农业局以便于港口码头作业和公共设施的维护为由，致函（深农函20003号） 深圳市规划国土局，请求将港口码头用地C9地块划转蛇口渔港管理服务中心，2000年3月底， 深圳市规划国土局会议决定，将蛇口渔港码头C9地

59、块红线单列，明确该地块为公用码头用地， 并确权给政府渔港管理部分，无偿提供给渔民、鱼商使用；渔港码头、道路等公共设施应划 归深圳市农林渔业局统一管理。经审计机构审计，海吉星渔港实业有限公司建设该渔港码头及道路等公共设施时共投 入的成本为25,103,071.39元。（二）确保周边用地规划的整体性本项目地处珠三角发展主轴上，地理位置优越，交通优势突出， 若能与周边地块进行统一规划，进行国际招标，则能够极大地提升提快价值和建设都市产业核心区目标的实现程度。建议对整体地块进行 国际招标时，对日、韩、台具有渔业基地及资源优势的财团、企业进 行重点关注。（三）确保开发模式的可操作性1、若采取单一开发主体

60、模式，建议由有开发经验的大型企业或 市国企成立远洋渔港项目公司，作为项目融资平台进行开发建设。2、若采取建设-经营一体化模式，建议新成立公司共同开发，优 势如下：一是新成立公司各方股东各具专业优势，可以充分发挥自己的专 业技能为该项目的融资、建设和运营做出贡献；二是通过后期的上市融资，可以提高渔港的知名度，促进渔港相关服务在业内的有效持续发展；三是多方股权融资，产权明晰，各投资主体按照持股比例分享收 益，损益共享，避免日后权益纠纷；四是多方实力制衡，有效降低收益补偿，提高社会效益；五是渔港建成后，所有权归属新成立公司，并负责日后运营，政 府部门只需每年向企业支付一定的费用即可拥有对项目的使用权

61、，政 府的职责更多体现在监督方面。从以上论述可知，在建设-经营一体化模式下，新成立公司共同 开发模式在多个方面具有优越性，是一体化模式的首选方案。3、若采取建设-经营多元化模式，建议采取“民建+民营”模式， 优势如下：一是渔港整个建设和运营过程都由民营企业负责，最大程度提高 效率；二是项目融资的风险都转移给民营企业，减少政府主权借债和还 本付息的责任；三是通过招投标完全引入民间资本，市场化程度最高，社会效益 最大；四是政府始终拥有渔港的所有权，项目企业只是负责建设和具有 经营权；五是让民营企业参与，有利于引进先进的公司管理模式；六是组织结构简单，政府部门和民营企业协调容易，并可以建立 系统、有

62、效的监督机制。建议由市发改委作为项目开发主管部门协调本项目融资。附件一、国外、国内远洋渔港融资、建设模式（一）国外渔港1、新加坡渔港新加渔港的设施几乎全部由政府负责投资建设。新加坡实行了渔 港民营化，法定机构负责处理渔港和运输方面的管理和技术措施，如 渔港规划、渔港管理、审发执照等。商业机构（渔港企业）承担渔港 投资、生产经营等商业职能，目前的股东还是政府，企业集团的负责 人由政府委任。2、英国渔港英国政府不监控港口投资计划，国家同样也不参与渔港基本设施 的投资。渔港内所有的项目都由港务局自行筹资解决，所以英国渔港 完全是自负盈亏，其渔港建设资金来源主要有以下几种：渔港自身分 红后的剩余利润、

63、银行贷款、发行股票、债券，对经济影响较大的渔 港还可以争取部分政府及欧盟赠款。3、法国渔港法国的渔港设施主要由中央政府负责投资及监控，国家通过合同 将渔港交给商会经营，国家只象征性地征费，不从渔港收回资金，渔 港基础设施建设维护资金由中央政府负担，重要渔港的重大基本建设 项目几乎都由国家投资，纳入国家财政预算，直接拨款。4、日本渔港日本渔港建设中由国家和地方政府共同投资渔港的公用设施，民 间团体或企业投资建设经营性设施（或由国家提供一部分优惠低息贷 款）。渔港公共设施投资来源包括国家补助一部分，地方负担一部分（列入地方预算），有的渔港参加经营的民间团体也负担一部分。国 家补助的比例因渔港类别、

64、渔港所在地的区别、设施的类别而不同。 渔港法规定，在本土补助40-60%，海岛补助50-80%，全国平均补助 65%。民间团体负担比例为0-15%，其余由地方政府负担。渔港经营 性机能设施的资金可由民间团体筹资或由国家“渔业基本建设资金” 贷款解决。利率为5-6.5%，灾害恢复贷款为4.6%，偿还期限二十年， 贷款限额为建设总投资扣除国家补助后余额的80%以内。5、韩国渔港韩国渔港分为法定渔港（即国家认定的渔港）和非法定渔港（小 规模港）。法定渔港按照本港渔船数量、吨位以及外地籍渔船使用量 等标准分为国家渔港、地方渔港和渔村定住渔港（即传统渔港）。其 中，国家渔港由国家海洋水产部直接管理，渔港建设和维护资